TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Inmobiliaria Bungalow C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23.11.1984, bajo el N° 76, Tomo 40-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Julio César López Galea y Carla Thais Verschuur Velásquez, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.484.105 y 10.614.915, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.897 y 55.861, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Gerardo Eliézer Esteves Salazar, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 15.699.855.

MOTIVO: Cobro de Contribuciones de Condominio (vía Ejecutiva).

Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la pretensión deducida por la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., en contra del ciudadano Gerardo Eliézer Esteves Salazar, concerniente al cobro judicial de las contribuciones de condominio que genera el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico D-161, situado en el piso 16, Torre D del Edificio denominado Conjunto Residencial Vista Hermosa, ubicado en La Boyera, al lado izquierdo de la Carretera que conduce de Baruta a El Hatillo, parcelas 01, 02, 03 y 04, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual es propiedad de la parte demandada, correspondientes al periodo comprendido entre el mes de agosto de 2.009, hasta el mes de junio de 2.011, ambos inclusive, que ascienden a la cantidad de diecisiete mil ochocientos cuarenta y siete bolívares con cuatro céntimos (Bs. 17.847,04).

En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:

- I -
ANTECEDENTES

En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 11.08.2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.

A continuación, el día 20.09.2011, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento especial de la vía ejecutiva, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

Acto seguido, en fecha 23.09.2011, el abogado Julio César López Galea, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa y abrir el cuaderno de medidas. En esa misma fecha, la Coordinación de la Unidad de Alguacilazgo dejó constancia de haber sido provista por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Luego, el día 27.09.2011, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa y abierto el cuaderno de medidas.

Después, en fecha 10.11.2011, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada, a cuyo efecto, consignó recibo de citación firmado.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 27.09.2011, se abrió cuaderno de medidas.

Acto continuo, el día 30.09.2011, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se negó la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar solicitada en la demanda.

- II -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Los abogados Julio César López Galea y Carla Thais Verschuur Velásquez, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., en el escrito de demanda aseveró lo siguiente:

Que, el ciudadano Gerardo Eliézer Esteves Salazar, es propietario del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico D-161, situado en el piso 16, Torre D del Edificio denominado Conjunto Residencial Vista Hermosa, ubicado en La Boyera, al lado izquierdo de la Carretera que conduce de Baruta a El Hatillo, parcelas 01, 02, 03 y 04, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, según se evidencia del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 25.01.2011, bajo el N° 2011.1062, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 243.13.19.1.3198 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.011, el cual se encuentra sujeto bajo el régimen de propiedad horizontal.

Que, la demandada no ha pagado veintitrés (23) recibos de condominio, que van desde el mes de agosto de 2.009, hasta el mes de junio de 2.011, ambos inclusive, que ascienden a la cantidad de diecisiete mil ochocientos cuarenta y siete bolívares con cuatro céntimos (Bs. 17.847,04).

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 11, 12,13, 14, 15 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como en el artículo 1.874 del Código Civil y en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de lo anterior, la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., procedió a demandar al ciudadano Gerardo Eliézer Esteves Salazar, para que conviniese o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en el pago de la cantidad de diecisiete mil ochocientos cuarenta y siete bolívares con cuatro céntimos (Bs. 17.847,04), por concepto de contribuciones de condominio insolutas; en segundo lugar, en el pago de la cantidad de un mil doscientos cuarenta y ocho bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 1.248,84), por concepto de intereses convencionales, calculados a la tasa del uno por ciento (1%) anual, desde el mes de agosto de 2.009, hasta el mes de junio de 2.011; en tercer lugar, en el pago de la cantidad de dos mil cuatrocientos noventa y siete bolívares con sesenta y ocho céntimos (Bs. 2.497,68), por concepto de gastos de cobranza; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales.

- III -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Para Couture, la rebeldía del juicio o contumacia, se origina por la omisión del demandado de comparecer a estar a derecho, cuando ha sido emplazado personalmente en el país, absteniéndose de participar en el proceso que se le sigue.

Por su parte, el Dr. Arístides Rengel Romberg, respecto a la figura jurídica de la confesión ficta, ha sostenido lo siguiente:

“...La falta de contestación a la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o a las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos.
(…)
La rebeldía no se produce sino por la incomparecencia del demandado a la contestación, pues las partes a derecho con su citación para dicho acto y su comparecencia al mismo funciona como antigua personación, de tal modo que la realización de aquel acto constituye la liberación del demandado de la carga de contestación, y su omisión o falta, produce la confesión ficta. El lapso de comparecencia tiene así el carácter de perentorio o preclusivo y agotado que sea, ya por la realización de la contestación o por su agotamiento por no haberse realizado aquélla, no podrá ya admitirse la alegación de hechos nuevos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa (art. 364 CPC)...”. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, 1997, páginas 131 al 134)

En este sentido, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 370, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27.03.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 00-2426, caso: Mazzios Restaurant C.A., que precisó lo siguiente:

“...La confesión requiere de una declaración expresa e inequívoca de una parte que es favorable a su contraparte y perjudicial para ella. (…) Las declaraciones confesorias expresas son en principio insustituibles, pero por efecto del silencio procesal, el Código de Procedimiento Civil crea la figura de tener a una parte por confeso, y para que ello ocurra, previamente desplaza la carga de la prueba hacia la parte que tenía que contestar alegatos o preguntas de su contraparte, y no lo hace, bien porque se niega a hacerlo, o porque no concurre al acto, a fin que de probar algo que lo favorezca, no se consolide con su silencio el que se le tenga por confeso. En estos casos, si en el transcurso del proceso la parte que guarda silencio no prueba algo que lo favorezca, el Código de Procedimiento Civil reputa que sobre el hecho afirmado por su contraparte se le tendrá por confeso; es decir, que no es realmente confeso (ya que no existe declaración expresa), sino que su silencio equivale a una confesión, y en base a ella se fijan los hechos en la sentencia definitiva. En este sentido, los artículos 362 y 412 del Código de Procedimiento Civil son claros, y ellos, al igual que los artículos 424, 436 o 444 eiusdem, señalan los diversos efectos del silencio procesal, siempre en perjuicio de quien lo guarda. (…) El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. La confesión expresa puede siempre ser revocada o rectificada mediante la prueba del error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y por ello los efectos del silencio que conduce a que alguien se tenga por confeso, igualmente y con mayor razón pueden ser revocados, no siendo necesario el alegato y prueba del error de hecho, ya que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil previene que con probar algo que favorezca al no concurrente, evita que se consoliden los efectos del silencio, y por tanto que se le tenga por confeso. Se trata de principios generales, congruentes con el mantenimiento del derecho de defensa de las partes...”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Por su parte, el artículo 362 ejúsdem, señala lo siguiente:

“Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación, se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento...”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

De acuerdo con lo establecido en la anterior disposición jurídica, para que se tenga a la parte demandada como confesa, se requiere que acontezcan concurrentemente los supuestos allí establecidos, tales son que (i) no diese contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido; (ii) nada probare que le favorezca y (iii) la pretensión deducida por el accionante o la vía procesal escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho.

Ahora bien, en lo que respecta al primer supuesto exigido en la mencionada norma procesal, concerniente a que la parte demandada no haya dado contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido, se hace necesario para este Tribunal determinar el momento en el cual debió acontecer la misma y, en tal sentido, se observa que en fecha 10.11.2011, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada, quedando de esta manera a derecho dicha parte para la secuela del presente procedimiento, conforme a lo pautado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Por consiguiente, la ley establece en el caso sub júdice un lapso para la contestación de la demanda, la cual tendrá lugar dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la citación, tal y como se desprende de la letra del artículo 637 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 338 ejúsdem.

Por lo tanto, estima este Tribunal que habiendo constado en autos la citación de la parte demandada, el día 10.11.2011, cuando el alguacil informó acerca de la práctica de su citación personal, la contestación de la demanda debió verificarse dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a esa oportunidad, estos son, los días 11, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 28, 29 y 30 de noviembre de 2.011; 06, 07, 08, 09, 12 y 13 de diciembre de 2.011, durante las horas destinadas para despachar, sin que se evidencie de autos que lo hubiese hecho, lo cual conlleva a precisar que la parte demandada no dio contestación de la demanda en el lapso establecido para ello. Así se decide.

En cuanto al segundo supuesto requerido por la ley para tener a la parte demandada como confesa, se requiere que la pretensión deducida por el accionante o la vía escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho, es decir, que no atente contra el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.

En este contexto, la pretensión deducida por la accionante se fundamenta en el cobro judicial de la cantidad de diecisiete mil ochocientos cuarenta y siete bolívares con cuatro céntimos (Bs. 17.847,04), por concepto de las contribuciones de condominio por gastos comunes que genera el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico D-161, situado en el piso 16, Torre D del Edificio denominado Conjunto Residencial Vista Hermosa, ubicado en La Boyera, al lado izquierdo de la Carretera que conduce de Baruta a El Hatillo, parcelas 01, 02, 03 y 04, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, correspondientes al periodo comprendido entre el mes de agosto de 2.009, hasta el mes de junio de 2.011, ambos inclusive.

En este sentido, la accionante escogió el procedimiento especial de la vía ejecutiva como el mecanismo idóneo y eficaz para dilucidar su pretensión, el cual concede al acreedor la posibilidad de solicitar el embargo de bienes propiedad del deudor, cuando presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor.

Lo anterior, se colige de lo establecido en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, el cual puntualiza lo siguiente:

“Artículo 630.- Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas, prudentemente calculadas”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En lo que respecta a la especialidad de la vía ejecutiva, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 117, dictada en fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente Nº 99-1030, caso: Banco Industrial de Venezuela C.A., precisó lo siguiente:

“…la especialidad de la vía ejecutiva consiste en que paralelamente a la cuestión de fondo, se adelantan y substancian en cuaderno separado, medidas de ejecución: embargo de bienes, publicación de carteles, justiprecios, fianzas destinadas a lograr la ejecución anticipada. Por tanto, los vicios o errores en que se incurra en alguno de los dos procedimientos, que marchan desligados, no afectan al otro; se corrigen separadamente como si se tratara de litigios distintos. Las incidencias surgidas en el expediente sobre la cuestión de fondo (pruebas, tercerías, apelaciones, recursos de hecho), nada tienen que ver con las actuaciones habidas en el cuaderno de ejecución y viceversa. Por consiguiente, si en el procedimiento de la vía ejecutiva hay oposición, se siguen dos tramitaciones paralelas, la del juicio ordinario y la de ejecución, por lo que mal podría el Juez pronunciarse sobre una oposición formulada en un procedimiento sustanciado de manera separada al principal…”.

Conforme al precedente jurisprudencial transcrito con anterioridad, la especialidad de la vía ejecutiva estriba en la tramitación de dos procedimientos paralelos, uno incidental al otro, que tienden a reconocer el derecho reclamado, en el caso del juicio ordinario que se sustancia en el cuaderno principal, y la tramitación anticipada de las gestiones de ejecución de un eventual fallo favorable, las cuales se llevan a cabo incidentalmente en cuaderno separado.

Por tal motivo, el Juez debe examinar cuidadosamente los instrumentos que fundamentan la pretensión deducida por la parte actora, antes de proceder a la admisión de la demanda por el especial procedimiento de la vía ejecutiva, ya que si de ellos se deduce la obligación del demandado de pagar una cantidad de dinero con plazo cumplido, deberá abrir un cuaderno separado en el que se llevarán a cabo los trámites de ejecución.

En este sentido, el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone:

“Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Por su parte, el artículo 14 ejúsdem, establece:

“Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

En lo que respecta a la fuerza ejecutiva que la ley especial atribuye a las planillas de condominio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 28.10.2002, con ponencia del Magistrado Iván Rincón Urdaneta, expediente Nº 01-2140, caso: Junta de Condominio del Conjunto Residencial Valle Abajo, precisó lo siguiente:

“…La lesión constitucional, a juicio de esta Sala radica en que el auto del 15 de junio de 2000, limitó el derecho de acceso a la justicia y violó el derecho al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando desconoce la fuerza ejecutiva de los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y por ende, niega la admisión de la demanda por cobro de contribuciones de condominio incoada por la vía ejecutiva, conforme lo dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, bajo el erróneo argumento de que como los recibos de condominio no se encuentran dentro de la enumeración de los títulos ejecutivos a que hace referencia el mencionado artículo 630, no pueden ser considerados como tales, cuando se insiste, es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo.
Al desconocer la fuerza ejecutiva del documento fundamental de la demanda, al momento mismo de su admisión, le está ocasionando una limitación al derecho al acceso a la justicia, pues el accionante escogió como vía idónea para reclamar las sumas de dinero supuestamente adeudadas por concepto de contribuciones condominiales, la vía ejecutiva y no la ordinaria, como de oficio ordenó el auto accionado tramitar…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Así pues, las planillas de condominio cuyo cobro reclama la accionante, si bien no constituyen instrumentos públicos o auténticos, ni mucho menos un vale o un instrumento privado reconocido por el deudor, los cuales conforman el elenco de pruebas escritas que permiten acceder al procedimiento especial de la vía ejecutiva; también es cierto que de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, las “…liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva…”, de lo que se deduce que por disposición legal las planillas de condominio se aparejan a ejecución, cuyo cobro de las mismas puede dilucidarse por ese especial procedimiento, ya que de ellas se desprende la obligación del propietario de pagar una cantidad líquida con plazo cumplido, por lo que esta circunstancia conduce a determinar que la pretensión deducida por la accionante se encuentra ajustada a Derecho, por cuanto constituye la vía idónea y eficaz para obtener el pago de las cantidades reclamadas por concepto de deudas condominiales. Así se decide.

Finalmente, para que se verifique la confesión ficta de la parte demandada, exige el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que no haya probado nada que le favorezca y, en tal sentido, tenemos que el artículo 388 ejúsdem, puntualiza:

“Artículo 388.- Al día siguiente del vencimiento del lapso del emplazamiento para la contestación de la demanda, sin haberse logrado la conciliación ni el convenimiento del demandado, quedará el juicio abierto a pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del Juez, a menos que, por deberse decidir el asunto sin pruebas, el Juez lo declare así en el día siguiente a dicho lapso”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Entre tanto, el artículo 396 ibídem, preceptúa:

“Artículo 396.- Dentro de los primeros quince días del lapso probatorio deberán las partes promover todas las pruebas de que quieran valerse, salvo disposición especial de la Ley. Pueden sin embargo, las partes, de común acuerdo, en cualquier estado y grado de la causa, hacer evacuar cualquier clase de prueba en que tengan interés”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

De acuerdo con lo anterior, una vez verificada la contestación de la demanda o la reconvención, según sea el caso, o pasada la oportunidad por efecto de la incomparecencia al acto por parte del demandado, el proceso se abre a pruebas por quince (15) días de despacho, aún sin providencia del Juez, en cuya fase el demandado contumaz podrá probar algo que le favorezca, a los fines de desvirtuar la confesión en que incurrió por la falta de contestación.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2428, dictada en fecha 29.08.2003, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 03-0209, caso: Teresa de Jesús Rondón de Canesto, señaló lo siguiente:

“…En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.
En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.
Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.
(…)
Criterio del cual se observa, que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia.
De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal…”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

De tal modo, que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a la defensa como expresión del debido proceso, que propugna el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Por lo tanto, dada la confesión en que incurre la parte demandada cuando no contesta la demanda en la oportunidad procesal para ello, debe acreditar durante la contienda probatoria aquellas probanzas de tal entidad que desvirtúen los hechos libelares, ya que de lo contrario, sucumbirá en su contra la demanda, en caso de que ésta no sea contraria a derecho, toda vez que le está vedado probar excepciones o defensas que debían proponerse en la contestación omitida.

En el presente caso, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., en contra del ciudadano Gerardo Eliézer Esteves Salazar, se patentiza en el cobro judicial de las contribuciones de condominio que genera el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico D-161, situado en el piso 16, Torre D del Edificio denominado Conjunto Residencial Vista Hermosa, ubicado en La Boyera, al lado izquierdo de la Carretera que conduce de Baruta a El Hatillo, parcelas 01, 02, 03 y 04, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual es propiedad de la parte demandada, correspondientes al periodo comprendido entre el mes de agosto de 2.009, hasta el mes de junio de 2.011, ambos inclusive, que ascienden a la cantidad de diecisiete mil ochocientos cuarenta y siete bolívares con cuatro céntimos (Bs. 17.847,04).

Es por ello que, la accionante produjo en autos copias simples del contrato de administración suscrito privadamente en fecha 01.08.2008, entre la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., por una parte y por la otra, la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Vista Hermosa, que según su cláusula primera, la administradora tiene a su cargo la total administración de ese Conjunto Residencial, y en ejercicio del mismo, podrá efectuar todos aquellos actos, diligencias, trámites y gestiones que considere necesarios para su buena marcha.

Al respecto, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 429.- Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella.
El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En lo que concierne al contenido del precepto legal en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 722, dictada en fecha 01.12.2003, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 02-272, caso: Industrial Paramillo C.A., contra Textil Trinacria C.A., sostuvo:

“…La copia certificada es válida y fidedigna de la original si se trata de un documento público y ha sido expedida por el funcionario competente de acuerdo a las leyes.
La doctrina de la Sala ha señalado que las copias que se pueden tener como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y las obtenidas por cualquier otro medio mecánico de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados. (Veáse Sent. 22-10-1998; juicio: José Dionisio Landaeta Olivares c/ Tony Anwar Fares Mourrad).
Asimismo, ha considerado que la validez de las copias certificadas viene dada por la fehaciencia o autenticidad que concede la intervención de un funcionario para expedir las copias hechas conforme a procedimientos de reproducción fotostática, fotográfica o mecánica, y tal autenticidad viene dada, a su vez, por la ley, que es la única fuente capaz de otorgarla.
También en esa oportunidad, sostuvo la Sala que la copia certificada de un documento público tiene autenticidad, es decir, hace fe si la ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes. (Veáse Sent. 4-11-1998; juicio: Joao Diego Jesús Coelho y otros c/ A.C. Inquilinos y Ocupantes del Edificio Elvira)…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Al unísono, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia N° 16, dictada el día 09.02.1994, con ponencia del Magistrado Rafael Alfonso Guzmán, expediente Nº 93-279, caso: Daniel Galvis Ruíz y otra, contra Ernesto Alejandro Zapata, puntualizó:

“...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos - ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado.
Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia.
Los instrumentos en que se funda la acción han de ser producidos en juicio en forma original ya sean públicos o privados. Sin embargo, pueden también consignarse como elementos fundamentales de la acción, los documentos públicos, los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en copias certificadas expedidas conforme a la ley. En el caso de reproducciones fotográficas, fotostáticas o de cualquier naturaleza, como por ejemplo los documentos trasmitidos por fax, que hayan sido consignados como fundamentos de la acción, ha de tratarse de copias de documentos públicos, reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por cuanto por su propia naturaleza son de difícil alteración por las partes (véase decisión de fecha 30 de noviembre de 1989 Inversiones Prefuca c/ Jasó Valentín Ledezma y otra) y por otro lado, son estas las formas establecidas por la ley para producir en juicio la prueba escrita, y en base a estas modalidades prevé sus efectos, y su forma de impugnación dentro del procedimiento.
En reiteración de los precedentes jurisprudenciales, la Sala deja sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo, y no de documentos privados simples…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme a lo anteriormente expresado, se tendrán como fidedignas las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, sino fueren impugnadas por el contrincante, bien en la contestación de la demanda, si fueron producidas con el escrito libelar o bien dentro de los cinco (05) días siguientes a su consignación en autos, si fueron acreditadas en la contestación o durante el lapso probatorio, en razón de lo cual, a juicio de este Tribunal, las copias simples del contrato de administración aportadas con la demanda resultan inadmisibles para acreditar en este proceso el carácter de administradora de la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., del Conjunto Residencial Vista Hermosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no constituyen documento privado alguno.

También, la parte actora aportó copia simple del acta N° 24, levantada en fecha 06.04.2011, por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Vista Hermosa, por medio de la cual se autorizó a la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., a demandar a los co-propietarios de los apartamentos que adeuden más de seis (06) recibos de condominio, a la cual no se concede valor probatorio alguno, ya que resulta inadmisible para acreditar el hecho jurídico que se pretende probar en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que aún cuando la comentada acta se encuentra plasmada en el Libro de Actas de dicho Conjunto Residencial, abierto por la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 29.03.2011, no pierde su naturaleza de documento privado, debido a que en su levantamiento no intervino funcionario público alguno y, por tanto, debió aportarse en autos su original, aunado a que carece de valor probatorio la certificación de dicha documental que también se encuentra en copia simple, en virtud de que el Director General de la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., no constituye un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde la documental se expidió.

Adicionalmente, la accionante proporcionó copia simple de la segunda carta consulta de fecha 06.06.2010, pasada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., a la cual no se concede valor probatorio alguno, ya que resulta inadmisible para acreditar el hecho jurídico que se pretende probar en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que aún cuando la comentada carta consulta se encuentra plasmada en el Libro de Actas del Conjunto Residencial Vista Hermosa, abierto por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Distrito Capital, en fecha 30.08.2007, no pierde su naturaleza de documento privado, debido a que en su levantamiento no intervino funcionario público alguno y, por tanto, debió aportarse en autos su original, aunado a que carece de valor probatorio la certificación de dicha documental que también se encuentra en copia simple.

Igualmente, la demandante aportó copias simples del documento de condominio del Conjunto Residencial Vista Hermosa, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 11.10.1999, bajo el N° 12, Tomo 03, Protocolo Primero, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la documental en referencia que el Conjunto Residencial Vista Hermosa, está regido por el régimen de propiedad horizontal.

Y, además, la accionante consignó veintitrés (23) planillas de condominio originales, emitidas por la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., a cargo del ciudadano Gerardo Eliézer Esteves Salazar, a las cuales se dispensa el valor probatorio que les atribuye el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, evidenciándose de las mismas la relación mensual del condominio correspondiente al bien inmueble propiedad de dicho ciudadano, desde el mes de agosto de 2.009, hasta el mes de junio de 2.011, ambos inclusive, que ascienden en su conjunto a la cantidad de diecisiete mil ochocientos cuarenta y siete bolívares con cuatro céntimos (Bs. 17.847,04).

En vista de lo anterior, estima este Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación de la demandada de pagar las cuotas de condominio reclamadas, en virtud de la obligación propter rem derivada del derecho de propiedad que detenta sobre el bien inmueble sujeto a propiedad horizontal, conforme a lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero, sin embargo, no probó su carácter de administradora del Conjunto Residencial Vista Hermosa.

En efecto, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone:

“…Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio,
c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único:
La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

En atención a la anterior disposición jurídica, el administrador de un bien inmueble sujeto a propiedad horizontal cuenta con un elenco de atribuciones que la ley le confiere para el mantenimiento y conservación de los bienes comunes, entre ellas, ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder, a cuyo efecto, deberá contar con la debida autorización de la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el documento de condominio y, a su vez, esa autorización debe igualmente constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., no demostró en este proceso su aducido carácter de administradora del Conjunto Residencial Vista Hermosa, en contravención al principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que resultan inadmisibles las probanzas documentales destinadas a probar tal hecho, por haberse acreditado en autos copias simples de instrumentos privados simples, contrariando con tal proceder el artículo 429 ejúsdem, que sólo permite producir en juicio copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, lo cual conlleva a desestimar la demanda elevada al conocimiento de este órgano jurisdiccional, por no haberse acreditado las exigencias a las cuales alude el literal (e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

- IV -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Cobro de Contribuciones de Condominio (vía Ejecutiva), deducida por la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., en contra del ciudadano Gerardo Eliézer Esteves Salazar, de acuerdo con lo contemplado en el literal (e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Segundo: No hay condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejúsdem.

Tercero: El presente fallo ha sido dictado en el término establecido en el artículo 887 ibídem.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de enero del año dos mil doce (2.012).- Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Titular,

César Luis González Prato

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.).

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2011-001973