TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: INVERSIONES P.L. 2707 C.A., Sociedad Mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 05 de enero de 2005, bajo el N° 54, Tomo 1023-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 95.006.

PARTE DEMANDADA: ALFREDO RAFAEL MARQUEZ FLORES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-12.000.496.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSEFINA PEREZ y ANNY MARQUEZ FLORES, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 45.042 y 135.796.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRAVENTA.-SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-002204

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRAVENTA fue interpuesta por el abogado ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra el ciudadano ALFREDO RAFAEL MARQUEZ FLORES, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.

Alegó el Apoderado Judicial de la parte actora en su escrito libelar, que consta de documento privado suscrito en fecha 31de julio de 2006, que INVERSIONES P.L. 2707 C.A., celebró un contrato de opción compraventa con el ciudadano ALFREDO RAFAEL MARQUEZ FLORES, el cual tuvo por objeto la futura compraventa de un inmueble constituido por el apartamento 12-2, situado en el Conjunto Residencial ANDREINA, ubicado en las parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, pautado en el contrato de opción compraventa las siguientes estipulaciones que resumidamente aquí se explanan:
PRIMERA: Que se pacto como precio estimado del inmueble la cantidad de CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs.F 189.693,55). SEGUNDA: Que el futuro adquirente se obligó a pagar el precio de venta el inmueble de la siguiente manera: 1) la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 42/100 CÉNTIMOS (Bs. 75.877,42) pagaderos de la siguiente forma: A) la suma de DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 36/100 CÉNTIMOS (Bs.F 18.969,36), que pago en la oportunidad de la firma. B) El saldo de la cuota inicial, o sea, la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES CON 07/100 CÉNTIMOS (Bs.F 56.908,07) pagado de acuerdo al siguiente plan: Dieciocho (18) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.F 1.200,00) pagadera la primera de ella el 31 de agosto de 2006 y tres (3) cuotas especiales, la primera de NUEVE MIL BOLÍVARES CON 0/100 CÉNTIMOS (Bs.F 9.000,00) pagadera el 31 de enero de 2007; la segunda DOCE MIL BOLÍVARES CON 0 /100 CÉNTIMOS (Bs.F 12.000,00) pagadera el 31 de julio de 2007 y la Tercera CATORCE MIL TRESCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON 07/100 CÉNTIMOS (Bs.F 14.308,07) pagadera el 31 de agosto de 2008, montos estos que fueron pagados por el futuro adquirente, y que serian imputados al precio definitivo de venta. 2) Que el saldo del precio de venta, es decir la suma de CIENTO TRECE MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES CON 13/100 CÉNTIMOS (Bs.F 113.816,13), más las cuotas extraordinarias producto del índice del precio al consumidor, sería pagado por el futuro adquirente en la oportunidad de protocolización del documento definitivo de compraventa en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. TERCERA: Que se pacto el término de vigencia de la obligación de vender por parte de su representado, SESENTA (60) días continuos contados a partir del envió al FUTURO ADQUIRENTE, de un telegrama con copia a la dirección fijada en el contrato, o se notifique mediante Aviso de prensa en un diario local, “(…omissis…”) en la cláusula quinta del contrato se estableció que la negociación objeto del mismo debería realizarse dentro del señalado término, transcurrido el cual su representado quedaba libre de toda obligación para con el futuro adquirente, pudiendo en consecuencia disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la cláusula NOVENA, de la convención, es decir, ejecutar la cláusula penal. CUARTA: Que se pacto de igual modo que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato o si la realización de la operación no fuese posible por causa imputable al FUTURO ADQUIRENTE, este tendría derecho a la restitución del dinero pagado menos una cantidad del 10% del valor fijado para la venta, por conceptos de daños causados a su representado, sin necesidad de probar la magnitud o cuantía del daño. En este caso su representada debería devolver el dinero restante una vez celebre con un nuevo oferente la promesa de compraventa del inmueble mencionado y que el nuevo oferente hubiere entregado a su poderdante un monto equivalente al entregado por el FUTURO ADQUIRENTE en razón de dichas cantidades se utilizarían en inversiones para la construcción de la obra. QUINTA: Que se estableció la condición que fijado por telegrama o notificación por escrito el día de la firma del documento público de compraventa, en caso de inasistencia por cualquier causa imputable del futuro adquirente, este indemnizaría a su poderdante con la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS, a partir de la segunda inasistencia. Asimismo se estableció que en caso de producirse tres (3) inasistencias al acto fijado, su representado podría rescindir el contrato por causa imputable al futuro adquirente en las condiciones o términos antes señalados. Que su representado dio cumplimiento a todas las obligaciones que asumió al celebrar el contrato de OPCIÓN COMPRA VENTA, como lo fue construir el inmueble, obtener permiso de habitabilidad por parte de la autoridades de ingeniería Municipal. Asimismo, notificó al futuro adquirente la oportunidad prevista para la firma del documento definitivo de venta, notificación que dirigió en más de tres oportunidades. Que el futuro adquirente a pesar de haber pagado la inicial en forma prevista en el contrato, no dio cumplimiento de asistir al acto de la protocolización del documento de compraventa definitivo, ni tampoco cumplió su obligación principal de pagar el saldo del precio de venta en la oportunidad fijada para ello. Que el incumplimiento del FUTURO ADQUIRENTE, además de producir la resolución del contrato, da lugar a la aplicación de la cláusula penal referida al pago de los daños y perjuicios por la inejecución del contrato, es decir, a la retención del diez por ciento (10%) del precio de venta fijado al inmueble, sobre las cantidades pagadas como inicial. Que conforme lo previsto en el contrato, la devolución del dinero pagado por el FUTURO ADQUIRENTE, previa deducción del monto al que asciende la cláusula penal, esta supeditada a una condición suspensiva que debe se respetada, como lo es que su representada celebre con un nuevo oferente la promesa de compraventa del inmueble y este último (nuevo oferente) haya entregado a su representada un monto equivalente al entregado por el demanda, razón por la cual procedió a demandar al ciudadano ALFREDO RAFAEL MARQUEZ FLORES, a fin de que convenga o en su defecto sea condenado el demandado por este Tribunal en lo siguiente: Primero: Que sea condenado a la resolución del contrato de opción compraventa celebrado entre las partes en fecha 31 de julio de 2006, que tuvo por objeto el inmueble identificado al comienzo de este escrito libelar. Segundo: Que sea condenado a la Resolución del contrato, en razón de la aplicación de la penalidad prevista en la cláusula “NOVENA” del contrato a pagar por concepto de indemnización de los daños y perjuicios derivados de la inejecución del contrato, la cantidad de dieciocho mil novecientos sesenta y nueve bolívares fuertes con treinta y cinco céntimos (Bs. F 18.969,35), equivalentes al diez por ciento (10 %) del precio de venta fijado al inmueble los cuales serán retenidos del monto pagado por el demandado. Tercero: Que se ordene la devolución de las sumas pagadas por el demandado, y sea aplicada la condición suspensiva contenida en la cláusula “NOVENA” del contrato, y en consecuencia se establezca judicialmente que su representada deberá reintegrar al demandado la suma de CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SIETE CÉNTIMOS. (Bs. F 56.908, 07), una vez que celebre con un nuevo oferente la promesa de compraventa del inmueble y este haya entregado a su representado un monto equivalente al entregado por el demandado. Cuarto: Que sea condenado a pagar las costas y costos que ocasionen con motivo de la presente acción.

Por auto de fecha 07/07/2009, este Juzgado admite la demanda y ordena la citación del ciudadano ALFREDO RAFAEL MARQUEZ FLORES, para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin que diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que juzgare procedente.- (Folio 43).

Mediante diligencias de fecha 20/07/2009, el Abogado ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, consignó los fotostatos correspondientes para la elaboración de la compulsa y dejó constancia de haber entregado al Alguacil, los emolumentos correspondientes para la citación de la parte demandada, diligencia ésta refrendada en la misma fecha por el ciudadano NELSÓN MATOS, su carácter de Coordinador de Alguacilazgo de la Unidad del Circuito Judicial del Edificio José María Vargas, y en fecha 30/07/2009, se libró la correspondiente compulsa al demandado. (Folios 45, 47 y 48).-

Por diligencia de fecha 22/09/2009, la ciudadana LIGIA REYES, en su carácter de alguacil Titular del Circuito Judicial del Edificio José María Vargas, dejó constancia de la imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada. (Folio 49).-

Mediante auto de fecha 19/10/2009, a petición de la parte actora, se ordenó la citación de la parte demandada mediante cartel, el cual fue librado en esa misma fecha. (Folios 66 y 67).

Mediante diligencia de fecha 07/12/2009, el Secretario de este Tribunal WALID JOSEPH YOUNES M, dejó constancia que procedió a fijar cartel de citación el la dirección suministrada conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 74).-

En fecha 17 de enero de 2011, la parte demandada diligenció en el expediente y confirió poder a las abogadas ANNY MARQUEZ FLORES y JOSEFINA PEREZ, quedando a partir de esta fecha citada tácitamente para el acto de la contestación. (Folios 85 y 86)

Llegada la oportunidad para que tenga lugar el acto de la contestación de la demanda en fecha 19/01/2011, la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado.-

Estando dentro de la oportunidad procesal para promover pruebas en el presente juicio, ninguna de las partes hizo uso de este derecho, sin embargo, la parte demandada promovió pruebas de manera extemporánea el día 08/02/2011, por lo que, se ordena realizar cómputo de los días de despacho transcurrido ante este Juzgado a partir del día 19/01/2011, fecha limite para efectuar la contestación de la demanda hasta el día 08/02/2011.

En este estado el ciudadano ERICKSON JOSE MARTINEZ, Secretario Accidental del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, CERTIFICA: Que desde el día 19/01/2011, exclusive, fecha limite para que efectuara la contestación de la demanda hasta la fecha 08/02/2011, lapso máximo para presentar el escrito de promoción de pruebas, transcurrieron ante este Tribunal diez (10) días de despacho, correspondiente a los días 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28 y 31 de enero de 2011; 01, 03 04, 7 y 08 de febrero de 2011.-

Visto el cómputo que antecede, este Tribunal observa que las pruebas fueron promovidas de forma extemporánea tres (3) días, luego de fenecido el lapso para su promoción y evacuación, motivo por el cual las pruebas se consideran extemporáneas, por lo tanto no surten ningún efecto en el presente caso. Así se decide.

CAPITULO II
PUNTO PREVIO

Siendo la oportunidad para decidir este Juzgador observa:

El artículo 868 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última parte del artículo 362”.
Asimismo el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.-

Por lo tanto, del análisis de la norma transcrita se observa que deben producirse para que opere la confesión ficta de la parte demandada, tres supuestos:
Que el demandado no diere contestación a la demanda;
Que no sea contraria a derecho la petición del demandante
Que vencido el lapso de promoción de pruebas el demandado no hubiere promovido prueba alguna que lo favorezca.

En base a lo anterior, observa este Juzgador que de un examen del expediente consta que la parte demandada ciudadano ALFREDO RAFAEL MARQUEZ FLORES, no dió contestación al fondo de la demanda dentro del lapso legal correspondiente, llenando con esta actitud el primero de los supuestos que configuran la confesión ficta, establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil en referencia; sin embargo, la normativa contenida en ese artículo, no debe ser entendida en el sentido absoluto de que exista confesión ficta por la sola incomparecencia del demandado, pues la misma disposición deja a éste a salvo de tal presunción cuando sucede el caso que la acción intentada en su contra resulta contraria a derecho, lo que constituye el segundo requisito para que pueda operar la confesión ficta y por cuanto estima este Juzgador que la acción incoada es ajustada a derecho, por tratarse de una acción de resolución de contrato de opción compraventa tutelada y amparada por la Ley, por lo que considera se encuentra cubierto el segundo requisito del referido artículo. Asimismo, el tercer requisito confiere al demandado la posibilidad de desvirtuar tal confesión si llegare a demostrar algo que le favorezca, pero tampoco el demandado dentro del lapso probatorio promovió prueba alguna que le favoreciera, en todo caso las pruebas promovida por la parte demandada fueron extemporánea como quedó establecido, por lo tanto, al no haber prueba alguna que enervará o paralizará la acción, ni contraprueba de los hechos alegados, por lo que este Juzgador considera que se encuentran llenos los supuestos de la confesión ficta, y admitidos los hechos en la presente demanda. Así se decide.

Sin embargo, en relación al petitorio donde se solicita que se acuerde la devolución al demandado del monto entregado por la cantidad CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. F. 56.908,07), establecido en el contrato, una vez que celebre con un nuevo oferente la promesa de compraventa del inmueble y este haya entregado a su representado un monto equivalente al entregado para la compra de este bien inmueble objeto de litigio; este Tribunal observa que de conformidad con las facultades que le confiere la ley a los jueces en la interpretación de la norma en el caso de los contratos y teniendo por norte la exigencia de la ley, la verdad y la buena fe, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil actuando como director del proceso, siendo que la obligación contraída en el contrato bajo esta condición se hace depender de la misma voluntad del vendedor que se ha obligado, observamos que la norma preinserta en el articulo 1.202 del Código Civil establece:
“La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquel que se ha obligado, es nula”.

Por lo que a juicio de este juzgador esta cláusula es nula e inaplicable por ser contraria a derecho y en razón a ello no procedente, en consecuencia respecto a la norma debe interpretarse que una vez resuelto el contrato debe el oferente devolver al oferido la cantidad entregada como arras menos el 10 % acordado en el contrato. Así se decide.
CAPITULO III
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 254 y 362 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRAVENTA sigue INVERSIONES P.L. 2707 C.A., contra el ciudadano ALFREDO RAFAEL MARQUEZ FLORES. SEGUNDO: Se acuerda la resolución de Contrato de opción compraventa celebrado entre INVERSIONES P.L.207 C.A., representada por el apoderado judicial ciudadano ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT y el ciudadano ALFREDO RAFAEL MARQUEZ FLORES, en fecha 31 de julio de 2006, que tuvo por objeto un (1) inmueble constituido por el apartamento 12-2, situado en el Conjunto Residencial ANDREINA, ubicado en las parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. TERCERO: como consecuencia de la resolución del contrato y en razón de la aplicación de la penalidad prevista en la cláusula “NOVENA” del contrato se condena al demandado a pagar por concepto de indemnización de los daños y perjuicio derivados de la inejecución del contrato, la cantidad de DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F 18.969,35), equivalentes al diez por ciento (10%) del valor de venta fijado al inmueble, que deberán ser retenidos de la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.F 75.877,42) entregados por el demandado en razón al referido contrato. CUARTO: No ha lugar a la aplicación de la cláusula Novena del referido contrato de reintegrar al demandado la cantidad CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. F. 56.908,07), una vez que celebre con un nuevo oferente la promesa de compraventa del inmueble y este haya entregado a su representado un monto equivalente al entregado para la compra de este bien inmueble objeto de litigio; por el contrario, se acuerda el reintegro inmediato del monto remanente al demandado una vez restado los DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F 18.969,35), por concepto del 10 % penalizados. Asi se decide.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.-

Por haber sido dictada la presente decisión fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece ( 13) días del mes de Agosto de dos mil doce.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO ACC,

ERICKSON JOSE MARTINEZ
En esta misma fecha siendo las : 11:30 a.m., se público y registró esta decisión
EL SECRETARIO ACC,

ERICKSON JOSE MARTINEZ

Exp. N° AP31-V-2009-002204
RJG/EJM/JP

El suscrito ERICKSON JOSE MARTINEZ, Secretario Accidental del Juzgado Decimoquinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, CERTIFICA: Que las copias fotostáticas que anteceden son traslado fiel y exacto de sus originales, los cuales cursan insertos en el expediente signado con el N° AP31-V-2009-002204 contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRAVENTA sigue INVERSIONES P.L. 2707 C.A., contra el ciudadano ALFREDO RAFAEL MARQUEZ FLORES. Certificación que se expide de conformidad con lo establecido en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. Caracas, trece ( 13) días del mes de Agosto de dos mil doce.-
EL SECRETARIO ACC,

ERICKSON JOSE MARTINEZ

Exp. N° AP31-V-2009-002204