TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte actora: Ciudadano OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 3.949.232.
Representación judicial de la parte actora: Ciudadanos MARTHA AVILA BELL Y NELSON ARIAS AVILA, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 58.335 y 111.341, respectivamente.
Parte demandada: Ciudadanos MARIA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS Y ESTEBAN RAFAEL ARIAS, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-647.622 y V-3.147.748, respectivamente.
Representación judicial de la parte demandada: Ciudadanos GERMÁN ERNESTO PEROZA VÁSQUEZ Y GERALD PEROZA VASQUEZ, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nos. 69.183 y 75.769, respectivamente.
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OFERTA DE COMPRA VENTA.
Expediente Nº 13.654.-
- II –
RESUMEN DEL PROCESO
Correspondió a este Juzgado Superior conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por escrito de fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil diez (2010), por la abogada MARTHA AVILA BELL, identificada, en su condición de apoderada judicial de la parte actora ciudadano OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR, en contra de la decisión pronunciada en fecha dos (02) de julio de dos mil diez (2010), por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró CON LUGAR la defensa de falta de cualidad invocada por la parte demandada; SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de oferta de venta incoara el ciudadano OSWALDO CEDEÑO contra los ciudadanos ESTEBAN ARIAS y MARÍA VILLAR; y, condenó en costas a la parte actora, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se inició la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR, ya identificado, en contra de los ciudadanos MARIA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS Y ESTEBAN RAFAEL ARIAS, también identificados, mediante libelo de demanda presentado en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil ocho (2008), ante el Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas , a los fines de su distribución respectiva.-
Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la distribución de causas efectuada, mediante auto dictado en fecha dos (02) de junio de dos mil ocho (2008), previa consignación por parte de la actora de la documentación que la fundamentaba, se procedió a su admisión; y, se ordenó el emplazamiento, de la parte demandada, para que en la oportunidad correspondiente diera contestación a la demanda incoada en su contra.-
Mediante diligencia del día ocho (08) de agosto de dos mil ocho (2008), el Alguacil del Juzgado del Juzgado de la causa, dejó constancia de haberse trasladado a la Quinta Amapola, Calle Orinoco, Ramal 3, Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta; y, de haberse entrevistado con los demandados, ciudadanos Esteban Rafael Arias y María Concepción Villar de Arias, quienes recibieron las respectivas compulsas; pero se negaron a firmar los correspondientes recibos de citación. (Folios 36 al 38).
En diligencia del once (11) de agosto de dos mil ocho (2008) , el apoderado judicial de la parte actora solicitó se librara boleta de notificación a los codemandados; lo cual fue acordado por el a-quo en auto de fecha veintinueve (29) de septiembre del mismo año, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En diligencia de fecha seis (06) de octubre de dos mil ocho (2008), compareció el codemandado ESTEBAN RAFAEL ARIAS, otorgó poder apud acta en su nombre y en nombre de su representada la ciudadana MARIA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, a los abogados GERMÁN ERNESTO PEROZA VÁSQUEZ Y GERALD PEROZA VÁSQUEZ.
El veintiséis (26) de noviembre de dos mil ocho (2008), el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación al fondo de la demanda, en el cual, (i) opuso como punto previo la defensa de fondo de falta de cualidad prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; y, rechazó y contradijo la demanda intentada en contra de sus poderdantes, con base en los argumentos que más adelante se analizarán.
En fecha cuatro (04) de abril de dos mil nueve (2009), compareció el apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de pruebas; y posteriormente, en fecha treinta (30) del mismo mes y año, lo hizo el representante judicial de la parte actora.
En diligencia del siete (07) de mayo de dos mil nueve (2009), la parte demandada solicitó ante el Tribunal de la causa, se ordenara por Secretaría, la práctica de un cómputo de los días de despacho transcurridos en ese Juzgado, en el mes de octubre de dos mil ocho (2008) hasta el día siete (07) de mayo de dos mil nueve (2009); y, en fecha diecisiete (17) de mayo de dos mil nueve (2009), el Juzgado de la causa dejó constancia de que habían transcurrido cincuenta y cinco (55) días de despacho.
El diez (10) de julio de dos mil nueve (2009), el Juzgado de la causa, previo cómputo por Secretaría, admitió las pruebas promovidas por la parte demandada; y, declaró extemporáneo por tardío, el escrito de pruebas presentado por la parte actora.
En fecha dos (02) de julio de dos mil diez (2010), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia y, declaró CON LUGAR la defensa de falta de cualidad invocada por la parte demandada; SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato intentada por el ciudadano OSWALDO CEDEÑO en contra de los ciudadanos ESTEBAN ARIAS Y MARIA VILLAR; y, condenó en costas a la parte demandante.
Notificadas las partes en fecha quince (15) de octubre de dos mil diez (2010), la apoderada judicial de la parte actora, apeló dicha decisión, la cual fue oída en ambos efectos por el Juzgado de la causa, el veintiséis (26) de octubre del mismo año; y ordenada la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.
Recibida la causa por distribución en esta Alzada, en fecha doce (12) de noviembre de dos mil diez (2010), se le dio entrada y se fijó el lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes pudieran ejercer su derecho a pedir la constitución del Tribunal con asociados.
La Secretaría de este Juzgado Superior, en acta de fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil diez (2010), dejó constancia que durante el lapso referido, ninguna de las partes compareció a ejercer su derecho a pedir que este Tribunal se constituyera con asociados.
El día veintiséis (26) de noviembre de dos mil diez (2010), esta alzada fijó el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito.
Quien suscribe este fallo, en fecha doce (12) de enero de dos mil once (2011), se avocó al conocimiento de la causa; le concedió a las partes el lapso de tres (3) días de despacho que prevé el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de salvaguardarles el derecho que tienen de formular recusación contra la ciudadana Juez; el cual correría de manera simultánea con el término para presentar informes.
En fecha cuatro (04) de febrero de dos mil once (2011), la parte actora consignó escrito de informes; y, posteriormente, el veintitrés (23) de febrero del mismo año, consignó escrito de observaciones.
El Tribunal para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA:
Los apoderados judiciales de la parte demandante, adujeron en su libelo de demanda, lo siguiente:
Que su representado había suscrito un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y una casa quinta denominada QUINTA YAR. ELI, Nº 27, ubicada en la avenida El Paseo, de la urbanización Los Rosales, Caracas.
Que en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil siete (2007), la ciudadana MARIA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, le había comunicado a su representado su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble antes señalado; toda vez que había decidido venderlo.
Que su representado se había acogido al derecho de preferencia de la oferta establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, y el inmueble le había sido ofrecido en venta por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 530.000.00,00), moneda vigente para la fecha de la oferta; equivalente hoy a la suma de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 530.000,00); en la cual, además, se le había concedido un lapso de noventa (90) días para la realización de dicha venta.
Señalaron igualmente los representantes judiciales de la parte actora, que su representado, para que pudiera perfeccionarse la venta del inmueble descrito, en fecha veintiuno (21) de mayo de dos mil siete (2007), le había solicitado al oferente, le entregara los recaudos identificados en el libelo de la demanda.
Que el dieciséis (16) de agosto de dos mil siete (2007), su mandante había solicitado ante la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., un crédito bancario para la adquisición del inmueble mencionado; y, posteriormente en fecha diecinueve (19) de septiembre del mismo año, su representado le había solicitado nuevamente los recaudos a la oferente.
Manifestaron igualmente los apoderados de la parte actora, que en fecha veintinueve (29) de agosto de dos mil siete (2007), la ciudadana MARIA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, propietaria del inmueble le había enviado una comunicación a su representado, a través de la cual, le comunicaba a su mandante que tenía pactada la venta del inmueble en cuestión con el ciudadano JOSE FRANCISCO ROJAS.
Que la citada comunicación había sido recibida por el hoy demandante, luego de haber transcurrido sesenta (60) días del plazo fijado para la venta del inmueble por parte de su representado.
Que había sido entonces cuando el ciudadano ESTEBAN RAFAEL ARIAS, apoderado y cónyuge de la oferente, había retirado su oferta de venta.
Que era el caso que la ciudadana MARIA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, había incumplido su obligación principal de suministrarle a su representado los documentos necesarios para el perfeccionamiento de la venta del inmueble, así como la de respetar el lapso de noventa (90) días establecido para la realización de dicha venta.
Que por tales motivos demandaba a los ciudadanos MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS Y ESTEBAN RAFAEL ARIAS, para que dieran cumplimiento a la oferta de venta realizada a su representado en las mismas e idénticas condiciones en que había sido pactada.
La parte actora fundamentó su demanda en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.167, 1.271 y 1.264 del Código Civil; y la estimó en la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 530.000,00).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En escrito de contestación al fondo de la demanda, el representante judicial de los codemandados ciudadanos MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS Y ESTEBAN RAFAEL ARIAS, alegó lo siguiente:
Como punto previo, la falta de cualidad o la falta de interés del demandante para sostener el juicio conforme a lo establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Al dar contestación al fondo de la demanda, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en derecho, al pretender demandar a sus representados de forma temeraria e impertinente.
Rechazó, negó y contradijo que existiera un contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR y la ciudadana MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, ya que lo que realmente existía era un contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD STIKA C.A., y su representada.
Rechazó, negó y contradijo que la ciudadana MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, hubiera enviado comunicación alguna al actor, ya que la comunicación había sido enviada a la SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD STIKA C.A., mediante notificación judicial realizada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital.
Rechazó, negó y contradijo que se hubiera otorgado al demandante un lapso de noventa (90) días para la realización de la venta del inmueble.
Rechazó, negó y contradijo que la parte demandante hubiera solicitado algún crédito bancario ante BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., ya que lo que se evidenciaba de los autos era una simple solicitud realizada por la sociedad mercantil SOLUCIONES TÉCNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD Y SERVICIO STIKA C.A.
Que se evidenciaba claramente de los autos que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes lo era con la sociedad mercantil SOLUCIONES TÉCNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD Y SERVICIO STIKA C.A.
Que no existía ningún contrato de opción de compra venta suscrito entre sus representados y la sociedad mercantil SOLUCIONES TÉCNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD Y SERVICIO STIKA C.A.
Que el demandante no tenía ningún tipo de contrato, ni ningún tipo de negocio, ni tenía ningún derecho que le asistiera como persona natural, ya que, era solo la empresa sociedad mercantil SOLUCIONES TÉCNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD Y SERVCIO STIKA C.A., la única que podía en algún momento tratar de hacer valer algún derecho.
Rechazó, negó y contradijo que su representada hubiera incurrido en incumplimiento de la oferta de compra venta, por cuanto lo que existía era una notificación de no prórroga del contrato.
Solicitó fuera declarado con lugar el punto previo de falta de cualidad de la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; y, por consiguiente, fuera declarada sin lugar la demanda.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA ANTE ESTA ALZADA
En su escrito de informes presentado ante esta alzada, los apoderados judiciales de la parte demandante, expusieron lo siguiente:
Realizaron un resumen de lo alegado por las partes en el proceso y del fallo apelado.
Adujeron además, que en la demanda había sido presentado como documento fundamental, la comunicación suscrita de puño y letra por la ciudadana MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, dirigida a su representado OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR, de cuyo instrumento se desprendía que la propietaria del bien reconocía, admitía y confirmaba de una forma certera que su representado y la demandada habían suscrito un contrato de arrendamiento por el inmueble que actualmente ocupaba.
Que por consiguiente, su mandante tenía cualidad legal para incoar la demanda por cumplimiento de oferta de venta, que daba inicio a estas actuaciones.
Que se evidenciaba de la sentencia del a-quo que el Juzgado de la causa había distorsionado los hechos, al estimar que no existía contrato de arrendamiento escrito entre las partes, al no analizar los alegatos esgrimidos por su representado.
Que el a-quo tampoco había analizado, ni valorado el instrumento fundamental de la demanda, como lo era la comunicación de fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil cinco (2005), en la cual se establecía que su mandante era el arrendatario del inmueble descrito, y por ende el tutor del derecho subjetivo material.
Que se podía observar de la mencionada comunicación, con toda claridad y certeza, que la misma había sido dirigida por la propietaria a título personal al ciudadano OSWALDO CEDEÑO.
Que igualmente se podía observar del resto de las comunicaciones enviadas por la arrendataria que las mismas habían sido dirigidas a su representado a título personal.
Por último, solicitó fuera declarada con lugar la apelación ejercida con todos los pronunciamientos correspondientes.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y, a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el punto que se indica a continuación:
DE LA FALTA DE CUALIDAD O DE INTERÉS
DE LA PARTE DEMANDANTE
Ha señalado la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo, como punto previo, la falta de cualidad o la falta de interés del demandante para intentar y sostener el juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
A tales efectos, manifestó lo siguiente:
“Ciudadano Juez, como defensa de fondo y de conformidad con lo establecido en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil hago valer enérgicamente la Falta de Cualidad o Falta de Interés del Actor para intentar la presente demanda y sostener el presente juicio. Ya que es falso de toda falsedad que exista un contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR, parte actora en el presente juicio con la ciudadana MARIA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, una de las partes demandada (sic), ya que lo realmente existe es un contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD STIKA C.A., la cual esta (sic) debidamente registrada en el Registro mercantil (sic) Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado (sic) Miranda, en fecha Primero (01) de agosto del año 2003, quedando anotada bajo el Nº 2, del tomo 105-A pro, quien es la persona jurídica que mantiene arrendado el inmueble ubicado en la avenida el Paseo de la Urbanización Los Rosales, Quinta Yari- Eli, Nº (27), del Municipio Libertador, juicio con la ciudadana MARIA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, una de las partes demandada (sic) quien es con la que se han mantenido las (sic) relación contractual, nunca se ha establecido relación alguna con el ciudadano: OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR. PARTE ACTORA EN EL PRESENTE JUICIO, esto lo demuestro si observamos claramente que el poder que se le otorga a los abogados actores es un poder en forma personal otorgado por el supra mencionado ciudadano OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR, en ningún momento la sociedad mercantil SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD STIKA C.A., la cual esta debidamente registrada en el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha Primero (01) de agosto del año 2003, quedando anotado bajo el Nº 2, del tomo 105-A pro, quien es la persona jurídica que mantiene arrendado el inmueble ubicado en la avenida el Paseo de la Urbanización Los Rosales, Quinta Yari- Eli, Nº (27), del Municipio Libertador, ha otorgado poder alguno a los abogados de autos para ejercer ningún tipo de acción, junto con esta defensa de fondo consigno copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa supra señalada y mi representada, en ningún momento se ha suscrito contrato alguno con el ciudadano: OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR. Muy por el contrario, si existiera algún contrato de opción como lo fundamentan en el suscrito libelar nunca podría haber sido en forma personal con el mencionado ciudadano, ya que el contrato de arrendamiento y el derecho de preferencia si fuera el caso que lo asistiera lo podría ejercer única y exclusivamente la sociedad mercantil SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD STIKA C.A., que es la arrendataria. Igualmente quiero dejar expresa constancia que al demandar también al ciudadano ESTEBAN ARIAS, se realiza en forma temeraria ya que el mencionado ciudadano nada tienen que ver con la relación arrendataria (sic) y el presunto derecho de preferencia y cumplimiento de la opción de compra venta, ya que el mismo simplemente ha actuando como apoderado del arrendador. Por tal motivo es precipitado demandar a un ciudadano simplemente por ser el apoderado de alguna persona. Nos reservamos el derecho de ejercer las acciones que haya lugar para la mejor defensa de los intereses de mis representados…” (Negrillas y subrayado de la parte demandada)

En relación a este punto, el Juzgado de la causa, en el fallo recurrido señaló:
“…Así las cosas, corresponde ahora a este sentenciador analizar el alegato planteado por el demandado referente a la falta de cualidad de la actora para intentar la presente demanda, toda vez que no existe contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano OSWALDO CEDEÑO.
A los fines de determinar la cualidad, este Tribunal pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente.
En primer lugar, esta alzada pasa a citar al jurista Devis Echandía quien definió el interés como:
“El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual”
En el presente caso, el interés del actor sería el cumplimiento de la oferta de venta presentada por la demandada.
En segundo lugar, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.
Por otra parte, conviene citar lo que nos dice el autor Luís Loreto en cuanto a la titularidad del derecho subjetivo concreto o material, mencionada anteriormente:
“El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre especifico (sic) de cualidad a obrar y a contradecir.
La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción.” (Resaltado Tribunal)
En ese sentido, establece el autor patrio Rengel Romberg lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”
De un simple análisis de los anteriores criterios doctrinarios se puede entender que el documento fundamental de la demanda es la comunicación emitida en fecha 25 de marzo de 2005, mediante la cual la ciudadana MARIA CONCEPCION VILLAR DE ARIAS le ofrece en venta el inmueble al ciudadano OSWALDO CEDEÑO, sin embargo, tal documento aparece recibido por la sociedad mercantil sociedad mercantil SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD (STIKA, C.A).
Así mismo, no puede pasar por alto este sentenciador el hecho de que el demandante promoviera como prueba documento de fecha 21 de mayo de 2007, emitido por la sociedad mercantil SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD (SITKA, C.A), mediante el cual acusa recibo de la comunicación de fecha 25 de marzo de 2007, solicitando a la arrendadora una serie de documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, siendo que tal manifestación debe valorarse como confesión de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil.
Habida cuenta de lo anterior, considera este Tribunal que a falta del contrato de arrendamiento (toda vez que el consignado por el demandado constituye una copia simple de un documento privado, el cual carece de valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil) que demuestre la cualidad de arrendador del ciudadano OSWALDO CEDEÑO, los documentos señalados anteriormente permiten establecer que efectivamente la sociedad mercantil SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD (SITKA, C.A) es la arrendataria del inmueble objeto de este litigio, por lo tanto, es la titular del derecho subjetivo concreto o material.
En consecuencia, debe prosperar la defensa de falta de cualidad invocada por la parte demandada. En virtud de lo anterior, este sentenciador se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por la actora, así como los demás alegatos esgrimidos por la demandada. De igual manera, se abstiene de valorar las pruebas promovidas en el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia, todo ello de conformidad con el criterio reiterado de la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001) con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, que establece que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es la declaratoria de falta de cualidad de la actora en juicio, el juez puede abstenerse de revisar tales defensas. Así se decide.-

- IV –

DISPOSITIVA
Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la defensa de falta de cualidad invocada por la parte demandada. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que (sic) cumplimiento de oferta de venta incoara el ciudadano OSWALDO CEDEÑO en contra de los ciudadanos ESTEBAN ARIAS y MARIA VILLAR, plenamente identificados en este fallo.
Se condena en costas a la parte demandante, en virtud de lo contemplado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Este Tribunal, para decidir acerca de este punto previo, observa:
Consta de las actas procesales, que en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil ocho (2008), el ciudadano OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR interpuso demanda de CUMPLIMIENTO DE OFERTA DE VENTA contra los ciudadanos MARÍA CONPCECIÓN VILLAR DE ARIAS Y ESTEBAN RAFAEL ARIAS, la cual fue admitida el dos (02) de junio de dos mil ocho (2008), por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que una vez citados todos los codemandados en fecha veintiséis (26) de noviembre de dos mil ocho (2008), consignaron escrito de contestación al fondo de la demanda.
Igualmente se observa que los apoderados judiciales de los codemandados MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS Y ESTEBAN RAFAEL ARIAS, opusieron como defensa perentoria de fondo la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la demandada prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
El alegato fundamental de los representantes judiciales de los codemandados MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS Y ESTEBAN RAFAEL ARIAS, para la defensa perentoria que aquí se dilucida, consiste en que no existe un contrato de arrendamiento con el actor ciudadano OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR, sino con la sociedad mercantil SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD STIKA C.A.
Ante ello, el Tribunal observa:
Como ya se dijo, consta en las actas procesales que el demandante, ciudadano OSWALDO CEDEÑO, fundamentó su demanda en la circunstancia referida a que había suscrito con la demandada, un contrato de arrendamiento sobre el lote de terreno y la casa quinta sobre el construida denominada QUINTA YAR ELI, (Nro. 27), ubicada en la avenida el Paseo, de la urbanización Los Rosales en Caracas; y que, con tal carácter, le había sido ofrecido en venta el mencionado inmueble, por la arrendadora, en razón del derecho de preferencia para adquirir el inmueble arrendado, que le concedía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que acudía a demandar el cumplimiento de dicho oferta de venta del señalado inmueble.
En ese sentido, el demandante acompañó a los autos, como fundamento de su pretensión, original de comunicación de fecha 25 de marzo de dos mil cinco (2.005), dirigida al ciudadano OSWALDO CEDEÑO, supuestamente emanada de una de las codemandadas, ciudadana MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, en la cual, esta última, le hace saber de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito sobre la Qta. Yari-Eli; y se le ofrece en venta el mencionado inmueble en las condiciones señaladas en la citada comunicación, en atención al precepto contenido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La referida comunicación, aparece recibida en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil siete (2.007), por la empresa Stika C.A.
Igualmente, el demandante consignó junto con su libelo de demanda; y también como instrumento fundamental de la demanda, original de comunicación de fecha veintiuno (21) de mayo de dos mil siete (2.007), presuntamente emanada de la sociedad mercantil STIKA C.A., Soluciones Técnicas Institucionales de Calidad Tecnología y Servicios y presuntamente recibida por la parte demandada, a través de la cual, da respuesta a la comunicación en la cual se le ofrece en venta el mencionado inmueble, en la cual, entre otros aspectos, solicita que se le envíen los recaudos en ella señalados, antes de proceder a la firma de la opción de compra de la casa quinta, tantas veces indicada.
Es de hacer notar que la citada comunicación, aparece supuestamente suscrita por el ciudadano OSWALDO E. CEDEÑO W., en su condición de Gerente de Operaciones de la sociedad mercantil STIKA C.A., Soluciones Técnicas Institucionales de Calidad Tecnología y Servicios.
Dichas comunicaciones originales, opuestas a la parte demandada, no fueron desconocidas, ni impugnadas por la parte demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, razón por la cual, este Tribunal les atribuye valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363del Código Civil. Así se establece
Los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron junto a su escrito de contestación a la demanda copia simple de notificación judicial llevada a cabo por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas signada con el Nº AP31-S-2008-000629; entre la cual, se encuentra, entre otros documentos, contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de agosto de dos mil seis (2006).
En dicho medio probatorio, entre otras menciones se puede leer:
“Entre MARIA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS, española, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-647.622, quien a los efectos del presente contrato se denominará “LA ARRENDADORA” por una parte y por la otra la Sociedad Mercantil SOLUCIONES TÉCNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD STIKA, C.A, de este domicilio debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha Primero (01) de Agosto de dos mil tres (2003), anotado bajo el Nº 2, Tomo -105-A-Pro representada en este actor por el ciudadano OSWALDO ENRIQUE CEDEÑO WOLKMAR, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.949.232, casado, quien actúa de Presidente y a los efectos del presente contrato se denominará “EL ARRENDATARIO” se ha convenido celebrar, como en efecto se celebra, el presente contrato de arrendamiento contenido en las cláusulas que a continuación se especifican: PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, un inmueble constituido por un área de la planta Baja en la Quinta Yari. Eli (Nº27) ubicada en la avenida El Paseo, Urbanización Los Rosales…”

Este Tribunal de Alzada, como quiera que se trata de una copia simple de las actuaciones contenidas en expediente de notificación judicial distinguido con el No. AP31-S-2008-000629, llevado ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnado por la contra parte en la oportunidad respectiva, la tiene como fidedigna y le atribuye valor probatorio suficiente para demostrar que, salvo prueba en contrario, existe un contrato de arrendamiento por un inmueble constituido por un área de la planta Baja en la Quinta Yari. Eli (Nº27) ubicada en la avenida El Paseo, Urbanización Los Rosales, Caracas, celebrado entre la sociedad mercantil SOLUCIONES TÉCNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD STIKA C.A., representada por el ciudadano OSWALDO ENRIQUE CEDEÑO WOLKMAR, en su calidad de presidente de dicha sociedad mercantil y la demandada ciudadana MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS. Así se declara.
Con el referido medio probatorio, adminiculado a los documentos originales, acompañados por la propia demandante a su libelo demandada y los cuales fueron acompañados por la accionante, puede este Tribunal inferir, que el contrato de arrendamiento; que es el título que le pudiera otorgar al demandante, el derecho como inquilino a que se le concediera la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble arrendado; y por ende, el que le diera derecho a exigir su cumplimiento, no aparece celebrado con el demandante, actuando en su propio nombre, sino que, que, en todo caso, el mismo fue suscrito con él, como órgano de la sociedad mercantil SITKA, C.A. Soluciones Técnicas Institucionales de calidad, tecnología y servicio.
Este Tribunal, para decidir acerca de este punto previo, observa:
En el presente caso, estima esta Juzgadora pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Por otro lado, el autor LUIS LORETO, en relación a la cualidad señala lo siguiente:
“…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…”

El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia pronunciada en fecha catorce (14) de Julio del dos mil tres (2003), en lo referido a la cualidad o legitimación ad causam y su actual tratamiento procesal señaló lo siguiente:
“…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.
Anteriormente, se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés necesario para accionar.
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la contestación de la demanda, se establece que:
“Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°,10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiere propuesto como cuestiones previas”(…)
A diferencia de cómo lo establecía el antiguo Código de Procedimiento Civil, es, decir, como excepción de inadmisibilidad para ser decidida in limine litis, la falta de cualidad, de conformidad con el referido artículo, es una excepción que va a ser decidida en la sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de la acción.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en el ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.-

De la misma manera, la Sala Político Administrativa de ese máximo Tribunal en sentencia pronunciada en fecha veintidós (22) de Junio de mil novecientos noventa y nueve (1.999), ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial, lo siguiente:
“(…) -La legitimatio ad procesum- o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquellas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (…)”.-

De modo que, la legitimación activa en un proceso, constituye la cualidad que le permite a una persona determinada instaurar una querella judicial contra otro sujeto que se constituye en legitimado pasivo, es decir, accionado o demandado. Dicha cualidad le viene dada en virtud de que han surgido ciertas pretensiones jurídicas reclamables contra el legitimado pasivo, los cuales serán exigidos ante los tribunales competentes, según sea el caso.
Como proposición opuesta, la falta de cualidad del actor viene dada por la imposibilidad que sujeta al accionante de exigir o reclamar derechos contra los pretendidos demandados, por no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y otro, que pueda dar lugar a una reclamación que conlleve a la instauración de un proceso judicial.-
Establecido como han quedado los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio se aprecia, una vez examinadas las actas que conforman el proceso lo siguiente:
Que la presente acción de CUMPLIMIENTO DE OFERTA REAL ha sido instaurada por el ciudadano OSWALDO ENRIQUE CEDEÑO WOLKMAR, plenamente identificado en su nombre propio y no en representación de la sociedad mercantil SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD STIKA C.A., sociedad que ostenta la cualidad de arrendadora del inmueble objeto de la demanda por lo que debe entenderse que la legitimada activa lo constituye esta última.-
En vista de lo anterior y demostrado como ha quedado que la arrendataria en este caso es la sociedad mercantil SOLUCIONES TECNICA INSTITUCIONALES DE CALIDAD STIKA, considera quien aquí decide, que el hoy demandante ciudadano OSWALDO CEDEÑO WOLKMAR no tiene cualidad e interés para intentar el presente juicio, por lo que la defensa de falta de cualidad propuesta por los codemandados ciudadano MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS Y ESTEBAN RAFAEL ARIAS debe ser declarada con lugar. En consecuencia, se desecha la demanda y no se le da entrada al juicio. Así se decide.-
En razón de lo anterior, la sentencia recurrida debe ser modificada en lo que se refiere a la declaratoria sin lugar de la demanda por parte del Tribunal de la causa, toda vez que, que al haberse declarado procedente la falta de cualidad de la demandante alegada por la parte demandada, lo conducente no es la declaratoria sin lugar de la demanda, sino que la misma debe ser desechada, como se dijo, y no debe dársele entrada al juicio. Así se establece.
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil diez (2010), por la abogada MARTHA AVILA BELL, en su condición de apoderada judicial de la parte actora ciudadano OSWALDO CEDEÑO, en contra de la decisión pronunciada en fecha dos (02) de julio de dos mil diez (2010), por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, queda MODIFICADA la decisión recurrida, como se dejó establecido.
SEGUNDO: PROCEDENTE la defensa de fondo de falta de cualidad o de interés del demandante, ciudadano OSWALDO CEDEÑO para intentar y sostener el juicio propuesta por la representación judicial de la parte demandada. En consecuencia se desecha la demanda y no se le da entrada al juicio que por CUMPLIMIENTO DE OFERTA REAL interpuesta por el ciudadano OSWALDO CEDEÑO contra los ciudadanos MARÍA CONCEPCIÓN VILLAR DE ARIAS Y ESTABAN RAFAEL ARIAS.
TERCERO: Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de enero de dos mil doce (2012). AÑOS: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.
LA SECRETARIA

MARIA CORINA CASTILLO PEREZ
En esta misma fecha, a la una de la tarde (1:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

MARIA CORINA CASTILLO PEREZ