TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp: N° CB-11-1381.

PARTE ACTORA: ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.358.241.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ARMANDO NUÑEZ Y OSCAR SANTA CRUZ CARMONA, abogados en ejercicio, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-639.842 y V-3.185.641 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 10.870 y 11.512 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL sociedad mercantil domiciliada en Caracas, originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día veintiséis de Noviembre de dos mil dos, bajo el N° 35, Tomo 725-A QTO, transformado en BANCO UNIVERSAL y modificados sus Estatutos Sociales ante el mencionado Registro en fecha dos de Diciembre de dos mil cuatro, bajo el N° 65, Tomo 1009-A, e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal bajo el N° J-30984132-7.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL VILLANUEVA Y ADRIANA HUNG C., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-4.022.250 y V-16.672.536 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 11.246 y 146.208 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Sentencia Definitiva).

ANTECEDENTES

Conoce esta Alzada del Recurso de Apelación Interpuesto por la abogado GHISELLE BURTRON REYES, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N°141.739, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL, en fecha 28 de Noviembre de 2011 (F.101), contra la sentencia emanada del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 24 de Noviembre de 2011 (F.91 al 99 y sus vtos. Todos inclusive), la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoara la parte actora, ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI. El referido Recurso fue oído en ambos efectos por el A quo en fecha 07 de Diciembre de 2011 mediante auto (F.102).
En fecha 15 de Diciembre de 2011, se recibió el expediente por secretaría (Vto. del folio 105).
Por auto de fecha 09 de Enero de 2012, este Tribunal le dio entrada al expediente bajo el No. CB-11-1381 de la nomenclatura interna de este Juzgado y fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a la fecha del auto en comentario, a los fines de dictar sentencia (F. 106).
En fecha 18 de Enero de 2012, la representación judicial de la parte demandada procedió a consignar escrito de promoción de pruebas con anexos (F. 107 al 115 ambos inclusive).
Por auto de fecha 27 de Enero de 2012, este Juzgado se pronunció sobre el escrito de pruebas promovido por la parte demandada (F. 116 al 118 ambos inclusive.)
En fecha 06/02/2012, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de alegatos inherentes a las pruebas promovidas por esa representación judicial en fecha 27/01/2012 (F. 119 al 120 ambos inclusive).
ANTECEDENTES DE PRIMERA INSTANCIA

La demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento se inicio por medio de escrito libelar, acompañado de anexos, en fecha 20 de Julio de 2011, presentado por los abogados ARMANDO NUÑEZ Y OSCAR SANTA CRUZ CARMONA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI contra la sociedad mercantil BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL por ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. 2 al 38 todos inclusive).
Mediante auto de fecha 02 de Agosto de 2011 el a quo admitió la demanda en cuanto a lugar en derecho (F. 39).
Por medio de diligencia de fecha 10 de Agosto de 2011, la representación judicial de la parte actora procedió a consignar copia fotostática del libelo y de su auto de admisión a fin de que libraran las compulsas para la citación del representante legal de la demandada (F.41).
En fecha 17 de Octubre de 2011, se deja constancia en el expediente de la diligencia realizada por el ciudadano Cesar Martínez, Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se practicó la citación en el representante legal de la parte demandada (F.45).
Por medio de escrito, acompañado de anexos, de fecha 19 de Octubre de 2011 la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI (F.48 al 56 todos inclusive).
En fecha 25 de Octubre de 2011, la representación judicial de la parte demandante, procedió a consignar escrito de promoción de pruebas (F. 58 al 60).
A través de auto de fecha 26 de Octubre de 2011, el Tribunal admite las pruebas documentales promovidas por la parte demandante (F.61).
Mediante escrito de fecha 07/11/2011, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas con anexos (F. 63 al 87 ambos inclusive).
Por auto de fecha 17 de Noviembre de 2011, el Tribunal de la causa ordenó se practicara cómputo por Secretaria de los días de despacho transcurridos, desde el día 17 de Octubre de 2011 exclusive -fecha en la cual se dejo constancia de la citación de la parte demandada-, y en la misma fecha se libró el referido cómputo (F. 88 y 89 ambos inclusive).
El a quo, mediante auto de fecha 17 de Octubre de 2011, difirió el pronunciamiento de su sentencia para el tercer (3°) día de despacho siguiente a la fecha del auto en comentario (F. 90).
En fecha 24 de Noviembre de 2011 se verificó el pronunciamiento de la sentencia hoy recurrida (F. 91 al 99 ambos inclusive).

DE LA RECURRIDA

El Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinticuatro de noviembre de dos mil once, declaró parcialmente con lugar la pretensión contenida en la demanda con la siguiente motivación:

(…Omissis…) “Corresponde a este Juzgado en primer lugar pronunciarse sobre la falta de cualidad de la parte actora, alegada por los apoderados judiciales de la demandada.
Observa este Juzgado que dichos abogados fundamentan la excepción en que la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, no tiene la condición alegada en el libelo, en relación a la administradora del inmueble arrendado y que tampoco consta en los documentos aportados a los autos que la misma hubiese adquirido el inmueble con dinero proveniente de su trabajo personal. Que en base a ello y tomando en consideración que ambos cónyuges suscribieron el contrato de arrendamiento, se entendía que ambos administraban el bien de la comunidad conyugal, o al menos se entendía que la demandante había abandonado en su cónyuge la supuesta administración del inmueble, en base a lo previsto en algunas cláusulas contractuales, ya indicadas. Que en base a ello, la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, no tiene la cualidad para interponer la demanda aisladamente, por cuanto existe un litisconsorcio activo necesario.
Al respecto, este Juzgado observa que es cierto que el apoderado judicial de la parte actora afirmo en el libelo que el inmueble identificado fue adquirido con dinero proveniente de su trabajo personal y por ende es administrado por su persona, de conformidad con el artículo 168 del Código Civil. Con la Finalidad de demostrar la propiedad alegada, consigno al expediente copia simple de documento de compra-venta protocolizado el 21/4/1998, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 4, Tomo 4, el cual se tiene como fidedigno toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo a lo alegado por la parte demandada, este Juzgado observa que el inmueble fue adquirido por la ciudadana identificada como ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, casada, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 4.358.241, y quien adquirió el inmueble, pagándolo de contado, de conformidad a lo previsto en la cláusula segunda del contrato de compra-venta. Tal como alego la parte demandada, no existe en dicho contrato mención alguna a que el referido inmueble hubiese adquirido el inmueble (sic), “con dinero proveniente de su trabajo personal y por ende es administrado por su persona”. Tampoco existe en autos cualquier otro recaudo del cual se demuestre dicha afirmación.

No obstante ello, este Juzgado considera que independientemente de quien ostente la administración del referido inmueble, perteneciente a la comunidad conyugal formada por los ciudadanos ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI y ROBERTO ASAPCHI, el litis consorcio necesario impuesto en la parte final del encabezado del articulo 168 del Código de Procedimiento Civil, procede solo cuando el ejercicio de la acción esta relacionado con la enajenación a titulo gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de bienes inmuebles, lo que conllevaría a una eventual sustracción del bien de la comunidad conyugal.
El presente caso no se circunscribe a ninguno de los supuestos indicados, sino de recuperar para la comunidad conyugal la posesión de un bien inmueble que por efecto del contrato de arrendamiento posee la parte demandada. En consecuencia, este Juzgado declara que es improcedente la excepción de la parte demandada, pues la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI sí tiene cualidad para interponer la presente demanda.
En cuanto al merito de la causa, la controversia quedó planteada en los siguientes términos: La parte actora afirmo que el arrendatario incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida contractualmente, adeudando a la fecha de interposición de la demanda, las pensiones arrendaticias de los meses de mayo, junio y julio de 2011, a razón de (Bs.12.789,66), por cada canon mensual; mientras que los apoderados judiciales de la parte demandada afirmaron que su representado se encuentra solvente en el pago de dichos cánones de arrendamiento, los cuales están siendo depositados a favor de los arrendadores, en el Tribunal competente para recibir las consignaciones, motivado a que la parte demandante no cumplió “en su oportunidad” el contrato, presentando el recibo al cobro para que su representado hiciese la debida y obligatoria retención del Impuesto al Valor Agregado y proceder a abonar en la cuenta corriente “como era la costumbre durante cuatro (4) años y nueve (9) meses”, presentándose la disyuntiva al arrendatario de cumplir el contrato y contradecir la normativa referente al IVA, pues no tenia presentación de factura para hacer la retención, aunado al hecho de que los arrendadores se negaron a recibir los cánones de arrendamiento.
Ante el planteamiento de la litis en los términos indicados, correspondía a la parte demandada demostrar los hechos alegados. A tales efectos, promovió y produjo a los autos pruebas documentales, las cuales este Juzgado da por admitidas, pues fueron promovidas tempestivamente el último de los diez (10) días previstos para que la promoción y evacuación de pruebas (sic).
No obstante ello, este Juzgado considera necesario precisar que las pruebas promovidas por las partes deben estar dirigidas a demostrar los hechos alegados en la oportunidad que corresponda, esto es, la parte actora en el libelo y la parte demandada, en la contestación, pues el thema decidendum se establece con los alegatos expuestos por las partes en esas oportunidades, se estaría violando el derecho a la defensa de la otra parte, quien no tendría oportunidad de defenderse contra estos hechos nuevos alegados.
Lo anterior viene a colación, por cuanto se observa que en el escrito de promoción de pruebas, los apoderados judiciales de la parte demandada, señalaron que promovían la copia certificada del expediente N°2011-0913, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por el BANCO NACIONAL DE CREDITO, C.A., a nombre de los arrendadores, con el siguiente objeto: “1.-Probar la solvencia de nuestro representado respecto de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo hasta el mes de septiembre de 2011 y,2.-Probar que el presente juicio se encuentra desistido por interpretación en contra del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de presentación de esta demanda, toda vez que el ciudadano Roberto Del Carmen Asapchi Drayer, en su carácter de Propietario-Arrendador-Administrador del inmueble cuya resolución se demanda, solicito la entrega de la totalidad de todas las cantidades consignadas de los cánones depositados, sin reserva alguna, es decir, su solicitud del retiro de los cánones no fue circunscrita respecto de aquellos que supuestamente dejaron de pagarse y que fundamentan la causal de resolución (mayo, junio y julio de 2011), sino que por el contrario su solicitud abarca además el retiro de las cantidades correspondientes a esos cánones, como también solicita la de los meses de agosto y septiembre de 2011, con lo cual estamos en presencia de una prorroga legal del contrato, cuya resolución se pretende”.
Del párrafo anterior se evidencia que la parte demandada pretende probar un hecho que no fue alegado en la oportunidad de contestar la demanda, ni tampoco fue planteado para que este Tribunal lo resolviera como punto previo al establecimiento de la controversia, para determinar su procedencia o no. En base a ello, y actuando de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado declara que no le es dable suplir argumentos de hechos no alegados por las partes. En consecuencia, no serán apreciadas las pruebas aportadas para establecer si uno de los arrendadores retiro y dispuso libremente del dinero consignado y determinar si hubo desistimiento de la acción o no, por cuanto ello no forma parte de la controversia que quedo trabada con la contestación. Solo serán apreciados dichos recaudos para verificar si existe la solvencia alegada en el punto 1., transcrito.
Igualmente promovieron los apoderados judiciales de la parte demandada, copia simple de documento autenticado ante la Notaria Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 3/11/2011, inserto bajo el N° 11, Tomo 339, para evidenciar que se celebro la prórroga del contrato sobre el inmueble cuya resolución se pretende desde el 1° de agosto de 2011, por el lapso de un año, lo que a su decir, hace improcedente la demanda de resolución. Se trata de la copia simple de un documento supuestamente firmado entre los ciudadanos Andrés Eduardo Yánez Monteverde, actuando como apoderado del Banco Nacional de Crédito, C.A. Banco Universal y Roberto del Carmen Asapchi Drayer.
Al respecto, este Juzgado observa que lo que se pretende probar con dicha prueba documental, también es un hecho ajeno a los debatidos válidamente en este procedimiento. Por tal razón no será apreciado, en aplicación de lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dando por reproducidos los argumentos recientemente expuestos. Igualmente, se declara que resulta innecesario pronunciarse sobre el valor probatorio que pudiera tener dicho documento en este procedimiento, al ser consignado en copia simple el último día de los previstos para la articulación probatoria contemplada para el procedimiento breve.
Ahora bien, para resolver los términos de la controversia, se observa que la accionante cumplió con su obligación de consignar con el libelo, el instrumento fundamental de la pretensión, constituido por el contrato de arrendamiento autenticado el 9 de agosto de 2006. Por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, se le tiene como fidedigno y se aprecian las declaraciones contenidas en el con valor de plena prueba.
En relación a la forma de pago, los contratantes establecieron en cláusula cuarta que sería depositado mediante queque a la orden de los arrendadores, o mediante deposito y crédito a la cuenta bancaria de los arrendadores, según los arrendadores instruyesen al arrendatario, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días hábiles bancarios de cada mes.
De acuerdo a lo alegado en el libelo y admitido por la parte demandada, el canon de arrendamiento era depositado a favor de los arrendadores, en la Cuenta Corriente N°0191-001-41-2101012171, hasta el mes de abril de 2011. En cuanto a los meses señalados como insolutos, la parte demandada también admitió que no esta realizando el depósito en dicha cuenta, sino en el Juzgado de Vigésimo Quinto Municipio de esta Circunscripción Judicial, u en base a ello alego su solvencia, por lo que corresponde a este Juzgado el análisis de los recaudos Probatorios promovidos a tales fines. Por cuanto se trata de copias certificadas debidamente ordenadas y expedidas, se aprecian los hechos y declaraciones contenidos en los recaudos que las contienen, que son actuaciones judiciales y de fecha cierta, con efecto de plena prueba.
Se observa así que el expediente N°2011-0913, fue formado a instancias del Banco Nacional de Crédito, C.A. Banco Universal, para realizar las consignaciones arrendaticias a favor de los ciudadanos ROBERTO DEL CARMEN ASAPCHI DRAYER Y ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, relacionadas con el inmueble de autos, bajo el fundamento de que a partir del mes de mayo los “arrendatarios” se han negado a recibir los meses de mayo y junio.
Por cuanto se trata del bien relacionado con esta causa, se procede a analizar las plantillas de depósito realizados en el Banco de Venezuela, en la cuenta corriente a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para verificas la fecha en que fueron realizados los depósitos de los meses indicados.
Así se observa que el 6 de Julio de 2011, fue depositada la cantidad de (Bs. 25.389,31), imputables por el arrendatario a los meses de mayo y junio de 2011; y el 3 de agosto de 2011, fue depositada la cantidad de (Bs.16.949, 64).
De conformidad a lo convenido entre las partes contractualmente, el pago del canon de arrendamiento debía realizarse por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco primeros días del mes. Este lapso es alargado en beneficio del arrendatario, por mandato del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, ante el rechazo tácito o expreso del arrendador, de recibir el pago, correspondía a la parte demandada depositar el canon de arrendamiento, luego del vencimiento de la mensualidad, dentro de los quince (15) días siguientes.
Este Juzgado observa que aparentemente la accionada pretendió excepcionarse en el hecho de que por una costumbre entre las partes, primero los actores le presentaban el recibo de pago y luego la arrendataria emitía el cheque con la respectiva deducción del Impuesto al Valor Agregado. No obstante ello, no produjo pruebas dirigidas a probar dicha excepción, por lo cual este Juzgado debe declarar que la forma de pago que regia entre las partes, en cuanto al lapso, era la fijada en el contrato.
En el presente caso, los cinco (5) días pactados fueron denominados “hábiles bancarios”, pero cuando la parte demandada no alego que dentro de los primeros cinco días de los meses de mayo, junio, y julio de 2011, hubiese días que no fuesen hábiles bancarios, en cuyo caso también debía promover y producir la prueba respectiva. De conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a este Juzgado no le corresponde excederse en lo sometido a su consideración en esos cinco (5) días de acuerdo al calendario judicial, el cual conoce por hecho notorio judicial.
Entonces, en el presente caso, los quince días continuos indicados en la ley especial, deben contarse a partir del vencimiento de los cinco (5) días hábiles que tenia la parte demandada para pagar directamente a sus arrendadores, que vencieron se cumplieron respectivamente (sic), el 6 de mayo, 7 de junio y 8 de julio de 2011, respectivamente. De lo cual resulta que el canon de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio debían ser depositados hasta el día 21 de mayo de 2011 [extensible al 23, por cuanto el 21 fue domingo]; 22 de junio de 2011 y 23 de julio de 2011 [extensible al 25, por cuanto el 23 fue sábado]. En el mismo orden.
Así observa, que cuando la parte demandada acudió a realizar el depósito respectivo para su consignación ante el Juzgado competente para recibirlas, el 6 de julio de 2011, ya estaba insolvente en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas, correspondientes a las de mayo y junio de 2011, incumpliendo así su principal obligación derivada del contrato, por lo cual no puede considerarse como válidamente efectuado el pago realizado el 6/7/2011. en consecuencia, de conformidad a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento analizado, se declara que es procedente la demanda interpuesta pues la demandada incurrió en causal de resolución de contrato al no pagar oportunamente dos (2) cánones de arrendamiento.
En cuanto al pedimento realizado en el punto segundo del petitorio, este Juzgado declara que no es conforme a derecho, ordenar “la entrega inmediata y sin plazo alguno” del local comercial arrendado, pues en el caso de que quede definitivamente firme la presente decisión, será menester otorgarle a la accionada un lapso para el cumplimiento voluntario de lo condenado; aunado a la circunstancia de que se constituye un hecho notorio que el servicio que presta la accionada es público, por lo que para el decreto de cualquier medida judicial sobre bienes destinados a servicio público, deben observarse las normas especiales aplicables al caso.
En relación a los pedimentos realizados en los particulares tercero y cuarto del petitorio, este Juzgado declara que no le corresponde proveer al respecto, por cuanto fueron solicitadas de “forma subsidiaria”. Ello significa que solo correspondía a este órgano jurisdiccional pronunciarse sobre su procedencia o no en caso de rechazar lo solicitado en el punto primero del petitorio.
Con fundamento en las consideraciones que han quedado explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI contra la sociedad mercantil BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado en la Notaría Pública Octavo del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 9 de agosto de 2006, inserto bajo el N° 1, Tomo 62 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaría. Se condena a la demandada, BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL, a ENTREGAR a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por el local comercial N° 02-02, ubicado en el nivel San Martín, del cuerpo “C” del Centro San Martín, situado en la avenida San Martín, urbanización Las Ameritas, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, desocupado de bienes y personas.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no le fue concedido todo lo solicitado en el petitorio, por interpretación en contrario de lo establecido en el artículo del Código de procedimiento Civil.

Se aprecia que en el presente asunto no fue consignado escrito de alegatos de alzada ni por la actora ni por la demandada.
Sin embargo, se evidencia de los autos que en fecha 18/01/2012 la representación judicial de la parte demandada consignó ante éste Tribunal escrito de promoción de pruebas, promoviendo los siguientes medios probatorios:
Invocaron el principio de comunidad de la prueba en cuanto a los aportes probatorios traídos a los autos y en especial los siguientes:
- Marcado con la letra “A” copia certificada el expediente No. 2011-0913 que cursa por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, señalando que dicha documental tiene por objeto probar la solvencia de la parte demandada respecto los cánones del mes de mayo hasta el mes de septiembre de 2011, y probar que el presente juicio se encuentra desistido por interpretación en contrario del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ello en virtud de la solicitud de entrega de la totalidad de los cánones consignados hecha por el ciudadano Roberto del Carmen Asapchi Drayer en su carácter de Arrendador del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
- La prueba documental promovida por la parte accionante, consistente en el documento de propiedad y el contrato de arrendamiento –no impugnados por la demandada- conforme a los cuales la representación de la parte accionante, sostuvo que la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, tenía legitimidad para acciones porque en su decir ambos documentos establecían que el inmueble había sido adquirido para la comunidad de gananciales con dinero proveniente de su trabajo, en razón de esto último, la accionante administraba el mismo. Que el objeto de dicha prueba es evidenciar el alegato de la demandada de que el inmueble no es administrado exclusivamente por la accionante pues de dichos documentos no se desprendía lo alegado por su representación judicial, no obstante ello, el Juez a quo dejando de un lado los términos de la controversia señaló en su decisión que la accionante por sí sola podía intentar la acción de resolución, cuando la realidad era que se estableció en presencia de un contrato firmado por ambos cónyuges por espacio de cinco (5) años, para lo cual se exigía la concurrencia de ambos.
- Promovieron documental marcada “A” conformada por el original del documento celebrado en fecha tres (03) de noviembre de 2011 por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 11, tomo 339 del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Y señalaron que el objeto de esta prueba era evidenciar que se celebró prórroga del contrato cuya resolución se pretende desde el 01 de agosto de 2011 por el lapso de un (01) año, lo que hace improcedente la demanda de resolución, toda vez que el contrato está prorrogado.
Sobre el escrito de pruebas anteriormente enunciado éste Tribunal providenció sobre su admisión por auto de fecha 27/01/2012 señalando que sobre los medios probatorios promovidos en el capítulo I de los cuales se invocó el principio de comunidad de la prueba los mismos serían examinados por ser pruebas ya incorporadas al proceso en primera instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Respecto a la documental promovida en el Capítulo II, éste Juzgado señaló que la misma no era de los medios probatorios admisibles en segunda instancia conforme a lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, pero que no obstante ello al haberse verificado que tal documental había sido traída a los autos en copia simple ante el a quo éste Tribunal se pronunciaría sobre su valor probatorio en la sentencia de mérito.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
En la oportunidad de interponer su escrito libelar la representación judicial de la parte actora señaló:
Limites de la Controversia

1. De la Demanda:
Alega la representación judicial de la parte demandante que es propietaria de un inmueble, constituido por un local comercial de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados de superficie (246m2), que forma parte del Centro San Martín, el cual está constituido por cuatro (04) unidades o cuerpos separados por tres juntas de dilatación, denominados: Cuerpo “A”, Cuerpo “B”, Cuerpo “C” y Cuerpo “D” distinguido con el número, distinguido con el No. 02-20, ubicado en el Nivel San Martín, del Cuerpo “C” del Centro San Martín , situado en la Avenida San Martín, Urbanización Las Américas, en jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual adquirió con dinero proveniente de su trabajo personal y por ende es administrado por su persona según lo dispuesto en el encabezado del artículo 168 del Código Civil.
Que la propiedad de dicho inmueble consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del ahora Distrito Capital, en fecha 21 de abril de 1998, registrado bajo el No. 3, Tomo 4 Protocolo Primero, el cual fue acompañado al escrito libelar marcado con la letra “B”.
Que en fecha 09/08/2006, la demandante y su cónyuge ROBERTO ASAPCHI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V.-648.124, dieron en arrendamiento a la sociedad mercantil BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL, el supra identificado inmueble, lo cual se desprende del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de agosto de 2006, bajo el No. 1, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría Pública el cual fue acompañado marcado con la letra “C”.
Que el contrato de arrendamiento en su clausula segunda estableció:

“SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento de EL LOCAL COMERCIAL ARRENDADO ha sido expresamente convenido entre LOS ARRENDADORES y EL ARRENDATARIO, por el término de duración de CINCO AÑOS FIJOS contados a partir del 01 de agosto de 2006, en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00). A partir del Segundo (2) año de arrendamiento, es decir comenzando el día 01 de agosto de 2007, LA ARRENDATARIA pagará por concepto de canon mensual de arrendamiento, una cantidad en Bolívares equivalente al último canon mensual de arrendamiento aplicable durante el año inmediato anterior, incrementado según resulte de la aplicación del ajuste por inflación acumulada durante dicho periodo anual inmediato anterior, determinado conforme a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) PUBLICADO POR EL Banco Central de Venezuela o la autoridad que le sustituya de ser el caso. A tales efectos, el ajuste del canon mensual de arrendamiento se hará al inicio de cada periodo anual de arrendamiento y regirá durante todo el periodo anual respectivo”

Que en dicho contrato se establece, en la Cláusula Cuarta lo siguiente:
“ EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a LOS ARRENDADORES el canon mensual de arrendamiento de EL LOCAL COMERCIAL ARRENDADO mediante cheque a la orden de LOS ARRENDADORES o mediante depósito y crédito a la cuenta bancaria de LOS ARRENDADORES en el Banco Nacional de Crédito C.A. Banco Universal, según los arrendadores instruyan a EL ARRENDATARIO, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días hábiles bancarios de cada mes. Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto, LOS ARRENDADORES y EL ARRENDATARIO han convenido expresamente que a la firma del presente Contrato de Arrendamiento. EL ARRENDATARIO le pagará a LOS ARRENDADORES por adelantado , los seis meses de arrendamiento del primer año de vigencia del Contrato. La falta de pago por EL ARRENDATARIO oportunamente a LOS ARRENDADORES, de dos (02) o más de los cánones mensuales de arrendamiento de EL LOCAL COMERCIAL ARRENDADO , se considerará un incumplimiento por EL ARRENTATARIO del presente Contrato de Arrendamiento y dará derecho a LOS ARRENDADORES a dar por terminado anticipadamente el mismo. A los fines previstos en la presente Cláusula, se entiende por día hábil bancario, cualquier día calendario distinto de los días sábados y domingos, en que los bancos y demás instituciones financieras estén abiertos al público para la realización de operaciones bancarias en general”.

Adujo asimismo la parte actora que el arrendatario venia efectuando los pagos en la cuenta N°0191-0001-41-2101012171 del Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal, pero que desde el mes de abril de 2011 éste dejó de cumplir con su principal obligación arrendaticia, adeudando a los arrendadores los cánones correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2011, a razón del canon vigente desde el 1 de Agosto de 2010, cuyo monto es de DOCE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs.12.789,66), pues a partir de la culminación del primer año de contrato, se ha venido incrementando el canon de arrendamiento original por efecto de la indexación del canon de arrendamiento original tal y como fue pactado por las partes en la Cláusula Segunda del Contrato. A raíz de ello, expone que el arrendatario le adeuda la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.38.368,98) por las tres pensiones de arrendamiento que ha dejado de pagar, es decir: los meses de mayo, junio y julio de 2011, que éste último lo debió haber pagado dentro de los cinco (05) primeros días hábiles bancarios del mes de julio de 2011 por haberse estipulado en la clausula segunda del contrato.
Que habiendo sido infructuosas las diligencias llevadas a cabo extrajudicialmente para obtener el pago procede a demandar a la sociedad mercantil BANCO NACIONAL DE CRÉDITO C.A., BANCO UNIVERSAL de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.579, 1.592, 1.1159, 1.160 y 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que la parte actora convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 09 de agosto de 2006, entre la hoy demandante en su carácter de propietaria-arrendadora del inmueble de autos, y el arrendatario BANCO NACIONAL DE CRÉDITO C.A., BANCO UNIVERSAL.
SEGUNDO: En La entrega inmediata y sin plazo alguno del referido local comercial No. 02-20, ubicado en el Nivel San Martín, del Cuerpo “C” del Centro San Martín, situado en la Avenida San Martín, Urbanización Las Américas, en jurisdicción de la Parroquia San Juan de esta ciudad de Caracas, totalmente desocupado de personas y bienes, salvo los que son propiedad de la propietaria-arrendadora, y en el mismo estado de conservación y aseo en que le fue entregado.
TERCERO: En pagar, en forma subsidiaria, a la demandante la suma de TREINTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 38.368,98, por las tres (3) pensiones de arrendamiento que ha dejado de pagar, es decir: los meses de mayo, junio y julio de 2011, descritos en el Capítulo I del escrito libelar, a razón de DOCE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 12.789,66), mensuales, cada una, de acuerdo a lo estipulado en la Clausula Segunda del contrato de marras.
CUARTO: En pagar subsidiariamente, a nuestra poderdante como indemnización por los daños y perjuicios futuros, las sumas de dinero equivalentes al canon de arrendamiento mensual vigente durante el último período contractual, el cual debe aplicársele el índice inflacionario del Banco Central de Venezuela, durante los meses subsiguientes al vencimiento del contrato de arrendamiento el 01 de agosto de 2011, con motivo de la referida cláusula inflacionaria contractualmente estipulada, hasta la entrega definitiva del inmueble , ya que esa Cláusula Segunda del contrato, refleja inequívocamente la descapitalización mensual en que se ve afectada la propietaria-arrendadora, al no poder percibir renta alguna por el incumplimiento del arrendatario. Para cuyo cálculo solicitaron que la sentencia que decida el presente juicio ordene la experticia complementaria del fallo.
QUINTO: En pagar las costas y costos del presente
juicio.
Asimismo solicitaron medida preventiva de secuestro sobre el inmueble de marras de conformidad con lo dispuesto en el artículo 599 numeral 7 del Código de Procedimiento Civil, ya que la demanda fue propuesta por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento especificadas en el libelo de demanda, y se nombrara a la representación de la actora como depositarios del inmueble de autos, en su carácter de apoderados de la propietaria.
Finalmente estimaron la presente demanda en la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 38.368,98) equivalentes a 511,5 UNIDADES TRIBUTARIAS.

2. De la Contestación:
En su contestación, la parte demandada, rechaza la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, salvo los que se reconocen expresamente en la contestación.
Que en cuanto al alegato de la demandante de que el inmueble arrendado lo adquirió con producto de su trabajo personal aducen que tal hecho no consta ni del documento de propiedad ni del contrato de arrendamiento y que lo cierto es que los dos cónyuges manifestaron su consentimiento a los fines de la celebración del contrato de arrendamiento de manera conjunta y que en el mismo contrato de arrendamiento la demandante abandona en su cónyuge ciudadano ROBERTO DEL CARMEN ASAPCHI DRAYER la administración del inmueble según los dispositivos contractuales contenidos en las cláusulas Cuarta y Vigésima en donde se estableció que los cánones se depositarían en la cuenta del ciudadano ROBERTO DEL CARMEN ASAPCHI DRAYER y la dirección escogida en caso de notificación, aviso o correspondencia con ocasión del contrato debía enviarse a la atención del Sr. ROBERTO ASAPCHI.
Que tanto la norma contenida en el artículo 168 del Código Civil en la cual fundamentó la actora su cualidad para sostener el presente juicio como el artículo 1582 del Código Civil se establece por una parte que hay la necesidad de actuación de ambos cónyuges para determinados actos de disposición entre los cuales se encuentran los inmuebles y que en materia de arrendamiento el referido artículo 1582 del Código Civil establece que quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales.
Que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda fue celebrado con una duración de 5 años lo cual a la luz de la normativa antes enunciada constituye un acto de disposición y que por tal motivo ambos cónyuges tuvieron que firmar el contrato cuya resolución se demanda; que por tal motivo debe utilizarse la regla de restricción contenida en el artículo 168 del Código Civil respecto de la administración separada de los cónyuges y aplicarse que en estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta, por lo cual concluyen que la legitimación en éste juicio corresponde a ambos cónyuges.
Sostienen que la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI no tiene cualidad para sostener aisladamente el presente juicio y que por tanto invocan la existencia de un litisconsorcio activo necesario.
Que durante los cuatro años y nueve meses que se llevaban de contrato se pagaban los montos de los cánones al Sr. ROBERTO ASAPCHI con la debida retención de impuesto en cabeza de él, pues él era quien emitía el recibo correspondiente al canon mensual; que lo anterior denota que la cónyuge demandante dejó a un lado la administración exclusiva que aduce tenía sobre el inmueble de marras para dejarla en manos de su cónyuge ciudadano ROBERTO ASAPCHI.
Que la propia representación judicial de la parte demandante solicitó ante el Tribunal de consignaciones que no se entregaran los cánones a un solo cónyuge y solicitó que la consignación de los mismos se hiciera a nombre de los propietarios-arrendadores.
Que subsidiariamente alega que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, es improcedente en razón de que la demandada se encuentra solvente en el pago de los meses de mayo, junio y julio de 2011 y además ha continuado depositando en la cuenta del Tribunal de consignaciones a favor de los arrendadores el pago de los cánones correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2011.
Que invoca el artículo 1160 del Código Civil, según el cual los contratos deben ejecutarse de buena fe; que en el presente caso la demandante no cumplió en su oportunidad el contrato presentando el recibo al cobro para que la demandada hiciera la debida y obligatoria retención del IVA y proceder a abonar en la cuenta corriente como era la costumbre durante cuatro (4) años y nueve (9) meses; que por tal hecho a la demandada se le presentó la disyuntiva de cumplir con el contrato y contradecir la normativa referente al IVA, pues no tenía presentación de factura para hacer la retención; que ante esa situación y adicionalmente motivado ante la negativa de los arrendatarios de recibir los cánones de arrendamiento en la forma como se venía haciendo se procedió a la consignación de los mismos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, bajo el No. 2011-0913, cumpliendo con los requisitos del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alega asimismo la parte demandada que el reclamo de daños y perjuicios que hace la parte actora, resulta improcedente al encontrarse solvente el arrendatario en su obligación de pago y al carecer de especificación y certeza la indemnización que se pretende.
Que quien incumplió primero el contrato fue la parte actora al no presentar su recibo al cobro del canon para que se le hiciera la retención del IVA.

De manera que en virtud de lo anteriormente expuesto, pide la parte demandada lo siguiente: 1° Se declare sin lugar la demanda. y 2° Que el escrito de contestación sea agregado a autos.
Conforme a los términos en que quedó trabada la litis aprecia ésta jurisdicente que al haber alegado la parte actora la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito entre ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI y ROBERTO ASAPCHI, en condición de arrendadores y la Sociedad Mercantil BANCO NACIONAL DE CREDITO, C.A., BANCO UNIVERSAL, en condición de arrendataria y que dicho contrato fue incumplido al haber la arrendataria dejado de pagar 3 pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2011, ésta tiene la carga de probar la existencia del contrato, la naturaleza del mismo y los hechos en que fundamenta el presunto incumplimiento por parte de la arrendataria; mientras que por su parte la demandada al haber invocado en su contestación un hecho extintivo señalando que se encontraba solvente por haber realizado las respectivas consignaciones de los cánones que reclama la demandante ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; deberá probar el hecho extintivo de la obligación que se le reclama.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES
Pruebas de la Parte Actora:
De las consignadas con el escrito libelar:
1.- Original de Documento Poder otorgado por la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ ASAPCHI a los profesionales del derecho Armando Núñez González, Oscar Santa Cruz Carmona y Romauro Moreno ante la Notaría Publica Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N°25, Tomo 113 en fecha 06 de Julio de 2011 (F.9 al 10). En relación a la referida documental la misma constituye un documento autenticado que da fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, la cual sirve para acreditar la representación que ostentan los profesionales del derecho que en ella se mencionan para sostener los intereses de la demandante en el presente juicio.

2.- Copia Simple de contrato de compra-venta que versa sobre el inmueble de marras- suscrito entre el FONDO DE GARANTÍA DE DEPOSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA, en condición de vendedor y la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI, en condición de compradora, registrado ante la Oficina subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, registrado bajo el N°4, Tomo 4, Protocolo Primero. La referida documental se constituye en una copia simple de un documento público que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se le tiene como fidedigno de su original conforme a las disposiciones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y sirve para acreditar la propiedad que ostenta la demandante sobre el inmueble cuya resolución se demanda.
3.- Copia Simple de Contrato de Arrendamiento suscrito por los ciudadanos ROBERTO DEL CARMEN ASAPCHI DRAYER y ELIZABETH HERNAÁNSEZ DE ASAPCHI, en condición de arrendadores y el BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL, en condición de arrendatario autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 09/08/2006, el cual quedó anotado bajo el No. 01, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. La referida documental al no haber sido objeto de impugnación se constituye en un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo para acreditar la relación arrendaticia existente entre las partes.

De las traídas a los autos
1. Pruebas de la Parte Actora en Fase Probatoria:
4.- Invocó el mérito favorable que se desprende de las pruebas documentales acompañadas al escrito libelar. Respecto del mérito favorable ha sido criterio de éste Tribunal que el mismo no constituye un medio probatorio en sí mismo debido a que conforme a las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido en el juicio.

5.- Acompañó el escrito de promoción de pruebas de un fragmento de sentencia contentivo del criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia respecto del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Respecto de tal documental no tiene apreciación alguna que hacer éste Tribunal sobre dicho fragmento como medio de prueba, ello en virtud del principio “Iura novit curia” del cual se desprende que el derecho no debe ser probado.

Pruebas de la Parte Demandada :
De las acompañadas al escrito de contestación de la demanda:
1.- Original de documento poder otorgado por la ciudadana Mariflor Ruiz González, en su carácter de Representante Judicial Suplente de la demandada, sociedad mercantil Banco Nacional de Crédito C.A., Banco Universal, a los abogados Rafael E. Álvarez Villanueva, Rafael E. Álvarez-Loscher, Guido Alfonso Puche Faria, Giselle Butrón Reyes y Adriana C. Hung Colina, por ante la Notaria Publica Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 07 de octubre de 2011, anotado bajo el N°34, Tomo 299 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (F.54 al 56). En relación a la referida documental la misma al no haber sido objeto de impugnación se constituye en un documento autenticado que da fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, la cual sirve para acreditar la representación que ostentan los profesionales del derecho que en ella se mencionan para sostener los intereses de la demandante en el presente juicio.

Pruebas de la Parte Demandada en Fase Probatoria:

2.- Copia Certificada del Expediente N°2011-0913, con motivo de la Consignación Arrendaticia en favor de Los Arrendadores hecha por la parte demandada que cursa por ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Las referidas documentales al no haber sido objeto de impugnación o tacha se valoran, como documentos públicos judiciales, los cuales según la doctrina y jurisprudencia son asimilables al documento público por haber sido otorgados ante un Juez y un Secretario, quienes tienen facultades para dar fe pública del contenido de las actas que integran el aludido expediente de consignaciones, así quedan acreditadas las consignaciones arrendaticias de las cuales versan las referidas copias certificadas realizadas por la arrendataria en favor de los arrendadores y sobre su valoración y adminiculación con los demás medios probatorios se volverá infra.
3.- Copia Simple de contrato de arrendamiento –sobre el inmueble de marras- suscrito entre el ciudadano ROBERTO DEL CARMEN ASAPCHI DRAYER y la Sociedad Mercantil BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A. BANCO UNIVERSAL autenticado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 03/11/2011 inserto bajo el No. 11, Tomo 339 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; la finalidad de la referida instrumental es demostrar la celebración de una prórroga del contrato cuya resolución se pretende desde el 01 de agosto de 2011 por el lapso de un (01) año, lo que a criterio de la demandada, hace improcedente la demanda de resolución, toda vez que el contrato está prorrogado. La referida documental se constituye en una copia simple de un documento autenticado que no fue objeto de impugnación por la parte contraria, por lo que el mismo da fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo. Respecto esta documental que la demandada denomina prórroga; cabe señalar que se trata de un contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ROBERTO DEL CARMEN ASAPCHI DRAYER y la Sociedad Mercantil BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A. BANCO UNIVERSAL autenticado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 03/11/2011. Ahora bien, se aprecia que el citado contrato – no obstante que la parte demandada aduce es desde el 01 de agosto de 2011 – el mismo se autenticó en fecha 03 de noviembre de 2011, posterior a la demanda de resolución interpuesta en fecha 20 de Julio de 2011, y admitida por auto de fecha 02 de Agosto de 2011. Que en la oportunidad de dar contestación a la demanda en fecha 19 de Octubre de 2011, la demandada nada señaló respecto el mismo; por lo que en consecuencia, no formó parte de los límites de la controversia; por lo que en consecuencia, la existencia del contrato denominado de “prorroga” por la demandada, no enerva en absoluto el incumplimiento del contrato en los términos demandados, ni la acción de resolución incoada; y así se declara.

MOTIVACIÓN
El caso sometido a decisión de ésta alzada versa sobre un juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI contra la Sociedad Mercantil BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL, por la presunta insolvencia de la arrendataria en el pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2011.
En tal sentido se evidencia que el a quo mediante decisión definitiva de fecha 24 de noviembre de 2011, declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento en comentario, al considerar que sí se había dado el incumplimiento de las pensiones arrendaticias reclamadas por la actora pero que no era conforme a derecho ordenar la entrega inmediata del inmueble arrendado sin plazo alguno porque en caso de que quede definitivamente firme la decisión será menester otorgarle a la accionada un lapso para el cumplimiento voluntario de lo condenado; aunado a la circunstancia de que constituía un hecho notorio que el servicio que presta la accionada es público, por lo que en este caso particular debían observarse las normas especiales aplicables al caso y que respecto a los pedimentos realizados en los particulares tercero y cuarto del libelo inherentes el primero de ellos al pago de las pensiones de arrendamiento dejadas de percibir correspondientes a los meses de mayo, junio y julio y el segundo de los prenombrados a la indemnización por daños y perjuicios futuros no correspondía al a quo pronunciarse sobre los mismos por cuanto fueron solicitados en forma subsidiaria y que sólo correspondía pronunciarse sobre su procedencia en caso de rechazar lo solicitado en el punto primero del petitorio.
Ahora bien, contra la indicada decisión la parte demandada interpuso recurso de apelación, el cual correspondió al conocimiento de ésta alzada, así las cosas y previamente planteados los límites en que quedó planteada la litis a los fines de resolver el recurso de apelación sometido a consideración de éste Tribunal se aprecia:
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE LEGITIMACIÓN DE LA ACTORA OPUESTA POR LA DEMANDADA
Sostuvo la representación judicial de la parte demandada en su escrito libelar que en el presente asunto la actora no ostentaba la legitimación para demandar en juicio sin la concurrencia del otro arrendador y cónyuge de la misma ciudadano ROBERTO ASAPCHI y como fundamento de tal alegato invocó las normas contenidas en los artículos 168 del Código Civil y 1582 ejusdem.
Para resolver éste Tribunal aprecia que dispone el artículo 168 del Código Civil lo siguiente:
“…Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales , cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones, y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta…”

Respecto la existencia de un litisconsorcio activo necesario entre cónyuges, la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Exp. Nro. AA20-C-2008-000633 en sentencia de fecha 29 de julio de dos mil nueve; señaló:
“…Ahora bien, tal como fue establecido precedentemente, la recurrida, con fundamento en la existencia de un litisconsorcio activo necesario, declaró la falta de cualidad de Yanett Rodríguez para demandar por cumplimiento de contrato de arrendamiento, con soporte en que tanto Yanett Rodríguez como Ana Mercedes Hernández (arrendatarias) constituyen un litisconsorcio activo necesario, al encontrarse, ambas, sujetas a una obligación que deriva de un mismo título, esto es, sujetas al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22 de mayo de 2001, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda.

Ahora bien, para resolver la denuncia, hay que puntualizar dos aspectos, el primero, lo concerniente al litisconsorcio, y el segundo, del cual ya se ha hecho una pequeña referencia, sobre la falta de cualidad declarada por el juez superior.

Respecto del litisconsorcio, la Sala aprecia que, existe una clara diferencia entre el litisconsorcio necesario y el potestativo. En el necesario, la obligación sólo puede ser hecha valer en conjunto, y en el potestativo, puede ser hecha individualmente, aun cuando la obligación hubiera sido asumida por varias personas, sin que sea necesario que acudan todos al juicio.

Un ejemplo de lo que se explica, se encuentra en los artículos 1.241 y 1.242 del Código Civil, cuyas normas disponen, en el primer caso, que el deudor pueda pagar a cualquiera de los acreedores solidarios, mientras no haya sido notificado de que alguno de ellos le haya reclamado judicialmente la deuda, y en el segundo, que la sentencia condenatoria obtenida por uno de los acreedores contra el deudor común, aprovecha a los otros, a menos que se la haya fundado en una causa personal al acreedor demandante.

Asimismo, la Sala en sentencia del 4 de abril de 2006, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarria, estableció sobre el particular que “...la legitimación para acciones derivadas de los bienes indicados en el artículo 168 del Código Civil, se refiere a su enajenación, más no a su reivindicación, que entraría a formar parte de los actos propiamente de administración de dichos bienes, para lo cual no se requiere del litis consorcio activo necesario. (Sentencia Nª 201 del 16 de julio de 1996, Caso: Juan Cruz Moreno c/ Hacienda Los Chaguaramos S.A.).

De los casos anteriores se evidencia a título de ejemplo, que el legislador prevé la posibilidad de que algunas obligaciones puedan ser hecha valer individualmente, sin que para ello sea necesario que acudan todos los litisconsortes al juicio, y en otros, obliga, como en el primer aparte del artículo 168 del Código Civil, que para la enajenación a título gratuito u oneroso de los bienes de la comunidad conyugal, sea necesario el consentimiento de ambos cónyuges, es decir, que acudan todos los integrantes del litisconsorcio.

Aplicado el criterio anterior al caso de autos, la Sala considera que las ciudadanas Ana Mercedes Hernández y Yanett Rodríguez, no conforman un litisconsorcio activo necesario, como lo estableció la recurrida, sino uno potestativo, pues de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, ellas podían intentar la acción juntas o separadas indistintamente, es decir, cualquiera de las litisconsortes tienen potestad de demandar individualmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento si así lo desean o juntas si les parece que así pueden defender mejor sus derechos.

En efecto, de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, “...Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes...”. Evidentemente, esta norma tiene carácter potestativo, quiere decir, la intención del legislador es que el litisconsorcio pueda demandar en conjunto o individualmente, cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título. (Negritas y subrayado de la Sala).

Por consiguiente, en este caso, la Sala observa que Ana Mercedes Hernández y Yanett Rodríguez, conforman un litisconsorcio potestativo, lo que quiere decir, que perfectamente la primera puede demandar individualmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda…”

Ahora bien, el caso de autos versa como se indicara supra, sobre la pretensión de la resolución de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble presuntamente sometido al régimen de la comunidad de gananciales existente entre el ciudadano ROBERTO ASAPCHI y la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, por lo que a juicio de quien aquí decide, este no representa un acto de disposición sino de simple administración de uno de los cónyuges para recobrar la posesión del bien para la comunidad, en virtud de lo cual cualquiera de los litisconsortes tiene potestad de demandar individualmente el cumplimiento ó la resolución del contrato de arrendamiento; en razón de lo cual se desecha el alegato de falta de legitimación en juicio opuesta por la parte demandada en contra de la demandante y así se decide.

DEL MÉRITO

Quedó demostrado en autos la existencia de un contrato de arrendamiento cursante en copia simple a los folios 19 al 38 ambos inclusive suscrito por los ciudadanos ROBERTO DEL CARMEN ASAPCHI DRAYER y ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI en condición de arrendadores y la Sociedad Mercantil BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL en condición de arrendataria suscrito en fecha 09/08/2006 y autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el No. 01, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y del contenido clausular de dicho contrato se desprende lo siguiente: -Clausula Tercera- que el término de duración del mismo fue pactado por cinco (05) años fijos contados a partir del día 01/08/2006 por lo que su fecha de culminación tendría lugar el día 30/07/2011, en virtud de lo cual se tiene como cierto el alegato de la parte demandante de que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda se celebró por tiempo determinado, lo que hace perfectamente procedente la pretensión de resolución demandada.
Asimismo se aprecia que la presente demanda fue incoada en fecha 20/07/2011 –es decir antes de que se verificara la culminación del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda y la misma se fundamentó en la falta de pago de 3 pensiones arrendaticias a saber: canon del mes de mayo 2011, junio 2011 y julio 2011. Siendo ello así la parte demandada invoca en su contestación el hecho extintivo de su obligación señalando que se encontraba solvente por haber realizado las respectivas consignaciones de los cánones que reclama la demandante ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que aprecia ésta jurisdicente que de conformidad con el contenido de las copias certificadas del expediente de consignaciones traído a los autos se evidencia que las mismas comenzaron a efectuarse en fecha 06 de julio de 2011 depositándose la suma de 25.389,31 correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio 2011 y de la clausula cuarta del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda se desprende que el plazo convenido por las partes para el pago de los cánones se estableció dentro de los primeros cinco (5) días hábiles bancarios de cada mes.
Ahora bien, dispone el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo referente al pago por consignaciones arrendaticias que cuando el arrendador se rehusare expresa o tácitamente a recibir la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado , podrá el arrendatario realizar la consignación dentro de los quince días continuos al vencimiento de la mensualidad; de lo cual resulta que tal y como lo declaró el a quo en la recurrida, el canon de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio debían ser depositados hasta el día 21 de mayo de 2011 [extensible al 23, por cuanto el 21 fue domingo]; 22 de junio de 2011 y 23 de julio de 2011 [extensible al 25, por cuanto el 23 fue sábado. En el mismo orden, en virtud de lo cual el incumplimiento por parte del arrendatario se verificó en el presente asunto al consignar en fecha 06/07/2011 las pensiones de mayo y junio 2011 que ya se encontraban vencidas de acuerdo a lo convencionalmente pactado y al lapso previsto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Luego, la parte demandada pretende excepcionarse igualmente en el hecho de que la demandante presuntamente no le presentó el recibo de pago para proceder a realizar la retención por concepto de IVA y aduce que ello era una obligación de los arrendadores y que por tanto quien incumplió primero el contrato fue la demandante; respecto de tal alegato aprecia ésta jurisdicente que el mismo no puede ser razón de excepción del pago, toda vez que la Ley especial dispone los mecanismos respectivos a los fines de que no se considere insolvente al arrendatario si el arrendador rehusare expresa o tácitamente a recibir los cánones de arrendamiento, en tal virtud la conducta debida por parte de la demandada era la de realizar las consignaciones de manera oportuna como lo dispone el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte adujo la demandada en el escrito de pruebas presentado ante esta alzada que la demanda debía considerarse desistida por interpretación en contrario del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ello en virtud de la solicitud de entrega de la totalidad de los cánones consignados hecha por el ciudadano Roberto del Carmen Asapchi Drayer en su carácter de Arrendador del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
A los fines de resolver el anterior alegato se observa que el mismo es un hecho no alegado al momento de contestar la demanda, por lo cual no formó parte de la controversia; sin embargo por el principio de exhaustividad es menester señalar que ciertamente cursa en autos al folio 80 copia certificada de una solicitud de retiro de consignaciones arrendaticias realizada por el ciudadano Roberto del Carmen Asapchi Drayer; no obstante ello no se evidencia que el Tribunal de consignaciones hubiera entregado suma de dinero alguna al referido ciudadano, por tanto no se encuentra acreditado en autos el retiro efectivo de los cánones consignados. Y así se decide.
Ahora bien, concluido como ha sido que en el caso concreto estamos bajo la figura de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en el cual se demandó la resolución del mismo debido a la insolvencia de la arrendataria y habiéndose demostrado la referida insolvencia considera ésta sentenciadora que procede la resolución del contrato de marras.
Asimismo, por cuanto la parte actora no apeló de la sentencia definitiva se entiende que la misma se conformó con el fallo del a quo por lo que quien aquí se pronuncia considera inoficioso cualquier otro pronunciamiento no sometido al conocimiento del recurso de apelación bajo análisis, por lo que al no haber prosperado las defensas de la demandada en el presente recurso de apelación, forzosamente se debe confirmar la decisión apelada en los mismos términos declarados por el a quo. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la abogado GHISELLE BURTRON REYES, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N°141.739, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL, en fecha 28 de Noviembre de 2011 (F.101), contra la sentencia emanada del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 24 de Noviembre de 2011 (F.91 al 99 y sus vtos. Todos inclusive), la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoara la parte actora, ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión recurrida que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ DE ASAPCHI contra la sociedad mercantil BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado en la Notaría Pública Octavo del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 9 de agosto de 2006, inserto bajo el N° 1, Tomo 62 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaría. Se condena a la demandada, BANCO NACIONAL DE CREDITO C.A., BANCO UNIVERSAL, a ENTREGAR a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por el local comercial N° 02-02, ubicado en el nivel San Martín, del cuerpo “C” del Centro San Martín, situado en la avenida San Martín, urbanización Las Américas, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, desocupado de bienes y personas.
TERCERO: En virtud de haberse declarado parcialmente con lugar la demanda, no hay condenatoria en costas. Se condena en costas del recurso a la parte demandada-apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, al haberse confirmado la recurrida.
Por haberse dictado dentro del lapso legal, no se ordena notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
No se ordena la notificación de las partes, por cuanto la presente sentencia se pronuncio dentro del lapso legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 06 días del mes de febrero de 2.012. Años 201° de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. ROSA DA SILVA GUERRA

LA SECRETARIA,

Abg. AMBAR MATA LÓPEZ
En esta misma fecha 06 de febrero de 2.012, siendo las 2:50pm , se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

Abg. Abg. AMBAR MATA LÓPEZ

RDSG/AML/jodie
Exp. N° CB-11-1381