REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 9 de agosto de 2012
202º y 153º
ASUNTO: AP11-V-2010-000909
DEMANDANTE: FRANCISCO JAVIER CASADESUS ABREU, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº 9.970.138.
APODERADO
DEMANDANTE: Dr. José Luís LaCruz Smith, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 97.624.
DEMANDADO: LUÍS SOTERO PESTANA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº 7.926.448.
APODERADOS
DEMANDADOS: Dres. Pedro Marte Nágel, Manuel Ortiz Guido Padilla y Luís López Niebles, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs 93.350, 139.749, 93.610 y 103.572, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato.
- I -
- Síntesis de los hechos -
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado en fecha siete (07) de octubre de 2010, por el Abogado José Luís LaCruz Smith, quien en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Francisco Javier Casadesus Abreu, demandan al ciudadano Luís Sotero Pestana Da Silva, por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra Venta.
Alegó la representación judicial del actor en su escrito libelar lo siguiente:
Que su mandante en su carácter de opcionante, suscribió con el hoy demandado Luís Sotero Pestana Da Silva, en su carácter de oferente, sendos contratos de opción de compra-venta, sobre un inmueble destinado a oficina, propiedad del demandado, distinguido con el Nº 7-07, piso 7, el cual forma parte del Edificio Torre América, ubicado en la Avenida El Recreo o Avenida El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, teniendo asignado como Catastro el Nº 001-024-14-022-000-007-007. Que dicho inmueble tiene una superficie de Sesenta y Un Metros con Ochenta Decímetros Cuadrados (61,80 mts2); que sus linderos particulares son: Norte: Con pasillo de circulación; Sur: Con fachada sur del edificio; Este: Con oficina Nº 7-08, y Oeste: Con oficina 7-06, y que le corresponde un porcentaje de condominio del cero con trescientos veinte mil ciento cuarenta y una millonésimas por ciento (0,320141%) en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios y que además le corresponde el derecho de uso exclusivo de un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 3, situado en el nivel +6.60.
Que dichos contratos de opción de compra-venta están contenidos en documentos autenticados por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el primero, en fecha seis (06) de Octubre de 2.009, bajo el Nº 66, Tomo 106, siendo este sustituido por otro autenticado en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2.009 bajo el Nº 52, Tomo 123, siendo anexados ambos en original.
Que en la cláusula primera de dicho contrato, se estableció que el opcionante se comprometía a comprar al oferente y este a venderle el inmueble antes identificado, quedando así pactadas por virtud de la autonomía de la voluntad de las partes, las obligaciones de vender y de comprar para ambas partes.
Que en la cláusula segunda, se estableció que el precio de venta del inmueble sería por la suma de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), y en la cláusula tercera quedó establecido que fueron entregadas en calidad de arras por el opcionante al hoy demandado la suma de Ciento Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 188.000,00), además de establecerse un lapso de sesenta (60) días continuos y una prórroga de treinta (30) días adicionales contados a partir de la fecha de autenticación (16-11-2009), para materializar la obligación de vender.
Que su mandante, luego de entregadas las arras, según se evidencia de los pagos reflejados en el estado de cuenta emitido por el Banco Exterior, con sello húmedo, el cual anexó, procedió a iniciar los trámites para la obtención de un crédito hipotecario de parte de “Mercantil, C.A, Banco Universal”, consignando los recaudos necesarios para la aprobación del referido crédito, que le serviría para pagar el saldo del precio de la venta del inmueble.
Que dentro de los recaudos entregados por el oferente a su mandante, constaba el certificado de solvencia de inmuebles urbanos, emanado de la Superintendencia Tributaria del Municipio Libertador del Distrito Capital y la cedula catastral.
Que en fecha veintisiete (27) de Enero de 2.010, le fue entregado a su mandante por parte de “Mercantil, C.A., Banco Universal”, una constancia donde se le entregaba el documento preparado por la referida institución bancaria, para que fuese presentado por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria correspondiente a los fines de su protocolización, y que en dicho documento constaba la aprobación de un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, por la suma de Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 490.000,00).
Que luego de estar listos todos los trámites necesarios para materializar la venta, su mandante se vio burlado por el oferente, por cuanto el mismo no acudió al registro a los fines de protocolizar el documento definitivo de compra-venta, generándose una clara contravención del contrato de opción de compra-venta y dejando muy mal parado a quien hoy demanda frente a la institución financiera que le había concedido el préstamo hipotecario.
Que dicha situación se ha mantenido hasta la fecha, toda vez que el ciudadano Luís Sotero Pestana Da Silva, luego de obtener la cedula catastral y la solvencia de inmuebles urbanos, se ha negado a venderle el inmueble en referencia, a lo cual se obligó en el contrato de opción de compra-venta, y es por ello por lo que procede a demandarlo para que se proceda a la venta del inmueble.
Fundamentó la demanda en los Artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil.
Que por las razones expuestas es por lo que procede a demandar al ciudadano Luís Sotero Pestana Da Silva, por cumplimiento de contrato, para que convenga o a ello fuere condenado por el Tribunal, en el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta suscrito y en consecuencia en la obligación que tiene de venderle inmueble. Asimismo demandó el pago de las costas y costos que se originarán con motivo del presente juicio.
A los fines de satisfacer la exigencia contenida en el ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señaló que el instrumento fundamental de la demanda el identificado contrato de opción de compra-venta contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2.010, bajo el Nº 58, Tomo 123 de los libros respectivos.
De conformidad con el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la suma de Novecientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 975.000,00), equivalentes a quince mil (15.000) unidades tributarias.
Indicó el domicilio procesal de su mandante y señaló la dirección para la práctica de la citación del demandado.
De conformidad con el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en sintonía con los Artículos 585 y 588, ordinales 2º y 3º del Código de Procedimiento Civil, solicitó que fuera decretada medida de prohibición de enajenar y gravar así como secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento demandó.
Mediante auto dictado en fecha diecinueve (19) de Octubre de 2.010, fue admitida la demanda por no ser la misma contraria al orden público o a alguna disposición expresa en la Ley, ordenado el emplazamiento del demandado, para que compareciera por ante ese tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la práctica de su citación a dar contestación a la demanda y oponer a la misma las defensas que creyeren convenientes.
Mediante diligencia estampada por el apoderado actor en fecha veintiséis (26) de Octubre de 2.010, consignó a los autos las copias requeridas para la elaboración de la compulsa, ratificó su solicitud contenida en el libelo referida al decreto de las cautelares y asimismo, dejó constancia de haber consignado las expensas necesarias requeridas por la Unidad de Alguacilazgo de esta circunscripción judicial, a los fines de su traslado para la práctica de la citación personal del demandado.
En fecha diez (10) de Noviembre de 2.010, el apoderado actor consignó a los autos, copia simple del libelo de la demanda y su auto de admisión, a los fines que con las mismas, previa su certificación, fuera ordenada la apertura del cuaderno de medidas.
Mediante auto dictado en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2.010, la Dra. Diocélis Pérez Barreto, en su carácter de Juez Temporal, se abocó al conocimiento de la presente causa.
Mediante diligencia estampada en fecha trece (13) de Enero de 2.011, el demandado, asistido de abogado, confirió poder apud acta a uno de los abogados que lo representan en la presente causa.
Mediante auto dictado en fecha dieciocho (18) de Enero de 2.011, quien suscribe la presente decisión se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha cuatro (04) de Marzo de 2.011, la representación judicial del demandado, consignó a los autos el documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dos (02) de Agosto de 2.010, bajo el Nº 36, Tomo 112, contentivo del instrumento de mandato conferido, se dio por citada, hizo oposición a la medida cautelar decretada y procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:
Que era cierto que el actor celebró con su representado un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble propiedad de este último, bajo las siguientes circunstancias:
Según la cláusula primera, su representado ofreció dar en opción de venta al opcionante hoy accionante, y éste ofreció comprarle, un inmueble destinado a oficina, propiedad del demandado, distinguido con el Nº 7-07, piso 7, el cual forma parte del Edificio Torre América, ubicado en la Avenida El Recreo o Avenida El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, teniendo asignado como Catastro el Nº 001-024-14-022-000-007-007. Que dicho inmueble tiene una superficie de Sesenta y Un Metros con Ochenta Decímetros Cuadrados (61,80 Mts2).
Que el precio acordado para la operación fue por la suma de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), según se estableció en la cláusula tercera, precio que sería pagado así: La suma de Ciento Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 188.000,00), en calidad de arras, suma esta que pagó al momento de la suscripción de la opción, y el saldo, es decir, la suma de Quinientos Noventa y Dos Mil Bolívares (Bs. 592.000,00), al momento de la suscripción de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente.
Que el plazo o vencimiento de la oferta fue convenido en noventa (90) días continuos, contados a partir del dieciséis (16) de Noviembre de 2.009, fecha de autenticación de la opción de compra-venta, pero que es el caso, que hasta la fecha el hoy actor no había cumplido con el pago.
Que su mandante Luís Sotero Pestana Da Silva, cumplió y colaboró con el hoy actor para que pudiera llegar a comprar el inmueble de marras y prueba de ello es que se firmaron dos (02) opciones para el perfeccionamiento de la futura venta, visto que en el lapso del primer contrato suscrito, el hoy actor manifestó el no tener en tiempo hábil el dinero para pagar, siendo el primer contrato firmado en fecha seis (06) de Octubre de 2.009 y el segundo en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2.009, este último firmado por su representado para ayudar a que se perfeccionara la futura venta, con lo cual quedó demostrado por medio de documentos públicos y con la entrega de la solvencia de inmuebles urbanos, emitida por la Superintendencia Tributaria del Municipio Libertador del Distrito Capital y la cedula catastral, la expresa voluntad de su representado de efectuar la futura venta conforme a lo pactado con el accionante.
Que contrario a lo señalado por el actor, quien fundamentó su acción en documentos privados: constancia donde se le entregaba el documento preparado por la referida institución financiera para que fuese presentado al registro y en donde constaba la aprobación del banco de un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, documento este que no le es oponible a su mandante por cuanto no ha sido emanado de él, y más grave aún, que jamás fue notificado de la existencia de tales diligencias efectuadas por el actor tendientes a conseguir el dinero para el cumplimiento del pago; que además no consta en el contrato de marras, que su mandante estuviere en la obligación de esperar la aprobación de una institución financiera para que el hoy actor le pagara el saldo del precio de la venta y que en este sentido, cumplido como quedó el lapso para que el hoy accionante pagara su obligación, este no lo hizo en los términos establecidos en la cláusula tercera.
Que el demandante no probó que haya tenido el monto total de lo adeudado en la fecha hábil acordada con su representado y que para el supuesto caso de haberlo tenido, pudo cumplir con su obligación y no lo hizo, pues para ello contaba con la figura de la oferta real de pago, medio legal mediante el cual el deudor (oferente) pudo obtener su correspondiente liberación de la obligación, respecto de su acreedor, cuando éste se rehúsa a e recibirle el pago correspondiente a su acreencia, contemplada la misma en los Artículos 1.307 y siguientes del Código Civil.
Que el actor con la presente demanda, lejos de pagar, persigue causar, como en efecto lo causó a su mandante, daños y perjuicios, alegando fundamentos que se alejan de la realidad de los hechos, toda vez que según sus alegatos, pretendía cumplir con el pago pactado con un supuesto crédito hipotecario de Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 490.000,00), que por demás desconoció en ese acto, y que sin embargo se debía destacar que el monto adeudado era por la suma de Quinientos Noventa y Dos Mil Bolívares (Bs. 592.000,00), faltando, si fuere el caso y nunca admitido para la supuesta fecha veintisiete (27) de Enero de 2.010, la suma de Ciento Dos Mil Bolívares (Bs. 102.000,00), para cubrir el saldo deudor y así materializar la venta del inmueble, lo que a todas luces evidencia que el actor no disponía del capital para cumplir con su obligación.
Que por lo expuesto, negó, rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra-venta, toda vez que la obligación consistía en la transmisión de la propiedad del inmueble, siempre y cuando el hoy actor, dentro de los noventa (90) días continuos a la firma del contrato, le entregara a su mandante un cheque por la suma antes señalada para el perfeccionamiento de la venta.
Negó, rechazó y contradijo que su mandante esté obligado a cumplir con el contrato de marras, toda vez que fue el actor quien incumplió con las obligaciones contraídas pues nunca materializó el pago y más aún que quedó demostrado que llegada la fecha para el cumplimiento de lo pactado, el actor no poseía el capital para cumplir con el pago del saldo deudor.
Negó, rechazó y contradijo que su mandante deba pagar las costas y costos del juicio.
Negó, rechazó y contradijo que su mandante deba pagar la suma de Novecientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 975.000,00), suma esta en la cual estimó la demanda, ya que su pretensión al estimar la demanda está limitada única y exclusivamente al cumplimiento de la penalidad señalada en la parte final del contrato de opción de compra-venta, y para el supuesto hipotético que el tribunal declare procedente la presente acción, la venta no se efectuó por hechos imputables al hoy actor.
Que cabe resaltar que el demandante manifestó en su libelo de manera reiterada el haber cumplido con sus obligaciones de entregar las arras y al manifestar su interés de comprar la oficina, pero que a lo largo de la narración de sus hechos no probó el haber cumplido con su obligación de pagar el saldo deudor, es decir, la suma de Quinientos Noventa y Dos Mil Bolívares (Bs. 592.000,00), por lo que no vale tener intención de hacer una acción si no se materializa el pago tal y como fue pactado en el contrato.
Que en el caso de autos, el actor no demostró el cumplimiento de la condición suspensiva, el pagado, que haría nacer su derecho a reclamar el cumplimiento del contrato, y que al no haberlo demostrado, mal podría el Tribunal condenar a su mandante a la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Lo anterior, en virtud del principio que rige en derecho probatorio con respecto a la carga de la prueba, contenido en los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente. Que al no haber pago por razones imputables al hoy actor, debió acompañar a la demanda los documentos fundamentales, lo que no hizo, teniendo como sanción que no se le admitirán después, de conformidad con el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, negó, rechazó y contradijo todos los hechos alegados en la demanda, solicitando al Tribunal que declarara sin lugar la demanda, con condenatoria en costas para el actor.
De conformidad con el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedió a reconvenir a la parte demandante en los siguientes términos:
Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2.009, bajo el Nº 58, Tomo 123 de los libros respectivos, su mandante celebró con el ciudadano Francisco Javier Casadesus Abreu, un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble de la propiedad de su mandante, constituido por un inmueble destinado a oficina, distinguido con el Nº 7-07, piso 7, el cual forma parte del Edificio Torre América, ubicado en la Avenida El Recreo o Avenida El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, teniendo asignado como Catastro el Nº 001-024-14-022-000-007-007. Que dicho inmueble tiene una superficie de Sesenta y Un Metros con Ochenta Decímetros Cuadrados (61,80 mts2); que sus linderos particulares son: Norte: Con pasillo de circulación; Sur: Con fachada sur del edificio; Este: Con oficina Nº 7-08, y Oeste: Con oficina 7-06, y que le corresponde un porcentaje de condominio del cero con trescientos veinte mil ciento cuarenta y una millonésimas por ciento (0,320141%) en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios y que además le corresponde el derecho de uso exclusivo de un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 3, situado en el nivel +6.6; que el precio que acordaron fue por la suma de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), de los cuales, el hoy actor reconvenido pagó la suma de Ciento Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 188.000,00), en calidad de arras, y el saldo restante, es decir, la suma de Quinientos Noventa y Dos Mil Bolívares (Bs. 592.000,00), los pagaría al momento de la firma de documento definitivo ante el registro subalterno correspondiente mediante la emisión de un cheque de gerencia a nombre de su defendido.
Que el plazo o vencimiento de la oferta fue convenido en noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, es decir, a partir del dieciséis (16) de Noviembre de 2.009, y que es el caso que hasta la presente fecha el opcionante no ha cumplido con su obligación de pago.
Que el contrato de opción de compra-venta suscrito es un contrato de obligación condicional, lo cual determina que para su perfeccionamiento se requiere el que se cumplan previamente las condiciones que lo caracteriza, ya que de no cumplirse el contrato se resuelve de pleno derecho.
Que concluidos los noventa (90) días se debió perfeccionar la venta, pero que no se hizo porque el opcionante hoy reconvenido nunca cumplió con el pago de lo pactado, es decir, no pagó el saldo deudor para así poder suscribir por ante la oficina subalterna respectiva el documento definitivo de venta. Que han resultado inútiles todos los intentos extrajudiciales para hacer efectivo el cumplimiento de lo pactado y visto el incumplimiento de pago, es por lo que procede a reconvenirlo por resolución de contrato.
Que el contrato que nos ocupa quedó resuelto de pleno derecho ante el incumplimiento por hechos imputables al opcionante, hoy demandante reconvenido y así solicitó fuera declarado por el Tribunal, dándole el derecho a su mandante de exigir el resarcimiento de los daños y perjuicios y aplicar lo establecido en el contrato, tomando para sí la suma dada por concepto de arras.
Que el demandante reconvenido violó el Artículo 1.264 del Código Civil. Que no cumplió con el pago total del monto pactado en fecha hábil, y en el supuesto de haber tenido todo el saldo deudor completo, pudo cumplir con su obligación a través de la figura de la oferta real de pago.
Fundamentó su demanda reconvencional en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.354 del Código Civil.
Que por las razones expuestas es por lo que reconviene a la parte actora para que convenga o a ello fuere condenado por el Tribunal en lo siguiente:
En la resolución del contrato de opción de compra-venta contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2.009, bajo el Nº 58, Tomo 123.
En reconocer a favor de su mandante que la suma de Ciento Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 188.000,00), dada en arras y establecida en el contrato, deben quedar en poder de su mandante.
En el pago de la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), por concepto de daños y perjuicios, por cuanto al dictarse la medida de prohibición de enajenar y gravar y secuestro sobre el inmueble objeto del contrato, hicieron trasladar todos los muebles pertenecientes a su mandante a otras oficinas, lo cual generó gastos pecuniarios y por ende un daño y un perjuicio.
El pago de las costas y costos.
En pagar la indexación o corrección monetaria sobre el monto del capital demandado.
Estimó la reconvención en la suma de Doscientos Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 288.000,00), equivalentes a Tres Mil Ochocientas Cuarenta (3.840) unidades tributarias.
Señaló el domicilio procesal de su mandante e indicó el domicilio procesal de la parte actora reconvenida.
Mediante auto dictado en fecha seis (06) de Abril de 2.001, fue agregado a los autos el escrito contentivo de la contestación a la demanda y la reconvención a los fines que surtiera los efectos legales.
En fecha catorce (14) de Abril de 2.011, vista la demanda reconvencional propuesta, de conformidad con el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, fue admitida, por no ser la misma contraria al orden público o a alguna disposición expresa en la Ley, fijando el quinto (5º) día de despacho siguiente a que constara en autos la notificación de la parte actora reconvenida, para que le diere contestación.
En fecha veintinueve (29) de Abril de 2.011, el apoderado de la parte demandada reconviniente solicitó que fuera librada boleta de notificación a la parte actora reconvenida, siendo librada la boleta en fecha cuatro (04) de Mayo de 2.011, según dejó constancia la secretaría de este Tribunal en esa fecha.
Previo el pago de las expensas por el demandado en fecha veinticinco (25) de Mayo de 2.011, el Alguacil asignado de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber notificado a la parte demandante reconvenida, quien en fecha primero (1º) de Junio de 2.011, a través de su representación judicial, procedió a contestar la demanda reconvencional en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo la infundada y temeraria reconvención en base a los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Que según José Luís Aguilar Gorrondona, quien analizó y conceptualizó lo que son los contratos preliminares, los definió como “…. El contrato preliminar es un contrato que solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato, y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas…” , trayendo también una definición del mismo efectuada por el autor italiano Ruggero Luzzato.
Que el Artículo 1.474 del Código Civil define a la venta como un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Que en el caso de autos, no estamos en presencia de un contrato preliminar de venta, toda vez que no se estipuló la elaboración de un nuevo contrato futuro, es decir, el contrato suscrito, objeto del juicio es un contrato que se vale por si mismo y que no está sujeto a ninguno otro posterior.
Que la compra-venta del inmueble objeto del juicio, se pactó perfectamente en la oportunidad de la autenticación del contrato, con la particularidad de que el saldo del precio, sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en cheque de gerencia u otro medio de pago convenido por las partes.
Que el Dr. Nicolas Vegas Rolando, estableció las diferencias entre un contrato preliminar de venta y un contrato de venta bajo condición o término.
Que de la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento demandó se infiere que las partes fijaron un plazo para que la operación definitiva de venta se llevara a cabo, lo que permite decir que nunca existió un contrato preliminar de venta sino que lo que fue pactado fue una venta bajo condición o término, en el sentido de que lo que siempre hubo fue la condición suspensiva que transcurrieran sesenta (60) días continuos) y una prórroga de treinta (30) días adicionales para realizar el pago del saldo al momento de la protocolización del documento y diferidas las obligaciones tanto del vendedor como del comprador para ese momento y que el vendedor no cumplió con su obligación de vender, puesto que una vez recibidas las arras entregadas por su mandante, y haber pagado las deudas y gravámenes que tenía el inmueble en cuestión, se negó a protocolizar la venta.
Que en los contratos de opción de compra-venta, es de doctrina que el promitente vendedor se comprometa por un tiempo determinado a vender el inmueble a la otra parte, es decir, que el optante no está obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo o no y si decide no comprar, pagará al oferente la cláusula penal y pierde las arras entregadas al dueño.
Que en el caso de autos no hay nada más alejado de la realidad que lo aducido por el demandado en su demanda reconvencional, ya que no es extraño para la representación judicial del demandado, que su mandante asistió un par de veces a su oficina en aras de solucionar la situación de la entrega de la oficina en litigio, y luego de varias proposiciones, optó por darle largas a la misma, impartiendo instrucciones a sus abogados para que presentaran cualquier tipo de alegato en este juicio con la finalidad de postergar y mantener la misma conducta irresponsable e incumplida.
Que es perfectamente comprobable, por las fechas, que el demandado al recibir las arras, procedió a liberar el inmueble que se encontraba dado en garantía por una operación de venta con pacto de retracto al Sr. Salvador José Monaca Mora, titular de la Cedula de Identidad Nº 6.202.619, así como también una serie de deudas, y llegado el momento de la protocolización de la venta, se desentendió totalmente de la protocolización de la misma.
Que en fecha dieciséis (16) de Julio de 2.007, la empresa “Desarrollos Alufica, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de Mayo de 1.993, bajo el Nº 20, Tomo 87-A, Sgdo., por medio de su Presidente, Filomena Alice Da Silva de Pestana, madre del demandado, y su Director-Gerente, Luís Sotero Pestana Da Silva, demandado, vendieron el inmueble objeto del contrato demandado, con pacto de retracto, al ciudadano Salvador José Monaca Mora, y que dos (02) años después de la referida venta, sin que la empresa “Desarrollos Alufica, C.A.”, pagara las sumas acordadas en la retroventa y ante el inminente rescate del inmueble por el Sr. Salvador Monaca Mora, el hoy demandado reconviniente comenzó a ofrecer en venta la oficina y es cuando mi representado suscribe con él la opción de compra-venta y le entrega la suma de Ciento Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 188.000,00), por concepto de arras, suma esta reconocida y aceptada por la parte demandada reconviniente y que no es un punto controvertido en el juicio. Consignó anexo a su contestación copias simples de la retroventa que le hiciera “Desarrollos Alufica, C.A.”, a Salvador Monaca Mora, así como la venta que este último le hizo al hoy demandado reconviniente, una vez que este cumplió con el compromiso establecido en la venta con pacto de retracto.
Que el comportamiento asumido por el ciudadano Luís Pestana Da Silva, ha sido burlesco, ya que usó el dinero dado en arras por su mandante y posteriormente, una vez liberado el inmueble de toda deuda, evadió sus obligaciones de vender.
Que los argumentos utilizados por el demandado reconviniente dirigido al presunto incumplimiento de su mandante de pagar el saldo deudor, es falso e inconsistente, ya que quedó demostrado y así sería corroborado en la fase probatoria, que su mandante estaba en plena disposición y solvencia para protocolizar la venta, y que el único incumplimiento grave e inexcusable fue cometido por el demandado reconviniente. Que en todo caso, es cargo del demandado el probar el hecho extintivo o eximente de la responsabilidad, lo que no ocurrió en la oportunidad procesal pertinente, la contestación de la demanda.
Solicitó que a los fines de la protocolización del documento traslativo de la propiedad, la parte demandada produzca la documentación exigida por el registro o en su defecto, la sentencia que recaiga, sirva de justo titulo.
Solicitó que fuera declarada con lugar la demanda y sin lugar la reconvención.
En fechas catorce (14) y veintidós (22) de Junio de 2.011, las partes demandada reconviniente y demandada reconvenida, respectivamente, promovieron sus respectivas pruebas.
Pruebas de la parte demandada reconviniente:
Reprodujo el mérito favorable que se desprende del escrito de demanda, en el cual consta que su mandante le hizo entrega al hoy actor reconvenido de todos los recaudos necesarios para que procediera a realizar el documentos definitivos de venta, con lo que se pretende demostrar que su representado si cumplió con la carga asumida en el contrato. Promovió la prueba de exhibición a los fines de solicitar que el demandante reconvenido trajera al proceso todos los recaudos que su mandante le entregó para la realización de la futura venta: Solvencia de inmuebles urbanos y cedula catastral.
Promovió los documentos marcados como “A” y “B” a la demanda, contentivos de los contratos de opción de compra-venta, a los fines de demostrar las obligaciones asumidas por ambas partes, tiempo de pago y cantidad de dinero a ser entregada para la protocolización de la venta definitiva del inmueble.
Promovió la confesión hecha por el demandado reconvenido (sic) en su demanda, al señalar que para la fecha que debía efectuar el pago no contaba con el dinero para realizar el mismo y que además contaba con la aprobación de un supuesto crédito que le haría una institución bancaria, por una suma que no cubría la totalidad del monto adeudado, ello para demostrar que el actor reconvenido nunca tuvo el dinero, y más grave aún, que para la fecha no cuenta con ese dinero.
Pruebas de la parte demandante reconvenida:
De conformidad con los Artículos 483 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promovió las testimoniales de los ciudadanos: Juan Pablo Sotillo Caragol, Juan Henrique Sotillo Caragol y Julio César Díaz, titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 6.913.520, 6.815.003 y 2.131.623, respectivamente.
De conformidad con el Artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de posiciones juradas del demandado reconviniente Luís Pestana Da Silva, comprometiendo a su mandante a absolverlas a la recíproca de conformidad con el Artículo 406 ejusdem.
De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, solicitando se oficiara al Banco Mercantil, a los fines que informara sobre lo siguiente: Si su mandante para el mes de Noviembre de 2.009, optó por un crédito hipotecario para la adquisición de la oficina objeto del presente juicio. Si en fecha veintidós (22) de Noviembre fue aprobado el crédito. Que si del análisis crediticio efectuado, se pudo evidenciar que su mandante cumplió con todos los requerimientos de solvencia e ingresos exigidos. Que si de la documentación consignada por su representado se evidencia que el mismo cumplió con la totalidad de la misma y en tiempos oportunos.
Mediante auto dictado en fecha veintitrés (23) de Junio de 2.011, fueron agregadas a os autos las pruebas promovidas por las partes, de conformidad con el Artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia estampada en fecha treinta (30) de Junio de 2.011, por el apoderado del demandado reconviniente, se opuso a que fueran admitidas la prueba de testigos promovidas por la parte actora reconvenida, por no señalar el objeto de la misma, lo que viola el derecho al control de la prueba; asimismo se opuso a que fuera admitida la prueba de posiciones juradas así como la prueba de informes, por cuanto esta última estaba formulada de tal manera que impide al ente informante dar repuesta.
En fecha quince (15) de Julio de 2.011, el apoderado actor reconvenido, mediante escrito, solicitó que fuera declarada como extemporánea la oposición a las pruebas, formulada por la parte demandada reconviniente.
Asimismo, con respecto a las pruebas promovidas por el demandado reconviniente, alegó que no se promovió nada y que pareciera que confunde la prueba de confesión, y que además promueve el mérito favorable, lo cual no es medio probatorio. Por último solicitó que las pruebas promovidas por él fueran admitidas.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha veintiséis (26) de Julio de 2.011, vistas las pruebas promovidas por las partes en litigio, se pronunció así:
Con respecto a la oposición efectuada por el demandado reconviniente, la misma fue desestimada por haber sido efectuada fuera de los lapsos legales, por lo que se declaró extemporánea.
Pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente:
En cuanto al mérito favorable de los autos, se admitió, por no ser aparentemente manifiestamente ilegal, salvo su apreciación en la definitiva.
En cuanto a la prueba de exhibición, fue admitida, ordenando la intimación del ciudadano Francisco Javier Casadesus Abreu, para que compareciera por ante este Tribunal dentro del quinto (5º) día de despacho siguiente al auto, a los fines que bajo apercibimiento exhibiera la documentación requerida por el promovente.
En cuanto a las demás pruebas promovidas, fueron expresamente admitidas, salvo su apreciación en la definitiva.
Pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida:
En cuanto a la prueba testimonial promovida, la misma fue admitida por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente, salvo su apreciación en la definitiva, fijando el tercer (3º) día de despacho siguiente, a las horas establecidas en dicho auto, para que rindieran sus declaraciones testimoniales los ciudadanos Juan Pablo Sotillo Caragol, Juan Henrique Sotillo Caragol y Julio César Díaz.
Asimismo fue admitida la prueba de posiciones juradas, la misma fue admitida, ordenándose la citación del ciudadano Luís Pestana Da Silva, para que compareciera por ante este Tribunal, a las diez antes meridiem (10:00 a.m.), del tercer (3º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a absolver las posiciones juradas que le formularía el actor reconvenido.
Asimismo fue admitida la prueba de informes, ordenando oficiar al “Banco Mercantil, C.A., Banco Universal” al cual se le anexaría copia certificada del escrito de promoción de pruebas y del auto de admisión.
Por cuanto las pruebas fueron admitidas fuera del lapso legal, fue ordenada la notificación de las partes.
En fecha veintiuno (21) de Noviembre de 2.011, el apoderado actor reconvenido solicitó que fuera ordenada la notificación mediante boleta de la parte demandada reconviniente y que fuera librada la boleta de citación para las posiciones juradas.
Mediante auto dictado en fecha ocho (08) de Diciembre de 2.011, fue acorada librar la boleta de notificación al demandado.
En fecha diecinueve (19) de Enero de 2.012, el apoderado actor reconvenido, consignó los emolumentos requeridos por el Alguacil para su traslado con el fin de notificar al demandado reconviniente, señalando en fecha primero (1º) de Febrero de 2.012 la dirección para la notificación.
En fecha ocho (08) de Febrero de 2.012, el Alguacil asignado de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial informó que le fue imposible notificar al demandado, consignando a los autos la boleta de notificación sin firmar, razón por la cual, el apoderado actor reconvenido, en fecha nueve (09) de Febrero de 2.012, solicitó fuera ordenada la notificación mediante carteles, lo cual le fue proveído mediante auto dictado en fecha veintitrés (23) de Febrero de 2.012, acordando la notificación del demandado de conformidad con los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha seis (06) de Marzo de 2.012, el apoderado actor reconvenido, consignó a los autos el cartel de notificación publicado en el diario indicado por este Tribunal, el cual fue agregado al expediente mediante auto de fecha ocho (08) de Marzo de 2.012.
Riela a los autos nota estampada por la secretaría de este Tribunal, en la misma fecha anterior, dejando constancia de haberse dado cumplimiento a los extremos exigidos en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Rielan a los autos, actas levantadas en fecha veintiséis (26) de Marzo de 2.012, con motivo de la declaración de los testigos promovidos, las cuales fueron declaradas desiertas.
En la misma fecha anterior el promovente de la prueba testimonial solicitó que le fuera fijada nueva oportunidad a los testigos por él promovidos, y en fecha veintinueve (29) de Marzo de 2.012, consignó a los autos copia del escrito de promoción de pruebas así como del auto de admisión a los fines que fueran certificadas y anexadas al oficio dirigido al Banco Mercantil para la evacuación de la prueba de informes. Asimismo solicitó la citación del demandado reconviniente para la evacuación de la prueba de posiciones juradas.
Mediante auto dictado en fecha tres (03) de Abril de 2.012, fue fijado el tercer (3º) día de despacho siguiente a las nueve antes meridiem (09:00 a.m.), nueve y treinta minutos antes meridiem (09:30 a.m.) y diez antes meridiem (10:00 a.m.), para que los ciudadanos Juan Pablo Sotillo Caragol, Juan Henrique Sotillo Caragol y Julio César Díaz, respectivamente rindieran sus declaraciones testimoniales.
Riela a los autos nota estampada por la secretaría de este Tribunal dejando constancia de haberse librado el oficio Nº 2012-0496 dirigido a “Mercantil, C.A., Banco Universal”, así como las copias certificadas y la boleta de citación para el demandado reconviniente para la evacuación de la prueba de posiciones juradas.
En fecha once (11) de Abril de 2.012, se levantaron sendas actas con ocasión de las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Juan Pablo Sotillo Caragol, y Julio César Díaz. El testigo Juan Henrique Sotillo Caragol, no compareció, declarándose el acto desierto.
En fecha dieciséis (16) de Abril de 2.012, el apoderado actor reconvenido solicitó que fuera practicada la citación del demandado reconviniente para la prueba de posiciones juradas, consignando en fecha veinte (20) de Abril de 2.012 ante la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, los emolumentos requeridos tanto para la citación como para el oficio para la evacuación de la prueba de informes.
En fecha veintitrés (23) de Abril de 2.012, el Alguacil asignado de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, informó el haber entregado el oficio en “Mercantil, C.A., Banco Universal”.
En fecha treinta (30) de Abril de 2.012, el apoderado actor reconvenido manifestó al Tribunal que en esa fecha vencía el lapso de evacuación de pruebas sin haber recibido los informes de “Mercantil C.A., Banco Universal”, solicitando que una vez que llegaran los mismos fueren valorados.
En fecha veinticinco (25) de Mayo de 2.012, la parte actora reconvenida presentó su escrito de informes, siendo los mismos agregados al expediente mediante auto dictado en fecha veintiocho (28) de Mayo de 2.012 y observados por la parte demandada reconviniente en fecha dieciocho (18) de Junio de 2.012. En esta misma fecha se recibió comunicación proveniente de “Mercantil, C.A., Banco Universal”, la cual fue agregada al expediente mediante auto de fecha diecinueve (19) de Junio de 2.012.
Rielan a los autos diligencias estampadas por la parte actora reconvenida en fechas diecinueve (19) de Junio, dieciocho (18) y veinticinco (25) de Julio de 2.012, respectivamente, solicitando al Tribunal que fuera dictada la sentencia definitiva.
Cumplido el trámite procesal de sustanciación y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa este Tribunal a decidir la presente causa.
- II -
- Motivaciones para Decidir -
Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones:
Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir.
El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis.
Luego de una revisión minuciosa y detallada de las actas que componen el presente expediente, se constata que la pretensión actora consiste en el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta contenido en documento autenticado por parte del oferente vendedor, pues a decir del hoy actor optante, incumplió con su obligación de venderle, al no asistir al registro subalterno inmobiliario en la fecha fijada para la firma, demandándolo para que conviniera o a ello fuera condenado por el Tribunal, en su obligación de venderle el inmueble constituido por oficina, propiedad del demandado, distinguido con el Nº 7-07, piso 7, el cual forma parte del Edificio Torre América, ubicado en la Avenida El Recreo o Avenida El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, teniendo asignado como Catastro el Nº 001-024-14-022-000-007-007. Que dicho inmueble tiene una superficie de Sesenta y Un Metros con Ochenta Decímetros Cuadrados (61,80 mts2); que sus linderos particulares son: Norte: Con pasillo de circulación; Sur: Con fachada sur del edificio; Este: Con oficina Nº 7-08, y Oeste: Con oficina 7-06, y que le corresponde un porcentaje de condominio del cero con trescientos veinte mil ciento cuarenta y una millonésimas por ciento (0,320141%) en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios y que además le corresponde el derecho de uso exclusivo de un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 3, situado en el nivel +6.60, así como el pago de las costas y costos originados con ocasión del presente juicio.
Ante dicha pretensión, se opone la representación judicial de la parte demandada, alegando a tal efecto que quien no cumplió fue el hoy actor al no pagar el precio de la venta y reconviniéndolo por resolución de contrato y daños y perjuicios.
Del fondo de la demanda:
Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:
La parte actora trajo a los autos, anexo al escrito libelar y promovió durante la etapa procesal correspondiente:
Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinte (20) de Septiembre de 2.010, bajo el Nº 08, Tomo 128 de los libros respectivos, él cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciado con todo su valor por este juzgador, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la representación que el Dr. José Luís Lacruz Smith, ostenta de la parte demandante, y así se decide.
Originales de documentos autenticados por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el primero, en fecha seis (06) de Octubre de 2.009, bajo el Nº 66, Tomo 106, siendo este sustituido por otro autenticado en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2.009 bajo el Nº 52, Tomo 123, Dichas documentales no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, más por el contrario, fueron expresamente reconocidos, razón por la cual son apreciados con todo su valor por este Juzgador, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, quedando demostrado con los mismos la relación contractual existente entre las partes. Así se decide.
Comprobante de depósito efectuado en el Banco de Venezuela, en fecha dieciséis (16) de Septiembre de 2.010, en la cuenta signada con el Nº 0102-0552-210000004439, de la Gobernación del Distrito Capital, por monto de Treinta y Dos Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 32,50), por concepto de timbres fiscales. Dicha documentación a pesar de no haber sido rechazada por la parte demandada, no es apreciada por quien aquí decide por ser manifiestamente impertinente y no aportar nada para la solución de la presente controversia. Así se decide.
Recibo expedido por la sociedad mercantil “Administradora Domús, C.A.”, de fecha quince (15) de Septiembre de 2.010, en el cual se ve reflejado el saldo de las cuotas de condominio adeudadas por el inmueble objeto del juicio. Al igual que la anterior probanza, no es apreciada por quien aquí decide por no aportar nada para la solución del presente litigio. Así se decide.
Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dieciséis (16) de Julio de 2.007, bajo el Nº 03, Tomo 05, Protocolo Primero. Dicha copia no fue atacada en forma alguna por la parte demandada, razón por la cual quien aquí decide, la tiene como fidedigna, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándola con todo su valor probatorio, de conformidad con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose de la misma, la venta con pacto de retracto legal que efectuara la sociedad mercantil “Desarrollos Alufica, C.A.” al ciudadano Salvador José Monaca Mora, del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda. Así se decide.
Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha cinco (05) de Octubre de 2.008, bajo el Nº 2009.1313, asiento registral 1, del inmueble matriculado bajo el Nº 215.1.1.13.2078, libro folio real del año 2.009. Dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada, razón por la cual, quien aquí decide, la aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, quedando demostrado con la misma, la titularidad que sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, ostenta el hoy accionado. Así se decide.
De conformidad con los Artículos 483 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promovió las testimoniales de los ciudadanos: Juan Pablo Sotillo Caragol, Juan Henrique Sotillo Caragol y Julio César Díaz, titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 6.913.520, 6.815.003 y 2.131.623, respectivamente. De autos se evidencia que rindieron sus respectivas declaraciones testimoniales los ciudadanos Juan Pablo Sotillo Caragol y Julio César Díaz, estando presente en la evacuación de dicha prueba, solo la parte promovente de la prueba, tal y como se evidencia de sendas actas levantadas en fecha once (11) de Abril de 2.012.
Al ser preguntado el ciudadano Juan Pablo Sotillo Carago, declaró conocer de vista, trato y comunicación tanto al ciudadano Francisco Javier Casadesus Abreu como al ciudadano Luís Sotero Pestana Da Silva; que estaba al tanto de la operación de la compra-venta pactada entre los ciudadanos antes mencionados; que tenía conocimiento que el Sr. Casadesus Abreu trató contactar al Sr. Pestana Da Silva para la protocolización del documento definitivo de venta sin obtener respuesta alguna; que tuvo conocimiento que fue imposible el localizar al Sr. Pestana Da Silva y que el Sr. Casadesus Abreu agotó todas las vías para localizarlo; que el Sr. Casadesus Abreu le entregó al Sr. Pestana Da Silva una suma de dinero para que éste pudiera solventar un problema que tenía relacionado con una venta efectuada con pacto de retracto legal.
Por su parte, el ciudadano Julio César Díaz declaró, al igual que el anterior ciudadano, bajo juramento, lo siguiente: Que conocía de vista, trato y comunicación tanto al actor como al hoy demandado en el presente juicio; que estaba al tanto de la operación inmobiliaria que efectuarían ambos, por haber sido la persona que hizo el trámite de la documentación para dicha venta; que tuvo conocimiento que el comprador, hoy actor trató de contactar al vendedor, hoy demandado para la protocolización de la venta del inmueble y que le fue imposible localizarlo; que el Sr. Casadesus Abreu trató de contactar al vendedor por todas las vías.
Establece el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de estos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente el motivo de las declaraciones y la confianza que merecen los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no diciendo la verdad, ya por las contradicciones en las que pudiese haber incurrido, o ya por otros motivos, aunque no hubiere sido tachado, expresando el fundamento de tal determinación.”
Aplicando al caso que nos ocupa el artículo antes trascrito concluye este Juzgador que los testigos evacuados fueron contestes en que conocen a ambas partes en litigio, que estaban al tanto de la operación de compra-venta a efectuarse entre ambos y que una vez listo el documento definitivo para su protocolización, fue imposible el contactar al hoy demandado. De lo expuesto, es imperioso para quien aquí decide, de conformidad con el precitado articulado, el apreciar con todo su valor probatorio las testimoniales evacuadas. Así se decide.
De conformidad con el Artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de posiciones juradas del demandado reconviniente Luís Pestana Da Silva, comprometiendo a su mandante a absolverlas a la recíproca de conformidad con el Artículo 406, ejusdem. Admitida dicha prueba mediante auto dictado en fecha veintiséis (26) de Julio de 2.011, de autos consta que la parte promovente de la prueba le haya dado impulso procesal alguno, razón por la cual este Juzgador no tiene materia que analizar al respecto. Así se decide.
De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, solicitando se oficiara al Banco Mercantil, a los fines que informara sobre lo siguiente: Si su mandante para el mes de Noviembre de 2.009, optó por un crédito hipotecario para la adquisición de la oficina objeto del presente juicio. Si en fecha veintidós (22) de Noviembre fue aprobado el crédito. Que si del análisis crediticio efectuado, se pudo evidenciar que su mandante cumplió con todos los requerimientos de solvencia e ingresos exigidos. Que si de la documentación consignada por su representado se evidencia que el mismo cumplió con la totalidad de la misma y en tiempos oportunos. Oficiada oportunamente dicha institución bancaria, la misma, mediante comunicación de fecha veintitrés (23) de Abril de 2.012, y agregada a los autos mediante auto de fecha diecinueve (19) de Junio de 2.012, informó al Tribunal el no poder atender la solicitud, por cuanto, de conformidad con el penúltimo aparte del Artículo 89 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, todo ese tipo de requerimientos debía ser efectuado a través de la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario. Vista tal información, este Tribunal al respecto, no tiene materia que analizar. Así se decide.
La parte demandada reconviniente promovió las siguientes pruebas:
Promovió la prueba de exhibición a los fines de solicitar que el demandante reconvenido trajera al proceso todos los recaudos que su mandante le entregó para la realización de la futura venta: Solvencia de inmuebles urbanos y cedula catastral. Admitida dicha prueba mediante auto dictado por este Tribunal en fecha veintiséis (26) de Junio de 2.011, la parte promovente de la prueba no impulsó su evacuación, razón por la cual no hay materia que analizar al respecto. Así se decide.
Promovió los documentos marcados como “A” y “B” a la demanda, contentivos de los contratos de opción de compra-venta, a los fines de demostrar las obligaciones asumidas por ambas partes, tiempo de pago y cantidad de dinero a ser entregada para la protocolización de la venta definitiva del inmueble. Por cuanto ya estas documentales ya fueron analizadas y apreciadas por este Juzgador al analizar las pruebas aportadas por la parte actora reconvenida, considera este Juzgador inoficioso el volver a pronunciarse sobre la misma. Así se decide.
Promovió la confesión hecha por el demandado reconvenido (sic) en su demanda, al señalar que para la fecha que debía efectuar el pago no contaba con el dinero para realizar el mismo y que además contaba con la aprobación de un supuesto crédito que le haría una institución bancaria, por una suma que no cubría la totalidad del monto adeudado, ello para demostrar que el actor reconvenido nunca tuvo el dinero, y más grave aún, que para la fecha no cuenta con ese dinero. Considera quien aquí decide, que este medio probatorio no puede ser apreciado por cuanto el demandante reconvenido a lo largo del proceso demostró su capacidad e intención de adquirir el inmueble contenido en el contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se solicitó. Así se establece.
Examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte y, a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, observa quien aquí sentencia que, al momento de hacer una sucinta descripción de los términos en los cuales quedó planteada la controversia, se indicó que la pretensión de la parte demandante era la de obtener de la parte demandada el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2.009,bajo el Nº 52, Tomo 123 de los libros respectivos.
Ahora bien, este Juzgador se adentra a la resolución del caso de marras:
Primero: La parte demandada aduce que es cierto que se suscribió un contrato de promesa bilateral de compra-venta contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2.009, bajo el Nº 52, Tomo 123 de los libros respectivos. En este sentido, la existencia de dicha convención queda fuera del debate judicial por estar expresamente reconocida por ambas partes.
Segundo: Aduce la parte demandada que el hoy accionante no disponía del dinero para efectuar la compra del inmueble en referencia y asimismo alega que no acudió a la protocolización porque el demandante no le había pagado. Observa este Juzgador que en la cláusula segunda del contrato en referencia se estableció el precio de la venta del inmueble en la suma de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), y en la cláusula tercera se estableció que el hoy actor, en su carácter de opcionante, le entregó al demandado, en su carácter de oferente, la suma de Ciento Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 188.000,00), y que el saldo, es decir, la suma de Quinientos Sesenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 562.000,00), serían entregados al momento de la fecha de protocolización del documento definitivo de venta, no antes, tal y como lo pretende el demandado.
Tercero: Por otro lado, aduce el demandado que no incumplió el contrato en lo relativo a la entrega de las solvencias y recaudos, y que a su decir, el accionante privaba su propio argumento cuando indicó que presentó el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, ya que para ello ha debido tener las solvencias en su poder.
En este sentido, este Juzgador observa que en el contrato que motivó la presente controversia, se estipuló que el comprador tenía un plazo de sesenta (60) días continuos más una prórroga de treinta (30) días a partir del otorgamiento de la promesa bilateral de compra-venta, es decir, a partir del día dieciséis (16) de Noviembre de 2.009, para proceder a la cancelación definitiva del precio y el vendedor para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, lo que en definitiva se traduce en noventa (90) días continuos (lapso más prórroga). En este caso el lapso acordado fenecía en fecha catorce (14) de Febrero de 2.010.
Ahora bien, la propia parte demandada reconoció el hecho de haber entregado las solvencias y recaudos de cuya carga correspondía, circunstancia que no se debate pues el actor expresamente lo menciona en su libelo, lo que se debate en si es la inasistencia del hoy demandado reconviniente al acto de protocolización del documento definitivo de venta. Alega el demandado en su escrito de contestación de la demanda que el actor no probó el haber cumplido con el pago del saldo deudor, razón por la cual, incumplió con el contrato. Reitera quien aquí decide, que mal puede pretender el demandado que se le hiciera la entrega del saldo deudor antes de la fecha de protocolización, siendo que en el contrato se estableció que la fecha de pago fue fijada en la fecha de protocolización del documento definitivo.
Cuarto: El demandado, Luís Sotero Pestana Da Silva, alegó que el accionante no probó el haber tenido el total de lo adeudado en fecha hábil y que para el supuesto de haberlo tenido, podía cumplir con su obligación, acudiendo a la vía de oferta real de pago. Considera quien aquí decide, que la vía que tenía el hoy accionante era la de protocolizar el documento en referencia, y en vista de su inasistencia a la firma del mismo, la vía es la de acudir a los órganos jurisdiccionales a solicitar o el cumplimiento o la resolución del contrato.
Quinto: El accionante aduce que el contrato de opción de compra-venta es un verdadero contrato de venta, pues a su decir, el hecho que las partes hubieran establecido una oportunidad posterior para cumplir con la formalidad de protocolización correspondiente, era para extender sus efectos ante terceros, lo cual no significaba que la venta no era perfecta desde el mismo momento en el cual se llevó a cabo el acuerdo que contenía la manifestación de voluntad de las partes.
Ahora bien, de una lectura del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se solicita, se evidencia que la obligación derivada del contrato consistió en dar en opción de compra-venta el inmueble objeto de la pretensión, tan es así, que las partes, en la cláusula primera del contrato establecieron que el opcionante se compromete a comprar y el oferente a venderle, es decir, una prometía a futuro a comprar y la otra a vender, una vez cumplidos ciertos requisitos establecidos en el propio cuerpo del instrumento. De modo pues, que se está frente a una promesa bilateral de compra-venta que ha de perfeccionarse y convertirse en una verdadera venta una vez verificadas las condiciones impuestas en el cuerpo del mencionado contrato, pero nunca antes.
De ahí, que conforme a los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, la acción en referencia debe declararse con lugar, ordenándosele a la parte accionada, Luís Sotero Pestana Da Silva, cumpla con el mencionado contrato y otorgue el documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por un inmueble destinado a oficina, propiedad del demandado, distinguido con el Nº 7-07, piso 7, el cual forma parte del Edificio Torre América, ubicado en la Avenida El Recreo o Avenida El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, teniendo asignado como Catastro el Nº 001-024-14-022-000-007-007. Que dicho inmueble tiene una superficie de Sesenta y Un Metros con Ochenta Decímetros Cuadrados (61,80 mts2); que sus linderos particulares son: Norte: Con pasillo de circulación; Sur: Con fachada sur del edificio; Este: Con oficina Nº 7-08, y Oeste: Con oficina 7-06, y que le corresponde un porcentaje de condominio del cero con trescientos veinte mil ciento cuarenta y una millonésimas por ciento (0,320141%) en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios y que además le corresponde el derecho de uso exclusivo de un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 3, situado en el nivel +6.60, debiendo el hoy accionante cancelar el restante del saldo del precio, o sea, la suma de de Quinientos Sesenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 562.000,00).
Asimismo, en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada, la presente decisión servirá como título traslativo de propiedad, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada y que el monto antes referido haya sido consignado en su totalidad en este Tribunal. Así se decide.
De la demanda reconvencional:
La parte demandada en el acto de contestación de la demanda, reconvino a la parte actora en lo siguiente:
En la resolución del contrato de opción de compra-venta contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2.009, bajo el Nº 58, Tomo 123.
En reconocer a favor de su mandante que la suma de Ciento Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 188.000,00), dada en arras y establecida en el contrato, deben quedar en poder de su mandante.
En el pago de la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), por concepto de daños y perjuicios, por cuanto al dictarse la medida de prohibición de enajenar y gravar y secuestro sobre el inmueble objeto del contrato, hicieron trasladar todos los muebles pertenecientes a su mandante a otras oficinas, lo cual generó gastos pecuniarios y por ende un daño y un perjuicio.
El pago de las costas y costos.
En pagar la indexación o corrección monetaria sobre el monto del capital demandado.
Ahora bien, por cuanto del análisis de todo el material probatorio aportado por las partes y el cual ya fue analizado en el mismo cuerpo de esta decisión, se demostró fehacientemente que el incumplimiento provino por parte del hoy demandado reconviniente, es imperioso para este Juzgador, el declarar sin lugar la demanda reconvencional propuesta. Así se decide.
- III -
- D I S P O S I T I V A -
En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así:
PRIMERO: Declara CON LUGAR, la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, incoara el ciudadano Francisco Javier Casadesus Abreu en contra del ciudadano Luís Sotero Pestana Da Silva, ambos ampliamente identificados en el inicio de esta sentencia.
En consecuencia, se condena al ciudadano Luís Sotero Pestana Da Silva a que otorgue el documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por un inmueble destinado a oficina, propiedad del demandado, distinguido con el Nº 7-07, piso 7, el cual forma parte del Edificio Torre América, ubicado en la Avenida El Recreo o Avenida El Colegio, Urbanización San Antonio, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, teniendo asignado como Catastro el Nº 01-01-09-001-024-14-022-000-007-007. Que dicho inmueble tiene una superficie de Sesenta y Un Metros Cuadrados con Ochenta Decímetros Cuadrados (61,80 mts2); que sus linderos particulares son: Norte: pasillo de circulación; Sur: fachada sur del edificio; Este: Con oficina Nº 7-08, y Oeste: con oficina 7-06, y que le corresponde un porcentaje de condominio del cero con trescientos veinte mil ciento cuarenta y una millonésimas por ciento (0,320.141%) en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios y que además le corresponde el derecho de uso exclusivo de un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 3, situado en el nivel +6.60, según consta de documento debidamente registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 05 de octubre de 2.009, bajo el No. 2009-1313, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 215.1.1.13.2078 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, debiendo el hoy accionante cancelar el restante del saldo del precio, o sea, la suma de de Quinientos Sesenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 562.000,00), suma esta que debió cancelar al momento de la protocolización de la operación y que no se efectuó por causas imputables al vendedor, hoy demandado, y en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada de la presente decisión, servirá esta sentencia como titulo traslativo de propiedad, una vez que la misma quede definitivamente firme y ejecutoriada y que el monto antes referido esté consignado en este Tribunal.
SEGUNDO: Declara SIN LUGAR la demanda reconvencional incoada por el ciudadano Luís Sotero Pestana Da Silva en contra del ciudadano Francisco Javier Casadesus Abreu, ambos identificados en el encabezamiento de esta decisión.
TERCERO: De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso se ley, se acuerda la notificación de las partes sin cuya formalidad no correrá lapso alguno. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 233 ejusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los nueve (09) días del mes de agosto del año 2012. Años: 202º y 153º.
El Juez,
Abg. César A. Mata Rengifo
La Secretaria
Abg. Inés Belisario Gavazut
En esta misma fecha, siendo las 12:18 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Abg. Inés Belisario Gavazut
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