TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 24 de Febrero de 2012
201º y 153º

ASUNTO: AP11-V-2009-001056

PARTE ACTORA: SANTIAGO SOTO AVILA e IRIS DAYANA HERNANDEZ SILVA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad números V-11.461.448 y V-11.936.633, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: WILMER RUIZ VALERO y PABLO SOLÓRZANO ESCALANTE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 28.577 y 3.194, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INMOBILIARIA EDIFICO C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 1988, bajo el Nº 50, Tomo 41-A-Pro, y PROMOTORA CABRIMA C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 28 de marzo de 2006, bajo el Nº 21, Tomo 1292-A-.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN VICENTE ARDILA P., DANIEL ARDILA V., MARCO PEÑALOZA P., JUAN VICENTE ARDILA V., PEDRO JAVIER MATA HERNANDEZ, RODOLFO PINTO, DANIELA MARIAM TRIAS NANCY, ISMARY TOVAR ARANGUREN y KARINA SAMPAYO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.491, 86.749, 46.968, 73.419, 43.897, 117.204, 137.216, 116.552 y 142.005, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

TIPO: DEFINITIVA

- I -

Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato, en virtud de la demanda interpuesta en fecha 25 de septiembre de 2009 por los abogados WILMER RUIZ VALERO y PABLO SOLORZANO ESCALANTE, actuando en sus caracteres de apoderados judiciales de los ciudadanos SANTIAGO SOTO AVILA e IRIS DAYANA HERNANDEZ SILVA, contra las sociedades mercantiles INMOBILIARIA EDIFICO C.A. y PROMOTORA CABRIMA C.A.
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento de la demanda a este Juzgado, el cual mediante auto de fecha 21 de octubre de 2009 admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil INMOBILIARIA EDIFICO C.A., en la persona de su representante legal, ciudadana FRANCIS MAINIERI, y la sociedad mercantil PROMOTORA CABRIMA C.A., en la persona de su representante legal, ciudadano JUAN GUILLERMO ALAMO ALAMO, para que comparecieran dentro de los 20 días siguientes a la constancia en autos de la última citación, a fin de dar contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 02 de noviembre de 2009, el abogado WILMER RUIZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de las compulsas, y en fecha 9 de noviembre de 2009 dejó constancia de haber entregado al Alguacil los emolumentos requeridos para la práctica de las citaciones de las empresas demandadas.
En fecha 12 de noviembre de 2009 se libraron las compulsas respectivas, y mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2010, el ciudadano Alguacil del Tribunal consignó los recibos de citación sin firmar, en virtud de no haber podido localizar a los representantes legales de las empresas demandadas.
Mediante diligencia de fecha 01 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles, lo cual fue proveído por este Tribunal mediante auto de fecha 24 de febrero de 2010.
Mediante diligencia de fecha 09 de marzo de 2010, la abogada DANIELA TRIAS NANCY, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil PROMOTORA CABRIMA C.A., se dio por emplazada en el presente juicio. Y en fecha 11 de marzo de 2010 consignó copia del poder otorgado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA EDIFICO C.A.
En fecha 14 de abril de 2010, la abogada DANIELA TRIAS NANCY, sustituyó íntegramente los poderes conferidos por las sociedades mercantiles demandadas, en las abogadas ISMARY TOVAR ARANGUREN y KARINA SAMPAYO.
En fecha 14 de abril de 2010, la abogada DANIELA MARIAM TRIAS NANCY, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de Contestación y Reconvención de la Demanda, constante de catorce (14) folios útiles. Y mediante auto de fecha 29 de septiembre de 2010, este Juzgado admitió la reconvención, y fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones, a los fines de que la parte demandante diere contestación a la reconvención.
En fecha 26 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención interpuesta por la parte demandada.
En fecha 16 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado en fecha 01 de marzo de 2011, por lo que se ordenó notificar a las partes.
Mediante auto proferido en fecha 17 de mayo de 2011, este Juzgado admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 27 de junio de 2011 ambas partes consignaron sus respectivos escritos de informes.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo, tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
- II –

a) Alegatos de la parte actora.
En su libelo de demanda, la representación judicial de la parte demandante alegó lo siguiente:
• Que suscribió un contrato de venta en fecha 06 de julio de 2008 con la sociedad mercantil Inmobiliaria Edifico C.A., la cual estaba facultada para comercializar los inmuebles que integran el proyecto habitacional denominado Estancia La Margarita, propiedad de Promotora Cabrima C.A., siendo el objeto de la venta un inmueble conformado por una parcela de terreno con un área aproximada de ciento catorce metros cuadrados (114 mts²), y la casa sobre ella construida, constante de las siguientes dependencias: sala, comedor, dos (2) habitaciones, mas una convertible, dos baños completos y uno para visitantes, dos puestos de estacionamiento y un área de jardín en la parte posterior de la casa.
• Que en el referido contrato no se incluye a la propietaria vendedora Promotora Cabrima C.A, siendo que Inmobiliaria Edifico C.A., a través de la ciudadana Francis Maineri, titular de la cédula de identidad Nº 11.554.260, actuando con carta poder, recibe una inicial a nombre de dicha empresa Promotora Cabrima C.A.
• Que de las cláusulas que conforman el contrato se evidencia claramente que Inmobiliaria Edificio C.A., asume su condición de mandataria de los compradores fijando una remuneración por tal carácter.
• Que la sociedad mercantil Inmobiliaria Edificio C.A. representa dos intereses contrapuestos, a saber: Representa al propietario al vender y recibir cantidades de dinero, como cuota inicial de la venta y representa a los compradores en el citado contrato como su mandataria.
• Que la mandataria Inmobiliaria Edifico C.A., se ha negado a recibir de sus propios mandantes (compradores) el dinero de la inicial de la venta.
• Que con el propósito de comprobar el pago de la inicial de la venta, la parte actora acompañó en forma original un grupo de documentales conformado por el contrato de venta, cambiales y cheques.
• Que por las razones anteriormente expuestas, es que proceden a demandar a las sociedades mercantiles Inmobiliaria Edifico C.A., y Promotora Cabrima C.A., para que convengan o en su defecto sean condenadas en lo siguiente: Primero: A la sociedad mercantil Inmobiliaria Edifico C.A., en su doble carácter de mandataria de la propietaria vendedora y de los compradores, para que reciba el saldo de la inicial del precio de venta del inmueble, conforme al cheque de gerencia que se consigna y cumpla con la obligación de tramitar el crédito. Segundo: A la sociedad mercantil Promotora Cabrima C.A., en su carácter de propietaria vendedora, para que otorgue el documento definitivo de la venta realizada, cuyo objeto está plenamente identificado en el texto de la demanda. Y en el supuesto que la propietaria no cumpla con su obligación, que la sentencia definitivamente firme recaída en el juicio sirva de título de propiedad.
b) Alegatos de la parte demandada:
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, alegó los siguientes hechos:
• En primer lugar, alegó que la demanda padece de serios defectos que impiden su admisibilidad, como quiera que acumula dos pretensiones que resultan ser incompatibles, en función a la recta interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, ya que por una parte, los demadantes desean que se interprete un contrato de forma que la calificación jurídica sea cambiada y en ese sentido se innoven sus efectos e incluyan terceros que no son responsables, como es el caso de Promotora Cabrima C.A., sin advertir que para llegar a tal determinación es necesario intentar una pretensión por mera declaración de certeza.
• Que si bien es cierto que los jueces tienen la soberanía de interpretar los contratos, esa potestad tiene una limitación.
• Que si los actores querían cambiar la calificación de un contrato oscuro y con galimatías, donde la alegada interrelación contradictoria entre Inmobiliaria Edifico C.A. y Promotora Cabrima C.A., se juzgara como mandato oneroso, y donde se obligare a éstos a conseguirle un crédito hipotecario y a otorgarle el documento definitivo de venta, los actores han tenido que proponer como acción principal la mera declaración de certeza, y subsidiariamente pedir el cumplimiento del contrato.
• Solicita que se declare la falta de cualidad pasiva de la sociedad mercantil Promotora Cabrima C.A., porque en ninguna parte del documento fundamental de opción de compra venta resulta posible deducir algún tipo de obligación o compromiso con los actores, porque éstos se relacionaron únicamente con la sociedad mercantil INMOBILIARIA EDIFICO C.A.
• Así mismo, la representación judicial de la parte demandada rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, en los hechos porque no se compadecen con la realidad, de allí que los mismos sean falsos e inexactos; y en el derecho porque francamente resulta indeducible.
• Finalmente, la representación judicial de la parte demandada reconvino a la actora para que convenga o sea condenada en la resolución por incumplimiento del contrato suscrito por las partes en fecha 06 de julio de 2008; al pago de la cantidad de Bs. 23.450,00 a título de daños y perjuicios por motivo del incumplimiento, cantidad que corresponde al siete por ciento (7%) del valor del precio base fijado en la opción de compraventa; que las cantidades demandas sean indexadas, y por último, al pago de las costas y costos procesales.
Trabada como ha sido la litis, corresponde a este Sentenciador analizar las pruebas promovidas por las partes, tal como se hará a continuación:
DE LAS PRUEBAS
Pruebas promovidas por la parte actora:
- Promovidas conjuntamente con el libelo de demanda:
La parte actora reconvenida promovió: 1) contrato de compra venta. 2) Cheque de Gerencia Nro. 58122329, librado contra la Sociedad Mercantil, Banco Mercantil, C.A., por la suma de Treinta y Seis Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Bolívares Fuertes con Setenta y cuatro Céntimos (Bs. 36.954,74), a favor de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Edifico, C.A. 3) Doce (12) cambiales enumeradas desde el 01/17 hasta el 09/17, por un monto de cada una de Dos Mil Bolívares (2000,00 Bs.) y las enumeradas 1/5, 2/5, 3/5, por un monto de Diez Mil Bolívares, (Bs. 10.000,00) cada una, emitido a nombre de la Sociedad Mercantil Promotora Cabrima, C.A. 4) Cheque Nro. 05239382, emitido contra la Sociedad Mercantil, Banco Mercantil por la suma de Treinta Mil Bolívares (30.000,00 Bs.).-
Con respecto a estas probanzas, este Juzgado observa que por cuanto los mismos no fueron desconocidos ni impugnados por el adversario en su oportunidad procesal, este Tribunal le otorga todo el valor probatorio, de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Pruebas promovidas dentro del lapso probatorio.

La parte actora reprodujo e hizo valer el mérito favorable que se desprende de las actas procesales que conforman la presente causa. Así mismo, reprodujo e hizo valer en todas y cada una de sus partes las documentales que fueron promovidas junto con el libelo de demanda.
Con relación al mérito favorable de los autos, observa este Tribunal que el Juez está obligado a analizar todas las pruebas cursantes en los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se inadmite como medio probatorio. ASÍ SE DECLARA.

La parte demandada no promovió pruebas.

DEL MERITO DE LA CAUSA

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.
El contrato objeto de la presente demanda, establece que la sociedad mercantil INMOBILIARIA EDIFICO C.A., ofrece a los ciudadanos SANTIAGO SOTO AVILA e IRIS DAYANA HERNANDEZ SILVA en opción de compra venta un inmueble propiedad de la sociedad mercantil PROMOTORA CABRIMA C.A., cuyos linderos y medidas se encuentran descritos en dicho contrato, estableciendo el precio de la venta en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,00), los cuales serían pagados en la siguiente forma: La Inicial del precio de venta sería cancelada mediante el pago de dieciocho (18) cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) y las diecisiete (17) cuotas restantes serían por la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) cada una, cancelando la primera de ellas al momento de la firma del documento y las siguientes en las mismas fechas de los meses subsiguientes. Así mismo, se estableció en dicho contrato el pago de cinco (5) cuotas especiales por la cantidad de Diez Mil Bolívares Fuertes, las cuales vencían los días 15/12/2008, 15/02/2009, 15/04/2009, 15/06/2009 y 15/08/2009.
Igualmente se convino que los hoy demandantes cancelarían la cantidad de Ciento Catorce Mil Bolívares (Bs. 114.000,00) de los cuales se aplicaría al precio de venta la cantidad de Cien Mil Quinientos Bolívares (Bs. 100.500,00).
Finalmente, se estableció la suma de Trece Mil Quinientos Bolívares (Bs. 13.500,00) por concepto de las gestiones y trámites realizados por la sociedad mercantil Inmobiliaria Edifico.
Ahora bien, la parte actora alegó que cumplió con su obligación de pagar parte de la inicial del precio de venta, faltando por pagar las cuotas correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, y las sumas de los giros especiales correspondientes a los meses de junio y agosto de 2009, pagos que no pudo realizar la parte actora en virtud de la negativa de la sociedad mercantil INMOBILIARIA EDIFICO C.A. de recibir dichas cantidades de dinero.
Durante el lapso probatorio la parte demandada no promovió prueba alguna y la parte actora promovió el contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto de la demanda, el cual ya fue analizado y apreciado anteriormente por el Sentenciador. ASÍ SE DECIDE.
Así las cosas, cabe señalar, que los contratos generan obligaciones y hacen plena fe entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que éstos instrumentos se contraen, produciéndose en consecuencia esos efectos con fundamento a los establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. En el contrato bilateral, como el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, tal y como lo establece el artículo 1167 del Código Civil, concatenado con los nombrados artículos 1359 y 1360 del texto sustantivo civil que consagran la fuerza de los contratos entre las partes, quienes deben cumplirlos de buena fe, obligándose a cumplir no solo lo expresado en ellos, si no a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley.
De los autos y de las pruebas cursantes en autos, se desprende que la sociedad mercantil INMOBILIARIA EDIFICO C.A., actuando en representación de la sociedad mercantil PROMOTORA CABRIMA C.A., propietaria del inmueble, no logró demostrar haber cumplido con su obligación de tramitar el crédito hipotecario, tal como fue previsto en el Contrato de Opción de Compra-Venta pactado con los ciudadanos SANTIAGO SOTO AVILA e IRIS DAYANA HERNANDEZ SILVA, a pesar de que éstos sí cumplieron con su obligación de realizar los pagos parciales que se acordaron hasta el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Visto que en el presente caso, ambas partes deben cumplir totalmente con lo pactado en el contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, es por lo que este Sentenciador declara Con Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE. Y como consecuencia de lo anterior, forzosamente debe declararse sin lugar la reconvención.

- III –
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos SANTIAGO SOTO AVILA e IRIS DAYANA HERNANDEZ SILVA, contra las sociedades mercantiles INMOBILIARIA EDIFICO C.A. y PROMOTORA CABRIMA C.A., todos suficientemente identificados. En consecuencia, se condena a la sociedad mercantil INMOBILIARIA EDIFICO C.A. a dar cumplimiento al contrato privado de opción de compra venta anexado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción y autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 20 de julio de 2004 bajo el No. 14, Tomo 140 de los libros de Autenticaciones, y, por ende, cumplir con su obligación de tramitar la obtención del crédito hipotecario destinado al pago del saldo del precio, del citado instrumento, que involucra el inmueble constituido por una parcela de terreno con un área aproximada de ciento catorce metros cuadrados (114 mts²), y la casa sobre ella construida, constante de las siguientes dependencias: sala, comedor, dos (2) habitaciones, mas una convertible, dos baños completos y uno para visitantes, dos puestos de estacionamiento y un área de jardín en la parte posterior de la casa.
SEGUNDO: Que el precio de la venta pactado y por el cual los ciudadanos SANTIAGO SOTO AVILA e IRIS DAYANA HERNANDEZ SILVA, adquirieron el inmueble, es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,00); del cual han pagado OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÌVARES (Bs. 84.000,00), por concepto de parte de la inicial; y el saldo restante del precio deberá ser consignado mediante cheque de gerencia emitido a nombre de este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que sea a puesta a disposición de la sociedad mercantil INMOBILIARIA EDIFICO C.A.

TERCERO: En caso que la demandada no cumpla voluntariamente con el dispositivo de esta decisión, se establece que la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad en conformidad a lo establecido por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Se condena a la parte demandada en costas por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 24 de Febrero de 2012. 201º y 153º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario Accidental

Abg. Carlos Luis Capriles Charinga

En esta misma fecha, siendo las 1:39 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario Accidental

Abg. Carlos Luis Capriles Charinga

Asunto: AP11-V-2009-001056
CARR/JLCP/jc