TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: Sociedad mercantil, CORPORACIÓN 1120 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2003, bajo el Nº 21, tomo 6-A-Pro

DEMANDADO: TAIHSMARY CARINA RAMIREZ BECERRA, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.453.321.-
APODERADOS
JUDICIALES
DEL
DEMANDANTE: ANTONIO CASTILLO CHAVEZ BELTRAN y GLIZET CASTILLO CHAVEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 45.021 y 37.570, respectivamente.-

APODERADOS
JUDICIALES
DEL
DEMANDADO: GEOVANNY EULALIA NÚÑEZ MAITA y ÁNGEL MENDOZA FIGUEROA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 139.887 y 37.015, respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2012-000359

-I-
- NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda presentado el 05 de marzo de 2012, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de Los Cortijos, siendo sorteado correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 09 de marzo del mismo año, se admite la presente demanda por los trámites del Procedimiento Oral, contenidos en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y se ordenó emplazar a la parte demandada, ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra, a fin que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constare en autos su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra, en horas de despacho.-
En fecha 12 de marzo de 2012, la representación judicial de la parte actora en el presente juicio, consignó fotostatos a los fines de la elaboración de la respectiva compulsa, siendo librada la misma en fecha 13 de marzo del mismo año.
En fecha 28 de marzo de 2012, compareció ante este Tribunal el ciudadano Gresjover Planas Rojas, Alguacil Adscrito a este Circuito, quien mediante diligencia consignó compulsa sin firmar en virtud de la imposibilidad para practicar la citación de la demandada.-
En fecha 02 de abril de 2012, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó cartel de citación.
En fecha 03 de abril de 2012 se dictó auto mediante el cual ordenó librar cartel de citación (Art. 223) emplazando a la ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra, demandada en el presente juicio, a fin de que compareciera por ante este Juzgado, dentro de los quince (15) días calendarios consecutivos siguientes a la publicación, fijación y consignación que del cartel se haga en el expediente respectivo, a darse por citada.-
En fecha 30 de abril de 2012 la representación judicial de la parte actora consignó, mediante diligencia, carteles de citación debidamente publicados, así como cheque de gerencia por el monto a reintegrar a la parte demandada.-
En fecha 02 de mayo de 2012, se dictó auto mediante el cual se ordenó el depósito inmediato del cheque de gerencia consignado, en la cuenta corriente que mantiene el Tribunal con el Banco Bicentenario.-
En fecha 11 de mayo de 2012 la Secretaria, Abogada Niusman Romero, dejó constancia de haberse fijado Cartel de Citación en el domicilio de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 28 de mayo de 2012, la representación judicial de la actora, mediante diligencia, solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada.-
En fecha 30 de mayo de 2012 se le designó defensor judicial a la parte demandada, en la persona del Abogado Yvan Magallanes, a quien se notificó mediante boleta, a los fines de que compareciera por el Juzgado a dar su aceptación o excusa.-
En fecha 08 de junio de 2012, compareció el Abogado Yvan Magallanes, y mediante diligencia aceptó el cargo recaído en su persona.
En fecha 08 de junio de 2012 la representación judicial de la actora, mediante diligencia, consignó fotostatos a fin de librar la compulsa al defensor Ad-Litem.-
En fecha 11 de junio de 2012, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación al Abg. Yvan Magallanes, con el objeto que diera contestación a la demanda incoada contra su defendida.-
En fecha 15 de junio de 2012, compareció la ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra, quien mediante diligencia se dio por citada.-
En fecha, 20 de julio de 2012 la parte demandada, ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra, consignó escrito de contestación a la demanda y asimismo reconvino a la parte actora.-
En fecha 25 de julio de 2012 la representación judicial de la actora consignó escrito mediante el cual solicitó la inadmisión de la reconvención propuesta.-
En fecha 30 de julio de 2012 se admitió la Reconvención planteada en la contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y asimismo se emplazó al actor reconvenido a fin que compareciera al quinto al de despacho siguiente, en horas de despacho a dar contestación a la demanda.-
En fecha 31 de julio de 2012 la representación judicial de la actora presentó diligencia mediante la cual ratificó lo solicitado mediante escrito de fecha 25 del mismo mes y año.-
En fecha 06 de agosto de 2012, se ordenó el desglose de los originales consignados por la demandada en el escrito de la demandada, a los fines de su resguardado en la caja fuerte del Tribunal.-
En fecha 06 de agosto de 2012, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención planteada por la demandada.-
En fecha 08 de agosto de 2012, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención planteada por la demandada.-
En fecha 17 de septiembre de 2012, se dictó auto mediante el cual se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio.-
En fecha 25 d septiembre de 2012 se levantó acta mediante la cual se dejó constancia que en ese mismo día, siendo las 10:00 a.m, oportunidad fijada por el Tribunal para que tuviera lugar la audiencia preliminar, la misma se llevó a cabo.-
02 de octubre de 202 se dictó auto mediante el cual se fijaron los hechos así como los límites de la controversia conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 10 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 10 de octubre de 2012, la demandada consignó escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 15 de octubre de 2012, se dictó auto mediante el cual se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviera lugar la Audiencia de Juicio en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil y se libró boleta de citación a fin que compareciera a absolver las posiciones juradas promovidas por la actora.-
En fecha 16 de octubre de 2012 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a las pruebas aportadas por la demandada.-
En fecha 19 de octubre de 2012 se dictó auto mediante el cual el Tribunal provee respecto al escrito de oposición de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora.-
En fecha 14 de noviembre de 2012, compareció ante este Tribunal el ciudadano Antonio Guillén, Alguacil Adscrito a este Circuito, quien mediante diligencia consignó boleta de citación sin firmar en virtud de la imposibilidad para practicar la citación de la demandada.-
En fecha 19 de noviembre de 2012, se levantó acta mediante la cual se dejó constancia que en ese mismo día, siendo las 10:00, a.m., día y hora fijada por el Tribunal para que tuviera lugar la audiencia de juicio, la misma se llevó a cabo, la cual se prolongó para el día 20 del mismo mes y año.-
En fecha 20 de noviembre de 2012, se levantó acta mediante la cual se dejó constancia que en ese mismo día, siendo las 11:00, a.m., día y hora fijada por el Tribunal para que tuviera lugar la prolongación de la audiencia de juicio, la misma se llevó a cabo.-
Abierto como se encuentra el lapso para que se extienda por escrito el fallo completo, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-

- MOTIVA –

DECISIÓN DE FONDO

Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito de demanda lo siguiente:

Que según documento de compromiso de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de mayo de 2006, anotado bajo el Nº 02, Tomo 28, su representada suscribió conjuntamente con la demandada dicho contrato, comprometiéndose la demandada a comprar y la actora a venderle, un inmueble constituido por un apartamento que formaría parte del edificio denominado LORD; conviniendo igualmente que el precio de la venta sería por Ciento Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 185.000,00), los cuales serían pagados por cuotas de la siguiente manera: 1) La entrega de (Bs.17.000,00) al momento de la firma del contrato de opción; 2) Veinticuatro (24) cuotas de (Bs.2.154,32) y tres (3) cuotas de (Bs.9.500,00); y 3) El pago de (Bs.87.946,25) para el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta. Estableciéndose asimismo que la obra sería ejecutada en un término de treinta (30) meses, contados desde la fecha de inicio de la construcción que fue el día 30 de septiembre de 2005, salvo que causas de fuerza mayor no imputables a su responsabilidad le impongan un retraso temporal y que su representada dispondría de un término de 90 días para tramitar la protocolización del documento, otorgándose el documento respectivo a la compradora, siempre que la misma diere cumplimiento a sus obligaciones.-
Que así las cosas, su representada obtuvo la constancia de culminación de obra en fecha 14 de octubre de 2010 y en fecha 25 de octubre de 2010 fue protocolizado el respectivo documento, para lo cual se procedido a notificar a la demandada, sin que se llegara a ningún acuerdo, no formalizándose la venta por cuanto la misma no manifestó su interés de comprar o no el inmueble.-
Que su representada en busca que el comprador le entregara los documentos pertinentes para la presentación del escrito ante el Registro Público la citó dos veces, primero mediante una comunicación entregada en su lugar de trabajo y posteriormente notificada legalmente a través del Notario Público Treinta y Siete del Municipio Libertador en fecha 10 de febrero de 2012 sin tener respuesta alguna.-
Que no quedó más alternativa que acudir a la vía judicial para obtener la resolución del contrato sumido dado el incumplimiento de la demandada.-

Ante esta pretensión, la parte demandada en la oportunidad de la contestación señaló:

Que en fecha 18 de marzo de 2006 efectivamente celebró un contrato de compromiso de compra venta con la parte actora, en el cual se estableció el compromiso de compra venta de un inmueble constituido por un apartamento que formaría parte del edificio denominado LORD.
Que en cuanto a sus obligaciones como compradora, al momento de celebrar el compromiso de compra venta se obligó a cancelar Diecisiete Mil Bolívares (Bs. 17.000,00)
Que se obligó a cancelar veinticuatro cuotas mensuales de Dos Mil Ciento Cincuenta y Cuatro Bolívares con 32 Céntimos (Bs. 2.154,32) cada una y tres cuotas semestrales de Nueve Mil Quinientos Bolívares (Bs. 9500,00).
Que el saldo restante por la cantidad de Ochenta y Siete Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con 25 Céntimos (Bs. 87.946,25) deberían ser pagados en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta.-
Que en cuanto a las obligaciones del vendedor demandante se estableció que la obra sería ejecutada en un término de treinta (30) meses, contados desde la fecha de inicio de la construcción que fue el día 30 de septiembre de 2005.
Que se obligó también a notificar y otorgar el documento definitivo dentro del plazo de 90 días después de obtener la constancia de culminación de obra.-
Que al momento de celebrar el compromiso de compra venta canceló Diecisiete Mil Bolívares (Bs. 17.000,00).
Que canceló oportunamente veinticuatro cuotas mensuales de Dos Mil Ciento Cincuenta y Cuatro Bolívares con 32 Céntimos (Bs. 2.154,32) cada una y tres cuotas semestrales de Nueve Mil Quinientos Bolívares (Bs. 9500,00), tal como se evidencia de las letras de cambio consignadas.
Que está por cancelar el saldo restante por la cantidad de Ochenta y Siete Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con 25 Céntimos (Bs. 87.946,25) que se hará al momento de la firma del documento definitivo de compra venta.-
Que niega rechaza y contradice que la actora haya cumplido con lo estipulado en la cláusula cuarta del compromiso de compra venta donde se estipuló que la obra se ejecutaría en un término de treinta (30) meses, es decir que si la construcción comenzó el día 30 de septiembre de 2005, debió terminarse el 30 de marzo de 2008, lo cual no ocurrió así que ya el demandante tardó 60 meses en terminar dicha obra.-
Que niega, rechaza y contradice que la actora le hizo llegar una notificación escrita dentro del plazo establecido en el contrato para que se perfeccionara la venta tal y como lo establece la cláusula novena.-
Que niega, rechaza y contradice la actora le haya dirigido comunicación a su lugar de trabajo.-
Que el demandado no solo incumplió con el contrato sino que además su petición es infundada, malintencionada y temeraria.
Que la demora de la obra y su entrega le ocasionó un grave perjuicio y problemas al no poseer vivienda propia.
Que exige como resarcimiento de daños materiales y morales una cantidad mayor que el saldo restante que debe cancelar al momento que se haga la protocolización del documento definitivo.-
Que solicita que la demanda sea declarada sin lugar, que se obligue a la actora a pagarle Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) por cada día de retraso que trascurra en la entrega del inmueble y que se proceda a la inmediata protocolización de inmueble a su nombre.-
Que reconviene a la parte actora para que convenga o sea condenada por el Tribunal a reconocer que cumplió con sus obligaciones, en que pagó las cuotas establecidas en el contrato, que se proceda a la inmediata protocolización de inmueble a su nombre, que le cancele Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) por cada día de retraso que trascurra en la entrega del inmueble y el pago de las costas y costos el proceso.-

Alega la representación judicial de la parte actora reconvenida en su escrito de contestación lo siguiente:
Que la reconvención no debió ser admitida al no cumplir con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no señala que tipo de acción es la materia reconvencional.
Que en los particulares primero y segundo de dicha reconvención se establece una mera certeza, el particular tercero contiene una obligación de que hacer que se le exija a su representada efectuar, pero no dice nada acerca de la contraprestación que la demandada debe pagar, es decir que el tribunal condene a su representada a entregar el inmueble sin pagar el precio y que en el particular cuarto pide además que se le cancelen tres ciento Bolívares (Bs. 300,00) diarios desde el 01 de agosto de 2008 hasta la fecha de entrega del inmueble, excluyéndose dicho particular con el tercero.-
Que además solicita la corrección monetaria de las cantidades demandadas, las cuales no se conocen.
Que la demandada reconoce el contrato en todas sus partes y le imputa a su representada un presunto incumplimiento del mismo en el cual apoya a su vez la falta de cumplimiento d las obligaciones que como compradora le correspondía realizar.
Que el incumplimiento imputado a su representada es el hecho de no haber terminado la obra en la oportunidad prevista en el contrato de fecha 28 de mayo de 2006 pero ocurre que en el mismo contrato se previó la posibilidad de cumplir después de la fecha prevista, siendo establecido dicha posibilidad en la cláusula cuarta, quedando su representada en consecuencia, exonerada por el incumplimiento que se le imputa. Igualmente que como respaldo se estableció, en caso de incumplimiento en cuanto al tiempo de entrega, el reintegro de las cantidades entregadas por la contratante y lo intereses que se causaren, según la cláusula sexta.-
Que la reconvención no debe prosperar por ser contraria a derecho y a las obligaciones contraídas por las partes contratantes mediante documento autenticado, por lo que niega, rechaza y contradice sus términos.-
Que en caso de prosperar y tenerse como cierto el incumplimiento, el contrato suscrito entre las partes estableció como contraprestación por parte de su representada lo establecido en la cláusula séptima, literal d, y al pretender la demandada otra indemnización contraviene lo estipulado en el artículo 1276 del Código Civil.-
Que la demandada ha desconocido las notificaciones que su representada, en aras a llegar a un término feliz a la negociación celebrada y cumpliendo cabalmente con los términos del contrato, le efectuó a la misma; pero que la última notificación realizada a través de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital fue efectuada en la dirección señalada por la demandada en el contrato, la cual reconoce que además fue recibida por la Señora Carmen quien afirma que es la encargada del mantenimiento de dicho apartamento, es decir que confiesa que si recibió la notificación y estuvo en conocimiento de la misma.-
Que por otro lado, no se evidenció que antes o después de las notificaciones la demandada haya cumplido con las obligaciones del contrato en el sentido de entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento.-
Que las obligaciones ilegales que pretende la demandada, cumpla su representada, además de ser improcedentes, no fueron previstas en el contrato.
Que solicita que la reconvención sea declara sin lugar, con su respectiva condenatoria a costas.-

Vista como se ha planteado la presente controversia, las pruebas que fueron aportadas a los autos son:

PARTE ACTORA

• Original de documento poder otorgado por la sociedad mercantil, Corporación 1120 C.A., a los Abogados Antonio Castillo Chávez Beltrán y Glizet Castillo Chávez, autenticado por ante la Notaría Pública Décimo Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 50, Tomo 08, en fecha 01 de marzo de 2012. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.

• Copia simple de contrato compromiso de compra venta,, suscrito por la sociedad mercantil, Corporación 1120 C.A y la ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra, autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 08, Tomo 28, en fecha 18 de mayo de 2006. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.

• Comunicación de fecha 23 de enero de 2012, suscrito por el Abogado Antonio Castillo Chávez dirigida a la ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra. Documento privado que no fue suscrito por la demandada sino por un tercero, y a tales efectos, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil establece que dichas documentales deben ser ratificadas por el tercero mediante la prueba testimonial, por lo que, en el presente caso al no haberse realizado dicha notificación el documento es desechado. Así se establece.-

• Copia certificada de notificación practicada en fecha 10 de febrero de 2012, por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.

PARTE DEMANDADA

• Original y copia simple de contrato compromiso de compra venta,, suscrito por la sociedad mercantil, Corporación 1120 C.A y la ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra, autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 08, Tomo 28, en fecha 18 de mayo de 2006. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.

• Original y copia simple de recibo de pago por Bs. 17.000,00, documentos que se tornan impertinentes en virtud a no estarse reclamando la falta de pago de los mismos, por lo que no son objeto de la litis y en consecuencia se desechan. Así se establece.-

• Copia simple de constancia de culminación de obra Nº 00014 de fecha 14 de octubre de 2010 emanada del la Alcaldía de Caracas, Dirección de Gestión e Infraestructura, Dirección de Control Urbano, Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.

• Copias simples de fotos del edificio Lord Center, documentos que se tornan impertinentes en virtud a no estarse reclamando la falta de pago de los mismos, por lo que no son objeto de la litis y en consecuencia se desechan. Así se establece.-

• Original y copia simple de Informe médico de la ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra., Documento privado que no fue suscrito por la demandada sino por un tercero, y a tales efectos, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil establece que dichas documentales deben ser ratificadas por el tercero mediante la prueba testimonial, por lo que, en el presente caso al no haberse realizado dicha notificación el documento es desechado. Así se establece.-

• Original de 24 letras de cambio todas por Dos Mil Ciento Cincuenta y Cuatro Bolívares con 32 Céntimos (Bs. 2.154,32), identificadas con los números 1 al 24, todas de fecha 01 de abril de 2006, documentos que se tornan impertinentes en virtud a no estarse reclamando la falta de pago de los mismos, por lo que no son objeto de la litis y en consecuencia se desechan. Así se establece.-

• Original de 3 letras de cambio por Nueve Mil Quinientos Bolívares (Bs. 9500,00), identificadas con los números 1 al 3, todas de fecha 01 de abril de 2006, documentos que se tornan impertinentes en virtud a no estarse reclamando la falta de pago de los mismos, por lo que no son objeto de la litis y en consecuencia se desechan. Así se establece.-

• Posiciones juradas de las partes, las cuales fueron evacuadas en la audiencia de juicio, y las cuales constan en la grabación y en la transcripción de la grabación que cursa en el expediente, declaraciones que son plenamente valoradas y apreciadas por este Tribunal y a las cuales este Tribunal hará referencia con posterioridad.-

Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Así las cosas, del contenido del contrato se observa que la hoy demandada, se comprometió a comprar y el hoy actor a venderle, un inmueble tipo apartamento el cual formaría parte del edificio que se proyectaba construir.
De conformidad con la cláusula tercera el precio de venta se estableció en la cantidad de (Bsf.185.150,00) que serían cancelados de la siguiente manera: 1) La entrega de (Bsf.17.000,00) al momento de la firma del contrato de opción; 2) Veinticuatro (24) cuotas de (Bsf.2.154,32) y tres (3) cuotas de (Bsf.9.500,00); y 3) El pago de (Bsf.87.946,25) para el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta.
Se estableció de igual forma que la obra sería ejecutada en un término de treinta (30) meses, contados desde la fecha de inicio de la construcción que fue el día 30 de septiembre de 2005, salvo que causas de fuerza mayor no imputables a su responsabilidad le impongan un retraso temporal.
En la cláusula cuarta se estableció que: “…Terminada la construcción EL CONSTRUCTOR dispondrá de un plazo adicional de noventa (90) días para tramitar la protocolización del documento de condominio, la constancia de terminación de la obra, las solvencias de Hidrocapital y del Derecho de Frente y una vez obtenidas éstas procederá a otorgar el documento definitivo de compra-venta del apartamento a que se contrae este documento ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, siempre y cuando EL COMPRADOR haya dado cumplimiento a las obligaciones que por este contrato asume….”
La cláusula sexta las partes establecieron las causales que consideraban como justificación para que el constructor pudiera resolver el contrato, estableciéndose en el literal “c” como causal: “La inasistencia de EL COMPRADOR al otorgamiento del documento de compra-venta en la fecha que le sea notificada por EL CONSTRUCTOR, o la falta de entrega oportuna de los derechos, tasas o contribuciones que graven la enajenación o cualquier documento necesario para dicha protocolización”. Estableciendo además que, en este supuesto EL CONSTRUCTOR podría dar por resuelto el contrato, reintegrando el monto pagado para la fecha, descontando los intereses y el 20% por concepto de indemnización de la resolución de la opción de compra, todo ello por remisión al literal “b” de la cláusula sexta.
Las partes de igual forma en la cláusula novena establecieron la forma y el lugar donde debían practicarse todas las notificaciones que debían realizar las partes relacionados con el contrato, estableciéndose que: “Las notificaciones que deban hacerse en ejecución de este compromiso serán hechas mediante telegrama enviado a las siguientes direcciones: para LOS COMSTRUCTORES: Esq. Bolero a Peneda, Torre Ofistol, Piso Trece (13), Oficina 13-1, Caracas. Para EL COMPRADOR: Av. Urdaneta, Esquina Punceres a Pelota; Centro Urdaneta, piso 1, Apartamento 15, Caracas (…) Las partes podrán modificar esta dirección notificando lo correspondiente a la otra parte por el mismo medio. El telegrama podrá ser sustituido por una comunicación escrita cuya copia debe ser firmada en constancia de recibo por la parte a quien estuviere dirigida. En caso de que resultare imposible por cualquier razón notificar a EL COMPRADOR por los medios previstos, se le tendrá por notificado una vez que un Tribunal fije a las puestas de la dirección indicada como suya en esta cláusula, una misiva en que se le informe de lo que se le notifica.”
Así las cosas, la parte actora ha alegado que procedió a notificar de manera debida a la demandada a los fines de que ésta procediera a entregar los documentos y recaudos necesarios para la presentación del documento definitivo de compra venta para su debida protocolización, evidenciándose a los autos que en fecha 10 de febrero de 2012 se trasladó y constituyó la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en la dirección señalada por la demandada en el contrato, y dejando expresa constancia que la ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra no se encontraba en el apartamento, siendo atendido la notaría por la ciudadana Carmen Ramos, quien manifestó a la Notaría que la ciudadana Taihsmary Ramírez se encontraba de viaje hace varios días, y recibiendo la notificación.
En este orden de ideas, en el acto de las posiciones juradas evacuadas durante la audiencia de juicio, a la posición planteada por la parte actora relativa a: “Diga si es cierto que la notificación realizada, fue consignada por usted en el presente juicio, donde se evidencia que fue realizada el 10-02-2012 en la dirección por usted señalada como domicilio procesal.” La demandada contestó: “Justamente en esa fecha fue recibida la notificación en esa dirección por una persona que trabaja con mi padre”. Por lo que, la notificación efectivamente fue realizada en la dirección expresada por la propia demandada como lugar de recepción de las notificaciones contractuales y entregada a una persona que tenía un vínculo laboral con su padre, por lo que la misma, cumplió con el fin de hacerle saber del requerimiento que la parte actora le hacía a los fines de la presentación de una serie de documentos necesarios e indispensables a los fines de la firma del documento definitivo, y los cuales, más allá del lapso de tres (3) días hábiles que señalaba la comunicación para la entrega del mismo, en el decurso del proceso la demandada no logró demostrar que ni dentro de este plazo, ni en el lapso que transcurrió entre la notificación y la presentación de la demanda, esto es, 05 de marzo de 2012, procedió a consignar la documentación requerida para el cumplimiento del contrato. Así se establece.-
En relación a los argumentos esgrimidos por la demandada en su contestación relacionados con que ella dio pleno cumplimiento al contrato y en consecuencia, realizó los pagos acordados en el contrato, es de señalar que, la causal por la cual se pretende la resolución del contrato no es por la falta de pago de las cuotas acordadas, sino por la falta de presentación oportuna de los recaudos exigidos.
Por otra parte, la demandada alegó que la culminación de la obra se realizó con atrasó y fuera de los lapsos estipulados en el contrato, a lo que cabe señalar que, de ser cierto este hecho, habría creado a su favor el derecho a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, no pudiendo excusar su incumplimiento en este hecho.
En relación al derecho de retención por parte del actor de un veinte (20%) sobre el monto entregado por la demandada en ejecución del contrato, y por concepto de daños y perjuicios por la resolución, se observa que los mismos fueron establecidos en la cláusula sexta del contrato, por lo que dicho derecho se hace procedente.
En relación al cobro de un monto por concepto de intereses sobre la suma entregada por la demandada en ejecución del contrato, los mismos se tornan improcedentes en virtud a que ello implicaría una doble indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento de la demandada, por lo que se desecha este pedimento.
Es por todo lo anterior que, al existir plena prueba de los hechos alegados por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión del actor debe ser declarada con lugar en la dispositiva. Así se establece.-
En relación a la pretendida reconvención, relativa a que el demandado sea condenado a que cumpla con el contrato y en consecuencia se proceda a suscribir el contrato definido de compra venta, cabe señalar que, al haber incurrido la demandada reconviniente en una causal de resolución del contrato, y así habiendo sido declarado por este Tribunal, no puede pretender el cumplimiento de una obligación que ella incumplió, y cuyo incumplimiento ha conllevado a la declaratoria de la resolución del contrato. Por lo tanto, la reconvención propuesta se declara sin lugar. Así se establece.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la sociedad CORPORACIÓN 1120, C.A., en contra de la ciudadana TAIHMARY CARINA RAMIREZ BECERRA, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así:

PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado por las partes ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de mayo de 2006, anotado bajo el No 02, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública.

SEGUNDO: Se establece que la parte actora deberá hacer entrega de las sumas recibidas en ejecución del contrato previo el descuento de un veinte (20%) por ciento por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

Se declara SIN LUGAR la reconvención que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presentara la parte demandada reconviniente, TAIHMARY CARINA RAMIREZ BECERRA en contra de la parte actora reconvenida CORPORACIÓN 1120; C.A. Así se decide.-
Dada la declaratoria PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los SIETE (07) días del mes de DICIEMBRE del año DOS MIL DOCE (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

EDGAR JOSÉ FIGUEIRA RIVAS
LA SECRETARIA TITULAR,

LUZDARY JIMÉNEZ SILVA.
En la misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (02:30 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA TITULAR,

LUZDARY JIMÉNEZ SILVA.

EJFR/LJS/Cf.-
Exp. No AP31-V-2012-000359