TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 200° y 151°

EXP. No. AP31-V-2012-001392
DEMANDANTE: MOHAMAD ALI MAZLOUM, titular de la Cédula de Identidad Número V-18.938.737, representado por su Apoderado Judicial LEONARDO CASTELAO MORENO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 24.417, titular de las Cédula de Identidad Número 5.310.777.

DEMANDADA: CHARBEL YOUSSEFF SAMAAN, titular de la Cédula de Identidad Número 82.064.169, sin Apoderado judicial constituido en autos.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I

En el libelo de la demanda la parte actora señalo textualmente lo siguiente:

“…Yo, LEONARDO CASTELAO MORENO, venezolano, mayor de edad, soltero, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 24.417, titular de las Cédula de Identidad Número 5.310.777, y de este domicilio, actuando en este acto en mi carácter de apoderado judicial del ciudadano MOHAMAD ALI MAZLOUM, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Número V-18.938.737, ………………ante usted con el debido respeto y acatamiento, ocurro para exponer:
CAPITULO I-DELOSHECHOS
Es el caso, que la empresa ADMINISTRADORA GEORGYANA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, debidamente constituida e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha dieciséis (16) de Diciembre de un mil novecientos noventa y ocho (1.998), que quedó anotada bajo el N° 7, Tomo 271-A-Qto., e inscrita en el Registro de Información Fiscal del SENIAT (siglas: “R.I.F.”), bajo la nomenclatura J30597140-4, con domicilio fiscal en: “Avenida Sur, Centro Empresarial Lagunita, Piso 1, Oficina 103, Urbanización La Lagunita, Caracas, en lo adelante abreviada dicha empresa como: “ADMINISTRADORA GEORGYANA, C.A.”, dió en arrendamiento a tiempo determinado, un local comercial más adelante identificado, al ciudadano CHARBEL YOUSSEFF SAMAAN, de nacionalidad libanesa, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Número 82.064. 169, y de este domicilio, quien en lo adelante se abreviará como “EL DEMANDADO”, todo según de desprende del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha dos (2) de Agosto de dos mil (2.000), que quedó anotado bajo el N° 4, Tomo 99, cuya reproducción fotostática acompaño a la presente demanda, constante de cinco (5) folios útiles, marcados como “ANEXO D-1”, “ANEXO D-2”, “ANEXO D-3”, “ANEXO D-4” y “ANEXO D-5”, para que sean agregados a los autos y surtan plenos efectos legales.
El plazo de vigencia del contrato de arrendamientos señalado en el párrafo anterior, debidamente autenticado en fecha dos (2) de Agosto de dos mil (2.000), fue del día primero (1°) de Julio de dos mil (2.000) por un año, es decir, hasta el día treinta (30) de Junio de dos mil uno (2.001).
El objeto del varias mencionado contrato de arrendamiento autenticado de fecha dos (2) de Agosto de dos mil (2.000), fue un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el número dos (N° 2), ubicado en el Edificio San Jorge, en Catia, en jurisdicción de la Parroquia Sucre, del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo inmueble en lo adelante, y a los únicos efectos de esta demanda, se abreviará como “EL LOCAL COMERCIAL”…………………………………..
La propiedad de “EL LOCAL COMERCIAL” que forma parte del Edificio San Jorge, antes descrito, consta a favor de “EL DEMANDANTE”, quien es el actual propietario de todo el Edificio San Jorge, según consta de contrato definitivo de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, en fecha primero (1°) de Octubre de dos mil diez (2.010), que quedó anotado bajo el N° 40, Tomo 204, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y que fue posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil diez (2.010), que quedó anotado bajo el N° 2010.2489, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 214.1.1.10.2261 y correspondiente al Libro Real del año 2.010, el cual acompaño en original a la presente demanda, constante de seis (6) folios útiles, marcados como “ANEXO E-1”, “ANEXO E-2”, “ANEXO E-3”, “ANEXO E-4”, “ANEXO E-5” y “ANEXO E-6”, para que sean agregados a los autos y surtan plenos efectos legales.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento primigenio de “EL LOCAL COMERCIAL”, autenticado en fecha dos (2) de Agosto de dos mil (2.000), quedó terminado en virtud de suscripción de nuevo contrato de arrendamiento de “EL LOCAL COMERCIAL”, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil uno (2.001), que quedó anotado bajo el N° 59, Tomo 130, cuya copia certificada acompaño a la presente demanda, constante de seis (6) folios útiles, marcados como “ANEXO F-1”, “ANEXO F-2”, “ANEXO F-3”, “ANEXO F-4”, “ANEXO F-5” y “ANEXO F6”, para que sean agregados a los autos y surtan plenos efectos legales, y se abreviará para los solos efectos de esta demanda como “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”…………..
Corresponde ahora analizar “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, el cual estableció un conjunto de deberes y obligaciones, convenidos de muto acuerdo entre “ADMINISTRADORA GEORGYNA, C.A.” (parte arrendadora, hoy subrogada a “EL DEMANDANTE”, desde el día 16-10-2.010 fecha de adquisición del Edificio San Jorge), con “EL DEMANDADO” (parte arrendataria), entre otras las siguientes:
De acuerdo a lo establecido en la CLÁUSULA SEGUNDA de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, la duración del mismo sería de un (1) año fijo, contado a partir del día primero (1°) de Diciembre de dos mil uno (2.001), prorrogable por períodos de un (1) año (en forma automática anual), a menos que una de las partes expresare a la otra, su voluntad contraria a prorrogarlo, ello mediante comunicación que debía ser enviada con treinta (30) días de anticipación al término de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, es decir, antes del día treinta (30) de Noviembre de dos mil dos (2.002)…………………………

De acuerdo a lo establecido en la CLÁUSULA TERCERA de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, “EI DEMANDADO” convino en pagar como canon de arrendamiento de “EL LOCAL COMERCIAL”, a partir de la fecha de vigencia de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, es decir, desde el día primero (1°) de diciembre de dos mil uno (2.001) y hasta el treinta (30) de Noviembre de dos mil dos (2.002), así como para las prórrogas de EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL SEISCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 291.618,76), mensuales hoy DOSCIENTAS NOVENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs.F. 291,61) mensuales y que equivalen a TRES COMA VEINTICUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS2 (U.T. 3,24) mensuales a razón de Bs.F. 90,oo por cada unidad tributaria fijada por el SENIAT.
Ahora bien, “EL DEMANDADO” convino expresamente en incrementar el canon de arrendamiento para los períodos de prórroga a tiempo de terminados correspondientes, pues fue pagado mensualmente el canon pactado consensualmente, así pues el penúltimo canon de arrendamiento acordado y pagado fue pagado el día tres (3) de Agosto de dos mil diez (2.010), que correspondía al mes de Julio de 2.010, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.F. 581,36) mensuales, hoy que equivalen a SEIS COMA CUARENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 6,45) mensuales a razón de Bs.F. 90,oo por cada unidad tributaria fijada por el SENIAT, ya que él último mes pagado fue el correspondiente al mes de agosto de 2.010, cuyo nuevo canon de arrendamiento mensual se acordó para el período de prórroga a tiempo de terminado subsiguiente, la suma de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 2.700,00) mensuales, hoy que equivalen a TREINTA UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 30,oo) mensuales a razón de Bs.F. 90,oo por cada unidad tributaria fijada por el SENIAT, y en efecto fue pagado por “EL ARRENDATARIO”.
Así las cosas, ni el mes de Septiembre de 2.010, ni los meses subsiguientes, y hasta la presente fecha, “EL DEMANDADO” no pagó la suma acordada de BsF. 2.700,oo mensuales por canon de arrendamiento y que hoy equivalen a TREINTA UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 30,oo) mensuales a razón de Bs.F. 90,oo por cada unidad tributaria fijada por el SENIAT……………………………..
De acuerdo a la CLÁUSULA QUINTA de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, “EL DEMANDADO” recibió “EL LOCAL COMERCIAL” en perfecto estado y buen estado de cuidado, presentación, conversación, limpieza y apto para ocuparlo, y lo deberá devolver en el mismo estado en que declaró recibirlo. Adicionalmente, “EL DEMANDADO” declaró recibir en perfectas condiciones “EL LOCAL COMERCIAL”, así como a mantenerlo en tales condiciones, y se comprometió a no alterar las condiciones físicas del mismo (establecido en la CLÁUSULA SEXTA), y como se verá más adelante en el Capítulo II de esta demanda, “EL DEMANDADO”: (1) no ha dado cumplimiento a los mantenimientos de las áreas, partes y piezas de EL LOCAL COMERCIAL; y (2) ha alterado las condiciones físicas de “EL LOCAL COMERCIAL”, consistentes en construcciones “no autorizadas, no consentidas”, cambiando la estructura física del mismo, sin haber obtenido el previo consentimiento y autorización, expresos y dados por escrito de la parte arrendadora (entonces la “ADMINISTRADORA GEORGYNA, C.A. “, y hoy “EL DEMANDANTE”, por haber adquirido todo el Edificio San Jorge, del forma parte el “EL LOCAL COMERCIAL”. Dicha conducta de “EL DEMANDADO”, está igualmente en contravención de lo previsto en la CLÁUSULA S1PTIMA, pues no ha tenido autorización dada por escrito de la parte arrendadora, la entonces “ADMINISTRADORA GEORGYNA, C.A.”, ni de «EL DEMANDANTE”, para realizar mejoras a “EL LOCAL COMERCIAL”.
Existe otra obligación que asumió “EL DEMANDADO”, y que está prevista en “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, en su CLÁUSULA OCTAVA, relativa a contratar una póliza de seguros para cubrir los riesgos de siniestros y protección de “EL LOCAL COMERCIAL” contra: (1) robos; (2) Terremotos y (3) Incendios. Tanto la “ADMINISTRADORA GEORGYNA, C.A.”, como “EL DEMANDANTE», han requerido en toda forma a “EL DEMANDADO”, la prueba de la existencia, mantenimiento y pago de las primas correspondientes de las respectivas pólizas de seguros (vigentes para cada año de duración de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” y todo esfuerzo para lograr de “EL DEMANDADO” su cumplimiento con evidencias o pruebas escritas y veraces, han resultado infructuosas, por la reiterada negativa a demostrar el cumplimiento de tal obligación. La obligación contratar dichas pólizas era a cargo de “EL DEMANDADO”.
Como quiera, que la acción que “EL DEMANDANTE” ejerce en contra de “EL DEMANDADO”, conforme a la presente demanda, busca demostrar los diversos incumplimientos por parte de “EL DEMANDADO”, y los cuales dan lugar inequívocamente a resolución de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, es por lo que además destaco que debe tenerse en cuenta, que conforme a la CLÁUSULA DÉCIMA, era obligación ineludible de “EL DEMANDADO”, el pagar los correspondientes servicios de: agua, aseo urbano, luz eléctrica y teléfono, así como los impuestos nacionales o municipales a que haya lugar, siendo que no ha dado prueba o demostración alguna del pago de tales conceptos a “EL DEMANDANTE”.
Finalmente, la CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, estableció la prohibición para “EL DEMANDADO” de ceder, traspasar, subarrendar total o parcialmente “EL LOCAL COMERCIAL”, sin haber obtenido previo consentimiento dado por escrito de la parte arrendadora, vale decir hoy, “LA DEMANDANTE”. Ahora bien, es el caso que “EL LOCAL COMERCIAL” está ocupado por un tercero que no es “EL DEMANDANTE”, y es compañía anónima cuyo objeto es una zapatería denominada: “ZAPATERIA CHARD, distinta de “EL DEMANDANTE”, quien es un persona natural, en total contravención a lo establecido en “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”. Como quiera que, ni la “ADMINISTRADORA GEORGYNA, C.A.”, ni “EL DEMANDANTE”, han dado consentimiento previo y por escrito, para ceder, traspasar, subarrendar total o parcialmente “EL LOCAL COMERCIAL”, dicho incumplimiento da lugar a la terminación de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, y la resolución del mismo, solicitando la desocupación inmediata, mediante el juicio breve, así como para ejercer cualquier acción judicial a la que “EL DEMANDANTE” tiene derecho, quedando por cuenta de “EL DEMANDANTE” los gastos judiciales o extrajudiciales, honorarios de abogado, y el resarcimiento de los daños y perjuicios que resultaren, todo fundamentado en la CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA, prevé que el incumplimiento de cualquier cláusula de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” activaría los derechos apuntados a favor de “EL DEMANDANTE”.
Como ha quedado indicado en esta demanda, “EL DEMANDADO” ha incumplido con los términos de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” y con su principal obligación como arrendatário, la cual es la de pagar puntualmente el monto de los cánones de arrendamiento, pues no ha efectuado el pago correspondiente al mes de Septiembre de 2.010 (del 1-9-2.010 al 30-9-2010, por el monto de DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs F. 2.700,00) mensuales, y los pagos correspondientes a los meses de Octubre del año dos mil diez (2.010) hasta el mes de Junio de dos mil doce (2.012), ambos inclusive, cada mes a razón de Bs F. 2.700,oo mensuales, suma esta que ascienden estos VEINTIDOS (22) meses a la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 59.400,00), correspondientes a los meses de Septiembre de 2.010, Octubre de 2.010, Noviembre de 2.010, Diciembre de 2.010, Enero de 2.011, Febrero de 2.011, Marzo de 2.011, Abril de 2.011, Mayo de 2.011, Junio de 2.011, Julio de 2.011, Agosto de 2.011, Septiembre de 2.011, Octubre de 2.011, Noviembre de 2.011, Diciembre de 2.011, Enero de 2.012, Febrero de 2.012, Marzo de 2.012, Abril de 2.012, Mayo de 2.012 y Junio de 2.012, el primero y el último mes inclusive.
Es por lo anteriormente expuesto, que mi representada intenta la presente acción por RESOLUCIÓN DE “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, por no haber “EL DEMANDADO” cumplido las cláusulas Tercera (relativa a los pagos, sus incrementos y oportunidad efectiva de pago), Cuarta (falta de pago de 1 o más cánones de arrendamiento), Quinta (mantenimiento de “EL LOCAL COMERCIAL”, su devolución en perfecto estado y la prohibición de no alteración física de “EL LOCAL COMERCIAL”), Séptima (No autorización para reformar “EL LOCAL COMERCIAL”), Octava (No entrega de pruebas de contratación y renovación de pólizas de seguros), Décima (no entrega de pruebas de pago de servicios públicos) y décima primera (No cesión de contrato ni de sus derechos, no subarrendamiento).
Ahora bien, alego que “EL DEMANDADO” no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, dado que “EL DEMANDADO” está claramente incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Pero la inejecución de obligación pactada en la referida cláusula TERCERA de «EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, asumida por “EL DEMANDADO”, al no pagar oportunamente el canon de arrendamiento es causa suficiente para hacer procedente la presente acción de resolución de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, toda vez que “EL DEMANDANTE” ejerce la acción de daños y perjuicios derivados de la continuación en la ocupación indebida de “EL LOCAL COMERCIAL”, por el mismo monto del último canon de arrendamiento mensual, dejado de pagar hasta la entrega definitiva de “EL LOCAL COMERCIAL”.
C A P I T U L O II - Del Derecho
La presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, está fundamentada en todo lo preceptuado en el LIBRO III, Titulo VIII, Capítulos 1 y II, Sección Primera y Segunda del Código Civil, donde se establece toda la normativa legal que debe regir para los contratos de arrendamiento, y más específicamente en este caso, en los artículos 1.579, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil……………………….
El artículo 1.167 ejusdem, establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
(Cursivas y subrayado nuestro)…………………………………..

El artículo 39 ejusdem reza:
«Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. »
(Cursivas y subrayado nuestro).
Las normas legales invocadas y las normas contractuales anteriormente citadas en el ‘Capítulo I, son el fundamento de derecho en las que mi representada basa su pretensión……………………….
CAPITULO III – Conclusiones y Petitorio
Ahora bien, en virtud de lo antes expuesto, es por lo que actuando como apoderado “EL DEMANDANTE” que en su carácter de arrendador, acude ante su competente autoridad para demandar, como en efecto formalmente en su nombre demando en este acto, a “EL DEMANDADO”, en su carácter de arrendatario de “EL LOCAL COMERCIAL”, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal, en lo siguiente:
PRIMERO: Que en virtud del incumplimiento por parte de “EL DEMANDADO”, de las cláusulas tercera, cuarta, quinta, séptima, octava, décima y décima primera de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, y en especial por la falta de pago de cánones de arrendamiento, de por resuelto “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” efectuando la desocupación y entrega material de “EL LOCAL COMERCIAL”, en las mismas excelentes condiciones de mantenimiento y limpieza en que lo recibió al momento de la celebración de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, y libre de cualesquiera personas y bienes.
SEGUNDO: A pagar, por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, por la suma total de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 59.400,oo), equivalentes a SEISCIENTAS SESENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 660,00) a razón de Bs.F. 90,oo por cada unidad tributaria fijada por el SENIAT, correspondientes a VEINTIDOS (22) meses a razón de la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 2.700,00) mensuales, equivalentes a TREINTA UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 30,oo) a razón de Bs.F. 90,oo por cada unidad tributaria fijada por el SENIAT, es decir, los meses de Septiembre de 2.010, Octubre de 2.010, Noviembre de 2.010, Diciembre de 2.010, Enero de 2.011, Febrero de 2.011, Marzo de 2.011, Abril de 2.011, Mayo de 2.011, Junio de 2.011, Julio de 2.011, Agosto de 2.011, Septiembre de 2.011, Octubre de 2.011, Noviembre de 2.011, Diciembre de 2.011, Enero de 2.012, Febrero de 2.012, Marzo de 2.012, Abril de 2.012, Mayo de 2.012 y Junio de 2.012, el primero y el último mes inclusive, así como el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo durante el curso del procedimiento y hasta la efectiva entrega material “EL LOCAL COMERCIAL” a modo de indemnización de los daños y perjuicios por la ocupación indebida, previstos y causados conforme a lo establecido en “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”.
TERCERO: Las costas, costos y honorarios de abogados causados en el presente juicio.
A los solos efectos procesales, estimo la presente demanda en la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 118.800,oo),”equivalentes a UN MIL TRESCIENTAS VEINTE UNIDADES TRIBUTARIAS5 (U.T. 1.320,00) a razón de Bs. F. 90,oo por cada unidad tributaria fijada por el SENIAT…..”

Ahora bien, a los fines del Tribunal pronunciarse sobre la admisión o no del libelo de la demanda, hace previamente las siguientes observaciones:
En la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se señala:

“LA DURACION DEL CONTRATO CLAUSULA SEGUNDA: La duración de este contrato será de un (1) año fijo contado a partir del 1 de Diciembre del 2.001 por año fijo, pudiendo ser prorrogado de conformidad de las partes, a menos que se exprese lo contrario mediante comunicación que debe ser enviada con treinta (30) días de anticipación al termino de este contrato.”

Es decir, que el contrato entro en vigencia el 01-12-2001, por un (1) año fijo hasta el 01-12-2002, en cuanto a la prorroga del contrato señala la cláusula segunda “…pudiendo ser prorrogado de conformidad de las partes,…”, y así mismo, esta cláusula señala “…a menos que se exprese lo contrario mediante comunicación que debe ser enviada con treinta (30) días de anticipación al termino de este contrato…”, considerando esta juzgadora, que en ningún momento se señalo en la citada cláusula, que el contrato se iba a prorrogar automáticamente por periodos iguales, para considerar, que el contrato se prorrogo automáticamente y por periodos iguales como lo señal la actora en su libelo de la demanda, por lo que este Tribunal considera, que el contrato de arrendamiento vencido el año fijo de su duración, esto es, el 01 de Diciembre de 2002, al día siguiente, es decir, el 02 de Diciembre de 2002, comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho la prorroga legal de un (1) año, por cuanto la relación arrendaticia comenzó el 01 de Julio de 2000, de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año….” (Negrillas del Tribunal)
La cual venció el 02 de Diciembre de 2003, dejándose al inquilino en el goce pacifico del inmueble, y recibiéndosele los cánones de arrendamiento, por lo que la relación arrendaticia, paso a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que señala:
“artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Así de las cosas, habiendo pasado el contrato a tiempo indeterminado al mismo le son aplicables las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
No obstante a ello, la parte actora demanda es la resolución del contrato de arrendamiento, fundamentado en el artículo 1167 del Código Civil, donde fundamenta su acción principalmente en la falta de pago de cánones de arrendamiento, lo cual trae como consecuencia, que de considerarse el contrato a tiempo determinado, según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, con la sola falta de pago de una mensualidad daría lugar a la resolución del contrato, mientras que de considerarse el contrato a tiempo indeterminado, según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, literal “a” se requiere que el demandado este insolvente en el pago de dos (2) mensualidades para considerarlo insolvente, de allí la necesidad de establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento.
Por otra parte, la actora en su libelo solicita la resolución del contrato de arrendamiento y al mismo tiempo señala la terminación de la relación arrendaticia, lo cual da lugar a la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando señala:
“…Ahora bien, es el caso que “EL LOCAL COMERCIAL” está ocupado por un tercero que no es “EL DEMANDANTE”, y es compañía anónima cuyo objeto es una zapatería denominada: “ZAPATERIA CHARD, distinta de “EL DEMANDANTE”, quien es un persona natural, en total contravención a lo establecido en “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”. Como quiera que, ni la “ADMINISTRADORA GEORGYNA, C.A.”, ni “EL DEMANDANTE”, han dado consentimiento previo y por escrito, para ceder, traspasar, subarrendar total o parcialmente “EL LOCAL COMERCIAL”, dicho incumplimiento da lugar a la terminación de “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, y la resolución del mismo,…”

En tal sentido, el artículo 1167 del Código Civil, señala lo siguiente:
Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Por lo que es evidente, que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, que si bien, se tramitan por un mismo proceso, cada una produce un efecto distinto, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Por todo lo antes expuesto, y con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho, la acción intentada.
Regístrese, Publíquese y déjese copia de la presente la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los (06) días del mes de Agosto de 2012. Años 202° y 153°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

FERMIN MONSALVE
En la misma fecha, previo de anuncio de ley se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 1:00 p.m.

EL SECRETARIO ACCIDENTAL

FERMIN MONSALVE

EXP. No. AP31-V-2012-001392