TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el pr4sente asunto a una demanda de oferta real y depósito que ha presentado la ciudadana MARIA ANTONIA GRIFFITH BLANCA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.10.935.561, asistida por la abogada Michelle R. Vaquero Griffith, IPSA # 119.498; contra la empresa ADMIBISTRADORA GRUPO TARAS C.A.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora, oferente, que ella es propietaria del inmueble ubicado en el Edificio Residencias Solano, identificado con el Nro.10-B, situado en la Avenida Francisco Solano López, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo uso es para local de oficina; y que lo tiene alquilado, pero como el arrendatario no cumplió con los pagos de condominio como fue verbalmente convenido con él, trajo como consecuencia que ella fuera demandada por la Administradora; demanda a la que se allanó, conviniendo y cancelando los montos demandados, pidiéndola Juez de ese juicio, lo cual acordó—dice—que le ordenara a la actora-administradora que se le entregara los recibos de los meses pendientes y también de los meses sucesivos para poder cumplir con los pagos de los gastos que le corresponde en un 3.818% de los gastos comunes del Edificio.
Sin embargo, ello no ha sido posible, ya que no le han hecho entrega de los recibos de condominio cancelados, y los siguientes; y además han rehusado recibirle los pagos que pretende hacer de los recibos siguientes, tomando como guía los montos de recibos de otro inmueble del edificio con una alícuota igual al suyo.
Es por ello que realiza la presente oferta real y depósito a favor de la Administradora Grupo Taras c.a, por el monto de Bs.3.184, 91, que consigna en Cheque de Gerencia a favor de la Administradora Gripos Taras, c.a. con un . Cheque de Gerencia que cubre los meses de gastos de condominio que van desde septiembre de 2009 hasta el mes de mayo de 2011, según los montos que fueron estimados tomándolos de las facturas de otro inmueble del edificio con la misma alícuota que el inmueble suyo. Confecciona un cuadro donde aparecen señalados los montos de los meses de gastos de condominio que se pretende cancelar con el presente ofrecimiento .
Contestación de la demanda
Una vez que el Tribunal se traslado a la sede de la empresa demandada, la cual rehusó, por medio del señor Albenis José González Romero, Gerente General de la Administradora, aceptar el ofrecimiento del pago que se lizo de acuerdo con los términos del libelo, y una vez depositado en la cuanta bancaria del Tribunal el dinero de la oferta, la demandada fue citada para que explicara las razones para no aceptar y contradecir la oferta que se le formulara; lo cual hizo argumentando que:
1. la suma ofrecida es irrisoria.
2. es falso que los montos de las facturas de otro apartamento puedan ser iguales a las que le corresponde pagar ella.
3. Dice que sea falso que la Administradora se haya negado a la presentación de la deuda actual.
4. Ella, la demandante-oferente, esta en mora de las facturas de los gastos de condominio que en número de 57 originales presenta y opone a la oferente, las cuales suman Bs.12.885, 31, que cubren los meses que van desde enero de 2007 hasta el mes de septiembre de 2011.
5. Es incierto que la demandada haya desobedecido la Sentencia del Juzgado 10° de Municipio de fecha 26 de octubre de 2010. Jamás se le ha negado a la demandante la facturación mensual del condominio.
6. Además finaliza diciendo que la demandante no ofertó los gastos ilíquidos, por lo que debe ser desechada la presente oferta
Examen de las pruebas
1.-

Al folio 05 y ss corre en copia documento público representativo del DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL Edificio Residencias Solano, donde se observa el régimen de propiedad horizontal al que quedó sometido el inmueble de autos.
En dicho documento se observa que el porcentaje de la alícuota que le corresponde al apartamento B-10, es 3.500%. Sin embargo vemos que tanto la parte actora como la parte demandada están contestes en que el porcentaje es 3.818 %., aún cuando—como vemos—el documento examinado habla de 3,500%. Véase al respecto el folio 14 del Documento de Condominio.
Sin embargo el tema de que el porcentaje sea del 3.818 % señalado en el libelo nunca fue discutido y esta aceptado pacíficamente por ambas partes, por lo que este Tribunal debe pasar por sobre ese tema sin examinarlo ni cambiarlo como un punto convenido y no controvertido.
2.-
Al folio 34 corre en copia documento público representativo de una SENTENCIA DEL JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, de fecha 26 de octubre de 2010, referente a un juicio de cobro de gastos de condominio incoado por Admistradora Cencobar c.a. contra Maria Molina Griffith, respecto a mismo inmueble objeto de este juicio.
Allí aparece que se ha dictado una homologación del convenimiento entre las partes que fuera celebrado en dicho juicio en fecha 21 de junio de 2010; y además se le ordena a la parte actora a que consigne los recibos de condominio correspondientes a los meses restantes que van desde el mes de julio del 2009 hasta mayo de 2010, para que fuesen cancelados por la parte demandada.
La parte actora no consigna el convenimiento para que nosotros podamos conocer la extensión de los términos de la cosa juzgada que se habría creado con dicho convenimiento homologado; pero podemos asumir por lo que se dice en esa sentencia que los meses que comprende dicho convenimiento son los mismos meses que aparecen siendo cobrados en la demanda de marras; esto es, desde enero a diciembre de 2007, desde enero a diciembre de 2008 y desde enero a junio desde 2009. Por ello el Tribunal ordenó en la sentencia que se le entregasen a la propietaria los recibos de los meses restantes; esto es, desde julio de 2009 hasta mayo de 2010; lo que para nosotros es una clara demostración de que la administradora no los había entregado. Por lo menos la administradora de ese momento Cencobar, c.a.
Y debemos suponer que la situación de no cumplir con la entrega de los recibos de gastos, continúa de la misma manera, ya que debemos suponer que “toda obligación ya probada, continúa en el estado en que se encuentra, mientras no se pruebe su cumplimiento o el hecho que la extinga”, de acuerdo con el argumento extraído en el art. 1354 del Código Civil.
La prueba del cumplimiento de la obligación de entregar los recibos de los gastos de condominio—deber que corre por cuenta de la administradora—se debe entonces tener como demostrada con la consignación que hizo la Administradora en este juicio, como veremos más adelante.
3.-
Al folio 40 y ss corren una serie de documentos privados representativos de Planillas de Liquidación de Gastos de Condominio del mismo edificio, respecto al apartamento 03B, propiedad de Josefa Vives (vecina), que acompañó la parte actora-oferente.
Ya la parte actora-oferente aclaró (en su libelo de oferta) que dichas planillas las usaba para guiarse por ellas para calcular los montos de los gastos de condominio que le pudieran corresponder pagar de los meses ofrecidos, ya que la administradora no se las entregaba; habida cuenta que el apartamento 03B del mismo edificio tiene una alícuota igual al suyo; esto es de de 3,818%.
¿Qué razón tendrá un condómino para usar planillas de gastos de un vecino, si ya tuviese las propias, porque la administradora se las hubiera entregado, como es era obligación? Ninguna.
Un principio de sana crítica—que significa usar la lógica y la experiencia para extraer argumentos de prueba—nos debe hacer pensar que se actualiza una presunción de que la administradora no le ha entregado realmente dichas planillas, ello reforzado con lo dicho en el número anterior, de que toda obligación probada se mantiene incumplida hasta que se pruebe su cumplimiento, de conformidad con el art. 1354 CC. Ello por supuesto dejando a salvo la prueba en contrario, que corre por cuenta de la parte demandada, deudora de la obligación de entregar de las planillas
No vamos a entrar a analizar las planillas del vecino traída a los autos; porque la parte demandada ya ha presentado las planillas que corresponde al apartamento de la parte actora-oferente; y son éstas las que deben ser analizadas.
4.-
Al folio71 y ss corre documento privado representativo de un CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIO celebrado (14 de julio de 2010) entre la empresa Administradora Grupo Taras, c.a. y los ciudadanos María G. Rodríguez y Juliana Casimiro, en sus condiciones de miembros de la Junta de Condominio del Edificio.
El Contrato de Administración, que es un negocio particular concerniente al régimen de administración a ser ejercido por un tercero o compañía de administración, no puede ser fuente de obligaciones y de derechos de los condóminos en particular, quienes solo se obligan o vinculan(además de la LPH) por los normas contenidas en el Documento de Condominio, por su Reglamento y por los Acuerdos celebrados en Asamblea de Copropietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal, en su art.25 ejusdem. Norma que es consistente con la norma general de la comunidad de bienes, contenida en el art. 759 del Código Civil, donde se establece que la comunidad se rige por el Título del Código, a falta de pacto entre los comuneros…”
El contrato de administración es un mandato; y como tal un negocio exclusivo entre el mandante—que es el ente colectivo de condóminos—y el mandatario—que es la persona que funge como administradora—; pero en el mismo no puede crearse o establecerse cargas u obligaciones sobre los condóminos en particular, ya que estas cargas, que forman parte del régimen interno de la comunidad, solo se pueden crear en Asamblea, si es que ya no fueron previstas en el Documento de Condominio o en la Ley de Propiedad Horizontal. El contrato de administración es, respecto a las cargas y obligaciones de comuneros en particular, un “acto inter alia”, de acuerdo con el art. 1166 del Código Civil
Por esa razón pasamos sobre dicho medio de prueba, porque nada nos aporta a las obligaciones o cargas comunes de la parte oferente, que son las que deben aparecer en las Planillas de Gastos Comunes; habida cuenta que estos documentos solo son títulos ejecutivos en tanto en cuanto sirvan para demostrar gastos comunes, de conformidad con el art.14 de la ley de propiedad Horizontal; pero nada prueban en relación a gastos o cargas personales de comunero en particular; o sea, gastos no comunes.
5.-
◄ Al folio 79 y ss hasta el folio 93 inclusive, corren una serie de documentos privados, traídos por la parte demandada-oferida, representativos de Planillas de Liquidación de Gastos de condominio del Edificio Residencias Solano, libradas por la Administradora Grupos Taras, referente al apartamento 10-B, perteneciente a María A. Griffth S, con una alícuota del 3,818 %
Corresponden a los meses que van:
• desde julio de 2010 hasta diciembre de 2010
• desde enero de 2011 hasta junio de 2011
• desde julio de 2011 hasta septiembre de 2011
◄ Al folio 94 y ss hasta el folio 135 inclusive, corren un segundo lote de planillas de liquidación de gastos de condominios, libradas por la Administrador Cencobar c.a, referente al mismo apartamento 10-B, pertenecientes Maria a. Griffith, con una alícuota del 3,818%.
Corresponde a los meses que van desde el mes de junio de 2010 hasta el mes de enero de 2007.
Hacemos las siguientes acotaciones:
1) En este segundo lote de Planillas de Liquidación de gastos vemos que existen Planillas de meses que ya fueron cancelados, de conformidad con la Sentencia de homologación del convenimiento que hemos examinado, (que riela al folio 33 y ss), donde se demando el cobro y se convino con el pago de los meses que van desde enero de 2007 hasta junio de 2009. De esos meses de este segundo lote, las planillas que podrían estar pendientes de pago serían en todo caso las que corresponde a los meses que van desde julio de 2009 hasta junio de 2010, que son los meses siguientes a los pagados de acuerdo con la Sentencia de homologación examinada.
2) Ahora bien, de acuerdo con el libelo de oferta, los meses que cuyo pago se ofrecen ahora van desde septiembre de 2009 hasta mayo de 2011. Entonces notamos que si los meses pagados—de acuerdo con la Sentencia examinada (folio35)—fueron los meses que van desde enero de 2007 hasta junio de 2009, ¿por qué se ofrecen solo los meses que van desde septiembre de 2009 hasta mayo de 2011, dejando sin ofrecer los dos meses siguientes de julio y agosto de 2009?¿Qué pasan con los meses de julio y agosto de 2009, que no aparecen ofrecidos, y son meses siguientes a los pagados en el convenimiento de marras?
3) Esta falta u omisión de dos meses por si solo hace que la demanda de oferta real sea incompleta y fracase el propósito de solventarse que persigue el deudor; dado que no puede pagarse saltando meses de por medio, dado que no cabe la oferta de pago “per saltum”, lo que supondría una indefensión al acreedor, ya que se le crearía arbitrariamente una presunción de solvencia en su contra de los meses omitidos; vale decir, se presumiría haberse pagados los meses omitidos o saltados, salvo prueba en contrario, de acuerdo con el art.1296 del Código Civil, que dice:
“Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquier otra clase de cantidades que deben satisfacerse por períodos determinados y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario”
4) Y si de omisión se trata vemos que también la parte demandante cuando llevo a cabo la oferta de Bs.3.184, 91 en el traslado que hizo el tribunal a la sede de la Administradora, de acuerdo al Acta levantada en el día 4 de noviembre de 2011, (que corre al folio 52 y 53 del expediente) imputó la suma ofrecida a los meses:
● De septiembre de a diciembre de 2009,
● De enero a julio de 2010,
● De septiembre a diciembre de 2010, y
● De enero a mayo de 2011.
Esto significa que, además de julio y agosto de 2009—que sin aparecer cancelados de acuerdo con el convenimiento ya analizado, los excluyó de la presente oferta—esta saltando el mes de agosto de 2010. Por lo que nos estarían faltando en la presente oferta, tres meses, que son: julio y agosto de 2009, y agosto de 2010. Esto hace la presente oferta inválida por ofrecer el pago per saltum, lo cual ya dijimos que no es posible ni válido.
6.
Al folio 161 corre en copia libelo de demanda que la ADMINISTRADORA CENCOBAR C.A. presentó contra MARIA ANTONIETA GRIFFITH, en donde se le demandaba el pago de los gastos de condominio del Edificio de autos, desde enero de 2007 hasta junio de 2009, por Bs.8.567, 80.
Esta demanda fue convenida como hemos visto en la Sentencia interlocutoria de homologación, antes analizada.
Como así mismo se evidencia del pago por Bs.8.567,30 que hizo la parte demandada en Cheque de Gerencia, de acuerdo con los recaudos que rielan a los folios 165 y siguientes hasta el folio de este expediente, donde se evidencia que dicho cheque fue retirado por la administradora demandante.
7.-
Al folio 181 corre Oficio dirigido a este Despacho Judicial por el Juzgado de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, representativo de la respuesta por la prueba de Informe que le fue requerida, relativa al juicio de cobro de gastos de condominio que se instauró con la demandada por la Administradora Cencobar, el cual terminó por convenimiento homologado en los términos que hemos visto cuando analizamos la sentencia de homologación.
8.-
Al folio 185 y ss corren las resultas de una inspección judicial promovida por la parte demandada sobre el expediente del juicio anterior donde se ventiló la demanda de cobro de gastos de condominio incoada por Administradora Cencobar c.a. contra la parte demandante-oferente en este juicio de oferta real.
Dicha inspección informa de temas que ya hemos visto demostrados con las pruebas anteriores; nada nuevo nos aporta.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la parte demandante-oferente realiza su oferta en forma incompleta; ya que si bien demostró que había pagado los gastos de condominio correspondientes a los meses que van desde enero de 2007 hasta junio de 2009; sin embargo, en vez de ofrecer el pago a partir de julio de 2009 en adelante (hasta mayo de 2001), la oferta la hace desde septiembre de 2009 en adelante, vale decir, saltando los meses de julio y agosto de 2009.
Además, no solo salta esos dos meses sino omite también omite el mes de agosto de 2010.
En efecto, cuando se deben períodos mensuales consecutivos, no es válido hacer ofertas de pago “per saltum”, esto es, omitiendo o saltando determinados períodos, ya que ello haría que los períodos mensuales omitidos o saltados, se tendrían que presumir como cancelados, salvo prueba en contrario, si aceptáramos como válidos los pagos de los meses posteriores a los omitidos, de conformidad con el art. 1296 del Código Civil. Y ello sería crearle al acreedor-oferido una presunción arbitraria en su contra, ya que dependería de la exclusiva voluntad del deudor oferente, al ofrecer “per saltum”.
El autor italiano “Georgi” en su Obra de Teoría General de Las Obligaciones, afirma el criterio arriba expuesto por nosotros, al cual nos adherimos.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda de oferta real y depósito que presentó María Antonieta Griffith Blanca contra Administradora Grupo Taras c.a, por considerarla inválida por incompleta Hay costas procesales por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área metropolitana de Caracas, a los días primero de febrero de dos mil doce, en Los cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las dos y cuarto de la tarde se publicó el anterior fallo con su inserción en los autos del expediente.
La Secretaria