TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 20 de diciembre de 2012
202º y 153º

ASUNTO: AH1B-V-2008-000082

DEMANDANTE: Corporación Anfra, S.A., sociedad mercantil, inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 05 de diciembre de 1980, bajo el Nº 35, Tomo 183-A Pro.; siendo su última modificación por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de julio de 2007, bajo el Nº 9, Tomo 1627-A Qto.

APODERADAS PARTE DEMANDANTE: Mariela Martínez Blanco y Solanda Cortes Rivas, abogados en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 110.237 y 17.942.

DEMANDADA: Centro de Belleza Estrella Del Mar, C.A., sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 25 de mayo de 2006, bajo el Nº 08, Tomo 94-A Sgdo.

APODERADO PARTE DEMANDADA: Alberto José Peña Torres, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.941.

MOTIVO: Desalojo Inquilinario

- I -
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS –
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 12 de noviembre de 2008, por la abogado Mariela Martínez Blanco, en su carácter de apoderada judicial de la empresa Corporación Anfra, S.A., en contra de la empresa Centro de Belleza Estrella Del Mar, C.A. por acción de desalojo inquilinario. Posteriormente la demanda fue reformada en fecha 22 de junio de 2009, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:
Que su mandante dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Centro de Belleza Estrella Del Mar, C.A., un bien inmueble de su propiedad, constituido por "Dos (02) locales comerciales identificados con los números 7 y 8, que forman parte del edificio Casa de Italia, Planta Baja, ubicado en la Calle La Industria, Parroquia La Candelaria, Jurisdicción del Municipio Libertador”.
Que las partes fijaron un canon mensual de arrendamiento en la cantidad de Un Millón Seiscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.600,00) ahora Un Mil Seiscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.600,00), los cuales debían ser pagados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días del mes que corresponda.
Que el citado contrato nació como contrato a tiempo determinado por un lapso de un (01) año, contado a partir del 01 de julio de 2006, conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda, y por haberse vencido el lapso convenido se indeterminó en el tiempo.
Que es el caso que la arrendataria ha incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato de marras, dejando de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses siguientes: abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009.
Que igualmente ha incumplido con el pago del condominio de los meses siguientes: abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009.
Que aunado a lo antes expuesto, la arrendataria transfirió el contrato de arrendamiento, sin la previa autorización por escrito de la arrendadora, incumpliendo lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato de marras.
Su pretensión estuvo fundada en los artículos: 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.271, del Código Civil; 33, 34 y 40 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.
Que por las razones anteriormente expuestas procedió a demandar por acción de desalojo a la empresa Centro de Belleza Estrella Del Mar, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal sobre lo siguiente:
1. En hacer entrega del bien inmueble objeto del contrato, libre de bienes y personas, y en el mismo estado en que fue arrendado.
2. En pagar la cantidad de Veintidós Mil Cuatrocientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 22.400,00) por concepto de daños y perjuicios conforme a los establecido en la Cláusula Décima Segunda del contrato locativo, y por la ocupación indebida del inmueble, calculados a razón de Un Mil Seiscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.600,00) mensuales, que equivalen a los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, y los meses que continúe ocupando en inmueble hasta la entrega definitiva del mismo.
3. En pagar la cantidad de Cinco Mil Noventa y Un Bolívares con Dieciocho Céntimos (Bs. 5.091,18), por concepto de pago de condominio adeudado, y los meses que sigan causándose hasta la entrega definitiva del inmueble.
4. A exhibir los comprobantes, recibos, documentos y solvencias que demuestren el pago de los servicios públicos tales como luz eléctrica, aseo urbano, condominio y servicio telefónico prestados al inmueble arrendado, conforme lo establece la Cláusula Decima Primera del contrato accionado.
5. En pagar las costas y costos del presente juicio.
Por auto de fecha 22 de julio de 2009, este Juzgado admitió la demanda reformada, ordenando el emplazamiento de la parte accionada a fin que compareciera por ante esta Dependencia Judicial al segundo (2°) día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.
Por diligencia suscrita en fecha 10 de noviembre de 2009, el ciudadano Javier Rojas, actuando en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial dejó expresa constancia de la imposibilidad de lograr la citación de la parte demandada.
En fecha 03 de diciembre de 2009, la apoderada Judicial de la actora solicitó mediante diligencia la citación cartelaria de la demandada, librándose al efecto el cartel de citación en fecha 22 de enero de 2010.
Cumplidas las formalidades a que se contrae el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil –a saber, publicación, consignación y fijación- y vencido el lapso concedido al demandado, la parte acora solicitó la designación de un Defensor Judicial, proveyéndose la solicitud por auto de fecha 10 de mayo de 2010, designándose al efecto a la abogado América Gómez Pérez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 104.436.
Debidamente notificada la mencionada auxiliar de justicia, compareció por ante este Tribunal y mediante diligencia aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de Ley, quedando citada en fecha 03 de agosto de 2.010, según diligencia estampada por el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial cursante al folio 135 de este expediente.
En fecha 03 de agosto de 2010, compareció el abogado Alberto José Peña Torres, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Centro de Belleza Estrella de Mar, C.A., se dio por citado en el presente juicio y consignó escrito de contestación a la demanda, en el cual quedaron expuestas las siguientes defensas:
Como punto previo, invocó la perención de la instancia de conformidad con el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
Opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Desconoció los documentos privados que corren a los folios 16 al 21, así como los documentos privados que corren insertos a los folios 32 al 39, por emanar de terceras personas ajena al presente juicio.
En la oportunidad de la contestación, esto es en fecha 05 de agosto de 2010, el apoderado judicial de la parte demanda presentó escrito de contestación al fondo de la demanda, bajo los siguientes términos:
Ratificó el escrito de cuestiones previas y defensa perentoria de perención de la instancia, presentado el día 03 de agosto del mismo año.
Alegó que su representada cumplido y sigue cumpliendo con todas y cada una de las diferentes estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento.
Que el pago de los cánones de arrendamiento se ha cancelado oportunamente mediante depósitos bancarios a una cuenta de la empresa Corporación Anfra, S.A., en el banco CorpBanca, cuenta Nº 01201651801066664966, Agencia La Candelaria, Caracas.
Negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido con el pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses señalados por la parte demandante, por cuanto se le han cancelado a la arrendadora.
Negó, rechazó y contradijo que su representada transfirió el contrato de arrendamiento sin previa autorización por escrito de la arrendadora.
Por su parte, la defensora judicial designada presentó escrito de contestación a la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, a saber, en fecha 05 de agosto de 2010.
En fecha 10 de agosto de 2010, la representación judicial demandante consignó escrito de alegatos rechazando la contestación de su contraparte.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, promoviendo sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas en fechas 21 y 29 de septiembre de 2010.
Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases, alegatoria y probatoria en la presente causa, y estando dentro de la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

- II -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.
Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.
Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego pronunciarse en relación a los aspectos fundamentales traídos a su conocimiento, tal es el caso de la perención de la instancia y las cuestiones previas contenidas en los numerales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada, y por último establecer si la acción de desalojo inquilinario intentada, resulta procedente en el presente caso.
En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la desocupación de un inmueble constituido por "Dos (02) locales comerciales identificados con los números 7 y 8, que forman parte del edificio Casa de Italia, Planta Baja, ubicado en la Calle La Industria, Parroquia La Candelaria, Jurisdicción del Municipio Libertador”, el cual fue dado en arrendamiento a la sociedad de comercio Centro de Belleza Estrella Del Mar, C.A., con motivo del incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato locativo, dejando de pagar los cánones de arrendamiento y las cuotas de condominio correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009; aunado al hecho que la arrendataria transfirió el contrato de arrendamiento, sin la previa autorización por escrito de la arrendadora, incumpliendo lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato de marras. Frente a ello, la parte accionada invocó la perención de la instancia y opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 2º y 3º del Código de Procedimiento Civil, esto el mismo día en que procedió a darse por citada. Luego, al contestar el fondo, ratificó la solicitud de perención de la instancia y las cuestiones previas opuestas, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta en su contra, por ser falso el incumplimiento alegado por la parte accionante. La parte actora solicitó se declare la extemporaneidad de los alegatos formulados por la demandada en fecha 03 de agosto de 2010.
En este sentido, cabe destacar que la Sala Constitucional en sentencia Nº 575, de fecha 01 agosto 2006, señaló lo que sigue:

“…Asimismo, en la sentencia transcrita anteriormente, ajustada a los principios constitucionales así como a los criterios jurisprudenciales asentados por este Alto Tribunal, y en resguardo de la uniformidad jurisprudencial, estableció que es ‘válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil’. Así, debe considerarse tempestiva la contestación anticipada a la demanda tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve…”.

Del precedente criterio jurisprudencial, el cual se acoge en el presente fallo, podemos inferir que la contestación anticipada de la demanda, es un acto válido en cualquier procedimiento, y por lo tanto, en el caso de marras, la contestación de la demanda efectuada por la representación judicial del accionado, se considera hecha de manera tempestiva, debido a que la conducta desplegada por el mismo lo que persigue es trabar la litis en el proceso, el cual de conformidad con el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, “…constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”. Así se establece.

- De la Perención de la Instancia -

Planteado como ha quedado el tema de la perención, se hace menester hacer referencia a la norma contenida en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil:

“Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento de las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:

1°) Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado...” (Resaltado nuestro)

Por su parte, la norma contenida en el artículo 269 ejusdem, establece lo que sigue:
“La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse de oficio por el Tribunal y la sentencia que la declare, en cualquiera de los casos del artículo 267, es apelable libremente”.

De las disposiciones precedentemente transcritas, este Juzgador observa que la perención se consuma una vez que se dan los supuestos establecidos taxativamente en la norma que prevé el artículo 267 ejusdem, antes citado.
Por su parte, el tratadista patrio Dr. Ricardo Henríquez La Roche, ha sostenido en este sentido que un proceso puede también extinguirse anormalmente, no por actos, sino por omisión de las partes, produciéndose la perención de la instancia, que no es más que la extinción del proceso que se produce por la no realización de actos de impulso procesal, y que constituye la regulación legal de la situación anómala en que cae el proceso al detenerse excesivamente. El instituto de la perención de la instancia se apoya en dos distintos motivos: por una parte, la presunta intención de las partes de abandonar el proceso, que se muestra en la omisión de todo acto de impulso; y, por la otra, el interés público de evitar la pendencia indefinida de los procesos por el peligro que esto conlleva para la seguridad jurídica. Después de un período de inactividad procesal prolongado, el Estado entiende liberar a sus propios Órganos de la necesidad de proveer las demandas y de todas las actividades derivadas de la existencia de una relación procesal.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 211 de fecha 21 de junio del año 2.000, expresó:

“...La regla general en materia de perención, expresa que el sólo transcurso del tiempo, sin que las partes hubiesen realizado actuaciones que demuestren su propósito de mantener el necesario impulso procesal, origina la perención y se verifica de derecho y puede declararse de oficio, como lo prevé el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil...”.

Es así como la misma Sala, en la sentencia Nº 156 de fecha 10 de agosto de 2000, estableció que:
“...La perención de la instancia es el efecto procesal extintivo del procedimiento, causado por la inactividad de las partes durante el plazo determinado en los ordinales del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Este instituto es, por tanto, de orden público, verificable de derecho y no renunciable por convenio entre las partes, y puede declararse aun de oficio por el tribunal, todo lo cual resalta su carácter imperativo...”

En el mismo sentido y más recientemente, la misma Sala en sentencia dictada en fecha 06 de julio del año 2.004, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez (Caso José Ramón Barco Vásquez), expresó lo siguiente:
“Las obligaciones a que se contrae el ordinal primero del artículo 267 aludido, son de dos órdenes; pero, ambas destinadas a lograr la citación del demandado.

En primer lugar, la que correspondía al pago de los conceptos en la elaboración de los recaudos de citación o compulsa del libelo, libramiento de boleta de citación y, las atinentes al pago del funcionario judicial Alguacil para la práctica de sus diligencias encaminadas a la obtención del acto de comunicación procesal de citación y que estaban previstas en el artículo 17, aparte I, numeral 1 y 2, y aparte II, numeral 1, respectivamente de la Ley de Arancel Judicial, que se materializaba mediante la liquidación de las respectivas planillas de los extintos derechos de arancel judicial normas que en atención al contenido y alcance de la disposición derogatoria única de la Constitución de 1999, perdieron vigencia por contrariar la garantía de la justicia gratuita que ella misma contempla en su artículo 26, por lo que dada su derogatoria no cuenta para los efectos de la perención breve; en segundo lugar, la urgente obligación lógica de suministrar por lo menos la dirección o lugar en el cual se encuentra la persona a citar, así como el transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje, cuando haya que cumplirse en lugares que disten más de quinientos metros de la sede del Tribunal, los cuales se cubren de diferente manera, pero, jamás mediante liquidación de recibos o planillas, pero que su incumplimiento a juicio de esta Sala generan efectos de perención.
(… omissis…)

Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece.

Estos nuevos argumentos doctrinarios como ya se indicó, no son aplicables al caso en estudio, pero sí para aquellos que se admitan a partir de la publicación de esta sentencia. De este modo bajo criterio imperante para el momento, la denuncia analizada debe ser declarada procedente. Así se decide. “(Destacado de la Sala)

Ahora bien, se hace necesario destacar que este Tribunal dio despacho en el año 2008 hasta el día 12 de diciembre, luego de lo cual se presentó la mudanza de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la nueva sede, ocurriendo en dicho período la paralización de las causas cursantes ante los mencionados Juzgados, iniciando labores jurisdiccionales nuevamente el 16 de Marzo de 2009. Ahora bien, en fecha 24 de ese mismo mes y año fue suspendida la entonces Juez de este Tribunal de Instancia, Dra. Elizabeth Breto, por lo que este Juzgado no dio despacho hasta el 18 de Junio de 2009, fecha en la cual tomó posesión del cargo quien suscribe el presente fallo.
Así entonces, de la revisión de las actas y de los lapsos procesales de la causa, así como de los días de despacho de este Tribunal, se observa que en la presente causa se dictó auto de admisión en fecha 08 de diciembre de 2008, y que los fotostatos necesarios para la expedición de la compulsa, fueron consignados por la representación judicial de la parte demandante en fecha 10 de diciembre de 2008. Seguidamente acaeció el traslado de los Tribunales de Primera Instancia y este Tribunal dio por primera vez despacho en el año 2009, el día 16 de Marzo y suspendidas hasta el 18 de Junio de ese año, y en fecha 22 de junio de 2009 la parte actora consignó diligencia solicitando el abocamiento del Juez que suscribe, y escrito de reforma libelar, siendo admitido en fecha 22 de julio de 2009. Los fotostatos necesarios para la expedición de la compulsa fueron consignados el día 28 de julio de 2009, y las expensas para gestionar la citación de la parte demandada fueron aportadas en fecha 10 de agosto del mismo año.
Por consiguiente, y por cuanto la situación antes descrita como consecuencia de la paralización de la causa por motivos de la mudanza antes señalada, se evidencia que no es imputable a la parte actora, razón por la cual se declara improcedente la solicitud de perención de la instancia. Así se decide.

- De las Cuestiones Previas, ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil -

Siendo que fueron opuestas las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, y la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, quien aquí sentencia pasa a decidir con arreglo a lo siguiente:
Respecto al alegato de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, debe indicar este Sentenciador que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es condición para que pueda proferirse sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta a que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro. Y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activas y pasivas de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.
Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente puede apreciarse lo siguiente: a) Corre inserto a los folios 12 al 15, copia simple de documento de compraventa que acredita la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil Corporación Anfra, S.A., protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 24 de agosto de 1.982, anotado bajo el N° 44, Tomo 27, Protocolo Primero; b) Corre inserto a los folios 08 al 11 del expediente, documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado por la sociedad de comercio Corporación Anfra, S.A., en su carácter de arrendadora, y la empresa Centro de Belleza Estrella de Mar, C.A., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2006, anotado bajo el Nº 61, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia.
Con relación a estos medios probatorios, que al no haber sido impugnados en la oportunidad procesal correspondiente, se aprecian y valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, quedando plenamente demostrado que la empresa Corporación Anfra, S.A., es propietaria y arrendadora del inmueble objeto del contrato accionado.
En este orden de ideas, observa quien decide, que en el presente caso existe una evidente relación de causalidad entre el ejercicio simultáneo de la acción de desalojo y la demandante, quien alegó ser propietaria del inmueble de autos, lo que en el presente caso no es un hecho controvertido, y ello constituye circunstancia suficiente que le confiere legitimidad activa para intentar la presente acción, que a juicio de este Sentenciador, basta para que se confiera a dicha persona la legitimatio ad causam, por lo que la instauración del proceso se ha verificado de manera correcta entre quien aparece como demandante frente al interés jurídico controvertido, lo que permite constatar que la sociedad mercantil Corporación Anfra, S.A., tiene, efectivamente, la cualidad e interés como sujeto activo de la pretensión, por lo que se hace improcedente la cuestión previa propuesta. Así se decide.
Respecto al alegato de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada de la parte actora (ordinal 3º), señaló la parte demandada que el mandato resultó insuficiente, ya que se representa a una persona, que no es la representante legal de la empresa propietaria del inmueble dado en arrendamiento. En virtud del análisis precedente, en el cual quedó establecido que la sociedad mercantil Corporación Anfra, S.A., tiene efectivamente la cualidad e interés como sujeto activo de la pretensión y siendo que las actuaciones verificadas por la abogada Mariela Martínez Blanco estuvieron ajustadas a tanto a derecho, como al mandato contenido en el instrumento poder, aportado en copia certificada, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 03 de noviembre de 2008, anotado bajo el N° 67, Tomo 155 de los respectivos libros, el cual se aprecia de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, este Tribunal debe declarar improcedente la cuestión previa alegada conforme al ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Del Mérito de la Controversia –

Fijado lo anterior, corresponde de seguidas analizar el fondo de lo debatido a los fines de verificar la procedencia de la causal de desalojo, invocada en el libelo de demanda, a saber, la prevista en el literal “a” del artículo 34, del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, para lo cual se pasa de inmediato a valorar los medios probatorios aportados al debate procesal.

Pruebas de la parte actora:

 Copia simple de documento de compraventa que acredita la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil Corporación Anfra, S.A., protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 24 de agosto de 1.982, anotado bajo el N° 44, Tomo 27, Protocolo Primero, cuyo mérito fue valorado en este capítulo.
 Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado por la sociedad de comercio Corporación Anfra, S.A., en su carácter de arrendadora, y la empresa Centro de Belleza Estrella de Mar, C.A., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2006, anotado bajo el Nº 61, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, cuyo mérito fue valorado en este capítulo.
 Copia simple de documentos privados cursantes a los folios 16 al 21 del expediente, los cuales se desechan del debate procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
 En la etapa probatoria, la parte actora promovió copia simple de estados de cuenta de CorpBanca, cursantes a los folios 150 al 158 del expediente, los cuales se desechan del debate procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de reproducciones de documentos privados y, así se acuerda.
 Promovió inspección judicial extra-litem evacuada por el Tribunal Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al inmueble de autos, en fecha 18 de marzo de 2009, a objeto de demostrar que en el inmueble funciona una empresa denominada “Centro de Medicina Integral y Estética Moderna 4942, C.A.”, con un aviso comercial con el nombre de “Spa Peluquería Ismenia el Mundo de la Belleza”. Este medio probatorio fue impugnado por la parte demanda, por tratarse de una inspección judicial evacuada por un Tribunal distinto, motivo por el cual se desecha del debate procesal, dada su ilegalidad.
 Copia certificada del documento constitutivo estatutario de la empresa “Centro de Medicina Integral y Estética Moderna 4942, C.A.”, a objeto de demostrar que dicha empresa estableció su domicilio en el inmueble de autos. Por cuanto dichas documentales no fueron objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, se aprecian y valoran de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
 Copia certificada del documento constitutivo estatutario de la empresa demandada Centro de Belleza Estrella de Mar, C.A. Por cuanto dichas documentales no fueron objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, se aprecian y valoran de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
 De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promovió Inspección Judicial a practicarse en el inmueble dado en arrendamiento, la cual fue evacuada por este Tribunal en fecha 01 de octubre de 2010, según acta levantada al efecto, y en la cual se dejó constancia que en el inmueble funciona una compañía denominada Unidad Médica de Imagenología y Diagnostico MAC 25, C.A. Dicha prueba es apreciada y valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Pruebas de la parte demandada:

• Documento privado contentivo de recibo de cobro cursante al folio 226, de fecha 23 de noviembre de 2006, por la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares sin Céntimos (Bs. 35.000.000,00), ahora Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00), el cual fue impugnado por la parte demandante en fecha 28 de septiembre de 2010, en virtud de lo cual se desecha del debate procesal, no siendo objeto de valoración alguna, en aplicación de los dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
 Planilla de depósito bancario, consignada en copia simple, efectuado a favor de la empresa Corporación Anfra, S.A., por la cantidad de Tres Mil Doscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 3.200,00), de la entidad bancaria CorpBanca, planilla de depósito identificada con el Nº 00849670, de fecha 05 de julio de 2008.
 Planilla de depósito bancario, consignada en copia simple, efectuado a favor de la empresa Corporación Anfra, S.A., por la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 4.800,00), de la entidad bancaria CorpBanca, planilla de depósito identificada con el Nº 96199792, de fecha 07 de octubre de 2008.
 Planilla de depósito bancario, consignada en copia simple, efectuado a favor de la empresa Corporación Anfra, S.A., por la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.600,00), de la entidad bancaria CorpBanca, planilla de depósito identificada con el Nº 9273667, de fecha 27 de octubre de 2008.
 Planilla de depósito bancario, consignada en copia simple, efectuado a favor de la empresa Corporación Anfra, S.A., por la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.600,00), de la entidad bancaria CorpBanca, planilla de depósito identificada con el Nº 06856793, de fecha 05 de diciembre de 2008.
 Planilla de depósito bancario, consignada en copia simple, efectuado a favor de la empresa Corporación Anfra, S.A., por la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.600,00), de la entidad bancaria CorpBanca, planilla de depósito identificada con el Nº 11091471, de fecha 05 de enero de 2009.
 Planilla de depósito bancario, consignada en copia simple, efectuado a favor de la empresa Corporación Anfra, S.A., por la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.600,00), de la entidad bancaria CorpBanca, planilla de depósito identificada con el Nº 06856805, de fecha 05 de febrero de 2009.
 Planilla de depósito bancario, consignada en copia simple, efectuado a favor de la empresa Corporación Anfra, S.A., por la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.600,00), de la entidad bancaria CorpBanca, planilla de depósito identificada con el Nº 12448929, de fecha 10 de marzo de 2009.

En lo que respecta a las planillas bancarias anteriormente indicadas, aún cuando la doctrina contenida en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de diciembre de 2005, considera que estas probanzas se asemejan a las tarjas escritas que deben valorarse conforme a la norma contenida en el artículo 1.383 del Código Civil, sin embargo, se observa que las mismas fueron impugnadas en su totalidad por la parte demandante, en fecha 28 de septiembre de 2010, y en virtud de ello deben desecharse del debate procesal. Así se decide.

 Promovió prueba de informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a la entidad financiera CorpBanca, a objeto de solicitar información del movimiento bancario de la cuenta Nº 01201651801066664966, a nombre de Corporación Anfra, S.A. Con relación a el referido medio probatorio, no se observa de autos la evacuación del mismo, motivo por el cual desconoce este Sentenciador los beneficios que dicha probanza hubiese aportado al presente juicio.

Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas aportadas al juicio, estima necesario quien aquí decide, destacar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa. En este sentido, establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”.

Así pues, tenemos que la transcrita causal de desalojo tiene su fundamento en la falta de pago de pensiones locativas, correspondientes a dos (02) mensualidades consecutivas. Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil establece:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Las disposiciones supra transcritas, preceptúan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe -por su parte- probar el pago o el hecho extintivo de la misma; de manera que quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.
En tal sentido, cabe destacar que la existencia de tal relación no fue negada en la oportunidad de la litis contestación por la representación judicial accionada; por lo que este Juzgador considera que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
Se permite este Sentenciador destacar que en el contrato en cuestión, las partes declararon lo siguiente:

“CLÁUSULA SEGUNDA - DURACIÓN DEL CONTRATO: El presente contrato de arrendamiento empezará a regir el Primero (1) de Julio del año dos mil seis (2006) y tendrá una duración de un (1) año; al finalizar el presente contrato se reunirán las partes para fijar de mutuo acuerdo, el tiempo y el nuevo canon de arrendamiento que regirá para los años siguientes, tomando en consideración el índice inflacionario decretado por el Banco Central de Venezuela.”

“CLÁUSULA QUINTA. NO - TRANSFERENCIADE ESTE CONTRATO: LA ARRENDATARIA, no podrá ceder, ni traspasar el presente contrato, ni ningún derecho, así como tampoco subarrendar total o parcialmente el inmueble objeto del mismo, sin haber obtenido previamente en cada caso la autorización por escrito (…).”

“CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA. SERVICIOS: (…) Así mismo, LA ARRENDADORA conviene con LA ARRENDATARIA que el pago de condominio será por cuenta de LA ARRENDATARIA (…).”

Así las cosas, puede apreciarse que de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo inquilinario que nos ocupa, resultó plenamente demostrado, tal y como fue analizado precedentemente en este fallo, la relación locativa que vincula a las partes que integran la litis, pactada mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2006, anotado bajo el Nº 61, Tomo 67; siendo que por voluntad de las partes, la relación contractual se indeterminó en el tiempo, toda vez que al vencimiento del lapso previsto en el contrato, y su prórroga, la arrendataria continuo ocupando el bien inmueble sin oposición de su arrendadora, de tal manera que la naturaleza del contrato que nos ocupa es la de un contrato de arrendamiento con las características propias de un contrato a tiempo indeterminado, conforme al cual resultan aplicables los presupuestos de procedencia previstos en la norma arriba trascrita. De modo que, correspondía a la demandada el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las obligaciones accionadas, especialmente, el hecho de estar solvente con el pago de las pensiones locativas, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda interpuesta en su contra.
Estudiadas como han sido suficientemente las actas procesales que integran este expediente, y tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, se aprecia que quedó demostrada en forma auténtica la falta de pago del canon correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, alegada por el demandante en el escrito libelar, fundamentada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de lo cual resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar procedente la demanda propuesta en todas sus partes. Así se decide.

- III -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de desalojo inquilinario, intentara la sociedad mercantil Corporación Anfra, S.A., en contra de la empresa Centro de Belleza Estrella Del Mar, C.A., ambas suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de desalojo inquilinario intentara la sociedad mercantil Corporación Anfra, S.A., en contra de la empresa Centro de Belleza Estrella Del Mar, C.A. En consecuencia, se ordena el desalojo del bien inmueble de autos constituido por "Dos (02) locales comerciales identificados con los números 7 y 8, que forman parte del edificio Casa de Italia, Planta Baja, ubicado en la Calle La Industria, Parroquia La Candelaria, Jurisdicción del Municipio Libertador”, libre de personas y bienes, en el mismo estado en que lo recibió.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada Centro de Belleza Estrella Del Mar, C.A., a pagar a la parte actora la cantidad de Veintidós Mil Cuatrocientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 22.400,00) por concepto de daños y perjuicios, conforme a los establecido en la Cláusula Décima Segunda del contrato locativo, calculados a razón de Un Mil Seiscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.600,00) mensuales, que equivalen a los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, correspondientes a los meses de: abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009; más los cánones de arrendamiento que se siguieron y sigan venciendo, hasta la entrega material del inmueble.
TERCERO: Se condena a la parte demandada Centro de Belleza Estrella Del Mar, C.A., a pagar a la parte actora la cantidad de Cinco Mil Noventa y Un Bolívares con Dieciocho Céntimos (Bs. 5.091,18), por concepto de pago de condominio adeudado, correspondiente a los meses de: abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009; más los meses que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.
CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas procesales a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legalmente establecido para ello, este Tribunal ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los Veinte (20) de Diciembre del año Dos Mil Doce (2012). AÑOS: 202º DE LA INDEPENDENCIA y 153º DE LA FEDERACION.
EL JUEZ,

Dr. ANGEL VARGAS RODRIGUEZ
LA SECRETARIA

Abg. SHIRLEY M. CARRIZALES

En esta misma fecha, siendo las 1:08 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Shirley M. Carrizales M.

Asunto: AH1B-V-2008-000082