ASUNTO: AP31-V-2011-002269. En el juicio por resolución de contrato de arrendamiento, iniciado por la sociedad mercantil INVERSIONES ALJOVE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha (31) de agosto de 2000, bajo el Nº 42, Tomo 16-A- Pro, representada judicialmente por los abogados Andrés Trujillo Angarita y Ernesto Ferro Urbina, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 44.194 y 59.510, en ese orden, contra la sociedad mercantil PRODUCCIONES THOMAS & ASOCIADOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha (29) de abril de 1993, bajo el Nº 13, Tomo 36-A- Pro., en persona de su Presidente RADHAMES ANTONIO THOMAS HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 14.164.668, asistido por el abogado Marcos Tulio Rodríguez Briceño, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 136.315, mediante decisión del 16 de febrero de 2012, se homologó transacción pactada, mediante la cual las partes decidieron poner fin al juicio mediante recíprocas concesiones, donde compensaron deudas mutuas y la arrendataria se comprometió a entregar el inmueble arrendado en un plazo que venció el 15 de septiembre de 2012. PRIMERO El 26 de septiembre de 2012, la parte actora solicitó la entrega material del inmueble dado en arrendamiento por el incumplimiento de la demandada al contrato de transacción suscrito. El 27 de septiembre de 2012, la parte demandada, a tenor de lo previsto en los artículos 533 y 607 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la suspensión de la ejecución y se abriera la incidencia correspondiente. Tal solicitud la fundamentó en el hecho que el 27 de octubre de 1998, mediante documento autenticado el ciudadano LUÍS GERMAN PELAEZ, titular de la cédula de identidad Nº 6.158.111, le dio en subarrendamiento un inmueble denominado quinta OLGA, constituida por la planta alta y planta baja, situada en la avenida Bermúdez, entre calle Santa Ana y Avenida Libertador, Bello Campo, Caracas. Que dicho contrato está vigente, por no haber sido resuelto por las partes que lo suscribieron, ni por un tribunal, por lo que tiene derecho al uso y goce del inmueble. Que después que dicho ciudadano pactara el contrato con Producciones R. Thomas, C.A., hoy Producciones Thomás y Asociados, C.A., la sociedad mercantil Inversiones Aljove, C.A., demandó en este juicio la resolución de un contrato de arrendamiento que dice haber celebrado posteriormente en forma privada y sin fecha cierta y que es diferente al anterior por lo que sobre él este Juzgado dictó la medida de secuestro, lo que motivó a firmar el acto de autocomposición procesal, bajo presión psicológica del demandante de practicar esa medida y así evitar que en aquella oportunidad se ejecutara dicha medida. Que ante la existencia de dos contratos de arrendamientos sobre el inmueble celebrado por arrendadores o subarrendadores diferentes, pero con un mismo arrendatario, prevalece el de fecha anterior cuyos derechos son oponibles a terceros y sobre el segundo contrato. Alegó además que dicha quinta OLGA se encuentra desde hace más de cinco años y en la actualidad destinado a vivienda o habitación de él y varias personas más, por lo que para preservar sus derechos consignó en autos en el cuaderno de medidas justificativo de testigos evacuado ante un Notario así como Inspección Extrajudicial, por lo que debe darse la protección que establece el Decreto contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Por auto del 09 de octubre de 2012, se instó a la otra parte a los fines que contestara a la pretensión de la demandada. Mediante escrito del 23 del 23 de octubre de 2012, la parte actora contestó a dicha petición. En efecto alegó la subversión del proceso, dado que se debió abrir la incidencia luego de decretarse la ejecución voluntaria o forzosa, por lo que se violó el derecho a la defensa. Asimismo, alegó que la parte demandada actuó de manera fraudulenta y contrario a los principios contenidos en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de impedir la ejecución de la transacción homologada. Que la verdad es que en el año 2004, demandó al ciudadano LUÍS GERMÁN PELAEZ como inquilino y el Juzgado Quinto de Municipio dictó medida cautelar y al momento de ejecutarla, las partes celebraron contrato de transacción que fue homologada. Que el ciudadano Luís Peláez, hace varios años entregó la parte del inmueble que ocupaba y la duración del contrato de arrendamiento entonces celebrado con la demandada, de acuerdo a la citada transacción, venció y las partes continuaron con la relación arrendaticia, siendo el último contrato celebrado en que fundamentó el presente juicio. Que es falso que se use el inmueble arrendado como vivienda para él y de unos terceros con los cuales no se tiene relación alguna. Que el inmueble se usa para una escuela de canto, baile, protocolo y modelaje, por lo que dentro de sus instalaciones se encuentran diferentes salones con espejos y pisos de madera para la práctica de esos actos. SEGUNDO De acuerdo a ello, la incidencia tiene como razón de ser, resolver la incidencia que gravita sobre la existencia de un contrato de subarrendamiento anterior que le daría derecho al demandado a permanecer ocupando el inmueble, dado que es de fecha anterior y no ha sido resuelto o, si el inmueble a pesar de haber sido arrendado para un uso distinto a vivienda, ese es el uso que le estaría dando de acuerdo a lo alegado por la parte demandada, para lo cual se analizan las pruebas aportadas en la incidencia. A tales efectos, la parte demandada aportó original de instrumento autenticado el 27 de octubre de 1998, relativo a contrato de subarrendamiento pactado entre Luís Germán Peláez con la sociedad mercantil Producciones R. Thomas, C.A., representada por los ciudadanos Rhadames Antonio Thomas Hernández y Ever Alexander Ochoa, sobre las plantas Alta y Baja de la quinta OLGA situada en la avenida Bermúdez entre calle Santa Ana y avenida Libertador, Bello Campo, Caracas, a los fines de exclusivo uso comercial. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Entre tanto, la parte actora aportó copia simple de contrato de transacción pactado en la oportunidad de la ejecución de una medida de secuestro dictada en el juicio seguido por Inversiones Aljove, C.A., contra los ciudadanos Mauricio Peláez y Luís German Peláez, llevado al Tribunal Quinto de Municipio así como auto del 25 de octubre de 2004, mediante el cual dicho Juzgado la homologó. En dicha transacción, se hizo presente Producciones Thomas & Asociados C.A., como subarrendataria. Se acordó que el ciudadano Luís German Peláez, ocuparía a partir del 29 de septiembre de 2004 como arrendatario un espacio constituido por setenta metros cuadrados (70 m2) situado en la planta baja del inmueble consistente en una oficina con baño, recepción, por el lapso de tres años. Se dejó claro que “…la relación arrendaticia entre el Sr. Luís Peláez y Producciones Thomas & asociados, C.A., se extingue o resuelve en este acto”. Igualmente, en ese contrato, Producciones Thomas & Asociados, C.A., pactó contrato de arrendamiento, por un lapso de tres años fijos contados desde el 06 de octubre de 2004, sobre el área de la quinta que venía ocupando como subarrendataria, esto es, “…planta superior, área ubicada en la parte frontal de la Quinta denominada OLGA, y el área de estacionamiento…” A los fines de probar que el inmueble es usado como escuela de canto, baile, teatro y modelaje, la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos María Isabel Pinero y Juan Pablo Riquezas de Ratmiroff, quienes admitidos, rindieron sus declaraciones el 14 de noviembre de 2012. En efecto, dichos testigos al ser preguntados y repreguntados por la representación judicial de la parte actora así como por la representación judicial de la demandada, fueron contestes al afirmar que visitaron al inmueble en referencia y pudieron visualizar que en la misma funciona una academia de artes escénicas y una oficina, pero no vieron elementos que indicase que la misma se usara como vivienda. Dichos testimonios merecen credibilidad al tribunal, toda vez que en sus respuestas no se contradijeron y los mismos concuerdan entre sí, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 508 se aprecian favorablemente. A los fines de probar que el inmueble se usa como vivienda, la parte demandada promovió justificativo de dos testigos evacuado ante la Notaría Trigésima Segunda del Municipio Libertador el 13 de agosto de 2012. En dicho justificativo, los ciudadanos Alfredo Grimaldi y Esterlina Castro, se limitaron a responder afirmativamente las preguntas presentadas por el solicitante, respecto a si les constaba que habitaban el inmueble en referencia y la existencia dentro del mismo de enseres como vestimentas y lencerías, utensilios como neveras, camas, cocina, microonda, platos y cubiertos. Sin embargo, a dichos testimonios no se les da ningún valor probatorio. Se trata de unos justificativos evacuados fuera del juicio sin control alguno de la otra parte en el juicio, lo que violenta su derecho a la defensa y, pruebas evacuadas de esa manera no pueden tener efectos jurídicos válidos. Asimismo, la parte aportó acta del 08 de agosto de 2012, en la que consta que un funcionario de la citada Notaría, se trasladó al citado inmueble y por vía de inspección dejó constancia que la quinta se destina al uso de vivienda familiar y se encuentra también la empresa producciones Thomas, Escuela de Arte Thomas Producciones, quien dicta clases de formación, constaba de dos oficinas, pasillo de entrada, recepción, juegos de comedor, tres baños y enseres como vestimentas , lencerías, utensilios, neveras, camas, cocina, microonda, platos, cubiertos y filtro de agua. Concordando los elementos contenidos en las pruebas, tenemos que en el contrato de arrendamiento pactado por las partes y sobre el cual se fundamentó la resolución del contrato, se dejó claro que el inmueble sería usado “…única y exclusivamente para escuela de artes escénicas, canto y baile sin que el destino pueda ser alterado por LA ARREDNATARIA”. Ese es el uso que se le ha venido dando a dicho inmueble, a juzgar por los anteriores contratos. En efecto, el alegato que el contrato de subarrendamiento anterior que le daría derecho al demandado a ocupar el inmueble, por no haberse resuelto y sobre el cual fundamentó la suspensión de la ejecución y la incidencia, no se ajusta a la realidad, de acuerdo a lo arriba analizado, pues al mismo le pusieron fin en la transacción homologada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial el 25 de octubre de 2004, por lo que debe censurarse esa conducta de la parte que riñe con lo previsto en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, quien les impone el deber de exponer los hechos conforme a la verdad. Además, si el inmueble es usado como escuela de artes escénicas, canto y baile, es natural encontrar dentro del mismo, algunos enseres propios para desarrollar tales actividades. Es normal, por ejemplo, encontrar dentro de una oficina microonda, un comedor, nevera, cocina, y ello no significa que la misma sea usada como vivienda. Pero si un arrendatario, ocupa una oficina y luego cambia su destino, ello sólo implica un incumplimiento contractual, sujeto a las consecuencias legales. Sin embargo, se ha visto la conducta asumida por arrendatarios de inmuebles destinados a uso comercial a cambiar el uso del mismo (a vivienda) a los fines de pretender “cobijarse” con los beneficios de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyos beneficios ya se venía gozando a raíz del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a sabiendas que en caos de inmuebles cuyos usos sean distintos a vivienda, como es el caso que nos ocupa, sigue bajo el régimen del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Desplegar una conducta como la asumida por el demandado en este caso, de pretender cambiar el uso del inmueble, cuando de manera voluntaria pactó un contrato de transacción para poner fin a un juicio en su contra, sólo busca sustraerse de los efectos jurídicos de una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada y, procurarse un fraude a la ley, al pretender sustraerse de la aplicación de una ley claramente aplicable a este caso. TERCERO El artículo 532 del Código de Procedimiento Civil, señala: “Salvo lo dispuesto en el artículo 525, la ejecución, una vez comenzada, continuará de derecho sin interrupción, excepto en los casos siguientes: 1° Cuando el ejecutado alegue haberse consumado la prescripción de la ejecutoria y así se evidencie de las actas del proceso. Si el ejecutante alegare haber interrumpido la prescripción, se abrirá una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar las pruebas y el Juez decidirá al noveno día. De esta decisión se oirá apelación libremente si el Juez ordenare la suspensión de la ejecución y en el solo efecto devolutivo si dispusiere la continuación. 2º Cuando el ejecutado alegue haber cumplido íntegramente la sentencia mediante el pago de la obligación y consigne en el mismo acto de la oposición documento auténtico que lo demuestre. En este caso, el Juez examinará cuidadosamente el documento y si de él aparece evidente el pago, suspenderá la ejecución; en caso contrario dispondrá su continuación. De la decisión del Juez se oirá apelación libremente si el Juez ordenare la suspensión de la ejecución y en el solo efecto devolutivo si dispusiere su continuación. La impugnación del documento y el consiguiente juicio de tacha, no será causa de suspensión de la ejecución.” Dicho precepto legal establece el principio de solución de continuidad de la ejecución, la cual una vez iniciada continuará de derecho hasta su conclusión, en la cual debe acreditarse en la esfera jurídica de su acreedor el derecho contenido en la sentencia definitivamente firme. La ejecución de la sentencia junto a su etapa previa, la de cognición, forma un todo llamado proceso. Si en la primera se solicita del Tribunal que declare lo que el actor pretende, en la segunda se pretende que el tribunal realice una conducta material, físico o real que permita actualizar o materializar el derecho declarado. En efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 576 del 27 de abril de 2001, expediente Nº 00-2794, con ponencia del magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, señaló: “La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26 consagra la Garantía Jurisdiccional, también llamada el derecho a la tutela judicial efectiva, que ha sido definido como aquél, atribuido a toda persona, de acceder a los órganos de administración de justicia para que sus pretensiones sean tramitadas mediante un proceso, que ofrezca unas mínimas garantías, todo lo cual sólo es posible cuando se cumplen en él los principios establecidos en la Constitución. Es, pues, la Garantía Jurisdiccional, el derecho de acceso a la justicia mediante un proceso dirigido por un órgano, también preestablecido para ello por el Estado, para conseguir una decisión dictada conforme el derecho mediante la utilización de las vías procesales prescritas para el fin específico perseguido, en el entendido que dicho derecho en manera alguna comprende que la decisión sea la solicitada por el actor o favorezca su pretensión, ni que en el curso del mismo se observen todos los trámites e incidencias que el actor considere favorables a él. El derecho a la tutela judicial efectiva comprende, asimismo, el derecho a la ejecutoriedad de la sentencia obtenida en derecho. Ahora bien, dicha garantía implica, para los administrados, la obligación de someter la tramitación de sus pretensiones a los órganos jurisdiccionales establecidos por el Estado mediante las vías y los medios procesales contemplados en las leyes adjetivas, así como también la de no obstruir, de manera alguna, la administración de justicia desarrollada por el Estado en cumplimiento de sus funciones, lo que conlleva la obligación de no realizar actos inútiles ni innecesarios a la defensa del derecho que se pretenda sea declarado, pues ello, además de contravenir los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, podría configurar el abuso de derecho generador de responsabilidad patrimonial u otras responsabilidades”. De acuerdo a lo plasmado en dicha sentencia de principios, dictada por la Sala Constitucional, no queda dudas que la garantía de la tutela judicial efectiva, comprende no sólo el derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales en procura de la protección de algún interés sino que una vez reconocido ese derecho mediante una sentencia definitiva, obtenida en un proceso debido, la misma no quede ilusoria sino que se materialice, se actualice en la esfera de derechos de su titular. En este caso, la parte demandada pactó contrato de transacción homologada el 16 de febrero de 2012, en la que se comprometió a entregar el inmueble arrendado en un plazo que venció el 15 de septiembre de 2012 y siendo que no prospera los hechos en que fundamentó la suspensión de tal ejecución, debe proseguirse hasta su culminación. CUARTO En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la solicitud de suspensión de la ejecución de la transacción homologada el 16 de febrero de 2012. Regístrese y publíquese y notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los seis (06) días del mes de diciembre de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. EL JUEZ, MAURO JOSÉ GUERRA. LA SECRETARIA, TABATA GUTIERREZ. En esta misma fecha, siendo las 12:43 p.m., se publicó el anterior fallo. LA SECRETARIA, TABATA GUTIERREZ.