TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-001657

PARTE DEMANDANTE:
INMOBILIARIA BUNGALOW C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de Noviembre de 1984, bajo el N° 76, Tomo 40-A Sgdo.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
JULIO CESAR LOPEZ GALEA y CARLA VERSCHUUR VELASQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.987 y 55.861, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

JOSE GILBERTO MORALES HERRERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-4.759.810.-

YULY MAR COVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 137.462.-

APODERADA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA).-

I
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente juicio por libelo recibido en fecha 30 de Abril de 2010, a través del cual la sociedad mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW C.A., intenta demanda por COBRO DE BOLÍVARES en contra del ciudadano JOSE GILBERTO MORALES HERRERA.-
Este Tribunal en fecha 06 de Mayo de 2010 admite la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres y a las disposiciones de la ley y en el mismo auto ordenó librar la respectiva compulsa a los fines de la citación.-
Habiéndose agotado todos los medios necesarios para lograr la citación personal del demandado, así como la constancia en autos de los carteles para lograr su citación, sin que se hubiera verificado la misma, la parte actora en fecha 18 de Octubre de 2010, solicitó se designara defensor judicial.-
Por auto de fecha 21 de Octubre de 2010, se nombró como defensor judicial de la parte demandada al ciudadano YVAN JOSE MAGALLANES,
quien en fecha 29 de Noviembre de 2010, aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.-
En fecha 02 de Febrero de 2011, el Alguacil encargado de practicar la citación hace constar que citó al defensor judicial de la parte demandada.-
En fecha 14 de Febrero de 2011 comparece la abogada YULI MAR COVA y acredita ser representante judicial del demandado.-
En fecha 09 de Marzo de 2011, el defensor judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda estando dentro la oportunidad para ello, consignando escrito de contestación.-

Oportunamente las partes aportaron las probanzas que adelante se relacionan, valoran y aprecian.-

Así cumplido el iter procesal garantizando el derecho a la defensa a cada una de las partes se procede a decidir para lo cual se advierte:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora afirmó lo siguiente:

1. Que la actora es administradora del condominio del “Edificio Residencias Ópalo”, ubicado en la parcela 8-A de la Urbanización Parque Cigarral, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.-

2. Que el demandado es el propietario de un apartamento ubicado en el “Edificio Residencias Ópalo” distinguido con el No. 9-B, del piso 9, con un área de 135 mts2 con una carga de la comunidad de 1,81% sobre los derechos y cargos adquiridos establecidos en el documento de condominio.-

3. Que no obstante, de haber intentado el cobro amistoso de las cuotas de condominio adeudadas por el demandado, dichas actuaciones han sido infructuosas.-

4. Que el demandado adeuda la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON TRES CENTIMOS (BS. 19.550,03) correspondientes a las cuotas de condominio de los meses de Diciembre de 2007 a Marzo de 2010.-
Por su parte la representación de la demandada en su escrito de contestación hizo las siguientes consideraciones:
1. Opone las cuestiones previas relativas a la ilegitimidad del actor por falta de capacidad y de la ilegitimidad del apoderado del actor.- Sobre estas se emitió pronunciamiento en sentencia de fecha 24 de mayo de 2011.-
2. Señala que no adeuda la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON TRES CENTIMOS (BS. 19.550,03) por concepto de cuotas de condominio al mes de marzo de 2010, afirmando que ha hecho depósitos y transferencias a la cuenta de la INMOBILIARIA BUNGALOW C.A. que suman VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 21.800,00).-
3. Que desde el año 2007 la administradora le pasa liquidaciones en las que incluye conceptos que no pertenecen a los gastos comunes como son los honorarios de abogado por cobranza extrajudicial y en veintidós (22) oportunidades ha enviado telegramas, sin haber recibido ninguno, en virtud de lo cual pidió a la administradora aclarar la cuenta.-
4. Niega que adeude la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (BS. 14.415,04) por concepto de 28 cuotas de condominio desde diciembre de 2007 hasta marzo de 2010.-
5. Niega que adeude la cantidad de UN MIL SETECIENTOS ONCE BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BS. 1.711,76) por concepto de intereses moratorios convencionales del uno por ciento (1%).-
6. Niega que deba pagar dos por ciento (2%) mensual por cada factura de condominio por concepto de gastos de cobranza, señalando que la ley no reconoce ese concepto y que por lo tanto reclamo a la administradora su cobro.-
7. Niega que deba pagar el concepto de gastos no comunes y la indexación reclamada por la parte actora.-
III
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

A. Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple de documento de condominio del edificio residencias Ópalo. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio, conforme al 1357 del Código Civil.-
B. Copia certificada del libro de actas de la Asamblea de Propietarios de las Residencias Ópalo, esta tiene pleno valor probatorio, conforme al 1363 del Código Civil.-
C. Copia certificada del libro de actas de la Junta de Condominio de las Residencias Ópalo, esta tiene pleno valor probatorio como establece en 1363 del Código Civil, y demuestra la autorización que la Ley exige para proponer la acción que aquí nos ocupa.-
D. Copia simple de instrumento privado que contiene el contrato de administración de condominio, esta se encuentra “certificada” por el Director de la sociedad mercantil actora, no obstante advierte el Tribunal que para que pueda hacerse valer contra el demandado debe promoverse el instrumento original ya que conforme al 429 del Código de Procedimiento Civil, se pueden promover en copias los instrumentos públicos y los privados reconocidos y el instrumento bajo análisis no es de esta especie.-
E. Copia certificada de instrumento protocolizado relativo a la adquisición por el demandado del apartamento que causa las cuotas que aquí se pretenden. Este se valora conforme al 1357 del Código Civil.-
F. Promovió además veintiocho (28) recibos de condominio insolutos desde el mes de diciembre del 2007 hasta el mes de marzo de 2010, ambos inclusive, las cuales son de plazo vencido. Este Tribunal visto que en ningún momento del proceso fueron impugnados o tachados por los demandados, le confiere toda su fuerza probatoria de conformidad con los artículos 1361, 1363 y 1370 del Código Civil y el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal; observa este sentenciador que de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil debe dársele todo el valor probatorio a dicho instrumento, y por lo tanto debe tenérsele como documento público.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA:

A. Comprobantes de treinta y tres (33) abonos a las cuentas de la INMOBILIARIA BUNGALOW C.A., que están compuestos de notas de caja, acuse de recibos en copia de cheque, transferencias bancarias y depósitos en cuenta bancaria que sumados ascienden a la cantidad total de VEINTE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 20.950,00).- Estas instrumentales surten su efecto probatorio, valoradas conforme al 1.363 del Código Civil y se aprecian como prueba de haber acreditado las referidas cantidades a la deuda por cuotas de gastos de condominio.-
B. Legajo de copia de varias liquidaciones de cuotas de condominio las cuales son valoradas conforme al 1.363 del Código Civil y se aprecian como prueba de las liquidaciones que la administradora realizo respecto al apartamento 9-B de las residencias ópalo.
C. Fotostatos de cartas enviadas por JOSÉ G. MORALES a la INMOBILIARIA BUNGALOW C.A.- Estas se desechan por ilegales ya que conforme a la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Se desprende del escrito de demanda presentado por los apoderados judiciales de la parte actora que el objetivo del mismo obedece a demostrar que el demandado no ha pagado las cuotas de condominio que corresponden a los meses de Diciembre de 2007 a Marzo de 2010, y que estos montos se encuentran reflejados en los comprobantes de liquidaciones de cuotas de condominio consignados por la actora y que corren insertos del folio cuarenta y seis (46) al ochenta (80), ambos inclusive del presente expediente.- Mientras el demandado resiste alegando en síntesis haber pagado los gastos comunes y que la administradora no puede por vía de la liquidación del condominio cobrarles los gastos que califica como no comunes.-
Sobre el particular es pertinente recordar el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone:

“Artículo 7°.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”
Igualmente, considera oportuno este Tribunal citar el artículo 14 ejusdem, el cual establece la forma como se deberán cobrar dichos gastos:

“Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario.
Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.”
De los artículos anteriormente trascritos, se desprende, que las planillas de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros conceptos. Recordemos asimismo que establece el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, como gastos comunes a los fines de dicha ley:
“Artículo 11: Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.”

De modo que los gastos no comunes no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que está solo sirve de prueba con valor de título ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que lo pertinente es su exclusión.-

Vale advertir, que si bien, el Juzgador está en cuenta que conforme a nuestro ordenamiento civil cuando se trata de obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, los daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento consiste en el pago de intereses sobre la cantidad debida, empero tal interés no es un gasto común y por ello está sujeto a su prueba con otro elemento distinto de la liquidación contenida en el llamado “recibo de condominio”, lo mismo ocurre respecto al concepto “gastos de cobranza” o “telegrama”.-

Ahora bien tal error del administrador del condominio, ni dispensa al propietario de su cumplimiento, ni lo releva del hecho de que tal obligación es exigible judicialmente y tutelable por los órganos de la administración de justicia, según su extensión legal.- De modo que las cuotas a las que está obligado el demandado son las siguientes:
MES GASTOS COMUNES ALUCUOTA 0.0181%
Diciembre 2007 14.267,60 258,24
Enero 2008 12.896,92 233,43
Febrero 2008 14.829,96 268,42
Marzo 2008 12.169,22 220,26
Abril 2008 10.048,23 181,87
Mayo 2008 13.062,38 236,43
Junio 2008 13.788,72 249,58
Julio 2008 15.748,95 285,06
Agosto 2008 13.400,04 242,54
Septiembre 2008 13.681,54 247,64
Octubre 2008 22.219,29 402,17
Noviembre 2008 22.167,93 401,24
Diciembre 2008 13.506,59 244,47
Enero 2009 21.285,85 385,27
Febrero 2009 21.877,00 395,97
Marzo 2009 20.092,30 363,67
Abril 2009 22.921,58 414,88
Mayo 2009 23.680,57 428,62
Junio 2009 21.435,34 387,98
Julio 2009 18.092,78 327,48
Agosto 2009 26.983,19 488,40
Septiembre 2009 31.312,00 566,75
Octubre 2009 35.487,27 642,32
Noviembre 2009 27.524,59 498,20
Diciembre 2009 16.760,82 303,37
Enero 2010 16.583,16 300,16
Febrero 2010 22.459,59 406,52
Marzo 2010 37.012,63 669,93

Así lo adeudado por cuotas de gastos comunes que corresponde al apartamento del cual es propietario el demandado asciende a la cantidad de DIEZ MIL CINCUENTA BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 10.050,87), cantidad evidentemente inferior a la que hasta la fecha ha consignado en las cuentas de la administradora el demandado por un total de VEINTE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 20.950,00).- De modo que con tales cantidades debe considerarse pagada la acreencia que se ha hecho valer en este proceso y su saldo debe imputarse a las cuentas que por conceptos de gastos se hubieren generado con posterioridad al mes de Marzo de 2010.-

V
DISPOSITIVA
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentes expuestas, este Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda intentada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW C.A., en contra del ciudadano JOSE GILBERTO MORALES HERRERA, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante perdidosa por haber resultado vencida en el proceso.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a los veintitrés (23) días del mes de Febrero del año dos mil doce (2012).- Años: 201 de la Independencia y 152° de la Federación.-
El Juez Titular,
Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 23 de Febrero de 2012 siendo las 11:18 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. N° AP31-V-2010-001657