TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES 301145, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 16/04/1999, bajo el N° 47, Tomo 41-A-VII.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LEON A. RODRIGUEZ ALBERTINI, LEONARDO J. VILORIA G., EDGAR BARON Y ANDREINA ISABEL AZUAJE MONASTERIOS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 23.766, 27.385, 44.851 Y 162.353. Respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL FRATELLI MUSCI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17/06/1.980, Bajo el N° 20, Tomo 127-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OSCAR SANTA CRUZ CARMONA, ANA TERESA ARGOTTI Y DAVID CASTRO ARRIETA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 11.512, 117.875 y 25.060.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2011-001941

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta por el abogado LEONARDO JOSE VILORIA GONZALEZ en su carácter de Apoderado Judicial de INVERSIONES 301145, C.A. contra la Sociedad Mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.

Alegó el Apoderado Judicial de la parte actora en su escrito libelar, que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad Mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., sobre un inmueble de su propiedad, que consiste en un local comercial distinguido con el como 4-A, 4-B, y 4-C de la planta cuarta del Edificio Tulipán, Ubicado en la calle Santa clara de la urbanización Industrial Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 12/04/2007.Que la relación contractual arrendaticia es de vieja data pero a tiempo determinado que la ultima vez que se instrumentó el contrato de alquiler fue a partir del primero de febrero de 2007, que este contrato tuvo la duración de un año y el mismo venció contractualmente en fecha primero de febrero de 2008, situación que costa en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Que el canon de arrendamiento seria por la cantidad de OCHO MILLONES DE Bolívares (BS.8.000.000,00) para el primer año y para la prorroga si la hubiere, que en las siguientes prorrogas si la hubiera el canon de arrendamiento será el que fije la dirección de inquilinato del Ministerio de Infraestructura de la Republica Bolivariana de Venezuela la cual fue fijada según resolución de fecha 02/02/2007 en la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.8.220.000,00 ), que sufrió una modificación parcial de la resolución administrativa dictada por el ahora Ministerio del poder popular para el habitad y la vivienda en fecha 02/06/2009 bajo el numero 00013120, en el cual fijo a los inmuebles locales cuya desocupación se pretende un canon mensual de TRECE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS. ( Bs. 13.200,00) Que en fecha 23/10/2007 por medio de la Notaria Primera del Municipio Chacao Estado Miranda Distrito Metropolitano de Caracas se práctico la notificación a la arrendataria de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, que al llegar la fecha de vencimiento de dicho contrato comenzó a correr la prorroga legal de tres (3) años que establece el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que para la presente fecha ya dicha prorroga se encuentra vencida desde el día 01/02/2011 y no se ha hecho entrega real y efectiva del inmueble en cuestión completamente desocupado de bienes y personas razón por la cual se procede a demandar la Sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., para que convenga o sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: La entrega de los inmuebles arrendados libre de personas y de bienes, en buenas condiciones y solvente en el pago de los servicios. SEGUNDO: Al pago de la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs.440.00), diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados con posterioridad a la indebida ocupación del inmuebles desde la fecha en que venció la prorroga legal es decir desde la fecha 01/02/2011, hasta la entrega real y efectiva de los inmuebles identificados. TERCERO: Al pago de las costas y costos que cause el juicio.

Por auto de fecha 19/09/2011, este Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., en la persona de su Director Administrativo ciudadano LUIS MUSCI C.A., para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda.- (Folio 24).-

Por auto de fecha 21/10/2011, este Juzgado admitió la reforma de la demanda y ordenó la citación de la parte demandada sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., en la persona de su Director Administrativo ciudadano LUIS MUSCI C.A., para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda.- (Folio 47).-
En dicha reforma se agrego además de lo trascrito en el libelo de demanda primigenio
“… que las parte celebraron transacción judicial en fecha 17 de febrero de 2005, que según el demandante la prorroga legal de tres ( 3) años que le correspondía empezaba a correr a partir del 1º de febrero de 2008 y terminaba el 1º de febrero de de 2001.”

En fecha 04/11/2011 se libro compulsa a la parte demandada. (Folio 51)

Por auto de fecha 06/12/2011 se libra cartel de citación a la parte demandada (folio 76)

Mediante diligencia de fecha 03/07/2012 comparece la abogada ANA ARGOTTI apoderada judicial de la parte demandada, se da por citada y consigna poder (folios 107 al 111)

Mediante diligencia de fecha 03/07/2012 comparece la abogada ANA ARGOTTI apoderada judicial de la parte demandada, y consigna escrito de contestación de la demanda el cual se trascribe de manera sucinta :(folios 113 al 120)

“Alegò la indeterminación del contrato en base a dos ( 2) supuestos de hecho;

Que ciertamente su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la actora sobre un local comercial distinguido con el como 4-A, 4-B, y 4-C de la planta cuarta del Edificio Tulipán, Ubicado en la calle Santa clara de la urbanización Industrial Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, que también las parte celebraron transacción judicial en fecha 17 de febrero de 2005, que según el demandante la prorroga legal de tres (3) años que le correspondía empezaba a correr a partir del 1º de febrero de 2008 y terminaba el 1º de febrero de de 2011, y alega que esa prorroga legal no podía empezar a correr por cuanto la referida transacción no parece homologada por los tres ( 3) Tribunales donde cursaban los juicios que abraza la transacción por lo tanto esta se ve inhibida de ejecución por falta de homologación, máxime, cuando en ellas estuvieron involucradas otras empresas distintas a la demandante tal y como fueron inversiones 010198 C.A, y Comercial colofón C.A. Que la referida transacción atañe a varios juicios o procedimientos, incluso denuncias por ante fiscalía del Ministerio Público y por ante la Defensoría del pueblo. No constando a los autos el acto de esas homologaciones y los respectivos actos conclusivos. Que siendo que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda venció el primero de febrero de 2008, habiendo sido su representada notificada de su no renovación, por lo que entonces hizo uso de la prorroga legal de seis (6) meses que le confiere el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Que esos seis meses vencieron el 1º de agosto de 2008., siendo presentada la demanda el 17 de octubre de 2011, esto es pasado 3 años luego de vencida la prorroga lo que hace que esta actitud silente del arrendador se entienda como una aceptación de que el contrato de arrendamiento se indeterminó por el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado. Que otro de los elementos que demuestra la indeterminación del contrato sin oposición del arrendador, es que este ha recibido el canon de arrendamiento correspondiente al periodo siguiente al 1º de agosto de 2008, fecha en que venció la prorroga legal a que hace referencia. Que la arrendadora luego del vencimiento de la prorroga legal de tres años, nada hizo para interrumpir la posesión del inmueble por la arrendataria, que mas bien realizo actos tendientes a mantener a la arrendataria en posesión del bien arrendado, cuando manifestó mediante contrato su intención de continuar la relación contractual por dos (2) años mas, desde el 1º de febrero de 2011, que en el referido contrato se aprecia como se cambio a la parte arrendataria sustituyéndola por su director administrativo a titulo personal, esto es, LUIS MUSCI CARMINATI y no la empresa FRATELLI MUSCI, C.A., lo que constituye según su juicio, signos inequívocos de querer mantener a la arrendataria en el uso y disfrute pacifico del bien aun luego de culminada la sedicente prorroga legal. Que a todo evento el contrato de arrendamiento celebrado el 12 de abril de 2007 tuvo como vencimiento el 1º de febrero de 2008, lo que hacia merecedor al arrendatario del uso de la prórroga legal de seis (6) meses como lo dispones el articulo 38 letra “A” de la ley de arrendamientos inmobiliarios, mas los tres (3) años que le asigna el contenido de la transacción celebrada en el supuesto de que el tribunal opine que no hace falta su homologación por los tres (3) tribunales llamados a participar, lo cual sumaría cuarenta y dos (42) meses pues de ninguna manera esa prorroga de tres (3) años reconocidos y causados por la transacción, suprime el derecho adicional del uso de la prorroga de seis (6) meses derivada de la relación contractual de fecha 12/04/2007, la que es irrenunciable, Que niega y rechaza la pretensión de pago de la suma de 440.00 bolívares diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios, originados por la supuesta, indebida ocupación del inmueble desde fecha 01/02/2011. Que niega que se le hayan causado daños y perjuicios alguno, y que el canon de arrendamiento del contrato a tiempo determinado ha venido siendo depositado en el tribunal competente. Y como contestación al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo, la demanda tanto en los hechos como en el derecho alegado por la parte actora y pidió como punto previo se decidiera la inadmisibilidad de la demanda por no estar fundamentada en causa legal. En virtud de tratarse de un contrato a tiempo indeterminado y no haberse fundado la acción en ningunas de las causales previstas en el articulo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también negó que a su representada se le hubiese requerido la entrega del inmueble en forma verbal al terminar el contrato…”

Así las cosas, estando dentro de la oportunidad legal para promover pruebas ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes y que cursan a los folios 129 al 227, las cuales este Juzgador pasa a analizar conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1-) Promovió el merito favorable de copia certificada del contrato de arrendamiento notariado y suscrito entre INVERSIONES 301145, C.A. y FRATELLI MUSCI, C.A, celebrada en fecha 12 de Abril de 2007, anexo al escrito de promoción marcada con letra “B” cursante a los folios (17 al 21); con dicho instrumento se pretende demostrar la relación arrendaticia entre las partes para esa fecha, lo cual no es objeto de prueba por cuanto fue aceptado por la demandada en su escrito de contestación.

2-) Promovió el merito favorable de copia certificada de la notificación de no prorroga realizado por INVERSIONES 301145, C.A mediante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anexo al escrito de promoción marcado con letra “C” cursante a los folios (22 al 23); lo cual no es objeto de prueba por cuanto fue aceptado por la demandada en su escrito de contestación .

3-) Promovió el merito favorable de copia simple del expediente de consignaciones Nº 2011-0432, nomenclatura del juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial efectuadas por la demandada Sociedad Mercantil FRATELLI MUSCI, C.A. a favor de INVERSIONES 301145, C.A., anexo al escrito de promoción de pruebas marcado con el numero “1” con el cual la parte actora pretende demostrar el hecho factico de la negativa por parte de su representada en su carácter de arrendador de recibir el pago de los cánones de arrendamiento lo cual el juez lo valora como un indicio del hecho alegado.

4-) Promovió el merito favorable de Inspección Judicial en el inmueble constituido por los locales identificados como 4-A, 4-B y 4-C de la Planta Cuarta Del Edificio Tulipán, Ubicado En La Calle Santa Clara De La Urbanización Industrial Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, con la cual se pretendía demostrar que la accionada no tenia la posesión del inmueble y que no funcionaba allí como empresa que retiene la posesión del inmueble sin justificación lo que demuestra a juicio de la actora la mala fe y contumacia del arrendatario de hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento. Al respecto considera este juzgador que se pudo constatar que ciertamente la accionada tiene la posesión del inmueble en su totalidad y actualmente funciona allí realizando actividades de fabrica de calzados para uso de de niñas; por lo que considera este Tribunal que quedó demostrado el uso del inmueble por la demandada para la explotación de un comercio lo cual contradice el fin perseguido con la inspección. Asi se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promovió el merito favorable de documento anexo a la contestación de la demanda marcado con letra “B” el cual manifiesta ser un contrato de arrendamiento notariado y suscrito entre INVERSIONES 301145, C.A. y FRATELLI MUSCI, C.A, ( folios 121 al 128), que tendría una duración de dos (2) años fijos contados a partir del día 1º de febrero de 2011 hasta el 1º de febrero de 2013, con lo cual se pretende demostrar el deseo que expresara el arrendador de que su representada continuara ocupando el inmueble objeto de la demanda. Al respecto este juzgador observa en primer lugar, ese documento no fue notariado, en segundo lugar no aparece suscrito por ninguna de las partes y en tercer lugar de ser una proposición u oferta de contrato las partes que aparecen identificadas como arrendador y arrendatario no son las mismas pues la persona del arrendatario es una persona natural, distinta a la persona jurídica, aun cuando una sea administrador de la otra. Por lo tanto se desecha el anterior documento por ser inconducente al no constituir medio probatorio alguno. Asi se decide.
2. Promovió el merito favorable de copia simple del expediente de consignaciones Nº 2011-0432, nomenclatura del juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial efectuadas por la demandada Sociedad Mercantil FRATELLI MUSCI, C.A. a favor de INVERSIONES 301145, C.A., contentiva de consignaciones de cánones de alquiler correspondiente a los meses de febrero de 2011 a marzo de 2012, a los fines de demostrar la improcedencia de la indemnización demandada. lo cual constituye una prueba impertinente por cuanto los daños reclamados tienen su fundamento en la no entrega oportuna del bien y no por la falta de pago de los cánones de alquiler lo cual no es objeto de la demanda. Por lo tanto se rechaza la prueba promovida por impertinente y por no guardar correspondencia con el hecho que pretende demostrar.

CAPITULO III
DE LA MOTIVA

Observada y examinadas las actas y documentos que cursan al expediente este tribunal para decidir observa: que la parte actora demandó cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal; de manera que correspondía como carga procesal del actor demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y evidenciar el vencimiento de la prorroga legal; por su parte correspondía a la parte demandada alegado como fue el incumplimiento del contrato por la no entrega oportuna del inmueble de acuerdo con las cláusulas del contrato demostrar de acuerdo con su excepción opuesta los hechos que impiden que pueda prosperar la acción, o que desnaturalicen la misma impidiendo pueda prosperar, esto es que el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo impidiendo se pudiera pedir su cumplimiento por vencimiento del termino y de la prorroga legal, alegando también la inadmisibilidad de la acción para que se decidiera como punto previo.
PUNTO PREVIO
SOBRE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÒN:
La demandada fundamento este argumento en el hecho que según su apreciación la relación arrendaticia entre las partes se indetermino en el tiempo y en este caso la demanda no puede intentarse por vía de cumplimiento de contrato por vencimiento del término o por vencimiento de la prorroga legal; que tratándose de un contrato a tiempo indeterminado la demanda no se accionó fundamentándola en cualquiera de las causales de desalojo previsto en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo que la hace inadmisible.
Siendo el fundamento de esta excepción:
EN PRIMER LUGAR:
Que en fecha 17 de febrero de 2005 ambas partes suscribieron transacciones judiciales en Tribunales donde cursaban juicios donde estuvieron involucradas las partes y otras empresas distintas a estas, tal y como fueron, ( inversiones 010198 C.A, y Comercial colofón C.A), donde además se acordó entre los tranzantes suscribir un nuevo contrato de alquiler que empezaría a regir a partir del 1º de febrero de 2007. y que esta transacción realizada entre los actores en relación a juicios donde habían otros terceros no habían sido homologadas por los tres (3) tribunales donde se había transado y que además falto el consentimiento de los terceros por lo tanto no podía tenerse como valida la transacción alegada en el libelo de demanda; y siendo esta la circunstancia siendo impretermitible esta homologación para que surta sus efectos como génesis de la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se demanda no pudo empezar a correr el lapso para la prorroga legal y se indetermino el contrato en consecuencia.
Al respecto considera este juzgador; que la referida transacción es extraña al merito del juicio que hoy nos ocupa, que la transacción alegada es un asunto o controversia donde además de verse involucradas las partes se mencionan terceros no traídos al juicio; donde se desconoce el asunto controvertido, por que ninguna de las partes trajo a los autos copias de las distintas demandas de la cual fue objeto la transacción invocada; razones estas que considera este juzgador suficientes para desechar este argumento pues la cualidad de las partes en este juicio deviene del contrato suscrito entre arrendador y arrendatario independientemente de la génesis o de su origen o motivación, lo cual es ajeno al presente juicio. Por lo tanto debe declararse improcedente el argumento expresado por la demandada respecto a la excepción opuesta y asi se decide
EN SEGUNDO LUGAR:
Alego la apoderada de la demandada; que también la indeterminación del contrato se fundamentaba en el hecho que habiendo sido notificada la arrendataria de la no prorroga del contrato en el año 2007, siendo que el contrato sobre el cual se notifica la continuación de la relación arrendaticia era de un año y venció el 1º de febrero de 2008, de acuerdo a la letra del artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que le corresponde una prorroga legal de seis (6) meses, las cuales vencieron el 1º de agosto de 2008; siendo presentada la reforma de la demanda el 17 de octubre de 2011, tres (03) años luego de vencida la prorroga legal, lo cual según la demandada constituye una actitud silente y permisiva por parte del arrendador la cual debe interpretarse como una aceptación de continuar ocupando el inmueble después de vencida la prorroga legal.

En el caso que nos ocupa este Tribunal debe observarle a la parte demandada que la norma prevista en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula la relación arrendaticia tomando como base el contrato inicial de la relación arrendaticia y no el ultimo contrato suscrito entre las partes; por lo tanto, siendo el caso que la relación arrendaticia es mayor a 10 años le corresponden tres (3) años de prorroga legal y este es el alcance que debe darse a la Ley; de manera, que no existe tal indeterminación del contrato bajo este supuesto

Ahora bien este juzgador, en uso de la facultad que le confiere la Ley observando el principio de la comunidad de la prueba, que las consignaciones inquilinarías realizadas por la arrendataria y presentadas por ambas partes, efectuadas a favor del arrendador a partir del 1º de febrero de 2008 demuestran la evidente disconformidad del Arrendador de dejar a la arrendataria continuando con el uso del inmueble y que se indeterminara el contrato; por lo tanto se rechaza este argumento y en fuerza de estas consideraciones es forzoso declarar improcedente la excepción de inadmisibilidad opuesta. Y asi se decide.

De la misma forma es incorrecto el análisis de la apoderada de la demandada cuando manifiesta que al contrato sobre el cual se demanda cumplimiento suscrito entre las partes en el año 2007, por ser un contrato con duración de un año le corresponde una prorroga legal de seis (6) meses y por cuanto la relación arrendaticia es de mas de 10 años, le corresponde adicionalmente tres (3) años de prorroga legal; es decir cuarenta y dos meses ( 42) lo cual hacia improponible la demanda; siendo lo correcto que a la arrendataria le corresponden solo tres (3) años por concepto de prorroga legal en virtud de la duración de la relación arrendaticia los cuales comenzarían a correr el día siguiente del vencimiento del contrato; es decir el 1º de febrero de 2008. asi se decide.

También debe pronunciarse este juzgador respecto al argumento esgrimido por la demandada de que al no haber sido demandada inmediatamente debe entenderse esta conducta como una conducta silente y permisiva de aceptación tacita de la continuación de la relación arrendaticia, al respecto observa este juzgador que no existe una disposición legal que establezca este criterio y por el contrario, solo puede inferirse esta aceptación tacita cuando el arrendador acepta o retira el pago del alquiler una vez vencida la prorroga legal y así lo ha interpretado pacíficamente la jurisprudencia patria, no siendo este el caso, por lo tanto este argumento también se rechaza. Asi se decide.

No obstante lo anterior no escapa a este juzgador la circunstancia especial de la duración del contrato en el tiempo y en ese sentido observamos.
Que la relación arrendaticia por la posesión sobre el inmueble por la Sociedad Mercantil FRATELLI MUSCI, C.A; se remonta a el año 1980, tal como lo señala la parte actora en su escrito libelar

Ahora bien la doctrina patria y nuestra jurisprudencia ha interpretado el artículo 1580 del Código Civil y ha sentado el siguiente criterio: tomado del texto la jurisprudencia en EL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO, edición mayo 1993 pag 609 y 610 del Ex magistrado de la Corte Primera Contencioso Administrativo. José Agustín Catalá.

“….Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los 15 años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. ...( sic).

Cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término (artículo 1580 del C.C.), y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción, quedando la situación regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil.

Sentencia CPCA FECHA 14-08-91
Ponente : Magistrada Hildegar Rondón de Sansó.

“Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580. En consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación pasó a ser la regulada por el artículo 1.600 del Código Civil que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado.”

Este criterio lo ha hecho suyo este juzgador en reiteradas sentencia emanadas de este juzgado; sin embargo, en el caso de marras surge una situación que es distinta y es que el inmueble dado en arrendamiento no es para uso exclusivo de vivienda; sino para uso de comercio, por lo que analizando pormenorizadamente la norma observamos que el artículo 1580 del Código Civil establece dos situaciones distintas; veamos:
“Artículo 1.580.- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años.”

En el primer aparte del artículo observamos una norma genérica rectora que limita los alquileres a 15 años; que pareciera aplicarse a cualquier tipo de contrato de alquiler.

En cuanto al segundo aparte observamos que la norma va dirigida exclusivamente a los inmuebles dados en alquiler para el uso como vivienda y aquí es expreso el legislador que permite la excepción a la norma arriba citada pues, mientras en ese primer aparte prohíbe los alquileres por más de quince años y en todo caso los limita a 15 años; en este segundo aparte cuando se trata de alquiler para vivienda no solo permite que exceda los quince años sino que este podrá estipularse hasta que dure la vida del arrendatario.

Por lo que es forzoso por exclusión entender que el primer aparte de la norma citada es exclusivamente aplicable solo a los inmuebles dados en alquiler para otro tipo de uso distinto al uso para vivienda.

De manera que no fue la intensión del legislador indeterminar el contrato cuando excediera de 15 años, fuere cual fuere su naturaleza, sino que este privilegio fue exclusivo para los alquileres para uso de vivienda, lo cual tiene sentido social y lógico por lo cual considero esta es la interpretación que debe darse a la norma citada.

En consecuencia, siendo el caso bajo estudio un inmueble dado en arrendamiento para uso de comercio queda fuera de la aplicación de este beneficio y en consecuencia todo contrato de alquiler destinado a comercio no podrá exceder de 15 años tal y como lo pauta la norma prevista en el artículo 1580 primer aparte del Código Civil. Correspondiéndole en todo caso el beneficio de la prorroga legal previsto en la ley. Así se decide.

Bajo tal razonamiento es forzoso para este tribunal considerar que la relación arrendaticia de los contratos de alquiler sobre el cual versa la pretensión de la parte actora es a tiempo determinado.

Ahora bien, siendo que nos encontramos frente a una relación arrendaticia que permaneció en el tiempo por más de Diez (10) años, ya que comenzó a regir a partir del año 1980, (practicada como consta la notificación en tiempo oportuno de no continuar la relación arrendaticia), correspondía al arrendatario una prorroga legal de Tres (3) años, tal como lo establece la norma prevista en el Artículo 38 Literal D de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prorroga legal que comenzó a computarse desde el 1º/02/2008, fecha en que venció el contrato objeto de la presente acción, debiendo el actor entregar el inmueble objeto de la relación arrendaticia el 02/02/2011, por haber vencido tanto el contrato como la prorroga legal correspondiente.

De manera que es forzoso para quien aquí decide concluir que notificado el arrendatario en tiempo hábil de la no prorroga del contrato una vez vencido el mismo y disfrutada la prorroga legal por la arrendataria, esta debía entregar el inmueble tal y como fue acordado en el contrato, libre de personas y cosas, lo cual no hizo.

Por otra parte la actora demando se condenara a la arrendataria al pago de Bolívares cuatrocientos cuarenta mil (Bs. 440.000) diarios por concepto de daños y perjuicios, por la ocupación del inmueble después de vencida la prorroga legal, lo cual fue rechazado por la demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda; y no habiendo demostrado la actora que tal pretensión estuviese establecido en alguna de las cláusulas del contrato o fuese producto de un convenio entre las partes, por lo que debe declararse sin lugar la misma; sin embargo, debe aclarar el Tribunal que los cánones insolutos que se sigan venciendo desde el momento del vencimiento de la prorroga legal si pueden ser reclamados por el arrendador por concepto de daños y perjuicios. asi se decide.

Por lo que considera este juzgador que siendo estas las circunstancias y llenos los extremos de la norma prevista en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, suficientes razones para declarar con lugar la demanda y ordenar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal. Y así se decide.
CAPITULO IV
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO : Con lugar la Demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento sigue INVERSIONES 301145, C.A. contra Sociedad Mercantil FRATELLI MUSCI, C.A. SEGUNDO: se ordena a la arrendataria hacer entrega al arrendador del inmueble local comercial distinguido con el como 4-A, 4-B, y 4-C de la planta cuarta del Edificio Tulipán, Ubicado en la calle Santa clara de la urbanización Industrial Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda. TERCERO: Se condena a la arrendataria a pagar al arrendador por concepto de daños y perjuicios por uso del inmueble un monto equivalente al ultimo canon de alquiler por cada mes que haya permanecido en el inmueble desde el 02 de febrero del año 2011.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los (07) siete, días del mes de Agosto de dos mil doce.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

ERICKSON JOSE MARTINEZ

En esta misma fecha siendo las ( 3:00 ) se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

ERICKSON JOSE MARTINEZ

Exp. N° AP31-V-2011-001941
JRG/gsrt*