REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, quince de febrero de dos mil doce
201º y 152º
ASUNTO: AP31-V-2011-001777
PARTE ACTORA: ELIZABETH BARON PABON, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad No. 25.037.624, representada en el presente juicio por la abogada en ejercicio, Bertha Méndez Montero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 71.609.
PARTE DEMANDADA: ANA MYLENNE TEIXEIRA DE SILVA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.405.406, representada en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Jesús D. Pinzon Chacon, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.745.
MOTIVO: RESOLUCIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
I
El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio presentara la representación judicial de la parte actora, el día 25 de julio de 2011, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo distribución de ley, el cual mediante auto dictado en fecha día 28 del citado mes y año, por los tramites del juicio breve.
La parte actora, sostiene en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
Que en fecha 03 de octubre de 2007, los ciudadanos Pascuale Tomeo Candalupo y Mario Estefano Vivenzio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.867.488 y 6.066.810, le dieron en venta un local comercial distinguido con el No. 18, ubicado entre las esquinas de Padre Sierra y Muñoz, con frente a la calle Oeste 2, Parroquia Catedral, según documento debidamente registrado.
Con la referida venta adquirí todos los derechos y obligaciones sobre el citado local, el cual se encuentra arrendado a la ciudadana ANA MYLENNE TEIXEIRA DE SILVA, antes identificada, a travé4s de documento autenticado por ante la Notaría Pública 16º del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 13 de octubre de 2005.
Que el 15 de noviembre de 2007, la arrendataria consigna los cánones por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, en el expediente No. 2007-1911.
Que el 20 de junio de 2008, procedió a entregarle en el local arrendado a la arrendataria, una notificación privada, en la que se establecía que el contrato estaba vencido, que la prorroga legal estaba por vencerse, que se encontraba en mora con el pago de los cánones, y le solicité la entrega voluntaria del local.
Que el día 07 de octubre de 2010, a través del Juzgado 22º de Municipio del área metropolitana de Caracas, le notifiqué a la arrendataria, la venta del local que se le hizo.
Que desde el mes de diciembre de 2009, la arrendataria no ha pagado los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2009, de enero a diciembre de 2010, de enero a junio de 2011, a razón cada uno de Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo), representa la suma de Nueve Mil Quinientos Bolívares (Bs. 9.500).
Que en virtud de ello, procedió a demandar a la citada ciudadana, para que convenga o en su defecto sea condenado, a la Resolución del Contrato con su consecuente entrega del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales.
Realizados los trámites de citación personal y por carteles, a través de diligencia presentada el día 07 de noviembre de 2011, se hizo presente la demandada debidamente asistida de abogado, se dio por citada y otorgó poder apud acta al profesional del derecho, Jesús David Pinzón, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.745; y el día 09 del citado mes y año, el mencionado profesional del derecho, presentó escrito dando contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que si su mandante tiene conocimiento de la venta que se le realizara a la actora del inmueble fue a partir del 2010, resultaba imposible que le adeudare a su personal cánones desde diciembre de 2009, lo que genera que el libelo sea impreciso y carezca de certeza, ya que la demandante reconoce que las pensiones están siendo consignadas en el expediente No. 2007-1911, por ante el Juzgado de Consignaciones.
Negó, rechazó y contradijo la demanda, aduciendo en primer término, que el contrato celebrado con el ciudadano PASCUALE TOMEO CANDALUPO, tenía una vigencia desde el 1º de octubre de 2005 hasta el 30 de septiembre de 2010, más un año de prórroga; y que a partir de allí, el contrato se indeterminó en el tiempo, por lo que la acción que debía interponerse era la de desalojo.
Procedió a desconocer y a tachar de falso, tanto el contenido como la firma de la comunicación aludida por la actora, en la que supuestamente se indica la no renovación del contrato, acompañada al libelo marcada “C”, de fecha ’20 de junio de 2008.
Negó y rechazó el contenido y la realización de la notificación del Juzgado 22º de Municipio, la cual tachó de falsa, manifestando que tal como lo hizo constar dicho juzgado, que al constituirse en el inmueble arrendado, se hizo presente una persona con discapacidad auditiva y vocal, por lo que procedió a fijar cartel, dejando copia a la citada ciudadana; que por lo transitable de la zona, el cartel pudo haber sido tomado, despegado o arrancado, que no conoce a la persona señalada por el juzgado en el acta, aunada a la imposibilidad dada su discapacidad de comunicarse con ella.
Negó adeudar cánones, aseverando que están consignado por ante el juzgado de consignaciones.
De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó el documento marcado “A”.
Por diligencia de fecha 17 de noviembre de 2011, la representación actora, además de realizar sus alegatos respecto a la contestación rendida, ratificó el valor de los documentos consignados con el libelo de demanda; el día 21 del mismo mes y año, solicitó se realizare la prueba de cotejo; y el 24 de noviembre de 2011, formalizó tacha de falsedad.
El día 28 de noviembre de 2011, el apoderado de la demandada, ratificó la impugnación del instrumento acompañado al libelo marcado “A”, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Negó, rechazó y contradijo la proposición de tacha de la actora.
El 29 de noviembre de 2011, el Tribunal se pronunció respecto a lo solicitado por la actora el 21 del citado mes y año, admitiendo el cotejo promovido. Llevándose a cabo el nombramiento de experto el 02 de diciembre de 2011.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal, salvo su apreciación en la definitiva.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria y arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos PASCUALE TOMEO CANDALUPO y MARIO ESTEFANO VIVENZIO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.857.488 y 6.066.810, respectivamente con la demandada, ciudadana ANA MYLENNE TEIXEIRA DE SILVA, previamente identificada, por ante la Notaría Pública 16º del Municipio Libertador, el 13 de octubre de 2005, con fundamento en la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2009, de enero a diciembre de 2010, de enero a junio de 2011, a razón cada uno de Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo).
Por su parte, la representación judicial de la demandada, al contestar además de oponer la cuestión previa de defecto de forma del libelo, afirmó que el contrato se había indeterminado en el tiempo lo que hacía improcedente la acción resolutoria incoada, desconoció y tachó el documento acompañado a la demanda marcado con la letra “C”, rechazó el contenido y la realización de la notificación judicial e impugnó el fotostato marcado “A”, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, afirmando su cumplimiento con el pago de los cánones, los cuales señaló se encuentran consignados en el juzgado de consignaciones. Defensas que seguidamente serán analizadas por este Juzgado, de acuerdo al orden procesal correspondiente:
De la Cuestión Previa:
La representación judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que, si lo que se pretende demostrar es que su mandante tenía conocimiento de la venta que se le realizara a la actora del inmueble, fue a partir del 2010, resultaba imposible que le adeudare cánones desde diciembre de 2009, lo que genera –según su dicho- que el libelo sea impreciso y carezca de certeza, ya que la demandante reconoce que las pensiones están siendo consignadas en el expediente No. 2007-1911, por ante el Juzgado de Consignaciones.
El fundamento utilizado para sustentar el defecto de forma invocado, desde el orden procesal, no puede tenerse que afecte la integridad del libelo, en cuanto al cumplimiento de los extremos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; y en todo caso, pudiera afectar la procedencia de los aspectos de fondo discutidos en juicio.
Es así como de la lectura efectuada al libelo de demanda, constata esta sentenciadora que, efectivamente el mismo, cumple con los extremos legales exigidos, por lo que la cuestión previa bajo análisis resulta improcedente en derecho y así se establece.
Desechada la cuestión previa opuesta, seguidamente este Despacho, con vista a la defensa esgrimida por la representación judicial de la demandada, se impone a este Tribunal, el deber de precisar –previo al fondo- la naturaleza de la convención locativa accionada, para así precisar si la acción incoada en el caso de autos, es la procesalmente idónea –conforme a la legislación aplicable- para la satisfacción de la pretensión deducida en juicio, a saber:
Efectivamente como lo argumenta la parte demandada, la accionante en el libelo de demanda, acciona la resolución del contrato de arrendamiento. Acción consagrada en el artículo 1167 del Código Civil, según el cual, “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
No obstante, la representación de la demandada, asevera que, en el contrato celebrado por su representada, se estableció una vigencia desde el 1º de octubre de 2005 hasta el 30 de septiembre de 2007, más un (01) año de prórroga; y que vencido éste, el mismo se indeterminó en el tiempo. Siendo por tanto, la acción correcta –según su dicho- el desalojo y no la resolutoria.
Cabe acotar, que conjuntamente con el libelo, se aportó como “Anexo “B”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública 16º DEL Municipio Libertador, el 13 de octubre de 2005, bajo el No. 29, Tomo 50, la cual se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada por la demandada; y de cuyo estudio se constata la celebración de un contrato arrendaticio, a través del cual el ciudadano PASCUALE TOMEO CANDALUPO, cede en arrendamiento a la demandada, ciudadana ANA MYLENNE TEIXEIRA DA SILVA, el local comercial cuya entrega se pretende en juicio. En cuanto a su vigencia, las partes convinieron en la cláusula segunda del contrato en referencia, textualmente, lo siguiente:
“SEGUNDA: El presente contrato de arrendamiento comenzará a partir del primero (1) de octubre del año 2005 hasta el Treinta (30) de septiembre del año 2007, o sea, de dos (2) años FIJOS, y UN (1) año de prórroga legal entendiéndose de plazo fijo, establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, Literal b), independientemente de la fecha de autenticación que se cause en el presente contrato, por el cual el plazo fijo vencerá indefectiblemente en la fecha aquí aceptada por LA ARRENDATARIA, quedando convenido por LA ARRENDATARIA y así expresamente lo acepta, que en caso de no dar aviso ninguna de las partes signatarias dentro de los treinta (30) días continuos del vencimiento del plazo fijo o de la prorroga legal de plazo fijo, la voluntad de continuar en calidad de arrendatario, quedará resuelto el contrato y obligado a desocuparlo y entregarlo libre de bienes y de personas, y en el mismo perfecto estado de funcionamiento en el que hoy lo recibe; así mismo se obliga LA ARRENDATARIA que en plazo de treinta (30) días previa aceptación de EL ARRENDADOR, deberá suscribir un nuevo contrato.”.
De conformidad con lo previsto en la cláusula contractual antes aludida, se desprende que la voluntad de los contratantes fue la de vincularse en arrendamiento, con determinación del tiempo de duración; es decir, las partes celebraron un contrato con tiempo prefijado o determinado de dos años fijos contado a partir del 1º de octubre de 2005 hasta el 30 de septiembre de 2007, con expreso señalamiento en dicha cláusula, del lapso que de acuerdo a lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le asistía a la arrendataria, tomando en consideración el tiempo prefijado de la relación arrendaticia, es decir, un año, que vencía el 30 de septiembre de 2008.
Igualmente, y no obstante ello, los contratantes pactaron la posibilidad, de continuar con el arrendamiento, si dentro de los 30 días siguientes a cualquiera de los mencionados lapsos, cualquiera de ellos, diere aviso a la otra, tal voluntad, obligándose la arrendataria a suscribir nuevo contrato.
En tal sentido, se hace necesario resaltar el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Analizado como ha sido el contrato bajo estudio, en lo que respecta a cuál fue la voluntad de los contratantes, al establecer el tiempo de duración de la relación convenida, determina este Despacho que, efectivamente la misma quedó plasmada en el sentido de permanecer unidas, bajo un arrendamiento por tiempo determinado.
Ahora bien, tal como lo dispone el artículo 1599 del Código Civil, cuando el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Tal norma sustantiva es citada, toda vez que, la actora a los fines de hacer valer el desahucio, aportó conjuntamente con el libelo, un documento privado marcado con la letra “C”, el cual a tenor de lo establecido en el artículo 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, quedó desechado del proceso, dado que ante su desconocimiento por la parte demandada, la parte actora no cumplió con su respectiva carga de probar en juicio su autenticidad.
No obstante, a pesar que dicha documental quedó sin valor probatorio alguno, a tenor de lo consagrado en el artículo 1599 citado, tal manifestación de voluntad de no renovación en las contrataciones como la estudiada, no requería ser cumplida; en virtud que en la cláusula tercera del contrato cuya resolución es accionada, los contratantes establecieron un tiempo fijo de duración, previendo incluso el lapso, que le asistía a la arrendataria conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Llegado el vencimiento contractual que en el caso de autos, operó el 30 de septiembre de 2007, seguidamente –de pleno derecho- comenzó a computarse el lapso de un año de prórroga legal que venció el 30 de septiembre de 2008; a partir de allí, conforme a lo previsto en el artículo 1600 eiusdem, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Establecidas tales consideraciones, afirma este Tribunal que el contrato accionado, desde el orden contractual (incluyendo el tiempo de prórroga legal), precluyó el 30 de septiembre de 2008, y así se establece.
En tal sentido, constata este Despacho, que la demandante atribuye a la demandada en su carácter de arrendataria, la falta de pago de cánones arrendaticios correspondientes a diciembre de 2009, de enero a diciembre de 2010 y de enero a junio de 2011; incumplimiento en el cual sustenta la resolución del contrato arrendaticio que la vincula con la accionada. De lo cual se infiere, que el pago de pensiones del período transcurrido desde el 01 de octubre de 2008 hasta noviembre de 2009, se verificó y que tanto dichos meses como aquellos en los cuales se señala insolvente a la arrendataria para pretender judicialmente la declaratoria de resolución, hace concluir a tenor de lo señalado en la prenombrada disposición sustantiva que la relación arrendaticia, cuyo tiempo fijo, había finalizado, se renovó convirtiéndose a tiempo indeterminado, por la voluntad expresada de forma tácita por los contratantes, al quedar la arrendataria en el inmueble y la arrendataria percibir los cánones, y así se establece.
Estando por tanto indeterminado el contrato accionado, resulta forzoso para este Despacho, declarar que, la acción procesalmente idónea para satisfacer la pretensión de extinción contractual es la prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la resolutoria intentada en el caso de autos, y así se establece.
Atendiendo al análisis previamente realizado, este Juzgado al evidenciar, que en el caso de marras la acción interpuesta por la parte actora no es la acción de desalojo, estando en presencia de un contrato indeterminado en el tiempo, resulta forzoso para este Despacho, declarar la improcedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio a las presente actuaciones. Relevando tal declaratoria a este Juzgado, del análisis del resto de las defensa u material probatorio correspondiente al fondo de lo controvertido. Así se decide.
III
Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana ELIZABETH BARON PABON contra la ciudadana ANA MYLENNE TEIXEIRA de SILVA, ambas previamente identificadas.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de febrero de 2012.
La Jueza,
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,
Abg. Milagros J. Salazar
En esta misma fecha, 15 de febrero de 2012, siendo las 11.42 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria Accidental,
Abg. Milagros J. Salazar
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