TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, Dieciocho (18) del mes de Enero dos mil once (2.012)
201º y 152º
ASUNTO: AP31-V-2010-001816
PARTE DEMANDANTE: Asociación Civil Ético Cultura A.C., inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo N° 4, folio 19 y Vto., Protocolo 3° de fecha 15 de abril de 1950.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: BETTY DEL CARMEN PEREZ AGUIRRE y JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA, abogados en ejercicio inscritos en el IPSA bajo los Nros. 19.980 y 64.595, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano VICTOR MANUEL ALMARIO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.735.483.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS HERNANDEZ FABIEN, IRMA BEATRIZ PARRA e IVAN GUADARRAMA, abogados en ejercicios inscritos en el IPSA bajo los Nros. 65.412, 18.352 y 89.243, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 07 de mayo de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D), por el abogado JORGE DICKSON, inscrito en el IPSA bajo el N° 64.595, en su carácter de apoderado judicial de la Asociación Civil Ético Cultura AC., en contra del ciudadano VICTOR MANUEL ALMARIO CONTRERAS, por Cumplimiento de Contrato, la cual fue admitida en fecha 12/05/2010.
En fecha 28/06/2010, este Juzgado procedió a declarar la nulidad del auto de admisión dictado por este Juzgado en fecha 12/05/2010, toda vez que en el presente procedimiento no debió ser admitido por el procedimiento breve, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que el inmueble objeto de la pretensión queda excluido del ámbito de la Ley de Arrendamiento, por tratarse de una porción de terreno.
Posteriormente en fecha 28/06/2010, este Juzgado procedió a admitir la demanda conforme a lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de Junio de 2010, la parte actora procedió a ejercer apelación contra el auto dictado por este Juzgado en fecha 28/06/2010, siendo oído dicho recurso a un solo efecto mediante auto dictado en fecha 06/07/2010.
En este sentido la parte actora consignó escrito de reforma de demanda en fecha 28/07/2010 en el cual procedió a demandar la Resolución del Contrato en los siguientes términos:
Señala la actora en su reforma de demandada que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno de mayor extensión y de las bienhechurias sobre él edificadas, ubicado en la calle El Carmen, Urbanización Los Dos Caminos Distrito Sucre del Estado Miranda, según consta de documento de propiedad protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Municipio Chacao del Estado Miranda en las siguientes fechas en fecha 27 de septiembre de 1963, bajo el N° 10, Tomo 8; en fecha 31 de enero de 1966 quedando anotado bajo el N° 24, Tomo 17, Protocolo Primero; en fecha 31 de marzo de 1974 bajo el N° 54, Tomo 29.
Que en ejercicio de su derecho de propiedad la SOCIEDAD ETICO CULTURAL CA., dio en arrendamiento un inmueble al ciudadano VICTOR MANUEL ALMARIO CONTRERAS, titular de la cédula de identidad N° 13.735.483, en fecha 18 de mayo de 2006, según consta de documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el N° 66 Tomo 74, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento es un local destinado a taller mecánico con las bienhechurías propias de esa actividad y que a los solos fines del contrato se identificó de la siguiente manera “Una porción de terreno ubicado en la calle el Carmen Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, con un área de 308 M2, libre de construcciones ubicado dentro de los siguientes linderos, NORTE: En una línea quebrada de seis metros con sesenta decímetros y veinticuatro metros, con terrenos que con o fueron de los señores Febres Cordero, Acelda, González y Antonini; SUR: En una línea recta de treinta metros con sesenta decímetros, con terrenos que son de la sociedad Ético Cultura, ESTE: Con la Calle El Carmen, en cuatro metros lineales Y OESTE: Con terrenos que son o fueron de la sucesión Moscani, Josefa Gil Rengifo, Felipa Rengifo, Rafael Travieso y Hermanos Rodríguez González, en catorce metros lineales”;(cursiva del Tribunal); que a pesar que en la descripción del inmueble se expresó que era un terreno libre de construcciones, lo cierto es que se trata de un local comercial destinado a Taller Mecánico de Automóviles, y así claramente se desprende de las Cláusulas Cuarta, Quinta, Sexta, Novena y Décima Tercera, donde se regula lo correspondiente al pago de energía eléctrica, teléfono, aseo urbano y domiciliario, a la realización de trabajos, mejoras del inmueble, al buen estado de las instalaciones sanitarias, aguas blancas y negras, instalaciones eléctricas, cañerías, etc., así como a la realización de reparaciones menores y modificaciones o mejoras a las bienhechurías dentro del área arrendada acompañando con el libelo de demandada inicial, inspección ocular practicada en el inmueble por la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital de Caracas, en la que dejó constancia de la descripción general del inmueble y de las actividades que allí se cumplen.
Que en la cláusula tercera del contrato se estableció la duración del mismo el cual era de siete (07) meses, contados a partir del 1 de junio de 2006, es decir hasta el 31 de diciembre de 2006, y se considera prorrogado, si una de las partes, no da aviso a la otra, por escrito, su deseo de no continuar con el contrato, debiendo darse dicho aviso con por lo menos 30 días de anticipación, al vencimiento del término fijo o de una cualquiera de las prorrogas anuales que pudiera sufrir el contrato, pudiéndose hacer mediante carta, telegrama o cualquier medio escrito, sin perjuicio de que pueda utilizarse la vía judicial para ello, quedando entendido que todas las prorrogas que pudiere sufrir este contrato son de un (01) año y se considera como plazo fijo.
En fundamento de lo anterior señala la actora que fue prorrogado anualmente, e forma ininterrumpida, siendo la última renovación contractual la ocurrida en el período comprendido entre el 01 de enero de 2008, hasta el 31 de diciembre de 2008, con un canon de arrendamiento mensual de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.700.00) más el pago del Impuesto al valor agregado, fijado de común acuerdo por las partes.

En tal virtud agrega la actora que el día 30 de octubre de 2008, nuestra representada procedió conforme a la citada cláusula contractual a notificarle al arrendatario mediante carta enviada al efecto, de lo cual dejó constancia por vía de inspección extrajudicial la Notaria Pública Trigésimo Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, su voluntad de no prorrogarle nuevamente el contrato al vencimiento el 31 de diciembre de 2008, por los motivos que allí se indicaron. Esa comunicación alega la actora que fue recibida en la misma fecha en la sede del inmueble arrendado, y en ella el arrendatario se negó a firma la notificación, de todo lo cual dejó constancia la Notario Público y que acompañó a la demandada.
Como consecuencia de la notificación de no prorroga el contrato quedó terminado el 31 de enero de 2008, tiempo en el cual según la actora estaba computándose la prorroga legal pero que dado la interpretación de este Juzgado éste contrato ésta excluido de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por esa razón, operó la tácita reconducción del contrato, toda vez que a partir de allí el inquilino continuó ocupando el inmueble arrendado y nuestra representada continuó recibiendo el canon arrendaticio, por lo que conforme a lo previsto en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, se convirtió a tiempo indeterminado.
De tal manera señala el actor que el arrendatario dejó de pagarle los cánones de arrendamiento que corresponden a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, con lo cual ha incurrido en un incumplimiento contractual, toda vez que la cláusula Décima Octava del contrato expresa que la falta de pago de una pensión de arrendamiento da derecho a la resolución del contrato de arrendamiento, y en efecto según la actora el arrendatario en la falsa creencia que estaba amparado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procedió a iniciar un procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas, en el expediente N° 2009-1145, pero dado que conforme a la decisión de este Juzgado el mismo estaba excluido de la aplicación de la Ley Especial entonces tal procedimiento deviene en ineficaz por cuanto tratándose de un contrato de arrendamiento que se rige por las normas ordinarias del Código Civil, debió iniciar un procedimiento de OFERTA REAL y DEPOSITO, para obtener la libración de su obligación.
En consecuencia, el arrendatario ha incumplido abiertamente con su obligación esencial de pago del canon de arrendamiento y ello autoriza a nuestra representada a demandar la resolución del contrato, ya que el arrendatario se puso en contumacia, alega el actor para el pago del canon de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo abril, mayo y junio de 2010, a razón de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (BsF. 1.700.00) lo constituye un verdadero incumplimiento del contrato, por lo cual se ve en la obligación de demandar judicialmente la Resolución del Contrato, y por ende solicitó que la parte demandada sea condenada en:
PRIMERO: En entregar completamente desocupado de personas y de bienes de su propiedad, el inmueble arrendado constituido por una porción de terreno ubicado en la calle El Carmen, Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, con un área de ciento sesenta y ocho metros cuadrados (168 M2), ubicado dentro de los siguientes linderos NORTE: En catorce metros que son o fueron de los señores Febres Cordero, Acelda, González y Antonini, ESTE: En diez metros con terrenos que son de la sociedad Ético Cultura. OESTE: En catorce metros con terrenos que son de la sociedad Ético Cultura. SUR: En una línea recta de catorce metros con sesenta decímetros, con terrenos que son de la Sociedad Ético Cultural y las bienhechurias existentes destinadas a Taller Mecánico, donde tiene instalado el taller CENTRO AUTOMOTRIZ ALVIT CA., que son propiedad de su representada.
SEGUNDO: En pagar a nuestra representada a titulo de indemnización por el uso indebido del referido inmueble, la cantidad de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700.00) mensuales, desde el día 01 de junio de 2009, hasta el 01 de junio de 2010, sin que en ningún caso se considere pago de canon de arrendamiento.
TERCERO: En pagar a nuestra representada a titulo de indemnización por el uso indebido del referido inmueble la cantidad de MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.700.00)mensuales, desde el día 1 de junio de 2010, hasta la fecha de la sentencia definitiva, sin que en ningún caso considere pago de canon de arrendamiento.
CUARTO: Que le sean impuestas las costas de este juicio.
Por auto de fecha 04 de agosto de 2010, se admitió la reforma de la demanda por los trámites del Juicio Breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación, para que diera contestación a la demanda, ordenándose librar la compulsa de citación de la parte demandada mediante auto de fecha 22 de septiembre de 2010.

En tal virtud, en fecha 02/12/2010, compareció el abogado IVAN GUADARRAMA, inscrito en el IPSA bajo el N° 89.243, mediante la cual consignó instrumento poder que acredita su representación.
Posteriormente en fecha 02/12/2010, el apoderado judicial de la parte actora una vez se dio por citado en las presentes actuaciones interpuso escrito de Tacha Incidental.
En fecha 07/12/2010, el apoderado Judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual alegó entre otras cosas, las cuestiones previas previstas en el numeral 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 340 numeral 4°, relativo al objeto de la pretensión, y la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del Artículo 346 del mismo código, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo pueda hacerlo por determinadas causales.-
Asimismo procedió a contestar el fondo de la demanda y al respecto rechazo, negó y contradijo la presente demanda tanto en los hechos invocados como en el derecho alegado, ya que es falso que hubiese disfrutado de la prorroga legal derivada de la culminación del contrato de arrendamiento planteado ello inicialmente y también es falso que se encuentre en estado de atraso respecto de las mensualidades hoy demandadas y es tan cierto ello que la supuesta notificación efectuada por la actora y la Inspección Judicial supuestamente practicada en el inmueble que ocupa su representado, en ningún de ellas se localizó a su defendido ni aparece firma alguna de persona por el acreditado para ejercer su representación, amén de que dichas actuaciones si se realizaron, fueron hechas en lugares distintos al que ocupa como arrendatario, que como no existe la notificación válida alguna se debe entender que han nacido dos situaciones, la demanda ya que aparte de la ultrapetita contenida en el despacho relativo a las bienechurias, de ningún punto de vista se encuentran llenos las presunciones de buen derecho y el peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo, y menos aun la permanencia del inmueble, sea ilegal, que ni el presupuesto fomus bonis iuirs y menos aun el periculum in mora se encuentren dados en el presente procedimiento, ya que no existen la procedencia entre la medida cautelar, los alegatos y las pruebas traídas a los autos por la parte actora.-
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, pido que sea declarado sin lugar la demanda que por Resolución de Contrato se sigue en contra de mi defendido, ya que la misma desde su génesis como Cumplimiento de Contrato era Inadmisible.-
Que en fecha 7 de Diciembre de 2010, compareció la apoderado Judicial de la parte actora y consignó copia certificada de la sentencia del Juzgado Superior Octavo de esta circunscripción judicial y solicitó al tribunal que oficiara al Tribunal Sexto Ejecutor de Medidas donde se le haga saber que el inmueble objeto de la medida esta excluido de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.-
Que en fecha 08 de diciembre de 2010, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de formalización de la tacha, en esa misma fecha el representante judicial presentó escrito de recusación dirigido a la secretaria del despacho Arlene Padilla Reyes.-
Por auto de fecha 09 de diciembre de 2010, de designó como secretario accidental para continuar con el conocimiento de la causa al ciudadano CARLOS OJEDA. Asimismo se fijo oportunidad para escuchar los alegatos de la recusación planteada.-
En fecha 09 de Diciembre de 2010, comparece la representación Judicial de la parte actora Abg. Betty Perez, y solicitó el despacho complementario de la ejecución de la medida.-
En fecha 13 de Diciembre de 2010, comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora y consignaron escrito de alegatos de rechazo en las cuestiones previas.-
En fecha 14 de Diciembre de 2010, comparece la Secretaria Arlene Padilla Reyes, y de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, presentó el informe correspondiente en virtud de la recusación propuesta por el abogado Ivan Guadarrama.-
Por auto de fecha 21 de Diciembre de 2010, se ordenó practicar el computó por Secretaria de los días de despacho transcurridos desde el 02-12-2010 exclusive hasta el 08 de diciembre de 2010 inclusive, dejándose expresa constancia que habían transcurrido tres (3) días.-
Que en fecha 21 de diciembre de 2010, el Tribunal dictó sentencia Interlocutoria mediante la cual se declaró como no efectuada la formalización por haber sido planteada en forma extemporánea por anticipada.-
En fecha 12 de enero de 2011, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y solicitó copias certificadas.-
En fecha 13 de enero de 2010, compareció la representación judicial de la parte demandada y apeló del fallo donde el tribunal declaró como no presentada la formalización de la tacha.-
Por auto de fecha 14 de enero de 2011, se acuerda las copias certificadas solicitadas por la representación Judicial de la parte demandada en esa misma fecha se ordenó oir apelación en un solo efecto devolutivo de conformidad con el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 20 de enero de 2011, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de informe sobre la recusación formulada en contra de la funcionaria Arlene Padilla Reyes.-
En fecha 21 de enero de 2011, compareció la apoderada Judicial de la parte actora y solicitó un computo de los días en esa misma fecha solicitó copia certificada del auto que la acuerde el computo, tal solicitud fue acordada por auto de fecha 24 de enero de 2011.-
En fecha 25 de enero de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada retiro las copias certificadas acordadas por auto de fecha 14 de enero de 2011.-
En fecha 27 de enero de 2011, compareció la apoderada Judicial de la parte actora consignó copia a los fines de su certificación para ser remitidas al juzgado superior, copias que fueron remitidas a través del oficio de fecha 02 de Febrero de 2011
En fecha 3 de Febrero de 2011, se dictó Sentencia Interlocutoria mediante la cual se declaró Con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y Sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del Artículo 346 del mismo código.-
Que en fecha 10 de febrero de 2011, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de subsanación de la cuestión previa
En fecha 21 de febrero de 2011, comparece el abg. Iván Guadarrama Bello en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y solicita se declare como no subsanada la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 en concordancia con el ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.-
Por auto de fecha 22 de enero de 2011, se ordenó agregar las resultas de la apelación provenientes del Juzgado Superior Octavo de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se confirmó en todas y cada una de sus partes la sentencia de fecha 28 de junio de 2010.-
Por auto de fecha 22 de marzo de 2011, se difirió la misma para dentro de los cinco (5) días siguientes.-

II
PUNTO PREVIO
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
DE LA SUBSANACIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 6 DEL ARTÍCULO 346 EN CONCORDANCIA CON EL ORDINAL 4 ARTÍCULO 340 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Se aprecia que en fecha 03 de febrero de 2011 El tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró Con lugar la Cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 en concordancia con el ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Que en la misma sentencia el Tribunal le otorga a la parte actora un lapso de (5) días para subsanar la cuestión previa. Que en fecha 10 de febrero de 2011, acudió la representación Judicial de la parte actora y consignó escrito de subsanación de la cuestión previa y lo hizo en los siguientes términos:
“El inmueble objeto del contrato, cuyo cumplimiento se pide, está identificado en la cláusula primero del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1° de mayo de 2006, autenticado por ante la Notaría Publica Tercera del Municipio Chacao, Estado Miranda, bajo el Nro.06, tomo 74, el cual fue acompañado al libelo primeros así: “…. Una porción de terreno ubicada en la calle El Carmen Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, con un área de Trescientos Ocho Metros Cuadrados (308 M2), libre de construcciones, ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una línea quebrada de seis metros con sesenta decímetros y veinticuatro metros, con terrenos que son o fueron de los señores Febres Cordero; Acelda, González y Antonini. SUR: En una línea Recta de treinta metros con sesenta Decímetros, con terrenos de la Sociedad Ético Cultural. ESTE: con la calle el carmen en cuatro metros lineales. OESTE: con terrenos que son o fueron de la sucesión Moscani, Josefa Gil Rengifo, Felipa Rengifo, Rafael Travieso y Hermanos Rodríguez González, en catorce metros lineales. Este: inmueble será destinado por el ARRENDATARIO, única y exclusivamente para taller de mecánica de Automóviles…”
En consecuencia, con la transcripción anterior, quedan señalados los datos relativos a la ubicación y linderos de la porción de terreno arrendada al Ciudadano VICTOR MANUEL ALMARIO CONTRERAS, a través del referido contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 18 de mayo de 2006.” Fin de la cita.-
Que en fecha 21 de febrero de 2011, el apoderado Judicial de la parte demandada consignó escrito donde solicita al tribunal declare como no subsanada la cuestión previa opuesta y sea desechada la demanda y al respecto señaló lo siguiente: “…..Ahora bien ciudadana juez, de la lectura del escrito presentado por la actora se puede apreciar, que ésta de manera unilateral, determinar los linderos que esta de manera unilateral, determinar los linderos que para ella son los verdaderos, omitiendo de manera un tanto deliberada, la ubicación en el plano geográfico de ese terreno y de los seis restantes que se encuentran en litigio. Ello es importante traerlo a colación porque ha sido elemento del fondo de lo controvertido, el hecho de la ubicación de los terrenos a los largo y ancho de la calle El Carmen de los Dos Caminos, y ello nunca ha sido determinado por la actora por vía supletoria por este juzgado, por lo que resulta inadmisible el hecho de que la actora con su simple decir que a su criterio esos son los linderos exactos resulta insuficiente y así pido será declarada por esta autoridad.
Para mayor abundamiento ciudadana Juez y a los fines de ilustrar a este Juzgador a la hora de apreciar tanto alegatos de la actora como la misma Circunscripción Judicial, expediente signado con el Nro., en el cual la misma Actora ASOCIACION ETICO CULTURAL, A.C, acciona en contra de otro de los arrendatarios de los terrenos ubicados en la segunda transversal de la calle El Carmen de los Dos Caminos, y ese local específicamente colinda con el de mi representado, compartiendo un pared medianera o colindante.
Ese lindero común se corresponde con lo que sería el lindero OESTE, del inmueble que ocupa el ciudadano VICTOR ALMERIO Y PARA EL CIUDADANO FRANCISCO BENITEZ SE CORRESPONDE CON EL LINDERO ESTE DEL INMUEBLE ARRENDADO arrendatarios de los inmuebles identificados 8 y 7 respectivamente.-
Esta determinación fue ordenada por el Juez Titular del Juzgado Vigésimo Primero, como experticia complementaria.-

Este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la subsanación planteada observa que el contrato de arrendamiento suscrito entre la Asociación Etico Cultural y Víctor Manuel Almario Contreras tuvo por objeto un terreno propiedad del Arrendador, con un área de Trescientos ocho Metros cuadrados (308 m2),libres de construcciones, ubicado dentro de las siguientes linderos: NORTE: En una línea quebrada de seis metros con sesenta decímetros y veinticuatro metros, con terrenos que son o fueron de los señores Febres Cordero; Acelda, González y Antonini. SUR: En una línea Recta de treinta metros con sesenta Decímetros, con terrenos de la Sociedad Ético Cultural. ESTE: con la calle el carmen en cuatro metros lineales. OESTE: con terrenos que son o fueron de la sucesión Moscani, Josefa Gil Rengifo, Felina Rengifo, Rafael Travieso y Hermanos Rodríguez González, en catorce metros lineales. Este inmueble será destinado por el ARRENDATARIO, única y exclusivamente para taller de mecánica de Automóviles…”
En este sentido vista la subsanación propuesta los apoderados judiciales de la parte demandada solicita al Tribunal que declare como no subsanada la cuestión previa opuesta y sea desechada la demanda por temeraria y al respecto consignó copia simple de informe pericial del topógrafo designado en el expediente Nro. AP31-V-2010-001629 del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Ahora bien este Tribunal aprecia que el informe fue presentado en copia simple, que es una documental privado emanado de un tercero que debió a todo evento ser ratificada en el presente juicio, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, siendo que en el presente caso dicha documental no fue debidamente ratificada por el tercero, es forzoso para este Tribunal desechar dicha documental, ya que la misma no tiene valor probatorio alguno. Y así se decide.-
Ahora bien, se aprecia de los autos que los linderos mencionados por los apoderados actora coinciden con los linderos mencionados en el contrato de arrendamiento, y siendo el contrato de arrendamiento que cursa a los folios 44 al 46 documento fundamental de esta demanda de Resolución de Contrato, se tiene como validamente subsanada la Cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 en concordancia con el ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se desecha la impugnación realizada por la representación Judicial de la parte demandada y así se decide.-
De conformidad con el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal le otorga plena validez a la cuestión previa formulada en el escrito de contestación presentado de forma extemporánea toda vez que la misma no le causa ningún perjuicio en el presente caso a la contraparte toda vez que puedo ejercer su derecho a la defensa, en este sentido esta Juzgadora pasa ha decidir la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 ejusdem su oportunidad procesal ratificando de tal manera lo ya ha señalado en sentencia de fecha 03 de Febrero de 2011, y al respecto trae a colación el Criterio Jurisprudencial de la Sala Político Administrativa, Sentencia Nro. 02597 del 13/11/2001, que asentó lo siguiente en cuanto a la prohibición de admitir la acción:
"…entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas”.
En el caso de autos, no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la demanda de Resolución de Contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento; por lo que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado, plenamente regulado por el ordenamiento jurídico venezolano y en consecuencia la cuestión previa propuesta debe quedar desechada. y así se declara.

III
PUNTO PREVIO
DE LA RECUSACIÓN CONTRA LA SECRETARIA
ARLENE PADILLA REYES

La representación Judicial de la parte demandada procedió a formular recusación conforme a lo previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 82 ordinales 9no y 12 en contra de la secretaria Arlene Padilla Reyes y solicitó se nombrara otro secretario a los fines de que se sustancie el expediente y al respecto señaló que dicha funcionaria ha suministrado en nombre de dicha amistad a los abogados de la parte actora consejos que eventualmente le han favorecido a los apoderados actores, especialmente en el decretó de la medida de secuestro que hoy nos ocupa.-
Por auto de fecha 9 de Diciembre de 2010 el Tribunal designó a Carlos Ojeda como Secretario Accidental a los fines de continuar con la sustanciación del Expediente y se fijó para el tercer (3) día siguiente de despacho para que las partes presentaran sus observaciones todo conforme el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 14 de Diciembre de 2010, compareció la Secretaria Arlene Padilla Reyes y presentó informe correspondiente en contra la recusación formulada por el abog. Ivan Guadarrama de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil y al respecto señala lo siguiente: Rechazo categóricamente la recusación propuesta por el abogado IVAN GUADARRAMA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, pues si bien es cierto que los apoderados judiciales de la parte actora son “conocidos” por la mayoría de los funcionarios judiciales y un gran número de abogados, no es menos cierto que eso nada tiene que ver con el hecho que mi persona en particular, tenga amistad íntima con ellos, como para prestarles patrocinio, haciéndose necesario explicar al recusante el verdadero significado de dicha palabra, para lo cual traigo a colación lo señalado en la Enciclopedia Jurídica Opus, al respecto: “Del Lat. Patrocinium. Amparo, protección, auxilio. Es la acción de patrocinar. En la ciencia procesal el patrocinio consiste en la defensa que hacen los abogados de los derechos de sus clientes, sea cuando actúen estos últimos como actores o como demandados” Como puede observarse del concepto anteriormente transcrito, “El Patrocinio”, viene dado por la defensa que realiza el “Abogado” sobre los derechos de su “Cliente” y en el presente caso bajo examen obviamente ninguna de las partes en litigio es mi cliente, aunado al hecho como lo señalé al inicio de este escrito no soy amiga intima de los apoderados actores. Respecto al supuesto “Patrocinio” prestado por mi persona por dar consejos que eventualmente le han favorecido a los apoderados actores, especialmente en el decreto de la medida de secuestro que hoy nos ocupa, considero irrespetuoso tal planteamiento toda vez que nunca les he dado consejo para que obtuvieran el decreto de la medida y mas bien el recusante pretende dar a entender que el Tribunal en una actitud radical decide sin apego a la ley y en contra de su defendido, lo cual una vez más significa una gran falta de respeto a la magistratura, ya que la ciudadana Juez es quien luego de revisar los planteamientos de los actores y sus recaudos anexos al libelo y verificar la procedencia o no de una medida preventiva o ejecutiva, es quien en definitiva decide y ordena que se decrete la misma, como lo sucedido en autos, refrendando mi persona dicho decreto, aunado al hecho que hasta la fecha en éste y en todos los juicios que se ventilan en el Juzgado, actúo dentro de los deberes y limitaciones que me impone la Ley, lo cual se evidencia de todos las actas procesales que conforman el expediente y en los casos en que alguna de las partes no este de acuerdo con las decisiones, autos o providencias dictadas por el Tribunal a éstos los asisten los recursos respectivos, que no necesaria y procedentemente es la recusación del secretario, como así lo acostumbra el hoy recusante, ya que he tenido sobrado conocimiento que el abogado IVAN GUADERRAMA, se ha dedicado a recusar a varios secretarios, como por ejemplo a la abogada NANCY TIRADO, secretaria del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio asunto AP31-V-2009-000052; y, al secretario del Juzgado Décimo Noveno de Municipio, abogado EDUARDO JOSE GUTIERREZ, asunto AP31-V-2008-002495, quien considero debe actuar con apego a la verdad. Cabría entonces preguntarse, si por el hecho que el abogado LUIS HERNANDEZ FABIEN, apoderado judicial de la parte demandada, fue Juez Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, lo cual es un hecho público y notorio, llevaría a todos los secretarios e incluso jueces a actuar de manera imparcial en los juicios que éste ventile ante los diversos órganos jurisdiccionales? Finalmente, ciudadana Juez solicito se declare sin lugar la temeraria recusación interpuesta contra mi persona por el apoderado de la demandada por infundada, aunado al hecho que la misma fue propuesta de manera extemporánea ya que se realizó después de la contestación a la demanda y el supuesto motivo que la sustenta había ocurrido mucho antes que ésta, tal y como lo prevé el artículo 90 del Código de procedimiento Civil, asimismo hago saber que no tengo ningún tipo de interés en las resultas de la presente causa.” Fin de la cita
Ahora bien, esta sentenciadora observa que el legislador pasó a establecer, a través del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, las causales concretas para proponer la inhibición y recusación.
Observa este Juzgadora, en relación a la causal de recusación, contenida en los ordinales 9° y 12° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, alegada por el recusante, que la secretaria Arlene Padilla Reyes por la amistad con los abogados de la parte actora prestó patrocinio o consejos que eventualmente han favorecido a los apoderados actores, especialmente en el decretó de la medida de secuestro que hoy nos ocupa, esta juzgadora observa que todo lo alegado por las partes deben ser probado, y toda vez que no consta en autos ninguna prueba que demuestre la afirmación del recusante de que la recusada por la amistad que posee con los apoderados actores diere recomendación o haya prestado asesoría a favor del demandante y que esto le haya beneficiado, a criterio de esta sentenciadora se debe concluir que los hechos denunciados por el recusante no fueron demostrados, ni tampoco la conducta de la secretaria encuadra dentro de la causales procedentes de la recusación planteada, pues el recusante nada probo al respecto y todos los actos en los que apuntalan el presunto patrocinio son tendentes a dar respuesta a los distintos pedimentos planteados por las partes; que no beneficiaron al actor ni perjudicaron al demandado, toda vez que el decreto de la medida fue suspendido en virtud de la oposición que realizara el mismo recusante, dejándose claramente establecido que quien suscribe el presente fallo es quien luego de revisar los planteamientos de los actores y sus recaudos anexos al libelo y verificar la procedencia o no de una medida preventiva o ejecutiva, es quien en definitiva decide y ordena que se decrete la misma, no correspondiéndole a la secretaria tomar esta decisión, sino que avala con su firma la misma. Así se decide.-
Por las razones expuestas, este Juzgado declara la recusación propuesta por el ciudadano IVAN GUADARRAMA, contra la ciudadana ARLENE PADILLA REYES, Secretaria del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas SIN LUGAR. Se impone al recusante una multa de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2000,00) conforme lo dispuesto en el artículo 98 del Código de Procedimiento Civil, que deberá satisfacer por la vía y por ante el Órgano correspondiente.
IV
MOTIVACION PARA DECIDIR
EL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Se aprecia que los apoderados actores introdujeron libelo de demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal el cual fue admitido en fecha 12 de mayo de 2010 por el procedimiento breve establecido en la ley de Arrendamiento Inmobiliario, que por auto de fecha 28 de junio de 2010 se repuso la causa al estado de admitir nuevamente la demanda por el procedimiento breve ordinario, toda vez que el presente caso se encontraba excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que en esa misma fecha se ordenó admitir la demanda de cumplimiento de contrato por los trámites del juicio breve ordinario, que los apoderados actores ejercieron recurso de apelación, el cual fue declarado sin lugar por sentencia dictada en fecha 17 de noviembre de 2010, por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual confirmó en toda y cada una de sus partes la sentencia de fecha 28 de junio de 2010 que ordenó admitir la presente causa por el procedimiento Breve Ordinario.
Que en fecha 28 de Julio de 2010 los apoderados actores reformaron el escrito de demanda, y al respecto señalaron que se debe determinar que en el presente caso la parte actora reformó la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la prorroga legal en virtud de que el Tribunal repuso la causa y admitió la demanda por los trámites del juicio breve ordinario, toda vez que el objeto del contrato de arrendamiento se encontraba excluido de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Ahora bien en el escrito de reforma de la demanda los apoderados actores alegan lo siguiente:
Que la Sociedad Ético Cultural A.C dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad al ciudadano VICTOR MANUEL ALMARIO CONTRERAS, según consta de documento autenticado ante la notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nro. 66, Tomo 74, que el objeto del contrato de arrendamiento es un local destinado a taller mecánico, con las bienechurias propias de esa actividad y que a los solos fines del contrato fue identificado así:
“Una porción de terreno ubicado en la calle El Carmen, Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, con una área de trescientos ocho metros cuadrados (308 M2). Libre de construcciones, ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: en una línea quebrada de seis metros con sesenta decímetros y veinticinco metros, con terrenos que son o fueron de los señores Febres Cordero, Acelda, Gonzalez Antonini. SUR: En una línea recta de treinta metros con sesenta decímetros, con terrenos que son de la Sociedad Ético Cultural. ESTE: Con la calle El Carmen, en cuatro metros lineales y OESTE: Con terrenos que son o fueron de la sucesión Moscani: Josefa Gil Rengifo, Felipa Rengifo, Rafael Travieso y Hermanos Rodríguez González, en catorce metros lineales.”
Que a pesar que en la descripción del inmueble se expresó que era un terreno libre de construcción, lo cierto, es que se trata de un local comercial destinado a Taller Mecánica de Automóviles, y así claramente se desprende de la cláusula Cuarta, Quinta, Sexta y novena y Décima Tercera, donde se regula lo correspondiente al pago de la energía eléctrica, teléfono, aseo urbano mejoras del inmueble, el buen estado de las instalaciones sanitarias, aguas blancas y negras, así como la realización de reparaciones menores y modificaciones o mejoras a las bienechurias dentro del área arrendada.-
Alega que conforme a la cláusula tercera, el contrato se fue prorrogado anualmente, en forma ininterrumpida, siendo la última renovación contractual la ocurrida en el periodo comprendido entre el 01 de enero de 2008, hasta el 31 de diciembre de 2008, con un canon de arrendamiento mensual de Un mil Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.700,00), mas el pago del impuesto al valor agregado (IVA) fijado del común acuerdo por las partes.-
Continuó señalando los apoderados actores en fecha 30 de octubre de 2008, su representada procedió conforme a la citada cláusula contractual a notificarle al arrendatario mediante carta enviada al efecto, de lo cual dejó constancia por vía de inspección extrajudicial la Notaria Pública Trigésima Novena deL Municipio Libertador del Distrito Capital, su voluntad de no prorrogarle nuevamente el contrato al vencimiento 31 de diciembre de 2008, por los motivos que allí se indicaron. En esa comunicación fue recibida en la misma fecha en la sede del inmueble arrendado y en ella el arrendatario se negó a firmar la notificación, de todo lo cual dejo constancia la notaría pública.
Continuó alegando que como consecuencia de la notificación de no prórroga el contrato quedó terminado el 31 de enero de 2008, tiempo en el cual a nuestro juicio supuestamente estaba computándose la prorroga legal, el tribunal estableció que el contrato estaba excluido de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y por esa razón, operó la tácita reconducción del contrato, toda vez que a partir de allí el inquilino continuó ocupando el inmueble arrendador y nuestra representada continuó recibiendo el canon de arrendamiento, por lo que conforme a lo previsto en el artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, se convirtió a tiempo indeterminado.-
Ahora bien ciudadana Juez sucedió que el arrendatario dejo de pagar a su representado los cánones de arrendamiento que corresponden a loa meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, con lo cual ha incurrido en un incumplimiento contractual, toda vez que la cláusula Décima Octava del Contrato expresa que la falta de pago de una pensión de arrendamiento, da derecho a la resolución de contrato de arrendamiento.-
Asimismo señaló que el arrendatario en la falsa creencia que estaba amparado por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario procedió a iniciar un procedimiento de Consignaciones de Cánones de Arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, en el expediente Nro. 2009-1145, pero dado que conforme a decisión de este Juzgado el mismo estaba excluido de la aplicación de la Ley Especial, entonces tal procedimiento deviene en ineficaz por cuando tratándose de un contrato de arrendamiento que se rige por las normas ordinarias del Código Civil, debió iniciar un procedimiento de Oferta Real y Deposito para obtener la liberación de su Obligación.
En Consecuencia, el arrendatario ha incumplido abiertamente con su obligación esencial de pago del canon de arrendamiento y ello autoriza a su representada a demandar la resolución del contrato.
Señalaron los apoderados actores que el arrendatario se puso en contumacia para el pago del canon de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y Junio de 2010 a razón de Mil Setecientos Bolívares mensuales , Lo constituye un verdadero incumplimiento del contrato, por cual se ve en la necesidad de acudir a esta Instancia Judicial, para demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento dada la falta de pago y en consecuencia el Tribunal ordene al arrendatario entregar el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas. En pagar a su representada a titulo de indemnización por el uso indebido del referido inmueble, la cantidad de Mil setecientos bolívares Bs. 1.700,00 mensuales, desde el 1° de Junio de 2009, hasta el 1° De Junio de 2010, sin que en ningún caso se considere Pago de canon de arrendamiento y como titulo de indemnización por el uso indebido del referido inmueble, la cantidad de Mil Setecientos bolívares (Bs.1.700) mensuales, desde el 1 de Junio de 2010 hasta la fecha de la sentencia definitiva, sin que en ningún caso se considere pago de canon de arrendamiento, y por última se imponga de las costas procesales.

Por su parte el apoderado Judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda rechazo, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos invocados como en el derecho alegado, ya que es falso que hubiese disfrutado de la prorroga legal derivada de la culminación del contrato de arrendamiento planteado ello inicialmente y también es falso que su cliente se encuentre en estado de atraso respecto de las mensualidades hoy demandadas.-
Al respecto señaló lo siguiente que en ningún momento su representado fue notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento como inicialmente fue planteada la demanda y es tan cierto ello, que la supuesta notificación efectuada por la actora y la inspección Judicial supuestamente practicada en el inmueble que ocupa su representada, en ninguna de ellas se localizó a su defendido ni aparece firma alguna de persona por el acreditada para ejercer su representación, amén de que dichas actuaciones si se realizaron, fueron hechas en lugares distintos al que ocupa como arrendatarios. Como consecuencia de ellos al no existir notificación válida alguna se debe entender que han nacido dos situaciones: Primero: Que el contrato de arrendamiento a la fecha se encuentra prorrogado y surtiendo plenos efectos, y en consecuencia mal podría la parte actora demandar su cumplimiento amén del hecho que la acción que nos ocupa no está amparada por el artículo 39 de la ley de arrendamiento Inmobiliario.
Segundo: Que el contrato de arrendamiento, termino en la fecha pautada sin necesidad de desahucio, se utilizó la prorroga legal, y llegada la fecha de entrega del inmueble, es decir, como alega la parte actora el primero de 2010, ello no ocurrió por lo que se produjo en dicha relación, los efectos previstos en el artículo 1.600 del Código Civil. Es decir ciudadana Juez, que la actividad pasiva del arrendador al no haber solicitado la entrega del inmueble, pasados más de 6 meses, evidentemente indeterminó el contrato de marras.
Por otra parte, a todo evento impugnó y desconoció el contenido del telegrama el cual no me es oponible, que riela al expediente y supuestamente le fue remitido a mi representado ya que el mismo, a pesar de tratarse de un documento con acuse de recibo como la misma actora lo indica, en ninguna parte del expediente, aparece que efectivamente el citado telegrama le fue entregado a mi defendido y por el suscrito, y la razón para ello no se produjese, es debido a la imprecisión de la dirección suministrada por los propietarios del terreno arrendado y que a la poste está cerrada.
Que llama la atención de este Juzgado en el sentido de que el supuesto telegrama remitido a la persona de mi defendido, la parte actora nuevamente reconoce y confiesa que se trata de un inmueble (Terreno) ya que el texto de dicho instrumento dice: LE RECORDAMOS QUE SU PRORROGA LEGAL, VENCIO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2009, POR LO QUE ESTA EN MORA EN HACER ENTREGA DE LA PORCIÓN DE TERRENO ARRENDADA POR LA SOCIEDAD ETICO CULTURAL..”
Que a partir de la supuesta notificación y de que la parte actora comenzó a colocar una colectilla en los recibos de pagos, que decía “USO DE PRORROGA LEGAL” es que mi cliente se vio obligado a comenzar a consignar los pagos de los cañones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta circunscripción Judicial específicamente en el expediente Nro. 2009-1145, en donde están consignadas las consignaciones reclamadas como insolutas.
Pido al Tribunal respetuosamente, se suspenda la ejecución de la medida de secuestro solicitada y lamentablemente decretada en el libelo de demanda, ya que aparte de la ultrapetita contenida en el despacho relativo a las bienechurias, de ningún punto de vista se encuentran llenos las presunciones de buen derecho y el peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo y menos aún de mi permanencia dentro del inmueble, sea ilegal.
Omisis (…)
Por todos los razonamientos anteriormente expuesto, pido que sea declarada sin lugar la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO se sigue en contra de mi defendido, ya que la misma desde su génesis como CUMPLIMIENTO DE CONTRATO era INADMISIBLE, se le condene en costas a la parte actora, reservándose los daños y perjuicios que se me han causado por la temeraria demanda que hoy distrae la atención de este digno Tribunal.-

Este tribunal a los fines de decidir la presente controversia pasa establecer lo siguiente:
Que en fecha 02 de diciembre de 2010 la representación judicial de la parte demandada se dio por citado en la presente causa consignando escrito de contestación a la demanda en fecha 07 de diciembre de 2010, que se aprecia que dicho escrito fue consignado de forma extemporánea por anticipado ya que de conformidad con el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil como hubo oposición de cuestiones previas, la contestación al fondo de la demanda debió efectuarse una vez fuera resuelta la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 340 en concordancia con el artículo 346 ordinal 4 ejusdem, que en el presente caso siendo que dicho acto anticipado no le causó estado de indefensión a la parte actora ya que no se le vulneró ningún lapso y no se creo incertidumbre toda vez que se agotaron todos los lapsos procesales, este Tribunal tiene como validamente presentada la contestación de la demanda de forma anticipada y le otorga plena validez a los fines de trabar la litis en la presente controversia. Y así se decide.-
Continuando con el análisis del caso bajo estudio se aprecia que la parte actora alega que a pesar que en la descripción del inmueble se expresó que era un terreno libre de construcción, lo cierto, es que se trata de un local comercial destinado a Taller Mecánica de Automóviles, y así claramente se desprende de la cláusula Cuarta, Quinta, Sexta y novena y Décima Tercera, donde se regula lo correspondiente al pago de la energía eléctrica, teléfono, aseo urbano mejoras del inmueble, el buen estado de las instalaciones sanitarias, aguas blancas y negras, así como la realización de reparaciones menores y modificaciones o mejoras a las bienechurias dentro del área arrendada.-

Ahora bien esta juzgadora a los fines de decidir el presente alegato aprecia que dicho situación ya fue resuelta en el auto que repuso la causa al estado de admitir de fecha 28 de junio de 2010 toda vez que el objeto del contrato de arrendamiento es una terreno sin Edificar, motivo por el cual se excluyó del ámbito de aplicación de la ley de arrendamiento Inmobiliario, que dicha decisión fue confirmada en todas sus partes por el Tribunal Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia dictada en fecha 17 de noviembre de 2010. y así se decide.-
Con relación a lo alegado por la representación Judicial de la parte actora que conforme a la cláusula tercera el contrato se fue prorrogando anualmente, en forma ininterrumpida, siendo la última renovación contractual la ocurrida en el período comprendido entre el primero de enero de 2008, hasta el 31 de diciembre de 2009 con un canon de arrendamiento mensual de Mil setecientos bolívares fuertes (Bs.1.700.00) mas el pago del impuesto al valor agregado (Iva),fijado de común acuerdo por las partes, que en fecha 30 de octubre de 2008, su representada procedió conforme a la citada cláusula contractual a notificarle al arrendatario mediante carta enviada al efecto, de lo cual dejó constancia por vía de inspección extrajudicial la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, su voluntad de no prorrogarle nuevamente el contrato al vencimiento 31 de diciembre de 2008, que el arrendatario se negó a firmar la notificación, de todo lo cual dejo constancia la notaría pública.
Asimismo alegan los apoderados actores que el contrato quedó terminado en fecha 31 de enero de 2008, tiempo en el cual a nuestro juicio supuestamente estaba computándose la prorroga legal, el tribunal estableció que el contrato estaba excluido de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y por esa razón, operó la tácita reconducción del contrato, toda vez que a partir de allí el inquilino continuó ocupando el inmueble arrendador y nuestra representada continuó recibiendo el canon de arrendamiento, por lo que conforme a lo previsto en el artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, se convirtió a tiempo indeterminado.-

Que al respecto el apoderado Judicial de la parte demandada señaló lo siguiente que en ningún momento su representado fue notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento como inicialmente fue planteada la demanda y es tan cierto ello, que la supuesta notificación efectuada por la actora y la inspección Judicial supuestamente practicada en el inmueble que ocupa su representada, en ninguna de ellas se localizó a su defendido ni aparece firma alguna de persona por el acreditada para ejercer su representación. Que el contrato de arrendamiento a la fecha se encuentra prorrogado y surtiendo plenos efectos, y en consecuencia mal podría la parte actora demandar su cumplimiento amén del hecho que la acción que nos ocupa no está amparada por el artículo 39 de la ley de arrendamiento Inmobiliario. Que el contrato de arrendamiento, termino en la fecha pautada sin necesidad de desahucio, se utilizó la prorroga legal, y llegada la fecha de entrega del inmueble, es decir, como alega la parte actora el primero de 2010, ello no ocurrió por lo que se produjo en dicha relación, los efectos previstos en el artículo 1.600 del Código Civil. Es decir ciudadana Juez, que la actividad pasiva del arrendador al no haber solicitado la entrega del inmueble, pasados más de 6 meses, evidentemente indeterminó el contrato de marras.

Este Tribunal para decidir observa que el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda quedó excluido de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios motivo por el cual se debe establecer que en al presente caso al quedar excluido no se debe aplicar ninguna de las instituciones previstas en la ley de arrendamiento Inmobiliario, se hace esa acotación en virtud del alegato del apoderado judicial de la parte demandada al decir que: “…mal podría la parte actora demandar su cumplimiento amén del hecho que la acción que nos ocupa no está amparada por el artículo 39 de la ley de arrendamiento Inmobiliario.”
Con vista a lo anterior se debe dejar claramente establecido que la demanda que hoy nos ocupa es por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO admitida por el procedimiento Breve Ordinario y no por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la PRORROGA LEGAL, en virtud de la Reforma de la demanda la cual fue excluida de la ley de arrendamiento tal y como consta en el auto de admisión del libelo y de la reforma de la demanda de fecha 4 de agosto de 2010.
Que la representación judicial de la parte actora a los fines de demostrar el deseo de su representante de no prorrogar el contrato de arrendamiento, consigna a los autos original de resulta de Notificación emanada de la Notaria Publica Trigésima Novena del Municipio Libertador donde la Notario dejo constancia que se trasladó y constituyó en una porción de terreno que forma parte de mayor extensión, ubicado en la calle el carmen con primera transversal, urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda a los fines de dejar constancia por vía de Inspección extrajudicial, de la entrega en dicho Inmueble del original de la Comunicación dirigida al ciudadano Víctor Almario Contreras contentiva de la Notificación de la No Prorroga. La funcionaria autorizada dejo constancia de lo siguiente: “Fuimos recibidos por un ciudadano quien dijo ser Víctor Almario, una vez leído el contenido de la presente notificación habló con su abogado y se negó a firmar la presente. Se la deja la presente notificación en su oficina a su secretaria a solicitud del ciudadano antes identificado..”
Visto lo anterior aprecia esta sentenciadora que la funcionaria dejo constancia que el demandado se encontraba al momento en que la Notaría Publica practicó la notificación y que el mismo se negó a firmar, que dicho documento tiene plena validez a los fines de demostrar lo alegado por la representación judicial de la parte actora toda vez que la tacha de documento publico fue declarada por este Tribunal como no formalizada, en este sentido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que en este sentido se debe tener a la parte demandada como notificado de la No Prorroga del Contrato de Arrendamiento, ya que el mismo se encontraba en el sitio donde se constituyó la notaria del hecho que se negó a firmar.
Ahora bien continuando con el análisis del presente caso se aprecia que en las partes establecieron en la cláusula tercera del Contrato De arrendamiento lo siguiente:
“TERCERA: La duración del presente contrato es de siete (7) meses, contados a partir de del 1 de Junio de 2006, hasta el 31 de Diciembre de 2006, y se considerara prorrogado, si una de las partes no da aviso a la otra, por escrito, su deseo de no continuar con el contrato. Este aviso debe darse con TREINTA (30) días de anticipación, por lo menos al vencimiento del termino fijo o de cualquiera de las prórrogas anuales que pudiera sufrir el contrato y puede hacerse mediante carta, telegrama o cualquier otro medio escrito, sin perjuicio de que pueda utilizarse la vía judicial para ello. Queda entendido que todas las prorrogas que pudiera sufrir el contrato son de UN (1) AÑO y se considerara de plazo fijo.”
Ahora bien visto lo anterior se infiere que en el presente caso las partes establecieron una duración inicial de siete meses, es decir desde el 1 de junio de 2006 hasta el 31 de Diciembre de 2006, que vencida la primera prorroga contractual las partes establecieron prorrogas de un año es decir que el contrato se renovó el 31 de diciembre de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2007, que posteriormente el contrato de arrendamiento tuvo una segunda prorroga contractual es decir desde el 31 de diciembre de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2008, que en fecha 30 de Octubre de 2008 el arrendador cumpliendo con lo previsto en la cláusula tercera del contrato, notificó al arrendatario a través de la notaria pública Trigésima Novena del Municipio Libertador su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, que el contrato de arrendamiento tuvo vigencia hasta el 31 de Diciembre de 2008, que se debe establecer que vencida la prórroga contractual en fecha 31 de diciembre de 2008, el contrato se indeterminó en el tiempo operando de tal manera la tácita reconducción toda vez que el inquilino continuo ocupando el inmueble arrendado y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento de conformidad con el articulo 1.600 y 1.614 del Código Civil, luego de vencida la prorroga contractual en fecha 31-12-2008. Y así se decide.-
Con relación a la impugnación y el desconocimiento del contenido del telegrama el cual le fue remitido al arrendatario por tratarse de un documento con acuse de recibo, señala que en ninguna parte del expediente, aparece que efectivamente el citado telegrama le fue entregado a mi defendido y por el suscrito.
Este Tribunal a los fines de decidir la presente impugnación aprecia que en efecto el telegrama enviado no surte ningún efecto toda vez que al no aplicarse al presente caso el contenido de la ley de arrendamiento Inmobiliario, la notificación del vencimientos de la prórroga legal que es una institución contenida en la referida ley, no tiene ninguna consecuencia jurídica toda vez que el referido contrato de arrendamiento a la fecha en la cual se recibió el telegrama se encontraba indeterminado en virtud de haber operado la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil. Y Así se decide.-
Con respecto a lo alegando por la representación Judicial de la parte actora que el arrendatario no cumplió con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, Octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, con incumplió la cláusula Décima Octava del contrato expresa que la falta de pago de una pensión de arrendamiento, da derecho a la Resolución del Contrato de arrendamiento, que en efecto en la falsa creencia que estaba amparado en la ley de arrendamiento procedió a iniciar un procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, en el expediente Nro. 2009-1145, pero dado que conforme a la decisión de este juzgado el mismo esta excluido de la aplicación de la ley especial, entonces tal procedimiento deviene en ineficaz por cuanto tratándose de un contrato de arrendamiento que se rige por las normas ordinarias del Código Civil, debió iniciar un procedimiento de Oferta Real y Deposito para obtener la liberación de su obligación, que el arrendatario ha incumplido abiertamente con su obligación esencial de pago del canon de arrendamiento y ello autoriza a su representada a demandar la Resolución del Contrato.-
Este Tribunal para decidir aprecia lo siguiente que las partes contractualmente establecieron en la cláusula Segunda:
“El canon de arrendamiento queda estipulado en un Millón Cien Mil Bolívares Sin céntimos (Bs.1.100.000,00) el cual deberá pagar el arrendatario dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al día primero siguientes al día primero (1) de cada mes, en la Dirección que indique “El arrendador”. En caso de que el Arrendatario no pagara el canon de arrendamiento dentro del lapso señalado y El Arrendador se viere precisado a enviar un cobrador a fin de hacer efectivo el cobro del mismo “ El Arrendador deberá pagar a El Arrendador por concepto de gastos de Cobranza, la cantidad de Veinte Mil Bolívares (BS.20.000,00)independientemente del canon de arrendamiento y los demás recargos que su mora pudiera causar.
Cláusula Décima Octava: La falta de pago de una mensualidad vencida del canon de arrendamiento o el incumplimiento por parte de “EL ARRENDATARIO”, de cualquiera de las obligaciones que asume por este contrato dará derecho a El Arrendador de solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento….”
Que El artículo 1.592 del Código Civil prevé lo siguiente: El Arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.-Omisis (…)
2.-Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
Se deriva entonces que lo estipulado entre el arrendador y el arrendatario, tiene fuerza de ley entre las partes, en este sentido se puede concluir que el demandado de autos violo el contrato establecido por él y él arrendador, al no haber demostrado por ningún medio el pago de los meses demandados como insolutos, ya que en efecto la parte demandada al momento de contestar la demanda negó y rechazo la falta de pago de los meses demandados, y señaló que dichos pagos los consignó en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, pero dicha situación no consta en el expediente al no aportar ninguna prueba que demostrara tal hecho, contraviniendo así lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que las partes deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y siendo esto así resulta forzoso para este Tribunal declarar el estado de insolvencia del arrendatario en el presente caso y en consecuencia se tienen como insolutos los cánones de arredanmiento de los meses Junio, Julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y Junio de 2010 a razón de Mil Setecientos Bolívares mensuales. Y así se decide.-
Tal incumplimiento tiene como consecuencia jurídica la resolución del contrato, con lo cual se extingue la relación contractual. Y así se decide.-

V
DISPOSITIVO
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO incoada por la Asociación Civil Ético Cultural A.C. en contra de VÍCTOR MANUEL ALMARIO CONTRERAS ya identificados al inicio del fallo.
En consecuencia se condena a la parte demandada ciudadano VICTOR MANUEL ALMARIO CONTRERAS, a lo siguiente:
PRIMERO: En entregar completamente desocupado de personas y de bienes, el inmueble arrendado propiedad de la Asociación Civil Sociedad Etico Cultural A.C., constituido por una porción de terreno ubicado en la calle el carmen, Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, con un área de Trescientos Ocho metros cuadrados (308 M2), ubicados dentro de los siguiente linderos: Norte: En una línea quebrada de seis metros con sesenta decímetros y veinticuatro metros, con terrenos que son o fueron de los señores Febres Cordero, Acelda, González y Antonini. SUR: En una línea recta de treinta metros con sesenta decímetros, con terrenos de la Sociedad Etico Cultural. Este: Con la Calle El Carmen en cuatro metros lineales. Oeste: Con terrenos que son o fueron de la Sucesión Moscani, Josefa Gil Rengifo, Felipa Rengifo, Rafael Travieso y Hermanos Rodríguez González, en catorce metros lineales, donde funciona el taller mecánico CENTRO AUTOMOTRIZ ALVIT C.A.
SEGUNDO: En pagar por concepto de Indemnización por el uso indebido del inmueble, la cantidad de Un Mil setecientos (BS.1.700,00) mensual, desde el 1° de Junio de 2009 hasta el 1 de Junio de 2010ª
TERCERO: En pagar por concepto de Indemnización por el uso indebido del Inmueble, la cantidad de Mil Setecientos bolívares (BS.1.700,00) mensuales, desde el 1° de Junio de 2010 hasta la fecha que el presente fallo quede firme.-
CUATRO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado vencida en esta instancia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.-
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, Firmada y Sellada en el Despacho del JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. A los Dieciocho (18) días del mes de Enero del año Dos Mil Doce (2012). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ.
EL SECRETARIO ACC.

CARLOS OJEDA CORTESIA

En la misma fecha se publicó el presente fallo.-
EL SECRETARIO ACC.

CARLOS OJEDA CORTESIA