TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y
DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA
METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº 8670

PARTE ACTORA: VASCO JAVIER DE SOUSA y ASTRID DEL CARMEN AGUDELO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédulas de identidad Nros. 3.549.483 y 6.290.693. Representado en este proceso por los abogados GUALFREDO BLANCO y FERNANDO GONZALO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.773 y 62.223, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CACHIVACHES CHITA C.A., sociedad mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 31 de Agosto de 1999, anotado bajo el Nº 21, Tomo 344-A-Qto. Representado en este proceso por los abogados MOISES GUIDON GALLEGO, SAMUEL GUIDON MALAVE, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, VICTOR ORTEGA CORONEL, KARIN BRANDT MIRABAL, SIMON ARAQUE RIVAS y JAIME RUIZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.570, 83.091, 8.567, 8.494, 10.549, 5.303 y 102.995.
DECISION APELADA: SENTENCIA DEL 24-10-2011, DICTADA POR EL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE ESTA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL.
MOTIVO: DESALOJO.
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondió el conocimiento de esta causa mediante el sorteo de Distribución a este Juzgado Superior, se declara competente para conocer y decidir la controversia en cuestión y fijó el lapso legal que alude el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 25-10-2011, por el abogado JAIME RUIZ, parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 24-10-2011, por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción.
PRIMERO
Llegada la oportunidad para decidir, pasa a hacerlo esta Alzada previa las siguientes consideraciones:
La presente controversia se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho, la sentencia dictada por el Tribunal a-quo en fecha 24-10-2011.
Ahora bien, en su escrito libelar de fecha 14-05-2010, los abogados Gualfredo Blanco Pérez y Fernando L. Gonzalo L., apoderados judiciales de los ciudadanos Vasco Javier de Sousa y Astrid del Carmen Agudelo venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.549.483 y 6.290.693, intentaron demanda por Desalojo contra Cachivaches Chita C.A., alegando como fundamento de la pretensión, a groso modo, lo siguiente: Que consta de contrato de arrendamiento auténtico suscrito entre Vasco Javier de Sousa y Astrid del Carmen Agudelo, por una parte y por la otra Cachivaches Chita C.A., el cual fue debidamente autenticado en fecha 15-09-1999, quedando anotado bajo el Nº 46, Tomo 106, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dieron en arrendamiento, un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con las letra y numero C-22, ubicado en la parte central del Centro Comercial Buenaventura, el cual se encuentra ubicado en el borde Sur de la Avenida Intercomunal Guarenas Guatire, Sector San Pedro, en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda. Que el referido inmueble se destinaría única y exclusivamente para la comercialización, distribución, importación, exportación, compra y venta al mayor y al detal de toda clase de ropa para damas, caballeros y niños, artículos para el hogar, así como todo lo relacionado con el ramo de ferretería y quincallería excluyéndose otro uso, so pena de rescisión del contrato. Que se pactó en la cláusula segunda del referido contrato que la duración del mismo era de tres (3) años fijos a partir del 15-09-1999 y hasta el 15-09-2002. Que en la cláusula tercera se acordó un canon mensual de dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200,00) con aumento anuales equivalentes al índice de precios al consumidor que indique el Banco Central de Venezuela, que en la actualidad representa Ocho Mil Ochocientos Ocho con Noventa y Un Bolívares, que la arrendataria debía pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primeros Cinco (5) días de cada mes.
Toman como fundamento la sentencia de la Sala Constitucional de fecha 27-11-2007, la cual expresa la forma en que los jueces deben interpretar el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…los cánones de Arrendamientos deben pagarse por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros Cinco (5) días de cada mes. Que en el mes de marzo 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de marzo de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-03-2009, y no fue sino hasta el 01-04-2009, cuando se realizó la consignación del mes de marzo 2009. Que en el mes de abril 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de abril de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20 de abril de 2009, y no fue sino hasta el 22-05-2009, cuando se realizó la consignación del mes de abril 2009. Que en el mes de mayo 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de mayo de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-05-2009, y no fue hasta el 22-05-2009, cuando se realizó la consignación del mes de mayo 2009. Que en el mes de Octubre 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de octubre de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-10-2009, y no fue sino hasta el 23-10-2009, cuando se realizó la consignación del mes de octubre 2009. Que en el mes de noviembre 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de noviembre de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-11-2009, y no fue hasta el 25-11-2009, cuando se realizó la consignación del mes de noviembre de 2009. Que en el mes de diciembre 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de diciembre de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-12-2009, y no fue hasta el 23-03-2010, cuando se realizó la consignación del mes de diciembre 2009, es decir tres (3) meses después. Que en el mes de enero 2010, debió pagarse desde el 01 al 05 de enero de 2010, mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-01-2010, y no fue hasta el 20-01-2010, cuando se realizó la consignación del mes de enero 2010. Que en el mes de febrero 2010, debió pagarse desde el 01 al 05 de febrero de 2010, mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-02-2010, y no fue hasta el 15-03-2010, cuando se realizó la consignación del mes de febrero 2010. Que se evidencia de las consignaciones efectuadas por la arrendataria su total negligencia en el cumplimiento de su obligación principal de pagar las pensiones de arrendamiento en su oportunidad correspondiente. Que fundamentan la presente demanda en el incumplimiento de la obligación principal de pagar puntualmente las pensiones de arrendamiento derivadas del uso, goce y disfrute de la cosa arrendada y se basan en los artículos 1.159, 1.264, 1.167 del Código Civil, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que solicitan en virtud del incumplimiento en el pago oportuno, conforme a lo pautado en el contrato de arrendamiento el desalojo del inmueble arrendado y en consecuencia se proceda a la entrega material real y efectiva del inmueble libre de personas y bienes. Que estiman la cuantía de la demanda en Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00), que equivalen a Un Mil Seiscientas Noventa y Dos (1.692) unidades tributarias.
El 31-05-2010, el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial admite la presente demanda y ordena la citación de la parte demandada, a fin que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda, y con respecto a la medida preventiva solicitada, el Tribunal acordó como auto complementario la forma y tiempo de las etapas del proceso que deben sucederse, la contestación de la demanda al segundo día de despacho, contestada la demanda o pasado el lapso se abrirá un lapso probatorio de diez (10) días para promover y evacuar pruebas, vencido ese lapso se dictara el fallo dentro de los Cinco (5) días de despacho siguientes y el recurso ordinario de apelación será dentro de los tres (3) días de despacho siguientes al vencimiento del lapso para dictar sentencia.
En diligencia del 01-06-2010, la parte actora consignó copias para su certificación a los fines se libre la compulsa correspondiente.
En fecha 25-07-2010, la parte actora mediante diligencia consigna escrito contentivo de la reforma de la demanda, la cual quedó reformada en los siguientes términos: Que sus representados celebraron contrato de arrendamiento autenticado en fecha 15-09-1999 con la sociedad mercantil CACHIVACHES CHITA C.A. Que posteriormente celebraron un nuevo contrato de arrendamiento por un período de dos (2) años fijo, contrato éste autenticado el 01-09-2004, sobre el inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con el Nº C-22, ubicado en la parte central del Centro Comercial Buena Ventura, situado en el borde sur de la Avenida Intercomunal Guarenas Guatire, sector San Pedro, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, quedando el objeto del contrato en los mismos términos que el suscrito el 15-09-1999. Que en la cláusula segunda se fijó la duración de dos (2) años fijos a partir del 15-09-2004 y hasta el 15-09-2006. Que en la cláusula tercera se acordó un canon mensual de seis mil doscientos bolívares (Bs. 6.200,00) con aumentos anuales equivalentes al Índice de Precios al Consumidor que dicte el Banco Central de Venezuela, que representa Ocho Mil Ochocientos Ocho con Noventa y Un Bolívares, que la arrendataria debe pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Asimismo, fundamentan en la sentencia de la Sala Constitucional de fecha 27-11-2007, la cual expresa la forma en que los jueces deben interpretar el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que los cánones de arrendamiento deben pagarse por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros Cinco (5) días de cada mes. Que en el mes de marzo 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de marzo de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-03-2009, y no fue sino hasta el 01-04-2009, cuando se realizó la consignación del mes de marzo 2009. Que en el mes de abril 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de abril de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20 de abril de 2009, y no fue sino hasta el 22-05-2009, cuando se realizó la consignación del mes de abril 2009. Que en el mes de mayo 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de mayo de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-05-2009, y no fue hasta el 22-05-2009, cuando se realizó la consignación del mes de mayo 2009. Que en el mes de Octubre 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de octubre de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-10-2009, y no fue sino hasta el 23-10-2009, cuando se realizó la consignación del mes de octubre 2009. Que en el mes de noviembre 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de noviembre de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-11-2009, y no fue hasta el 25-11-2009, cuando se realizó la consignación del mes de noviembre de 2009. Que en el mes de diciembre 2009, debió pagarse desde el 01 al 05 de diciembre de 2009 mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-12-2009, y no fue hasta el 23-03-2010, cuando se realizó la consignación del mes de diciembre 2009, es decir tres (3) meses después. Que en el mes de enero 2010, debió pagarse desde el 01 al 05 de enero de 2010, mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-01-2010, y no fue hasta el 20-01-2010, cuando se realizó la consignación del mes de enero 2010. Que en el mes de febrero 2010, debió pagarse desde el 01 al 05 de febrero de 2010, mas el lapso de gracia que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 15 días, se podría considerar oportunamente consignado hasta el 20-02-2010, y no fue hasta el 15-03-2010, cuando se realizó la consignación del mes de febrero 2010. Que se evidencia de las consignaciones efectuadas por la arrendataria su total negligencia en el cumplimiento de su obligación principal de pagar las pensiones de arrendamiento en su oportunidad correspondiente; que es evidente que la arrendataria no cumplió con su obligación de pagar oportunamente los meses de marzo 2009, abril 2009 y mayo 2009, es decir, mas de tres meses consecutivamente. Que su conducta negligente se ha reiterado con el incumplimiento de pago oportuno de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero y febrero de 2010, de donde se desprende la falta de cumplimiento en el pago oportuno de cinco (5) meses de manera consecutiva, sin dejar de mencionar que el mes de diciembre de 2009 lo pagó poco más de tres meses después de vencido. Que fundamentan la presente acción en el incumplimiento de la obligación principal de pagar puntualmente las pensiones de arrendamiento derivadas del uso, goce y disfrute de la cosa arrendada y se basan en los artículos 1.159, 1.264, 1.167 del Código Civil, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Demandan por desalojo a CACHIVACHES CHITA C.A., para que convenga o a ello sea condenada en el desalojo del inmueble arrendado y se proceda a la entrega material real y efectiva del inmueble de autos, en cumplimiento del contrato de arrendamiento totalmente libre de personas y bienes. Estiman la cuantía de la demanda en Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00), que equivalen a Un Mil Seiscientas Noventa y Dos (1.692) unidades tributarias.
En auto del 12-08-2010, el tribunal de la causa admitió la reforma, ordenando la citación de la parte demandada a fin que compareciera al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a fin de dar contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades de ley atinentes a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 01-06-2011 compareció el apoderado de la parte demandada y consignó poder que acredita su representación y se dio por citado.
El 03-06-2011, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito contentivo de contestación de la demanda, a través del cual opone la cuestión previa consagrada en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la incompetencia por el territorio, por las razones que constan en el escrito y que se dan por reproducidas. Esta cuestión previa fue resuelta por el a-quo en fecha 28-01-2011, declarada sin lugar, decisión que quedó definitivamente firme, por cuanto no consta en autos que hubiere sido propuesto recurso alguno.
En el mismo escrito consignado el 03-06-2011, dan contestación al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo la demanda en todo y de todo, en los hechos alegados por el actor que son falsos, como en cuanto al derecho invocado por éste que no le asiste. Fundamentan su contestación en los artículos 12 del Código Civil, 51 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Expresan que resulta un hecho incontrovertible, que el contrato que se invoca entre las partes es un contrato a tiempo indeterminado desde el 15-09-2002 hasta el 15-09-2004. Que de igual forma es incontrovertible que de acuerdo al contrato, la pensión o canon de arrendamiento debía ser pagada por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes (contractual) y que la falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas darían derecho a solicitar la resolución del contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Que ese pago debía efectuarse en los primeros cinco (5) días de cada mes contractual, que como lo determina el contrato, comienza el 15 de cada mes de vigencia y/ o existencia del mismo, esto es, a más tardar entre el día 15 y el día 20 de cada mes y que según el artículo 51 si el arrendador se rehusare tácita o expresamente a recibir el canon, el arrendatario tendrá un lapso de quince (15) días calendarios siguientes al vencimiento de su obligación contractual (20 de cada mes) para efectuar liberatoriamente la consignación del alquiler en el tribunal de consignaciones competente. Que en este caso, la exigibilidad de la pensión de arrendamiento por parte del arrendador solo puede haberse vencido el término de cinco (5) días que el propio contrato determina para pagar la mensualidad del alquiler empezando cada mes contractual el día 15, entonces serían veinte (20) días calendario con los que cuenta el arrendatario para pagar el canon, cinco (5) para hacerlo directamente al arrendador y quince (15), si éste rehúsa, como en efecto lo hizo, para consignarlo en el tribunal competente para efectuar la consignación, lo que indica que en este caso, el arrendatario tiene hasta veinte (20) días después del 15 de cada mes para pagar el canon, sea al arrendador y si este rehúsa, para consignarlo. Que en el caso que nos ocupa, concluirán en los meses que tienen 30 días el día 5 del mes siguiente; los que tengan 31 días el día 4 del mes siguiente, en los que tengan 28 días el día 07 del mes siguiente y en los años bisiestos de 29 días, el día 06 del mes siguiente.
Que corresponderá a la parte actora la carga de probar los hechos en que apoya su demanda y, muy especialmente, las fechas en que según ella se efectuaron por su representada las consignaciones de alquiler de todos los meses que señala expresamente en su libelo, estas son, las de marzo, abril, mayo, octubre, noviembre, diciembre de 2009 y las de enero y febrero de 2010, que se señalan impagadas y/o no consignadas tempestivamente por su representada. Que si se llegase a considerar que estos meses se consignaron intempestivamente, los mismos no son consecutivos entre sí, y por ello no se estaría bajo el supuesto previsto en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que exige la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas para demandar el desalojo.
El 17-06-2011, el apoderado de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, reproduciendo y haciendo valer el merito favorable de las actas procesales a favor de su defendido, rechazando lo que sea adverso y emerja de dichas actas, haciendo valer como prueba documental todos los documentos acompañados con el escrito de contestación de la demanda que forman parte integrante del expediente de consignaciones de las mensualidades llevadas por el Tribunal de Municipio Zamora y solicita que el escrito de promoción de pruebas sea admitido y tramitado conforme a derecho y que la presente acción sea declarada Sin Lugar.
En escrito fechado 22-06-2011, el apoderado de la parte demandante promueve pruebas, contentivas de las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la demandada a favor de sus representados de donde se evidencia la extemporaneidad de las consignaciones demandadas
En auto del 22-06-2011 el Tribunal de la causa dictó auto a través del cual admite las pruebas y los recaudos anexos por no ser ilegales e impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 16-09-2011 el apoderado de la parte demandada solicita el abocamiento del nuevo Juez, lo cual fue acordado el 19 de ese mismo mes y año, ordenando la notificación de la parte actora.
En decisión del 28-09-2011, el Juzgado de la causa dictó sentencia interlocutoria, en la que declaró Sin Lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Notificadas las partes de la anterior decisión, el a-quo dictó sentencia definitiva en fecha 24-10-2011, declarando Con Lugar la demanda de Desalojo incoada por los ciudadanos Vasco Javier de Sousa y Astrid del Carmen Agudelo contra Cachivaches Chita C.A., ordenando a la parte demandada la entrega del inmueble constituido por un local comercial a la parte actora, libre de bienes y personas.
La parte demandada apeló de esa sentencia en diligencia del 01-11-2011, por lo que el Juzgado de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.
En fecha 09-12-2011, los apoderados de la parte demandada, consignaron escrito de conclusiones, mediante la cual solicitan revocar la sentencia apelada y declare con lugar la apelación interpuesta.
SEGUNDO
ANALISIS PROBATORIO

Trabada la litis en los términos expuestos, se procede al análisis de las pruebas aportadas por las partes y en tal sentido tenemos:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Junto al libelo de demanda y su reforma, la representación accionante consignó las siguientes documentales:
a) Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado el 15-09-1999, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 46, Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
b) Copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría citada, en fecha 10-09-2004, inserto bajo el Nº 24, Tomo 100 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Estas instrumentales no fueron tachadas ni desconocidas por la parte demandada, antes por el contrario, reconoce la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de la presente acción, por lo que se les otorga pleno valor probatorio, de acuerdo al contenido de los artículos 1357 y 1380 del Código Civil.
En la etapa probatoria, consignó las siguientes documentales:
c) Copia certificada del expediente llevado ante el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado con el N° 635-2009, contentivo de las consignaciones realizadas por la parte demandada. Estas copias certificadas tienen pleno valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1384 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación de la accionada promovió las siguientes documentales:
a) Copia certificada del expediente Nº 635-2009 llevado por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizada por la parte demandada. Al igual que las copias certificadas del mismo expediente, promovidas por la parte actora, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil.
TERCERO
A los fines de decidir el fondo de la presente controversia, pasa esta Alzada hacerlo en los siguientes términos:
La parte demandante alega la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo de 2009, así como el pago inoportuno de los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2009; enero y febrero de 2010, vale decir, la falta de cumplimiento en el pago oportuno de cinco (5) meses de manera consecutiva, sin dejar de mencionar que el mes de diciembre de 2010 lo pagó poco más de tres meses después de vencido, por lo que solicita la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas.
Por su parte, la representación accionada, considera que el canon de arrendamiento debía ser pagado por su mandante por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes contractual. Que cada mes contractual comienza los días 15 de cada mes y a partir de allí comienzan a computarse los cinco (5) primeros días para pagar el canon de arrendamiento adelantado que se convino. Que los cánones considerados por la parte accionante como consignados como fuera de la oportunidad legal, lo fueron en forma oportuna, a excepción de los meses de diciembre de 2009 que fue hecha el 25-02-2010 y el mes de febrero de 2010 que fue el 10-03-2010; que si se llegare a considerar que estos meses se consignaron intempestivamente, estos no son consecutivos entre sí, por lo que no se estaría bajo el supuesto previsto en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este orden de ideas, tenemos que la acción se encuentra fundamentada en el artículo 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
Art.34.a).- “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)

Ahora bien, ya dijimos que las partes intervinientes en este proceso están contestes en afirmar que el contrato de arrendamiento que rige su relación (Suscrito en fecha 15-09-2004, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 46, Tomo 106 de los libros respectivos) se indeterminó en el tiempo al haber permanecido el arrendatario ocupando el bien que le fuera arrendado, pagando los cánones de arrendamiento fijados, con un total y absoluto consentimiento -para seguir ocupando el inmueble- por parte de su arrendadora, con posterioridad a la fecha de culminación del término del contrato.
El cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales, hecho ilícito, gestión de negocios, pago de lo indebido, enriquecimiento sin causa, abuso de derecho o manifestación unilateral de voluntad. (Eloy Maduro Luyando, Emilio Pittier Sucre. “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III. Tomo I. Caracas, 2002).
Así, el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, del modo como fue contraída; por lo tanto, la obligación adquirida debe cumplirse de un modo idéntico a como se contrajo.
Obligación ésta que se encuentra contemplada como principio general en el artículo 1.264 del Código Civil, que dispone: (sic) “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”.
En tal sentido, tenemos que el precepto legal contenido en el artículo 1.579 del Código Civil, se encuentra referido al arrendamiento, definido como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato bajo análisis, como bien lo estableció el a-quo en el fallo apelado, genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Por lo que, compartiendo el criterio establecido, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, corresponde al demandado probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En este orden de ideas, establece el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, lo siguiente:
“Artículo 1167.-En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Por otra parte, el artículo 1.159 del Código Civil, preceptúa la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración del contrato, en otras palabras, el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes; lo cual se traduce en que si la voluntad de ambas partes, en el contrato de arrendamiento cuya terminación pretende la actora en el presente juicio de desalojo, fue vincularse por un contrato locativo a tiempo determinado, el cual, se hizo indeterminado, tal como lo acepta cada una de las partes, y que el pago de los cánones de arrendamiento debía efectuarse por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal y como se desprende de la tercera cláusula del mismo, debía cumplirse lo acordado en la forma en que había sido establecida.
Ahora bien, el punto debatido en este caso, se encuentra referido a la tempestividad o no de las consignaciones realizadas por la arrendataria, ya que a decir de la actora fueron hechas en forma extemporánea y la demandada se excepciona considerando que fueron realizadas tempestivamente, tal como se narró en párrafos precedentes.
A los fines de resolver el punto controvertido, resulta pertinente traer a colación lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa:
“Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Con relación a la norma transcrita, es importante destacar la sentencia dictada en fecha 05-02-2009, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, quien haciendo uso de la facultad que le otorga el Ordinal 10º del artículo 336 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el sentido de poder “…revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes y normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva…”, procedió a considerar lo siguiente:
“… En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que:

Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento.
En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…” (Subrayado y resaltado de la Sala)

En atención a lo expuesto, considera quien decide, que al aplicar el texto del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace necesario analizar los requisitos que se deben cumplir por parte del arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago del canon de arrendamiento, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo, en el Tribunal de consignaciones respectivo; cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, los cuales son:
• La consignación debe hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento de la mensualidad pactada.
• Que exista mora del acreedor en recibir el pago, es decir, que se trate de una pensión exigible.
• Si el inmueble ha sido regulado la consignación debe ser en base a la regulación.
En el caso de marras, siendo que la obligación asumida según consta del contrato de arrendamiento, es la de pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, de producirse una negativa por parte del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento, se encuentra en el amparo legal, de acudir a consignarlo ante el Tribunal competente para ello, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, a fin de no caer en estado de insolvencia.
Así pues, este Superior procede a realizar la revisión de las consignaciones efectuadas por la parte demandada por ante el Juzgado del Municipio Zamora del Estado Miranda, expediente N° 635-2009, particularmente de los meses señalados como cancelados en forma inoportuna, vale decir, los meses de marzo 2009, abril 2009 y mayo 2009, así como los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero y febrero de 2010. Se resalta que según la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, quedó establecido que el pago de los cánones de arrendamiento se realizaría dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, más los quince (15) días a que alude el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que da como resultado que la arrendataria debía cancelar las pensiones de arrendamiento a partir del día 01 de cada mes y hasta el 20 de ese mes.
Aplicado lo anteriormente expuesto al caso de autos, y verificadas las copias certificadas de las consignaciones acompañadas por ambas partes, tenemos lo siguiente:
• El mes de Marzo de 2009, fue consignado en fecha 01 de abril de 2009, vale decir, en forma extemporánea por estar vencida, al no ser efectuada dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del respectivo mes, toda vez que de acuerdo con lo pactado; el pago debía ser efectuado por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, es decir, que el plazo de quince (15) días para consignar el pago del canon correspondiente a este período, empezó el día 05 de marzo de 2009, fecha en la cual vencieron los cinco (5) días pactados contractualmente, venciendo ese lapso en fecha 20 de marzo de 2009.
• Los meses de Abril y Mayo de 2009 fueron consignados el 22 de mayo de 2009, de lo que se desprende que fueron hechos en forma extemporánea por tardía al no ser efectuada dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del respectivo mes, toda vez que de acuerdo con lo pactado; el pago debía ser efectuado por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, es decir, que el plazo de quince (15) días para consignar el pago del canon correspondiente a este período, empezó el día 05 de abril y mayo de 2009, respectivamente, fecha en la cual vencieron los cinco (5) días pactados contractualmente, venciendo ese lapso en fecha 20 de abril y 20 de mayo de 2009, en el mismo orden.
• En cuanto al mes de octubre, noviembre y diciembre de 2009, se observa que el pago fue consignado en fechas: 23-10-2009, 25-11-2009 y 23-03-2010, respectivamente; por lo que se evidencia que los pagos fueron realizados en forma extemporánea por estar vencidos, al no ser efectuados dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del respectivo mes, toda vez que de acuerdo con lo pactado; el pago debía ser efectuado por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, es decir, que el plazo de quince (15) días para consignar el pago del canon correspondiente a este período, empezó el día 05 de cada mes (vale decir: 05 de octubre, 05 de noviembre y 05 de diciembre), fecha en la cual vencieron los cinco (5) días pactados contractualmente, venciendo ese lapso en fechas 20 de octubre, 20 de noviembre y 20 de diciembre, todos de 2009, en el mismo orden de mención.
• En lo que respecta a los meses de enero y febrero de 2010, se observa que el mes de enero de 2010 fue consignado el 25 de enero de 2010 y febrero de 2010 el 15-03-2010, quedando demostrado que estos meses también fueron cancelados en forma extemporánea por tardía, al no ser efectuados dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del respectivo mes, toda vez que de acuerdo con lo pactado; el pago debía ser efectuado por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, es decir, que el plazo de quince (15) días para consignar el pago del canon correspondiente a este período, empezó el día 05 de cada mes (vale decir: 05 de enero y 05 de febrero de 2010), fecha en la cual vencieron los cinco (5) días pactados contractualmente, venciendo ese lapso en fechas 20 de enero y 20 de febrero, ambos de 2010.
En el presente caso, siendo que ha quedado suficientemente demostrada la existencia de la relación locativa, no alcanzó la parte demandada desvirtuar las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no probar que estaba solvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2009; octubre, noviembre, diciembre de 2009; enero y febrero de 2010, pues al ser consignadas en forma extemporánea ante el Juzgado competente, las mismas no producen efectos liberatorios a su favor, razón por la cual, a juicio de este sentenciador, resulta ajustada a derecho la decisión tomada por el A Quo en el fallo apelado de declarar con lugar la presente demanda. En consecuencia, el recurso de apelación interpuesto contra esa decisión no puede prosperar en derecho y así será declarado en el dispositivo del presente fallo.
DECISION
En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, ACTUANDO COMO TRIBUNAL DE ALZADA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JAIME RUIZ PELEGRINO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 24-10-2011, por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, y de conformidad con todo lo expuesto a lo largo del presente fallo, SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la referida decisión de fecha 24/10/2011; la cual cursa a los folios 382 al 395 del presente expediente. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte apelante. TERCERO: Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal establecido para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Juzgado Superior, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, expídase copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los Diecisiete (17) días del mes de Febrero de 2012. Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ,

CÉSAR DOMÍNGUEZ AGOSTINI.
LA SECRETARIA,

NELLY BEATRIZ JUSTO.

En la misma fecha, siendo las 02:50 p.m., se dictó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de ley.

LA SECRETARIA,

NELLY BEATRIZ JUSTO.

CDA/nbj
EXP. N° 8670