TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
Caracas, 11 de enero de 2012.
201º y 152º

PARTE ACTORA: BIENES Y RAÍCES EFRISA S.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28.05.1991, bajo el N° 57 Tomo 88-A-Pro

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DOLORES CAMPINHO PITA, JOSÉ GREGORIO GARCÍA LEMUS y ANA LUCÍA LANDAZURY, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.453.351, 11.025.471 y 23.707.327, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.942, 53.974 y 104.355, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: UNIDAD EDUCATIVA MERCEDES MORENO DE MADRID S.R.L., domiciliada en la ciudad de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17.05.1988, bajo el N° 37, Tomo 55-A-Sgdo.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBÉN MAESTRE WILLS, NELSON OSIO CRUZ, JUAN CARLOS TRIVELLA, ALEXANDRA AGUIRREBEITÍA, JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA y CAROLINA BARREIROS SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.336.177, 15.030.778, 13.800.019, 4.355.938, 12.544.098, 6.463.526 y 12.415.967, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.456, 97.713, 99.022, 14.823, 131.866, 26.718 y 72.143, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE: Nº 9248.

I
ANTECEDENTES

Conoce esta Alzada de la apelación interpuesta en fecha 17 de octubre de 2011 por el abogado Rubén Maestre Wills, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declara con lugar la presente acción y en consecuencia resuelto el Contrato objeto del presente juicio.

Se plantea la controversia, cuando la parte accionante aduce en su escrito libelar que en fecha 04 de mayo de 1994, celebró un primer contrato de arrendamiento, con la sociedad mercantil Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del Estado Miranda.

Adicionalmente alega la representación de la parte actora, que en fecha 11 de noviembre del mismo año, su mandante celebró un segundo contrato de arrendamiento con la demandada, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, bajo el N° 45, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del Estado Miranda, en el que quedaba comprendido el local comercial objeto de la primera convención locativa, siendo que el bien inmueble arrendado sería destinado para prestar servicios educativos.

Igualmente es expuesto en el libelo que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se pactó su duración por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01 de noviembre de 1994, y se entendería prorrogado automáticamente por períodos iguales, a menos que cualquiera de las partes diera aviso a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos, antes del vencimiento del plazo o de cualquiera de las prórrogas que estuviesen corriendo de su voluntad de darlo por terminado.

Así mismo fueron descritos los convenios transcritos en sus cláusulas a) Tercera donde se convino el canon de arrendamiento en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), el cual debía pagar la arrendataria por mensualidades vencidas en las oficinas de la arrendadora, el último día de cada mes, b) Décima, en la cual se estableció como causa de rescisión del contrato, entre otras, la falta de pago de una o más pensiones de arriendo y c) Décima quinta, mediante la cual se estipuló como domicilio especial a la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declararon las partes someterse.

Seguidamente, señaló el actor en su escrito que la arrendataria en lugar de pagar la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), a partir del 01 de noviembre del 94, por concepto de canon de arrendamiento del Edificio Bolívar, comenzó a pagar, la cantidad mensual de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo) en razón del alquiler del local comercial y la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), en virtud del arrendamiento contenido en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en noviembre de 1994, referido al arrendamiento del Edificio completo, según menciona, cancelando en total la cantidad mensual de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo), como efectivamente pagó desde el inicio de dicho contrato, directamente a la arrendadora.

Así también fue expuesto en el libelo que en fecha 25 de marzo de 2004, fue solicitada por parte de los miembros de la Sucesión Orta González, en su carácter de co-propietarios del inmueble constituido por el Edificio Bolívar, la regulación de los cánones de arrendamiento del señalado inmueble, ante la Alcaldía del Municipio Los Salías del Estado Miranda, cuyo procedimiento culminó con la Resolución dictada el día 03 de septiembre de 2004, que fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para el Edificio Bolívar, la cantidad de dos millones quinientos cinco mil ochocientos trece bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.505.813,75), que no habiendo sido recurrida la Resolución, la misma como todo acto administrativo adquirió la condición de ejecutivo y ejecutable desde la fecha en que quedó notificada la arrendataria, por lo que para el mes de noviembre de 2.004, debía comenzar a pagar el canon de arrendamiento fijado, imputando la procedencia de la presente demanda al incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de noviembre de 2.004, hasta el mes de febrero de 2.010, ambos inclusive.

Señaló la actora que por tales motivos, la arrendataria debía cancelarle la cantidad correspondiente a la diferencia existente entre los montos consignados por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2.004, hasta el mes de febrero de 2.010, por constituir una porción insoluta de los cánones de arrendamiento que debía y debe pagar la arrendataria, las cuales representan la cantidad de ciento cincuenta y un mil cuatrocientos once bolívares fuertes con ochenta y cuatro céntimos (BsF. 151.411,84), fundamentando su acción en los artículos 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.579 del Código Civil, así como en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, la representación judicial de la demandada alegó en su escrito de contestación que el aumento de la regulación sobre el inmueble, no es aplicable al contrato que se discute en este juicio, pues el canon de arrendamiento convenido por las partes es la suma de (hoy) ciento veinte bolívares fuertes (Bs. F. 120,oo), por lo que siendo el contrato a plazo fijo, hasta que no comience la prórroga legal, no puede cobrarse el nuevo monto de la regulación, en virtud que a su modo de ver la regulación sólo precisa el monto máximo que el arrendador puede cobrar, sin perjuicio de que las partes puedan convenir uno menor, puesto que es la voluntad de las partes la que fija el canon.

También alega la accionada en su contestación que si la arrendadora hubiese querido aumentar el canon de arrendamiento para que rigiese en alguna de las prórrogas que han sucedido en el contrato, debió negociar dicho aumento con su mandante, cuestión que nunca ocurrió, ocurriendo por el contrario que la parte actora ha demandado el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde noviembre de 2.004, hasta febrero de 2.010, siendo que la obligación de pagar el precio de los arrendamientos prescribe a los tres (03) años, según lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil, de tal forma que al concretarse la citación de su representada en el mes de mayo de 2.010, en el supuesto negado de que la demanda prosperase, sólo podrían cobrarse los arrendamientos generados en los tres (03) años anteriores a la citación, esto es, desde el mes de mayo de 2.007, hasta el mes de mayo de 2.010, pues todos los anteriores estarían prescritos.

De igual modo acepta la representación de la accionada la existencia de la primera convención arrendaticia a la que alude la demandante, y reconocen el contrato que se ha acompañado a la demanda, pero niegan que dicho contrato haya sido sustituido por el celebrado posteriormente, porque el segundo contrato no indicó que se dejaba sin efecto el primero, y porque tienen pruebas que demuestran que las partes le dieron un tratamiento separado a ambas relaciones arrendaticias, razón por la que la demanda en proceso no podría afectar al local comercial del Edificio Bolívar, puesto que su representada es arrendataria de dicho inmueble por otro título cuya resolución no fue demandada.

Visto lo antes expuesto y estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, esta Alzada procede a hacerlo de la siguiente forma:

II
COMPETENCIA

Con respecto a la competencia que tiene esta Alzada de conocer el presente Recurso de Apelación se hace menester precisar el contenido de la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, cuyo tenor es el siguiente:

“…El Tribunal Supremo de Justicia, en ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con las previstas en los artículos 1 y 20 in fine de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo,

CONSIDERANDO
Que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en sus artículos 26 y 257 prevén el acceso a los órganos de administración de justicia como mecanismo que garantiza la tutela judicial efectiva, con omisión de las formalidades no esenciales al proceso.

CONSIDERANDO
Que los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito en la República están experimentando un exceso de trabajo como consecuencia, entre otros aspectos, de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años; por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervienen Niños, Niñas y Adolescentes; como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada; y, muy especialmente, como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa que les son requeridos, lo cual atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

CONSIDERANDO
Que los Juzgados de Municipio, cuya cantidad se incrementó con ocasión de la supresión de los Juzgados de Parroquia, conocen de un número de asuntos que se han reducido considerablemente, evidenciándose en la actualidad un claro desequilibrio de la actividad jurisdiccional que desarrollan respecto a los Juzgados de Primera Instancia.

CONSIDERANDO
Que el artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial establece que los tribunales de jurisdicción ordinaria tendrán competencia en todas las materias, a menos que le Ley disponga otra cosa, siendo tribunales de jurisdicción ordinaria, conforme al artículo 61 eiusdem, las Cortes de Apelaciones, los Tribunales Superiores, los Juzgados de Primera Instancia y los Juzgados de Municipio.

CONSIDERANDO
Que el artículo 11 de la Ley Orgánica del Consejo de la Judicatura, en sus ordinales 10 y 11, cuyas funciones ejerce este Tribunal Supremo de Justicia según sentencia N° 1586 del 12 de junio del 2003, emanada de su Sala Constitucional, dado que el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela reserva al Tribunal Supremo de Justicia, la dirección, gobierno y administración del Poder Judicial, siendo de su competencia crear circuitos judiciales, tribunales ordinarios y especiales; suprimir los ya existentes cuando así se requiera, especializar o no su competencia y convertir los tribunales unipersonales en colegiados; así como, establecer y modificar la competencia de los tribunales en razón del territorio y de la cuantía, y la modificación de las cuantías previstas, en el Código de Procedimiento Civil.

CONSIDERANDO
Que conforme a lo dispuesto en el artículo 18, segundo aparte, de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, los recursos que se interpongan ante ésta, han de exceder de la suma de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), lo cual ha generado una situación anómala dentro del sistema procesal venezolano, dado que, tradicionalmente, la cuantía de los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil y Mercantil era la misma que daba acceso al recurso de casación civil, lo cual ha dejado de ser así, pues la competencia por la cuantía de estos últimos se mantiene todavía en una suma que sea superior a cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00).

CONSIDERANDO
Que según las estadísticas disponibles, los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza.

CONSIDERANDO
Que la gran mayoría de esos asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, constituyen un importante número de asuntos que afectan a los justiciables en las distintas zonas del país, quienes a pesar de tener un Juzgado de Municipio cerca en su localidad, deben trasladarse a las respectivas capitales para su evacuación, lo que afecta la eficiente administración de justicia y dificulta el derecho constitucional de los justiciables para acceder a la función jurisdiccional.

CONSIDERANDO
Que resulta impostergable la toma de medidas y ajustes que permitan redistribuir de manera más eficiente entre los jueces ordinarios la función jurisdiccional, garantizando el mayor acceso posible de los justiciables a la justicia, asegurando su eficacia y transparencia.

RESUELVE
Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 UT).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 UT).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.
Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).
Artículo 3.- Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.
Artículo 4.- Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Artículo 5.- La presente Resolución entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
Artículo 6.- Quedan sin efectos las competencias establecidas en el DECRETO PRESIDENCIAL No. 1029 de fecha 17 de enero de 1996 y la RESOLUCION DEL CONSEJO DE LA JUDICATURA No. 619 de fecha 30 de enero de 1996, así cualquier otra disposición que se encuentre en contravención con la presente Resolución.(…)”

Por su parte, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 10 de diciembre de 2009, caso: María Concepción Santana Machado contra Edinver José Bolívar Santana, en el expediente AA20-C-2009-000283, respecto a dicha Resolución, estableció lo siguiente:

“…De la lectura de la prenombrada Resolución Nº 2009-0006, se desprende que la modificación a las competencias de los Tribunales de la República, obedece a la necesidad de descongestionar la actividad que se realiza en los Juzgados de Primera instancia, ya que se incrementó su actuación como juez de alzada por la eliminación de los Juzgados de Parroquia, y también, por el gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa que se le han distribuido, así como los asuntos de familia donde no intervienen niños, niñas o adolescentes, lo cual, atenta contra la eficacia judicial.
Dada la anterior problemática, la Sala Plena de este Máximo Tribunal, consideró de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que debía hacerse una distribución equitativa y eficiente de las causas, entre los jueces ordinarios, para garantizar a los justiciables el acceso a la justicia, asegurando su eficacia y transparencia.
En consecuencia a partir de la publicación de la referida Resolución que fue en Gaceta Oficial Nº 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, se redistribuyó a los Juzgados de Municipio la competencia para conocer en primera instancia de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; todo ello, según las reglas ordinarias sobre la competencia sobre el territorio.
Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución Nº 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, (…).
Por otra parte, es necesario señalar que las modificaciones a las competencias de los Tribunales de la República, no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino en los asuntos nuevos que se presenten posterior a su entrada en vigencia, es decir, esta Resolución Nº 2009-0006 da ultraactividad (transitoria) a la normativa anterior en relación a los procesos en curso, por ello, tal Resolución es aplicable a los juicios iniciados posterior a la publicación de la referida Resolución en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009...”.

Criterio este reiterado recientemente en fecha 10 de marzo de 2010, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Milagro Del Valle Hernández Gómez contra Noratcy Elena Semprun Ocando, en el expediente Nº AA20-C-2009-000673, donde se ratifican los efectos y aplicabilidad de la citada Resolución estableciendo lo siguiente:

“…se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo Tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela…”.

Ahora bien, establecida la competencia de este Tribunal para entrar a conocer del presente recurso pasa a presentar los eventos procesales acontecidos en el presente juicio:

La presente demanda se inicia por libelo distribuido al Juzgado Décimo Noveno de Municipio, en fecha 25 de febrero de 2010.

En fecha 15 de marzo de 2010, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose en el mismo auto la práctica de la citación, y ordenándose además la notificación de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.

En virtud de lo anterior, el día 23 de marzo de 2010, la apoderada actora, solicitó la nulidad del auto de admisión, por estimar que no procedía la notificación de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.

Seguidamente el 08 de abril del mismo año, se dictó auto por medio del cual se dejó sin efecto el auto de admisión, sólo en lo que correspondía a la notificación ordenada de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.

Después, en fecha 20 de abril de 2010, la abogada Dolores Campinho Pita, consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa y abrir el cuaderno de medidas.

De seguida, el día 22 de abril de 2010, se dictó auto por medio del cual se ordenó la entrega de la compulsa a la parte actora, a fin de que gestionase la citación de la parte demandada con un alguacil del Tribunal donde se encuentra domiciliada dicha parte. En esa misma oportunidad, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa y abierto el cuaderno de medidas.

El día 27 de abril de 2010, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se negó la medida preventiva de secuestro solicitada en la demanda.

Paralelamente, en fecha 27 de abril de 2010, la abogada Dolores Campinho Pita, dejó constancia de haber retirado la compulsa, siendo que el día 10.05.2010, dicha profesional del Derecho consignó las resultas de la práctica de la citación personal de la accionada.

En fecha 13 de mayo del mismo año, la abogada Dolores Campinho Pita, se dio por notificada de la sentencia interlocutoria dictada en el cuaderno de medidas y ejerció recurso de apelación en contra de la misma.

En tal virtud, en fecha 17.05.2010, los abogados Mario Eduardo Trivella y Rubén Maestre Wills, consignaron escrito de contestación de la demanda.

Así las cosas, en fecha 24 de mayo de 2010, se dictó auto mediante el cual se admitió en un solo efecto las apelaciones ejercidas en contra de la sentencia interlocutoria, ordenándose la remisión del cuaderno de medidas al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Seguidamente el día 01 de junio de 2010, se recibió el cuaderno de medidas ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de efectuar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien mediante auto dictado en fecha 04.06.2010, fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, para dictar sentencia.

En fecha 03 del mismo mes y año, los abogados Mario Eduardo Trivella y Rubén Maestre Wills, consignaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 07 de junio de 2010.

En fecha 08 de junio de 2010, apoderada actora, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto proferido ese mismo día.

Luego, en fecha 15 de junio del año en cuestión, los abogados Mario Eduardo Trivella y Rubén Maestre Wills, consignaron escrito a título de conclusiones.

El 17 de junio de 2010, se dictó auto por medio del cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva, para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa oportunidad.

Acto continuo, en fecha 21 del referido mes y año , se dictó auto a través del cual se revocó el auto dictado el día 17.06.2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha, se dictó auto por medio del cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva, para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa oportunidad.

Luego, el día 30 de junio de 2010, los abogados Mario Eduardo Trivella y Rubén Maestre Wills, consignaron escrito contentivo de las argumentaciones ofrecidas en contra de la medida de secuestro solicitada por la accionante.

Después, en fecha 02 de julio de 2010, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia a través de la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora en contra de la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal, confirmándose la misma en todas y cada una de sus partes.
Acto seguido, el día 04.08.2010, el Tribunal ad-quem declaró definitivamente firme su sentencia y ordenó la remisión del cuaderno de medidas a este Tribunal, el cual fue recibido en fecha 20.09.2010

III
DEL MATERIAL PROBATORIO
Parte Actora:

• Copias certificadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, en fecha 04.05.1994, bajo el N° 68, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil
• Copias certificadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 11.11.1994, bajo el N° 45, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copias certificadas de la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia certificada de la diligencia presentada en fecha 21.10.2004, por la ciudadana Mercedes Madrid Moreno, actuando en representación de la Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid, en el expediente distinguido con el N° R-005-2004, de la nomenclatura interna llevada por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copias certificadas de la sentencia dictada en fecha 13.03.2007, por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el expediente distinguido con el N° E-2004-071, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copias simples de los documentos protocolizados, el primero, ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Los Salias del Estado Miranda, en fecha 04.06.1991, bajo el N° 33, Tomo 08, Protocolo Primero; el segundo, ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Los Salias del Estado Miranda, en fecha 04.06.1991, bajo el N° 34, Tomo 08, Protocolo Primero; y, el tercero, ante el Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 22.01.2010, bajo el N° 24, folio 170, Tomo Primero del Protocolo de Trascripción de ese año, las cuales se tienen como fidedignas, por cuanto no fueron impugnadas en la contestación, en atención de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Parte Demandada:

En este sentido, los apoderados de la parte accionada aportaron las siguientes:

• Originales de los recibos de pago emitidos por concepto de pago de los cánones de arrendamiento por el Edificio Bolívar y el local comercial, con los cuales la parte demandada trataba de demostrar la existencia de dos relaciones arrendaticias en vez de una.

Ahora bien, al respecto de lo anterior, luego de revisadas y analizadas las pruebas promovidas por ambas partes, elaborando a su vez una lectura de la valoración expuesta en el fallo proferido por el Juzgado A-quo con respecto a estas, quien aquí suscribe se adhiere al criterio del decidor; y en tal sentido otorga pleno valor probatorio a las documentales promovidas por la actora, señalando así mismo que ciertamente al desprenderse del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 11.11.1994, bajo el N° 45, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que en el, fue descrito el Local comercial objeto del primero de los documentos objeto de valoración, resultaría descabellado pensar que no fue desplazado el mismo al haberse arrendado ambos espacios como un todo en el segundo de ellos y ASI SE ESTABLECE.

IV
DECISIÓN RECURRIDA

En el fallo dictado por el Juzgado de Primera Instancia, la Juez del despacho expone textualmente lo siguiente:

“(…) Así pues, juzga este Tribunal que la parte actora probó la existencia del arrendamiento, por cuanto ha quedado demostrado en autos que entregó a la parte demandada el bien inmueble constituido por el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, mientras que ésta debía pagar inicialmente a aquélla mensualmente por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), equivalentes actualmente a ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), conforme a lo pactado en la cláusula tercera de la convención locativa accionada, cuyo canon de arriendo quedó sin efecto alguno al ser posteriormente incrementado a la cantidad de dos millones quinientos cinco mil ochocientos trece bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.505.813,75), equivalentes actualmente a la cantidad de dos mil quinientos cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.505,81), en virtud de la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual debía comenzar a pagarse a partir del mes de noviembre de 2.004, por haberse verificado la notificación de la arrendataria de tal acto administrativo el día 21.10.2004.

Al respecto, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia N° 167, dictada en fecha 11.03.2004, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, caso: Inversiones Kurosy C.A., contra Tienda Disueño C.A. e Industrias Manufacturas Colchotex C.A., expediente N° 02-871, la cual dictaminó lo siguiente:

“…El recurrente impugna este pronunciamiento por dos razones: a) El acto administrativo de regulación del canon de arrendamiento goza de veracidad, legalidad, ejecutividad y ejecutoriedad, y por ende surte efectos de inmediato, los cuales no resultan afectados por la demanda de nulidad propuesta contra dicho acto, salvo que de forma cautelar sea acordada su suspensión y, b) El juicio de nulidad contra el acto de regulación terminó por sentencia definitivamente firme y la cosa juzgada producida por ésta es capaz de surtir efectos en este juicio, por existir triple identidad de sujeto, objeto y causa.
En relación con el primero de los argumentos, la Sala comparte y acoge la doctrina reiterada sostenida por la Sala Político Administrativa, de conformidad con la cual “...En nuestro ordenamiento jurídico, el acto administrativo desde que es dictado tiene fuerza obligatoria, se presume legítimo y debe cumplirse a partir del momento en que es definitivo, vale decir, en tanto que resuelva el fondo del asunto, característica ésta conocida como ejecutividad. Por otra parte, cuando la Administración impone a través de sus actos deberes o limitaciones, tiene la posibilidad de actuar, aun en contra de la voluntad de los administrados, sin necesidad de obtener previamente una declaración judicial al respecto, característica ésta que ha sido denominada ‘ejecutoriedad’...”. (Sentencia de fecha 19 de octubre de 2000, caso: Vencel Import-Export, C.A.).
Este pronunciamiento se corresponde con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, de conformidad con el cual ‘...Los actos administrativos que requieran ser cumplidos mediante actos de ejecución, deberán ser ejecutados por la administración en el término establecido. A falta de este término, se ejecutarán inmediatamente...’.
En sintonía con ello, el artículo 87 de la misma ley establece que la interposición de cualquier recurso no suspenderá la ejecución del acto administrativo impugnado, salvo previsión legal en contrario, o que resulten suspendidos provisionalmente sus efectos, por solicitud de parte interesada.
Estas normas rigen supletoriamente en la materia controvertida en este juicio. En este sentido, el artículo 76 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario dispone que ‘En todo lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el Código de Procedimiento Civil’.
Acorde con los mencionados principios generales que caracterizan todo acto administrativo, la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reitera que el acto administrativo de regulación del canon de arrendamiento, una vez que causa estado, surte efectos y tiene aplicación de inmediato.
En efecto, el artículo 81 dispone que ‘...A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, el Juez podrá exigir garantía suficiente a la parte interesada...’. .
Esta norma permite determinar que la sola interposición del recurso contencioso administrativo de nulidad no afecta el cumplimiento de la regulación impugnada, salvo que de forma cautelar hubiesen sido suspendidos sus efectos, previa solicitud de parte, siempre que estén reunidos los presupuestos exigidos.

No obstante, en el caso concreto el juez de alzada no tomó en consideración el canon regulado mediante acto administrativo por el órgano competente para ello, por considerar que fue demandada su nulidad ante los respectivos jueces contenciosos administrativos, sin que se hubiese dictado sentencia definitivamente firme, pronunciamiento éste que la Sala estima contrario a derecho, por cuanto todo acto administrativo debe presumirse veraz y legal y goza de ejecutividad y ejecutoriedad, por lo que surte efectos de inmediato, los cuales no resultan afectados por haber sido demandada la nulidad, salvo que resulten suspendidos de forma cautelar, previa solicitud de parte.
Por consiguiente, esta Sala concluye que el juez de alzada al condenar al pago de las pensiones de arrendamientos de conformidad con base en el monto fijado inicialmente en el contrato y no en la cantidad regulada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, hoy Ministerio de Infraestructura, sin que conste de los hechos establecidos en su fallo que hubiese sido solicitada y decretada medida cautelar de suspensión de sus efectos, infringió los artículos 85 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y 8 y 87 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo…”.
En vista de lo anterior, estima este Tribunal que la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, comenzó a surtir sus efectos jurídicos en contra de la arrendataria a partir del día 21.10.2004, ya que al constituir un acto administrativo de efectos particulares, goza de veracidad, legalidad, ejecutividad y ejecutoriedad, por lo que su ejecución es de carácter inmediato, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, sin que sus efectos puedan suspenderse con la simple proposición del recurso contencioso de nulidad, a menos que haya sido acordada cautelarmente, de conformidad con lo previsto en el artículo 87 ejusdem, lo cual no ha acontecido en el caso de autos, puesto que la demanda de nulidad interpuesta contra tal acto administrativo fue perimida por sentencia dictada en fecha 13.03.2007, por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (…).
(…)Así pues, que la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue clara y precisa cuando fijó como canon máximo mensual para el Edificio Bolívar, la cantidad de dos millones quinientos cinco mil ochocientos trece bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.505.813,75), equivalentes actualmente a la cantidad de dos mil quinientos cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.505,81), sin que escape de los efectos jurídicos de tal acto administrativo el local comercial, toda vez que éste forma parte de aquél Edificio.
Por consiguiente, juzga este Tribunal que ha quedado plenamente comprobado en autos el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de mayo de 2.007, hasta el mes de febrero de 2.010, ambos inclusive, conforme a la cantidad fijada en la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la acción resolutoria elevada a su conocimiento, por haberse determinado la inobservancia de la demandada a deberes contractuales y legales. Así se declara (…)”

Siendo la oportunidad para emitir pronunciamiento este Tribunal lo hace en los siguientes términos:
V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Alzada conocer y decidir de la apelación interpuesta en fecha 17 de octubre de 2011 por el abogado Rubén Maestre Wills, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento sobre el mérito del asunto sometido a consideración, pasa esta Sentenciadora a realizar sus observaciones al respecto:

Primer Punto Previo

En fecha 15 de marzo de 2010, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose en el mismo auto la práctica de la citación, y ordenándose además la notificación de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.

En virtud de lo anterior, el día 23 de marzo de 2010, la apoderada actora, solicitó la revocatoria del auto de admisión, por estimar que no procedía la notificación de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.

Seguidamente el 08 de abril del mismo año, se dictó auto por medio del cual se dejó sin efecto el auto de admisión, sólo en lo que correspondía a la notificación ordenada de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado al respecto, y ha dejado expresamente establecido que cuando se trate de un juicio relacionado con un servicio público, se declarará la reposición de la causa sólo cuando se haya dictado una medida preventiva o ejecutiva que afecte bienes destinados al uso público, sin que previamente se haya procedido a efectuar la notificación de la Procuraduría General de la República, respecto del decreto de dicha medida. En efecto, en sentencia No. 3299 del 1 de diciembre de 2003, se señaló:

“(...) Adicionalmente, debe acotarse que el artículo 38 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República vigente el 25 de abril de 200] establecía que ‘los funcionarios judiciales están obligados a notificar al Procurador General de la República de toda demanda, oposición, excepción, providencia, sentencia o solicitud de cualquier naturaleza que, directa o indirectamente, obre contra los intereses patrimoniales de la República. Dichas notificaciones se harán por oficio y deberán ser acompañadas de copia certificada de todo lo que sea conducente para formar criterio acerca del asunto. El Procurador General de la República deberá contestarlas en un término de noventa (90) días, vencidos el cual se tendrá por notificado (...) La falta de notificación será causal de reposición a instancia del Procurador General de la República’. Sin embargo, el artículo 96 de la Ley que derogó dicho instrumento jurídico, en vigor a partir del 13 de noviembre de ese año, dispone que ‘la falta de notificación al Procurador o Procuradora General de la República, así como las notificaciones defectuosas, son causal de reposición en cualquier estado y grado de la causa, la cual podrá ser declarada de oficio por el tribunal o a instancia del Procurador o Procuradora General de la República”.

Por su parte, el artículo 99 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, señala que:

“Cuando se decrete medida procesal de embargo, secuestro, ejecución interdictal y, en general, alguna medida de ejecución preventiva o definitiva sobre bienes de institutos autónomos, empresas del Estado o empresas en que éste tenga participación; de otras entidades públicas o de particulares, que estén afectados al uso público, a un servicio de interés público, a una actividad de utilidad pública nacional o a un servicio privado de interés público, antes de su ejecución, el juez debe notificar al Procurador o Procuradora General de la República, acompañando copias certificadas de todo lo que sea conducente para formar ente rió acerca del asunto, a fin de que el organismo público que corresponda adopte las previsiones necesarias para que no se interrumpa la actividad o servicio a la que esté afectado el bien. En este caso el proceso se suspende por un lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos, contados a partir de la consignación en el expediente de la constancia de la notificación al Procurador o Procuradora General de la República El Procurador o Procuradora General de la República o quien actúe en su nombre, debe contestar dichas notificaciones durante este lapso, manifestando la ratificación de la suspensión, o su renuncia a lo que quede del lapso, en cuyo caso se tendrá igualmente por notificado. Adoptadas las previsiones del caso, el organismo correspondiente debe comunicar al Procurador o Procuradora General de la República, quien a su vez debe informar al juez de la causa.”

Lo anterior evidencia lo imprescindible que resulta la notificación de la Procuraduría General de la República, en casos como el de autos, pero solo cuando en el juicio se dicte cualquier medida preventiva o ejecutiva que afecte los bienes destinados a un interés público, conllevando el incumplimiento de dicha formalidad a la reposición de la causa por la falta de apertura del lapso de cuarenta y cinco (45) días a que se contrae el artículo 99 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República. Sin embargo, en el presente caso no se ha dictado ninguna medida preventiva ni ejecutiva, razón por la cual el juez A quo actuó ajustado a derecho al revocar por contrario imperio el auto del 15 de marzo de 2010, que había admitido la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, en el cual erradamente se había ordenado la notificación de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela. ASÍ SE DECIDE.

Segundo Punto Previo

En su contestación a la demanda los apoderados judiciales de la sociedad mercantil Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., alegaron la prescripción de tres (03) años, a la cual hace referencia el artículo 1.980 del Código Civil, puesto que al reclamar la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde noviembre de 2004, hasta febrero de 2.010, y visto que la citación de la demandada se cumplió en el mes de mayo del año 2010, queda claro que sólo debían demandarse el cobro de las pensiones de arrendamientos generados en los tres (3) años anteriores a la citación, es decir, desde el mes de mayo de 2.007, hasta el mes de mayo de 2.010.

En efecto, la prescripción es el modo de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación gracias al goce prolongado de ese derecho o de esta libertad. Está regulada en los artículos 1.952 y siguientes del Código Civil y puede ser adquisitiva o extintiva.

La prescripción adquisitiva: también llamada Usucapión, es el modo de adquirir el dominio y otros derechos reales, por la posesión a título de dueño durante el tiempo regido por la Ley. Mientras la prescripción extintiva, es el modo de extinción de una obligación proveniente de una relación jurídica preexistente, por la inercia del acreedor y el transcurso del tiempo, lo que suministra al obligado una excepción para rechazar la acción que el pretensor promueve contra él.

Así, pues, la prescripción ha sido definida por el eminente tratadista italiano Francisco Mesineo, en su Manual de Derecho Civil y Comercial, como “el modo o medio con el cual mediante el transcurso del tiempo, se extingue y se pierde el derecho por efecto de la falta de ejercicio”. El presupuesto de la prescripción y de su efecto es un comportamiento de inactividad del titular del derecho, que por lo general se debe a negligencia. El ejercicio del derecho debe concebirse como una carga a la que el titular debe someterse si quiere impedir el efecto desfavorable para él de la extinción del derecho mismo.

Algunos autores como el Profesor Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, Tomo 1, p. 506, 11ª. Edición, UCAB, Caracas, 1999) han afirmado que la prescripción (extintiva) extingue la obligación y la acción, es decir, extingue el poder jurídico de hacer cumplir la obligación, transformándose en una obligación natural, cuyo pago espontáneo es válido y no está sujeto a repetición.

De igual forma la doctrina mayoritaria ha afirmado, que la prescripción es un derecho que puede hacerse valer o renunciarse; los términos de prescripción pueden ser interrumpidos o no correr contra o entre determinadas personas (menores, entredichos o comuneros) y los lapsos de prescripción que son de estricta reserva legal.

En la prescripción, entonces, no es únicamente el tiempo lo que fundamenta la extinción de la obligación, sino que también lo es la inercia del acreedor, que al ser susceptible de quedar cubierta con actos interruptivos, incluso los extrajudiciales que pudieran ser ignorados por el Juez, constituye fundamento suficiente para la imposibilidad de su declaratoria de oficio.
Ahora bien, el artículo 1.952 del Código Civil venezolano establece: “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley.”

No obstante, la prescripción extintiva no opera de Derecho, por disposición de la Ley o del Juez, sino que debe ser alegada por la parte que quiere prevalerse de ella, tal como lo establece el artículo 1.956 ejusdem.
En tal sentido, debe transcribirse el precitado artículo 1.980 del Código Civil, pues en cuanto a la prescripción de las obligaciones de pagar por años o plazos, dispone textualmente lo siguiente: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos…”.

El autor Enrique Lagrange citado por José Mélich Orsini, en su obra La Prescripción Extintiva y la Caducidad, 2da. Edición, p. 71, cuando se refiere a la prescripción de tres (3) años, afirma que: “el artículo 1.980 del Código Civil establece una prescripción breve extintiva de las obligaciones correspondientes a prestaciones cuyo objeto constituye el producto de un capital, y que en ese sentido denominamos con locución quizá no demasiado rigurosa, pero que consideramos que expresa bien el concepto que envuelve, obligaciones de crédito, por contraste con aquellas otras cuyo objeto es la prestación de un capital y que se hallan sujetas a la prescripción ordinaria”.

Esta norma contempla una de las prescripciones breves previstas en nuestra legislación, por cuanto establece un lapso de prescripción menor de diez años establecido para algunas acciones personales.

Habiendo sido alegada la prescripción contenida en el artículo 1.980 del Código Civil, y visto las pensiones imputadas como incumplidas y por las cuales se pretende el desalojo, que comprenden retroactivamente más de los tres (3) años referidos, corresponde a esta Juzgadora determinar su procedencia y hasta qué fecha es aplicable la misma en el presente caso, este sentido, la prescripción es el medio por el cual se adquiere un derecho o se libera de una obligación, mediante el transcurso del tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la ley.

Lo anterior, se colige de lo establecido en el artículo 1.952 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:

“Artículo 1.952.- La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones, determinadas por la Ley”.

Así pues, la prescripción se delimita en:

1) Prescripción Extintiva o Liberatoria: es el modo de extinción de una obligación proveniente de una relación jurídica preexistente, por la inercia del acreedor, el transcurso del tiempo y que suministra al obligado una excepción para rechazar la acción que el pretensor promueve contra él; 2) Prescripción Adquisitiva o Usucapión: es el medio de adquirir el dominio y otros derechos reales, por la posesión a título de dueño durante el tiempo regido por la Ley.

En igual sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1118, dictada en fecha 25.06.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2205, caso: Rafael Alcántara Van Nathan, puntualizó lo siguiente:

“…La mayoría de los derechos son susceptibles de perderse por la inacción de sus titulares durante el plazo fijado por la ley y, aunque el artículo 1952 del Código Civil, al definirla, se refiere a la liberación de obligaciones, otras normas se remiten a derechos (artículo 1979, por ejemplo), y otras a acciones (artículo 108 del Código Penal, por ejemplo), por lo que una figura netamente procesal, como la acción, puede perderse por su falta de ejercicio dentro del plazo fijado por la ley.
La prescripción es una institución distinta a la caducidad (aunque ambas persiguen mantener la certidumbre y la seguridad en las relaciones jurídicas) y se caracteriza por tres elementos:
La existencia de un derecho o una acción que se pueda ejercitar;
b) El transcurso del plazo fijado por la ley para ejercer el derecho a la acción;
c) El no ejercicio (inacción) del derecho, o la acción por parte del titular, al omitir los actos que caracterizan tal ejercicio.
En los tres elementos señalados coinciden la prescripción y la caducidad, pero ambas difieren en que la prescripción puede interrumpirse, comenzando de nuevo a correr el término de la prescripción extintiva desde el acto interruptivo, mientras que la caducidad no es susceptible de interrupción, sino de impedimento; por lo que el plazo de caducidad es fatal, la actividad impeditiva tiene que realizarse dentro de él y, agotado dicho término, el mismo no se reabre como en la prescripción. También difieren en que la prescripción es renunciable (artículo 1.917 del Código Civil) y la caducidad no lo es, lo que motiva que la caducidad pueda ser declarada de oficio, mientras que la prescripción no puede suplirse por el juez si no ha sido opuesta (artículo 1.956 del Código Civil)…”.

Siendo ello así, el sólo transcurso del tiempo establecido en la ley para que opere la prescripción, concede la posibilidad de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación; sin embargo, para evitar su verificación, el acreedor puede interrumpirla naturalmente cuando por cualquier causa deje de estar el poseedor en el goce de la cosa por más de un (1) año, o civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquier otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación, y para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la oficina de registro público correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del escrito libelar con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el juez, a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso, tal y como lo establece el artículo 1.969 del Código Civil.

Como dejó expresado el Tribunal A quo, la parte actora reclamó en la demanda el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido desde el mes de noviembre de 2.004, hasta el mes de febrero de 2010, pero se desprende de las actas procesales que la citación de la parte demandada se verificó el día 10.05.2010, cuando la abogada Dolores Campinho Pita, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Bienes y Raíces Efrisa S.A., consignó en autos las resultas de la práctica de la citación personal de la accionada, de tal forma que con tal actuación se interrumpió el lapso de la prescripción breve de tres (03) años, a la que alude el artículo 1.980 del Código Civil, por haber ocurrido uno de los supuestos de interrupción de la prescripción, a que hace referencia el artículo 1.969 ejusdem; por consiguiente, esta Juzgadora confirma que sólo resulta procedente para la accionante pretender el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de mayo de 2007, hasta el mes de febrero de 2010, ambos inclusive, puesto que los generados con anterioridad a dicho lapso de tiempo se encuentran prescritos. ASÍ SE DECIDE.
En razón de lo expuesto y en acatamiento a lo jurisprudencialmente establecido por nuestro Máximo Tribunal a lo largo del presente fallo ha quedado probado sobremanera, la existencia de la relación arrendaticia, por haberse demostrado en autos que la actora entregó a la parte demandada el bien inmueble constituido por el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, alegato con el que manifestó su acuerdo la representación judicial de la accionada. Así mismo quedó asentado que el local comercial descrito en los documentos objeto de la presente acción; no escapa de los efectos jurídicos y alcances del acto administrativo dictado en fecha 03 de septiembre de 2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, siendo que en virtud de ello sólo resulta procedente para la actora ejecutar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de mayo de 2.007, hasta el mes de febrero de 2.010, ambos inclusive, puesto que los generados con anterioridad a dicho lapso de tiempo se encuentran prescritos tal y como se fundamento con anterioridad y ASÌ SE DECIDE.

VI
DISPOSITIVO
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 17 de octubre de 2011 por el abogado Rubén Maestre Wills, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por la sociedad mercantil Bienes y Raíces Efrisa S.A., en contra de la sociedad mercantil Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., confirmándose el fallo objeto del recurso interpuesto pero con una motivación distinta.
TERCERO: Se condena en costas a la recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese Copia certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencias de este Tribunal.
Remítase en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los once (11) días del mes de enero de dos mil doce (2012). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,

MARISOL ALVARADO R.

LA SECRETARIA TEMPORAL;

JINNESKA GARCÌA.
En esta misma fecha a las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.) se registro y público la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL;

JINNESKA GARCÌA.

MAR/JG.-
Exp. 9248