TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte actora: Ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad número V- 631.833.
Representación judicial de la parte actora: Ciudadanos ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO y JOSÉ DOMINGO LÓPEZ VERA este último abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 153.930.-
Parte demandada: Ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad número V- 10.863.259.-
Representación judicial de la parte demandada: Ciudadano LUIS ALFREDO HERNÁNDEZ VALERA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 131.241.-
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
Expediente: Nº 13.913.-

-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Correspondió a este Juzgado Superior conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha cuatro (04) mayo de dos mil doce (2012), por el abogado LUIS ALFREDO HERNÁNDEZ VALERA, identificado anteriormente, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, en contra de la decisión pronunciada en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil doce (2012), por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA contra la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS; RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, condenando a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado, así como a pagar la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 110.159,63) correspondiente a la sumatoria de los cánones de arrendamiento insolutos y, condenó en costas a la parte demandada.
Se inició la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA contra la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, ambas anteriormente identificadas, mediante libelo de demanda presentado en fecha ocho (08) de diciembre de dos mil once (2011), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución respectiva.
Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la distribución efectuada, mediante auto de fecha dieciséis (16) de enero de dos mil doce (2012), previa consignación por parte de la actora de la documentación que la fundamentaba, se procedió a su admisión; y, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS para que en la oportunidad correspondiente diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha quince (15) de marzo de dos mil doce (2012), el ciudadano JUAN GARCÍA, alguacil de la Unidad de Alguacilazgo con sede en el edificio JOSE MARÍA VARGAS, de esta Circunscripción Judicial, consignó recibo de citación firmado por la parte demandada, y dejó constancia de haber dado cumplimiento a su misión.
El diecinueve (19) de marzo de dos mil doce (2012), compareció la parte demandada, consignó escrito de contestación al fondo de la demanda en el cual aceptó expresamente los hechos aludidos en el capitulo primero de su escrito y negó, rechazó y contradijo la demanda, intentada en su contra con base a los argumentos que más adelante se analizarán.
El día veintiuno (21) de marzo de dos mil doce (2012), compareció el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas las cuales fueron admitidas por el a quo, en auto de fecha veintiséis (26) del mismo mes y año.
El treinta (30) de marzo de dos mil doce (2012), compareció el apoderado judicial de la parte actora, y presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron también admitidas por el a quo, el tres (03) de abril de dos mil doce (2012).
En auto para mejor proveer declarado dieciocho (18) de abril de dos mil doce (2012), el Juzgado de la causa instó a la parte actora a consignar el documento de propiedad del bien inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretende.
En fecha veintiséis (26) de abril de dos mil doce (2012), el Juzgado Vigésimo Primero Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como ya se dijo, dictó sentencia a través de la cual declaró CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA contra la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS; RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, condenando; a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado, así como a pagar a la parte demandante la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 110.159,63), correspondiente a los meses insolutos; y, condenó en costas a la parte demandada.
Mediante diligencia del cuatro (04) de mayo de dos mil doce (2012), el apoderado judicial de la parte demandada, apeló dicha decisión, la cual fue oída en ambos efectos en auto del día ocho (08) de mayo de dos mil doce (2012). A tales efectos fue ordenada la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.
Recibida la causa por distribución en esta Alzada, en fecha dos (02) de julio de dos mil doce (2012), se le dio entrada; y, se fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
El día cuatro (04) de julio de dos mil doce (2012), el apoderado de la parte demandada consignó escrito de alegatos; y, posteriormente, en diligencia de fecha dieciséis (16) de julio de dos mil doce (2012), solicitó fuesen evacuadas las posiciones juradas promovidas en el escrito libelar; las cuales fueron acordadas por este Juzgado en auto del treinta (30) de julio de dos mil doce (2012); y librada la correspondiente boleta de citación a la parte actora.
En fecha tres (03) de agosto de dos mil doce (2012), el alguacil de este Tribunal consignó la boleta de citación librada a la parte actora dejando constancia de no haber podido notificarla.
En diligencia del día ocho (08) de agosto de dos mil doce (2012), el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó se dejara sin efecto las posiciones juradas promovidas.
El Tribunal para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA:
La parte actora ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, debidamente asistida por el abogado JOSÉ DOMINGO LÓPEZ VERA, al momento de interponer su acción, señaló en su libelo de demanda, lo siguiente:
Que había suscrito contrato de arrendamiento con la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, el cual había comenzado a regir en fecha veinte (20) de diciembre de dos mil seis (2006), debidamente notariado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el veintiuno (21) de junio de dos mil siete (2007), sobre un local comercial, distinguido con la letra y número P-20-B, situado en el Nivel 4 Plaza, del Centro Comercial El Valle, en la Avenida Intercomunal El Valle, Parroquia El Valle, Distrito Capital.
Que las partes habían convenido en la cláusula segunda del referido contrato, que el canon mensual de arrendamiento sería por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00), moneda vigente para la fecha, de celebración de contrato; equivalente hoy a la suma de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00), el cual la arrendataria se había obligado a pagar los treinta días de cada mes, con un plazo cinco (5) días del mes siguiente para cumplir con dicha obligación, así como que el canon sería aumentado cada año según el ajuste inflacionario y devaluación del bolívar, y que, de no haber acuerdo entre, las partes la arrendataria estaría en libertad de entregar el local comercial dado en arrendamiento.
Señaló igualmente que las partes habían establecido en la cláusula cuarta del contrato cuya resolución se pide, que el plazo de duración de mismo sería de cinco (5) años renovables; y que, en caso de un acuerdo entre las partes para seguir ocupando el local, se discutirían las condiciones para un nuevo contrato de arrendamiento, con treinta (30) días de anticipación a la finalización del contrato.
Que en la cláusula décima primera se había establecido que la falta de cumplimiento de una o más de las obligaciones allí pactadas sería causa suficiente para que la arrendadora exigiera la desocupación inmediata del local arrendado; y la arrendataria pagaría los daños y perjuicios causados por la falta de cumplimiento de una de las cláusulas contenidas en dicho contrato, inclusive los honorarios profesionales, y los gastos causados por cobro judiciales y extrajudiciales o cualquier gestión realizada por su incumplimiento.
Alegó asimismo que la citada arrendataria había dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil nueve (2009) a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) cada uno los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010) a razón de TRES MIL SETECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 3.731,62) cada uno; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de dos mil once (2011) a razón de CUATRO MIL TRESCIENTOS SIETE BOLÍVARES CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 4.307,29) cada uno; monto que ascendía a la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 110.159,63).
Que como conclusión aducían que estaban en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; que la arrendataria se encontraba en estado de insolvencia por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de dos mil nueve (2009) a razón de a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) cada uno; a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010) a razón de TRES MIL SETECIENTOS TREINTA Y UNO CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 3.731,62) cada uno; y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de dos mil once (2011) a razón de CUATRO MIL TRESCIENTOS SIETE BOLÍVARES CON VEINTINUEVE CENTIMOS (Bs. 4.307,29) cada uno; monto que ascendía a la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 110.159,63); y que el arrendador podía reclamar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento, en razón de la insolvencia de los cánones de arrendamiento como lo había establecido la cláusula Décimo Primera.
Que por tales motivos demandaba a la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, en su carácter de arrendataria para que conviniera o fuera condenada por el Tribunal, en lo siguiente:
1.- En la resolución del contrato de arrendamiento que había comenzado a regir el veinte (20) de diciembre de dos mil seis (2006); y, en consecuencia, la entrega del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo había recibido.
2.- En pagar por, vía subsidiaria como indemnización por el uso del inmueble arrendado la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTAS Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 110.159,63); monto de los cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente, desde julio de dos mil nueve (2009) hasta noviembre de dos mil once (2011), así como, los que se siguieran venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, según el ajuste inflacionario.
3.- Las costos y costas del proceso.
Fundamentó su demanda en los artículos 1167, 1264, 1592, del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliario; y la estimó en la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE CON SESENTA BOLÍVARES Y TRES CENTIMOS (Bs. 110.159,63).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, debidamente asistida por el abogado LUIS HERNÁNDEZ VALERA, alegó lo siguiente:
Que era cierto que en fecha veinte (20) de diciembre de dos mil seis (2006) habían celebrado contrato de arrendamiento determinado con la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, sobre el inmueble identificado en escrito libelar, el cual había quedado debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiuno (21) de junio de dos mil siete (2007).
Que también era cierto, como lo habían mencionaba en el libelo de demanda, que había dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de dos mil nueve (2009); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil once (2011); y, por último, el canon correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de dos mil doce (2012).
Que eso se podía deducir en vista que los pagos realizados a la demandante, los había efectuado de manera extraordinaria pagando en efectivo, ya que por la confianza que se tenían las partes no se reflejaban en ningún tipo de recibo de pago; y, en muchas ocasiones, al terminar e incluso sin haber terminado la fecha de pago, cancelaba de tres (3) a cuatro (4) meses consecutivos tal como se podía demostrar en los recibos de pago consignados por ella.
Señaló igualmente la demandada que entre los meses de mayo de dos mil siete (2007) hasta el mes de febrero de dos mil ocho (2008), había cancelado diez (10) meses, por adelantados, los cuales habían sido entregados al representante legal de la demandante, ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO; en efectivo, en el mes de mayo de dos mil siete (2007); ya que dicha ciudadana se encontraba de viaje y le había manifestado que necesitaba el dinero para un asunto familiar; y, que no le había entregado recibo alguno, porque el mismo debía ser emitido por la demandante quien no se encontraba presente.
Manifestó también la demandada que la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, había estado conforme, con el pago ya que no había alegado que su persona se encontraba insolvente en los referidos meses; como tampoco que en ningún momento le había participado ni por escrito ni tampoco de manera verbal, el aumento correspondiente al ajuste inflacionario indicado por el Banco Central de Venezuela en los años 2007, 2008, 2009, 2010 y 2011.
Que entre los meses de septiembre de dos mil ocho (2008) hasta el mes de marzo de dos mil nueve (2009), le había cancelado siete (7) meses, lo cuales habían sido entregados al representante legal de la demandante ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO.
Que entre los meses de julio de dos mil nueve (2009) hasta el mes de octubre de dos mil nueve (2009), le había cancelado cuatro (4) meses, los cuales le habían sido entregados en el mes de octubre de dos mil nueve (2009) al ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO.
Señala igualmente la parte actora que negaba, rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por la parte actora, en su contra, por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado.
Que no era cierto que la demandante le había participado ni por escrito ni en forma verbal el aumento correspondiente al ajuste inflacionario del año respectivo indicado por el Banco Central de Venezuela; y que, en vista de que no constaba en autos la existencia de acuerdo alguno entre las partes, ni tampoco la demandante había demostrado que dichas sumas correspondían a los índices inflacionarios, solicitaba fuera declarado por el Tribunal, teniéndose como canon de arrendamiento mensual la suma de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00).
Que por tal motivo negaba la indemnización que por daños y perjuicios, había mencionado la demandada, ya que, en ningún momento había especificado los mismos; y, en consecuencia, negaba el aumento de los cánones de arrendamientos correspondientes a los últimos tres (3) años: 2009, 2010 y 2011.
Que negaba, rechazaba y contradecía que la demandante pudiera solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto la misma en presencia de testigos, le había manifestado que ella le informaría cuando debían realizarle los pagos de los cánones de arrendamiento, era decir, que obviaría la forma prevista establecida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Señaló la demandada, que era por ello, que los pagos realizados por su persona no habían sido de manera consecutiva; ya que había confiado en la buena fe de la demandante, quien le había indicado cuándo le debía hacer entrega del dinero para el respectivo pago, lo cual se había mantenido de forma y en buena manera en la relación arrendataria-arrendadora, tal como se evidenciaba en los recibos de pago consignados en el expediente.
Que era de hacer notar que la demandante le había manifestado que acumulara los pagos de los cánones de arrendamiento y que ella le indicaría cuando se los debía entregar, sorprendiéndola posteriormente en su buena fe, al demandarla, debido a que siempre habían tenido una buena relación de cordialidad.
Que tomando en cuenta que entre los meses de julio al mes de octubre del año dos mil nueve (2009), se lo había entregado el pago de los cánones de arrendamientos directamente al ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO, representante legal de la demandante, ya que dicha demandante se encontraba de viaje; y, habiendo confiado en la buena fe de ambos ciudadanos, quienes no le habían entregado recibo alguno, con la excusa que debía emitirlo la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, la cual no se encontraba presente.
Que se había sorprendido en el mes de febrero de dos mil diez (2010) cuando intentó la demanda de resolución de contrato de arrendamiento en su contra, ante el Tribunal Décimo Tercero (13º) de Municipio con sede en los Cortijos, en la cual se había decretado la perención de la instancia, en esos momentos.
Solicitó fuera declarada sin lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento fundada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, intentada por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, contra su persona; fuera declarada sin lugar la medida de secuestro solicitada por la parte actora sobre el inmueble objeto de la demanda; se decretara sin lugar la estimación de la demanda por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 110.159,63), contemplada en ella, los pagos de los cánones de arrendamientos y los daños y perjuicios; tomando en cuenta que los montos establecidos no correspondían a la realidad; y que, fuera declarada la acumulación de pretensiones, por existir resolución y cumplimiento de contrato, por excluirse mutuamente; con expresa condenatoria en costas de la parte actora.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA ANTE ESTA ALZADA

El apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de alegatos presentado ante esta Alzada, expuso lo siguiente:
Que en fecha dieciséis (16) de enero de dos mil doce (2012), se había admitido la presente demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, contrato el cual, para el momento de la admisión ya se encontraba vencido, por tal motivo la acción que debía interponerse era la de cumplimiento de contrato de arrendamiento; y, no la de resolución de contrato, ya que dicha acción había vencido en fecha veinte (20) de diciembre de dos mil once (2011), tal como lo establecían las cláusulas cuarta y quinta del referido contrato.
Que era importante mencionar que en ningún momento se le había participado por escrito con treinta (30) días de anticipación, el deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual debía pasársele por escrito en fecha veinte (20) de noviembre de dos mil once (2011); y al no haberlo hecho así, se recondujo a contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de manera verbal.
Que había promovido la prueba de confesión, carga de absolver las posiciones juradas, a ser evacuadas en la persona de la actora, VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, quien bajo juramento estaba obligada a contestar las posiciones juradas, que debía formularle como parte contraria sobre los hechos pertinentes y tocantes en la causa; y, a los fines legales previstos en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, su representada, parte demandante, como parte solicitante de las posiciones juradas, estaba en su disposición a comparecer a absolverlas recíprocamente a la parte contraria.
Que de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, había promovido y solicitado evacuación de los instrumentos públicos, ya que fueron otorgados con las solemnidades requeridas en la ley, por un funcionario público competente, para acreditar algún hecho y la fecha en las que se habían producido.
Que dichas pruebas eran: 1.- Sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha veintiséis (26) de abril de dos mil doce (2012), marcada con la letra “A”. 2.- Demanda por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, marcada con la letra “B”. 3.- Promoción de las pruebas promovidas por la parte actora la cual tuvo lugar en fecha treinta (30) de marzo de dos mil doce (2012), marcada con la letra “C”. 4.- Documento público emitido por el economista JOSÉ HUERTA, a través de google venezuela (Internet), emitido por el Banco Central de Venezuela, en el mes de enero de dos mil doce (2012), marcado con la letra “D”. 5.- Jurisprudencia marcada con la letra “E”, contentiva de la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha cinco (05) de marzo de dos mil doce (2012). 6.- Original de documento de propiedad del inmueble, promovido fuera del lapso legal, en fecha veinte (20) de abril de dos mil doce (2012), a petición de la Juez de ese despacho, a través de un auto de mejor proveer, el cual debió ser promovido por la parte actora y no a solicitud de la referida Juez a quo, marcado con la letra “F”. 7.- Diligencia de fecha cuatro (04) de mayo de dos mil doce (2012), en el cual había colocado dicha denegación de justicia de la que había sido objeto en el momento de pedir el expediente, desconociendo los motivos, lo que le hacía presumir una parcialidad hacia la parte actora, diligencia en la cual había solicitado apelación de la sentencia y formulado la denegación de justicia, marcado con la letra “G”. 8.- Acto de mejor proveer de fecha dieciocho (18) de abril de dos mil doce (2012), marcado con la letra “H”. 9.- Jurisprudencia marcada con la letra “I”, de la sentencia del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha cuatro (04) de marzo de dos mil diez (2010), el cual era el mismo Tribunal que llevaba la presente causa.
Que era improcedente en derecho la evacuación de la promoción de las pruebas promovidas por la actora, la cual había tenido lugar en fecha treinta (30) de marzo de dos mil doce (2012), tomando en cuenta que la contestación de la demanda había tenido lugar el lunes diecinueve (19) de marzo de dos mil doce (2012), ya que, si bien era cierto, que debían ser admitidas dada su pertinencia y legalidad, no era menos cierto que su evacuación quedaría fuera del lapso lo que era inoficioso e inútil; y así solicitó fuera declarado; ya que la parte actora había promovido pero no había solicitado su evacuación.
Que era importante señalar que en ningún momento se había negado la falta de pago de los cánones de arrendamiento, pero sí el monto de los mismos, ya que no se habían tomado en cuenta los montos establecidos por el índice inflacionario de los años dos mil ocho (2008), dos mil nueve (2009), dos mil diez (2010) y dos mil once (2011), para poder determinar el monto el monto mensual a cancelar, por lo cual solicitaba se tuviera como monto el canon de arrendamiento inicial, era decir, la suma de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) por el uso del inmueble, por los daños y perjuicios, pero no por el canon mensual, que nunca se había establecido.
Que la parte actora había señalado que los recibos distinguidos en la contestación de la demanda marcados con las letras A, B, C, D, E y F nada probaban de lo debatido en el proceso, ya que los mismos correspondían a mensualidades anteriores a las accionadas, por lo que debían ser desechadas.
Que la parte actora no había probado que los cánones de arrendamientos se habían ajustado de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, por el contrario, constaba en autos que el canon original era de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00), ya que, en ningún momento las partes habían llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo, ya que cada vez que transcurría el año de la relación arrendaticia se debía actualizar el canon de arrendamiento mensual, de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por tal motivo se debía mantener el canon original, ya mencionado, por concepto del derecho al uso del inmueble por daños y perjuicios; tomando en cuenta que en el año dos mil ocho (2008) la inflación se había ubicado en 31,9%, era decir, que el aumento debía ser notificado por escrito; y cuyo monto, no podía ser mayor de DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 2.242,30).
Que su representada, en ningún momento había recibido notificación ni verbal ni por escrito del aumento de los cánones de arrendamiento, ya que, desde el año dos mil seis (2006) siempre se había mantenido el mismo monto, el cual había sido cancelado de manera puntual, hasta que la arrendadora, por intermedio de su apoderado, ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO, le notificara por escrito dicho monto, de acuerdo al índice inflacionario determinado por el Banco Central de Venezuela, tal como lo establecía la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento.
Que consignó jurisprudencia marcada con la letra “E”, de la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha cinco (05) de marzo de dos mil doce (2012), la cual había condenado a la parte demandada del otro local que conformaba el Fondo de Comercio, en el mismo lugar, y había condenado a la parte a pagar la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 47.600,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble desde el mes de julio de dos mil nueve (2009) hasta el mes de noviembre de dos mil once (2011), a razón de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) mensuales, jurisprudencia que acompañó en copias certificadas.
Que el contrato de arrendamiento, había sido una prueba promovida dentro del lapso legal pero no se había solicitado su evacuación, ya que se había presentado en el día noveno, es decir, el viernes treinta (30) de marzo de dos mil doce (2012), a pesar que la contestación había tenido lugar el lunes diecinueve (19) de marzo de dos mil doce (2012); es decir que había promovido dicha prueba en el décimo día, y se había emitido auto de fecha lunes tres (03) de abril de dos mil doce (2012), la cual fue admitida por parte del demandante.
Que los medios probatorios a utilizarse en el procedimiento breve, eran libres y para ello, regían las disposiciones generales sobre los medios de pruebas en el Código de Procedimiento Civil, en el Código Civil y en cualquier otra Ley de la República; en consecuencia serían medios de prueba válidamente en el procedimiento breve la confesión libre o provocada por posiciones juradas, el juramento decisorio, el juramento diferido de oficio, los documentos tanto públicos como privados, la experticia, la inspección judicial, los testigos, las reproducciones, copias o experimentos, las tarjas y cualquier otro medio probatorio del cual puedan valerse las partes siempre que no este prohibido por la Ley; y siempre que cumplieran con los requisitos legales requeridos para ser incorporados válidamente al proceso y que tuvieran todo su efecto.
Que el documento de propiedad del inmueble había sido una prueba promovida fuera del lapso legal, en fecha veinte (20) de abril de dos mil doce (2012), a petición de la Juez a quo, a través de un auto para mejor proveer, el cual debió ser promovido por la parte actora y no a solicitud de la Juez, documento marcado con la letra “F”; del cual no se le había dado acceso al expediente para saber que el demandante había consignado dicho documento, motivo por el cual no había podido tacharlo ni impugnarlo, ya que cada vez que solicitaba el expediente le manifestaban que se encontraba en etapa de decisión y ya ninguna de las partes podía diligenciar ni consignar ningún tipo de documento.
Que sorpresivamente el día cuatro (04) de mayo de dos mil doce (2012), cuando le permitieron el acceso al referido expediente, en la diligencia que consignó, colocó una denegación de justicia de la que había sido objeto en el momento de pedir el expediente, desconociendo los motivos, lo que le había hecho presumir una parcialidad hacia la parte actora.
Que era importante señalar que marcado con la letra “I”, se encontraba jurisprudencia de sentencia del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha cuatro (04) de marzo de dos mil diez (2010), el cual era el mismo Tribunal que llevaba la causa.
Que de las copias de los recibos de pagos identificados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E” Y “F” de fechas veintiséis (26) de abril de dos mil siete (2007), cuatro (04) de junio de dos mil ocho (2008), veintidós (22) de julio de dos mil ocho (2008), veintisiete (27) de octubre de dos mil ocho (2008), once (11) de mayo de dos mil nueve (2009); y ocho (08) de octubre de dos mil nueve (2009), se podía evidenciar que los mismos no correspondían a los meses adeudados, por tal motivo se desechaban con fundamento en la norma mencionada en concordancia con el artículo 509 eiusdem.
Que a pesar de que el actor en el punto tercero de su escrito de promoción de pruebas establecía que debían ser desechados los recibos señalados en la contestación de la demanda marcados con las letras A, B, C, D, E y F, ya que los mismos nada probaban; como de igual forma la Juez también señalaba que quedaban desechadas, ya que carecían de todo valor probatorio, así pedía fuera declarado por esta Superioridad.
Que en cuanto a la copia del poder general otorgado por la actora al ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO, instrumento público ya que había sido debidamente notariado, no emanado de un tercero por lo que debía ser impugnado o tachado por la parte actora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, no desechado por el Tribunal, ya que no se ajustaba a derecho tal decisión.
Que dicho poder general había sido promovido para demostrar que el antes mencionado ciudadano era quien aparecía como quien firmaba los recibos de pago, por parte de la actora, eran instrumentos públicos y no privados, por lo cual no se ajustaba a derecho tal decisión, ya que dicho poder había sido autenticado, marcado con la letra “G”.
Que había negado, rechazado y contradicho la demanda, por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda; que en efecto no era cierto que la demandante en ningún momento le había participado el aumento de los cánones de arrendamiento correspondientes al ajuste inflacionario, y en vista que no constaba en autos la existencia de acuerdo alguno entre las partes, ni tampoco había demostrado la parte demandante que dichas sumas de dinero correspondían a los referidos índices de inflación, por lo cual se debía tener como canon de arrendamiento la suma de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) mensuales, el cual era el canon inicial del contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
Que su representada en ningún momento se había negado a pagar los cánones de arrendamientos, situación en la cual, aprovechándose la actora de la buena fe de la demandada, en enero de dos mil diez (2010) introdujo la demanda ante el Tribunal de Municipio en Los Cortijos; manteniéndose siempre solvente con el pago de los cánones de arrendamientos en el año dos mil diez (2010), pero por la buena cordialidad existente entre las partes no se entregaron recibos de pago, ya que quien los cobraba era el ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO, quien estaba autorizado por la propietaria del local a través de un poder general para realizar dichos cobros.
Finalmente solicitó fuera declarada sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, incoado por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, en contra de su representada LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS.
Que su mandante estaba consciente en pagar la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 47.600,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble desde el mes de julio de dos mil nueve (2009), hasta el mes de noviembre de dos mil once (2011), a razón de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) mensuales, pero no el monto establecido en la demanda por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 110.159,63), el cual no se ajustaba a la realidad.
Que solicitaba un lapso prudencial para la entrega del local en un lapso de tres (3) meses tomando en cuenta que dicho local comercial, por tratarse de una licorería, requería el desmontaje de cavas refrigeradoras, neveras, entre otros trabajos que requerian técnicos especializados para su traslado; solicitó fuese condenada la actora al pago de costas y costos procesales; y por último pedía se declarase con lugar la apelación de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
-IV-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el siguiente punto previo que se indican a continuación.
DE LA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES
Se observa igualmente que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda alegó lo siguiente:
“…Ahora bien, “LA ARRENDADORA” nombra posteriormente que la citada “ARRENDATARIA”, ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; desde el mes de enero hasta el mes de diciembre de 2009; desde el mes de enero hasta el mes de diciembre de 2010 y desde el mes de enero hasta el mes de noviembre de 2011.
COMENTARIOS: Nuestra doctrina venezolana, ha establecido en los casos de Resolución de Contrato por falta de pago, no es procedente la pretensión por el cobro del canon que constituyen el incumplimiento y que en este caso La Demandante, sólo debió pretender es el cobro por los daños y perjuicios por el uso del inmueble, el cual debía ser el mismo monto establecido en el primer canon de arrendamientos es decir de UN MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.700,oo). Hay que recordar que la obligación del pago del canon de arrendamiento mensual, constituye una “Obligación Contractual”, la cual se logra judicialmente es por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, que excluye la “ RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, aquí solicitada por la parte Demandante; ya que en ningún momento se le cercena el derecho al cobro de arrendador, sin embargo se canaliza para ser ejercida bajo la figura de la indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble.
Ahora bien ciudadano (a) Juez, en la Conclusiones que presenta la parte Demandante, establece en el Punto 2:
“Que la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia por falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a…”.
Y también establece en el Punto 3:
“Que el arrendador puede reclamar judicialmente la Resolución del Contrato de Arrendamiento, en razón de la insolvencia de los cánones de arrendamiento como lo establece la Cláusula Décimo Primera”.
COMENTARIOS: En nuestro Código Civil, en el Artículo 1167, la cual es una norma de carácter general en materia contractual, otorga el derecho al Contratante para proponer la pretensión de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO” o la de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, a su elección, conjuntamente con la de daños y perjuicios en ambos casos, cuando está presente el incumplimiento de la otra parte el Demandante no puede ejercer simultáneamente ambas pretensiones, Resolución y Cumplimiento, por excluirse mutuamente, por tal motivo en virtud a los fundamentos de hechos y de derecho , antes citados, es por lo que solicito la Acumulación de pretensiones, de conformidad con el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que las mismas se excluyen mutuamente, ya que son contrarias entre sí”.

En relación a dicha solicitud el Juzgado de la causa, al momento de dictar su fallo, señaló:
“…La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo que la demandante solicitara la Resolución de Contrato de Arrendamiento y que en la oportunidad procesal correspondiente promovería testigos para desvirtuar sus dichos.
A tal oposición señalo el actor que lo alegado por la demandante referente al motivo de la demanda y a la acumulación de las pretensiones, alega que no existe tal acumulación por cuanto la acción principal es la Resolución de Contrato y de manera subsidiaria solicitó el pago como indemnización por el uso del inmueble, lo cual no se encuadra con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Vistas las legaciones de las partes el Tribunal para resolver observa:
Se hace necesario copiar textualmente lo establecido en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y consignado a los autos desde el folio 6 al 9, el cual es del tenor siguiente:
CLAUSULA CUARTA.
“…El plazo de duración del presente contrato será de cinco (5) años renovables. En caso de un acuerdo para seguir ocupando el local, se discutirán las condiciones para un nuevo contrato de arrendamiento, por lo menos con treinta días de anticipación a la finalización del presente contrato…”.
CLAUSULA QUINTA.
“…El presente contrato de Arrendamiento empezará a regir el día veinte (20) de Diciembre de 2006 el cual concluirá el veinte (20) de Diciembre de 2011…”
AHORA BIEN, EL ARTÍCULO 1.167 DEL CÓDIGO CIVIL, DISPONE LO SIGUIENTE:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
Del análisis de la norma legal ut supra transcrita se desprende que nuestro legislador se refiere de manera amplia a todos los contratos bilaterales, pudiendo solicitarse, como principio general, judicialmente la ejecución o la resolución de éstos en caso de incumplimiento de una de las partes, acciones éstas por supuesto alternativas a elección del demandante; no obstante del análisis del contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento parcialmente transcrita, al aplicarla al presente caso, se infiere que ésta encuadra en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en virtud que al momento de la interposición de la demanda, el contrato de arrendamiento no se encontraba vencido, por lo tanto no está excluido de la acción resolutoria, es decir, se podrá pedir la resolución de un contrato bilateral verbal o por escrito a tiempo determinado cuando se encuentre vigente el mismo, aplicándose con preferencia al respecto las disposiciones de este instrumento legal; razón por la cual en virtud que en el presente proceso se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado conforme a lo anteriormente señalado, se hace necesario desechar el pedimento efectuado por la parte demandada por no encontrarse ajustada a derecho. ASI SE DECIDE.

Ante ello, el Tribunal observa:
La Doctrina ha venido estableciendo en relación a la inepta acumulación contemplada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que el instituto de la acumulación pretende evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas; así tampoco pueden juntarse varias pretensiones en una misma demanda si deben ser deducidas según procedimientos incompatibles.
Del texto legal procesal que establece la figura de la inepta acumulación inicial de pretensiones, (artículo 78 del C.P.C), pueden señalarse los supuestos de esa institución a saber: 1) Pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, 2) Pretensiones que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; y, 3) Pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.
Se observa, que la parte demandante, ha planteado la demanda de Resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en lo establecido en los artículos 1167, 1264, 1592 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señala el artículo 1167 el Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Se desprende, de la norma ante transcrita que la acción de Resolución de contrato, se origina por la falta de ejecución de algunas de las partes de su obligación.
Ahora bien, en la presente causa, la parte actora demandó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en razón de la insolvencia de los cánones de arrendamiento, de acuerdo con la cláusula décima primera del referido contrato la cual establece que la falta de cumplimiento de una más obligaciones serían causa suficiente para que la arrendadora exigiera la desocupación inmediata del local arrendado y que la arrendataria pagaría los daños y perjuicios causados por la falta de cumplimiento; demandados también por vía subsidiaria, como indemnización por el uso del inmueble arrendado los cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente derivados del contrato de arrendamiento, en la cual lógicamente la parte actora debe solicitar el pago de dichos cánones de arrendamientos dejados de pagar, sin que esto signifique en nada una inepta acumulación de acciones.
Vale la pena destacar, que no observa esta Sentenciadora que en este caso se encuentren presentes ninguno de los supuestos a que se contrae el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, arriba comentado, toda vez que las acciones, no se excluyen ni son contrarias entre sí; ambas corresponden por la materia al conocimiento del mismo Tribunal; y por último, sus procedimientos son compatibles.
En vista de lo anterior, la existencia de una inepta acumulación de acciones en el proceso, invocada por la parte demandada en su escrito de contestación, es improcedente. Así se decide.
-V-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Resuelto el punto previo indicado anteriormente; y circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes indicados, pasa esta Sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido y lo hace en los siguientes términos:
El Juzgado de la causa, en su fallo, estableció lo siguiente:
“…Con respecto a lo alegado por la parte demandada referente a la acumulación de las pretensiones, se señala lo siguiente:
Establecido lo anterior, considera esta Juzgadora menester citar en este estado el análisis explanado por el doctrinario patrio José Melich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, (págs. 52 y 53), lo relativo al contrato de arrendamiento en cuanto a su ejecución y a si le resulta al mismo aplicable o no en razón de ello, la acción resolutoria:
“Frente a esta categoría se distingue otro grupo de contratos llamados de ejecución continuada o tracto sucesivo, en los cuales el contrato sólo logra el efecto perseguido con su celebración mediante la “duración” de la ejecución de las prestaciones. Esta particularidad de distribuirse la ejecución del contrato “en el tiempo” no es algo accidental, sino que por el contrario, es el medio mismo de satisfacer la necesidad que indujo a las partes a contratar. Este género de contrato comporta o ejecución sin interrupción o ejecuciones periódicas. Ejemplos: el contrato de trabajo, el arrendamiento, la sociedad, la cuenta corriente. (Omissis) Las principales consecuencias prácticas de esta disposición son, entre otras, las siguientes: Se ha pretendido que a los contratos de tracto sucesivo no puede aplicárseles el principio del efecto retroactivo de la acción resolutoria, sino que por el contrario la resolución obra en ellos ex nunc (desde ahora), de modo que la ejecución ya realizada o las prestaciones ya efectuadas persisten como algo definitivo e irrevocable. Esta irretroactividad se debe a que cada acto de ejecución es autónomo. En cambio, en los contratos de ejecución instantánea la acción resolutoria opera ex tunc (desde entonces) y las cosas deben reponerse al estado anterior a la celebración del contrato”.
Analizadas las alegaciones formuladas por las partes así como las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal observa que la parte demandada no produjo prueba fehaciente de sus afirmaciones de hechos formuladas por lo tanto se hace aplicable la norma contenida en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil; lo que trae como consecuencia que este Tribunal considere que lo alegado por la parte actora debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado, como en efecto, se declara.-
La demandante pide la resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en las cláusulas contractuales y en las normas legales indicadas en el planteamiento de la litis desarrollado en el cuerpo de este fallo, por lo que se hace aplicable las disposiciones del Código Civil que se transcriben a continuación:
Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes...omissis...”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.
Articulo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:....omissis... 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Cabe destacar, lo siguiente: “El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes”. (HENRY DE PAGE, “TRAITE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE” - Tomo II - Nº 467 - p. 434).
En este orden de ideas se tiene entonces, que al considerarse al demandado insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses señalados en el libelo de la demanda, en los términos convenidos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, incumplió dicha disposición contractual y una de sus obligaciones principales preceptuada en el ordinal 2º del artículo 1.592 eiusdem. Así se decide.-
La parte actora cumplió con la carga que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil al demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y en consecuencia, la obligación que contrajo la parte demandada de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, siendo que ésta no demostró en modo alguno el pago ni ningún hecho extintivo de esa obligación; por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandada incurrió en la causal de la resolución del contrato de arrendamiento demandada por la actora, lo que trae como consecuencia, que este pedimento deba prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.-
En el caso subjudice la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado ha sido originada por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento a que se obligó el arrendatario demandado en la cláusula segunda del contrato, así como por el evidente incumplimiento de numerosas cláusulas del mismo, sobre el inmueble objeto del contrato; por lo tanto, se subsume al supuesto de hecho previsto en la norma transcrita, trayendo como consecuencia que esta petición de la demandante deba prosperar en derecho y como consecuencia de lo anterior de conformidad con el articulo 1167 del Código Civil se declara RESUELTO el contrato de marras. Así se decide.-
Cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así debe ser declarada como en efecto se declara. Así se decide.-
- I V –
DISPOSITIVA
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA contra la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS.
SEGUNDO: Se declara RESUELTO el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado por las partes en litigio, el cual fuera autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21/06/2007, número 11, Tomo 31, el cual corre inserto a los folios desde el seis (6) al nueve (9) del presente expediente; sobre un inmueble constituido por: un local comercial distinguido con la letra y numero P-20-B situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, en la Avenida Intercomunal del Valle; y, como consecuencia de lo anterior, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
i) Entregar a la parte actora el inmueble arrendado; un local comercial distinguido con la letra y número P-20-B situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, en la Avenida Intercomunal del Valle totalmente libre de bienes y personas, en el mismo estado de conservación y aseo en las que le fuera entregado.
ii) Pagar a la parte demandante la cantidad CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 110.159,63) correspondientes a la sumatoria de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, a razón de Tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) cada uno; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2010 a razón de Tres Mil Setecientos Treinta y Uno con 62/100 (Bs. 3.731,62), cada uno; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre de 2011, a razón de Cuatro Mil Trescientos Siete con 28/100 (Bs. 4.307,29) cada uno por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, según el ajuste inflacionario correspondiente que determine el Banco Central de Venezuela para el año respectivo monto este que habrá de ser calculado mediante experticia complementaria del fallo.
TERCERO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada por haber vencimiento total en el presente proceso, tal como lo exige el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Ante ello, el Tribunal observa:
El artículo 1.354 del Código Civil, establece:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.
En ese sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar tales circunstancias, la actora trajo al proceso, las siguientes pruebas:
1.- Copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, y la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, en fecha veintiuno (21) de junio de dos mil siete (2007), autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 11, Tomo 31, sobre un inmueble destinado a local comercial identificado con la letra y número P-20- B, situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, avenida Intercomunal El Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los efectos de demostrar la existencia de la relación arrendaticia.
La referida copia simple acompañada por la parte actora al libelo de demanda, no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda, sino al contrario, la celebración de dicho contrato forma parte de los hechos admitidos en el capítulo respectivo; y como quiera que se trata de la copia simple de un documento público, este Tribunal las tiene como fidedigna; conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le atribuye valor probatorio de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; y, lo considera suficiente para demostrar la existencia de la relación arrendaticia. Así se decide.
Abierto el lapso probatorio la parte actora promovió:
a.- La confesión de la parte demandada en relación a la existencia de la relación contractual entre las partes y en cuanto a que debía todos y cada uno de los cánones de arrendamientos demandados.
b.- Documento de compra venta suscritos por la sociedad mercantil PROMOTORA ESCALA 40, C.A., y la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, registrado ante la Oficina Subalterna Cuarto Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil cuatro (2004); bajo el Nº 12, Tomo 19, protocolo primero, a los efectos de demostrar su derecho de propiedad.
El referido medio probatorio es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por funcionario capaz de otorgarles fe pública; y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto el mismo no fue tachado de falso, sino que su existencia fue plenamente aceptada y reconocida por la parte demandada, este Juzgado Superior, les atribuye pleno valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y lo considera demostrativo del derecho de propiedad que tiene la parte demandante. Así se decide
Por otra parte se aprecia, que la parte demandada, junto a su escrito de contestación de la demanda, promovió las siguientes pruebas:
1.- Copias simples de Recibos de Pagos emitidos por VICTORIA ZAMBRANO a LICORES CANTAGRILLERA C.A., de fecha veintiséis (26) de Abril de dos mil siete (2007) por un monto SEIS MILLONES OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.800,000,00), moneda vigente para la fecha de su emisión hoy, equivalente a la suma SEIS MIL OCHOCIENTOS (Bs. 6.800,oo); correspondiente al pago del alquiler de los meses enero, febrero, marzo y abril del dos mil siete (2007); de fecha cuatro (04) de Junio de dos mil ocho (2008) por un monto de CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 4.590,00), correspondiente al pago de alquiler de los meses de marzo y abril del dos mil ocho (2008); de fecha veintidós (22) de Julio de dos mil ocho (2008), por un monto CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 4.590,00), correspondiente al pago del alquiler de los meses de mayo y junio de dos mil ocho (2008); de fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil ocho (2008), por un monto de CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 4.590,00), correspondiente al pago de alquiler de los meses de julio y agosto de dos mil ocho (2008); a los efectos de demostrar que los cánones de arrendamientos no eran cancelados de manera consecutiva, en virtud de la propuesta verbal realizada por representante judicial de la parte actora ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO.
En lo que a estas copias se refiere, que no son otra cosa que reproducciones mecánicas de instrumentos privados, este Tribunal no les atribuye valor probatorio; y, las desecha del proceso, toda vez que no son de las previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2.- Copia simple de facturas Nros, 0251 y 0252, emitidas por VICTORIA ZAMBRANO a nombre de la ciudadana LISBETH CASTILLO BURGOS, de fecha once (11) de mayo del dos mil ocho (2008), por un monto de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo) correspondiente al pago del mes de abril de dos mil nueve (2009); y, de fecha ocho (08) de octubre de dos mil nueve (2009), por un monto de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo), correspondiente a los meses de mayo y junio de dos mil nueve (2009), a los efectos de demostrar que los cánones de arrendamientos no eran cancelados de manera consecutivas, en virtud de la propuesta verbal realizada por representante judicial de la parte actora ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO.
En lo que a estas copias se refiere, que no son otra cosa que reproducciones mecánicas de instrumentos privados, este Tribunal no les atribuye valor probatorio; y, las desecha del proceso, toda vez que no son de las previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3.- Copia simple de documento poder, otorgado por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, al ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO; autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésimo Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 47, tomo 56, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil cuatro (2004), a los efectos de demostrar que el ciudadano mencionado estaba autorizado por la demandante para firmar en su nombre las facturas y recibir el dinero de los cánones de arrendamientos.
La referida copia simple acompañada por la parte demandada junto a su escrito de contestación a la demanda no fue impugnada por la parte actora; y como quiera que se trata de la copia simple de un documento público, este Tribunal las tiene como fidedigna de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; lo considera demostrativa solo en cuanto al hecho que se refiere que la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO L`OPENZA, otorgó poder general al ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO. Así se decide.
Abierto el lapso probatorio la parte demandada promovió, las siguientes pruebas:
1.- Testimoniales de los ciudadanos NORLYS ZABALETA y OSWALDO MARTINEZ TORRES, a los efectos de demostrar que los cánones de arrendamientos no eran cancelados de manera consecutiva, en virtud de la propuesta verbal del poderdante de la demandante ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO; observa este Tribunal que a pesar que dicho medio probatorio fue admitido por el Juzgado de la causa, no consta en autos la evacuación de dichos testimoniales, por lo que este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
2.- Reprodujo el mérito favorables de los autos contenidos en los recibos de pagos, las facturas y el poder otorgado por la demandante al abogado ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO.
3.- Igualmente promovió posiciones juradas de conformidad con lo establecido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, observa este Tribunal que a pesar que dicho medio probatorio fue admitido por el a-quo no consta en autos la evacuación del mismo, por lo que este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
Sobre la base de ello, tenemos:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, y mediante un precio determinado que esta última se obliga a pagar aquella, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil.
En el presente caso, se observa que la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, señaló:
“…Ahora bien ciudadano (a) Juez, en este caso con relación al Contrato de arrendamiento a tiempo Determinado ya descrito anteriormente, en las siguientes cláusulas:
Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento: “El plazo de duración del presente contrato será de cinco (5) años renovables. En caso de un acuerdo para seguir ocupando el local, se discutirán las mismas condiciones para un nuevo contrato de arrendamiento, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la finalización del presente contrato”.
COMENTARIOS: En este caso en particular, no consta en ningún tipo de documento, un escrito donde señale la Arrendadora, su deseo de no continuar con el contrato, con el Local dado en arrendamiento, ya que el mismo se venció en fecha veinte (20) de diciembre de 2011, por lo cual al no ser notificada se recondujo, esto de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil venezolano vigente, el cual establece lo siguiente: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Es decir, se convierte en un arrendamiento verbal a tiempo indeterminado”.

En este sentido, se observa que, la tácita reconducción, es la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arrendamiento.
Señalan los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 1600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo….”.
“Artículo 1614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la cosa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, sí el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuando o en que momento concluirá de modo preciso la duración.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el presente caso, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción.
En este orden de ideas, observa este Tribunal que las partes en el contrato de arrendamiento, ya valorado en el cuerpo de este fallo, en las cláusula cuarta y quinta establecieron lo siguiente: “…CUARTA: El plazo de duración del presente contrato será de cinco (5) años renovables. En caso de un acuerdo para seguir ocupando el local, se discutirán las condiciones para un nuevo contrato de arrendamiento, por lo menos con treinta días de anticipación a la finalización del presente contrato. QUINTA: el presente contrato de Arrendamiento empezará a regir el día veinte (20) de Diciembre de 2006 el cual concluirá el veinte (20) de Diciembre de 2011…”
De la redacción de la cláusula anteriormente transcrita se puede evidenciar que en la cláusula cuarta las partes se establecieron el plazo de duración del contrato; y, en la cláusula quinta, lo concerniente al momento a partir del cual comenzaría a regir y concluiría el contrato de arrendamiento.
Bajo esta premisa, observa esta Sentenciadora que habiéndose establecido como periodo de duración del contrato cinco (5) años; habiendo comenzado éste a regir, el nacimiento de la relación arrendaticia a partir del día veinte (20) de diciembre de dos mil seis (2006); y, habiendo concluido el veinte (20) de diciembre de dos mil once (2011), para la fecha en que la parte demandante interpuso su demanda, el ocho (08) de diciembre de dos mil once (2011), no había vencido todavía la relación arrendaticia, por lo que si bien es cierto, que la parte demandada siguió ocupando el inmueble, no es menos cierto, que dicha ocupación se realizó sin la anuencia de la arrendadora, ya que la misma intentó la acción que le otorga la ley, por resolución de contrato, antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, razón por la cual resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar que la relación contractual existente entre las partes deriva de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.
Se observa además, que la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda, concretamente en el capítulo segundo denominado de los hechos negados, alegó como defensa lo siguiente:
“Niego, rechazo y contradigo, en todas y cada una de sus partes, tanto en lo hechos como en el derecho, la demanda intentada por la parte actora, identificada en autos, en mi contra por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda.-En efecto, no es cierto que la ciudadana: VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, identificado ut supra, en ningún momento me participó ni por escrito ni tampoco de manera verbal el aumento correspondiente al ajuste inflacionario del año respectivo indicado por el Banco Central de Venezuela, y en vista de que no consta en autos la existencia de acuerdo alguno entre las partes, tampoco “la Demandante”, demostró que esas sumas corresponden a esos índices de inflación, por lo que pido a este digno Tribunal que así se declare, por lo que se debe tener como canon de arrendamiento mensual la suma de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00), por tal motivo también niego la indemnización por daños y perjuicios a que hace mención “La Demandante”; ya que en ningún momento especificó detalladamente los mismos y en consecuencia niego el aumento de los cánones de arrendamientos correspondiente a los últimos tres (3) años: 2009, 2010 y 2011, respectivamente, de la siguiente manera: AÑO 2009: en TRES MIL BOLÍVARES (3.000,00), comprendidos desde el mes de julio de 2009 al mes de diciembre de 2009; AÑO 2010: EN TRES MIL SETECIENTOS TREINTA Y UNO CON 62/100 (Bs. 3.731,62); comprendidos desde el mes de enero de 2010 al mes de diciembre de 2010; AÑO 2011: en CUATRO MIL TRESCIENTOS SIETE BOLÍVARES (Bs. 4.307,00) comprendidos desde el mes de enero 2011 al mes de noviembre 2011”

Asimismo, se aprecia que en el contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado entre las partes, en fecha veintiuno (21) de junio de dos mil siete (2007), autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 11, Tomo 31, sobre un inmueble destinado a local comercial identificado con la letra y número P-20- B, situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, avenida Intercomunal El Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, al cual este Juzgado Superior, le atribuyó pleno valor probatorio por las razones expuestas en esta decisión, que en lo que se refiere al canon de arrendamiento y a su aumento, se estableció en la cláusula segunda, textualmente, lo siguiente:
“…SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento es por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00), que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar con puntualidad los treinta de cada mes concediéndosele un plazo de los primeros cinco (5) días del mes siguiente para cumplir con esa obligación; el canon de arrendamiento se aumentará cada año según el ajuste inflacionario y devaluación del bolívar que determine el Banco Central de Venezuela, de no haber acuerdo entre las partes LA ARRENDATARIA esta en libertad de entregar el local comercial dado en arrendamiento…”.

De la cláusula segunda antes transcrita del contrato de arrendamiento, expresamente reconocido por la parte demandada, se aprecia que quedó convenido y fue la voluntad de los contratantes al celebrar el contrato, que el aumento del canon de arrendamiento se realizaría cada año de acuerdo al ajuste infraccionario y devaluación del bolívar que determinara el Banco Central de Venezuela, razón por la cual, esta sola prueba es suficiente para declarar improcedente la pretensión de la demandada, en cuanto a que en ningún momento le fue participado ni por escrito ni tampoco de manera verbal el aumento correspondiente al ajuste inflacionario del año respectivo indicado por el Banco Central de Venezuela. Así se decide.
Ahora bien, aprecia esta Juzgadora que el artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que “los contratos tiene fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”, este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato.
En el presente caso la parte actora demanda la Resolución de un contrato de arrendamiento, para lo cual invocó el incumplimiento de la parte demandada, consistente en la falta de pago mensualidades por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de dos mil nueve (2009), ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de dos mil diez (2010); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE de dos mil once (2011).
En los contratos por lo general basta el libre consentimiento legalmente expreso para que las partes se encuentren vinculadas por el contrato y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen.
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de Ley entre las partes, esto significa que es de obligatorio cumplimiento ésta, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento; y en las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia.
En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, es decir, el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el artículo 1264 que reza: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterio subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
En este caso concreto, del análisis probatorio realizado por este Juzgado Superior, se observa que la parte demandada para justificar su incumplimiento se fundamento en que los pagos se efectuaban de manera extraordinaria en efectivo por la confianza; y que los mismos no se reflejaban en ningún tipo de recibos de pago; y en muchas ocasiones al terminar e incluso sin terminar la fecha de pago, cancelaba de tres a cuatro meses consecutivos, sin embargo admite no haber pagado los cánones de arrendamiento demandados; es decir, admite su insolvencia.
En ese sentido, a criterio de quien aquí decide, tal manifestación demuestra que la parte demandada dejo de cumplir con las obligaciones que asumió, en el referido contrato, entre las cuales, la principal de ellas viene dada por la obligación de pagar los cánones de arrendamientos del local, los cuales no fueron acreditados como pagados por la parte demandada. Así se declara.
En vista de lo anterior, demostrada como quedó la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado que da inicio a estas actuaciones; y como quiera que no quedó probado en el expediente hecho alguno que pudiera liberarlo de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como insolutos, la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento que da inicio a estas actuaciones, debe prosperar, a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil; y, en consecuencia, debe declararse Resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, y la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, en fecha veintiuno (21) de junio de dos mil siete (2007), autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 11, Tomo 31, sobre un inmueble destinado a local comercial identificado con la letra y número P-20- B, situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, avenida Intercomunal El Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se declara.
Ahora bien, conforme al precepto citado, la parte actora, como ya se dijo, demandó además de la Resolución del referido contrato de arrendamiento, el pago de la suma de CIENTO DIEZ MIL CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 110.159,63), correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de dos mil nueve (2009) a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) cada uno; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010); a razón de TRES MIL SETECIENTOS TREINTA Y UNO CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 3.731,62) cada uno; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de dos mil once (2011); a razón de CUATRO MIL TRESCIENTOS SIETE BOLÍVARES CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 4.307,29), debido a que estos habían sido los últimos ajustes de los cánones de arrendamientos, como se había dejado establecido.
Este Tribunal considera que por cuanto ha quedado suficientemente demostrado el incumplimiento en el que incurrió la demandada al no haber pagado los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, a saber, y habiendo prosperado la Resolución del Contrato por la falta de pago de los meses demandados como insolutos, es procedente igualmente la indemnización por el uso de inmueble arrendado por esos meses cuyo pago quedó pendiente. Así se decide.
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: IMPROCEDENTE la inepta acumulación alegada por la parte demandada.
Segundo: IMPROCEDENTE la tácita reconducción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, alegada por la parte demandada.
Tercero: IMPROCEDENTE la impugnación de los cánones de arrendamientos alegada por la parte demandada.
Cuarto: SIN LUGAR la apelación interpuesta por diligencia de fecha cuatro (04) mayo de dos mil doce (2012), por el abogado LUIS ALFREDO HERNÁNDEZ VALERA, identificado anteriormente, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, en contra de la decisión pronunciada en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil doce (2012), por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO el fallo apelado en todas y cada una de sus partes.
Quinto: CON LUGAR la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, contra la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS.
Sexto: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha veintiuno (21) de junio de dos mil siete (2007), autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 11, Tomo 31, sobre un inmueble destinado a local comercial identificado con la letra y número P-20- B, situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, avenida Intercomunal El Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Séptimo: Se condena a la parte demandada ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS a entregar a la demandante ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, el inmueble destinado a local comercial identificado con la letra y número P-20- B, situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, avenida Intercomunal El Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Octavo: Se condena a la parte demandada ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS a pagar a la demandante ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA; la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 110.159,63), correspondiente a la sumatoria de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) cada uno; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010; a razón de TRES MIL SETECIENTOS TREINTA Y UNO CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 3.731,62), cada uno; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2011, a razón de CUATRO MIL TRESCIENTOS SIETE CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 4.307,29) cada uno por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, según el ajuste inflacionario correspondiente que determine el Banco Central de Venezuela para el año respectivo monto este que habrá de ser calculado mediante experticia complementaria del fallo.
Noveno: Se condena en costas del proceso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida. Asimismo, se condena en costas del recurso a tenor de lo previsto en el artículo 281 del mismo texto legal.
Décimo: Notifíquese a las parte de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de diciembre del año dos mil doce (2012). AÑOS: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
LA JUEZ,

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.
LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, las tres y diez de la tarde (3:10 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ