TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, siete de agosto de dos mil doce
202º y 153º
ASUNTO: AP31-V-2010-000277
PARTE ACTORA: sociedad mercantil INVERSIONES TANIA 2006, CA., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, el 21 de febrero de 2006, bajo el Nº 16, Tomo 1271-A Qto.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: TERESA BORGES GARCIA, abogada en ejercicio inscrita en el IPSA bajo el Nº 22.629.-

PARTE DEMANDADA: NEREIDA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-6.354.941.-
DEFENSOR PUBLICO DE LA PARTE DEMANDADA: abogado LUIS ENRIQUE PINZON QUIROZ, Defensor Público Tercero 3º con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SETENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
En fecha 29/01/2010, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, libelo de demanda, presentado por la abogada TERESA BORGES GARCIA, inscrita en el IPSA bajo el Nº 22.629, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES TANIA 2006, CA., contra la ciudadana NEREIDA GONZALEZ, antes identificada, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Que su mandante como consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de agosto de 2003, bajo el Nº 74, Tomo 28 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, con vigencia a partir del 1 de septiembre de 2003, suscribió contrato de arrendamiento por el apartamento Nº 73 que forma parte del Edificio Tania ubicado en la Av. Guaicaipuro con calle Paramacay, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre del Estado Miranda, Distrito Capital, con la ciudadana NEREIDA GONZALEZ, siendo que la misma ha sido inquilina del inmueble desde el 1 de septiembre de 2003.
Que dicho contrato de arrendamiento se celebró con un periodo fijo de un año, a partir del 01/09/2003, tal como señala la Cláusula Tercera, que dicha relación arrendaticia inició en el año 2003, siendo que el 18 de julio de 2006, su andante notificó judicialmente por intermedio del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al arrendatario su voluntad de no prorrogarle el contrato a su vencimiento, hecho que aconteció el 31 de agosto de 2006 y a partir del 1 de septiembre del mismo año, comenzó a disfrutar de su período de prorroga legal a que tenia derecho, el cual era de un año.
Continua alegando la actora que la arrendataria, una vez vencido el lapso de prorroga legal el demandado no dio cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y solvente en el pago de los servicios públicos.
Que el último canon vigente fue de la suma de CIENTO SEIS BOLIVARES CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 106.92), mensuales, según última fijación del canon de arrendamiento por organismo competente.
Que es el caso que venció el plazo de de un (1) año que le confiere la Ley al Inquilino y éste no ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble, razón por la cual en nombre de su representada ejerce la presente acción.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.272, 1.592, 1.594, 1.616 del Código Civil.
Por todas las consideraciones antes expuesta solicitó a este Tribunal que en nombre de su mandante demanda a la ciudadana NEREIDA GONZALEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL, y en consecuencia para que convenga
PRIMERO: En que el contrato de arrendamiento venció por el transcurso de su lapso natural el día 31 de agosto de 2007, y en consecuencia tenía la obligación de entregar el inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado de conservación y mantenimiento y solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta el inmueble, el 1 de septiembre de 2007, o en defecto de convenimiento oiga sentencia que así lo declare.
SEGUNDO: Como secuela de lo anterior, en entregar sin plazo alguno totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado de conservación y mantenimiento y solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta el inmueble apartamento Nº 73 del Edificio TANIA, ubicado en la Avenida Guaicaipuro con calle Paramacay, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre del Estado Miranda, Distrito Capital, o en defecto de convenimiento oiga sentencia que así lo declare.
TERCERO: En pagar a titulo de años y perjuicios, la suma de CIENTO SEIS CON NOVENTA Y DOS BOLIVARES, (Bs. 106.92) mensuales, a partir del 01/09/2007, y hasta el día de la entrega definitiva del inmueble, en conceptos de daños y perjuicios, suma ésta equivalente al canon mensual que hubiera devengado el inmueble, o en defecto de convenimiento oiga sentencia que a ello lo condene.
En fecha 05/02/2010, este Tribunal dicto auto mediante el cual admitió la presente demandada, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de que compareciera al segundo (2) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación.
En fecha 05/03/2010, la parte actora consignó los fotostatos correspondientes para la compulsa de la parte demandada, lo cual este Juzgado mediante auto de fecha 11/03/2010
Posteriormente en fecha 18/10/2010, el alguacil encargado de la practica de la citación consignó las resultas de la misma sin firmar en razón de no encontrarse la persona a citar.
En fecha 17/11/2010, este Juzgado dicto auto mediante el cual acordó la citación de la parte demandada, mediante la publicación de cartel de citación en dos diarios de circulación nacional.
Luego de ello la parte actora consignó en fecha 20/12/2010, las resultas del cartel de los carteles de citación publicados en prensa, dejando constancia la secretaria en fecha 21/02/2011, de haberse dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas en fecha 09/03/2011, compareció el Defensor Público Tercero con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria para la Defensa del Derecho a la Vivienda, en su carácter de Defensor Publico de la ciudadana NEREIDA GONZALEZ, mediante la cual consignó escrito de contestación de demanda en el cual opuso excepciones perentorias y cuestiones previas en los siguientes términos.
Alega la excepción perentoria conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en razón de la falta de cualidad de la parte actora para intentar demanda y de su representada para sostenerla, en razón de que su defendida nunca a suscrito contrato de arrendamiento con Inversiones Tania 2006 CA., ya que su defendido no puede reconocer la subrogación del actora en el contrato de arrendamiento señalado, como lo alega el mismo actor, en la demandad ya que desconoció a su defendido el derecho de preferencia ofertiva contemplada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que esta venta se realizó durante la relación contractual que se ha mantenido entre la arrendataria defendida y el arrendador, teniendo conocimiento su defendida de dicha venta en razón del presente procedimiento.
Por su parte la parte demandada alegó la cuestión previa establecida en el artículo 346 iusdem numeral 6 del Código de Procedimiento Civil, todo en cuanto a la defecto de forma de la demandad por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 ibidem.
Asimismo procedió en dicho escrito a dar contestación a la demandada rechazando, negando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho invocado en el primer pedimento del escrito libelar referido a que el contrato de arrendamiento se venció por el transcurso de su lapso natural el día 31 de agosto de 2006, y la prorroga legal el día 01 de septiembre de 2007, por cuanto desconoce la legalidad de la notificación judicial que se le hiciera a mi defendida en fecha 18 de julio de 2006, visto que la relación arrendaticia que mantiene su representada en todo caso es con CORPORACIÓN LÓGICA CA., y no con la persona jurídica denominada INVERSIONES TANIA 2006 CA., debido a que el contrato de arrendamiento suscrito por su representada en fecha 1 de septiembre de 2003, fue cedido por la sociedad mercantil C.B.A CAZ., en fecha 30 de enero de 2006 a la sociedad mercantil CORPORACIÓN LÓGICA CA.,
Rechazó y negó los hechos y derecho alegado en el segundo pedimento del escrito libelar referido a la entrega sin plazo alguno y desocupación del apartamento objeto del presente juicio.
Rechazó y negó los hechos y el derecho alegado relacionado con los presuntos daños y perjuicios por la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 1 de septiembre de 2007, hasta la pretendida e improcedente entrega del inmueble, en virtud de lo explanado en el punto primero de esta contestación, ya que su representada viene cancelando oportunamente y sin mora alguna, los pagos correspondientes por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según se evidencia de expediente Nº 20071713.
Rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho la venta que se hizo mediante documento de compra venta de fecha 2 de marzo de 2006, inserto bajo el Nº 10, Tomo 25, Protocolo Primero del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en razón de ser ilegal, ya que su representada para dicha fecha su representada gozaba y aún posee su derecho a la preferencia ofertiva sumado al hecho que no poseía atraso en el pago de los cánones de arrendamiento conforme a los artículos 7 y 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Por ende, solicitó se desestime la presente acción, se declaré nula la notificación de fecha 11 de julio de 2006, así como la venta del inmueble antes referido.
En fecha 29 de marzo de 2011, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, emitiendo pronunciamiento sobre estas el 29/03/2011.
Posteriormente hizo uso del tal derecho la parte demandada en fecha 01/04/2011.
En fecha 07/04/2011, se dicto auto mediante le cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa.
Por auto de fecha 10 de mayo de 2011, el Tribunal , suspendió la causa, en el estado que se encuentra hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decrero Ley.-
En fecha 14 de mayo de 2012. el apoderado judicial de la parte actora solicitó la reanudación de la causa .-
Que por auto de fecha 19 de junio de 2012, el Tribunal reaudó la causa en el estado que se encontraba al momento de la suspensión y ordenó notificar a las partes.-
Que en fecha 19 de julio de 2012 el alguacil dejo constancia de haber entregado original de boleta de notificación librada a nombre de Nereida González a el ciudadano HERMAN TROPETERO, titular de la cedula de identidad Nro. 6.354.941.-

II
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
1.-Notificación judicial m practicada por el juzgado Noveno de Municipio Nro. S06-7595 de la nomenclatura de ese Tribunal.-
2.-Original de Contrato de arrendamiento de fecha 19 de agosto de 2003, suscrito entre ADMINISTRADIRA C.B.A, C.A y la ciudadana NEREIDA GONZALEZ, debidamente autenticada en la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, bajo el Nro. 74, tomo 28 de los libros de autenticaciones, cedido y traspasado en echa 30 de enero de 2006 a la Corporación Lógica, C.A.-
3.-Documento de propiedad del inmueble situado en la urbanización el Llanito, formado por un Edificio distinguido con el Nombre Tania, sus anexidades y pertenencias y el terreno propio donde esta construido, a nombre de INVERSIONES TANIA 2006, C.A. Registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 02-03-2006, inscrito bajo el Nro 10, Tomo 25 Protocolo Primero.-.
4.- Original de facturas Nro.327, 362 a nombre de NEREIDA GONZALEZ por concpeto de Prorroga Legal del inmueble correspondiente al mes de junio de 2007 del apart. 73 del Edificio Tania, ubicado en la Av. Guaicaipuro Urbanización el Llanito Estado Miranda, por un monto de BS.126.439,78

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1.-Copia de Contrato de arrendamiento de fecha 19 de agosto de 2003, suscrito entre ADMINISTRADIRA C.B.A, C.A y la ciudadana NEREIDA GONZALEZ, debidamente autenticada en la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, bajo el Nro. 74, tomo 28 de los libros de autenticaciones, cedido y traspasado en echa 30 de enero de 2006 a la Corporación Lógica, C.A.-
2.- Copia de documento de propiedad del inmueble situado en la urbanización el Llanito, formado por un Edificio distinguido con el Nombre Tania, sus anexidades y pertenencias y el terreno propio donde esta construido, a nombre de INVERSIONES TANIA 2006, C.A. Registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 02-03-2006, inscrito bajo el Nro 10, Tomo 25 Protocolo Primero.-.
3.- Expediente Nro. 20071713 a nombre de INVERSIONES TANIA 2006, C.A que se apertura en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas y Exposición de motivos caso apartamento Nro.73 del Edificio Tania Ubicado en la Avenida Guaicaipuro con calle Paramacay El llanito –Municipio Sucre-Estado Miranda,
III
PUNTO PREVIO
DE LA EXTEMPORANEIDAD
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la extemporaneidad de la contestación de la demanda se aprecia de los autos que en fecha 21 de febrero de 2011 la secretaria dejo constancia de haber fijado el cartel de citación librado a la ciudadana NEREIDA GONZALEZ en fecha 18 de febrero de 2011.
Que en fecha 09 de marzo de 2011, el defensor público de la parte demandada se dio por citado en nombre de la ciudadana NERIDA GONZALEZ, y precedió a contestar la demanda en esa misma fecha.
Que en virtud de lo antes señalado se aprecia que la parte demandada el mismo día que se dio por citada procedió a contestar la demanda de forma anticipada.
En tal sentido es necesario traer a colación lo que al respecto ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien en sentencia de reciente data abandonó el criterio que venía sosteniendo respecto de la contestación anticipada otorgándole pleno valor. Así, dicha Sala en decisión del 24 de febrero de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, en el juicio seguido por R. Buroz y otro contra D. A. Sanabria, expresó lo siguiente:
“…Si bien es cierto que hasta la presente fecha la Sala ha sostenido que los actos procesales deben celebrarse “dentro de una coordenada temporal específica”, de conformidad con los principios de preclusión y tempestividad de los actos y, por tanto, se han reputado como extemporáneos por anticipados los recursos o medios de impugnación ejercidos antes de que se inicie el lapso para interponerlos de acuerdo con la ley, no es menos cierto que, al igual que para el recurso de apelación, el efecto preclusivo del lapso previsto en la ley bien para dar contestación a la demanda, no viene dado por la anticipación de la actuación, sino por el agotamiento del lapso propiamente dicho.
Por tanto, en relación a lo anteriormente expuesto y a la doctrina establecida por la Sala Constitucional, se debe concluir en que, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el derecho a la tutela judicial efectiva, forzosamente la Sala debe abandonar el criterio sostenido en la sentencia Nº RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004, caso: Orlando Rafael de La Rosa Maestre contra Luisa Margarita Fernández de González, exp. Nº 03-400, y en aquellas que se opongan a lo establecido en este fallo, debiendo considerarse válida la contestación de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal.…” (Extracto tomado de JURISPRUDENCIA, Ramírez & Garay, Tomo 230, Enero-Febrero 2006).

Conforme con el Criterio antes señalado esta sentenciadora considera que la contestación efectuada antes del vencimiento del respectivo termino tiene pleno valor, ya que dicha actuación no creo incertidumbre en el derecho a la defensa de la contraparte, toda vez que vencido el lapso comenzó a computarse el lapso de pruebas, pudiendo ambas partes promover escritos y sus alegatos, motivo por el cual esta sentenciadora le otorga pleno valor a la contestación de la demanda y se tomara en cuenta para establecer el contradictorio. y así se decide.-

IV
PUNTO PREVIO
CUESTION PREVIA
El Defensor Público de la parte demandada opuso la cuestión previa conforme el artículo 346, numeral 6 del Código de Procedimiento Civil, y al respecto señaló que la demanda no reunir el requisito establecido en el numeral 4ª del Artículo 340 ejusdem en el entendido de que el mismo establece taxativamente el libelo de la demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos si fuere inmuebles, que existe la omisión contenida en el escrito libelar.-

Al respecto señaló la parte actora que hace valer la jurisprudencia reiterada en materia arrendaticia, en las cuales se ha señalado que no requiere la identificación del inmueble con linderos y cabida, ello así por cuando el objeto de la pretensión no es inmueble sino el contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble es una consecuencia de la declaratoria del vencimiento del contrato y de la prórroga legal a que tuviese derecho el inquilino.
Este Tribunal para decidir aprecia lo siguiente:
Que el ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil ciertamente establece en cuanto al objeto de la pretensión que si éste fuere inmueble, se indicarán con toda precisión su situación y linderos pero también es cierto que la Jurisprudencia pacífica y reiterada durante muchísimo tiempo ha considerado que este requisito es exigible y por ende procedente en aquellos casos en que se discuta el derecho mismo sobre el objeto, vale decir, en caso de acciones de Reivindicación y en otras que atañen a la propiedad misma del objeto, pero no en casos como éste, en donde no se discute la propiedad sino un derecho de uso sobre la cosa; en estos casos sostiene la jurisprudencia, bastará con identificar el bien sin que sea indispensable expresar los linderos. Por lo que la cuestión previa de defecto de forma del libelo con fundamento en el quebrantamiento de lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 340 del Código Adjetivo debe ser desechada y así se decide.
V
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD
Al momento de contestar la demanda el Defensor Público en materia arrendaticia alegó la excepción perentoria de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, todo cuando a la falta de de la Cualidad de la parte actora para intentar la demanda y en contra de su representado para sostenerla, en virtud de que su defendida nunca ha suscrito contrato de arrendamiento con Inversiones Tania 2006, c.a, como se evidencia del Contrato de Arrendamiento debidamente protocolizado por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 19 de agosto de 2003, inserta bajo el Nro.74, tomo 28, de los libros de autenticaciones de esa Notaria, que la parte actora pretende convalidar la venta realizada en fecha 02 de marzo de 2006, que recae sobre el inmueble denominado Tania, en el que se encuentra el apartamento identificado con el número 73, sobre el cual recae el objeto de la demanda, que su defendido no reconoce la subrogación del actor en el contrato de arrendamiento supra señalado, como lo alega el mismo actor en el libelo de la demanda, ya que se le desconocido a su defendido el derecho de preferencia ofertiva contemplada en el artículo 42 del decreto NRo.427 con rango y valor y fuerza de ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual vale decir es un derecho irrenunciable conforme lo dispone el artículo 7 ejusdem, también alegó que su representada tuvo conocimiento de esta venta en el mismo momento en que es citada a comparecer por ante este Juzgado Duodécimo de Municipio a dar contestación de la demanda.-
Por su parte la actora alegó que la venta del Edificio como un todo se le hizo a su mandante, y tal venta como lo fuere no esta sujeta a la preferencia ofertiva, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues el edificio no estaba convertido al régimen de propiedad horizontal, y la venta se hizo en su totalidad. En todo caso no es el debate planteado en este juicio, y la parte demandada de estimar que le fueron vulnerados sus derechos pudo ejercer las acciones de ley, las cuales en todo caso se reitera sería improcente pues no aplica según la propia ley.
Este Tribunal para decidir aprecia
En referencia a la falta de cualidad, señala el Jurista Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, pág. 27 y 28; lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)… Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.

Ahora bien, ciertamente este Tribunal observa que en el documento contentivo del contrato de arrendamiento el cual se aprecia de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo aparece como arrendadora la Sociedad Mercantil Administrador C.B.A, C.A., contrato que fue cedido a Corporación Lógica, C.A, mas sin embargo, ello no obsta para que la propietario del inmueble acuda a juicio a solicitar el cumplimiento de contrato de arrendamiento 19 de Agosto de 2003, pues si bien es cierto que la parte actora no participó directamente en la suscripción del contrato de arrendamiento, no es menos cierto que la propietaria del inmueble está autorizado por ley para interponer todas las pretensiones inherentes a su derecho de propiedad, tal y como lo establece el Artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, motivo por el cual se declara improcedente dicho alegato. Y Así se decide.
Con relación a lo alegado por el Defensor Judicial que a su defendido se le violentó el derecho de preferencia ofertiva contemplada en el artículo 42 del decreto Nro.427 con rango y valor y fuerza de ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual vale decir es un derecho irrenunciable conforme lo dispone el artículo 7 ejusdem, este Tribunal considera que dicho alegato es objeto de una demanda autónoma o por vía de reconvención y que no es fundamento para argumentar la falta de cualidad de la parte actora, ya que no existe en autos prueba de que dicha venta haya sido impugnada, en tal sentido la parte actora actúa en este juicio en su carácter de propietaria del apartamento 73, que forma parte del Edificio Tania, y que se subrogó en la persona de la arrendadora tal y como lo dispone el artículo 20 de la referida ley, por esta razón, el Tribunal considera que la falta de cualidad activa de la Sociedad mercantil inversiones Tania, C.A, es improcedente en Derecho. Y así se decide.
Con relación a la falta de cualidad pasiva de la ciudadana Nereida González, este Tribunal aprecia que se evidencia del contrato de arrendamiento, el cual se le otorga pleno valor probatorio que la referida ciudadana suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil C.B.A.C.A, contrato que es documento fundamental de la demanda, motivo por el cual se establece que la parte demandada si tiene interés jurídico actual para sostener el presente juicio en su carácter de arrendataria del mencionado contrato de arrendamiento que hoy demandan su cumplimiento, resultando forzoso para estas sentenciadora declarar improcedente la falta de cualidad pasiva, Y así se decide.-

VI,
MOTIVACION PARA DECIDIR EL FONDO
La apoderada judicial de la parte actora alega en su escrito de demanda que consta de contrato ya reproducido autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, de fecha 19 de agosto de 2003, con vigencia a partir del 1 de septiembre de 2003, suscribió contrato de arrendamiento por el apartamento Nr.73, que forma parte del Edificio Tania, ubicado en la Avenida Guaicaipuro con calle Paramacy, Urbanización del Llanito, Municipio Sucre del Estado Miranda, Distrito Capital, con la Ciudadana Nereida Gonzalez, que el contrato se celebró por un período de un año fijo a partir del 1 de septiembre de 2003 como dice la cláusula tercera, que en 18 de julio de 2006, su mandante notificó judicialmente por intermedio del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial, al arrendatario su voluntad de no prorrogarle el contrato a su vencimiento, hecho que aconteció el 31 de agosto de 2006 a partir del 1-09-2006, comenzó a disfrutar de su período de prórroga legal a que tenía derecho el cual era de un año, conforme lo dispone el artículo 38, letra B del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, vencimiento dicho plazo el 1-09-2007.-
Que vencida el lapso de prorroga legal el demandado no dio cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y solvente en el pago de los servicios públicos.

El defensor publico al momento de contestar la demanda, negó rechazo y contradijo tanto en los hecho como en el derecho el primer pedimento del escrito libelar referido a que el contrato de arrendamiento se venció por el transcurso de su lapso natural el 31-08-2006, y la prorroga legal el día 01-09-2007, por cuanto desconozco la legalidad de la notificación judicial que se le hiciera a su defendida en fecha 18 de julio de 2006, visto que la relación arrendaticia que mantiene su representado de fecha 01 de septiembre de 2003, fue cedida por la Sociedad Mercantil C.B.A.;C.A, debido a que el contrato de arrendamiento que mantiene su representada en todo caso es con CORPORACION LÓGICA, C.A, y no con la persona juridica Inversiones Tania, C.A, debido a que el contrato de arrendamiento suscrito por su representada en fecha 01 de septiembre de 2003, fue cedido por la Sociedad Mercantil C.B.A,C.A en fecha 30 de enero de 2006 a la Sociedad Mercantil CORPORACIONES LÓGICA, C.A.-
Asimismo rechazó negó y contradijo que en los hechos como en el derecho el segundo pedimento del escrito libelar referido a la entrega sin plazo alguno del mencionado apartamento.
Que rechazó negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho el tercer petitorio del escrito libelar, referente a los presuntos daños y perjuicios por la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 01 de septiembre de 2007, hasta la pretendida e improcedente entrega del inmueble, en virtud de lo explanado en su contestación que su defendida viene cancelando oportunamente y sin mora alguna los pagos correspondiente por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción del área Metropolitana de Caracas como se evidencia en el expediente Nro.20071713.
Rechazó negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la venta que se hizo mediante documento de compra venta de fecha 02 de marzo de 2006, inserto bajo el numero 10, tomo 25, protocolo primero del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, por cuanto es ilegal ya que para la citada fecha su representado gozaba y aún posee su derecho de preferencia ofertiva visto que para el momento tenia mas de dos (02) en condición de arrendataria y estaba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento requisitos necesarios para ostentar tal derecho, todo a tenor de lo establecido en el artículo 7 y 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que tal venta constituye en un fraude a la ley, visto que la ley que rige las relaciones arrendaticias en nuestro país es de orden Público por tanto de obligatorio cumplimiento, motivo por el cual solicitó se desestime la demanda, se anule la notificación y la venta del efectuada a la Sociedad Mercantil Inversiones Tania, C.A.-

Este Tribunal para decidir para aprecia:
Que en el presente caso quedo claramente establecido la cualidad que tiene la parte actora para demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento en virtud de ser el propietario del inmueble, de conformidad con el artículo 20 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, por cuanto el nuevo propietario se subrogó en la persona del arrendador, ya que este esta obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, en tal sentido resulta forzoso declarar improcedente dicho alegato y así de decide.-
Continuando con el análisis del presente caso, se evidencia que la parte actora consignó a los autos contrato de arrendamiento, suscrito Administradora C.B.A C.A y la Ciudadana Nereida Gonzalez, el cual fue cedido a la Corporación Lógica, que se evidencia que el referido contrato no fue impugnado por la contraparte, sino por el contrario fue reconocido cuando en la contestación de la demanda señala textual: “Visto que la relación arrendaticia que mantiene mi representada en todo caso es con CORPORACIONES LÓGICA, C.A., y no con la persona jurídica denominada Inversiones Tania 2006, C.A.” , motivo por el cual este Tribunal se le otorga pleno valor probatorio. Y Así se decide.-
Que en la cláusula tercera del referido contrato se estableció lo siguiente: “TERCERA: El termino de este contrato es de un (01) año contado a partir del día primera (1º) de septiembre de 2003, este término se considerara prorrogado automáticamente por lapsos de un (01) año si una de las partes no notifica a la otra por escrito y con un (1) mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo de duración, inicial o a tiempo determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan, todo lo cual es aceptado expresamente por la ARRENDATARIA”.
Asimismo se aprecia que la parte actora consignó a los autos notificación judicial practicada por el Tribunal Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el cual se evidencia que la Juez del Tribunal en fecha 18 de julio de 2006 se trasladó y constituyó en el apartamento Nro.73 del Edificio Tania ubicado en la Avenida Guaicaipuro con Calle Paramacay de la Urbanización El Llanito, Municipio Sucre del Estado Miranda y dejo constancia de haber procedido realizar los toque de ley y de no haber salido persona alguno y de introducir al interior del inmueble copia fotostática de la solicitud.
Ahora bien el Defensor publico, procedió a desconocer la notificación judicial que se le hiciera a su defendida en fecha 18 de julio de 2006, en virtud que la relación arrendaticia que mantenía su representada en todo caso es con Corporaciones Lógica, C.a, y no con la persona jurídica denominada Inversiones Tania 2006, c.a, este Tribunal en virtud de lo alegado.
Visto lo antes expuesto, quien aquí decide considera que la declaración de la Jueza Novena de Municipio, no puede ser objeto de desconocimiento, ya que el Instrumento emana del funcionario judicial y no de la parte demandada, ya que solo se puede desconocer un instrumento que emane de la propia parte o de sus herederos conforme lo establece el artículo 444 de código de Procedimiento Civil, y que el motivo por el cual se desconoce el instrumento publico, no es objeto de desconocimiento, por lo que es imperativo concluir que el desconocimiento propuesto es improcedente, en derecho. Así se declara.
Así las cosas, este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, le otorga plena valor probatorio a la notificación realizada, toda vez que se práctico en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y no fue tachada de falso por el adversario, motivo por el cual se debe establecer que el arrendatario quedo notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de agosto de 2003. Y así se decide.-
Que conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil el cual establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Así las cosas, se evidencia que el contrato de arrendamiento que une a las partes tuvo su ultima prorroga hasta 01 de septiembre de 2006, por cuanto la parte actora notificó al arrendatario de la no prorroga del contrato en fecha 16 de julio de 2006, es decir con 30 días de anticipación, que vencida la ultima de las prorrogas contractuales, comenzó a computarse la prorroga legal a que se refiere el literal B del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de 3 años, prorroga legal que venció el 02 de septiembre de 2007. Y así se decide.-
Que la parte accionada a través de su defensor publico, no demostró hecho alguno capaz de desvirtuar la pretensión de la parte demandante, siendo forzoso para este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal interpuso por la Sociedad Mercantil Inversiones Tania 2006,C.A en contra de la ciudadana NEREIDA GONZALEZ. Así se decide.
Con relación a los daños y perjuicios solicitados en el tercer punto del petitorio de la demanda, este tribunal considera que dicha solicitud es improcedente, en virtud de que dicho requerimiento no fue establecido por las partes en el contrato de arrendamiento, es decir que por el incumplimiento en dicha entrega, no se dispuso ningún tipo de cláusula penal que obligara a la parte demandada a realizar el pago que hoy se reclama. Y así se decide.
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES TANIA 2006, C.A en contra de NEREIDA GONZALEZ, todos suficientemente identificadas al inicio de presente fallo, en consecuencia, se declara terminada la relación arrendaticia y se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
TERCERO: Hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por el apartamento Nro.73 del Edificio Tania, ubicado en la Avenida Guaicapuro con Calle Paramacay, Urbanización el Llanito, Municipio Sucre del Estado Miranda, Distrito Capital.-
CUARTO: Se declara Sin Lugar el pago de los daños y perjuicios
QUINTO: - Por cuanto no hay vencimiento total de las partes en el presente juicio, no hay condenatoria en costas, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, Firmada y Sellada en el Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. A los Siete (7) días del mes de Agosto del año Dos Mil Doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA ACC.

ELIZABETH NAVAS
En la misma fecha se publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA

ELIZABETH NAVAS