Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio de local comercial por vencimiento de prórroga legal que presentara la sociedad mercantil OSCAR LUPI ESTUDIOS E INVERSIONES C.A. OLESINCA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del antiguo Distrito Federal, ahora Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de septiembre de 1975, bajo el No.35 Tomo 65-A Sgdo, representada por la abogada en ejercicio Nativa Elizabeth Yahondy Cordero, IPSA # 51.313; contra el ciudadano BASSAN MANSOUR MANSOUR, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-11.142.199.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada de la aparte actora que su defendida dio (2 de enero de 2006) al demandado en arrendamiento un local comercial distinguido MC-430, ubicado en el cuarto nivel del Centro Plaza, Sector Mediterráneo, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, propiedad de la parte actora, por un alquiler de Bs.f.965, 89 mensual.
Se estipuló que la duración del contrato sería de seis meses, contados a partir del 01 de enero de 2006, pudiendo prorrogarse por períodos iguales si una de las partes no manifiesta a la otra, con treinta días de anticipación al vencimiento, su voluntad de darlo por terminado. Siendo entonces la intención de las partes celebrar un contrato a tiempo determinado.
Posteriormente en fecha 01 de diciembre de 2006 el arrendatario firmó estar conforme con la notificación que se le cursó de no renovación del contrato, según una misiva que presenta con el libelo.
Es el caso entonces que en fecha 31 de diciembre de 2006 venció el plazo fijo establecido y comenzaba la prorroga legal que era de seis meses.
En fecha 02 de noviembre de 2011 se le notificó judicialmente de nuevo donde se le avisaba de que la prorroga legal había vencido el 30 de junio de 2007 y que debía entregar el local, dado que el 01 de diciembre de 2006 ya se le había notificado la no renovación del contrato, como se evidencia de la misiva.
Después de sacar conclusiones y de transcribir normas legales como fundamento de su demanda, termina demandando la entrega del local como consecuencia de haberse vencido la prórroga legal como antes explicó
Contestación de la demanda
La parte demandada quedó representada por el abogado Raúl Trujillo Rojas, IPSA # 21.798, quien pasó a negar y contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Alegó como cuestión previa No.6 del art. 346 CPC, un defecto de forma del libelo por omitir el requisito No.4 del art. 340 ejusdem, dado que señala erradamente que la prórroga comenzó el 1 de enero de 2007; por lo que el objeto de la pretensión no se determinó con precisión; ya que el contrato de arrendamiento se había indeterminado.
2. En cuanto a la contestación de la demanda dice que el contrato se ha indeterminado.
3. Desconoce la misiva de fecha 1 de diciembre de 2006 que el actor dice haberle cursado, y que distinguió con la letra “D”.
4. Además dice que es extemporánea; porque debió haberse hecho en todo caso con 30 días de anticipación.
5. Transcribe el art. 16714 del Código Civil (que consagra la figura de la tácita reconducción) y argumenta que el demandado continuó ocupando el inmueble sin oposición después de vencido el contrato, esto es el 1 de julio de 2006.
Parte motiva
◄ En cuanto a la cuestión previa alegada, no ha lugar a ella; porque la parte actora ha sido suficientemente precisa en señalar fechas y lapsos de vencimiento tanto del contrato como de la prórroga legal, para fundamentar su demanda de entrega del local por el supuesto del vencimiento de la prórroga legal.
Ahora bien, que esas fechas y esos cómputos estén errados a juicio del demandado—quien realiza otro cómputo diferente—no significa que en el libelo se haya incurrido en la omisión del requisito 4° del art. 340 CPC; que, si vamos a ver, tampoco corresponde al requisito del No. 4°, el cual se refiere a la identificación y ubicación del local; pero no, a los plazos de vencimiento de la prórroga legal, que más bien correspondería al requisito de señalar los hechos de la demanda del No.3 del art. 340 CPC.
En conclusión no ha lugar a la cuestión previa invocada.
◄ En cuanto al fondo de la controversia, esta claro que lo que esta en discusión son dos temas, a saber:
1. determinar la naturaleza determinada e indeterminada del tiempo del contrato;
2. y en caso de que fuese determinado el contrato, determinar cuándo habría de considerarse vencida la prórroga legal.
Veamos las pruebas que las partes han presentado
1.-
Al folio 20 y ss corre fotostato simple de documento privado representativo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el local de autos antes identificado en el libelo.
Aún cuando dicho fotostato no sea certificado, y por ello no debería tener valor probatorio, de conformidad con el art.429 CPC, observamos que el demandado lo invoca igualmente, y lo reconoce expresamente cuando dice que el contrato de que habla el demandante es cierto y lo admite; por lo que entendemos que lo estaría reconociendo expresamente. Es por ello que le damos valor probatorio a dicho fotostato simple.
En dicho contrato se dice (cláusula cuarta) que:
La duración del contrato sería de seis meses a contar del 01 de enero de 2006; pudiendo prorrogarse por períodos iguales si una de las partes no manifestare a la otra, con treinta días de anticipación al vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el contrato.
Pues bien, el primer semestre vencería el 01 de junio de 2006, y si antes del 01 de mayo de 2006 no se diera el aviso de una de las partes a la otra de no querer renovar el contrato, se tendrá que el contrato se ha prorrogado por otros seis meses más, o sea se extendería hasta el 01 de diciembre de 2006, que es cuando vencería el segundo semestre; y si antes del 01 de noviembre de 2006 no se da el aviso de no renovación, el contrato se volvería a prorrogar por otros seis meses más, o sea se extendería hasta 01 de junio de 2007, que cuando vencería el tercer semestre; y sí sucesivamente mientras el aviso en cuestión no se de.
Y mientras no se realice el aviso en cuestión el contrato se irá prorrogando o renovando sucesivamente de semestre en semestre, y no caerá en tácita reconducción; porque se ha interpretado que por cada prórroga o renovación que comience, el contrato es a tiempo determinado por ese semestre, ya que tiene fecha cierta de vencimiento, aún cuando exista la posibilidad de una nueva prorroga automática.
2.-
Al folio24 corre un fotostato simple de un documento privado representativo de una misiva, de fecha 01 de diciembre de 2006, que una persona llamada Dra. Aly Vivenes Ascanio le dirige a la parte demandada, donde le dice que el contrato de arrendamiento objeto de este juicio no le será prorrogado.
Cabe hacer las siguientes anotaciones críticas:
1. ¿Quién es la remitente y con qué carácter remite esa misiva?
2. Los fotostatos de documentos privados no tienen valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC.
3. A mayor abundamiento, la parte demandada ha desconocido semejante documento, y no ha sido verificada la autoría de la misiva.
4. Y todavía a mayor abundamiento, por la fecha que aparece colocada en la misiva (01 de diciembre de 2006), el aviso que contiene se habría cursado en forma extemporánea por tardía.
5. Y todavía a mayor abundamiento, en dicha misiva se dice que el arrendatario deberá hacer entrega del inmueble el 02 de enero de 2007; o sea, a juzgar por la fecha de la misiva, la entrega sería treinta y un días después de la misiva; o sea, sin tomar en cuenta el derecho a la prórroga legal que le corresponde a todo arrendatario, de acuerdo con el art. 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por lo tanto dicho medio carece de valor probatorio. Lo que trae como consecuencia que el contrato se habría prorrogado por seis meses más y su nueva fecha de vencimiento ahora sería el 01 de diciembre de 2006.
Es de observar que cuando una notificación resulta ineficaz, no es que el contrato se indetermine, sino que dicha notificación no se tiene por realizada y no se toma en cuenta, renovándose el contrato por el nuevo período previsto en el contrato.
3.-
Al folio 25 y ss corren las resultas de una notificación judicial que realizara la parte demandante por ante el Juzgado Decimoctavo de Municipio de Caracas, de donde se evidencia que el día 02 de noviembre de 2011, se trasladó el Tribunal Décimo-octavo de Municipio de Caracas a local arrendado, y llevó a cabo una notificación que de acuerdo con los términos en que fue redactada era para poner en conocimiento del arrendatario de que él ya había hecho uso de la prórroga legal y en tal sentido el 30 de junio de 2007 se había vencido la prórroga legal, debiendo haber entregado el inmueble.; dado que el 01 de diciembre de 2006 le fue notificado la no renovación del contrato.
Cabe hacer las siguientes observaciones:
• Entendemos que “por su contenido”, esta notificación fue con el objeto de recordar la ocurrencia de un vencimiento de una prórroga legal que ya habría comenzado a cursar y había vencido en el pasado; pero no fue realizada para notificar actualmente (de nuevo) la no renovación del contrato como tal, como lo prevé el contrato; por lo que no podría valer como un desahucio nuevo o aviso de no renovación, y servir para que comenzara a decursar la prórroga legal con la extensión que corresponda dependiendo de la antigüedad de la relación arrendaticia, de conformidad con el art. 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios
• A mayor abundamiento se observa que dicha notificación no se hace con la antelación exigida en el contrato; esto es con treinta días de anticipación al vencimiento; por cuanto se hizo el 2 de noviembre de 2011, cuando debió haberse hecho antes del 01 de noviembre de 2011, para que sirviera de desahucio para el semestre que estuviere decursando, haciendo abstracción de su contenido.
Por tal motivo el 01 de diciembre de 2011 (fecha de vencimiento del semestre que estaba en curso) se habría renovado el contrato de nuevo por seis meses más, extendiéndose ahora su vigencia hasta 01 de junio de 2012. Fecha ésta última que todavía no ha llegado; por lo que el contrato esta todavía vigente y no se sabe si se volverá o no a renovar.
Conclusión
Recapitulando cabe concluir que, de acuerdo con lo dicho anteriormente, el contrato de arrendamiento, objeto de este juicio, es un contrato a tiempo determinado, no se ha producido en él la tácita reconducción, por lo tanto continúa siendo un contrato a tiempo determinado; solo que su fecha de vencimiento no ha llegado, ni habría comenzado el decurso de la prórroga legal que es necesaria para aspirar al éxito de una acción judicial como la incoada, de conformidad con el art. 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la república y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado la empresa Oscar Lupi Estudios e Inversiones c.a. OLESINCA , contra el ciudadano Bassan Mansour Mansour, arriba identificados. Hay condenatoria en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte días del mes de enero de dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
NOTA:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana se publicó el anterior fallo con si inserción en los autos del expediente.
La SEcretaria