En horas de despacho del día de hoy, Seis (06) de Agosto de dos mil doce (2012), siendo la 1:00 pm., día y hora fijados por este Tribunal para que tenga lugar la Audiencia Oral en el presente juicio, tal como lo dispone el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anunció el acto en las puertas del Tribunal en la forma de ley, encontrándose presentes los Abogados MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.000, apoderada judicial de la parte actora, CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A; así miso, se encuentran presentes las abogadas LORENA VALERO GOMEZ y DAYANA WILLIAMS TOVAR, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 153.651 y 172.008, respectivamente, apoderadas judiciales de la parte demandada ciudadano JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO, titular de la cédula de identidad Nº 3.478.838.- Acto seguido, el Juez del Despacho, declaró abierto el Acto de Debate Oral, concediendo el derecho de palabra a la parte actora, quien expuso lo siguiente: “Hizo un breve recuento de lo transcurrido en el curso de la causa; señaló que la demanda se instauró en virtud que el demandado se encontraba insolvente de Junio a diciembre de 2009 y Enero y Febrero de 2010; además se demandó pago de indemnización.- Seguidamente procedió a señalar los vicios de procedimiento cometidos en el proceso, los cuales devienen de una violación al debido proceso y al derecho a la defensa, respecto de las pruebas promovidas por la parte demandada y admitidas por el Tribunal a quo, ya que la parte demandada nunca señaló por que se producía la prueba ni con que objeto, destaco el contenido de la Sentencia Nº 366 del 16/11/2011 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi.- Como segunda violación denunció la falta de Idoneidad o pertinencia de la prueba, ya que no existe correlación entre las pruebas promovidas por la parte demandada, lo que se pretende demostrar con ellas y la pretensión deducida, entre ellas una prueba de testigos, de la cual no se indicó que se pretendía demostrar. Como tercer vicio alegó la condición de aplicar conocimiento del Juez sobre los hechos, ya que la demandada se limitó a contestar la demanda de manera pura y simple y en el mismo escrito se evidencia un a supuesta y anticipada oposición a una medida de secuestro; sin embargo, el Juez a quo sin tener en cuenta que se habían impugnado dichas pruebas, se pronunció de manera directa, tal como se evidencia del valor probatorio que le otorgó a la resolución dictada por INDEPABIS.-Señaló además que “el Juez actuó de libre convicción contraviniendo lo establecido en nuestra legislación venezolana, los cual degenera los efectos de la sentencia, por ello pide se declare la nulidad de la sentencia apelada y se proceda a dictar nueva sentencia por vicios de incongruencia por tergiversación de los hechos por no tener en cuenta los hechos alegados por las partes. El Tribunal debió decir si se había efectuado el pago o no. Además el Juez de la recurrida trajo elementos como el hecho del príncipe” y valoró elementos que el supuso como la decisión de INDEPABIS ya que no se cumplió con la formalidad de la promoción de la prueba, además la parte demandada no asistió a la audiencia y en todo caso el Juez debió aplicar lo establecido en el artículo 177 de la Ley; incurre el Juez aquo en falsa aplicación de la Ley, cuando declara improcedente la demanda por violación del orden público de conformidad con los artículos 7, 9, 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin haber considerado que previamente habia un auto de admisión de la misma, por no ser contraria al orden público, por cuanto el demandado estaba obligado al pago de los cánones de arrendamiento.- Por su parte, la representación accionada abogada Lorena Valero señaló: “invoco el espíritu constitucional que impera en Venezuela desde hace 13 años; Invoco el espíritu constitucional de la nueva Ley para la Regularizacion y Control de los Arrendamientos de Vivienda; Ratifico en todo su contenido el escrito de contestación de la demanda y de promoción de pruebas; Mi representado cuando se instauró la demanda estaba al día con el pago de los cánones, por ante el Tribunal 25, él incurre en el artículo 74, numeral 3º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por insolvencia económica ya que mantiene relación arrendaticia con la parte actora desde el año 2005 a través de Promotora Di Gerónimo con Constructora Rivelex C.A,. la parte actora no aceptaba los depósitos que realizaba mi cliente en el Juzgado 25, aun cuando existió una posterior prórroga y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, pero paralelamente se celebró una opción de compra- venta, por lo tanto no estaba obligado a pagar esos arrendamientos por eso acudió a INDEPABIS y allí se demostró violación en el incremento del monto del canon. El demandado hizo llegar una carta a la actora solicitándole información para consignar los cánones pero no ha recibido contestación. Respecto al acta, la actora la suscribió manifestando su conformidad con el contenido de la misma. El demandado si pagó y hay una causa justificada en la norma por la cual se produjo un retraso, pero para el momento de tramitarse la demanda ya estaba al día con los pagos. En este acto, tiene la palabra la apoderada de la parte actora, quien hace uso de su derecho a la réplica de la siguiente manera: Pido a la abogada que aclare a cual acta se refiere, la parte demandada llegó tarde al acto y por ello solicité que se suspendiera el acto y se fijara nueva oportunidad, esa es el acta que yo firmé, por lo tanto, lo que se acordó en esa acta fue la suspensión para que se llevara a cabo una nueva audiencia. La demandada hace mención a unas pruebas que cursan al folio 137 y siguientes, mediante las cuales solo se promueven documentos, pero no se especifica con que fin. Promueve copias certificadas de consignaciones por ante el Tribunal 25, pero a nombre de Promotora Di Geróimo desde Junio de 2009 a Diciembre de 2009, el 01-12-2009, aun cuando existe una carta enviada por mi representada a la parte demandada de fecha 22-07-2009, traida a los autos por la parte demandada donde se le notifica que los pagos deben hacerse a nombre de Constructora Rivelex C.A. no puede la apoderada de la parte demandada pretender aplicar retroactividad de la ley. No puede alegar ahora hechos que no alegó en el juicio principal, nunca promovió documentos que trajeran a Promotora Di Gerónimo a juicio. La resolución de INDEPABIS es una decisión dictada por un Organo Administrativo en contra de Promotora Di Gerónimo y ese acto administrativo fue anulado por la Sala Político Administrativo, sin embargo, en esa prueba se fundamentó el Juez a quo para dictar su sentencia. No hay pronunciamiento del Juez a quo en cuanto a los pedimentos y hechos alegados por la parte actora. En este estado la apoderada actora solicitó dos 82) minutos para revisar las pruebas aportadas en el día de hoy por las apoderadas de la parte demandada y procedió a impugnarlas en todas y cada una de sus partes por tratarse de copias simples y solicitó sean desechadas, porque no representan lo que establece el Código de Procedimiento Civil, en materia probatoria.- Acto seguido tiene el derecho a contrarréplica la apoderada de la parte demandada: “ratifico el contenido del la contestación de la demanda y el escrito de pruebas. La presente demanda se inició bajo la otra ley, pero se paralizó el proceso al entrar en vigencia el decreto Nº 8.190, tiempo después la apoderada actora solicitó la reanudación de la causa, pero paralelamente se inició en contra del demandado una demanda de Resolución de Contrato en la cual se dictò una medida de secuestro que causó daños al demandado y su familia, al extremo de perder un miembro de la misma. Luego en virtud de que el demandado acudió al INDEPABIS, regresó al apartamento, además el Tribunal Superior revoco la medida por toda esa situación el demandado no pudo seguir pagando los cánones de arrendamiento, se trata de un demanda de una empresa que tiene todo el poder económico contra una familia que es el débil jurídico en este relación. Posteriormente la actora decide continuar con el juicio y demanda los pagos de los cánones de arrendamiento. Invoco el espíritu de la nueva ley y el espíritu de la norma de proteger al débil jurídico, porque ese es nuestro deber como parte de este nuevo sistema de justicia de derecho social ya que no puede privar lo procesal sobre la justicia, no puede ser que los que tengan poder político jurídico sigan atropellando a los débiles jurídicos, la familia de mi representado fue objeto de todos los atropellos por parte de la actora. Además estas empresas si tienen relación ya que la apoderada de la actora en este proceso es apoderada de Promotora Di Gerónimo C.A. Seguidamente la apoderada de la parte actora señaló que los argumentos de la representación de la demandada son falsos ya que al firmarse el contrato de compra-venta el demandado dejo de pagar los cánones. Señaló además que las situaciones personales no vienen al proceso.- En este estado la apoderada de la demandada señaló que la sentencia apelada si esta ajustada a derecho porque esta regida por normas de orden público vigente, por ello solicitó sea ratificada en todas y cada una de sus partes.- La apoderada de la parte actora consignó escrito de alegatos constante de quince (15) folios útiles.- Se deja expresa constancia que el Tribunal no posee los medios audiovisuales a que hace referencia la norma contenida en el artículo 122 ejusdem, para recoger por esos medios la exposición aquí realizada.- Siendo las 2:00 p.m, se da lectura a la presente acta, dejando constancia de la presencia de las apoderadas de ambas partes, identificadas en el encabezamiento de la presente acta, quienes proceden de inmediato a firmar la presente Acta y seguidamente el Juez se retira a los fines de elaborar el dictamen correspondiente, el cual se pronunciará dentro de los sesenta (60) minutos aproximadamente, o antes si fuere preciso.- Firman
EL JUEZ,



LAS APODERADAS DE LAS PARTES





LA SECRETARIA


Recogidas las firmas de todos los intervinientes, este Tribunal procede a dictar el fallo correspondiente: REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. EN SU NOMBRE. JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. PARTE ACTORA: CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16-05-1984, bajo el Nº 35, Tomo 25-A Pro.- APODERADA JUDICIAL: MIRIAM CONTRERAS, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 54.000.- PARTE DEMANDADA: JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.478.838.- APODERADOS JUDICIALES: LORENA VALERO GOMEZ y DAYANA WILLIAMS, abogados en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 153.651 y 172.008, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO.-
SINTESIS DE LA DEMANDA:
Sostiene la parte actora que arrendadora y arrendatario están vinculados mediante contrato de arrendamiento que tiene por objeto:
“Apartamento destinado a vivienda, D-08-C, piso 8, Torre D, Residencias Club Cigarral, Urbanización Parque Cigarral, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda”.-

Expresa el libelo que el canon de arrendamiento mensual del inmueble se fijó en la cantidad de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00) y se pactó la duración de un año contado a partir del 30 de mayo de 2005, pero ese lapso original se prorrogaría por periodos de un (1) año, siempre que las partes lo acordaran de forma escrita y con tres (3) meses de antelación.-
El libelo expresa textualmente:

“Terminada la prórroga legal, mi mandante no le hizo el requerimiento a el arrendatario, para que le entregase el inmueble objeto de la convención locativa, de manera que cuando mi mandante permitió que el arrendatario continuara en el inmueble sin que mediaran las condiciones por ellos establecidos originalmente, generando nuevas condiciones e incluso fijando de mutuo acuerdo, y de manera voluntaria nuevo canon de arrendamiento de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,00), el cual el arrendatario pagó a partir de Febrero de 2009, se hace palpable la voluntad de las partes de conservar la relación arrendaticia, y aún cuando la intención aparente de las partes era mantener el contrato a tiempo determinado, los hechos se desarrollaron de tal manera, que esa voluntad no se pudo mantener en el tiempo, todo lo cual deriva en considerar que la naturaleza intrínseca del nombrado contrato de arrendamiento quedó modificada por los hechos antes narrados, dando lugar al nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, regulado por lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil, por efectos de la tácita reconducción que de pleno derecho se verificó sobre la citada convención, la cual, en lo sucesivo y a partir del día 30 de mayo de 2009, quedó sometida al imperio de la especial legislación inquilinaria a que se refiere el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.-

Luego afirma el libelo que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento acordados voluntariamente, desde los meses de Junio de 2009 a Febrero de 2010.-
Señala luego que la falta de pago de cánones de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y además de conformidad con lo previsto en los artículos 1.159 y 1.164 del Código Civil, relacionados con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Demanda:

“Desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento”.-

Demanda además, pago, a titulo de daños y perjuicios de la cantidad de Cuarenta Mil Quinientos Bolívares (Bs. 40.500,00), monto de los cánones de arrendamiento insolutos.-
Intereses de mora, a la tasa pasiva promedio de seis (6) principales entidades financieras en conformidad a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, todo a tenor de lo establecido en el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Para el cálculo de esos intereses, pide se practique experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-
Estimó la demanda en Cuarenta Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F 40.500,00).-

SINTESIS DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Mediante escrito incorporado a los folios 77 y 78 del expediente de la causa, la parte demandada sostuvo:
Negó, rechazó y contradijo la demanda.-
Alegó pago de los cánones que la parte actora pretende insolutos, en los términos que transcribimos textualmente a continuación:

“Niego, rechazo y contradigo, el hecho expuesto que a pesar de la situación existente en torno a la temporalidad del contrato de arrendamiento haya dejado de cumplir mis obligaciones con respecto a los pagos correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009 y Enero y Febrero de 2010, por cuanto ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas cursa expediente signado con el Nº 20092103, en el cual desde el 01 de diciembre de 2009 he venido consignando cabalmente los correspondientes cánones de arrendamiento, esto en virtud de la negativa en ese momento de la arrendadora PROMOTORA DI GERONIMO, C.A, de recibir el pago de los cánones respectivos. Lo antes señalado será probado en su debida oportunidad procesal a fin de que surta todo su valor probatorio”.-

Del mismo modo, rechazó la pretensión de pago de Cuarenta Mi, Quinientos Bolívares (Bs. 40.500,00) por concepto de pago de cánones insolutos, negó que ese fuera el monto adeudado.-
Rechazó la pretensión de intereses de mora sobre los supuestos cánones insolutos y agregó:

“En este sentido, ciudadano Juez, se hace necesario acotar lo siguiente:
Primero: Destacar que para la fecha 11 de marzo de 2009 me fue ofrecido en venta el inmueble objeto de esta acción a lo cual yo acepté y pagué Bs. 10.000,00 por concepto de reserva cuyo monto fijado de venta fue Bs. 580.000,00 destacando que los propietarios le han aumentado el precio al inmueble en cinco (%) oportunidades. Además la empresa se quedó por mas de tres (3) meses con toda la documentación pertinente para que tramitara el Crédito Hipotecario ante el Banco. También cabe señalar que CONSTRUCTORA RIVELEX C.A, se niega a finiquitar la negociación si no se paga el precio actual del inmueble ascendiendo para el año 2010 a Bs. 1.100.000,00. Pretendiendo reintegrar el dinero deduciéndolo de los cánones de arrendamiento. Al cual nunca estuve de acuerdo. Situación que me obligó a requerir la intervención de INDEPABI. De la referida acción administrativa ante INDEPABIS se desprende decisión de fecha 27 de septiembre de 2010. lo antes señalado será probado en la debida oportunidad procesal a fin de que surta todo su valor probatorio.
Segundo: El referido aumento que se menciona en el libelo de demanda fue solo por siete (7) meses, siendo objeto de aumento nuevamente por un monto desorbitante de Bs. 4.500,00 lo cual no fue acordado entre partes y rechacé con los dos pagos efectuados cual motivo de mi denuncia ante el INDEPABIS por la compra y los alquileres.
Tercero: Cabe acotar que la forma que la arrendadora aprovecha para aumentar alquileres es bajo amenaza de desocupación, situación que ha sido repetitiva y constante anualmente por parte de la “PROMOTORA DI GERONIMO C.A”, quien se encarga de recibir mensualmente los pagos por concepto de alquileres de la CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A a pesar de que desde entonces el Ejecutivo Nacional Decretó el congelamiento de los cánones de arrendamiento inmobiliarios incurriendo en una constante violación y abuso”.-

Concluye solicitando que se declare Sin Lugar la demanda por temeraria, infundada y desvirtuada en la realidad de los hechos.-
Correspondió conocer de la causa en primer grado de jurisdicción al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, órgano que en fecha 15 de mayo de 2012, dictó pronunciamiento escrito en el cual declaró:

“Primero: Improcedente en Derecho la pretensión de desalojo contenida en la demanda incoada por la sociedad de comercio Constructora Rivelex, C.A contra el ciudadano Juan Enrique Casterot Cardozo, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
Segundo: Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.-

Contra esa decisión interpuso recurso de apelación la parte actora.-
Luego, correspondió conocer en Alzada, de conformidad con lo previsto en el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a éste Tribunal, que mediante auto expreso fijó quinto (5to.) dia de despacho siguiente al recibo de los autos, para que se celebrara la audiencia pública con el objeto de oír a las partes.-
De inmediato se procede a decidir y para ello se observa:
La parte actora, en los términos de la controversia, demandó daños y perjuicios e intereses.-
El fallo no contiene ningún pronunciamiento al respecto.-
La parte demandada como hemos visto también en la síntesis de los términos de la controversia, sostiene que en fecha 11 de marzo de 2009, le fue ofrecido en venta el apartamento y se fijaron las condiciones.-
Se excepciona además alegando que sigue procedimiento por ante INDEPABIS, que dictó resolución favorable a su pretensión de que se le adjudique la propiedad del apartamento en las condiciones pactadas y ordenó que se le restituyera el inmueble arrendado en forma inmediata.-
Sobre tales alegatos tampoco contiene el fallo recurrido pronunciamiento alguno.-
Ahora bien, el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.-
Cualquier omisión de pronunciamiento como la que hemos dejado establecida en este fallo, constituye causal de nulidad de la decisión, porque el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil, así lo establece.-
Por ese motivo, este Tribunal declara la Nulidad del fallo recurrido.-
Ahora bien, el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, establece que cuando se declare la nulidad del fallo en las circunstancias antes anotadas, el Tribunal de Alzada deberá proceder a decidir el fondo de la controversia en toda la amplitud en la cual fue planteada por las partes originalmente.-
El Tribunal procede a ello y para decidir observa:
Este Tribunal cree oportuno aclarar que si bien el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, regula como confesión ficta de parte demandada la falta de comparecencia de ésta al acto oral y público, denominado audiencia de juicio.-
Tal declaratoria es improcedente, cuando en autos cursa contestación de demanda propuesta en forma oportuna, escrita, que contiene los alegatos de parte demandada que antes hemos sintetizado.-
A juicio de este Tribunal, el artículo 117 de la referida Ley, en cuanto regula confesión ficta en esos términos, resulta inaplicable cuando, como en este caso ya hay una contestación de la demanda escrita, en el expediente.-
Con el libelo de la demanda fue producido en este expediente, contrato de arrendamiento que rige las relaciones de las partes, que tiene por objeto el inmueble ya identificado.-
Allí consta que el canon de arrendamiento se pactó originalmente en la cantidad de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00).-
Sostiene la parte actora que de mutuo acuerdo las partes convinieron en aumentar el canon de arrendamiento en la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00) mensuales a partir de febrero de 2009.-
A ese respecto el Tribunal observa:
Mediante Resolución conjunta de los Ministerios de Producción y Comercio e Infraestructura de 4 de abril de 2003, el Ejecutivo Nacional resolvió congelar el monto de los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda.-
De modo tal que la materia no está comprendida dentro del campo de autonomía de la voluntad, las partes no pueden fijar cánones de arrendamiento voluntariamente.-
Rige el canon de arrendamiento estipulado contractualmente por las partes en el contrato producido con el libelo de la demanda, en Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00) mensuales.-
ASI LO DECIDE ESTE TRIBUNAL.-

En el expediente de la causa ha sido consignada copia certificada del expediente distinguido con el Nº 2009-2103 tramitado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en cuya carátula aparece identificado como consignante Juan Enrique Casterot Cardozo y como beneficiario Promotora Di Geronimo C.A.-
En ese expediente aparecen fotocopias certificadas de consignaciones de depósitos efectuadas por ante el Banco Industrial distinguidas con los números: 1292339, 1450750, 1450748, 1450749, 1450747.-
Posteriormente, aparecen comprobantes de depósitos efectuados por ante el Banco de Venezuela, también por el monto de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00), cada uno de ellos, distinguidos con los Números: 79871384, 8360171, 89672887, 89672888, 89651921, 86531701, 35452299, 35460217, 29722001, 21200887, 14466024, 14548913, 16854092, 83637145, 12119404, 12293368, 5097092, 10888101, 1217213, 92542868.-
Mediante estos recaudos la parte demandada ha demostrado haber estado consignando el canon de arrendamiento por ante Organismo Competente, por el monto estipulado en el contrato vigente de conformidad con lo expuesto.-
Pero el contrato de arrendamiento que rige las relaciones de las partes (folios 10 al 13 del expediente) contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda el 6 de mayo de 2005, bajo el Nº 42, tomo 32 del Libro de Autenticaciones, estipula:
Arrendador: Constructora Rivelex C.A
El Arrendatario se identifica como Juan Enrique Casterot Cardozo

De modo que, está plenamente demostrado en este proceso que esas son las partes contratantes.-
La actora en este proceso es la arrendadora.-
La parte demandada es el arrendatario.-
El proceso es res ínter alios. Lo debatido en el proceso no perjudica o beneficia a terceros extraños al proceso.-
La cosa juzgada que produce el fallo judicial alcanza solo a las partes en el proceso (principio de relatividad de la cosa juzgada).-
Ahora bien, la parte demandada en este proceso opone a la pretensión deducida EXCEPCION DE PAGO. Señala al respecto que los cánones de arrendamiento fueron consignados por ante el Tribunal de consignaciones y produce copia certificada de esas consignaciones.-
La parte actora impugna esas consignaciones con dos alegatos.-
- Fueron efectuadas extemporáneamente.-
- Fueron efectuadas a nombre de un tercero extraño a la controversia.-

Para decidir al respecto el Tribunal observa:

Folio 164 al 199 aparece incorporada copia certificada de consignaciones.-
Los cánones de arrendamiento de los meses de
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Año 2009.-

Fueron consignadas el 1 de diciembre de 2009.-
Por lo tanto, la parte demandada no pagó oportunamente esos cánones. Los consignó todos el 1 de diciembre de 2009.-
Esos cánones debieron ser pagados según cláusulas del contrato:

“TERCERA: El canon de arrendamiento será por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 1.300.000,00) MENSUALES. Cantidad que será cancelada en un solo pago por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA, o a la persona que designe expresamente LA ARRENDADORA.”.-

NOVENA: La falta de pago de las mensualidades de arrendamiento, de acuerdo a lo establecido e la cláusula tercera del este documento por parte de LA ARRENDATARIA, dará derecho a LA ARRENDADORA a considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato como de plazo vencido, pudiendo LA ARRENDADORA solicitar la resolución del contrato y la desocupación del inmueble así como el pago de los daños y perjuicios que resulten de tal incumplimiento.”.-

De conformidad con la cláusula tercera antes transcrita, los cánones debían pagarse mensualmente.-
Por lo tanto, se hicieron exigibles el último día de cada uno de esos meses.-
El pago procede por mensualidades vencidas, por lo tanto, la obligación de pago se hace exigible al vencimiento de cada mes, a partir de la fecha del contrato que data de 6 de marzo de 2005.-
El 6 de cada mes, se hace exigible el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes inmediato anterior.-
Ahora bien, el arrendatario dejó acumular 8 cánones de arrendamiento, para luego, efectuar una única consignación de todos ellos, en fecha 1 de diciembre de 2009.-
El pago así efectuado con retraso, no produce el efecto liberatorio correspondiente.-
Eso solo bastaría para que prosperara la demanda de desalojo.-
Ahora bien, esas 8 mensualidades y todos los cánones de arrendamiento que luego fueron consignando por ante Tribunal de la República, fueron efectuadas a nombre de una empresa llamada Promotora Di Gerónimo C.A.-
La parte actora en este proceso ha sostenido que esas consignaciones efectuadas a nombre de esa empresa, no le son oponibles.-
La parte demandada ha sostenido que estas empresas Constructora Rivelex C.A y Promotora Di Gerónimo C.A son empresas relacionadas y que la actora en este proceso le impartió instrucciones de pagar el canon en las oficinas de Promotora Di Gerónimo C.A.-
Para demostrar ese hecho consigna instrumentos que el Tribunal examina a continuación:

Carta que data de 16 de marzo de 2007, dirigida por José Migue Di Gerónimo, Administrador Gerente-Judicial de Constructora Rivelex, C.A con membrete de Promotora Di Gerónimo C.A impreso en el papel que se utiliza para elaborar la correspondencia, en la cual notifica a Juan Enrique Casterot Cardozo, es decir, el demandado en este proceso, que no será prorrogado el contrato de arrendamiento que rige sus relaciones.-
Correspondencia de 22 de junio de 2009, dirigida por Tania Guzmán, departamento de Cobranzas de Constructora Rivelex, C.A en papel que tiene impreso sello de Promotora Di Gerónimo C.A, el destinatario es Juan Enrique Casterot Cardozo, en la cual le comunica que los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento deben ser realizados en centro Comercial Terrazplaza, Piso 11, Avenida República, pero en cheque a nombre de Constructora Rivelex, C.A.-
Fotocopia de correspondencia dirigida por Carlos Di Gerónimo, a nombre de Promotora Di Gerónimo C.A, a Williams Piñango autorizándole para entregar llaves del apartamento 8D-08-C de la Torre C de las residencias Club Cigarral al ciudadano Juan Enrique Casterot Cardozo, con autorización para utilizar ese apartamento.-
Fotocopia de correspondencia dirigida por José Miguel Di Gerónimo con el carácter de Administrador Gerente Judicial de Constructora Rivelex, C.A a Juan Enrique Casterot Cardozo en la cual le notifica no prórroga del contrato de arrendamiento.-
En realidad ésta fotocopia corresponde a un original que ya hemos examinado, de otro instrumento marcado “C” en este expediente y hay dos ejemplares del mismo documento, uno original y el otro fotocopia.-
Como ya hemos revisado el original, el examen de la fotocopia resulta intrascendente.-
Fotocopia de carta misiva dirigida por Tania Guzmán del Departamento de Cobranza de Constructora Rivelex, C.A a Nancy del Valle Rodríguez, participándole que los cánones de arrendamiento correspondientes al apartamento F-07-A residencias Club Cigarral Torre “F”, tiene que ser realizada por ante oficina ubicada centro Comercial Terrazplaza, Piso 11, Avenida República con América, Urbanización Terrazas del Club Hípico.-
Las fotocopias consignadas no fueron impugnadas.-
Ahora bien, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario…”.-

Como esas fotocopias no fueron impugnadas por el adversario, el Tribunal declara que tienen pleno valor probatorio en este proceso.-
Esas fotocopias demuestran que Constructora Rivelex C.A y Promotora Di Gerónimo C.A, son empresas relacionadas.-
Pero cada persona jurídica es un ente autónomo, susceptible de ser titular de derechos y obligaciones propias, que se crea a través de actos jurídicos realizados por medio de las personas naturales que le sirven de órganos.-
Esa personalidad jurídica propia de toda compañía anónima, ha sido estipulada con especial claridad en un trabajo denominado “La sociedad anónima”, cuyos autores son Manuel Acedo Mendoza y Luisa Teresa Acedo de Lepervanche (Vadell-Hermanos-Editores- Caracas- Abril de 1996) en esa obra se sostiene:

“El artículo 19 del Código Civil establece que las sociedades civiles y mercantiles son personas jurídicas que se rigen por las disposiciones legales que les conciernen; y el Art. 1651 del mismo Código establece que las sociedades civiles adquieren personalidad jurídica desde que se protocoliza el respectivo contrato en la Oficina Subalterna de registro público de su domicilio; y que, si las sociedades revisten una de las formas establecidas para las sociedades mercantiles, adquieren personalidad jurídica y tendrán efecto contra terceros cumpliendo las formalidades exigidas por el Código de Comercio.
El artículo 201 del Código de Comercio establece que las compañías de comercio constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios, que se rigen por los convenios de las partes, por las disposiciones del Código de Comercio y por las del Código Civil. El artículo 19 del Código de Comercio (nº 9) señala, entre los documentos que deben registrarse, las escrituras por las cuales se forma una sociedad ; y el artículo 25 ejusdem dispone que los citados documentos no producen efecto sino después de registrados y publicados. A su vez, el artículo 215 del Código de Comercio ordena registrar en el Tribunal de comercio (o en el registro mercantil donde exista), el documento constitutivo de la compañía anónima dentro de los quince días siguientes a su otorgamiento, acompañando un ejemplar de los estatutos.-
De lo expuesto se concluye que el derecho venezolano puede inscribirse dentro de las teorías de reconocimiento (no concesión del Estado) de la personalidad jurídica a las sociedades en forma como lo enseñan los citados maestros Roblot, Ferrara y Rodríguez Rodríguez, entre otros. De acuerdo con nuestro sistema legal, la sociedad mercantil adquiere personalidad jurídica con el registro y publicación de sus documentos de constitución y no a partir de la celebración del contrato social como lo establecen otros sistemas (Vivamte, obra cit., tomo II, Pág. 61)”.-

Debemos hacer mención de otro trabajo titulado “SOCIEDADES”, cuyo autor es Francisco Hung (Ediciones Lui C.A- Noviembre de 1993).-
Respecto de la personalidad jurídica de cada sociedad, este autor sostiene:

“Hablar de personalidad jurídica de las sociedades significa, en líneas generales, hacer referencia a que las mismas son sujetos de derecho; es decir, capaces de asumir obligaciones y de adquirir derechos (Art. 19 CC, encabezamiento) y que poseen un patrimonio propio y autónomo del patrimonio de los sujetos que la integran. El calificarlas como sujeto de derecho implica:
a) Su individualización mediante un nombre.
b) La atribución de domicilio y nacionalidad que pueden o no coincidir con el de los asociados; y,
c) El reconocimiento de una voluntad autónoma no confundible con la voluntad de los socios.

Al hablar de patrimonio propio, separada del patrimonio de los socios, se quiere poner de manifiesto fundamentalmente que el patrimonio social no puede ser afectado por las necesidades particulares de los socios individuales y que los acreedores no pueden actuar directamente sobre el patrimonio de los socios individuales, de obligaciones asumidas por la sociedad.
En nuestro derecho positivo el reconocimiento de la personalidad jurídica de las sociedades aparece claramente expresado en el Código Civil (Art. 1.651) y en el Código de Comercio (Art. 201, antepenúltimo párrafo); personalidad que, en caso de disolución, subsiste hasta el fin de la liquidación (Art. 1.681 CC); es decir, hasta tanto haya sido satisfecha la última de las obligaciones sociales. Otras disposiciones de los referidos Códigos dan perfil a las características que nuestro sistema prevé para la personalidad jurídica de las sociedades (Arts. 1.654, 1.656, 1.659, 1.661, 1.671 CC y arts. 205, 208, y 223 CCo)”.-

Por lo tanto, cada persona jurídica posee patrimonio propio y es susceptible de ser titular de derechos y obligaciones propias, distintos de los de otras personas jurídicas.-
Cuando un particular contrata con una persona jurídica, la relación jurídica la vincula con ésa y no con otras que puede ser relacionada. Sus obligaciones contraídas con ese ente, deben ser cumplidas frente a ésa persona jurídica, para producir el efecto liberatorio correspondiente.-
Por ese motivo, las consignaciones para producir efecto liberatorio, tenían que ser hechas a nombre de parte actora, ente arrendador.-

Los pagos de cánones de arrendamiento, según instrucciones dadas por la empresa arrendadora al arrendatario, debían ser efectuados en el centro Comercial Terrazplaza, Piso 11, Avenida República con América, Urbanización Terrazas del Club Hípico, pero en la correspondencia donde se le autorizó en ese sentido, se dejó claramente expresado:

“CON CHEQUE A FAVOR DE CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A”.-

De modo que se fijó un lugar de pago aquí, pero claramente se expresó que los pagos debían ser efectuados a nombre de Constructora Rivelex, C.A.-
Después de examinadas esas correspondencias este Tribunal llega a la conclusión de que los pagos debían ser hechos a nombre de la empresa arrendadora Constructora Rivelex, C.A

En este caso, hemos visto que la empresa arrendadora, fijó un lugar o dirección para efectuar el pago, PERO EXIGIÓ QUE EL PAGO SE HICIERA SIEMPRE A SU NOMBRE O EN CHEQUE A SU NOMBRE.-
De modo que, las consignaciones debieron ser efectuadas a nombre de la persona arrendadora y no a nombre de Promotora Di Gerónimo C.A,.-
Ahora bien, en la copia certificada de consignaciones emitidas por el Tribunal por ante el cual se hicieron, aparece que éstas fueron efectuadas siempre a nombre de Promotora Di Gerónimo C.A.-
Esas consignaciones fueron efectuadas a persona jurídica distinta del arrendador.-
En efecto todas las consignaciones fueron efectuadas a nombre de Promotora Di Geronimo, C.A persona jurídica distinta de la arrendadora, como ya se dejó establecido en este fallo.-
La materia está regulada por el artículo 1.286 del Código Civil, en los siguientes términos:

“EL PAGO DEBE HACERSE AL ACREEDOR o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la Autoridad Judicial o por la Ley para recibirlo.
El pago hecho a quien no estaba autorizado por el acreedor para recibirlo, es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él” (Resaltado añadido).-

El acreedor en este caso es la empresa arrendadora CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A, a ésta debió hacerse la oferta.-

Las consignaciones efectuadas a persona jurídica distinta, aún relacionada, no produjeron efecto liberatorio de la obligación de pago de cánones de arrendamiento, de conformidad con la legislación vigente.-
Por todas las razones expuestas, este Tribunal declara que el arrendatario está insolvente en el pago de todos los cánones de arrendamiento que consignó.-
Según las copias certificadas respectivas, éstas comprenden desde abril de 2009, hasta febrero de 2012, a razón de Bs. 1.300 cada una de ellas.-
Por todas las razones expuestas, de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se decreta el Desalojo del Inmueble arrendado, ya identificado en este fallo, como consecuencia de la falta de pago examinada.-
Pero la parte actora ha demandado además indemnización de daños y perjuicios provenientes del incumplimiento.-
A ese respecto el Tribunal observa:
El artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, CON LOS DAÑOS Y PERJUCIOS EN AMBOS CASOS SI HUBIERE LUGAR A ELLO.”.- (Resaltado añadido).-

Con fundamento en esa norma, la parte actora podía demandar la indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento en el pago oportuno de cánones de arrendamiento, puesto que, el contrato que le vincula con la parte demandada tiene carácter bilateral.-
El primero de los cánones de arrendamiento insolutos, según libelo de demanda es Junio de 2009.-
El último de los cánones de arrendamiento insolutos, según libelo de demanda es Febrero de 2010.--
En ese periodo de tiempo transcurrieron diez (10 meses) o cánones de arrendamiento.-
Ya hemos dejado establecido que el monto de canon de arrendamiento estipulado por las partes en el contrato que las rige es de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00) mensuales.-
Si multiplicamos 9 meses por Bs. 1.300, nos da un monto total de Once Mil Setecientos Bolívares (Bs. 11.700,00).-
Por ese motivo, se condena a la parte demandada al pago de esa suma a titulo de indemnización de Daños y Perjuicios provenientes del incumplimiento o falta de pago de cánones de arrendamiento, que ha quedado establecido en este fallo.-
La parte actora ha demandado además intereses de mora a la tasa pasiva promedio de las 6 principales entidades financieras en conformidad a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.-
A ese respecto se observa:
En el contrato que rige las relaciones de las partes nada se estipuló en relación con intereses de mora.-
De conformidad con lo establecido en los artículos 1.277 y 1.746 del Código Civil, puesto que se trata de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda y el arrendatario es una persona natural, debemos aplicar la regla según la cual en las obligaciones que tienen por objeto cantidades de dinero, los daños resultantes de retardo en el cumplimiento de la obligación consisten en el pago de un interés del 3% anual.-
Para calcular el monto que procede por este concepto, se acuerda efectuar experticia complementaria del fallo.-
Los expertos deben calcular intereses del monto de la condena por concepto de cánones insolutos, a una tasa de 3% anual, por el período comprendido desde Junio de 2009 hasta la fecha del decreto de ejecución de la presente decisión, una vez ésta haya quedado definitivamente firme.-

Dentro del deber del Tribunal de examinar la totalidad de las pruebas que han sido producidas en autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal observa:
Entre los recaudos producidos en el expediente de la causa por la parte demandada, al folio 158 fue incorporada una fotocopia de una correspondencia enviada por Tania Guzmán, Departamento de Cobranza de Constructora Rivelex. C.A a Nancy del Valle Rodríguez, supuesta arrendataria del apartamento F-07-A Residencias Cigarral Torre F.-
Ese instrumento carece de todo valor probatorio, porque se trata de una correspondencia dirigida a un tercero extraño a este proceso.-
Establece el artículo 1.372 del Código Civil:

“No puede una parte requerir la presentación de una carta dirigida a un tercero por alguno de los interesados en el juicio, o por personas extrañas, si el tercero y el autor de la carta no prestan su consentimiento para ello…”.-

No consta en autos que esta ciudadana a quien va dirigida esta correspondencia, haya prestado su consentimiento para que esa carta sea producida en este proceso.-
Por ese motivo, esa correspondencia carece de todo valor probatorio.- Así se declara.-
La parte demandada ha alegado además en la contestación de la demanda, como hemos visto en la síntesis de los términos de la controversia, que, en fecha 11 de marzo de 2009 le fue ofrecido en venta el inmueble objeto de la acción deducida en este proceso.-
Aceptó esa oferta y se pactó un convenio en el cual se estipuló como precio a pagar como contraprestación por la transferencia de la propiedad del inmueble, la cantidad de Quinientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 580.000,00).-
Pero la empresa actora se negó después a hacer efectiva esa negociación, por ese motivo, la parte demandada se vio forzada a intentar la respectiva acción administrativa ante INDEPABIS y denunció ante ese organismo la pretensión de parte actora de cobrar Bs. 4.500 mensuales, por concepto de cánones de arrendamiento.-
Para demostrar ese alegato, la parte demandada produjo en autos acta de audiencia de descargo efectuada en ese organismo, a la cual concurrió Promotora Di Gerónimo y opuso falta de cualidad como contradictor en ese procedimiento.-
Produjo además copia certificada expedida por INDEPABIS de expediente de DEN-016857-2009-0101 correspondiente a Promotora Di Gerónimo C.A, en ese procedimiento se acordó multa a esa empresa y se ordenó:

“Así mismo, se ordena la ocupación y disposición del inmueble ubicado en el conjunto residencial Club Cigarral, Torre D, piso 8, apartamento 8-C, Caracas, Estado Miranda en de forma inmediata por parte del ciudadano Casterot Cardozo Juan Enrique y se proceda a protocolizar el contrato de compra-venta del inmueble respetando el precio pactado inicialmente”.-

Entre los recaudos consignados con las copias certificadas aparece la notificación de esa resolución a Promotora Di Gerónimo, en esa notificación se expresa:

“Pueden interponer Recurso Jerárquico por ante el Ministro con competencia en materia de Comercio dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la presente notificación”.

Pero además la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, establece que interpuesto o no el Recurso Jerárquico, de todas maneras las partes cuentan con la posibilidad de interponer recursos contra cualquier acto administrativo, por ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa.-
De modo que, esa resolución no está firme.-
No corresponde a este Tribunal decisión en este proceso, si partes actora y demandada están vinculadas por un contrato distinto al contrato de arrendamiento, tal materia no puede ser conocida por este Tribunal en un procedimiento especial como el de desalojo que se tramita en este expediente.-
Establece el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil:

“Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial.”.-


Cualquier diferencia que puedan tener las partes respecto de este supuesto contrato de venta del inmueble arrendado, debe ser conocida y tramitada por los Tribunales de la República en juicio ordinario de conformidad con lo establecido en la norma transcrita.-
Ahora bien, el procedimiento ordinario, es incompatible con el procedimiento especial de desalojo que se tramita en este expediente, que se rige por las normas del Código de Procedimiento Civil relativas a juicio breve.-
Así se decide.-
De modo que, ese recaudo prueba la existencia de ese acto administrativo de INDEPABIS.-
Están plenamente demostrados en este proceso, las pruebas examinadas tienen pleno valor probatorio y así lo declara este Tribunal.-
Pero eso no altera la conclusión a la cual ya ha arribado el Tribunal.-
El procedimiento tramitado en este expediente es totalmente autónomo e independiente de lo que pueda decidir la administración pública o la Jurisdicción Contencioso Administrativa al respecto.-
En los términos expresados este Tribunal DECLARA:
CON LUGAR el recurso de apelación.-
SE REVOCA el fallo recurrido.-
CON LUGAR la demanda de DESALOJO por falta de pago de cánones de arrendamiento.-
PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión por indemnización de daños y perjuicios.-
NO HAY LUGAR a condenatoria en costas de este proceso, por cuanto la parte demandada no resultó totalmente vencida, puesto que el monto total demandado por concepto de indemnización de daños y perjuicios no fue acordado; por otra parte, tampoco se acordó todo lo pretendido por parte actora, por concepto de intereses.-
NO HA LUGAR condenatoria en costas del recurso de apelación por cuanto fue REVOCADO el fallo recurrido.-
Así lo decide este Tribunal Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la Republica y Por Autoridad de la Ley,
Publíquese y regístrese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Seis (6) días del mes de Agosto de 2012. Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ,


CESAR DOMINGUEZ AGOSTINI.
LA SECRETARIA,


NELLY B. JUSTO


En esta misma fecha, siendo la(s) 3:20 p.m, se publicó la decisión.
LA SECRETARIA


CDA/nbj/eneida
Exp. Nº 8765