REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once de enero de dos mil doce
201º y 152º
ASUNTO : AP31-V-2011-000847
PARTE ACTORA: sociedad mercantil ADMINISTRADORA INORVEN, CA., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 08/08/2002, bajo el N° 67, Tomo 119-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogadas en ejercicio NINOSKA ADRÍAN ORTIZ y JOSÉ JOAQUIN ESPINOZA, inscritos en el IPSA bajo el N° 54.258 y 53.217, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano KA LEUNG CHAU, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.153.971.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ROBERTO SALAZAR, abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo el N° 66.600
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D) intentado por los abogados NINOSKA ADRIÁN ORTIZ y JOSÉ JOAQUIN ESPINOZA, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 54.258.53.217, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA INORVEN C.A., contra el ciudadano KA LEUNG CHAU, antes identificado por Desalojo.
Señala la actora en su escrito de demanda que su representada es la arrendadora de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 44-A, ubicado en la Calle Sur 1 entre las Esquinas Traposos y Colón, Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Libertador, que dicha relación arrendaticia la suscribe su mandante con el ciudadano KA LEUNG CHAU, antes identificado desde el 01 de octubre de 2006, conforme a contrato de arrendamiento de fecha 28/09/2006, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el N° 41, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.
La parte actora en su escrito de demandad procedió a señalar la cláusulas que conforman el referido contrato de arrendamiento, así mismo señaló que en fecha 22/09/2008, ambas partes por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando asentando bajo el N° 32, Tomo 100 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Señalando de igual manera las cláusulas que conforman el segundo contrato celebrado entre las partes.
En tal virtud luego de señaladas las cláusulas por las cuales se demanda el Desalojo, la parte actora indicó es su libelo de demanda que es evidente que luego de celebrado los contrato anteriormente señalo se ha venido prorrogando de manera voluntaria por ambas partes manteniéndose de acuerdo a lo señalado por la actora en vigencia hasta el 30/09/2012.
Señala de igual manera que el demandado venía cumpliendo oportunamente con el pago de los cánones de arrendamiento conforme al primigenio contrato celebrado de fecha 28/09/2006, y que luego de celebrado el segundo contrato de arrendamiento de fecha 22/09/2008, con vigencia hasta el 01/10/2008, el arrendatario dejó de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los mese de octubre de 2008, y así sucesivamente ha continuado sin cancelar los meses subsiguientes.
En tal razón señala la actora que es desde esa fecha que el arrendatario ha dejado de cumplir con las obligaciones de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, por que señala que ha dejado de cancelar 26 mensualidades arrendaticias y consecutivas a razón de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (8.500.00) cada una los que hacen un total de DOSCIENTOS VEINTIÚN MIL BOLÍVARES (Bs. 221.000.00).
Por tales razones fundamentó su demandad en los artículo 1159, 1160, 1167, 1264, 1592 ordinal 2°, 1594, 1595, del Código Civil, así como también en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
En fecha 14/04/2011, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano KA LEUNG CHAU, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda intentada en su contra.
En fecha 01/06/2011, el alguacil encargado de practicar la citación personal del demandado, consignó resultas de la misma sin firmar pro no haber localizado al la parte accionada.
Así las cosas este Juzgado previa solicitud de la parte actora de fecha 07/06/2011, procedió mediante auto que riela a los folios 45 al 46 de fecha 13/06/2011, a acordar la citación del demandado mediante la publicación y fijación del cartel de citación.
En tal virtud la parte actora una vez retirado el cartel respectivo consignó su resultas de publicación en prensa mediante diligencia de fecha 12/06/2011, dejando constancia la secretaria de este Juzgado en fecha 20/07/2011, de haberse dado cumplimiento a las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11/08/2011, se dicto auto mediante el se acordó la designación de defensor judicial a la parte demandad designándose a tal efecto al Profesional del Derecho ALFONSO MARTIN BUIZA, quien se dio por notificado de dicho cargo el 18/10/2011 aceptando el mismo en la misma fecha de su notificación.
Arribada la oportunidad para dar contestación a la demanda el Defensor Judicial en fecha 23/11/2011, quien rechazó, negó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado, así como que su representado haya dejado de cancelar 26 cuotas correspondientes cánones de arrendamiento y alegó como punto previo la improcedencia de la acción propuesta.
En la oportunidad de promoción de pruebas compareció el 09/12/2011, el abogado ROBERTO SALAZAR, inscrito en el IPSA bajo el N° 66.600, en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda y consignó escrito de promoción de pruebas, realizando de igual manera tal derecho la parte actora mediante escrito.
Así las cosas, este Juzgado en fecha 09/12/2011, dicto auto mediante la cual admitió las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 19/12/2011, se dicto auto mediante la cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia.
Posteriormente en fecha 19/12/2011, se recibió diligencia por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, presentada por los apoderados judiciales de la parte actora mediante la cual consignaron escrito de alegatos impugnando el documento poder otorgado por la parte demandada.
II
MOTIVACION PARA DECIDIR
Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:
Admitida la presente demanda y ordenada la citación, la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado alguno, por lo cual procedió a nombrársele Defensor Ad-Litem, quién contestó la demanda en fecha 12/11/2011.
En el presente caso, la parte actora pretende sea declarado el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento del arrendatario ciudadano KA LEUNG CHAU, con fundamento en que la arrendataria ha incumplido la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 22 de septiembre de 2008 , por cuanto esta última no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre , octubre, noviembre y diciembre de 2009, y y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre , octubre, noviembre de 2010, ha dejado de pagar 26 mensualidades arrendaticias y consecutivas a razón de (Bs, 8500,00) lo que conllevo a su poderdante a demandar por Desalojo por falta de pago al ciudadano antes mencionado.
Por otra parte el defensor judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda planteada, y alegó como punto previo que la demanda de desalojo es improcedente, toda vez que en el presente caso esta corriendo la prorroga legal y estamos es presencia de un contrato a tiempo determinado y que la vía idónea es la Resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago
Planteada así la controversia este Tribunal considera oportuno citar el artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:
”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”
Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:
1.-La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
2.-El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos anteriormente distinguidos.
Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que las partes suscribieron un primer contrato suscrito entre las partes 28 de septiembre de 2006 por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tuvo una duración de dos (2) años los cuales se computaron desde el 01 de octubre de 2006 hasta el 30 de septiembre de 2008, que las partes suscribieron un segundo contrato de arrendamiento en fecha 22 de septiembre de 2008,por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en la cláusula Tercera del referido contrato se estableció una duración igual de dos (2) años fijos contados a partir 1 de octubre de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2010 .
De lo antes señalado se aprecia que el último de los contrato venció en fecha 30 de septiembre de 2010, que vencida la prorroga contractual y al no haberse firmado otro contrato comenzó a computarse de pleno derecho la prorroga legal la cual que culminó en fecha 01 de octubre de 2011, que se aprecia que dicha demanda fue consignada en 28 de marzo de 2011, estando en curso la prorroga legal, de lo antes expuesto se debe concluir que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y así se decide.-
Al respecto, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones: 1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…..” (Subrayado del Tribunal)
En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”
Siendo como ha quedado establecido que el contrato de arrendamiento que se acompaña al escrito de demanda es a tiempo determinado, no es dable, tal cual lo hace la parte actora, demandar el desalojo del inmueble arrendado amparándose en el artículo 34.b) de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, ya que las demandas de desalojo de conformidad con dicho artículo opera en los casos de encontrarse frente a contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado, razón por la cual se debe concluir que dicha demanda resulta contraria a derecho, ya que no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato que se encuentra tiempo determinado, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal declarar en esta etapa del proceso inadmisible la presente demanda, resultando innecesario analizar el otro requisitos para la procedencia de la acción. Así se decide.
III-
-DISPOSITIVA-
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda de desalojo intentada por La Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INORVEN, C.A contra el ciudadano KA LEUNG CHAU, antes identificados.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencido en el proceso de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Once (11) días del mes de Enero de dos mil Doce (2012). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
lA SECRETARIA,
ABG. ARLENE PADILLA REYES
En la misma fecha se publicó el presente fallo,
lA SECRETARIA,
ABG. ARLENE PADILLA REYES
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once de enero de dos mil doce
201º y 152º
ASUNTO : AP31-V-2011-000847
PARTE ACTORA: sociedad mercantil ADMINISTRADORA INORVEN, CA., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 08/08/2002, bajo el N° 67, Tomo 119-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogadas en ejercicio NINOSKA ADRÍAN ORTIZ y JOSÉ JOAQUIN ESPINOZA, inscritos en el IPSA bajo el N° 54.258 y 53.217, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano KA LEUNG CHAU, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.153.971.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ROBERTO SALAZAR, abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo el N° 66.600
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D) intentado por los abogados NINOSKA ADRIÁN ORTIZ y JOSÉ JOAQUIN ESPINOZA, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 54.258.53.217, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA INORVEN C.A., contra el ciudadano KA LEUNG CHAU, antes identificado por Desalojo.
Señala la actora en su escrito de demanda que su representada es la arrendadora de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 44-A, ubicado en la Calle Sur 1 entre las Esquinas Traposos y Colón, Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Libertador, que dicha relación arrendaticia la suscribe su mandante con el ciudadano KA LEUNG CHAU, antes identificado desde el 01 de octubre de 2006, conforme a contrato de arrendamiento de fecha 28/09/2006, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el N° 41, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.
La parte actora en su escrito de demandad procedió a señalar la cláusulas que conforman el referido contrato de arrendamiento, así mismo señaló que en fecha 22/09/2008, ambas partes por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando asentando bajo el N° 32, Tomo 100 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Señalando de igual manera las cláusulas que conforman el segundo contrato celebrado entre las partes.
En tal virtud luego de señaladas las cláusulas por las cuales se demanda el Desalojo, la parte actora indicó es su libelo de demanda que es evidente que luego de celebrado los contrato anteriormente señalo se ha venido prorrogando de manera voluntaria por ambas partes manteniéndose de acuerdo a lo señalado por la actora en vigencia hasta el 30/09/2012.
Señala de igual manera que el demandado venía cumpliendo oportunamente con el pago de los cánones de arrendamiento conforme al primigenio contrato celebrado de fecha 28/09/2006, y que luego de celebrado el segundo contrato de arrendamiento de fecha 22/09/2008, con vigencia hasta el 01/10/2008, el arrendatario dejó de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los mese de octubre de 2008, y así sucesivamente ha continuado sin cancelar los meses subsiguientes.
En tal razón señala la actora que es desde esa fecha que el arrendatario ha dejado de cumplir con las obligaciones de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, por que señala que ha dejado de cancelar 26 mensualidades arrendaticias y consecutivas a razón de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (8.500.00) cada una los que hacen un total de DOSCIENTOS VEINTIÚN MIL BOLÍVARES (Bs. 221.000.00).
Por tales razones fundamentó su demandad en los artículo 1159, 1160, 1167, 1264, 1592 ordinal 2°, 1594, 1595, del Código Civil, así como también en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
En fecha 14/04/2011, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano KA LEUNG CHAU, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda intentada en su contra.
En fecha 01/06/2011, el alguacil encargado de practicar la citación personal del demandado, consignó resultas de la misma sin firmar pro no haber localizado al la parte accionada.
Así las cosas este Juzgado previa solicitud de la parte actora de fecha 07/06/2011, procedió mediante auto que riela a los folios 45 al 46 de fecha 13/06/2011, a acordar la citación del demandado mediante la publicación y fijación del cartel de citación.
En tal virtud la parte actora una vez retirado el cartel respectivo consignó su resultas de publicación en prensa mediante diligencia de fecha 12/06/2011, dejando constancia la secretaria de este Juzgado en fecha 20/07/2011, de haberse dado cumplimiento a las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11/08/2011, se dicto auto mediante el se acordó la designación de defensor judicial a la parte demandad designándose a tal efecto al Profesional del Derecho ALFONSO MARTIN BUIZA, quien se dio por notificado de dicho cargo el 18/10/2011 aceptando el mismo en la misma fecha de su notificación.
Arribada la oportunidad para dar contestación a la demanda el Defensor Judicial en fecha 23/11/2011, quien rechazó, negó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado, así como que su representado haya dejado de cancelar 26 cuotas correspondientes cánones de arrendamiento y alegó como punto previo la improcedencia de la acción propuesta.
En la oportunidad de promoción de pruebas compareció el 09/12/2011, el abogado ROBERTO SALAZAR, inscrito en el IPSA bajo el N° 66.600, en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda y consignó escrito de promoción de pruebas, realizando de igual manera tal derecho la parte actora mediante escrito.
Así las cosas, este Juzgado en fecha 09/12/2011, dicto auto mediante la cual admitió las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 19/12/2011, se dicto auto mediante la cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia.
Posteriormente en fecha 19/12/2011, se recibió diligencia por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, presentada por los apoderados judiciales de la parte actora mediante la cual consignaron escrito de alegatos impugnando el documento poder otorgado por la parte demandada.
II
MOTIVACION PARA DECIDIR
Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:
Admitida la presente demanda y ordenada la citación, la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado alguno, por lo cual procedió a nombrársele Defensor Ad-Litem, quién contestó la demanda en fecha 12/11/2011.
En el presente caso, la parte actora pretende sea declarado el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento del arrendatario ciudadano KA LEUNG CHAU, con fundamento en que la arrendataria ha incumplido la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 22 de septiembre de 2008 , por cuanto esta última no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre , octubre, noviembre y diciembre de 2009, y y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre , octubre, noviembre de 2010, ha dejado de pagar 26 mensualidades arrendaticias y consecutivas a razón de (Bs, 8500,00) lo que conllevo a su poderdante a demandar por Desalojo por falta de pago al ciudadano antes mencionado.
Por otra parte el defensor judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda planteada, y alegó como punto previo que la demanda de desalojo es improcedente, toda vez que en el presente caso esta corriendo la prorroga legal y estamos es presencia de un contrato a tiempo determinado y que la vía idónea es la Resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago
Planteada así la controversia este Tribunal considera oportuno citar el artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:
”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”
Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:
1.-La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
2.-El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos anteriormente distinguidos.
Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que las partes suscribieron un primer contrato suscrito entre las partes 28 de septiembre de 2006 por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tuvo una duración de dos (2) años los cuales se computaron desde el 01 de octubre de 2006 hasta el 30 de septiembre de 2008, que las partes suscribieron un segundo contrato de arrendamiento en fecha 22 de septiembre de 2008,por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en la cláusula Tercera del referido contrato se estableció una duración igual de dos (2) años fijos contados a partir 1 de octubre de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2010 .
De lo antes señalado se aprecia que el último de los contrato venció en fecha 30 de septiembre de 2010, que vencida la prorroga contractual y al no haberse firmado otro contrato comenzó a computarse de pleno derecho la prorroga legal la cual que culminó en fecha 01 de octubre de 2011, que se aprecia que dicha demanda fue consignada en 28 de marzo de 2011, estando en curso la prorroga legal, de lo antes expuesto se debe concluir que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y así se decide.-
Al respecto, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones: 1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…..” (Subrayado del Tribunal)
En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”
Siendo como ha quedado establecido que el contrato de arrendamiento que se acompaña al escrito de demanda es a tiempo determinado, no es dable, tal cual lo hace la parte actora, demandar el desalojo del inmueble arrendado amparándose en el artículo 34.b) de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, ya que las demandas de desalojo de conformidad con dicho artículo opera en los casos de encontrarse frente a contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado, razón por la cual se debe concluir que dicha demanda resulta contraria a derecho, ya que no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato que se encuentra tiempo determinado, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal declarar en esta etapa del proceso inadmisible la presente demanda, resultando innecesario analizar el otro requisitos para la procedencia de la acción. Así se decide.
III-
-DISPOSITIVA-
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda de desalojo intentada por La Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INORVEN, C.A contra el ciudadano KA LEUNG CHAU, antes identificados.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencido en el proceso de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Once (11) días del mes de Enero de dos mil Doce (2012). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
lA SECRETARIA,
ABG. ARLENE PADILLA REYES
En la misma fecha se publicó el presente fallo,
lA SECRETARIA,
ABG. ARLENE PADILLA REYES
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