REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, diez de diciembre de dos mil doce 202º y 153º PARTE DEMANDANTE: JOSE JAVIER BASTIDAS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 12-541-009. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: SIXTO JOSE HERNANDEZ ROSALES, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 37.280. PARTE DEMANDADA: ARGENIS DE JESUS GUARAMATA Y MONICA SOFIA SALAS MEDINA, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.222.932 y 10.377.828, respectivamente. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: El demandado Argenis de Jesús Guaramata, se hizo asistir de la abogada Yasmín Córdoba Barrios, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 19.623. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por ante la Unidad Recaudadora, Distribuidora de Expedientes de este circuito judicial, por el ciudadano JOSE JAVIER BASTIDAS, quien debidamente asistido del abogado Sixto José Hernández, demandó a los ciudadanos Argenis de Jesús Guaramata y Mónica Sofía Salas Medina, por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios. Por auto de fecha 15 de abril de 2.012 el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Efectuados los trámites de citación de la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 10 de agosto de 2.011, el alguacil designado a tales efectos dejó expresa constancia de haber citado a la ciudadana Mónica Sofía Salas y de no haber logrado la citación del co demandado Argenis Guaramata. Por auto de fecha 24 de noviembre de 2.011, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación por carteles del ciudadano Argenis de Jesús Guaramata. Cumplidas las formalidades de citación por carteles y transcurrido el lapso fijado en los mismos para la comparecencia de la parte demandada, sin que lo hubiera hecho ni por sí, ni por intermedio de apoderado, el Tribunal a solicitud de la representación judicial de la parte actora, le designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona del abogado Roberto Salazar, quien estando notificado de su designación, compareció al Tribunal, aceptó el cargo para el cual fue designado y prestó juramento de Ley. En fecha 18 de mayo de 2.012, compareció el co demandado Argenis De Jesús Guaramata, asistido de la abogada Yasmín Córdoba Barrios y se dio por citado para la contestación a la demanda. Estando dentro del lapso legal para dar su contestación a la demanda, compareció el demandado, asistido de abogado y consignó escrito dando contestación a la misma. Realizada la audiencia preliminar, el Tribunal por auto expreso realizó la fijación de los hechos que pasaron a formar parte de lo controvertido. Abierto a pruebas el proceso, ambas partes promovieron las que creyeron pertinentes a sus pretensiones y defensas. Llegada la oportunidad fijada para la audiencia oral; a la cual, sólo compareció la representación judicial de la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, fue dictado el dispositivo del fallo, por quien lo suscribe como Juez Titular de este despacho. Siendo la oportunidad prevista en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a extender el texto completo del fallo, el cual ha quedado plasmado en los siguientes términos: II En el caso de autos, el tema a decidir en el presente proceso se contrae a la pretensión de la parte actora, quien demandó la Resolución del contrato suscrito ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el Nº 4, Folio 23, Protocolo Primero, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría, cuya existencia no resultó controvertida en la secuela del proceso y el pago de la suma de ciento veinte mil bolívares como indemnización por concepto de daños y perjuicios causados por el retardo en la restitución de la suma de cuarenta y seis mil bolívares fuertes, exponiendo como sustento fáctico de su pretensión lo siguiente: Que celebró contrato de opción de compra venta con los ciudadanos Argenis de Jesús Guaramata y Mónica Sofía Salas, sobre un inmueble distinguido con el Nº 1.316, ubicado en el piso 3, bloques 7 y 8, situados en la Urbanización Simón Rodríguez, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el mismo día que firmaron el contrato le dio en calidad de arras a los futuros vendedores, la suma de cuarenta y seis mil bolívares, tal y como lo especifica el contrato en su cláusula tercera y estableció el precio tope y fijo que se debía terminar de pagar para el momento de la venta de dicho inmueble. Que en la cláusula tercera se estableció que la duración del contrato sería de noventa días mas treinta de prorroga. Que además la cláusula octava estableció que en caso de no aprobación de cualquier tipo de crédito tramitado ante cualquier institución financiera sea pública o privada con la finalidad de adquirir el inmueble objeto de este contrato, por una causa extraña no imputable a EL COMPRADOR, los promitentes vendedores se obligaron a otorgarle una nueva y última prorroga por un lapso no mayor a 120 días y se estableció como causa extraña no imputable la intervención de la institución financiera por parte del estado. Que el Banco Canarias Banco Universal, institución donde solicitó el crédito para la adquisición del apartamento, fue intervenido y a pesar de habérsele aprobado el crédito, no pudo materializarse la operación de compra venta. Que esta situación es conocida sus vendedores ya que la hipoteca que pesaba sobre el inmueble iba a ser liberada en el mismo momento que se firmara la compraventa. Vista la situación planteada, los vendedores lo autorizaron a tramitar el crédito ante otra institución bancaria, de común acuerdo entre las partes. Señala que inició nuevamente trámites ante Banesco Banco Universal, presentó toda la documentación requerida y le fue aprobado el crédito solicitado, para la adquisición del apartamento objeto de la negociación. Añadió que al aprobársele el crédito lo participó a sus vendedores, les dio copia del documento redactado por los apoderados del banco y les participó de la firma, pero estos le manifestaron que no firmarían ninguna venta, ya que el inmueble fue dado por un precio según el contrato, pero tenía uno nuevo debido al auge de inflación que persiste en el país. Precisó que ante tal planteamiento, a fin de llegar a un arreglo amistoso, ya que la negativa de venta le generó daños y perjuicios y pérdida de mejores oportunidades de compra, solicitó le devolvieran la suma entregada como reserva y la suma entregada a la inmobiliaria, mas la suma abonada con posterioridad a la celebración del contrato, siendo infructuosas todas las solicitudes realizadas, por que los vendedores han hecho caso omiso a sus peticiones y hasta la presente fecha a pesar de haber hablado en reiteradas oportunidades con el señor Argenis, este lo ha tomado con poco interés y no le ha planteado ninguna solución al respecto, burlándose de su persona, quedándose con todo el dinero que le entregó para la negociación. Fundándose en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1,270, respectivamente del Código Civil demandó la resolución del contrato y el pago de la suma ciento veinte mil bolívares como indemnización y la corrección monetaria de la misma. Frente a los hechos expuestos como sustento de la pretensión deducida, la parte demandada admitió la existencia del contrato que vincula a las partes pero se excepcionó de los hechos aducidos en el libelo en los siguientes términos: Adujo que no es cierto que el y su cónyuge se hayan negado a otorgar el documento definitivo de compra venta. Que es falso que el comprador les haya notificado la fecha de firma definitiva del documento de venta, citó textualmente parte de lo expresado por el actor en el libelo de la demanda y añadió que esa afirmación por parte del comprador, los libera de cualquier duda que se pudiera pensar que los vendedores del apartamento se rehusaron a perfeccionar la venta con el comprador en los términos convenidos en la opción. Niega que el comprador les haya informado sobre otro crédito. Añadió que una vez aprobado el crédito el 15 de noviembre de 2.009, se fijo para el otorgamiento el 12 de diciembre de 2.009 y en ese lapso intervinieron el banco canarias. Que el mismo comprador ha resuelto el contrato de pleno derecho en virtud del presunto incumplimiento y en cuanto al reclamo de la suma de ciento veinte mil bolívares, este punto tiene que ventilarse en procedimiento aparte y probar el comprador los presuntos daños y perjuicios que alega se le causaron y probar como se produce ese monto que reclama por unos presuntos daños. El Tribunal vistas las alegaciones efectuadas tanto en el libelo como en la contestación observa que en el caso de autos, el tema a decidir en el presente proceso se contrae a pretensión de la parte actora quien demandó la Resolución del contrato suscrito ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el Nº 4, Folio 23, Protocolo Primero, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría, cuya existencia no resultó controvertida en la secuela del proceso así como el pago de la suma de ciento veinte mil bolívares como indemnización por concepto de daños y perjuicios causados por la demora en la restitución de la suma entregada como arras, frente a cuyas imputaciones se excepcionó la parte demandada exponiendo como fundamento de su excepción que no es cierto que se haya negado a protocolizar el documento definitivo de compra venta ni que el actor haya notificado de la aprobación de un nuevo crédito. Ahora bien, en nuestro ordenamiento jurídico coexisten dos normas que rigen la actividad probatoria que deben cumplir las partes para lograr del órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a sus pretensiones o defensas, a saber el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, conforme a cuyos lineamientos corresponde a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de tal manera que si lo pretendido por la parte actora es la ejecución de una obligación que aduce existe a su favor, debe entonces demostrar la existencia de la misma y deberá la parte demandada probar los hechos que extinguen, modifican o impiden el cumplimiento de esa obligación. Para cumplir con las normas atributivas de la carga de la prueba, la parte actora promovió el mérito del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, cuya suscripción no pasó a formar parte de lo controvertido. Así se decide. Aportó copia fotostática simple de constancia de recepción de documento del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, que ningún elemento favorable aporta a la pretensión de la parte actora. Así se decide. Original de constancia de recepción emitida por el del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, que ningún elemento favorable aporta a la pretensión de la parte actora. Así se decide. Copia de comunicación de fecha 19 de octubre de 2.010, que se desecha por tratarse de un documento emanado de la parte que lo promueve. Así se establece. Promovió informes a la Entidad Banesco Banco Universal, no evacuados en su debida oportunidad, no habiendo prueba que valorar al respecto. Así se decide. Visto el material probatorio aportado, el Tribunal pasa a constatar los extremos de procedencia de la pretensión deducida y el tal sentido observa: De un análisis al documento fundamental de la presente demanda, que es el instrumento que contiene la obligación que la parte actora pretende ejecutar, se desprende con meridiana claridad que ciertamente en fecha 7 de julio de 2.009, se celebró entre la parte actora y la parte demandada, un negocio jurídico contentivo de una opción de compraventa de un inmueble distinguido con el número 1-316, ubicado en el piso 3 de los Bloques 7 y 8,situados en la Urbanización Simón Rodríguez, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante el cual por voluntad de ambas partes se pactó la obligación de vender el citado inmueble a la parte actora, por el precio de doscientos setenta mil bolívares fuertes, de cuyo monto entregó en calidad de arras la suma de cuarenta y seis mil bolívares fuertes y el saldo restante sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Adicionalmente se constata, que el plazo establecido entre las partes, para la protocolización del documento de compraventa inicialmente fue de noventa días a partir del día 7 de julio de 2.009, con una prorroga de 30 días mas, que vencieron el día 7 de noviembre de 2.010, mas ciento veinte días de la última prorroga, los cuales vencieron el 7 de marzo de 2.011 Al respecto debe señalarse que el artículo 1.133 del Código Civil establece que el contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De la misma manera, el artículo 1.159 del Código Civil establece: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Y el 1.264 establece:” Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”. En el caso de autos, el negocio jurídico que vincula a las partes se contrae a una promesa bilateral de compraventa, perfeccionada con sus elementos entre ellos el objeto y el precio. La característica determinante del contrato que se analiza es la de ser un contrato bilateral que engendra obligaciones recíprocas a las partes. En el caso bajo análisis, de las actas procesales se constata, que la negociación pactada en el negocio jurídico cuya resolución peticiona la parte actora, no llegó a perfeccionarse por falta de acuerdo entre las partes respecto al precio del inmueble, toda vez que el otorgamiento del documento definitivo, estaba supeditado al ajuste del mismo, tal y como fue establecido en la cláusula novena; de cuyo texto se desprende que en caso de producirse la prorroga contractual a la cual alude la parte actora en el libelo, el precio de venta del inmueble sería ajustado tomando con consideración la variación mensual del índice de precios al consumidor, hecho que no ocurrió en el caso que se analiza. Ahora bien, en el caso bajo estudio solicita la parte actora la indemnización de los daños que de acuerdo lo que afirma le ha ocasionado la parte demandada al no devolver la suma entregada al momento de la protocolización de la opción, frente a cuya petición observa el Tribunal que de acuerdo con lo pactado en la cláusula sexta del contrato la indemnización que corresponde a la parte actora es la suma de veintitrés mil bolívares, toda vez que de los autos y concretamente del propio dicho del accionante se evidencia que ante el planteamiento de los vendedores respecto al aumento en el precio de venta del inmueble debido al auge inflacionario, les solicitó la devolución de la suma entregada como garantía, actitud que denota su intención de no materializar la negociación, situación que permite inferir que se configuró el supuesto fáctico regulado por los contratantes en la cláusula sexta, en lo que respecta a que se considera como causas imputables a cualquiera de las partes el desistimiento expreso de la negociación o el hecho de no protocolizar el documento definitivo de compraventa dentro del plazo acordado. En tal sentido debe señalarse que el artículo 1.276 del Código Civil, establece que cuando en el contrato se ha estipulado que, quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender se le reciba una menor. III Por todos los razonamientos antes expuestos, este juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE con lugar la demanda que por Resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios intentó JOSE JAVIER BASTIDAS contra ARGENIS DE JESUS GUARAMATA Y MONICA SOFIA SALAS. En virtud a lo anteriormente señalado, se condena a la parte demandada a la resolución del contrato autenticado en fecha 7 de julio de 2.009, bajo el Nº 4, Folio 23, Protocolo 1, Tomo 10, ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital y a la devolución de la suma de veintitrés mil bolívares fuertes que es la indemnización pactada en el referido contrato. Se ordena la corrección monetaria de la suma condenada a devolver desde la fecha de interposición de la presente demanda, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, tomando como base el índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela en dicho período, a través de una experticia complementaria del fallo. Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condena en costas. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días de diciembre de dos mil doce. Años 202° de la independencia y 153° de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA, Exp AP31-V-2011-0001043.