TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2011-000408

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta de Inmueble, intentado por la ciudadana ZENAIDA PERNIA LARA, titular de la cédula de identidad número 11.993.062, representado judicialmente por los abogados José del Valle Ramos Bello y Alfredo del Portillo González, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 129.348 y 128.153, en ese orden, contra la ciudadana DAYANA CONCEPCIÓN GONZÁLEZ PEÑALOZA, titular de la cédula de identidad Nº 12.955.609, representada judicialmente por el abogado Nelson Eduardo Flores Galviz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 136.750, se inició por libelo de demanda distribuida el 16 de febrero de 2011 y se admitió el 22 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos su citación. De igual manera, se ordenó tramitar la causa por las disposiciones relativas al procedimiento oral, contenidas en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
PRIMERO
La sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora pretende que la demandada cumpla con el contrato de opción de compra venta, pactado sobre un inmueble constituido por el apartamento Nº 8, piso 4 del edificio Maracay, ubicado en la avenida Andalucía de la urbanización San Martín, parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, al cual le corresponde un doce enteros con cincuenta centésimas por ciento (12,50%) sobre los bienes comunes y cargas de la comunidad de propietarios, según instrumento autenticado el 02 de noviembre de 2010, por el precio de quinientos treinta mil bolívares (Bs. 530.000), de los cuales, la compradora entregó a la vendedora, la suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), adeudando el saldo de cuatrocientos diez mil bolívares (Bs. 410.000,00), que sería pagados en el momento de la protocolización del documento definitivo, con recursos propios y de un crédito hipotecario y, cuyo plazo era de ciento cincuenta (150) días consecutivos, contados desde la fecha de la firma de la opción.
Que la vendedora se demoró veinte días para entregarle los recaudos requeridos por la institución financiera. Que los recaudos los entregó con fechas 22 de mayo de 2009, 07 de agosto de 2009 y 24 de noviembre de 2010, cuando para los efectos de la institución financiera no deben tener una data mayor a 20 días.
Que la vendedora estaba en conocimiento que era a través de un crédito bancario que obtendría parte del dinero pendiente de pago, así lo prueba el avalúo, donde aparecen fotografías, datos regístrales, que no hubiere sido posible sin la colaboración de la vendedora.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, demandó a la citada ciudadana a los fines que convenga o sea condenada a que le haga entrega de todos los recaudos exigidos por el Banco Venezuela, con fechas y data no mayor a la exigida; a que celebren nuevo contrato de Opción de Compra Venta, o en su defecto, le reintegre inmediatamente el dinero que le entregó en garantía, más cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000), como penalización por no cumplir con el compromiso pactado. Además de los intereses a partir de la celebración de dicho contrato hasta la fecha de la sentencia y la indexación de la moneda.
El valor de a demanda, se estimó en ciento ochenta mil bolívares (Bs. 80.000).
Entre tanto, la parte demandada admitió haber pactado el citado contrato por el precio también referido. Negó que hubiere convenido una negociación mediante un crédito hipotecario, como condición obligatoria, pues en el mismo no se hace mención a ello. Que la actora pretende obligarla a realizar una actuación que nunca se pactó, dado que no existe cláusula en la que se pueda fundamentar su pretensión, ni el supuesto incumplimiento de una circunstancia que no era vinculante entre ellas.
Que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, su obligación era la de entregar todos los documentos y solvencias necesarias para la formalización de la compra venta del inmueble, lo cual cumplió, pero “… no obstante, la demandante pretende hacer valer que sus diligencias ante la entidad bancaria para la solicitud del CRÉDITO HIPOTECARIO, eran mi obligación, olvidando que siempre presté mi colaboración para que realizara los trámites ante cualquier entidad, cuando no era mi obligación,…”
Seguidamente, negó haber pactado el contrato condicionado a los requisitos que exige una entidad bancaria, indicó que “…a todo evento siempre colaboré para dichos trámites tal como quedó reconocido por ella en los hechos explanados con su demanda…”.
Que el contrato no hace mención a una negociación a través de un crédito hipotecario que se pretende hacer valer y pretende que el Tribunal incurra en el error de modificar la cláusula cuarta del acuerdo de voluntades la cual es clara.
Admitió que hubo conversaciones en la que pretendían firmar una nueva prórroga del contrato de opción de compra venta, pero habiendo cambiado las circunstancias y habiendo transcurrido más del tiempo del vencimiento manifestó a la actora, la modificación del precio a lo cual no aceptó ni planteó un equilibrio en el nuevo contrato.
En la oportunidad legal, se celebró la audiencia preliminar con la presencia de ambas partes y sus apoderados. En esa misma oportunidad se pronunció oralmente la decisión, declarando parcialmente con lugar la pretensión de la actora, condenando a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, todos los recaudos requeridos a los fines de la protocolización de la compra venta o en su defecto reintegrarle la suma de dinero que recibió como garantía más lo pactado como cláusula penal, así como la indexación de la cantidad recibida en garantía.
SEGUNDO
La venta es un contrato consensual mediante el cual una persona denominada vendedor se obliga a transferir a otra persona denominada comprador la propiedad de una cosa mediante el pago de un precio, según lo dispuesto en el artículo 1474 eiusdem.
En este caso, consta la voluntad de las partes: una la de dar en venta a la otra, el inmueble antes descrito mediante el pago del precio fijado, precio cuyo pago se haría, parte al momento de la firma del compromiso y el saldo para el momento de la protocolización del documento definitivo de la venta ante la oficina de registro correspondiente.
Es un hecho admitido que las partes se ligaron jurídicamente por medio del contrato de opción de compra venta arriba indicado, sobre el inmueble también descrito y por el precio también indicado. Así, en el instrumento autenticado el 02 de noviembre de 2010, las partes no hicieron mención alguna que el saldo del precio sería pagado en parte mediante dinero obtenido mediante un crédito bancario. Sin embargo, a juzgar por lo afirmado por las partes, especialmente del escrito de la contestación, debe concluir el tribunal que, la demandada vendedora, tuvo conocimiento que parte de ese dinero lo obtendría la compradora a través de esa vía, es decir, de un crédito hipotecario. Esta conclusión, no significa que el Tribunal modifique la cláusula cuarta del contrato, sino más bien que el tribunal interpreta la voluntad de las partes, únicos quien puede hacerlo a través del principio de autonomía de sus voluntades.
En efecto, los contratos constituyen una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, como lo indica el artículo 1133 eiusdem.
Siendo así, las convenciones pactadas por las partes no solo era a los efectos de crear un vínculo jurídico, sino que les permite modificar los ya existentes, siempre mediante ese mutuo consenso de voluntades. Por ello, si bien el instrumento en que se plasmó el contrato original no se hizo mención alguna en cuanto a que la compradora obtendría parte del precio a través de un crédito hipotecario, ello no obstaba para que vía consenso modificasen lo ya pactado, como sucedió en este caso, pues la importancia de los contratos no radican en la forma que se plasman, documental o verbalmente, lo que importa es el efectivo concurso de voluntades para la realización de un vínculo jurídico.
Dentro de ese consenso de voluntades, es posible que las partes pacten obligaciones alternativas, definidas como aquellas en que existen varios objetos sobre los cuales el deudor se obliga a cumplir determinada prestación y el deudor se libera ejecutando la prestación sólo sobre uno de ellos. En efecto, el artículo 1216 eiusdem, señala: “El deudor de una obligación alternativa se libera con la entrega de una de las cosas separadamente comprendidas en la obligación; pero no puede obligar al acreedor a recibir parte de la una y parte de la otra”.
En este caso, la vendedora, se libera de su obligación, bien entregando todos los recaudos necesarios a los fines del trámite del crédito hipotecario o bien reintegrando el dinero que recibió de manos de la compradora como garantía, es decir, ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) más cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) como penalización por no cumplir con el compromiso pactado, pues de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1276 eiusdem, cuando en el contrato se ha pactado cláusula penal, los daños y perjuicios por su inejecución, se limitan a lo estipulado en ella. De allí que en estos casos tampoco prospere la petición de pago de intereses sobre ello.
Sin embargo, si prospera la petición de pago de las sumas de dinero derivado de la indexación, que no busca otra cosa que reestablecer el verdadero valor adquisitivo de la suma de dinero recibida para el tiempo de su devolución, por la pérdida sufrida entre la fecha de su recepción y devolución, producto del fenómeno inflacionario.
Por ello, siendo que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en el artículo 1160 del Código Civil, que señala textualmente lo siguiente: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…”. , en concordancia con los artículos 1159 y 1264 eiusdem, debe declararse con lugar esa petición de la actora.
TERCERO
Con fundamento en las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República y por la autoridad de la Ley, dictó el dispositivo siguiente: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentado por la ciudadana ZENAIDA PERNIA LARA contra la ciudadana DAYANA CONCEPCIÓN GONZÁLEZ PEÑALOZA. SEGUNDO: En consecuencia, se condena a la demandada a hacerle entrega a la actora de todos los recaudos exigidos por el Banco Venezuela, con fechas y data no mayor a la exigida; lo que incluye un nuevo contrato de Opción de Compra Venta sobre el inmueble, o en su defecto, le reintegre a la actora, el dinero que le entregó en garantía, más cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) como cláusula penal pactada. Asimismo, para el caso que la demandada opte por cumplir esta segunda prestación, se condena al pago de la suma de dinero que resulte de la indexación de la suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000), calculados desde el 02 de abril de 2011 hasta esta fecha, calculados de acuerdo a los Índices Nacional de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, determinada de acuerdo a una experticia complementaria del fallo de acuerdo a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. No hay condena en costas a la parte demandada.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los treinta (30) días del mes de enero de dos mil doce (2012), en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 12:28 p.m., se publicó el fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ