TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Año 202º y 153º
Exp. AC71-R-2009-000028.-

PARTE DEMANDANTE: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, constituida según documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 1973, inserto bajo el No. 13, folio 68, Tomo 3, Protocolo Primero, y documento aclaratorio inscrito en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 02 de marzo de 1979, inserto bajo el No. 36, folio 77, Tomo 1, Protocolo Tercero.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS E. RAMÍREZ SIERRA, ENRIQUE J. SÁNCHEZ FALCÓN, FREDDY J. ORLANDO S., EDGAR J. PARRA BORTOT y FREDDY G. OLRANDO F.,abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 0262, 4.580, 6.960, 1.933 y 41.679, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17 de mayo de 1990, bajo el No. 24, Tomo 57-A Sgdo.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO DE JESÚS S., ENRIQUE LEFELD MATHEUS, JOSÉ JORGE AZPÚRUA P., ULISES SÁNCHEZ VALENZUELA, MARIANA RAMOS O., BELKYS GUZMÁN MARIN y YOLENNY RAMOS H.,abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.269, 12.790, 8.661, 19.658, 26.312, 65.846, 53.973 y 78.305, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (Definitiva).

-I-
ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron las presentes actuaciones en este Tribunal, en razón de la decisión dictada en fecha 08 de febrero de 2012, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la que declaró con lugar el recurso extraordinario de casación interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia de reenvío dictada en fecha 09 de junio de 2010, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y decretó la nulidad del fallo recurrido,ordenando al Tribunal Superior que resulte competente, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio advertido.
Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Sexto, que por auto de fecha 21 de mayo de 2012 (F.466, pieza No. 3), la dio por recibida, entrada y trámite de reenvío, de conformidad con el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil. En este mismo auto, quien suscribe, en su condición de Juez Titular de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes.
En fecha 04 de junio de 2012, el apoderado judicial de la parte demandante, se dio por notificado del abocamiento de quien suscribe (F.470, pieza No. 3).
En fecha 18 de junio de 2012, la ciudadana Glenda Sánchez, Secretaria Temporal de este Juzgado Superior Sexto, certificó la actuación de la ciudadana Ramona Mesa, Alguacil de este Juzgado Superior Sexto, consistente en la práctica de la notificación del abocamiento, a la parte demandada (F. 477, pieza No. 3).
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, quien decide lo hace en los siguientes términos:
-II-
DE LA MULTIPLICIDAD DE CASACIÓN
Contra el fallo dictado en fecha 30 de septiembre de 2005, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (F. 328 al 347, pieza No. 2), fue ejercido recurso de apelación por la representación judicial de la parte demandada (F.352, pieza No. 2), la cual fue oída en ambos efectos en fecha 01 de noviembre de 2005 (F.362, pieza No.2); dicho recurso fue conocido por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual dictó sentencia en fecha 09 de febrero de 2006 (F.02 al 19, pieza No. 3), declarando parcialmente con lugar la demanda; resuelto el contrato autenticado entre las partes en fecha 18 de marzo de 1994; se condenó a la demandada al pago de la cantidad de cuarenta y nueve millones ciento ochenta y un mil ochocientos noventa bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 49.181.890,57); condenó a la parte demandada a pagar mensualmente el equivalente al 2.8442000 por ciento sobre los gastos netos ordinarios de condominio desde el mes de septiembre de 1999, hasta la fecha en la cual el perito designado consigne en el expediente el cálculo correspondiente; sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, y confirmó la decisión apelada.
Contra el referido fallo, fue anunciado recurso extraordinario de casación por la representación judicial de la parte demandada en fecha 15 de febrero de 2006, siendo admitido en fecha02 de marzo de 2006 (F.21, 22 y 25, pieza No. 3).
En fecha 06 de abril de 2006, la representación judicial de la parte demandada, consignó ante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, escrito de formalización del recurso de casación (F.30 al 61, pieza No. 3); hubo impugnación y réplica.

En fecha 12 de diciembre de 2006, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó decisión en la cual casó de oficio la decisión recurrida, decretó la nulidad del fallo adversado y ordenó al juez Superior que resultare competente, dictar nueva decisión sin incurrir en el vicio de actividad declarado (F.98 al 115, pieza No. 3).
Recibido el expediente en el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de febrero de 2007, el Juez del referido Despacho, se abocó al conocimiento de la causa, y ordenó la notificación de las partes del referido abocamiento (F.117 y 118, pieza No. 3).
Notificadas las partes, en fecha 27 de marzo de 2007, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda; resuelto el contrato suscrito entre las partes, autenticado en fecha 18 de marzo de 1994; improcedente la pretensión de que se entregue a la actora el inmueble totalmente desocupado; sin lugar la pretensión de pago por concepto de pensiones de arrendamiento e intereses moratorios; sin lugar la indemnización compensatoria por la ocupación del inmueble; parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada; se modificó la sentencia apelada.
Contra el referido fallo, fue anunciado recurso extraordinario de casación por la representación judicial de la parte actora, en fecha 30 de marzo de 2007, siendo admitido en fecha03 de mayo de 2007 (F.150 y 153, pieza No.3).
En fecha 08 de junio de 2007, la representación judicial de la parte actora, consignó ante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia escrito de formalización del recurso de casación (F.161 al 203, pieza No. 3); hubo impugnación.
En fecha 09 de diciembre de 2008, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó decisión en la cual declaró con lugar el recurso de casación formalizado por la parte demandante, decretó la nulidad del fallo recurrido y ordenó al juez Superior que resultare competente, dictar nueva decisión sin incurrir en el vicio de forma detectado (F.241 al 254, pieza No. 3).
Recibido el expediente en el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 02 de marzo de 2009, el abogado José Daniel Pereira Medina, en su condición de Juez Titular de dicho Tribunal, se inhibió de seguir conocimiento de la causa, por haber emitido pronunciamiento sobre el fondo de la demanda (F. 256, pieza No.3).
El referido incidente de inhibición hizo llegarlas actuaciones, previo sorteo de distribución, al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F.260, pieza No. 03).
En fecha 09 de junio de 2010, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada; parcialmente con lugar la demanda; resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 18 de marzo de 1994; se condenó a la parte demandada a pagar la suma de cuarenta y cuatro millones setecientos ochenta y cuatro mil doscientos dieciséis bolívares con sesenta y dos céntimos (Bs. 44.784.216,62), por concepto de pensiones de arrendamiento insolutas; se condenó a la parte demandada al pago de los intereses de mora a la tasa del doce por ciento anual, aplicables a las referidas mensualidades hasta el 30 de septiembre de 1999; se condenó a la parte demandada al pago de una cantidad equivalente a las mensualidades que les correspondía pagar desde el mes de septiembre de 1999, hasta la fecha en que la sentencia sea declarada definitivamente firme; este monto indemnizatorio, deberá calcularse aplicando lo dispuesto en el aparte “C” de la cláusula tercera del contrato resuelto, el cual estipula: “Un monto equivalente a la aplicación de los siguientes porcentajes sobre cada facturación que haya emitido CONDOMINIO CENPLAZA C.A. por concepto de gastos de condominio: a.-El 2.8442000 por ciento sobre los gastos netos ordinarios de condominio, denominados A. b.-El 3.1351380 por ciento sobre los gastos ordinarios de condominio, denominados B.”(F.276 al 304, pieza No. 3).
Contra la referida decisión, el apoderado judicial de la parte demandada, anunció recurso de casación (F.310 y 325), el cualfue admitido en fecha 15 de octubre de 2010 (F.330 al 332, pieza No.3
En fecha 19 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó ante la Sala de Casación Civil, escrito de formalización del recurso de casación (F. 337 al 370, pieza No.3). Luego, en fecha 22 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito complementario de formalización (F. 372 al 381, pieza No.3); hubo impugnación.
En fecha 08 de febrero de 2012, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó decisión en la cual declaró sin lugar el recurso de casación anunciado y formalizado contra la sentencia interlocutoria de fecha 25 de julio de 2003, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado contra la sentencia de fecha 09 de junio de 2010, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; se anuló el fallo recurrido y se ordenó al Tribunal Superior que resulte competente dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio advertido (F.405 al 458, pieza No.3).
Por efecto de la citada declaratoria, correspondió a este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el conocimiento de esta casua en reenvío, por lo que se pasa a emitir el fallo que a continuación se pronuncia, en los siguientes términos:
-III-
DE LA SENTENCIA APELADA.

En fecha 30 de septiembre de 2005, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la presenta causa con fundamento en lo siguiente:
“Pasa de seguida quien aquí decide a resolver las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda:
Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem:
Sostiene la parte demandada que la parte actora al momento de accionar la resolución del contrato de arrendamiento y demandar los cánones no especificó la fórmula como fueron calculados, ni la procedencia de los resultados señalados, indicando que no sólo deben indicarse de forma precisa sino que también es imprescindible que se señale la procedencia y la modalidad de cálculo de las mismas.
Asimismo, opone la parte demandada la cuestión previa prevista en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que su representada en fecha 1 de marzo de 2000, interpuso demanda contra la hoy actora LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, la cual cursa por ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
(…)
Conforme al ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora efectivamente en su libelo de demanda tiene que especificar el objeto de la pretensión, siendo que de una simple lectura al libelo de demanda y sin emitir ningún pronunciamiento respecto al fondo de la misma, se constata que en ella la parte actora hace un relato en relación a los hechos de los cuales se deriva su acción, posteriormente señalando las disposiciones legales en las cuales fundamenta la misma, contenida en el capítulo relativo a “EL DERECHO”, para posteriormente concluir demandada al Escritorio Inmobiliario PLAZA 10, C.A., por Resolución de Contrato, siendo precisamente su objeto la extinción de la relación que existe entre las partes como consecuencia de la resolución demandada, con base a lo antes expuesto, considerándose en consecuencia satisfecho el requisito establecido en por nuestro legislador en el ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, resultando por lo tanto improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada en relación a este aspecto. Y así se declara.-
Ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
Efectivamente opone la parte demandada, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, manifestando que su representada intentó una demanda contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, mediante la cual solicitó la declaración que el contrato celebrado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 1994, anotado bajo el No. 59, Tomo 7, de los Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría, entre ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A. y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, única y exclusivamente se regula el uso y mantenimiento de las áreas comunes otorgadas en uso exclusivo por el documentos de condominio al local CC-6-1, propiedad de ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., y que dicha demanda fue admitida en fecha 14 de marzo de 2000, no obstante observa esta sentenciadora efectivamente que tal y como fue alegado y probado en los autos, la causa a la cual se refiere la parte demandada fue desistido y debidamente homologada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 06 de junio de 2002, motivo por el cual resulta improcedente la cuestión previa opuesta. Y así se declara.-
Resuelto lo anterior, pasa esta sentenciadora a resolver el fondo de la presente causa, para lo cual observa:
Acciona la parte actora la resolución del contrato celebrado con la hoy demandada, ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., dado el incumplimiento de las obligaciones asumidas en dicho contrato, siendo que en el contenido de su libelo se puede constatar que la parte actora lo denomina como contrato de arrendamiento, manifestando que si bien es cierto que no está expresamente definido en el texto del contrato sui denominación, de los hechos por él regulados se desprende a su decir que la situación jurídica planteada está referida a un contrato de arrendamiento, lo cual fue rechazado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegando que los recibos que fueron acompañados por la parte actora para demostrar su dicho, que los conceptos que ellos contienen se refieren más bien a una compensación por el usufructo de las áreas comunes generales y limitadas contiguas al apartamento CC61.-
Ahora bien, planteada la anterior controversia, esta sentenciadora observa que conforme lo ha establecido la Sala de Casación Civil, en sus múltiples fallos, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la finalidad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se pude decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al juez (…) En consecuencia, aplicando ello al caso de autos tenemos que si bien es cierto que en el contrato cuya resolución se acciona no se estableció que el mismo constituiría un contrato de arrendamiento como tal, no es menos cierto que en su contenido ambas partes asumieron obligaciones, las cuales debían ser cumplidas conforme a lo pautado en dicho contrato, en su respectiva oportunidad legal y en la forma allí prevista, ya que su incumplimiento acarrearía su resolución según lo establecido en sus cláusulas décima cuarta y décima séptima, siendo el mismo un simple convenio suscrito entre las partes donde una le permite a la demandada el uso y disfrute del inmueble a cambio del pago de los gastos de condominio, así como las demás compensaciones establecidas en la cláusula tercera de dicho contrato a la hoy actora, por lo que podría compararse efectivamente a un contrato de arrendamiento, por las características de uso y contraprestación por dicho uso, vale decir, que el pago establecido fue convenido en base al porcentaje de condominio que le corresponde mensualmente la inmueble dado en uso.
Ahora bien, revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente, constata quien aquí decide que la parte demandada no logró desvirtuar con prueba fehaciente los hechos que fueron alegados por la parte actora en su libelo de demanda, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones que alega el actor que no fueron cumplidas por la hoy accionada ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A.-
(…)
Por consiguiente, corrobora este Tribunal del examen de rigor efectuado a las actas procesales que conforman el presente expediente, que, durante el debate probatorio la parte demandada no acreditó medio de prueba alguno tendente a desvirtuar la eficacia jurídica de los hechos alegados en el libelo de demanda, de tal modo que al no ofrecer elementos probatorios capaces de crear la convicción plena de sus afirmaciones, considera esta sentenciadora que al no haber demostrado el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas en dicho contrato, resulta procedente la presente acción. Y así se declara.-
Siendo en lo que respecta a la cantidad demandada equivalente a CUARENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON CICUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 49.181.890,57), que alega el actor que son por concepto de canon de arrendamiento, esta sentenciadora de la interpretación realizada al contrato cuya resolución se accionada y con base a los hechos alegados por el actor en el libelo de demanda, concluye que los mismos son el equivalente al total de las cuotas insolutas que tiene la parte demandada en lo que respecta al porcentaje que le corresponde en el condominio y que fue la contraprestación establecida, cuya solvencia tampoco fue acreditada en los autos, teniéndose en consecuencia como procedente su reclamo, así como los intereses accionados en base al porcentaje previsto en la ley. Y así se declara.
Ahora bien, se hace imperioso destacar en este caso que la actora solicita le sea acordado tanto el pago de intereses como la corrección monetaria, lo cual es una práctica incorrecta según el criterio de nuestro Máximo Tribunal de la República (…).
En base al criterio doctrinal claramente establecido por el Tribunal Supremo, y el cual es acogido por esta sentenciadora de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, visto que la parte actora solicita le sea acordada la indexación judicial o corrección monetaria sobre las cantidades que sean objeto de condenatoria, y por cuanto se dijo anteriormente que la obligación reclamada se corresponde con una obligación de valor cuyos intereses fueron accionados en forma conjunta, es criterio de quien aquí decide que en el caso de autos no es procedente aplicar la corrección monetaria. Y así se decide.-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, hace los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato incoara LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA (…) contra la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A. (…), en consecuencia, se declara resuelto el contrato suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 1994, anotado bajo el No. 59, tomo 7, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual la actora cedió a la demandada para uso de sus oficinas setecientos cincuenta metros cuadrados de áreas comunes generales y limitadas adyacentes al local CC-6-1, situado en la plaza de circulación o terraza del nivel seis del conjunto de edificaciones que constituyen el centro plaza, ubicado en la urbanización Los Palos Grandes, entre las avenidas Francisco de Miranda y Primera Transversal de Los Palos Grandes, todo lo cual se ordena restituir conforme a lo convenido en dicho contrato; se condena a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de CUARENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON CICUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 49.181.890,57), equivalentes a la compensación convenida en la cláusula tercera del contrato aquí resuelto, más los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble dado en uso, con el pago de los respectivos intereses de mora, para todo lo cual se ordena practicar una experticia complementaria del fallo.
SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente acción, no hay condenatoria en costas.”.
Contra el aludido fallo el apoderado judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación. Este recurso fue objeto de tres decisiones proferidas en diferentes alzadas, las cuales fueron anuladas en casación como se detalló anteriormente.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, este Juzgado Superior lo hace, previo a las siguientes consideraciones:
-IV-
TRAMITACION EN LA PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente juicio de resolución de contrato, mediante libelo de demanda presentado en fecha 07 de octubre de 1999, por los abogados Carlos E. Ramírez Sierra, Edgar Parra Bortot y Enrique Sánchez Falcón, en su carácter de apoderados judiciales de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F.1 al 6, ambos inclusive).
Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, quien por auto de fecha 11 de enero de 2000 (F.112), admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento ordinario. No obstante, visto el escrito consignado por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 19 de enero de 2000, el a quo revocó parcialmente por contrario imperio el auto de admisión, procediendo a admitir la demanda en conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (F.115 y 116).
En fecha 09 de marzo de 2000, la representación judicial de la parte actora consignó las resultas de la actuación desplegada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los fines de lograr la citación de la parte demandada; dejándose constancia de la negativa del ciudadano Carlos Godoy, representante de la accionada, a recibir la compulsa (F.119 al 123). En la misma oportunidad, la representación judicial de la parte demandante, solicitó librar boleta de notificación y seguir el procedimiento previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de marzo de 2000, según lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, el a quo acordó librar boleta de notificación a la parte demandada (F.124).
En fecha 04 de agosto de 2000, la ciudadana Ginddy Monasterio –Alguacil del Tribunal- mediante diligencia consignó las resultas de la citación del representante de la parte demandada, quien se negó a firmar el recibo (F.130 al 132). Conforme a ello, el apoderado judicial de la parte actora solicitó al Tribunal librar nueva boleta de notificación, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 13 de octubre de 2000 (F.133 y 135).
En fecha 27 de octubre de 2000, el Secretario Titular del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber cumplido con los requisitos que dispone el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 31 de octubre de 2000, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito en el cual se ejerció recurso de apelación contra el auto de admisión de la demanda; se solicitó la reposición de la causa; se opusieron cuestiones previas y se contestó el fondo de la demanda (F.138 al 146).
En fecha 06 de noviembre de 2000, la representación judicial de la parte actora consignó escrito en el cual rechazó la representación que de la parte actora arguyeron los abogados Alfredo De Jesús Salvatori, Enrique Lefeld Matheus, Mariana Ramos, Belkys Guzmán y Yolenny Ramos; rechazaron la apelación del auto de admisión, la solicitud de reposición, y se opusieron a las cuestiones previas opuestas (F.159 al 161).
En fecha 13 de noviembre de 2000, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas (F.162 y 163). En esta misma fecha, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas (F.169 al 171).
En fecha 17 de noviembre de 2000, el a quo admitió las pruebas de la parte actora (F.168); en fecha 21 de noviembre de 2000, el a quo admitió las pruebas de la parte demandada (F.172).
En fecha 25 de junio de 2001, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria en la cual negó la apelación ejercida contra el auto de admisión de la demanda, de fecha 07 de febrero de 2000; asimismo, ordenó la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda (F.214 al 229).
En fechas 03 y 15 de octubre de 2001, la representación judicial de la parte actora, ejerció recurso de apelación contra la sentencia interlocutoria de fecha 25 de junio de 2001 (F.240); siendo oída la misma en ambos efectos, en fecha 31 de octubre de 2001 (F.241). En fecha 14 de diciembre de 2001, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de adhesión a la apelación (F.245 al 253).
En fecha 25 de julio de 2003, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora; parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada; improcedente la reposición decretada (F.177 al 226, pieza No. 2).
En fecha 21 de agosto de 2003, la representación judicial de la parte demandada, anunció recurso de casación contra la sentencia de fecha 25 de julio de 2003, el cual fue admitido en fecha 03 de septiembre de 2003(F.232,235 al 237, pieza No. 2); fue oportunamente formalizado, hubo impugnación.
En fecha 29 de enero de 2004, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó sentencia declarando inadmisible el recurso de casación anunciado y formalizado, anulando el auto de admisión del mismo (F.274 al 281, pieza No. 2).
En fecha 30 de septiembre de 2005, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando parcialmente con lugar la demanda (F.328 al 347, pieza No. 2).
-V-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

1.-DE LA DEMANDA.-

Alegó la parte actora, que según documento autenticado en fecha 18 de marzo de 1994, ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 59, tomo 7 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, celebró un convenio con la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., mediante el cual la primera cede a la segunda, para uso de sus oficinas, setecientos cincuenta metros cuadrados (750,00 mts2) de áreas comunes generales y limitadas adyacencias al local CC-6-1, situado en la plaza da circulación o terraza nivel seis (6) del conjunto de edificaciones que constituyen el Centro Plaza, ubicado en la Urbanización Los Palos Grandes, entre las avenidas Francisco de Miranda y Primera Transversal de Los Palos Grandes.
Además, señaló que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció la vigencia del mismo, estipulándose un lapso de cuatro (04) años contados a partir de la “presente fecha” prorrogable automáticamente por períodos de cuatro (04) años, a menos que PLAZA 10 incurra en incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones a su cargo o cambie la tendencia accionaria. Asimismo, en la cláusula tercera, aparte “C”, se pactó en contraprestación por el uso de las áreas “un pago mensual a cargo de plaza 10, cuyo monto será el equivalente a la aplicación de los siguientes porcentajes sobre cada facturación que haya emitido CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., (hoy COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA) por concepto de gastos de condominio:
a. El 2.8442000 por ciento sobre los gastos netos ordinarios de condominio denominados “A”.
b. El 3.1351380 por ciento sobre los gastos ordinarios de condominio denominado “B”.
El porcentaje referido a la letra “a” de esta cláusula será aplicado a toda cuota extraordinaria de la comunidad.
En el parágrafo único de la cláusula quinta se establece como obligación a cargo de PLAZA 10:
a. La restitución de dos sanitarios a LA COMUNIDAD para uso público;
b. La obligatoriedad de habilitar un paso a terceros desde y hacia la Torre “A”, como salida de emergencia, bajo fórmula aceptable por el Cuerpo de Bomberos de los municipios autónomos Sucre-Chacao.
c. La ejecución y puesta en uso de estas instalaciones ha de estar concluida para el literal “a” en sesenta (60) días continuos y para el literal “b” en ciento veinte (120) días continuos pudiendo renovarse previa justificación.
En la cláusula décima tercera, se estableció que PLAZA 10 deberá obtener autorización de la Junta de Condominio del Edificio Centro Plaza antes de efectuar cualquier cambio general o particular que altere o sustituya sustancialmente a los actuales accionistas de PLAZA 10. En este sentido, PLAZA 10 declara que dicha empresa está constituida por: Constructora 675, C.A. (50%) y Promociones 05.013, C.A. (50%).
La cláusula décimo cuarta del contrato establece: “El presente convenio automáticamente queda terminado y definitivamente extinguido de pleno derecho, si se produce cualesquiera de los siguientes supuestos: A.-Si PLAZA 10 incumple con lo preceptuado en la cláusula anterior de este convenio.
La cláusula décima séptima señala que es causa de resolución del convenio si PLAZA 10 incumpliere cualquiera de las obligaciones contraídas en el convenio y no corrigiese dicho incumplimiento dentro de los treinta (30) días siguientes al recibo de la notificación escrita de LA COMUNIDAD en la que se especifique dicho incumplimiento.
Aducen, que la parte demandada ha incumplido con las siguientes obligaciones contractuales:
a. Se ha negado a pagar las mensualidades correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998, y enero a agosto de 1999, aun y cuando se notificó personalmente a su administrado, ciudadano Carlos Godoy. A tal efecto, indican la siguiente relación:
• Recibo No. 000702, correspondiente al mes de marzo de 1998, por Bs. 1.809.036,78, hoy equivalente a Bs. F 1.809,04.
• Recibo No. 000703, correspondiente al mes de abril de 1998, por Bs. 2.024.159,35, hoy equivalente a Bs. F 2.024,16.
• Recibo No. 000701 de mayo de 1998, por Bs. 2.227.921,15, hoy equivalente a Bs. F 2.227,92.
• Recibo No. 000704 de junio de 1998, por Bs. 1.862.312,28, hoy equivalente a Bs. F 1.862,31.
• Recibo No. 000705 de julio de 1998, por Bs. 2.270.256,50, hoy equivalente a Bs. F 2.270,30.
• Recibo No. 000706 de agosto de 1998, por Bs. 2.611.712,26, hoy equivalente a Bs. F 2.611,71.
• Recibo No. 000707 de septiembre de 1998, por Bs. 2.452.537,58, hoy equivalente a Bs. F 2.452,54.
• Recibo No. 000708 de octubre de 1998, por Bs. 2.319.948,04, hoy equivalente a Bs. F 2.319,95.
• Recibo No. 000709 de noviembre de 1998, por Bs. 2.448.653,73, hoy equivalente a Bs. F 2.448.65.
• Recibo No. 000710 de diciembre de 1998, por Bs. 2.358.990,23, hoy equivalente a Bs. F 2.359,00.
• Recibo No. 000711 de enero de 1999, por Bs. 2.760.105,85, hoy equivalente a Bs. F 2.760,11.
• Recibo No. 001209 de febrero de 1999, por Bs. 2.661.950,68, hoy equivalente a Bs. F 2.662,00.
• Recibo No. 001152 de marzo de 1999, por Bs. 2.849.083,80, hoy equivalente a Bs. F 2.849,10.
• Recibo No. 001221 de abril de 1999, por Bs. 2.487.157,95, hoy equivalente a Bs. F 2.487,20.
• Recibo No. 001228 de mayo de 1999, por Bs. 2.390.613,37, hoy equivalente a Bs. F 2.390,61.
• Recibo No. 001234 de junio de 1999, por Bs. 3.644.907,12, hoy equivalente a Bs. F 3.644,91.
• Recibo No. 001240 de julio de 1999, por Bs. 2.811.174,03, hoy equivalente a Bs. F 2.811,20.
• Recibo No. 001250 de agosto de 1999, por Bs. 2.753.695,94, hoy equivalente a Bs. F 2.754,00.

Aunado a la sumatoria de las cantidades expresadas, deben adicionarse los intereses vencidos, según lo dispuesto en el artículo 108 del Código de Comercio, desde la fecha de vencimiento de cada cuota mensual hasta el día 30 de septiembre de 1999, a razón de “cuatro millones trescientos noventa y siete mil seiscientos setenta y tres bolívares con noventa y cinco céntimos(Bs. 4.397.298,95) (sic), todo lo cual alcanza un total general de CUARENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 49.181.890,57 o Bs. F. 49.181,89).
Además, aduce que la demandada no ha restituido los dos sanitarios para uso público y no ha habilitado el paso a terceros desde y hacia la Torre “A” como salida de emergencia. Incumplimientos éstos últimos que adujo constaban de resultas de Inspección Judicial practicada en fecha 03 de agosto de 1999 por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que marcado “E” acompañó la actora a su demanda. Aunado a ello, indicó que la composición accionaria de la firma ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., no es la misma que declara la cláusula décima tercera del contrato.
Conforme a los hechos narrados –continúan- se evidencia que las partes suscribieron un convenio referido a la cesión del uso de un bien inmueble urbano, durante un tiempo determinado, mediante el pago de una suma mensual; todo lo cual hace suponer que la situación jurídica planteada está referida a un contrato de arrendamiento, cuyo concepto está definido y regulado en los artículos 1.579 y siguientes del Código Civil. Así, fundamentan su demanda en los artículos 1.159, 1.264 y 1.167 del Código Civil.
Según lo antes expuesto solicitan sea declarado por el Tribunal lo siguiente:
PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo fijo sobre los 750 m2 de áreas comunes de la plaza de circulación o terraza del nivel 6 del Centro Plaza. Adyacentes al local CC-6-1, actualmente ocupadas y cerradas por ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., y en consecuencia, entregue a la actora el inmueble que le fue arrendado, totalmente desocupado, restituyéndolo al estado o situación original previsto en el artículo 3-6 del documento de condominio del Centro Plaza.
SEGUNDO: Pagar a la demandada la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 49.181.890,57 o Bs. F. 49.181,89), por concepto de de pensiones de arrendamiento insolutas y sus correspondientes intereses moratorios.
TERCERO: En pagar mensualmente a la demandante las cantidades que resulten de la aplicación de la fórmula establecida en los literales “a” y “b” del aparte “C” de la cláusula tercera del convenio de fecha 18 de marzo de 1994, a título de indemnización compensatoria, por la ocupación del inmueble desde el mes de septiembre del presente año, hasta que se produzca la entrega real y efectiva del inmueble.
CUARTO: Solicita la indexación de las cantidades demandadas.
Así, estiman la demanda en la suma de CUARENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 49.181.890,57 o Bs. F. 49.181,89).

2.- DE LA CONTESTACION.-
La representación judicial de la parte demandada, en primer lugar, ejerció recurso de apelación contra el auto de admisión de la demanda, por cuanto, en el presente caso el contrato cuya resolución se demanda no es un contrato de arrendamiento sino un contrato por medio del cual se reguló el alcance de la previsión atinente al uso exclusivo de un área común.
En segundo lugar, y en el supuesto que el Tribunal negare la apelación antes formulada, solicitaron la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda, ya que en este caso no se está ante un contrato de arrendamiento, por lo cual no resulta aplicable lo establecido en los artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Aunado a ello, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la parte actora solicitó, aparte de la resolución del contrato, el pago de unas supuestas cantidades de dinero derivadas de unas supuestas pensiones de arrendamiento insolutas y los intereses de mora de las mismas, los cuales de ninguna manera fueron especificados, es decir, ni la fórmula como fueron calculados, ni la procedencia de los resultados señalados, no existiendo relación entre los montos y la base de cálculo para llegar a los mismos.
Además, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la demandada en fecha 01 de marzo de 2000, intentó demanda contra la accionante, por medio de la cual solicitó la declaración que el contrato celebrado en fecha 18 de marzo de 1994, única y exclusivamente regula el uso y mantenimiento de las áreas comunes otorgadas en uso exclusivo por el documento de condominio al local CC-1-6.
Seguidamente, negaron, rechazaron y contradijeron, en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada por la actora.
Luego, adujeron que ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., adquirió un apartamento originalmente distinguido con el No. CC-6-0, y rectificadas su denominación por el actual CC-6-1, ubicado en el nivel 6 del Centro Plaza, dicho inmueble tiene una superficie aproximada de 532,25 mts.2, de la cual 428,48 mts.2 son área cerrada, y 103,77 mts.2, son área abierta; señalando, que a dicho inmueble le corresponde el uso exclusivo de la plaza de circulación de parte del nivel 6 del Centro Comercial Centro Plaza, sobre el cual la accionada ha venido ejerciendo dicho derecho de uso exclusivo, efectuando trabajos de remodelación, a raíz de los cuales se suscitaron una serie de controversias con la Comunidad de Propietarios del Centro Plaza.
Aduce, que para resolver este problema, y dar una alcance cierto a la obligación que el documento de condominio pone a cargo del propietario del local CC-6-1, como contrapartida del uso exclusivo de esta área común (correr con los gastos originados por el ornato, cuido y aseo de tales áreas), la demandada suscribió un contrato con LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, por el que se regulaba el alcance de la previsión atinente al uso exclusivo de esta área común y se reglamentó el uso y mantenimiento de tales áreas comunes otorgadas en uso exclusivo al local CC-6-1. El contrato en cuestión, prevé la posibilidad de que la accionada se sirva pacíficamente y de modo exclusivo de las áreas comunes cuyo uso exclusivo le asigna el documento de condominio, y establece los pagos y contribuciones con los que se debe entender cumplida la obligación que –como contrapartida al uso exclusivo- establece el mismo documento de condominio. Dichas contribuciones son de dos tipos: Una suma única de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), por el cambio de destino de las áreas referidas, y un porcentaje de: a) 2.8442000 por ciento de los gastos netos ordinarios de condominio, denominados “A”, así como de las cuotas extraordinarias que la comunidad aprobare; b) 3.1351380 por ciento sobre los gastos ordinarios de condominio denominados “B”.
Indican, que las partes convinieron en que la duración del contrato sería cuatro (4) años prorrogables de modo automático por períodos iguales y salvo que se produjese incumplimiento imputable a PLAZA 10.
Señalan, que luego de que la accionada cumpliera con todas las obligaciones que se derivaron del contrato mencionado, y de estar gozando en forma pacífica y constante de las áreas objeto del mismo, se produjeron una serie de hechos imputables a la actora, los cuales amenazaron los derechos de la demandada, por lo que se intentó una acción de amparo, la cual fue resuelta mediante sentencia firma en fecha 05 de octubre de 1999, dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se ordenó a la Comunidad de Propietarios del Centro Plaza, abstenerse de realizar acciones de hecho que modifiquen las situaciones que mantienen Escritorio Inmobiliario Plaza 10, C.A., y la Comunidad de Propietarios del Centro Plaza, con ocasión del contrato, por el uso de las áreas circundantes al local CC-6-1, propiedad de la accionada.
Concluyen aduciendo, que el contrato garantizaba y garantiza el uso pacífico que hace la accionada de las áreas cuyo uso exclusivo le asigna el documento de condominio, y le permite desarrollar pacífica y libremente su actividad lucrativa, por lo que dicho contrato en ninguna forma puede entenderse como un contrato de arrendamiento como pretende hacerlo ver la actora. En este sentido, afirman que en el presente caso no se evidencia del contrato, que las partes tuvieran la intención de celebrar un contrato de arrendamiento, sino uno por medio del cual la demandada se sirva pacíficamente y de modo exclusivo de las áreas comunes cuyo uso exclusivo le asigna el documento de condominio, y establece los pagos y contribuciones con los que se debe entender cumplida la obligación.
Agrega, que los supuestos recibos acompañados por la actora a su libelo de demanda, contienen conceptos referidos a una “compensación por el usufructo de áreas comunes generales y limitadas contiguas al apartamento CC.6.1”, por lo que –a su decir- de los dichos del actor se desprende que los recibos no son por concepto de canon de arrendamiento sino por una compensación por uso.
Posteriormente, en fecha 06 de noviembre de 2000, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito en el cual rechazó la representación judicial de la parte demandada, toda vez que no se halla acreditada en la debida forma, ello, pues los abogados hicieron constar su representación a través de instrumento consignado en copia simple, el cual fue impugnado por la parte actora.
Asimismo, la actora solicitó desestimar el recurso de apelación ejercido contra el auto de admisión de la demanda y la solicitud de la reposición de la causa, por cuanto el argumento esgrimido, en ambos puntos, toca el fondo de la controversia, y como tal debe ser resuelto en la definitiva.
En lo que respecta a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señaló la improcedencia de la misma, ya que en el escrito libelar los intereses vencidos se estimaron de conformidad con el artículo 108 del Código de Comercio, desde la fecha de vencimiento de cada cuota mensual hasta el día 30 de septiembre de 1999, según consta en cuadro que fue acompañado marcado con la letra “D”.
En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, rechazó tal prejudicialidad, pues la pretensión de la acción merodeclarativa incoada ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial es idéntica al planteamiento esgrimido por la accionada en la contestación de la demanda en esta causa. Además, la acción merodeclarativa fue propuesta con posterioridad a la demanda que dio inicio a este proceso. Por último, impugnó la copia fotostática de la demanda presentada en el acción merodeclarativa presentada en el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, acompañada a escrito de contestación.
Conforme los términos de la demanda y la contestación, con fundamento en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, se observa que se encuentra controvertida la naturaleza del contrato suscrito entre las partes y el cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la demandada.
Así, y como quiera que la parte demandada opusiera las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada observa:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS
La parte demandada opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, entiéndase el defecto de forma de la demanda y la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto.
La recurrida respecto las citadas cuestiones previas resolvió: “…Conforme al ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora efectivamente en su libelo de demanda tiene que especificar el objeto de la pretensión, siendo que de una simple lectura al libelo de demanda y sin emitir ningún pronunciamiento respecto al fondo de la misma, se constata que en ella la parte actora hace un relato en relación a los hechos de los cuales se deriva su acción, posteriormente señalando las disposiciones legales en las cuales fundamenta la misma, contenida en el capítulo relativo a “EL DERECHO”, para posteriormente concluir demandada al Escritorio Inmobiliario PLAZA 10, C.A., por Resolución de Contrato, siendo precisamente su objeto la extinción de la relación que existe entre las partes como consecuencia de la resolución demandada, con base a lo antes expuesto, considerándose en consecuencia satisfecho el requisito establecido en por nuestro legislador en el ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, resultando por lo tanto improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada en relación a este aspecto. Y así se declara.-
Ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
Efectivamente opone la parte demandada, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, manifestando que su representada intentó una demanda contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, mediante la cual solicitó la declaración que el contrato celebrado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 1994, anotado bajo el No. 59, Tomo 7, de los Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría, entre ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A. y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, única y exclusivamente se regula el uso y mantenimiento de las áreas comunes otorgadas en uso exclusivo por el documentos de condominio al local CC-6-1, propiedad de ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., y que dicha demanda fue admitida en fecha 14 de marzo de 2000, no obstante observa esta sentenciadora efectivamente que tal y como fue alegado y probado en los autos, la causa a la cual se refiere la parte demandada fue desistido y debidamente homologada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 06 de junio de 2002, motivo por el cual resulta improcedente la cuestión previa opuesta. Y así se declara.-…”

Ahora bien, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 33, establece:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (…) se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”.

Además, el artículo 35 eisdem contempla:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva (…).”.

Por otra parte, el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, referido al procedimiento breve, señala lo siguiente: “En el acto de contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación (subrayado nuestro).
Ahora bien, observa esta sentenciadora que el a quo se pronunció sobre las cuestiones previas opuestas, declarándolas –ambas- sin lugar; por consiguiente, y en virtud de las normas antes transcritas, esta alzada no puede emitir pronunciamiento respecto de las mismas, al negar el legislador el recurso de apelación contra la decisión el juez concerniente a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 eiusdem.

3.- DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES:

3.1.-PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
A.- Junto al escrito libelar:
1. Copia certificada de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 06 de noviembre de 1998, anotado bajo el No. 28, Tomo 166, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Este instrumento no fue objeto de tacha, por lo que se le confiere pleno valor probatorio, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia, la representación judicial que, de la parte actora, ejercen los abogados Carlos Ramírez Sierra, Enrique Sánchez Falcón, Freddy Orlando, Edgar Parra y Freddy Orlando F (F.08 al 12).
2. Original de instrumento suscrito entre LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA y la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., autenticado en fecha 18 de marzo de 1994, ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda. Este instrumento no fue objeto de tacha, por lo que se le confiere pleno valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que las partes convinieron lo siguiente:
“ANTECEDENTES PLAZA 10 es propietaria del local identificado con las siglas CC-6-1, en lo adelante EL INMEBLE, situado en la Plaza de Circulación o Terraza del Nivel 6 del Edificio Centro Plaza, cuya parte techada corresponde en su mayor parte a la proyección de la Torre B, cuyo inmueble esta destinado solamente para Restaurant y Fuente de Soda, el cual tiene una superficie aproximada de quinientos treinta y dos metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (532,25), y está alinderado así: Norte, (…). Con excepción de los apartamentos CC-6-2 y CC-6-3, el resto de este nivel está destinado a plaza de circulación en la cual podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acuda al restaurant y fuente de soda situado en este nivel, atribuyéndosele en consecuencia, como bien común limitado, el uso exclusivo de esta plaza, siendo por tanto responsable el propietario del deslindado apartamento CC6-1 de todos los gastos relativos al ornato, cuido y aseo de la plaza en cuestión, según el Documento de Condominio Nº 1, inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 16, Folio 90, Tomo 46 del Protocolo Primero, Primer Trimestre de 1974. Propiedad que consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha trece (13) de marzo de 1992, bajo el Nº 4, Tomo 16, Protocolo Primero.
EL INMUEBLE tiene asignado en uso exclusivo cierta área de la plaza de circulación de parte del Nivel 6 del Edificio Centro Plaza, de acuerdo con las normas que se especifican en el Documento de Condominio del referido Edificio.
(…)
OBJETO DEL CONTRATO
PRIMERA: LA COMUNIDAD conviene que PLAZA 10 continúe usando las áreas comunes generales y limitadas adyacentes al INMUEBLE y que le fueran originalmente asignadas en uso exclusivo al mismo, conforme está indicado en el Documento de Condominio del Edificio CENTRO PLAZA, en lo adelante LAS AREAS, del orden de 750 m2, según plano anexo en el cual LAS AREAS aparecen demarcadas en color rojo, mientras EL INMUEBLE permanezca destinado y en uso por las Oficinas de ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., bajo su solo riesgo, cuenta y responsabilidad, y pertenezcan las acciones de esta empresa a los accionistas indicados en la Cláusula Décima Tercera.
DURACION
SEGUNDA La duración de este convenio es de cuatro (4) años, contados a partir de la presente fecha, prorrogable automáticamente por períodos de cuatro (4) años, a menos que PLAZA 10 incurra en incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones a su cargo, o cambie la tenecia (sic) accionaria señalada en la Cláusula anterior.
COMPENSACION ÚNICA
TERCERA: PLAZA 10 en contraprestación total por el uso en su forma actual de LAS AREAS, se obliga a pagar a LA COMUNIDAD una suma única de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), de la siguiente forma:
A.- La suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) en este mismo acto, en cheque de gerencia a favor de CONDOMINIO CENPLAZA, C.A. cuyo representante declara recibirlo a satisfacción.
B.- El saldo, es decir la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo), lo pagará PLAZA 10 a LA COMUNIDAD mediante cinco (5) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) para lo cual PLAZA 10 libra y acepta cinco (5) letras de cambio por igual monto, con vencimiento respectivamente a los treinta (30), sesenta (60), noventa (90), ciento veinte (120) y ciento cincuenta (150) días, contados a partir de la fecha de la firma de este contrato.
C.- Adicionalmente a la suma antes enunciada, PLAZA 10 pagará a CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., mensualmente y con retroactivo al 30 de junio de 1993, un monto equivalente a la aplicación de los siguientes porcentajes sobre cada facturación que haya emitido CONDOMINIO CENPLAZA, C.A. por concepto de gastos de condominio:
a.- El 2.8442000 por ciento sobre los gastos netos ordinarios de Condominio, denominados “A”.
b.- El 3.1351380 por ciento sobre los gastos ordinarios de Condominio denominados “B”.
c.- El porcentaje referido en la letra “a” de esta Cláusula será aplicado a toda cuota extraordinaria que la COMUNIDAD aprobare.
(…)
MEJORAS Y REPARACIONES
QUINTA: PLAZA 10 declara que todas las obras, mejoras y mantenimiento que ha realizado en LAS AREAS son y serán de su exclusivo cargo, razón por la cual LA COMUNIDAD no tiene ni tendrá ninguna responsabilidad al respecto, ni asumirá ninguna erogación por concepto de mantenimiento, mejoras ni reparación de las mismas, ni por cualquier otro concepto. En consecuencia, toda suma que cancele PLAZA 10 por estos conceptos son y serán por su cuenta.
PARÁGRAFO ÚNICO
a) La restitución de dos sanitarios a LA COMUNIDAD para uso público.
b) La obligatoriedad de habilitar un paso a terceros desde y hacia la Torre “A”, como salida de emergencia, bajo fórmula aceptable por el Cuerpo de Bomberos de los municipios autónomos Sucre-Chacao.
c) La ejecución y puesta en uso de estas instalaciones ha de estar concluida, para el literal “a” en sesenta (60) días continuos, y para el literal “b” en ciento veinte (120) días continuos, pudiendo renovarse previa justificación.
(…)
COMPOSICIÓN ACCIONARIA DE PLAZA 10
DÉCIMA TERCERA: PLAZA 10 deberá obtener autorización de la Junta de Condominio del Edificio Centro Plaza, antes de efectuar cualquier cambio general o particular que altere o sustituya sustancialmente a los actuales accionistas de PLAZA 10.
A los efectos de esta cláusula PLAZA 10 declara que esta empresa la constituyen los accionistas siguientes:
1. Constructora 675, C.A., cincuenta por ciento (50%)
2. Promociones 05.013, C.A., cincuenta por ciento (50%).
TERMINACIÓN DEL CONVENIO
DÉCIMA CUARTA: El presente convenio automáticamente queda terminado y definitivamente extinguido de pleno derecho, si se produjere cualquiera de los siguientes supuestos:
A. Si PLAZA 10 incumple con lo preceptuado en la cláusula anterior de este convenio.
B. Si EL INMUEBLE fuere vendido.
C. Si EL INMUEBLE fuese destinado a Restaurant – Fuente de Soda.
CAUSAS DE REOLUCIÓN DEL CONVENIO
DÉCIMA SÉPTIMA: Es causa de resolución de este convenio si PLAZA 10 incumpliere cualquiera de las obligaciones contraídas en este convenio, y no corrigiese dicho incumplimiento dentro de los treinta días siguientes al recibo de la notificación escrita de LA COMUNIDAD, en la que se especifique dicho incumplimiento.”

3. Original de comunicación de fecha 23 de febrero de 1999, emanada de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, dirigida a la demandada (F. 20). Este instrumento no fue objeto de impugnación, y por consiguiente se le confiere pleno valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil. De la misma se evidencia que en fecha 23 de febrero de 1999, se le notificó a la demandada su mora en el pago de los recibos emitidos en razón del convenio suscrito entre las partes, en fecha 18 de marzo de 1994 (F.20).
3.1. Original de recibos de pago sin cancelar, emanados del Condominio Centro Plaza, por concepto de “Compensación por el usufructo de áreas comunes generales y limitadas contiguas al apartamento CC.6.1” correspondientes a los meses marzo a diciembre de 1998 y enero a agosto de 1999 (F.21 al 31 y 33 al 39). Este instrumento no fue objeto de impugnación, y por lo tanto se le confiere valor probatorio. De los mismos se evidencia que la demandada se encuentra insoluta en el pago de las sumas por concepto de “Compensación por el usufructo de áreas comunes generales y limitadas contiguas al apartamento CC.6.1”, durante los meses marzo a diciembre de 1998 y enero a agosto de 1999.
4. Instrumentos denominados “Facturación de usufructo área común Escritorio Inmob. Plaza 10, C.A.” (F. 32 y 40). Observa esta juzgadora que estos instrumentos emanan de la parte actora, sin encontrarse suscritos por la contraparte, en consecuencia, en virtud del principio de alteridad de la prueba no se les confiere valor probatorio.
5. Original con sus resultas de inspección judicial extra litem, llevada a cabo en fecha 03 de agosto de 1999, por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. 41 al 58). En torno a la inspección judicial extra proceso realizada sin oírse a la contraparte, la Sala de Casación Civil estima que es admisible siempre y cuando se trate de constatar “…el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”, conforme a lo establecido en el artículo 1.429 Código Civil (St. N. º 367 del 15 de noviembre de 2000), es decir, cuando el retardo en la espera del juicio sea perjudicial. También, se estima que no es necesaria su ratificación o reproducción a posteriori en el juicio, pues, existe una inmediación del Juez o Jueza que aprecia de visu el estado de la situación de hecho.
Empero, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia añade en relación con la inspección judicial realizada inaudita altera pars, que se impone su reproducción en el juicio, ello, para permitir su control a posteriori, demostrando que el estado de cosas fijado se modificó o desapareció (Art. 1429 Código Civil), al comparar el estado fijado por la inspección intra litem, con lo que se asentó en el acta de la inspección extra litem, excepción hecha, a que por máximas de experiencia se conozca que los cambios, indudablemente, se producirían.En este caso se promovió una nueva inspección judicial intra litem –dentro de este juicio- sobre el mismo bien inmueble, para garantizar su control; por consiguiente se le confiere valor y de seguida se pasa a analizar la misma: En dicha inspección el Juez dejó constancia:
“(…)que para el momento de practicarse esta inspección judicial en la parte sur de dicha plaza o terraza de circulación, que el tránsito peatonal en dirección sur y en sentido horizontal se encuentra totalmente obstaculizado, en su parte este por una pared donde se observa y aprecia se encuentra instalada una reja metálica, de color blanco la cual está cerrada, y a través de la misma se observa un pequeño espacio donde existe una puerta metálica de color azul claro cerrada, observando y apreciando el Tribunal que en la pared existente de color blanco existe un hueco, donde se aprecia ladrillos de color rojo, asimismo observa y aprecia el Tribunal que los peldaños que dan acceso a la puerta metálica de color azul existen escombros, basura, y suciedad, es decir, se aprecia en estado de abandono; b) igualmente deja constancia el Tribunal que en la Torre “B” en el mismo nivel de la plaza o terraza en su parte central se observa y se aprecia una fachada de vidrio donde se lee Bienes Raíces Carlos Godoy C.A., y se observa un logotipo por las letras CG. c) En la parte oeste del mismo nivel de la plaza o terraza, se observa y aprecia que existe una pared de color blanco, con una puerta de metal de color blanco cerrada con cerradura, donde se lee marca Master Lock. El Tribunal deja constancia que en el sitio inspeccionado, se observa y aprecia que existe en la parte central un local donde se lee CENTRO QUARTZ joyería y relojería (…).”.

6. Copia certificada de documento constitutivo de la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA, C.A. (F.61 al 74), inserto en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 17 de mayo de 1990; así como copia certificadas de las actas de asamblea de la referida sociedad mercantil, registradas en fechas 10 de abril de 1992, 21 de septiembre de 1994 y 14 de marzo de 1997. Dichos instrumentos no fueron objeto de tacha, por consiguiente se les confiere valor probatorio, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De los mismos se evidencia el monto del capital social y la constitución accionaria de la empresa demandada, observando esta juzgadora que el único accionista es el ciudadano Carlos Godoy Gutiérrez.
7. Copia certificada de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 1992, inserto bajo el No. 04, Tomo 16, Protocolo Primero. Este documento no fue objeto de tacha, por consiguiente se le confiere pleno valor probatorio según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia, la liberación de hipoteca recaída sobre el inmueble objeto del contrato, la cual garantizaba las obligaciones contraídas por los ciudadanos Guillermo Contreras y Carmen Caicedo con el Banco de Venezuela S.A.I.C.A.; asimismo, en dicho documento, los referidos ciudadanos dan en venta a la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA, C.A., el inmueble objeto del contrato (constituido por un apartamento distinguido con las letras y números CC 6-1, situado en la plaza de circulación o terraza del nivel 6, del Centro Comercial Centro Plaza.
B.- En el lapso probatorio:
1. Ratificó los documentos acompañados junto al escrito libelar. Al respecto, esta sentenciadora debe mencionar que todos los instrumentos consignados con el libelo de demanda ya fueron objeto de valoración por parte de esta Alzada.
2. Promovió la práctica de una inspección judicial, a cuyo efecto solicitó la constitución del Tribunal en el Nivel 6 del conjunto de edificaciones que constituyen el Centro Plaza, específicamente en la Plaza de Circulación o Terraza del Nivel 6, ubicado en la urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, a fin de dejar constancia de lo siguiente: UNICO: Que en la parte sur de dicha plaza de circulación o terraza, donde se encuentra constituido el Tribunal, salvedad hecha de la escalera mecánica y del núcleo de ascensores, el tránsito peatonal en dirección sur y en sentido horizontal, se encuentra totalmente interrumpido en la forma siguiente: A) en su parte Este, por una pared donde se encuentra colocada una reja que está cerrada y a través de la cual se observa una puerta también cerrada y, entre ésta y la reja citada se observa la existencia de restos de basura; B) en su parte central por una fechada de vidrio en la cual se encuentra adosado un aviso en el que se puede observar un logo formado por las letras CG, debajo de la cual se lee “Bienes Raíces Carlos Godoy, C.A.; y en su parte Oeste, por una pared con una puerta de metal que se encuentra cerrada. Se le confiere valor probatorio, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil. Al respecto, observa quien decide que en fecha 29 de noviembre de 2000, el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de lo siguiente:
“En la plaza de circulación o terraza del nivel 6 del Centro Plaza, lugar donde se encuentra constituido el Tribunal, encuentran sólo dos (2) accesos que permiten tránsito peatonal en dirección sur, que son la escalera mecánica, la cual en estos momentos se encuentra en reparación y el núcleo de los ascensores en dirección vertical; ambos accesos en dirección vertical. Asimismo, el Tribunal deja constancia, que la parte sur de dicha plaza de circulación, con la salvedad de los dos (2) accesos antes mencionados, el tránsito peatonal en dirección sur y en sentido horizontal, es decir, desde la torre B y hacia la torre A se encuentra interrumpido el tránsito peatonal en la siguiente forma: a) En su parte este por una reja color blanco que está cerrada a través de la cual se observa en su interior una puerta también cerrada, y entre dicha puerta y la reja se observa la existencia de restos de basura; b) en su parte central por una fachada de vidrio en la cual se encuentra dorado un aviso en el que se puede observar un logo formado por las letras CG, debajo del cual se lee “Bienes Raíces Carlos Godoy, C.A.”; parte oeste con una pared (de) con una puerta de metal que se encuentra cerrada (…).” (F.180 al 184, pieza No. 1, subrayado nuestro).

3.2.-PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
A.- Con el escrito de contestación a la demanda:
Junto a su escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada aportó los documentos que de seguida se analizan:
1. Marcada con la letra “A” consignó copia simple de instrumento poder autenticado en fecha 18 de febrero de 2000, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda. Este instrumento fue impugnado por la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente, y en consecuencia no se le confiere valor probatorio según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2. Marcado con la letra “B” consignó copia simple de libelo de demanda y auto de admisión, correspondiente a la demanda que por acción mero declarativa interpuso la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA. Este instrumento fue impugnado por la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente, y en consecuencia no se le confiere valor probatorio según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
B. En el lapso probatorio:
1. Reprodujo el mérito favorable que pueda deducirse de los autos a favor de la demandada. Al respecto, debe indicar esta sentenciadora que el mérito favorable no constituye un medio de prueba susceptible de valoración probatoria, sino la invocación del principio de comunidad de la prueba, el cual debe ser aplicado por el Juez de oficio siempre; por lo tanto, esta juzgadora no tiene elemento sobre el cual pronunciarse.
2. Promovió la prueba de informes, y a tal efecto solicitó oficiar:
A) Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de indicar:
i) Si existe un expediente signado con el No. 18.884, contentivo del procedimiento por acción merodeclarativa intentado por la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA.
ii) Si existiere dicho procedimiento, anexe a su respuesta copia certificada del libelo de demanda y su correspondiente auto de admisión.
Al respecto, observa esta sentenciadora que mediante oficio No. 1263, de fecha 19 de diciembre de 2000 (F. 195), el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió copia certificada del libelo de demanda y del auto de admisión, correspondiente a la causa que se sigue en el expediente signado con el No. 18.844, referido a la acción mero declarativa incoada por ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA.
B) Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines de indicar:
i) Los linderos, medidas y demás especificaciones (áreas de uso exclusivo) de un apartamento originalmente distinguido con el No. CC-6-0, y rectificada su denominación por la actual CC-6-1, ubicado en el nivel 6 del Centro Comercial del Centro Plaza.
Al respecto, observa esta sentenciadora que no consta en autos las resultas de este medio de prueba, motivo por el cual esta juzgadora no tiene elemento sobre el cual pronunciarse.
Así, vistos los alegatos de las partes, y analizado el material probatorio, esta sentenciadora emitirá pronunciamiento conforme con las siguientes consideraciones:
-VI-
MOTIVACION PARA DECIDIR
Según los alegatos expuestos por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, quedó reconocida la existencia de un contrato, autenticado en fecha 18 de marzo de 1994 ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 59, tomo 7, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; este contrato fue pactado entre LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA y la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., y el mismo –según se desprende del contenido de la cláusula segunda- tuvo por objeto regular el uso de “las áreas comunes generales y limitadas adyacentes a EL INMUEBLE[local identificado con las siglas CC-1-6, situado en la plaza de circulación o terraza del nivel 6 del edificio Centro Plaza] y que le fueran originalmente asignadas en uso exclusivo al mismo, conforme está indicado en el Documento de Condominio del Edificio CENTRO PLAZA”.
Ahora bien, reconocida la existencia del contrato, por la forma en que se trabó la litis resultó controvertida la calificación del mismo; ello, toda vez que la accionante, por una parte, adujo que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, pero, por otra parte, la demandada negó que se tratara de un contrato de arrendamiento si no de un contrato por medio del cual la accionada “se sirva pacíficamente y de modo exclusivo de las áreas comunes cuyo uso exclusivo le asigna el documento de condominio, y establece los pagos y contribuciones con los que se debe entender cumplida la obligación”.
Sin embargo, de las actuaciones cursantes en el presente expediente, observa esta sentenciadora que en fecha 08 de febrero de 2012, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en virtud del recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandada contra la sentencia interlocutoria de fecha 25 de julio de 2003, estableció:
“En la presente denuncia, el recurrente delata en concordancia con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, la supuesta infracción de los artículos 338 del eiusdem, por falta de aplicación; 1.579 del Código Civil, por falsa aplicación; 1713 del Código Civil, por falta de aplicación y, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falsa aplicación, porque –según sus dichos- yerra el Juez Superior en la calificación del contrato que unió a las partes, pues asevera que no fue un contrato de arrendamiento sino un “contrato de transacción extrajudicial”.
Ahora bien, del texto del contrato cuya resolución se demanda, se observa:
“...PLAZA 10 es propietaria del local identificado con las siglas CC-6-1, en lo adelante EL INMUEBLE, situado en la Plaza de Circulación o Terraza del Nivel 6 del Edificio Centro Plaza, cuya parte techada corresponde en su mayor parte a la proyección de la Torre B, cuyo inmueble está destinado solamente para Restaurant y Fuente de Soda, el cual tiene una superficie aproximada de quinientos treinta y dos metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (532,25), (Sic) y está alinderado así: (...). Con excepción de los apartamentos CC-6-2 y CC-6-3, el resto de este nivel está destinado a plaza de circulación, en la cual podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acuda al restaurant y fuente de soda situado en este nivel, atribuyéndosele en consecuencia, como bien común limitado, el uso exclusivo de esta plaza, siendo por tanto responsable el propietario del deslindado apartamento CC-6-1 de todos los gastos relativos al ornato, cuido y aseo de la plaza en cuestión...”. (Mayúsculas y negritas del texto).

De lo transcrito se desprende que el propietario del inmueble distinguido como CC-6-1, tiene atribuido el uso exclusivo del bien común limitado (plaza de circulación del nivel 6), con la condición de que en el referido inmueble funcione un restaurante o una fuente de soda, pues en las referidas áreas podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acuda al restaurante o la fuente de soda. Idéntica atribución se hizo en el Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, el 30 de enero de 1973, bajo el N° 13, Tomo 3, Protocolo Primero; así como en el Primer Documento Complementario de Condominio, protocolizado en la citada Oficina Subalterna de Registro Público, el 28 de febrero de 1974, bajo el N° 16, Tomo 46, Protocolo Primero.
Siguiendo el mismo orden de las ideas, que preceden, el referido contrato señaló:
“...OBJETO DEL CONTRATO
PRIMERA: LA COMUNIDAD conviene que PLAZA 10 continue (Sic) usando las áreas comunes generales y limitadas adyacentes a EL INMUEBLE y que le fueran originalmente asignadas en uso exclusivo al mismo, conforme está indicado por el Documento de Condominio del Edificio CENTRO PLAZA, en lo adelante LAS AREAS (Sic), del órden (Sic) de 750 m2, según plano anexo en el cual LAS AREAS (Sic) aparecen demarcadas en color rojo, mientras EL INMUEBLE permanezca destinado y en uso por las Oficinas de ESCRITORIO INMOBILIAERIO PLAZA 10, C.A., bajo su solo riesgo, cuenta y responsabilidad, y pertenezcan las acciones de esta empresa a los Accionistas indicados en la Cláusula Décima Tercera.
DURACION (Sic)
SEGUNDA: La duración de este convenio es de cuatro (4) años, contados a partir de la presente fecha, prorrogable automáticamente por períodos de cuatro (4) años, a menos que PLAZA 10 incurra en incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones a su cargo, o cambie la tenencia accionaria señalada en la Cláusula anterior.
COMPENSACION (Sic) UNICA (Sic)
TERCERA: PLAZA 10 en contraprestación total por el uso en su forma actual de LAS AREAS (Sic), se obliga a pagar a LA COMUNIDAD una suma única de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Sic) (Bs. 10.000.000,oo), de la siguiente forma:
A.- La suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Sic) (Bs. 5.000.000,oo) en este mismo acto, en cheque de gerencia a favor de CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., cuyo representante declara recibirlo a satisfacción.
B.- El saldo, es decir la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Sic) (Bs. 5.000.000,oo), lo pagará PLAZA 10 a LA COMUNIDAD mediante cinco (5) cuotas mensuales , iguales y consecutivas de UIN MILLÓN DE BOLÍVARES (Sic) (Bs. 1.000.000,oo), para lo cual PLAZA 10 libra y acepta cinco (5) letras de cambio por igual monto, con vencimientos respectivamente a los treinta (30), sesenta (60), noventa (90), ciento veinte (120) y ciento cincuenta (150) días, contados a partir de la fecha de firma de este contrato.
C.- Adicionalmente a la suma antes enunciada, PLAZA 10 pagará a CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., mensualmente y con retroactivo al 30 de junio de 1993, un monto equivalente a la aplicación de los siguientes porcentajes sobre cada facturación que haya emitido CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., por concepto de gastos de condominio:
a.- El 2.8442000 por ciento sobre los gastos netos ordinarios de Condominio, denominados “A”.
b.- El 3.1351380 por ciento sobre los gastos ordinarios de Condominio, denominados “B”.
c.- El porcentaje referido en la letra “a” de esta Cláusula será aplicado a toda cuota extraordinaria que LA COMUNIDAD aprobare.
(...Omissis...)
AVISO POR RIESGO Y DAÑOS
SEPTIMA (Sic): PLAZA 10 está obligada a poner en conocimiento de LA COMUNIDAD, por escrito y tan pronto como sea conocido por ella, cualquier daño o indicio de algo que pueda afectar a LAS AREAS (Sic) y será responsable por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación, a no ser que se hayan ocasionado sin culpa suya. PLAZA 10 se obliga a reembolsar (Sic) el valor de todo perjuicio causado a LA COMUNIDAD o a terceros por hecho ilícito de ella, de sus dependientes o empleados.
(...Omissis...)
REPARACIONES
DECIMA (Sic): Serán del exclusivo cargo de PLAZA 10 todas las reparaciones menores que requieran LAS AREAS (Sic), así como también será responsable por las reparaciones mayores que se ocasionen por falta o inoportuna ejecución de las reparaciones menores. LA COMUNIDAD no responde de las perturbaciones de mero hecho que los terceros pudieran causar en la pacífica posesión y disfrute de LAS AREAS (Sic)...”. (Mayúsculas, subrayado y negritas del texto).

Tal como claramente se desprende de la transcripción parcial del texto del contrato cuya resolución se dirime en la presente causa, la Comunidad de Propietarios de Centro Plaza, acordó que la hoy demandada, continuará haciendo uso exclusivo de las áreas comunes; por un período de tiempo de cuatro (4) años, prorrogable automáticamente de no haber incumplimiento grave por parte de la hoy accionada de sus obligaciones contenidas en ese contrato; por el precio de diez MILLONES de bolívares (Bs. 10.000.000,00), equivalentes hoy día a diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 10.000,00), más, los gastos porcentuales por concepto de gastos netos ordinarios y gastos ordinarios del Condominio; además, con la obligación de dar aviso sobre los riesgos o daños al área común y, de no hacerlo, asumir los cargos por reparaciones menores y las mayores derivadas de la no realización oportuna de las anteriores.
En este sentido, esta Sala de Casación Civil señaló ut supra, que el uso exclusivo del bien común limitado (plaza de circulación del nivel 6), establecido tanto en el Documento de Condominio como su Modificación, estaba condicionada a que el propietario del inmueble distinguido con las siglas CC-6-1, estableciera en el inmueble un restaurante o una fuente de soda, que era para lo que única y originariamente estaba destinado el referido local, por ello en el texto de los mencionados documentos se expresa que, “...El resto de este nivel está destinado a plaza de circulación, en la cual podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acuda al Restaurant y Fuente de Soda ubicado en este nivel, atribuyendosele (Sic) en consecuencia el uso exclusivo de esa plaza...”.
Ahora bien, alterado el uso original del inmueble que traía como consecuencia la atribución del uso exclusivo del área de la plaza de circulación, aunado a que en el contrato cuya resolución se demanda, se establece el bien objeto del contrato con su pacífica posesión y disfrute; el período de cuatro (4) años para el referido disfrute de la plaza de circulación, prorrogable automáticamente por un período igual de cuatro (4) años; la contraprestación por el orden de los diez MILLONES de bolívares (Bs. 10.000.000,00), equivalentes hoy día a diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); mas, el pago e porcentajes de condominio por gastos netos ordinarios y gastos ordinarios y, la obligación de dar aviso sobre los riesgos y asumir el pago de las obligaciones menores, y más aún, las mayores derivadas de las menores no realizadas oportunamente, obligaciones del arrendatario previstas en el artículo 1.596 del Código Civil, lleva a la conclusión tal como lo expuso el Sentenciador de Alzada, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento, pues –se repite- el uso exclusivo del área común estaba condicionada a que en el inmueble se instalara un restaurante o fuente de soda, al no hacerse ello, la exclusividad del uso del área común desaparece, por lo que su uso viene determinado en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en el presente asunto.
Por lo señalado anteriormente, la Sala concluye que la Juez Superior no infringió el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, porque el contrato que unió a las partes es un arrendamiento y como tal debe ser sustanciado de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el procedimiento ordinario; ni los artículos 1.579 y 1.713 del Código Civil, porque efectivamente es un contrato de arrendamiento y no una transacción (…).”.

Así, conforme al criterio asentado por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, el contrato que unió a las partes es un arrendamiento, y así queda establecido por esta alzada.
En cuanto al segundo punto controvertido, como es la procedencia de la resolución solicitada en virtud del incumplimiento por parte de la accionada de las obligaciones contractuales convenidas, observa esta sentenciadora que la demandante alegó la falta de pago –por parte de la accionada- de las mensualidades correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998, y enero a agosto de 1999, así como el incumplimiento de las obligaciones pactadas de: a) restituir los sanitarios para uso público; b) habilitar el paso a terceros desde y hacia la torre “A” como salida de emergencia; y c) no modificar la composición accionaria de la demandada.
Al respecto, la demandada en el escrito de contestación de la demanda, negó de manera genérica todas y cada una de sus partes la demanda incoada por la actora y además, de forma genérica indicó haber cumplido con las obligaciones derivadas del contrato (vid. f.144, pieza No.1).
Ahora bien, como antes se indicó, el contrato suscrito entre las partes era un arrendamiento, el cual crea obligaciones recíprocas para ambas, siendo una de las obligaciones del arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento (Art. 1.592 Código Civil). En este sentido, es menester señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
Conforme a ello, demostrada la existencia de la relación arrendaticia, y con ello la obligación del arrendatario, sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, y siendo alegado por la actora la falta de pago de los mismos, corresponde a la demandada demostrar el pago o hecho extintivo de tal obligación.
Así, del análisis del material probatorio aportado por las partes en la presente causa, no evidencia esta sentenciadora que se hubiere demostrado el pago de las mensualidades reclamadas por la actora en su escrito libelar, o algún hecho extintivo de esta obligación. En efecto, la parte demandada para enervar las pretensiones de la actora, aportó a los autos copia simple de instrumento poder, copia simple de libelo de demanda y auto de admisión correspondiente a la demanda que por acción mero declarativa interpuso la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA; y las resultas de la prueba de informes promovida consistentes en copia certificada del libelo de demanda y del auto de admisión, correspondiente a la causa que se sigue en el expediente signado con el No. 18.844, referido a la acción mero declarativa incoada por ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA; de lo cual claramente no se evidencia que la accionada haya pagado las mensualidades correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998, y enero a agosto de 1999, o se desprenda algún hecho extintivo de esta obligación, y así se declara. Siendo así, esta juzgadora evidencia el incumplimiento por parte de la accionada, de la obligación contractual establecida en el aparte “C” de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
En lo concerniente al incumplimiento de las obligaciones de la accionada pactadas en el contrato, referidas a restituir los sanitarios para uso público, habilitar el paso a terceros desde y hacia la torre “A” como salida de emergencia, y no modificar la composición accionaria de la demandada, esta juzgadora advierte, dada la forma en que fue contestada la demanda, que correspondía a la demandada demostrar el cumplimiento de las mismas. Así, se aprecia del material probatorio consignado por la demandada que no logró demostrar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales; por el contrario, de las pruebas aportadas por la parte actora, específicamente de la inspección judicial intra litem, se demostró que el acceso peatonal hacia la Torre “A” –al momento de evacuarse la prueba 29/11/2000- se encontraba interrumpido, lo cual evidencia el incumplimiento por parte de la demandada de la obligación contractual aducida por la actora, y contenida en el parágrafo único de la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes.
Asimismo, según las copias certificadas emanadas del Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, valoradas supra, la composición accionaria se modificó, siendo el ciudadano Carlos Godoy el único accionista de la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., sin constar en autos que la Junta de Condominio del Edificio Centro Plaza haya autorizado dicho cambio accionario, todo según lo establecido en la cláusula décima tercera del contrato; conforme a ello, esta juzgadora evidencia el incumplimiento por parte de la accionada de esta obligación contractual.
Ahora bien, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 443, de fecha 28 de febrero de 2003, estableció: “la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”.
En el presente caso, la parte demandada solicitó la resolución del contrato con fundamento en el incumplimiento de la parte demandada, de algunas de las obligaciones contraídas en el mismo; de esta forma, y como quiera que esta juzgadora –tal y como se explicara supra- evidenció el incumplimiento por parte de la accionada de las obligaciones contenidas en las cláusulas tercera en su aparte “C”, quinta en su parágrafo único, y décima tercera del mismo, esta juzgadora declara resuelto el contrato suscrito entre LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA y la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., autenticado en fecha 18 de marzo de 1994, ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el No. 59, Tomo 7 de los libros de autenticaciones llevados ante esta Notaría; en virtud de la procedencia de la resolución, la demandada debe restituir el inmueble arrendado, todo lo cual se declarará en forma expresa en el dispositivo del presente fallo, y así se decide.
Declarada la resolución del contrato, esta juzgadora de seguida pasará a analizar la procedencia de las sumas reclamadas por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y los respetivos intereses de mora.
Observa esta alzada que la parte actora solicitó el pago los cánones de arrendamiento insolutos denominados “compensación” (según lo dispuesto en la cláusula tercera, aparte “C” del escrito libelar) y sus respectivos intereses de mora (en conformidad con el artículo 108 del Código de Comercio), correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998, y enero a agosto de 1999, todo lo cual –asegura- asciende a la cantidad de cuarenta y nueve millones ciento ochenta y un mil ochocientos noventa bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 49.181.890,57).
Sobre este aspecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha asentado que puede demandarse conjuntamente la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de los cánones vencidos –comprendiendo estos últimos los daños y perjuicios a los que hace referencia el artículo 1.167 del Código Civil-, pues con dicho proceder se persigue poner fin al contrato celebrado, y lograr que el arrendatario cumpla con la obligación contraída, ya que, en caso contrario se estaría ante un enriquecimiento sin causa (Vid. decisión No. 443, de fecha 28 de febrero de 2003).
Así, como se dejara establecido previamente en este fallo, la parte demandada incumplió el pago de las sumas reclamadas por el actor en su escrito libelar, cantidades que se desprenden de los recibos que corren insertos en el expediente (valorados supra), y se detallan a continuación:
• Recibo No. 000702 (F. 21), correspondiente al mes de marzo de 1998, por Bs. 1.809.036,78, hoy equivalente a Bs. F 1.809,04.
• Recibo No. 000703 (F. 22), correspondiente al mes de abril de 1998, por Bs. 2.024.159,35, hoy equivalente a Bs. F 2.024,16.
• Recibo No. 000701 de mayo de 1998 (F.23), por Bs. 2.227.921,15, hoy equivalente a Bs. F 2.227,92.
• Recibo No. 000704 de junio de 1998 (F.24), por Bs. 1.862.312,28, hoy equivalente a Bs. F 1.862,31.
• Recibo No. 000705 de julio de 1998 (F.25), por Bs. 2.270.256,50, hoy equivalente a Bs. F 2.270,30.
• Recibo No. 000706 de agosto de 1998 (F.26), por Bs. 2.611.712,26, hoy equivalente a Bs. F 2.611,71.
• Recibo No. 000707 de septiembre de 1998 (F.27), por Bs. 2.452.537,58, hoy equivalente a Bs. F 2.452,54.
• Recibo No. 000708 de octubre de 1998 (F.28), por Bs. 2.319.948,04, hoy equivalente a Bs. F 2.319,95.
• Recibo No. 000709 de noviembre de 1998 (F.29), por Bs. 2.488.653,73, hoy equivalente a Bs. F 2.488.65.
• Recibo No. 000710 de diciembre de 1998 (F.30), por Bs. 2.358.990,23, hoy equivalente a Bs. F 2.359,00.
• Recibo No. 000711 de enero de 1999 (F.31), por Bs. 2.760.105,85, hoy equivalente a Bs. F 2.760,11.
• Recibo No. 001209 de febrero de 1999 (F.33), por Bs. 2.661.950,68, hoy equivalente a Bs. F 2.662,00.
• Recibo No. 001152 de marzo de 1999 (F.34), por Bs. 2.849.083,80, hoy equivalente a Bs. F 2.849,10.
• Recibo No. 001221 de abril de 1999 (F.35), por Bs. 2.487.157,95, hoy equivalente a Bs. F 2.487,20.
• Recibo No. 001228 de mayo de 1999 (F.36), por Bs. 2.390.613,37, hoy equivalente a Bs. F 2.390,61.
• Recibo No. 001234 de junio de 1999 (F.37), por Bs. 3.644.907,12, hoy equivalente a Bs. F 3.644,91.
• Recibo No. 001240 de julio de 1999 (F.38), por Bs. 2.811.174,03, hoy equivalente a Bs. F 2.811,20.
• Recibo No. 001250 de agosto de 1999 (F.39), por Bs. 2.753.695,94, hoy equivalente a Bs. F 2.754,00.

La suma de las cantidades anteriores totalizan cuarenta y cuatro millones setecientos ochenta y cuatro mil doscientos dieciséis bolívares con sesenta y dos céntimos (Bs. 44.784.216,62), actualmente en virtud de la reconversión monetaria, cuarenta y cuatro mil setecientos ochenta y cuatro bolívares con veintidós céntimos (Bs.F. 44.784,22), monto que se ordena pagar a la demandada, por concepto de pago de cánones de arrendamiento insolutos, y así se declara.
En cuanto a los intereses moratorios de la suma condenada antes señalada (Bs.F. 44.784,22), advierte esta sentenciadora que la parte actora solicitó el pago de los mismos “de conformidad con el artículo 108 del Código de Comercio, desde la fecha de vencimiento de cada cuota mensual hasta el día 30 de septiembre de 1999”.
En este sentido el artículo 108 del Código de Comercio dispone: “Las deudas mercantiles de sumas de dinero líquidas y exigibles devengan de pleno derecho el interés corriente en el mercado, siempre que éste no exceda del doce por ciento anual.”. Así, aun y cuando el arrendamiento de bienes inmuebles no se encuentra comprendido dentro de los actos objetivos de comercio contemplados en el artículo 2 eiusdem, y por lo tanto –en principio- pareciera que dichos contratos se encuentran excluidos de la legislación mercantil, según el artículo 3 ibidem se reputan –también- como actos de comercio “cualesquiera otros contratos y cualesquiera otras obligaciones de los comerciantes, si no resulta lo contrario del acto mismo, o si tales contratos y obligaciones no son de naturaleza esencialmente civil.”; de esta forma, aprecia quien decide que la parte demandada-arrendataria es una sociedad mercantil, quien usa el inmueble arrendado con fines de lícito comercio, en este sentido el artículo 109 ibidem, señala: “Si un contrato es mercantil para una sola de las partes, todos los contratantes quedan en cuanto a él sometidos a la ley y jurisdicción mercantiles (…)”, por consiguiente, quien decide considera ajustado a derecho acordar los intereses moratorios según lo establecido en el artículo 108 del Código de Comercio. Siendo así, se condena a la demandada al pago de los intereses de mora calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual, sobre los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998 y enero a agosto de 1999 –señalados en la motiva de este fallo-; estos intereses se computarán desde el momento de vencimiento de cada cuota mensual, hasta el mes de agosto de 1999, inclusive, para lo cual infra se ordenará realizar una experticia complementaria del fallo.
Por otra parte, se observa que la actora solicitó el pago de las cantidades que resulten de la aplicación de la fórmula establecida en los literales “a” y “b” del aparte “C” de la cláusula tercera del convenio de fecha 18 de marzo de 1994, a título de indemnización compensatoria, por la ocupación del inmueble desde el mes de septiembre del presente año, hasta que se produzca la entrega real y efectiva del inmueble.
Ahora bien, del estudio de las actas procesales, advierte esta sentenciadora que, en el aparte “C” de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se establecía la forma de cálculo de una compensación, la cual sería pagada en contraprestación por el uso del inmueble, entendiendo esta alzada que dicho monto correspondía al canon de arrendamiento del inmueble. Así, aun y cuando el demandante denomina el concepto como “indemnización compensatoria”, la alzada entiende se hace referencia a los cánones de arrendamiento por causarse.
En este sentido, observa quien decide que la recurrida declaró “se condena a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de CUARENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON CICUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 49.181.890,57), equivalentes a la compensación convenida en la cláusula tercera del contrato aquí resuelto, más los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble dado en uso (…)”.
En decisión del Juzgado Superior Segundo, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictada en esta causa, en fecha 09 de junio de 2010, el sentenciador condenó el pago a título indemnizatorio de una cantidad equivalente a las mensualidades que le correspondía pagar a la demandada, desde el mes de septiembre de 1999 inclusive, hasta la fecha en que la sentencia sea declarada definitivamente firme, monto éste que deberá ser calculado en mensualidades para dicho período mediante experticia complementaria del fallo, debiendo realizarse dicho cálculo conforme lo convenido en el aparte “C” de la cláusula tercera del contrato resuelto.
Luego, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 08 de abril de 2012, en virtud del recurso de casación ejercido por la parte demandada contra la sentencia dictada en este causa por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 09 de junio de 2010, declaró con lugar el recurso de casación, toda vez que la sentencia dictada por el referido juzgado habría desmejorado la condición del único apelante al condenar el pago de los porcentajes sobre cada facturación por gastos netos ordinarios de condominio y gastos ordinarios de condominio (los cuales están previstos en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento).
Conforme lo antes señalado; esta alzada considera que por haber sido calificado como de arrendamiento el contrato objeto de este juicio y entendiéndose que el arrendamiento es el contrato por el cual el arrendador permite el uso del bien y el arrendatario paga un canon periódico como precio por el uso, es lógico y justo que en compensación por el uso que el arrendatario demandado ha hecho del inmueble durante todo el tiempo que ha transcurrido desde la interposición de la demanda hasta el momento en que sea juramentado el experto que se designe, deba pagar una compensación conforme a las reglas establecidas en el contrato; entonces siendo que en este caso, la sentencia apelada en el dispositivo condenó a la parte demandada al pago de tal compensación conforme a la regla establecida en la cláusula tercera, cuando expresó “…equivalentes a la compensación convenida en la cláusula tercera del contrato aquí resuelto, más los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble dado en uso, con el pago de los respectivos intereses de mora, para todo lo cual se ordena practicar una experticia complementaria del fallo…”; respecto del petitorio bajo análisis declara que corresponde a la demandada el pago de una suma equivalente a la compensación convenida en la cláusula tercera del contrato aquí resuelto, que se hayan causado mes a mes desde septiembre de 1999, hasta la oportunidad de juramentación del experto que se designe para la experticia complementaria que se ordenará en el dispositivo de este fallo. No se acuerdan los intereses de mora sobre estas cantidades, toda vez que los mismos no fueron solicitados en el escrito libelar, modificándose la recurrida en este aspecto. Y así se declara.
Finalmente, observa esta alzada que la parte actora solicitó la indexación de las sumas reclamadas, lo cual fue negado por la recurrida; por consiguiente, al haber apelado sólo la parte demandada, entendiéndose que su recurso versa sobre los aspectos desfavorables de la decisión, en virtud del principio procesal de prohibición de la reformatio in peius (según el cual no le está permitido al juez de alzada que conoce en apelación, agravar el perjuicio causado a la parte apelante por la decisión impugnada), no puede la alzada entrar a conocer este punto del petitorio, y así se declara.
Con fundamento en lo antes expuesto, en el dispositivo de la presente decisión se declarará parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, al haberse modificado la recurrida en el punto concerniente a los intereses de mora sobre las cantidades correspondientes a las mensualidades condenadas a pagar; y parcialmente con lugar la demanda, al no haberse acordado la indexación de las cantidades reclamadas.

-VII-
DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en fechas 19 y 21 de octubre de 2005, contra la sentencia dictada en fecha 30 de septiembre de 2005, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio que por resolución de contrato incoara LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA contra la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por resolución de contrato incoara LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA contra la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A.; en virtud de ello, se declara RESUELTO el contrato celebrado por las partes en fecha 18 de marzo de 1994, autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 59, Tomo 7 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; en consecuencia de la anterior declaratoria, se condena a la parte demandada a hacer la entrega real y efectiva del inmueble arrendado, entiéndase setecientos cincuenta metros cuadrados (750 m2) de áreas comunes generales y limitadas, adyacentes al local CC-6-1, situado en la plaza de circulación o terraza del nivel seis (6) del conjunto de edificaciones que constituyen el Centro Plaza, ubicado en la Urbanización Los Palos Grandes, Distrito Capital.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de la cantidad de cuarenta y cuatro millones setecientos ochenta y cuatro mil doscientos dieciséis bolívares con sesenta y dos céntimos (Bs. 44.784.216,62), actualmente en virtud de la reconversión monetaria, cuarenta y cuatro mil setecientos ochenta y cuatro bolívares con veintidós céntimos (Bs.F. 44.784,22), por concepto de pago de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998 y enero a agosto de 1999, igualmente se condena a la demandada al pago de los intereses de mora calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual, sobre los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998 y enero a agosto de 1999 (Bs.F. 44.784,22), estos intereses se computarán desde el momento de vencimiento de cada cuota mensual, hasta el mes de agosto de 1999, inclusive; para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo, la cual se especificará en la parte in fine de la decisión.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de una suma equivalente a la compensación convenida en la cláusula tercera del contrato aquí resuelto, que se haya causado mes a mes, desde septiembre de 1999 hasta la oportunidad de juramentación del experto que se designe para la experticia complementaria que se ordenará en la parte de seguida:
a) Será realizada por un único experto designado por el Tribunal de Ejecución que resulte competente, en conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
b) Para el cálculo de los intereses de mora derivados del retraso en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998 y enero a agosto de 1999, deberá aplicar una tasa de interés del doce por ciento (12%) anual, y el cómputo será realizado al vencimiento de cada mensualidad, hasta el 30 de septiembre de 1999.
Para el cálculo de la suma por concepto de la compensación convenida en la cláusula tercera del contrato resuelto, se establece que la misma deberá computarse mes a mes, desde septiembre de 1999 hasta la oportunidad de juramentación del experto que se designe para la experticia complementaria; para tal cálculo deberá aplicar lo dispuesto en la cláusula tercera, aparte “C” del contrato resuelto, y deberá solicitar los libros diarios de contabilidad concernientes a la administración del Centro Comercial Centro Plaza, a la persona natural o jurídica encargada de la administración del referido espacio comercial, todo ello, con el objeto de determinar el monto mensual a pagar.
QUINTO: SE NIEGA la indexación de las cantidades demandadas.
SEXTO: NO HAY CONDENA EN COSTAS, del recurso ni del juicio, al haberse declarado parcialmente con lugar el recurso de apelación, y parcialmente con lugar la demanda.
Por cuanto la presente sentencia se pronunció dentro del lapso legalmente establecido, no se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de agosto del año 2012. Años 202° de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
En esta misma fecha, ocho (08) de agosto de 2012, siendo las 03:10 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.

Exp. N° AC71-R-2009-000028
RDSG/GMSB/emd.