TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diez de diciembre de dos mil doce
202º y 153º

ASUNTO : AP31-V-2012-001462

PARTE ACTORA: GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO, italiana y venezolano respectivamente, mayores de edad, en ese mismo orden, titulares de las cédulas de identidad Nº E-961.934 y V-6.821.256

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO ANATO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.248.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CONSTRUCCIONES y TELEFONÍA ZULCA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 2000, bajo el Nº 24, Tomo 18-A-Cto

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado RICHARD J. TORRES NUÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.612.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por la Abogado ORIANA LION CASTELLAZ, inscrita en el Inpreabogado 54.248, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, fundamentando su acción en los artículos 1159, 1167, 1264, 1269 del Código Civil, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 14 de agosto de 2012, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento del demandado, para que diera contestación a la demanda, dentro los (02) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
En fecha 27 de septiembre de 2012, compareció el ciudadano ANTONIO ANATO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora., mediante la cual consignó los fotostatos necesarios a los fines de la apertura del cuaderno de medidas y la elaboración de la compulsa de citación, asimismo, consignó los emolumentos para la práctica de la citación.
En fecha 11 de octubre de 2012, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa a la parte demandada y abrir cuaderno de medidas, como fuese acordado mediante auto de admisión de fecha 14/08/2012.
En fecha 25 de octubre de 2012, compareció el ciudadano OMAR HERNANDEZ, actuando en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y dejó constancia de haber citado a la parte demandada.
29 de octubre de octubre de 2012, compareció el ciudadano RAFAEL SIMON SALAS, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y TELEFONIA ZULCA, C.A., debidamente asistido por el Abogado RICHARD J. TORRES NUÑEZ, y consignó escrito de contestación de la demandada y otorgó poder apud-acta al Abogado RICHARD J. TORRES NUÑEZ.
En fecha 30 de octubre de 2012, se dictó auto mediante el cual se declaró inadmisible la tercería interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 379 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de noviembre de 2012, comparecieron los Abogados RICHARD J. TORRES NUÑEZ y ANTONIO ANATO, en carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y la parte actora respectivamente y consignaron escritos de promoción de pruebas.
En fecha 08 de noviembre de 2012, se dictó auto mediante el cual, el Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada y la parte actora, asimismo, se ordenó librar boleta de intimación al ciudadano ALDO BELLOT FAORO, parte actora en el presente juicio, a los fines de evacuar la prueba de exhibición promovida por la parte demandada.
En fecha 08 de noviembre de 2012, compareció el ciudadano ANTONIO ANATO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de noviembre de 2012, se dictó auto mediante la cual el Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 14 de noviembre de 2012, en la oportunidad y hora fijada para que tuviese lugar el acto de ratificación de documento privado cursante a los folios setenta y dos (72) del expediente por parte del ciudadano RAFAEL SIMON SALAS, se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal no compareciendo a tal llamado dicho ciudadano, por lo que se declaró desierto el mismo.

Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, este Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:

La pretensión deducida en el presente juicio es cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, alega la parte actora como fundamento de su pretensión, que existe una relación arrendaticia a tiempo determinado, desde el mes de agosto de 2005, cuyo objeto es el local comercial No 1 ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro Residencial Plaza, situado en la calle 8, Avenida Andrés Bello, Urbanización Los Palos Grandes, Chacao; señala la parte actora que según el ultimo contrato de arrendamiento, suscrito en forma privada, en la cláusula cuarta, las partes acordaron que la duración era un año fijo sin prorroga, contado a parir del 1 de Agosto de 2009 y finalizará definitiva e improrrogablemente el 31 de Julio de 2010, que a la finalización del contrato y su prórroga legal, si hubiere hecho uso de este derecho, deberá devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió
Que la relación arrendaticia se inicio en fecha 1 de Agosto de 2005, que en el periodo comprendido entre el 31 de Julio de 2010 hasta el 31 de Julio de 2012, la arrendataria estaba ejerciendo su derecho de prórroga legal, que en fecha 20 de Julio de 2010, los arrendadores notificaron a la arrendataria mediante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, su voluntad de no continuar ni renovar la relación arrendaticia, y que a partir del 31 de Julio de 2010, comenzaba a correr la prórroga legal de dos años hasta el 31 de Julio de 2012; que vencida dicha prórroga legal, la demandada no cumplió su obligación de devolver el inmueble arrendado, por lo que demandan el cumplimiento del contrato y la consiguiente entrega del inmueble arrendado.

Por su parte la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, propuso la falta de cualidad de la demandada, por no tener cualidad ni interés actual para sostener el juicio, donde el legitimado pasivo es otro sujeto de derecho, formando un litis consorcio pasivo, distinto a la sociedad mercantil demandada, que el contrato de arrendamiento celebrado y vigente, corresponde al celebrado a titulo `personal con el ciudadano RAFAEL SIMON SALAS y el ciudadano EDGAR ANTONIO PALENCIA SALAS. Impugno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la notificación practicada por la Notaría, señalando que dicha notificación es dirigida a la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y TELEFONIA ZULCA, C.A, señalan que el documento producido por la parte actora, nunca se conoció y carece de fecha cierta, que actuó en la misma un escribiente, que no consta la motivación de la deligación ni la firma del Notario, lo cual afecta de nulidad dicho acto, que el funcionario actuando dejo la notificación en la recepción del local, sin entregarla a persona alguna; que tal notificación es para terceras personas y no los verdaderos arrendatarios. Alegó haber pagado los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2012, mediante depósitos en la cuenta de ORIANA LION CASTELLAZ.
Durante el lapso probatorio, la representación judicial de la parte actora promovió los contratos de arrendamiento que produjo acompañando al libelo para demostrar la existencia de la relación arrendaticia sobre el local comercial ya identificado, para demostrar que el contrato es a tiempo determinado, que la relación arrendaticia se inicio el 1 de Agosto de 2005, que el último contrato de arrendamiento termino el día 31 de Julio de 2010 y que en esa fecha comenzó la prórroga legal de dos años hasta el 31 de Julio de 2012; promovió el original de la Notificación practicada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Chaco, el 20 de Julio de 2010, para demostrar que los arrendadores reconociendo la duración de la relación arrendaticia, les notifico oportuna y auténticamente a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato y que la prórroga legal de dos años comenzaría a partir del 31 de Julio de 2010 hasta el 31 de Julio de 2012. Promovió documento privado en original, de fecha 29 de Agosto de 2005, suscrito entre ORIANA LION CASTELLAZ en su carácter de apoderada de los arrendatarios y el ciudadano RAFAL SIMON SALAS, donde convinieron de mutuo y amistoso acuerdo en rescindir el contrato celebrado el 1 de Abril de 1994, cuyo objeto es el local comercial objeto de la presente controversia, para desvirtuar el alegato de la demandada de que el arrendatario es RAFAEL SIMON SALAS; promovió en copia simple el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de Abril de 1994, el cual fue rescindido de mutuo acuerdo; promovieron instrumento poder otorgado por los ciudadanos GIUSEPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO, a la ciudadana ORIANA LION CASTELLAZ, en fecha 20 de Enero de 2005, para demostrar la cualidad de la mencionada ciudadana de representante de los arrendadores. Promovió la exhibición por parte del tercero ciudadano RAFAEL SIMON SALAS, del documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los arrendadores y los ciudadanos RAFAEL SIMON SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA, en fecha 1 de Abril de 1994, rescindido por voluntad de las partes; promovió la testimonial del ciudadano RAFAEL SIMON SALAS para que ratifique el instrumento promovido contentivo de la rescisión del contrato celebrado entre los arrendadores y los ciudadanos RAFAEL SIMON SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA, pruebas que no fueron evacuadas.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, durante el lapso probatorio promovió la prueba de exhibición del documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ALDO BELLOT FAORO, RAFAEL SIMON SALAS y EDGARDO AUGUSTO PALENCIA, en fecha 5 de Septiembre de 1991, reconocido por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 5 de Septiembre de 1991, no indica la parte demandada el hecho que `pretende probar con el medio de prueba promovido.
En cuanto a la falta de cualidad alegada por la representación judicial de la demandada, observa quien suscribe que la pretensión deducida es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, el cual se produjo en documento autenticado, el cual se aprecia como documento público de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y hace plena prueba de que las partes contratantes son GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO como arrendadores y CONSTRUCCIONES Y TELEFONIA ZULCA, C.A, como arrendatarios, cuyo objeto es el local comercial ya identificado, cuya vigencia es del 1 de Agosto de 2005 al 31 de Julio de 2006, produjo además la parte actora documentos privados simples en original, donde las partes contratantes son las mismas, el objeto es el mismo local comercial, pero con vigencia del 1 de Agosto de 2006 al 31 de Julio de 2007; 1 de Agosto de 2007 al 31 de Julio de 2008; 1 de Agosto de 2008 hasta el 31 de Julio de 2009, y 1 de Agosto de 2009 hasta el 31 de Julio de 2010, los cuales no fueron desconocidos por la parte demandada, por lo que se tienen por reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y hacen plena prueba de los negocios jurídicos contenidos en los mismos.
La parte demandada promovió la exhibición de un documento reconocido producido en fotocopia, la cual no se evacuó, por no haberse impulsado la intimación a la parte actora, contentivo de un contrato de arrendamiento cuyo objeto es el inmueble litigioso y donde aparecen como arrendadores los actores en el presente juicio y como arrendatarios los ciudadanos RAFAEL SIMON SALAS y EDGARD PALENCIA SALAS, el cual es de fecha 5 de Septiembre de 1991, el cual se trata de un documento reconocido producido en fotocopia, que no requería exhibición de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia como plena prueba de la existencia de ese contrato con vigencia entre el 1 de Septiembre de 1991 al 31 de Enero de 1993. Produjo así mismo, la parte demandada documentos consistentes en un cartel de notificación de fecha 9 de Marzo de 2005 emanado de la Direcciòn General de Inquilinato, donde se notifica a Rafael Simón Salas, en su carácter de inquilino de la solicitud de una regulación del local objeto de la presente controversia, un cartel de notificación de fecha 5 de Diciembre de 2007, dirigido a RAFAEL SIMON SALAS, en su carácter de inquilino donde se le notifica de una solicitud de regulación del mismo inmueble; y una notificación personal de fecha 25 de Marzo de 2008, donde se notifica Rafael Simón Salas, como arrendatario que se fijo un canon de arrendamiento para el local objeto del litigio, estos documentos se aprecian como prueba de las solicitudes de regulación, pero no pueden destruir la fuerza probatorio que otorgan los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, pues solo mediante la simulación podría eliminarse el efecto de fe pública que tienen los documentos públicos, y como quiera que desde el año 2005, según documento público la arrendataria del local es la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y TELEFONIA ZULCA, C.A, representada por Rafael Simón Salas, por lo que la defensa de falta de cualidad no puede prosperar en derecho. Así se establece.
Observa quien suscribe, que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se establece que la duración del contrato es del día 1 de Agosto de 2009 hasta el 31 de Julio de 2010, expresamente se dice que el término es fijo y sin prórroga, incluso en la cláusula décima quinta, se establece una penalidad por la no entrega del inmueble al vencimiento del contrato, por lo que no era necesario notificar a la arrendataria de la no prórroga del contrato de arrendamiento, no obstante, la actora produjo acompañando al libelo, actuación notarial en original, donde consta la notificación de CONSTRUCCIONES Y TELEFONIA ZULCA, C.A, de fecha 20 de Julio de 2010, debidamente suscrita por la Notario, donde se manifiesta que fue recibida por la ciudadana IDALIA SALAS, quien se segó a firmar, el Notario es funcionario que merece fe pública, por lo que se tiene por válida dicha notificación, la cual además no era necesaria, de conformidad con el artículo 1599 del Código Civil.
Quedando claramente establecido que la duración del contrato de arrendamiento expiró el 31 de Julio de 2010 y que a partir del 1 de Agosto de 2010, comenzó la prórroga legal de dos años, la cual terminó en fecha 1 de Agosto de 2012. Produjo la parte demandada copias de planillas de depósitos bancarios de fechas 10 de Octubre de 2012, a favor de Oriana Lión, efectuados por María Mendoza, los cuales nada aportan al debate probatorio, toda vez que no se alego la reconducciòn del contrato o la prorroga del mismo, ni pueden ser prueba de pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que en la cláusula tercera del contrato se pacto que el canon de arrendamiento seria pagadero en las oficinas de la arrendadora y no mediante depósitos bancarios, ni la persona que hace los depósitos consta que obre en descargo de la arrendataria, tal y como requiere el artículo 1283 del Código Civil.

Así las cosas, siendo que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, que su vigencia terminó el día 31 de Julio de 2010, que habiéndose iniciado el día 1 de Agosto de 2005, le correspondía una prórroga legal de dos años, la cual concluyó el 31 de Julio de 2012, que debidamente notificada la demandada de la renovación y del inicio de la prórroga legal, transcurrida la misma, sin que la demandada cumpliera con su obligación legal de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, debe prosperar en derecho la acción de cumplimiento de contrato. Así se decide.
Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio, en nombre de la República, Administrando Judicial y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA ACCIÒN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y PRORROGA LEGAL, incoada por ORIANA LION CASTELLAZ, en su carácter de apoderada de GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO contra la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y TELEFONIA ZULCA, C.A. En consecuencia:
Primero: Se condena a la demandada a entregar sin plazo alguno, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió, el local comercial distinguido con el No 6, ubicado en la planta baja del Edificio Centro Residencial Plaza No 1, situado en la Avenida Andrés Bello, Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Segundo: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de Diciembre de 2012. Años: 202º y 253º.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.