REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, seis de agosto de dos mil doce 202º y 153º ASUNTO Nº AP31-V-2011-002628 “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 23 de Julio de 1993, bajo el Nº 42, Tomo 40-A-Sgo. Representada en la causa por las abogadas María Compagnone, Sulma Alvarado e Yvana Borges Rosales, venezolanas, mayores de edad e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los NºS. 6.755, 10.820 Y 75.509 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 13 de Julio de 2009, anotado bajo el Nº 65, tom0 70 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 07 al 09 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana AURA MARINA HERRERA BELLO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-9.419.873. Representada en la causa por los ciudadanos Pedro Enrique Baptista Briceño y Freddy José Amaya Hidalgo, venezolanos, mayores de edad, de profesión odontólogo el primero y abogado el segundo e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.698, conforme se evidencia de sustitución de poder otorgado por ante la Notaria Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 01 de Abril de 2011, anotado bajo el Nº 61, tomo 16 de los libros de autenticaciones respectivo y cursante a los folios 74 al 81. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal incoara la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., en contra de la ciudadana AURA MARINA HERRERA BELLO, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 12 de Diciembre de 2011, la parte actora incoó pretensión de Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prorroga legal, argumentando, en síntesis: 1.- Que en fechas 08 y 22 de Diciembre de 1999, mediante documentos suscritos por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotados bajo los Nº. 32, tomo 172 y Nº 13, tomo 190 respectivamente, celebró contratos de arrendamiento con la ciudadana Aura Marina Herrera Bello, con vigencia ambos desde el 01 de Noviembre de 2009, cuyos objetos lo constituyeron los inmuebles identificados como Oficinas 34 y 11 del Edificio BAPGEL, ubicados entre las esquinas El Conde y Padre Sierra, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. 2.- Que la relación arrendaticia entre las partes se inició el 01 de Abril de 2007, mediante contratos de arrendamientos otorgados en fecha 09 de Marzo de 2007, por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotados bajo los Nºs 67, tomo 14 y 01, tomo 15 respectivamente de los libros de autenticaciones. 3.- Que el término de los contratos de pactaron por un plazo fijo sin prorroga, por lo que llegada ésta se dio inicio a la prorroga legal de un (01) año, las cuales vencieron el 31 de Octubre de 2011. 4.- Que llegado el vencimiento del término inicial así como su prorroga legal, la arrendataria del inmueble no ha procedido a su entrega, siendo infructuosas todas las gestiones que para tal fin se habrían realizado por lo que procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: A.- Dar cumplimiento a los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, anotados bajo los Nº 32, tomo 172 y Nº 13, tomo 190 respectivamente de los libros de autenticaciones, y como consecuencia de ello, procede a efectuar la Entrega Material de los inmuebles constituidos por los locales de oficina identificados con los Nºs. 34 y 11 del Edificio BAPGEL, ubicado entre las Esquinas El Conde a Padre Sierra, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte, la demandada mediante escrito presentado en fecha 13 de Abril de 2012, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando en su defensa, grosso modo: 1.- Opuso la cuestión previa referida a la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, regulada en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que carece de legitimidad ad procesum, por no tener determinada su condición de propietaria o mandataria de los propietarios del Edificio Bapgel, para el momento en que fueron suscritos los contratos de arrendamientos cuyo cumplimientos se pretenden; por lo que mal podría otorgar un poder válido al no haber sido otorgado por los verdaderos propietarios del mencionada edificio. 2.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por carecer de la representación que se atribuye, al no haberle sido conferido el poder que ejerce en juicio, por los verdaderos propietarios de los inmuebles arrendados, sino por una Sociedad Mercantil (actora) que no tiene capacidad para actuar en nombre de aquellos en juicio y menos representar los derechos de los legítimos propietarios, al evidenciarse que su cualidad lo fue para arrendar y no otro acto jurídico. 3.- Negó, rechazó y contradijo la pretensión incoada en su contra, alegando la falsedad esgrimida por la demandante en cuanto que la relación arrendaticia haya dado inicio en el año 2007 como lo pretende la actora, pues ésta habría iniciado el 06 de Diciembre de 2006, aunado a la falta de comunicación que diera termino a la relación arrendaticia de las unía así como del inicio de la prorroga legal una vez vencidos los contratos de arrendamientos, obteniendo de la arrendadora evasivas en cuanto a la contratación de un nuevo período, obligándola a proceder a consignar el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas desde el 03 de Diciembre de 2010, expedientes de consignaciones Nºs 2010-1950 y 2010-1951. 4.- Negó, rechazó y contradijo que los contratos de arrendamientos habrían llegado a su fin y se habían cumplido los plazos de la prorroga legal, toda vez que la arrendadora se negó a recibir los cánones de arrendamientos por los inmuebles arrendados, procediéndose a su consignación en el tribunal correspondiente. 5.- Que no existe en el expediente comunicación que se le dirigiera expresando la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento o del uso de la prorroga legal. 6.- Negó, rechazó y contradijo que deba entregar los inmuebles arrendados, al no haberle sido participado por parte de la arrendadora la voluntad de no renovarle dichos contratos, lo que la habría obligado o no a hacer uso de la prorroga legal, por ser un derecho potestativo. 7.- Negó que la actora tenga derecho a demandar el cumplimiento de los contratos de arrendamiento suscritos, al carecer de la capacidad necesaria para comparecer a juicio, por no ser la propietaria de los inmuebles ni mandataria de los verdaderos y legítimos dueños, por lo que no esta en la obligación de entregar los inmuebles arrendados, hasta tanto no se le den cumplimiento plenos a sus derechos. 8.- Negó, rechazó y contradijo la estimación de la pretensión. (Folios 82 al 87). En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 12 de Diciembre de 2011, la parte actora incoó pretensión de Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y su prorroga legal en contra de su arrendataria. Por auto de fecha 14 de Diciembre de 2011, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión. Mediante nota de secretaria de fecha 26 de Enero de 2012, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la demandada. Por auto de fecha 13 de Febrero de 2012, se acordó la citación por carteles de la parte demandada. Mediante diligencia suscrita en fecha 10 de Abril de 2012, la parte demandada se dio por citada en la causa. Mediante escrito presentado en fecha 13 de Abril de 2013, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra y oponer cuestiones previas. Mediante escrito presentado en fecha 20 de Abril de 2012, la parte actora presento contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. En fecha 26 de Abril de 2012, la parte demandada procedió a promover pruebas en la causa (Folios 96 al 101), siendo proveídas por auto de fecha 30 de Abril de 2012 (Folio 343). Lo propio realizó la parte actora mediante escrito presentado en fecha 03 de Mayo de 2012 (Folios 344 al 346), siendo proveído por auto de fecha 04 de Mayo de 2012 (Folios 360 y 361). Por auto de fecha 14 de Mayo de 2012, se acordó diferir el pronunciamiento del fallo por un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes a la fecha. -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone: -1er PUNTO PREVIO- -DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA- Mediante escrito de contestación a la pretensión de fecha 13 de Abril de 2012, la parte demandada en la causa, procedió a impugnar la cuantía de la pretensión estimada por la actora, lo cual realizó en los términos que siguen: “SEPTIMO: Niego, rechazo y contradigo, por no ser cierto, la estimación de la presente demanda”. (Fin de la cita textual). (Folio 87). Impugnación de cuantía que este Juzgado de Municipio resuelve en los términos que siguen: El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Cuando el valor de la cosa no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en el Capitulo Previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será esté quien resuelva al fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente” Norma de la que se infiere, que la estimación que el demandante debe hacer en el libelo no ha de ser una estimación caprichosa, sino que para hacerla, el demandante deberá tomar en cuenta las circunstancias de la cosa, su productividad, su situación y estado, su naturaleza, los incrementos y mejoras que haya sufrido si fuere al caso que contribuyan a hacer una estimación justa de la cosa y además el demandante debe probar en el proceso todas esas circunstancias, a fin de que el Juez pueda considerar ajustada la verdad de dicha estimación. Es así que estimado el valor de la demanda por parte del actor, la propia ley concede al demandado la facultad de rechazar dicha estimación cuando: La considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. Esta facultad se justifica porque la inexacta estimación de la demanda por el actor pudiera perjudicar al demandado, bien por que hiciera caer la causa dentro de la competencia de un Juez que no le conviniese a sus intereses o ya porque pudiere afectarle en materia de costas con relación a la tasación de los honorarios de los apoderados de la parte contraria, o bien finalmente, en lo referente a la admisibilidad o inadmisibilidad de ciertas clases de pruebas. En este sentido este Juzgado, para decidir sobre el rechazo e impugnación de la cuantía hace suya la doctrina que al efecto sentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 2.000, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez publicado en el libro de “Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia” Pierre Tapia, Oscar, Tomo II Año 2000, páginas 224 y 225, en la cual estableció: “Acordado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada Supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil y para ello procederá la Sala a efectuar el análisis de cada no de los supuestos de la doctrina en comento así: C) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que el demandado pueda contradecir la demanda pura y simplemente, por fuerza debe alegar el elemento exigido como lo es el reducido o exagerada de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto queda firme la estimación hecha por el actor...”. Así se reitera. (Negrillas del Tribunal). Criterio que fue reiterado por la Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de Abril de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, recaída en el expediente N° 2000-1180, sentencia N° 00580, en la que se dejó sentado: “En éste supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación… …En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación… …Con respecto a ésta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía… …No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerado.”.. …Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en éste único supuesto, queda firma la estimación hecha por el actor…”. Así se reitera. De cuyos criterios jurisprudenciales, claramente se desprende que el demandado debe inexorablemente en el supuesto de haber impugnado la cuantía estimada por el actor, probar ese hecho nuevo (insuficiencia o exageración de la cuantía) so pena de quedar firme la estimada en el libelo contentivo de la pretensión, sin que pueda posteriormente probar tal situación. Así, la demandada al momento de proceder a impugnar la cuantía estimada por el actor, no sólo no señaló que norma resultaría infringida por parte de la actora al momento de estimar su cuantía, sino que además no señala si la misma es insuficiente o exagerada, adicional a lo cual no trae al juicio elementos probatorios que sustenten la impugnación realizada, razón por la cual se desecha del proceso al declararse Sin Lugar, quedando estimada la pretensión en la suma señalada por la actora en su libelo de demanda, vale decir, Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (48.000,00 Bs.) o su equivalente en unidades tributarias de seiscientas treinta y uno coma cincuenta y ocho unidades tributarias (631,58 ut.), a razón de setenta y seis bolívares cada una (76,00 Bs.). Así se decide. -2º PUNTO PREVIO- DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 2º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Mediante escrito de contestación a la pretensión de fecha 13 de Abril de 2012, la parte demandada en la causa, procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 246 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, al considerar que no fue consignada en la causa poder de representación de los verdaderos propietarios del inmueble arrendado, que a su vez los facultara para ejercer poder en juicio y proceder a demandarle. En efecto, la mencionada cuestión previa, la formuló alegando: “Con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio; se señala que la capacidad para comparecer en el proceso, es la necesaria para poder intervenir por –si mismo- en un proceso judicial, esa capacidad procesal (legitimatio ad procesum), es la actitud para realizar actos procesales con eficacia jurídica en nombre propio o ajeno; por ello, en el presente caso encontramos que el demandante-actor es la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Fincareal C.A., empresa esta que no tiene, ni ha tenido, ni se le ha otorgado, capacidad alguna para comparecer en este proceso judicial; sin mencionar que presume esta representación que la misma carece de la capacidad negocial, o sea, no tiene capacidad para suscribir contratos de arrendamiento en nombre de los legítimos propietarios del inmueble dado en arrendamiento; y es que desde el año 2006, fecha en que se suscribieron inicialmente los contratos de arrendamientos de las oficinas 11 y 34 del inmueble denominado Edificio Bapgel, la referida inmobiliaria Fincareal C.A., dio en arrendamiento (supongo sin tener cualidad para ello) a mi mandante las oficinas 11 y 34 del Edificio Bapgel, ubicado entre las esquinas de Conde a Padre Sierra, Parroquia Catedral de esta Ciudad de Caracas, sin determinar en los contratos suscritos, si la referida inmobiliaria tenía la condición de propietaria o dueña de las referidas oficinas, o estaba debidamente autorizada o facultada por los propietarios para dar en arriendo las mencionadas oficinas, lo que hace presumir, que en el presente caso haya inclusive un cobro indebido por parte de inmobiliaria fincarreal, en perjuicio de mi mandante… …Continuo evidenciando su incapacidad la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Fincarreal C.A., al otorgar el instrumento poder por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, en fecha 13 de Julio de 2009, el cual quedó autenticado bajo el Nº 65, Tomo 70; que se encuentra agregado a los autos del presente expediente en los folios 7, 8, 9 y 10, el cual en este mismo acto Impugno formalmente, por cuanto el mismo es otorgado por quien representa los legítimos derechos del inmueble denominado Edificio Bapgel, y consecuencialmente de las oficinas 11 y 34 del mismo inmueble… …Toda esta ilegitimidad de la persona del actor (inmobiliaria fincarreal c.a.) por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en este juicio, se evidencia por cuanto no señaló, aportó o probó, que es esta sociedad mercantil la legitima propietaria de las oficinas 11 y 34 del Edificio Bapgel, ubicado en las esquinas de Conde a Padre Sierra, Parroquia Catedral de la Ciudad de Caracas, o que en mejor de los escenarios esté debidamente facultada y capacitada para representar los derechos, de los legítimos propietarios por medio de actas de asamblea o instrumentos poderes; ya que los legítimos propietarios del edificio Bapgel y consecuencialmente de las oficinas 11 y 34, son las empresas Inmobiliaria Bapgel C.A., inscrita por ante el registro mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 01/03/1999, bajo el Nº 55, Tomo 14-A y la empresa Corporación Edificio B.G. C.A,, inscrita en el registro mercantil V en fecha 30/07/1999, bajo el Nº 54, Tomo 333 Aqto…”. (Fin de la cita textual). Cuestión previa que pasa a ser resuelta bajo las siguientes consideraciones: Ciertamente una pretensión jurídica se asienta sobre las bases de derechos objetivos otorgados por el orden jurídico, los cuales se accionan ante el órgano jurisdiccional por parte de aquel o aquellos que se han sentido en sí mismos o en sus derechos legítimos, afectados por la acción u omisión de terceros. Es así como se parte de la premisa que cualquier individuo, que en su carácter de titular legitimo de derechos, tiene la potestad de acudir ante el órgano jurisdiccional, a los fines de hacer valer sus derechos y obtener del Juez un pronunciamiento que ratifique o declare sin lugar la pretensión con la que el actor procura restablecer o hacer valer el derecho del que dice ser titular. Es decir, se trata no solo de hacer valer los derechos que legítimamente consagra el ordenamiento jurídico vigente a todos los ciudadanos, sino también implica la existencia de una titularidad sobre esos derechos, lo cual debe conducir a una legitima cualidad y un carácter legitimo que le permita accionar el derecho pretendido ante el órgano jurisdiccional. En ese sentido, la demanda como escrito contentivo de la pretensión del actor, debe llenar ciertos requisitos mínimos que el legislador ha impuesto, no de manera caprichosa, sino conscientemente a la postre de la eventualidad admisibilidad de la pretensión, y así lograr que el Juez a la hora de efectuar el análisis cognoscitivo que derivará en la sentencia, pueda estructurar de manera coherente la misma, es decir, servirán de parámetros dentro de los cuales el Juzgador determinará las cuestiones debatidas en el proceso y resueltos en la sentencia. Es por ello que el legislador patrio, en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente, ideó la manera y el recurso por el cual el demandado le señale al Juez de mérito, la falta o ausencia de éstos requisitos cuya mención ya se ha hecho, es así que en el citado artículo se dispone: Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 2°.- La ilegitimad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.…” (Fin de la cita Textual). Ahora bien, la denominada ilegitimidad por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, dispuesta en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere al problema de la “capacidad procesal” de la parte actora, específicamente, de la legitimatio ad procesum, es decir, al problema de si la persona natural o jurídica que se presenta al proceso como actora tiene o no el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por si misma o por medio de apoderado judicial válidamente constituido según las leyes procesales que rigen la materia. Cuestión previa que se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la continuación válida de toda relación procesal, a tenor de lo dispuesto en los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En efecto los artículos 136, 137 y 138 del Código de Procedimiento Civil, expresamente disponen: Artículo 136.- Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Artículo 137.- Las personas que no tengan el libre ejercicio de sus derechos, deberán ser representadas o asistidas en juicio, según las leyes que regulen su estado o capacidad. Artículo 138.- Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes según la ley, sus estatutos o sus contratos. Si fueren varias las personas investidas de su representación en juicio, la citación se podrá hacer en la persona de cualquiera de ellas. Por lo que la capacidad para comparecer al proceso o capacidad procesal, es la necesaria para poder intervenir por sí mismo en un proceso. La diferencia entre la capacidad para ser parte y la capacidad procesal es la misma que existe en derecho civil para los incapaces (entredichos, inhabilitados, menores), quienes aunque son sujetos de derechos y obligaciones no pueden adquirir aquellos y contraer éstas por actos propios. Esta cuestión previa en consecuencia, está dirigida a evidenciar un vicio en el presupuesto procesal denominado legitimación procesal de las partes (legitimatio ad causam), en éste caso del actor. Ella se referirá en consecuencia a la incapacidad de disposición del patrimonio que afecta a la parte actora, ya sea por que no haya alcanzado la mayoridad de edad, o habiéndola alcanzado, se le haya declarado entredicho o inhabilitado, o teniendo una capacidad limitada necesita para el ejercicio de su acción, integrar su voluntad con la del curador, pues su capacidad de obrar y ejercicio se encuentra limitada. Por otro lado, en materia de personas jurídicas su capacidad de goce esta limitada por su objeto social, pues solamente tendrían capacidad de goce dentro de los límites de su objeto social y por lo tanto sólo puede adquirir aquellos derechos y obligaciones relacionadas con sus fines, por lo que es un presupuesto de la capacidad de obrar o ejercicio, pues no se pueden producir efectos jurídicos quien no puede llegar a ser titular de los derechos y deberes que ese acto está llamado a producir. En relación a las personas jurídicas debe tenerse en consideración el reconocimiento de la capacidad de ser sujetos de derecho, es decir, ser capaz de asumir obligaciones y adquirir derechos, poseyendo un patrimonio propio y autónomo del patrimonio de los sujetos que la componen o integran, o lo que es lo mismo un reconocimiento de la personalidad jurídica, donde la voluntad propio de la persona jurídica no se identifica con la voluntad de los socios, pues ella no posee una capacidad natural de obrar, debiendo servirse de órganos integrados por personas físicas que concurran a formar y a manifestar lo que debe considerarse la voluntad social. En relación a este tema, el autor Francisco Hung Vaillant, en su obra “SOCIEDADES” en correspondencia a este punto de la manifestación de voluntad de los entes colectivos expresa: (SIC)”…Desde este punto de vista se dice que en el seno de la sociedad debemos distinguir los órganos de formación de la voluntad social, los que manifiestan tal voluntad a los terceros y ejecutan las decisiones; y finalmente, los que ejercen una función de control… (…) Cuando la voluntad de los socios, como órgano de la sociedad, se forma y manifiesta de acuerdo a las reglas previstas al efecto por la ley y en el contrato social, es considerada como voluntad de un sujeto único: la sociedad. En este sentido, la voluntad social se forma mediante el conjunto de los socios reunidos en la Asamblea, lo cual presupone una asamblea válida y con competencia para adoptar el acuerdo de que se trate…”. (Fin de la cita textual). Así, comparecer en juicio es un acto que requiere de capacidad especial, tanto para el demandante como el demandado; por lo que la capacidad procesal (legitimatio ad procesum), es la aptitud para realizar actos procesales con eficacia jurídica en nombre propio o ajeno, tan es así que el propio artículo 136 del Código de Procedimiento Civil antes transcrito establece que son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, las que pueden gestionarlos por si mismos o por medio de apoderados, salvo las limitaciones previstas en la ley.. Por lo que, cuando se trate de la cuestión previa contenida en el ordinal segundo (2°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, objeto de resolución en el presente acápite, se hará alegando o que el demandado, siendo menor de edad, entredicho o inhabilitado, no esta representado o asistido por la persona que de acuerdo a la ley está llamado a ejercer esta función, o que, tratándose de personas jurídicas, quien aparece ejerciendo su representación, en realidad no está facultado para ello según la ley o los Estatutos que regulan su funcionamiento, pues en este caso, su capacidad de obrar se perfecciona o completamente con la voluntad manifestada por el o los órganos previstos en sus estatutos sociales, para dar lugar a la manifestación de voluntad de ese sujeto único denominado Sociedad o persona jurídica. Así se declara. Situación llevada a los autos, adminiculada con los argumentos expuestos por la demandada al momento de oponer la cuestión previa bajo análisis y decisión, que conduce y alude así, a una cuestión de cualidad y no de capacidad, de cuyo concepto se ha señalado con anterioridad, ya que efectivamente no se han promovido en sentido alguno argumentos que pongan en tela de juicio la capacidad de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria FINCAREAL C.A. y/o su representante judicial, ciudadano Jesús Antonio Ruiz Coello, quien como actor en la presente causa, actúa en su propio nombre como una persona jurídica con plena capacidad para actuar en juicio, mas sin embargo se ha intentado atacar la cualidad de propietario que pueda gozar o no, el actor sobre el inmueble objeto del presente proceso, sin ser esto un elemento válido que encaje sobre el supuesto establecido en la cuestión previa opuesta por la demandada. Así pues, que habiendo sido incoada la pretensión de Desalojo, por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria FINCAREAL C.A., en su condición de arrendataria en los contratos de arrendamiento debatidos en este proceso; y siendo que la representación judicial de la parte demandada yerra al oponer la cuestión previa establecida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sobre la base de la cualidad de la actora como propietario o no del inmueble objeto de la pretensión, y no así, atacando la capacidad jurídica de la actora para actuar en proceso judicial, que es la verdaderamente contenida en la cuestión previa alegada, resulta indiscutible la improcedencia de la cuestión previa opuesta, debiendo ser declarada Sin Lugar la misma en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. 3er. PUNTO PREVIO DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 3° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL En su escrito de contestación a la pretensión, la parte demandada opuso también la cuestión previa contenida en el ordinal tercero (3°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada de la parte actora, impugnando a su vez el poder de representación traído a los autos. Cuestión previa e impugnación que efectuara en los términos que siguen: (SIC)”…Con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya; en el presente caso, denuncio tal como se hizo mención, que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Fincareal C.A, otorgó un instrumento poder ante la Notaria Quinta del Municipio Chaco, en fecha 13 de Julio de 2009, el cual quedó autenticado bajo el Nº 65, tomo 70; que se encuentra agregado a los autos del presente expediente en los folios 7, 8, 9 y 10, a las respetables abogadas María Compagnone, Sulma Alvarado e Yvanna Borges Rosales; el cual impugno formalmente, por cuanto el mismo no es otorgado por quien representa los legítimos derechos del inmueble denominado Edificio Bapgel, o de las oficinas 11 y 34 del mismo inmueble, ya que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Fincareal C.A., no tiene capacidad para actuar en el presente juicio, ni representa los derechos de los legítimos propietarios y mucho menos tiene capacidad para otorgar poderes de representación para este juicio, ya que la cualidad que se presume tiene, es la de arrendar las oficinas 11 y 34 del edificio Bapgel y no otra… …En virtud de lo anteriomente expuesto, los únicos y legítimos propietarios del Edificio Bapgel y consecuencialmente de las oficinas 11 y 34, son las empresas Inmobiliaria Bapgel C.A. y la empresa Corporación Edificio B.G. C.A., quienes adquirieron la totalidad del referido inmueble donde luego se construyó el edificio denominado Bapgel…”. (Fin de la cita textual). (Folio 84 y vto.) Alegato respecto al cual éste Juzgador para decidir, observa: Conforme lo dispone textualmente el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 3°: (SIC)”…dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarlas promover las siguientes cuestiones previas: 1.- OMISSIS; 2.- OMISSIS; 3.- La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representantes del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…”. De cuyo contenido, se desprenden varios supuestos de la norma, a saber: A.- La falta de postulación en el apoderado, ya sea porque no es abogado (artículo 4 de la Ley de abogado y 166 del Código de Procedimiento Civil) o porque no tiene el libre ejercicio de la profesión (ejemplo: por ser el mandatario o apoderado funcionario público); B.- La ineficacia del poder o relación de representación entre el mandante y el apoderado o representante legal por no llenar el mismo los requisitos legales previstos en la ley (artículo 150, 151 y 152 del Código de Procedimiento Civil) y; C.- La insuficiencia del poder para proponer la demanda (artículo 154 del Código de Procedimiento Civil). Que subsumidos con el pedimento de la parte demandada, se infiere en consecuencia, que su alegato en todo caso se dirige al supuesto “B” antes citado, pues se referiría a los requisitos formales en que debe envestirse los instrumentos poderes, tal y como lo establecerían los artículos 150, 151 y 152 del Código Adjetivo y ya antes señalados, no obstante verificarse el error en que incurre al asimilar tal cuestión previa a una presunta falta de cualidad de la arrendadora en aquellos contratos, al no constar con el poder de representación, a su decir, de los verdaderos propietarios del inmueble arrendado, lo cual se efectuara en los mismos términos en que fuera alegada la cuestión previa referida al ordinal 2º del mencionado articulo, cuyo análisis y decisión precede al presente; mas sin embargo se tratará como sigue: Conforme lo dispone el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, para gestionar cualquier asunto en proceso civil y a través de apoderados, resulta indispensable encontrarse facultados estos últimos de mandato o poder, es decir, encontrarse facultado para ejecutar uno o más negocios por cuenta del mandante, quien a su vez le ha encargado de ello (artículo 1.684 del Código Civil). Pero ese mandato debe estar otorgado en forma pública o auténtica por así disponerlo el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, ello es, debe encontrarse revestido de formalidades intrínsecas y extrínsecas que le otorgarán tal forma, tal como ser otorgado ante un funcionario público competente para ello (Registrador, Notario, Juez). Por otro lado, la norma del artículo 155 eiusdem prevé el supuesto de hecho por medio del cual se otorgue mandato o poder judicial en nombre de otra persona, ya sea ésta natural o jurídica, resultando necesario en éstos casos, llenar los siguientes requisitos para decir que el mismo se encuentra “legalmente otorgado” o lo que es lo mismo, en forma pública o auténtica, a saber: 1.- Enunciar en el poder o en su sustitución, los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce; 2.- Exhibir tales documentos al funcionario por ante el cual se otorga el poder o mandato; y 3.- Que el funcionario deje expresa constancia en nota respectiva, de los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar apreciación o interpretación jurídica de los mismos. En éste sentido, se pronunció la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia N° 00209 del 12 de Febrero de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. Hadel Mostafá Paolini, en el expediente N° 2001-0142, expresó: “En efecto, la norma antes transcrita dispone que el otorgante de un poder debe exhibir al funcionario que autoriza el acto los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que se ejerce, y a su vez, el funcionario debe dejar constancia en la nota respectiva, el haber tenido a su vista tales instrumentos sin adelantar apreciación alguna o interpretación jurídica de los mismos…”. Así se reitera. Nota Jurisprudencial que llevada a los autos y actas del expediente, determina en efecto, la improcedencia de la cuestión previa propuesta, toda vez que del folio 09 del expediente, en el cual cursa copia del poder otorgado por el ciudadano Jesús Antonio Ruiz Coello, en su carácter de Presidente de Inmobiliaria Fincareal C.A., a las abogadas Maria Campagnone, Sulma Alvarado e Yvana Borges Rosales, el funcionario por ante el cual se otorgó el mismo, dejó expresa constancia de lo siguiente: “Asimismo que tuvo a su vista Estatutos Sociales de Inmobiliaria Fincareal C.A., inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 42, tomo 40-A-Sgdo., en fecha 23-07-1993, representada por su presidente Jesús Antonio Ruiz Coello, de conformidad con las cláusulas Décima Segunda y Décima Tercera de los citados estatutos, y de acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada el 02-03-2007, inscrita ante el citado registro, en fecha 29-03-2007, bajo el Nº 57, tomo 58-A-Sgdo., mediante el cual se ratifica su carácter de presidente.”. (Fin de la cita textual). (Folio 09). Todo lo cual hace válido y con pleno efectos jurídicos al poder o mandato así otorgado, toda vez que se cumplieron con los requisitos de la norma contenida en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la cuestión previa aquí bajo análisis, debe impretermitiblemente ser desechada del proceso y consecuencialmente declarada Sin Lugar en la dispositiva del presente fallo. Así se decide. No obstante el anterior pronunciamiento, es importante acotar que la parte demandada en el proceso, adicional a la cuestión previa formulada, procedió a impugnar el poder de representación de la actora, sin peticionar la debida exhibición del mismo conforme a lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, tal y como lo sustentara la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 10 de Febrero de 2004, recaída en el expediente N° RC-AA60-2002-000060, con ponencia del Magistrado Dr. Alfonso Valbuena Cordero, que dispuso en torno a la impugnación del poder: (SIC)”…El artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, señala textualmente lo siguiente: "Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos." A tal efecto, el citado artículo exige que el otorgante enuncie en el poder y exhiba al funcionario público que presencie el otorgamiento "los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce", ello con el fin de que el funcionario deje constancia en la nota respectiva de otorgamiento, los documentos u otros recaudos que le fueron exhibidos por el otorgante, debiendo el funcionario señalar en la nota, las fechas, origen y procedencia de los recaudos, así como aquellos datos que permitan su mejor identificación. De manera que, cumplidos los requisitos del artículo en comento, en tanto y en cuanto, el funcionario certifique que los documentos aportados por el otorgante y que constan en el documento son ciertos, según lo haya constatado de los originales presentados, será suficiente a los fines de que el mandatario obre en nombre de su representado, y en este sentido, la doctrina y la jurisprudencia han coincidido en afirmar que basta una enunciación breve y sencilla de los datos más relevantes de los recaudos que acrediten su carácter. Ahora bien, del análisis exhaustivo del instrumento cuestionado se observa que quien otorga el poder dice en su texto proceder "en mi condición de director suplente de la junta directiva de la sociedad mercantil D.S.D. Compañía General de Industrias, C.A.,” solicitando a su vez, “al ciudadano notario público que disponga autenticar la presente declaración la cual hago hoy quince de enero de mil novecientos noventa y siete y que en la nota de autenticación correspondiente deje constancia de haber tenido a la vista el acta constitutiva-estatutos y sus reformas de la sociedad mercantil poderdante, así como el acta levantada con motivo de la reunión de la junta directiva llevada a efecto el 10 de enero de 1997 en donde se me autorizó para este otorgamiento, con indicación de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a su identificación, todo ello de conformidad con el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil." De dicha solicitud, el notario público sólo certificó haber tenido a la vista "la inscripción de D.S.D. Compañía General de Industrias C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 5 de junio de 1974, bajo el N° 21 Tomo 104-A y sus respectivas modificaciones en la referida oficina de Registro el 13 de diciembre de 1995, bajo el N° 09, Tomo 583-A", sin hacer mención alguna de haber tenido a la vista o no el acta levantada por la junta directiva en fecha 10 de enero de 1997 en donde se le autorizaba al poderdante a realizar el respectivo otorgamiento en representación de la empresa a los abogados correspondientes. A juicio de esta Sala, el hecho de que no esté reflejado en la nota estampada que el Notario tuvo a la vista la autorización de la junta directiva de la empresa D.S.D. Compañía General de Industrias, C.A. para la autenticación del instrumento poder, no puede implicar la inexistencia del acto, por la cual la máxima autoridad administrativa de la empresa demandada, autorizó a su director ciudadano Helmut Aigner Aigner el otorgamiento de la representación judicial de la empresa a los abogados Omar A. Morales H., Estrella Morales M., Omar D. Morales M. y Omar A. Morales M., por lo que si en efecto, el notario público, no la tuvo a la vista, debió y no lo hizo, dejar constancia de la falta de presentación de la autorización correspondiente, en el acto del otorgamiento, conforme a lo solicitado. Considera la Sala que la enunciación que hace el poderdante en el texto del poder es suficiente conforme lo exige el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, no obstante la insuficiencia de la declaración del Notario al no señalar, como ha tenido que hacerlo, el haber tenido o no a la vista el documento que autorizaba al poderdante para el acto del otorgamiento del poder a los abogados correspondientes. No basta pues esta omisión para considerar nulo el poder, puesto que de acuerdo con el artículo 206 eiusdem en su único aparte, en ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado, principio éste de rango constitucional recogido en los artículos 26 y 257 de nuestra Carta Magna. La finalidad de lo antes expresado, es permitir a la contraparte el control de la representación que se alega, mediante la solicitud de exhibición de los documentos que acreditan la representación y facultades, que es a fin de cuentas el medio que debió emplear la parte actora al momento de la impugnación y no lo hizo. En sentencia de la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia de fecha 27 de abril de 1995, se expresó: "…es criterio de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia el cual esta acoge, que tanto en los casos de otorgamientos de poderes como de sustitución de los mismos, tanto el poderdante, como el mandatario sustituyente, respectivamente, según se trate, tienen el deber no sólo de enunciar los recaudos de los cuales emana su representación, sino de exhibirlos al funcionario ante el cual se otorga el acto. No se deja lugar a dudas acerca de la obligatoriedad de exhibición y declaración por parte del notario o el funcionario público competente ante el cual se otorga el acto de que tal exhibición le fue hecha, como requisito de validez para el instrumento poder. (S.P.A., N° 294 del 27 de abril de 1995, caso Constructora Guarítico, C.A. vs Corpoven, S.A.).” Pues bien, en el caso en comento el otorgante cumpliendo con los requisitos exigidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, enunció en el poder los recaudos pertinentes de donde emana su representación legal, a su vez que solicita al notario que deje constancia de haberlos tenido a la vista…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera. Criterio que fue reiterado por sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 12 de Abril de 2005, con ponencia de la Magistrado Dra. Isbelia Pérez de Caballero, recaída en el expediente N° AA20-C-2004-000254, que dispuso: (SIC)”…Adicionalmente, este Alto Tribunal ha indicado respecto a la impugnación del mandato judicial lo siguiente: (SIC) “... La impugnación del mandato judicial debe estar orientada más que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de documento auténtico. Vale decir que la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato. Al respecto, la Sala en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, se pronunció en los siguientes términos: “...Es muy importante tener en cuenta que la impugnación del mandato judicial está creada para corroborar si la persona que otorgó el poder en nombre de otra, detenta la representación que aduce y que tal impugnación no está diseñada por el legislador para atacar simples defectos de forma. Se permite la Sala, para ilustrar sobre este particular, transcribir un extracto de su criterio plasmado en la sentencia Nº 310 de fecha 8 de abril de 1999 (caso Fogade e Inmobiliaria Cadima), que es del tenor siguiente: ‘Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no está diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino más bien para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual forma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria: o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder’....”. (Fin de la cita textual). (Subrayado y negrillas del tribunal). Así se reitera. En este orden de ideas, el tratadista patrio Ricardo Henríquez La Roche, al comentar el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, expresa: “...Como ocurre por lo común, la contraparte puede inspeccionar extra litem los recaudos en la oficina correspondiente, impugnar luego la eficacia del poder y cargar al poderdante la prueba de su cualidad de representante del litigante...Los documentos que manda a exhibir este artículo son relativos a la prueba del carácter del representante de otro, sean de origen legal o convencional que tenga el poderdante; no conciernen, como se ha visto en el estudio del artículo 155, a las pruebas de las facultades que pueda tener el poderdante para conferir al apoderado ciertas potestades de disposición como las que señala el artículo 154, ni tiene relación alguna con la suficiencia del poder...”(Código de Procedimiento Civil”. Tomo I, Págs. 474-476). En razón de lo cual, y ante la constancia del funcionario Notarial de habérsele exhibido el instrumento poder que facultaba al presidente de la demandada para otorgar en nombre de aquella (Sociedad Mercantil Inmobiliaria Fincareal C.A.), poder de representación y no habiendo la parte demandada al momento de su impugnación, solicitar la exhibición de aquel poder de representación o al menos los estatutos sociales de la empresa que lo facultara para tal acto, resulta forzoso para este Juzgado de Municipio declarar Sin Lugar la cuestión previa así propuesta. Así se decide. No obstante, se evidencia que en escrito de promoción de pruebas de la parte actora de fecha 03 de Mayo de 2012, ésta procedió a aportar a la causa, original de contrato de administración del inmueble denominado Edificio “BAGGEL”, a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Fincareal C.A. por parte de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria BAGGEL C.A., autenticado por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fecha 04 de Mayo de 2005, anotado bajo el Nº 28, tomo 37 de los libros de autenticaciones y cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, donde se demuestra de forma fehaciente la condición y facultad de administración del mencionado edificio por parte de la parte actora en el proceso, lo que sin duda la facultaría para interponer la pretensión que nos ocupa, más cuando esta es precisamente quien suscribe el contrato de arrendamiento con la arrendataria hoy demandada, teniendo no sólo legitimidad para actuar en el proceso, como relacionada en el contrato, sino también cualidad para intentar el proceso judicial que se conoce en esta oportunidad, con la finalidad de dar por terminada la relación contractual, pues ésta (cualidad) no sólo le corresponde a los propietarios del inmueble en cuestión, como titulares del derecho de propiedad, sino también al arrendador no propietario que haya suscrito el contrato de arrendamiento controvertido, como sucede en el caso de autos y no como lo alega la parte demandada, que ello corresponde única y exclusivamente a los propietarios del bien, pues pensar lo contrario, conllevaría a desconocer la relación arrendaticia suscrita y no sujeta a nulidad, así como desconocer la condición de propietario de quienes detentan la titularidad de tal derecho, cuando sean estos quienes demanden pero no hayan suscrito el contrato sino sus administradores, pues conforme a lo previsto en el artículo 1159 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1166 eiusdem, solo le correspondería el ejercicio de la acción a los relacionados en el contrato, situación que encuentra un matiz en los contratos locativos como el arriendo de cosas, donde ésta, la comparten tanto el propietario como el arrendador cuando ambas posiciones no confluyen en un mismo individuo. Así se declara. -ANALISIS Y DECISION DE FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO- Resueltos los anteriores puntos previos, se adentra quien decide al estudio, análisis y resolución del fondo del asunto que le es sometido a su potestad jurisdiccional, lo cual realiza bajo las siguientes consideraciones: Alega la parte actora como fundamento de su pretensión, que la parte demandada en la causa habría incumplido con su obligación de entregar del inmueble arrendado una vez verificada la expiración o terminación de la vigencia del contrato y su prorroga legal, suscritos por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotados bajos los números 172 y 13, tomos 190 de los libros de autenticaciones en fechas 08 y 22 de Diciembre de 2099 respectivamente, en los cuales se habrían estipulado una duración de un (01) año prorrogable fijo sin prórroga convencional, contado a partir del 01 de Noviembre de 2009 al 31 de Octubre de 2010, conforme a la cláusula Tercera de los mismos, los cuales tuvieron por objetos a las oficinas 11 y 34 de Edificio denominado Bapgel, ubicado entre las Esquinas de El Conde a Padre Sierra, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Contra dicho alegato, la parte demandada, esgrimió en primer punto, que no se le había notificado de la no renovación de los contratos de arrendamientos controvertidos, cuya relación se inició el 06 de Diciembre de 2012 y no el 1º de Abril de 2007 como se alega, más cuando se estarían negociando unas nuevas renovaciones de los mismos, pero lo obtenido fueron evasivas por parte de la arrendadora, lo que le motivo a proceder a consignar los cánones de arrendamientos por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, dadas las excusas y evasivas en recibir el pago de los mismos por parte de la hoy demandante; notificación de no prorroga que a su entender, debía efectuarse de manera expresa, pues en base a ello, nacería a su favor el derecho a hacer uso de la prorroga legal que señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en modo alguno la actora podía dar por terminado de forma unilateral la relación contractual pactada. Argumentos que efectivamente deben ser analizados por éste Juzgado de Municipio, bajo la perspectiva de los artículos 1264 y 1159 del Código Civil en concordancia con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de la resolución de la causa. Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa: ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza: ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales. Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. Asimismo y visto que se encuentra en discusión en la causa, la existencia o no de la reconducción del contrato de arrendamiento una vez expirado su término de duración, y no habiéndole notificado la no renovación de los contratos de arrendamientos, es conveniente a los fines de decidir la causa, tener presente que: La tácita reconducción consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Tacita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem. Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posición del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prorroga automática del contrato a plazo fijo. Tacita reconducción que se contrapone con la denominada Prorroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en sus obligaciones para con el arrendador. Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dispone: (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, a cual a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, no siendo admisible entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. Sentado lo anterior y con vista a las pruebas aportadas y admitidas en la causa, ha de observarse que efectivamente en el caso de marras, la relación arrendaticia se originó en las fechas señaladas por la parte actora en el proceso, vale decir, desde el 1º de Noviembre de 2007 al 31 de Octubre de 2010, ello en virtud de las varias renovaciones del contrato ocurridas en la relación (Oficina 11: 1º Noviembre 2007- 31 de Octubre de 2008; 1º de Noviembre de 2008- 31 Octubre de 2009 y 1º Noviembre de 2009 al 31 de Octubre de 2010; Oficina 34: 1º de Abril de 2007- 31 Octubre de 2007; 1º de Noviembre de 2007 al 31 de Octubre de 2008; 1º de Noviembre de 2008 al 31 de Octubre de 2009 y 1º de Noviembre de 2009 al 31 de Octubre de 2010), conforme a contratos de arrendamientos suscritos por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fechas: Oficina 11: 22 de Diciembre de 2009, anotado nº 13, tomo 190; 19 de Noviembre de 2008, anotado nº 11, tomo 111; 09 de Marzo de 2007, anotado nº 01, tomo 15 y 14 de Noviembre de 2007, nº 13, tomo 92 de los libros de autenticaciones; Oficina 34: 08 de Diciembre de 2009, anotado numero 32, tomo 172; 19 de Noviembre de 2008, anotado numero 10, tomo 111; 09 de Marzo de 2007, anotado bajo el Nº 67, tomo 14 y 14 de Noviembre de 2007, anotado bajo el numero 14, tomo 92 de los libros de autenticaciones) cuyas contratos cursan a los folios 11 al 34 y 103 al 126 y 132 al 162 del expediente, valorados en el proceso a tenor de lo previstos en los artículo 1357, 1359, 1360 y 1384 del Código Civil, como demostrativos de la existencia de la relación contractual demandada en cumplimiento, modo, condiciones y términos pactados obligantes para las partes; y no como lo adujera la parte demandada en su escrito de contestación que sería a partir del día 1º de Noviembre de 2006 para ambas oficinas, pues conforme a las pruebas aportadas en su escrito de promoción, dichas relaciones contractuales suscritas por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fechas 06 de Diciembre de 2006, anotados bajo los nºs. 45, tomo 107 y nº 60, tomo 108 de los libros de autenticaciones, lo fueron entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Fincareal C.A. y el ciudadano Pedro Enrique Baptista Briceño, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad Nº V-11.120.152; persona natural esta que es distinta a la hoy arrendataria demandada, no pudiendo relacionarse dichos contratos entre si, pues el único supuesto previsto por la norma lo contempla el artículo 1163 del Código Civil, lo que no sucede en el caso de autos, razón por la cual se desecha tal alegato. Así se decide. Así las cosas en los últimos contratos de arrendamientos suscritos entre las partes contendientes de la presente causa, ambas pactaron un término de duración en sus cláusulas TERCERA, cuyo tenor es el siguiente: (OFICINA 11) “…TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (01) año como plazo fijo sin prorroga comprendido entre el primero (1º) de Noviembre de 2009 al día treinta y uno (31) de Octubre de 2010, por lo que las partes acuerdan de mutuo acuerdo que no será necesario comunicaciones de ningún tipo para darlo por terminado al vencimiento natural del plazo acordado. En caso de desocupación judicial, todos los gastos, inclusive honorarios profesionales, será por cuenta de “LA ARRENDATARIA”. (OFICINA 34)”… TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (01) año como plazo fijo sin prorroga comprendido entre el primero (1º) de Noviembre de 2009 al día treinta y uno (31) de Octubre de 2010, por lo que las partes acuerdan de mutuo acuerdo que no será necesario comunicaciones de ningún tipo para darlo por terminado al vencimiento natural del plazo acordado. En caso de desocupación judicial, todos los gastos, inclusive honorarios profesionales, será por cuenta de “LA ARRENDATARIA”. Vale decir, que ambas partes pactaron un término fijo de duración de un (01) año sin prorroga automática convencional, aunado a ello, igualmente pactaron no la necesidad de notificación de no prorroga, dado el termino fijo de duración, por lo que conforme a lo convenido, no había necesidad de notificar la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, tal y como lo señaló la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión, pues fue precisamente en base a la autonomía de la voluntad de las partes, que ellas mismas adoptaron la no necesidad de tal comunicación, razón por la cual se desecha tal argumento del proceso. Así se decide. Aunado lo cual, una vez vencido el termino de duración pactado por las partes y ante la ausencia de necesidad de notificar la no prorroga de los contratos de arrendamientos (oficinas 34 y 11 del Edificio BAGGEL), nació conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el derecho potestativo del arrendatario y obligatorio a la arrendadora, de la prorroga legal, la que, dado el tiempo de duración del contrato (1º de Abril de 2007- 31 de Octubre de 2010), correspondería con una duración de un (01) año, conforme al literal “B” del ya mencionado artículo de la ley especial arrendaticia. Así las cosas, venciendo los contratos de arrendamiento en fecha 31 de Octubre de 2010 y sus prorrogas legales en fecha 31 de Octubre de 2011, era obligante para la parte demandada conforme a lo previsto en los artículos 1159 y 1264 ambos del Código Civil, proceder a entregar desocupado las oficinas arrendadas y no proceder a consignar por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, los respectivos cánones de arrendamientos, pues ello no había sido lo convenido, mas cuando en forma alguna se discute en este proceso la insolvencia o no de su persona, sino el vencimiento o no del derecho a ocupar el inmueble arrendado. Por ello, no evidenciada de las actas del proceso, prueba alguna de la entrega del inmueble, muy por el contrario, conforme a los propios alegatos de la demandada expuestos en su escrito de contestación a la demanda, así como de las consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado de consignaciones correspondiente, evidencian a todas luces, la no entrega de los inmuebles cuestionados en este proceso, obligación que expresamente se había pactado y a la cual ha venido incumpliendo, soslayando con ello la confianza y fe contractual con la que han de manejarse los contratantes a la hora de pactar obligaciones, no tocando otra alternativa para quien decide que declarara Con Lugar la pretensión de cumplimiento formulada. Así se decide. Con relación a la Ilegitimidad, cuyo argumento correcto lo seria de falta de cualidad de la parte actora para sostener y pretender el cumplimiento del contrato impetrado, es más que evidente que dichos alegatos fueron analizados por quien decide en los puntos previos resueltos en paginas anteriores, resultando infecundo proceder a repetir lo ya dicho en esta oportunidad, reiterándose la posición doctrinal y jurisprudencial que señalan que la cualidad activa en este tipo de situaciones arrendaticias, la poseen tanto el titular del derecho de propiedad en franco ejercicio de los atributos legales del mismo, como el arrendador del inmueble por imperativo del artículo 1166 del Código Civil, cuando ambas figuras no se correspondan con una misma persona. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por Autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión de fechas 13 de Abril de 2012, referidas a las contenidas en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. -SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada en su escrito de fecha 13 de Abril de 2012, quedando esta estimada en la suma de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (48.000,00 Bs.) -TERCERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y SU PRORROGA LEGAL, incoara la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A. en contra de la ciudadana AURA MARINA HERRERA BELLO, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. -CUARTO: De conformidad con el particular anterior se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadana AURA MARINA HERRERA BELLO, a efectuar la ENTREGA MATERIAL REAL Y EFECTIVA de los inmuebles objetos de arriendo, que se constituyen por las Oficinas 34 y 11 del Edificio BAPGEL, ubicados entre las esquinas El Conde y Padre Sierra, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. -QUINTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos del proceso a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. -SEXTO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es dictado fuera del lapso legal de diferimiento fijado por auto de fecha 14 de Mayo de 2012, por lo que resulta necesaria su notificación, cuya constancia en autos dará inició a los lapsos para la interposición de los recursos que hubieren ha lugar, todo ello en atención a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. -PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los SEIS (06) días del mes de AGOSTO del año DOS MIL DOCE (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación. EL JUEZ TITULAR. NELSON GUTIERREZ CORNEJO LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE. En la misma fecha, siendo la UNA Y CINCUENTA Y UN MINUTOS DE LA TARDE (01:51 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°_______del Libro Diario del Juzgado. LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.