República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Emilio Julián Fortino Auriemma, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.964.454. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Giancarla Mazza y José Luis Villegas, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.535.054 y 5.426.079, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.188 y 28.050, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Servicios Quick Paraíso C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24.02.2000, bajo el Nº 48, Tomo 10-A-Cto. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Iván López Ruiz, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 8.969.748, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.705. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la acción de cumplimiento ejercida por el ciudadano Emilio Julián Fortino Auriemma, en contra de la sociedad mercantil Servicios Quick Paraíso C.A., sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.04.2008, bajo el Nº 70, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 02, situado en la planta baja que forma parte integrante de la casa-quinta denominada Quinta Erfa, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Las Fuentes, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de la parte demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal. En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes: El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 19.05.2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión. Acto seguido, el día 25.05.2011, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar. A continuación, en fecha 01.06.2011, el abogado José Luis Villegas, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa y abrir el cuaderno de medidas, siendo que el día 02.06.2011, se dejó constancia por Secretaría de haberse proveído acerca de tales actuaciones. De seguida, en fecha 22.06.2011, la Unidad Coordinadora del Alguacilazgo dejó constancia de haber sido provista por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada. Luego, el día 11.08.2011, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa. Después, en fecha 20.09.2011, el abogado Iván López Ruiz, consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual además planteó demanda reconvencional en contra de la parte actora. Acto continuo, el día 23.09.2011, el abogado José Luis Villegas, consignó escrito por medio del cual solicitó fuese declarada la inadmisibilidad de la pretensión reconvencional deducida por la parte demandada. Acto seguido, en fecha 29.09.2011, el abogado Iván López Ruiz, consignó escrito a través del cual solicitó la admisión de la reconvención. A continuación, el día 24.10.2011, se dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva por medio de la cual se declaró inadmisible la demanda reconvencional. De seguida, en fecha 27.10.2011, se dictó auto mediante el cual se ordenó la notificación de las partes, a fin de que una vez constase en autos la práctica de la última notificación, comenzara a transcurrir el lapso probatorio de diez (10) días de despacho, a que se refiere el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, librándose, a tales efectos, boletas de notificación. Después, el día 01.11.2011, el abogado José Luis Villegas, se dio expresamente por notificado. Luego, en fecha 18.11.2011, el abogado Iván López Ruiz, consignó escrito de promoción de pruebas, siendo que con tal actuación quedó tácitamente notificado. Acto continuo, el día 21.11.2011, se dictó auto a través del cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Acto seguido, en fecha 25.11.2011, el abogado José Luis Villegas, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 28.11.2011, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. De seguida, en fecha 14.12.2011, el ciudadano Emilio Julián Fortino Auriemma, debidamente asistido por la abogada Giancala Mazza, ratificó en su totalidad las actuaciones llevadas en su nombre por la ciudadana Rita Auriemma de Fortino. A continuación, el día 14.12.2011, se dictó auto por medio del cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a ese día. En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes: En fecha 02.06.2011, se abrió cuaderno de medias. Luego, el día 23.06.2011, se instó a la parte actora a que consignase original o copias certificadas tanto del contrato de arrendamiento que precedía a la convención locativa accionada, así como del documento de propiedad del bien inmueble sobre el cual se peticionó la cautela. - II - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN Los abogados Giancarla Mazza y José Luis Villegas, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano Emilio Julián Fortino Auriemma, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, adujo lo siguiente: Que, su representado celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Servicios Quick Paraíso C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.04.2008, bajo el Nº 70, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 02, situado en la planta baja que forma parte integrante de la casa-quinta denominada Quinta Erfa, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Las Fuentes, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que, en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se pactó su duración por el plazo de un (01) año fijo e improrrogable, contado a partir del día 15.02.2008, hasta el día 15.02.2009, ambos inclusive, así como que las partes debían avisar por escrito a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos a la fecha del vencimiento del plazo fijo previsto en el contrato su voluntad de no prorrogarlo. Que, en la cláusula décima de la convención locativa se estableció que cualquier notificación que deba hacer el arrendador a la arrendataria sería efectuada en la dirección del inmueble, sea por medio de telegrama, carta, fax y/o cualquier otro fehaciente, entendiéndose recibida la notificación por telegrama, a los cinco (05) días continuos de su expedición. Que, en la cláusula segunda del contrato de arriendo se estipuló el canon de arrendamiento por la cantidad mensual de dos mil quinientos bolívares (BsF. 2.500,oo), para el período comprendido entre el día 15.02.2008, hasta el día 15.08.2008; a partir de ese día y hasta el día 14.02.2009, oportunidad prevista para la extinción del término de duración del contrato, el canon de arrendamiento se incrementaría en la cantidad de tres mil bolívares (BsF. 3.000,oo). Que, en la cláusula décima primera se estableció que la arrendataria asumiría frente a su arrendador la obligación de pagar, por concepto de cláusula penal, el importe equivalente a un treinta por ciento (30%) diario sobre el valor establecido por concepto de canon de arrendamiento, para el supuesto de no restituir el inmueble arrendado llegado el momento de expirar el plazo de su duración y el agotamiento del lapso de la prórroga legal, si ello fuere procedente. Que, el inicio de la relación arrendaticia se remonta al día 15.12.2001, cuando su representado dio en arrendamiento a la demanda el mismo bien inmueble, por contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 13.12.2001, bajo el N° 69, Tomo 114, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, manteniéndose la continuidad de esa relación contractual mediante la celebración de sucesivos contratos de la misma índole, hasta llegar al contrato accionado. Que, su mandante, a través de persona autorizada, dirigió a la arrendataria carta misiva en fecha 14.11.2008, notificándole que el día 15.02.2009, vencía el contrato de arrendamiento, al igual que su disposición para fijar una reunión, a los fines de realizar los ajustes del canon de arrendamiento en una nueva contratación, siendo que la falta de atención sería tomada como una negativa y, en consecuencia, se procedería a realizar el finiquito, la cual fue recibida por la arrendataria en fecha 18.11.2008, conforme a las previsiones contempladas en las cláusulas tercera y décima de la convención locativa, sin obtenerse respuesta alguna. Que, su representado, mediante notificación judicial efectuada el día 22.05.2009, por intermedio de la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, ratificó a la arrendataria su firme intención de no renovar el plazo de duración del contrato de arrendamiento, cuya terminación aconteció en fecha 15.02.2009, siendo que a partir de esa oportunidad comenzó a transcurrir la prórroga legal por el plazo de dos (02) años, de conformidad con lo establecido en el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, teniendo en cuenta la duración de la relación contractual, cuya prórroga legal venció en fecha 15.02.2011. Fundamentaron jurídicamente la pretensión deducida por su representado en los artículos 1.167, 1.264, 1.269, 1.594 y 1.595 del Código Civil, así como en los artículos 1, 10, 11, 33, 34, 38, literal (b) y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud de lo anterior, el ciudadano Emilio Julián Fortino Auriemma, por intermedio de su representación judicial, procedió a demandar a la sociedad mercantil Servicios Quick Paraíso C.A., para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que fue recibido, y solvente en el pago de los servicios públicos inherentes al mismo; en tercer lugar, en el pago de la cantidad de novecientos bolívares (BsF. 900,oo), por cada día de retardo en la entrega del inmueble arrendado, a partir del día 15.02.2011, cuando expiró la prórroga legal, hasta el día en que se declare definitivamente firme el fallo, calculados de acuerdo a lo estipulado en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento y sustentada en el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del precio del canon de arrendamiento; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales. - III - ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA El abogado Iván López Ruiz, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Servicios Quick Paraíso C.A., consignó escrito de contestación de la demanda en el cual aseveró lo siguiente: Que, es cierto que su representado pactó con el demandante el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.04.2008, bajo el Nº 70, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que, es cierto que la relación arrendaticia que mantienen las partes inició el día 15.12.2001, mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 13.12.2001, bajo el N° 69, Tomo 114, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, manteniéndose la continuidad de esa relación contractual mediante la celebración de sucesivos contratos de la misma índole, hasta llegar al contrato accionado. Que, es cierto el hecho alegado en la demanda que el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo determinado, y que en él se comunicaba de antemano a la inquilina el momento determinante en que expiraría el lapso de duración previsto para esa convención. Que, niega, rechaza y contradice que el arrendador haya cumplido lo exigido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 03.04.2008, de dar aviso a la arrendataria por escrito con treinta (30) días de anticipación por lo menos a la fecha del vencimiento del plazo fijo previsto en la convención locativa, su voluntad de no prorrogar más dicha convención. Que, la carta invocada por el demandante no está suscrita por el arrendador, sino por la ciudadana Rita de Fortino, quien no es parte del contrato de arrendamiento, y que la cláusula tercera del mismo ordena que la notificación de voluntad de no prorrogar más la convención deben hacerla las partes, en este caso el arrendador, no un tercero. Que, la parte actora alega en la demanda que la misiva suscrita por la ciudadana Rita de Fortino, habría sido dirigida a la arrendataria por persona autorizada, pero la mencionada ciudadana no está autorizada en el contrato para realizar tal notificación, y si la autorización a que alude el demandante pretende establecer que la ciudadana Rita de Fortino, ejercía su representación en la manifestación de voluntad contenida en la misiva de fecha 14.11.2008, entonces debió indicarse en la misma que actuaba en nombre y representación del arrendador, así como acompañar el documento que lo acreditaba. Que, la ciudadana Rita de Fortino, actuó en su propio nombre y manifestó su propia voluntad, no la del arrendador, en la misiva de fecha 14.11.2008, y en la actuación contenida en el documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22.05.2009, por lo que tales actuaciones no pueden aprovechar al demandante. Que, siendo las manifestaciones de voluntad indicadas anteriormente, las únicas invocadas por el arrendador en su demanda para demostrar su cumplimiento a la carga que le imponía la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en cuanto a notificar su voluntad a la arrendataria de no prorrogar más la convención locativa, las cuales no pueden obrar a su favor por ser manifestaciones de la voluntad de un tercero ajeno al contrato, debe sentenciarse en este caso que el arrendador no notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más la convención, como lo exigía la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Que, la falta de notificación por parte del arrendador a la arrendataria sobre su voluntad de no prorrogar más la convención locativa, siendo que la arrendataria se ha quedado y dejado en posesión del inmueble tras la expiración del tiempo fijo determinado en el contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, el arrendamiento tratado en este debate judicial debe presumirse renovado por tiempo indeterminado. - IV - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: Observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por el ciudadano Emilio Julián Fortino Auriemma, en contra de la sociedad mercantil Servicios Quick Paraíso C.A., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.04.2008, bajo el Nº 70, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 02, situado en la planta baja que forma parte integrante de la casa-quinta denominada Quinta Erfa, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Las Fuentes, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de la parte demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo. Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente: “Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite. Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención locativa, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente entre las partes. En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis el día 15.12.2001, mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 13.12.2001, bajo el N° 69, Tomo 114, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, manteniéndose la continuidad de esa relación contractual mediante la celebración de sucesivos contratos de la misma índole, hasta llegar al contrato accionado, lo cual fue aseverado tanto por la parte actora en su demanda como por la parte demandada en su contestación. Así pues, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.04.2008, bajo el Nº 70, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, estableció en su cláusula tercera que su duración sería por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 15.02.2008, hasta el día 15.02.2009, ambos inclusive, así como que las partes debían avisar por escrito a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos a la fecha del vencimiento del plazo fijo previsto en el contrato su voluntad de no prorrogarlo. Por consiguiente, la parte actora acreditó conjuntamente con la demanda original de la misiva enviada a la arrendataria por la ciudadana Rita de Fortino, en fecha 14.11.2008, y recibida el día 17.11.2008, la cual se tiene como reconocida, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.371 y 1.374 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue tachada ni desconocida en la contestación, sino sólo fue refutado el carácter con que actuó la persona que aparece suscribiéndola, cuya omisión en indicarse expresamente que actuaba en representación del arrendador quedó subsanada, puesto que el accionante ratificó personalmente en autos dicha actuación el día 14.12.2011. En tal virtud, se aprecia de la documental en referencia que en fecha 17.11.2008, el arrendatario notificó a la arrendataria que a partir del día 15.02.2009, vencía el contrato de arrendamiento, así como su disposición para fijar una reunión, a los fines de realizar los ajustes del canon de arrendamiento en una nueva contratación, siendo que la falta de atención sería tomada como una negativa y, en consecuencia, se procedería a realizar el finiquito, entendiéndose como tal la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, apreciación ésta que efectúa este Tribunal con base a la facultad que le atribuye el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ateniéndose al propósito e intención de la parte que produjo el referido instrumento. Asimismo, el demandante proporcionó original de la notificación judicial efectuada el día 22.05.2009, por intermedio de la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, a la cual se dispensa el valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en su formación intervino un funcionario público en ejercicio de las facultades que le atribuye la ley para efectuar tal actuación, cuya omisión en indicarse expresamente en la misma que la ciudadana Rita de Fortino, actuaba en representación del arrendador quedó subsanada, puesto que el accionante ratificó personalmente en autos dicha actuación el día 14.12.2011. De manera que, se aprecia de la documental en comento que el arrendatario participó a la arrendataria su intención de no renovar el plazo de duración del contrato de arrendamiento, cuya terminación aconteció en fecha 15.02.2009, siendo que a partir de esa oportunidad comenzaría a transcurrir la prórroga legal por el plazo de dos (02) años, de conformidad con lo establecido en el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, teniendo en cuenta la duración de la relación contractual, cuya prórroga legal vencería en fecha 15.02.2011. En tal virtud, juzga este Tribunal que resulta extemporánea por tardía la notificación efectuada el día 22.05.2009, por intermedio de la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, ya que debía realizarse con treinta (30) días de anticipación por lo menos a la fecha del vencimiento del plazo fijo previsto en el contrato de arrendamiento accionado, en atención de lo pactado en la cláusula tercera. Sin embargo, estima este Tribunal que resulta tempestiva la notificación practicada a través de la misiva enviada a la arrendataria por la ciudadana Rita de Fortino, en fecha 14.11.2008, y recibida el día 17.11.2008, ya que se realizó con treinta (30) días de anticipación por lo menos a la fecha del vencimiento del plazo de duración previsto en la convención locativa accionada, según lo convenido en la cláusula tercera. Por consiguiente, llegado el vencimiento del término de duración del contrato en fecha 15.02.2009, de pleno derecho comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de dos (02) años, a tenor de lo previsto en el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido para ese momento una duración superior a cinco (05) años, pero inferior a diez (10) años, la cual venció el día 15.02.2011. Lo anterior conduce a precisar que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por el accionante constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes en virtud de un contrato escrito a tiempo determinado, sin que pueda oponerse al mismo la tácita reconducción, ya que la misiva analizada en líneas anteriores constituye el desahucio, a que alude el artículo 1.601 del Código Civil. Así las cosas, debe destacarse que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a una tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación. De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que la parte demandada no acreditó en la contestación ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la eximiera de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prórroga legal en fecha 15.02.2011. Por tal motivo, juzga este Tribunal que la arrendataria incumplió su obligación contractual y legal de entregar el bien inmueble arrendado después de fenecida la prórroga legal en fecha 15.02.2011, lo que trae como consecuencia la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, ya que se ajusta a las previsiones contempladas en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. - V - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por el ciudadano Emilio Julián Fortino Auriemma, en contra de la sociedad mercantil Servicios Quick Paraíso C.A., a tenor de lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 02, situado en la planta baja que forma parte integrante de la casa-quinta denominada Quinta Erfa, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Las Fuentes, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado de aseo, mantenimiento y conservación en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos inherentes al mismo. Tercero: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de doscientos noventa y siete mil bolívares (Bs. 297.000,oo), por concepto de cláusula penal, en virtud de trescientos treinta (330) días de demora en la entrega del bien inmueble arrendado, contados a partir del día 15.02.2011, hasta la presente fecha, ambos inclusive, así como los días que continúen venciéndose, hasta el momento en el cual se declare definitivamente firme el presente fallo, cuya cantidad ha sido calculada en una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del precio del canon de arrendamiento, esto es, a razón de novecientos bolívares (Bs. 900,oo), de acuerdo a lo estipulado en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, en concordancia con el artículo 28 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Quinto: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso de su diferimiento único. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de enero del año dos mil doce (2.011).- Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2011-001344