TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO VIGÉSIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
201º y 152°

EXPEDIENTE: AP31-V-2011-002631.-
PARTE ACTORA: INVERSORA LA CASTELLANA 123, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 24 de agosto de 2004, bajo el Nº 76, Tomo 67-A-Cto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAIZA ROLANDO ARELLANO Y ARDELLA MORALES MENDEZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 19.516 y 18.754 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: IDA SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.190.007.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AGUSTÍN BRACHO, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 54.286.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA.

NARRATIVA

Mediante libelo de demanda admitido por los trámites del procedimiento breve, las Abogadas en ejercicio RAIZA ROLANDO ARELLANO Y ARDELLA MORALES MENDEZ, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 19.516 y 18.754 respectivamente, demandaron a la ciudadana IDA SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.190.007, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Admitida la demanda en fecha 16 de enero de 2012, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Tramitada la citación en forma personal y siendo imposible su verificación, a petición de la parte actora se ordenó el emplazamiento por medio de carteles, los cuales se publicaron y consignaron en fecha 20 de marzo de 2012, procediendo la secretaria del Tribunal a la fijación del mismo el 26 de marzo de 2012.
Cumplidos los trámites del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y vencido el lapso sin que la parte demandada compareciera a dar por citado, a petición de la parte accionante se designó Defensor Judicial a la parte demandada, recayendo su misión en el abogado AGUSTÍN BRACHO, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 54.286.
Notificado el Defensor Judicial de su designación, en fecha 23 de julio de de 2012 aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley. Asimismo, fue citado el 17 de septiembre de 2012 para la contestación al fondo de la demanda.
Por escrito presentado el 19 de septiembre de 2012, el abogado AGUSTÍN BRACHO, en su carácter de Defensor Judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación al fondo de la demanda.
Abierta la causa a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de ese derecho.
Estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Juzgado pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:
Argumentan las apoderadas de la parte demandante en su pretensión que consta de contrato de arrendamiento que su representada dio en arrendamiento a la parte demandada un inmueble constituido por una oficina distinguida con el Nº 71, ubicada en el piso 7 del edificio PIGALLE, situado en la Avenida Leonardo Da Vinci de la Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas.
En la cláusula segunda de dicho contrato se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS BOLÍVARES (Bs. 854.226,00) más el impuesto al valor agregado (I.V.A.) y que el mismo sería modificado según las regulaciones producidas en el inmueble, siendo la última regulación la cantidad de CINCO MIL NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 5.096,88). Asimismo se estableció que el canon de arrendamiento se pagaría dentro de los diez (10) primeros días de cada mes, más el impuesto al valor agregado (I.V.A.) en la oficina del arrendador, que la vigencia del contrato era de dos (2) años fijos contados a partir de la firma del contrato, prorrogable por períodos de un (1) año, que serían por cuenta de la arrendataria lo pagos por servicio de energía eléctrica, gas, servicio telefónico agua y aseo urbano.
Es el caso que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2011, más el impuesto al valor agregado (I.V.A.), adeudando un total de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTIUN BOLÍVARES CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (Bs. 148.421,26), por lo que proceden a demandar a la ciudadana IDA SÁNCHEZ, anteriormente identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, al pago de la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTIUN BOLÍVARES CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (Bs. 148.421,26) por concepto de los cánones de arrendamiento no pagados y vencidos y el impuesto al valor agregado, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2011, así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, los intereses de mora causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, todo de conformidad con lo pautado en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al pago de la corrección monetaria o indexación de las cantidades de dinero adeudadas, así como al pago de las costas y costos del presente juicio.
Acompañaron al libelo de demanda poder conferídoles por la sociedad mercantil INVERSORA LA CASTELLANA 123, C.A., autenticado en fecha 22 de septiembre de 2011 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 41, Tomo 90, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes, copia simple de la Resolución Nº 00013234 de fecha 15 de julio de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Vivienda y Hábitat, copia simple de la comunicación dirigida a la ciudadana IDA SÁNCHEZ emanada de la actora participándole el nuevo canon de arrendamiento, copia simple de avisos de cobro a la parte demandada y copia simple de Inspección Judicial practicada al inmueble de autos practicada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 30 de mayo de 2011 al inmueble objeto del presente juicio.
Dichos instrumentos se valoran conforme a las disposiciones de los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por no haber recibido cuestionamiento alguno.
En el acto de la litis contestatio la representación judicial de la parte demandada, a través de su Defensor Judicial, procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda incoada en contra de su defendida, por cuanto no es cierto que su representada adeude la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTIUN BOLÍVARES CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (Bs. F 148.421,26) por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2011.
Que en la cáusula quinta del contrato de arrendamiento se estableció que “el presente contrato tendrá una duración de un año fijo y se considera vigente desde el primero de julio de 2005 hasta el 30 de junio de 2006, considerándose prorrogado automáticamente por períodos de un año, a menos que una de las partes participe a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación antes del vencimiento del primer período o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de darlo por terminado”.
Que se observa que la relación arrendaticia se inició el primero (1º) de julio de 2005, por lo cual no cabe duda que vencido el término inicial de un año el 30 de julio de 2006, las partes debieron manifestar su expresa voluntad por escrito de prorrogar la relación arrendaticia, lo que evidentemente no ocurrió, por lo que en fecha 1º de julio de 2006 exclusive, comenzó a correr el lapso de prórroga legal (seis meses) establecido en el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que se observa que vencida la prórroga legal el 1º de enero de 2012, la parte demandada continuó poseyendo el inmueble objeto del contrato e incluso continuó pagando el cánon de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Que según se desprende de autos, ninguna de las partes notificó su voluntad de prorrogar o no el contrato de arrendamiento en cuestión, por lo que operó la tácita reconducción a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.
Que en el presente caso el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes cambió en cuanto a su naturaleza jurídico temporal, pasando de ser un contrato perfeccionado a tiempo determinado a ser un contrato a tiempo indeterminado, lo cual genera como consecuencia que de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, la vía procesal para obtener la extinción del vínculo jurídico perfeccionado entre las partes era la acción de desalojo y no la de resolución de contrato y así pide al Tribunal sea declarada en la definitiva.
Planteada como quedó la controversia en los términos expuestos, éste Tribunal se adentra al fondo del asunto controvertido, previa las siguientes consideraciones:

MOTIVA

De acuerdo a la interpretación de los contratos, la ley faculta al Juez la calificación jurídica del mismo, cuando el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, es su parte in fine señala lo siguiente:

“En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Del contenido de la norma citada se deriva la facultad que tienen los jueces en los límites de su poder jurisdiccional de la interpretación de los contratos, como la misma norma lo preceptúa conforme a la referida disposición legal.
En el caso de autos se deriva la existencia de un contrato de arrendamiento privado suscrito entre la sociedad mercantil INVERSORA LA CASTELLAN 123, C.A. y la ciudadana IDA SÁNCHEZ, el cual comenzó a regir el 1º de julio de 2005, tal como se evidencia en la cláusula Quinta del cuerpo de la convención.
En la cláusula Quinta de la alusiva convención locataria, las partes acordaron para ese entonces:

“El presente contrato tendrá una duración de UN (1) AÑO fijo y se considerará vigente desde el día 01 de Julio de 2005 hasta el 30 de Junio de 2006, considerándose prorrogado automáticamente por períodos de un (1) año, a menos que una de las partes participe a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación antes del vencimiento del primer período o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de darlo por terminado”.

De acuerdo a la interpretación de la referida cláusula del contrato se evidencia que el mismo tuvo una duración inicial de un (1) año y una vez vencido el mismo, se renovó automáticamente por períodos iguales sin que ninguna de las partes manifestara su deseo de no continuar con el mismo.
Habiéndose transformado el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y observando que la apoderada judicial de la parte demandante solicitó en su petitorio la resolución del mismo, tal y como ella lo señala “…En dar por resuelto por falta de pago de los cánones de arrendamiento el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes…”, es el motivo por el cual esta Juzgadora debe efectuar la calificación de la acción intentada. Al respecto es menester de este Tribunal abordar dicho análisis indicando que la calificación de la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor. En ese sentido observa esta Juzgadora que el Tribunal Supremo Justicia en sentencia de fecha 14 de abril de 1993, en el juicio de JOAO CATANHO contra JOSÉ LUÍS GÓMEZ Y OTROS, señaló que:

“…La facultad de la sala de calificar la acción verdaderamente ejercida está, respaldada por abundante doctrina construida acerca del principio iuria novit curia, doctrina contenida en numerosos fallos, entre otros, el que se copia a continuación:
Tiene establecido este Supremo Tribunal que es facultad de los juzgadores calificar la acción y apartarse de la que haya hecho el demandante (sentencia del 249-79), pues la calificación de las acciones es la que corresponde verdaderamente a su propia naturaleza, a juicio del sentenciador y no a la que caprichosamente quieran darle las partes (Sentencia del 7-7-66). Procede entonces considerar si se está en el caso a que se contrae esta jurisprudencia. (G:F: N° 108, V.II, 3ra etapa, p. 895, sentencia (30-4-80).

En el presente caso tal como se señaló, no consta en autos que haya habido una novación en cuanto a esa relación jurídica procesal, ni mucho menos que haya sido notificado para la desocupación del inmueble objeto de la pretensión, por el contrario las partes han mantenido incólume su relación arrendaticia desde que primigeniamente suscribieron el contrato privado en fecha 1º de julio de 2005 hasta la presente fecha.
Ahora bien, la parte demandante en su pretensión demanda la acción Resolutoria conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, invocando la existencia de un contrato con determinación del tiempo. Sin embargo, éste Órgano Jurisdiccional con fundamento a la Jurisprudencia señalada supra y la Doctrina establecida, advierte que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento sin determinación del tiempo; es decir una convención a tiempo indeterminado que perdió vigencia estructuralmente por el transcurso de los distintos períodos del tiempo y cuya acción debió ser interpuesta conforme a la disposición contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual direcciona la acción a seguir de acuerdo a la naturaleza de estos contratos, toda vez que el mismo fue suscrito desde hace más de cinco (5) años, convirtiéndose en una convención a tiempo indeterminado, y así se decide.
En consecuencia, habiendo la parte demandante erróneamente interpuesto la acción Resolutoria, siendo la correcta la de Desalojo conforme a las reglas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda en derecho no deberá prosperar, y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción Resolutoria interpuesta por la sociedad mercantil INVERSORA LA CASTELLANA 123, C.A. contra la ciudadana IDA SÁNCHEZ, ambas partes plenamente identificadas ab-inito.
Conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente fallo.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinte (20) días del mes de diciembre de Dos mil doce (2012). Años: 202° y 153°.-
LA JUEZ,

Abg. IRENE GRISANTI CANO. LA SECRETARIA,

Abg. MAIRA CASTILLO C.

En esta misma fecha siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 pm.), se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. MAIRA CASTILLO C.

IGC/MCC/MVAR.-
EXP. Nº AP31-V-2011-002631.-