TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente no. AP31-V-2011-000682
(Sentencia definitiva )

I
PARTES Y APODERADOS

DEMANDANTES:, los Ciudadanos, ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZIER y ANA MARIA PUIG DE DI PRISCO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros V- 2.956.063 y V- 4.437.880, respectivamente.

DEMANDADOS: la Ciudadana, YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 13.438.506.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: los abogados José Rafael Martínez Gamboa y Gloria Maritza Angarita, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.181 y 134.788, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: el abogado Charles A. Salazar J., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.057.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

II
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Se da inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado por los abogados José Rafael Martínez Gamboa y Gloria Maritza Angarita, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 10.181 y 134.788, respectivamente, quienes manifiestan actuar en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos, ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZIER y ANA MARIA PUIG DE DI PRISCO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros V- 2.956.063 y V- 4.437.880, respectivamente, condición que acreditan mediante instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital , bajo el no. 14, tomo 14 , del día 28 de enero de 2011. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal se alegaron los siguientes acontecimientos:

Que sus representados suscribieron contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la ciudadana YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº. V- 13.438.506, el cual tiene por objeto el inmueble propiedad del ciudadano ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZIER, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédulas de Identidad Nº. V- 2.956.063; actuando en su condición de único y universal heredero de la señora LUISA MERCEDES SERIZIER DI PRISCO, viuda, portadora de la Cédula de Identidad Nº V- 950.910, fallecida el día 23 de Diciembre de 1.993 según se evidencia de acta de defunción no. 2173, emanada de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia la Vega , Municipio Libertador del Distrito Capital, y certificado de liberación no. 090055, emitido por el Servicio Nacional >integrado de Administración tributaria (SENIAT) .

Que el inmueble arrendado esta constituido por un Local identificado como Local B-2 , de uso comercial, que forma parte de la Quinta Campania, ubicada en la Avenida Washington, Urbanizaciones Paraíso, Sector El Pinar, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.

Alega la parte actora que en la Cláusula Segunda de dicho contrato se expresó, que el termino de duración del contrato será de un (01) año y se contará a partir del 01 de Diciembre de 2008 hasta el 01 de Diciembre de 2009, vencido el termino fijo, se considerará prorrogado automáticamente por el termino de un año en forma sucesiva, a menos que una de las partes participe a la otra, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del termino fijo o de cualquiera de sus prorrogas, darlo por terminado.

Que quedó expresa convenido que si la arrendataria no entregaba a los arrendadores el local en las debidas condiciones para la fecha de terminación o para la fecha que solicite privadamente la revisión, asimismo, los arrendadores o la arrendataria por cualquiera de los casos indicados en este contrato y si así fuere convenido o declarado por sentencia firme, pagara como cláusula penal en compensación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del presente contrato, la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 150,oo), por cada día de retardo contado según el caso, desde el día siguiente de la fecha de terminación o del día siguiente de la fecha que los arrendadores soliciten previamente la revisión y transcurra la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y/o hasta el día de entrega del inmueble en las condiciones estipuladas.

Aduce la parte actora que es el caso que el contrato de arrendamiento antes mencionado venció el día 01 de Diciembre de 2009, y que en vista de esto, sus representados le notificaron a la arrendataria su voluntad de no prorrogarlo como se desprende de escrito de fecha 21 de Junio de 2009, que se acompaña marcado “C” al escrito libelar; que la notificación formal de la prorroga legal, de fecha 26 de Marzo de 2.010, documento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 63, Tomo 87, de fecha 26 de Marzo de 2.010, del Libro de Autenticaciones llevados por esa Oficina, así como, carta recordatoria de prorroga legal enviada por los arrendadores con fecha 05 de Noviembre de 2.010, debidamente firmada por la ciudadana YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, anteriormente identificada.

Que a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa del vencimiento del termino como causal de extinción del mismo y muy a pesar de utilizar el desahucio que no es otra cosa que la notificación o despido, es decir el negocio jurídico unilateral o manifestación de voluntar del arrendador de notificar al arrendatario de que no quiere continuar con el contrato de arrendamiento, el arrendatario se niega a abandonar rotundamente el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa a pesar de la manifestación de voluntar en contrario de la parte actora, lo que significa que al vencerse el termino luego de operarse el despido y el arrendatario quedarse en el inmueble, sea considerado como un poseedor de mala fe, que es el caso de la demandada.

Que cumpliendo intrusiones precisas de la ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZIER y ANA MARIA PUIG DE DI PRISCO, anteriormente identificados, demandan ante este Juzgado como en efecto demandan a la ciudadana YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, anteriormente identificada, para que convenga en dar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió, o en su defecto que así lo declare este Tribunal, de acuerdo en lo dispuesto en los Artículos 1.167, 1.599 y 1.618 del Código Civil.

III
Admitida como fue la presente demanda por los trámites de Juicio Breve en fecha 23 de Marzo de 2.011, se acordó en esa misma fecha el emplazamiento de la parte demandada, constando que a tales efectos, en fecha 25 de Marzo de 2.011, la parte actora consignó constancia de haber cancelado los emolumentos al alguacil para la práctica de la citación.

En fecha 29 de Marzo de 2.011, se libró compulsa de citación y se remitió a la Coordinación de Alguacilazgo con sede en el edificio José María Vargas, piso 12, a los fines de que se practique la citación. En fecha 15 de Abril de 2.011, comparece por ante este Juzgado la ciudadana Ligia Zulia Reyes, Alguacil designado por la Coordinación de alguacilazgo para la practica de la citación, quien da cuenta de haber entregado a la parte demandada, la ciudadana July del Valle Álvarez Castro, la compulsa junto con la orden de comparecencia , pero que ésta se negó a firmar el recibo respectivo, por lo que lo consigna a los fines de ley .

En fecha 18 de Abril de 2.011, compareció el abogado Salazar Charles, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.057, acreditando poder la demandada de autos consignó escrito de contestación a la demanda, oportunidad en la cual alego que :

“Efectivamente, ciudadano juez es aceptado por esta representación que en fecha 01 de Diciembre de 2.008, se convino firmar un contrato de arrendamiento autentico entre la ciudadana YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, (omisis) y los ciudadanos ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZIER y ANA MARIA PUIG DE DI PRISCO(omisis), con el objeto de dar en arrendamiento un bien inmueble comercial distinguido B-2, ubicado en la Quinta Campania, Avenida Washington de la urbanización El Paraíso del Municipio Libertador, del Distrito Metropolitano de la Ciudad de Caracas. El contrato de arrendamiento fue autenticado en fecha 02 de Diciembre de 2.008, en la Notaria Publica Octava del Municipio Libertador quedando bajo el Nº 63, Tomo 87.
Dicho inmueble fue arrendando en su primer contrato bajo el canon de arrendamiento de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,oo), en el año 2.008, según se desprende de la cláusula tercera del contrato firmado sui generis entre las partes y el cual esta consignado una copia fotostática simple y contrato original para efecto vivendi para su cotejo, junto con la presente contestación y signado con la letra “A, dichos cánones eran pagaderos en la oficina de la arrendadora dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes ahora bien se hizo costumbre entre las partes que el pago se lo entregaría en manos del arrendador quien daría el recibo correspondiente al mes pagado o en su defecto según la circunstancia depositado a la cuenta bancaria de los arrendadores en bancos designados por ellos.
Es el caso que el contrato de arrendamiento antes mencionado y suscrito entre las partes y pactado a tiempo determinado se prorrogo de manera consensuada y operando en si la tacita reconducción al mismo en aplicación de lo estipulado en el Articulo 1.600 y 1.614 del Código Civil.
Así que por ende no es posible desalojo alguno por el hecho de encontrarse frente a un contrato a tiempo determinado. Asimismo, en el mismo orden de ideas, los arrendadores procedieron a realizar una notificación mediante la honorable Notaria Publica Trigésimo Novena del Municipio Libertador en fecha 26 de Marzo de 2.010, para la no renovación de contrato y la cual fue realizada extemporáneamente ya que fue realizada con cuatro meses posteriores a la aplicación de la tacita reconducción contemplada en el articulo 1.600 y 1.614 del Código Civil vigente”.

En fecha 26 de abril de 2011 , la parte actora solicito la notificación complementaria de la citación a que alude el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, pedimento que fue negado por el tribunal mediante auto de fecha 10 de mayo de 2011 , por cuanto para esa fecha ya constaba en autos la comparecencia e la parte demandada . . Consta que en fecha 10 de mayo de 2011 , la parte actora promovió pruebas en juicio, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 13 de mayo de 2011 .

En el capitulo primero, ratificó la demandante, todos los anexos que se consignaron junto con el libelo de demanda, y en tal sentido respecto de cada una de esas pruebas promovió:

En el capitulo segundo, la notificación que sus representados le hicieron a la arrendataria en fecha 21 de Junio de 2.009, con mas de 05 meses de anticipación, donde se le notificó, primero: la no renovación del contrato de arrendamiento contado a partir del 01 de siembre de 2009, segundo; se le concede un plazo de un (01) año a partir del primero de diciembre de 2009, de prorroga legal.

Al respecto el tribunal observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por lo que se impone para este Tribunal la apreciación de los citados recaudos como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido. Así se decide. En tal sentido , esa notificación fue consignada conjuntamente con el libelo de la demandada, constando que la misma aparece recibida el 21 de junio de 2009 por la ciudadana July Álvarez, sin que la firma que aparece suscribiendo la nota de recibo haya sido desconocida o tachada de falsa por la parte demandada, motivo por el cual ese instrumento quedó reconocido en autos de conformidad con lo dispuesto en el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil.

En el Capitulo tercero, promovió la parte actora , la notificación formal a que se alude en el escrito libelar, donde se le pide al ciudadano Notario, trasladar y constituir la Notaria en el Local B-s, con el fin de que le notificara a la parte demandada, formalmente, que estaba gozando de la prorroga legal, en cumplimiento a la correspondencia de fecha 21 de Junio de 2009, la cual vencía el primero de siembre de 2008, fecha esta en que la demandada debía entregar el local. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por lo que se impone para este Tribunal la apreciación de los citados recaudos como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido. Así se decide. De ese instrumento se evidencia que los arrendadores, hoy accionantes en este juicio, le informaron a la arrendataria la obligación que tenia de desocupar el inmueble el 01 de diciembre de 2010 , en virtud de la notificación de no prórroga efectuada por ellos el 21 de junio de 2009. En tal sentido se aprecia que esa notificación efectuada por la Notario Publico Trigésimo Noveno del Municipio Libertador, en fecha 26 de marzo de 2010, ya aunque no estaba destina a practicar desahucio alguno, constituye una ratificación de la voluntad de los arrendadores en dar por terminado el contrato y que la arrendataria tuviera conocimiento de la fecha exacta en que para ella surgía su obligación de desocupar el inmueble, una vez vencida la prorroga legal . Así se decide.

En el Capitulo Cuarto, la parte actora promueve, carta recordatoria, donde en su contenido se les advierte a todos los inquilinos de los locales que se esta cumpliendo su lapso de prorroga legal y entre los firmantes, esta la ciudadana YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por lo que se impone para este Tribunal la apreciación de los citados recaudos como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido. Así se decide.

En el Capitulo Quinto, la parte actora argumento que “… la parte demandada señala una presunta consignación, que en este caso no es procedente, ya que se le notificó la no prorroga en el lapso de ley. Por otra parte, no se dio cumplimiento al Articulo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, al no haberse promovido medio de prueba alguno, el tribunal desecha por impertinente la promoción de pruebas contenida en este particular. Así se decide.
IV
La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

V
En el presente caso, la parte demandada no discute la existencia del contrato de arrendamiento que ella formalizara con los hoy accionantes., cuya convención, de acuerdo a lo que pregona su cláusula ‘segunda´, empezó a regir el día 01 de diciembre de 2008 , por el plazo fijo de duración equivalente a un (1) año calendario, que finalizaría el 01 de diciembre de 2009, prorrogable, a voluntad de las partes, por períodos de igual duración, lo que, en principio, significa, respondiendo al consenso de las partes, que estemos en presencia de un contrato a tiempo determinado.

En la mencionada estipulación contractual, se contempla que el aviso de no prórroga, destinado a que alguna cualquiera de las partes comunicase a la otra su voluntad de no prolongar la vigencia de ese contrato de arrendamiento, debía ser manifestado ‘con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijo o de cualquiera de sus prórrogas’ (sic), lo que deviene en considerar que no se esté en presencia de una obligación a término, sino más bien de una condición necesaria para estimar la continuación de la precitada convención locativa, lo cual, como se dijo, responde a lo que las mismas partes estimaron como elemento de causa.

Ello, en consecuencia, no presupone la observancia de fórmulas sacramentales para que las partes contratantes accedan a esa modalidad de terminación del nombrado nexo contractual, pues el verdadero significado de tal estipulación es que entre la manifestación de voluntad y la terminación del plazo contractual medie un espacio de tiempo suficiente para que se sepa la verdadera intención de las partes y, por ende, se adopte la implementación de las previsiones necesarias por lo que atañe a los cambios ocurridos en el normal desarrollo que, hasta ese entonces, venía sucediéndose en la convención, lo cual se inserta, sin duda, en las previsiones contenidas en el artículo 1.137 del Código Civil, tal como también lo tiene establecido con carácter vinculante el máximo Tribunal del País:

(omissis) “…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.
En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido…” (Sentencia n° 2294, de fecha 14 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de BLANCA SOFÍA MÁRQUEZ SOTO.).

Por ende, al amparo del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo establecido en el artículo 335 de nuestra Carta Magna, es de considerar que la sola circunstancia que los arrendadores hubiesen participado a su inquilina, hoy demandada, el despido de la cosa arrendada con una antelación por tiempo superior al convencionalmente estipulado, en nada altera o modifica la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento accionado, pues la reconducción contractual debe ser el producto de una tolerancia expresa o tácita del arrendador en permitir que el arrendatario permanezca en esa misma condición, luego de agotado el tiempo de duración previsto para el contrato de arrendamiento, pues no otra cosa se desprende de la literal redacción del artículo 1.614 del Código Civil, conforme al cual ‘En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, el si inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado’.

En el presente caso, la parte demandada no discutió la validez de la notificación efectuada mediante comunicación privada que aparece recibida por la arrendataria el 21 de junio de 2009, la misma no fue desconocida ni tachada de falsa , ni siquiera demostró no haberla recibido o que de alguna manera hubiere estado impedida de conocer su contenido, por lo cual es de señalar que tal actuación cumplió el fin a que estaba destinada, esto es, propiciar el cese de la vigencia para el contrato de arrendamiento de autos, cuya duración quedó limitada hasta el día 01 de diciembre de 2009, por lo que, a partir de esa fecha, tomando en consideración la duración de esa relación arrendaticia, , se inició de pleno derecho y en beneficio de la hoy demandada el transcurso del lapso de la prórroga legal que le consagra el artículo 38, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo término expiró el día 01 de Diciembre de 2.010, sin evidenciarse de autos que, con posterioridad a esa fecha, la arrendadora hubiese demostrado alguna conducta que evidenciare su tolerancia en permitir que la arrendataria continuase en el goce de la cosa arrendada, pues ni siquiera se evidencia que la arrendadora, con posterioridad a esa fecha, hubiese percibido cantidades de dinero a ser imputadas como pago de cánones de arrendamiento, con lo cual se desvanecen las argumentaciones ofrecidas por la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación.

En consecuencia, no habiendo la destinataria de la pretensión desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por la actora, ni tampoco haber aportado algún medio de prueba destinado a demostrar el hecho extintivo de la obligación, se juzga que ante la plena prueba de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, la misma debe prosperar y así será decidido en el dispositivo de esta decisión. Así se declara.

VI
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por los ciudadanos, ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZIER y ANA MARIA PUIG DE DI PRISCO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros V- 2.956.063 y V- 4.437.880, respectivamente, en contra la Ciudadana, YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 13.438.506. En consecuencia se condena a la parte demandada hacer entrega libre de bienes y de personas el bien inmueble objeto de la convención locativa constituido por el Local identificado como Local B-2 , de uso comercial, que forma parte de la Quinta Campania, ubicada en la Avenida Washington, Urbanizaciones Paraíso, Sector El Pinar, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
Se condena en las costas del presente juicio a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Notifíquese a las partes la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintisiete (27) días del mes de Enero de dos mil doce (2.012). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. MARIA A. GUTIÉRREZ C.

LA SECRETARIA ACC.,

Abg LUISANA MARTINEZ

En esta misma fecha, siendo las 11 a.m se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA ACC.,

MAGC/DM/
Exp. No. AP31-V-2011-000682