TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº 8730

PARTE DEMANDANTE: ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZER y ANA MARIA PUIG de DI PRISCO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.956.063 y 4.437.880, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: JOSE RAFAEL MARTINEZ GAMBOA y GLORIA MARITZA ANGARITA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.181 y 134.758, en el mismo orden.
PARTE DEMANDADA: YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 13.438.506.
APODERADOS JUDICIALES: CHARLES A. SALAZAR J., abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.057.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DECISION APELADA: SENTENCIA DICTADA EL 27-01-2012, POR EL JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE ESTA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL.
Cumplidos los trámites administrativos de distribución de expedientes, fue asignada a esta Alzada el conocimiento de la presente causa, la cual se le dio entrada mediante providencia del 13-04-2012, fijándose la oportunidad para dictar sentencia.
Llegada la oportunidad, pasa esta Alzada a decidir sobre la base a las siguientes consideraciones:
PRIMERO
Consta en autos que en fecha 27-01-2012, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva, declarando lo siguiente:
“…CON LUGAR la demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por los ciudadanos, ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZER y ANA MARIA PUIG DE DI PRISCO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-2.956.063 y V-4.437.880, respectivamente, en contra la Ciudadana YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.438.506. En consecuencia, se condena a la parte demandada hacer entrega libre de bienes y de personas el bien inmueble objeto de la convención locativa constituido por el Local identificado como Local B-2, de uso comercial, que forma parte de la Quinta Campania, ubicada en la Avenida Washington, Urbanización Paraíso, Sector El Pinar, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito

SEGUNDO
Narra la representación accionante en su escrito libelar que sus representados tienen suscrito mediante documento público autenticado, contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la ciudadana YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, por un inmueble propiedad de ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZIER, actuando como único y universal heredero de la señora LUISA MERCEDES SERIZIER DE DI PRISCO, fallecida el 23-12-1993; constituido por un local identificado como Local B-2 de uso comercial, que forma parte de la Quinta Campania, ubicada en la Avenida Washington, Urbanización El Paraíso, sector El Pinar, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
Que la cláusula segunda de contrato se fijó la duración del mismo por un tiempo fijo de un (01) año, computados a partir del 01-12-2008 hasta el 01-12-2009, el cual una vez vencido se consideraría prorrogado automáticamente por el mismo tiempo a menos que una de las partes participare a la otra, por lo menos con 60 días de anticipación al vencimiento del término fijo o de cualquiera de sus prorrogas, de darlo por terminado, estableciendo también como cláusula penal en compensación por daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato, la cantidad de Bs. 150,00 por cada día de retardo contado desde el día siguiente a la fecha de terminación o del día siguiente de la fecha que los Arrendadores soliciten previamente la revisión y transcurra la prórroga legal y/o hasta el día de entrega del inmueble en las condiciones estipuladas.
Que el contrato venció el 01-12-2009. Que sus representados le notificaron a la arrendataria su voluntad de no prorrogarlo como se desprende de escrito del 21-06-2009. Que con el escrito de notificación formal de la prórroga legal, del 26-03-2010 y carta recordatoria de prórroga legal enviada por los arrendadores con fecha 05-12-2010, debidamente firmada por la arrendataria. Que a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa del vencimiento del término como causal de extinción del mismo, y muy a pesar de utilizar el desahucio, la arrendataria se niega rotundamente a abandonar el inmueble.
Que demandan a YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ella y sus representados, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió o en su defecto así lo declare el tribunal. Estimaron la cuantía en CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00), equivalente a Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (U.T. 2.500)
La demanda fue admitida mediante auto fechado 23-03-2011, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo día de despacho a la constancia en el expediente de la última citación, a los fines de contestar la demanda incoada en su contra.
Cumplidos los trámites de citación, mediante escrito de fecha 18-04-2011, el apoderado judicial de la demandada CHARLES SALAZAR, esgrimió los siguientes alegatos: Aceptó que en fecha 01-12-2009 se convino firmar un contrato de arrendamiento autentico entre su representada y los accionantes, sobre el inmueble objeto de la presente causa. Que el contrato pactado a tiempo determinado se prorrogó de manera consensuada, operando la tácita reconducción. Que no es posible desalojo alguno por el hecho de encontrarnos frente a un contrato a tiempo determinado. Que la notificación realizada por los actores es extemporánea ya que fue realizada con cuatro meses posteriores a la aplicación de la tácita reconducción. Se opone a la medida de secuestro, en vista que no se enmarca dentro de los extremos exigidos por el Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27-04-2012, el apoderado de la accionada consignó escrito en el que ratifica la contestación de la demanda.
Mediante escrito del 10-05-2011, la apoderada actora consignó escrito de promoción de pruebas en el que ratifica los anexos consignados junto al libelo de la demanda.
En sentencia del 27-01-2012, el juzgado de la causa dicta el fallo correspondiente.
TERCERO
Trabada la litis en los términos expuestos, se procede al análisis de las pruebas aportadas por las partes y en tal sentido tenemos:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Junto al libelo de demanda, la representación accionante consignó las siguientes documentales:
a) A los folios 08 al 25, corren insertas copias simples contentivas de partida de nacimiento del ciudadano ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZIER, registro de vivienda principal del inmueble constituido por la Qta Campania, N° 13, del cual forma parte el inmueble arrendado y documentos emanados del SENIAT, los cuales forman parte de la declaración sucesoral realizada por el ciudadano antes nombrado, en su condición de único y universal heredero de la ciudadana LUISA MERCEDES SERIZIER DE DI PRISCO, a los cuales este Superior le otorga valor probatorio, por cuanto no fueron desconocidos ni impugnados por la parte accionada; quedando demostrado que el ciudadano ITALO GAETANO DI PRISCO es el propietario, por efectos de la herencia, del inmueble constituido por la Quinta Campania, N° 13, ubicada en la Av. Washington, sector El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.
b) Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, debidamente autenticado en fecha 02-12-2008, sobre el inmueble objeto de la presente acción. Se observa de los autos que el citado instrumento fue reconocido por la parte demandada, quedando reconocida la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de la presente acción, en los términos establecidos en el contrato.
c) Documento marcado “C”, suscrito entre las partes que conforman la presente causa, en el que los ciudadanos ITALO GAETANO DI PRISCO Y ANA MARIA PUIG DE DI PRISCO, en su carácter de arrendadores le notifican a la ciudadana YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, en su condición de arrendataria la no renovación del contrato de arrendamiento contado a partir del 01-12-2008, concediéndole el plazo de un (1) año a partir del 01-12-2009 para la desocupación del inmueble; por último, ofrecen en venta el inmueble y participan que como arrendatarios tienen la primera opción. Se observa que esta documental se encuentra firmada por la ciudadana Yuly Alvarez, recibida el 21-06-2009. Esta documental no fue impugnada ni desconocida por la parte accionada; por lo que la misma tiene plena eficacia probatoria, de conformidad con el contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose de su contenido que la arrendataria fue notificada de la no renovación del contrato que la vincula a la accionante, quedando en conocimiento del plazo de un (1) año a partir del 01-12-2009 de prórroga legal; así como de la preferencia en la venta del inmueble.
d) Notificación Judicial practicada por la Notaría Pública 39° del Municipio Libertador, en fecha 26-03-2010, a los fines de notificar a la ciudadana YULI DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, en el local objeto de la presente causa. la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, sobre la no renovación del contrato, así como de la concesión de la prórroga lega. La notificada, presente en ese acto, recibió la misma pero se negó a firmarla. Esta probanza es valorada por este tribunal, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil por tratarse de un documento público que hace plena fe de su contenido mientras no sea declarado falso. De esta instrumental queda demostrado que la arrendadora dio cumplimiento al contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, al notificar a la arrendataria de su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento que las vincula.
e) Marcada “E”, cursa misiva fechada 05-11-2010, dirigida a los Inquilinos de la Quinta Campania, donde los arrendatarios les informan, entre otras, que los locales “están cumpliendo su lapso de prorroga legal…”; entre los firmantes de esa misiva se encuentra la arrendataria demandada. Al respecto, observa este sentenciador que la referida misiva tiene pleno valor probatorio, de conformidad con el contenido del artículo 1.371 del Código Civil, por cuanto el mismo se encuentra referido a hechos debatidos en la presente causa; quedando demostrado que los arrendadores notificaron a sus inquilinos, incluida la accionada, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento.
La parte demandada no promovió pruebas.
CUARTO
A los fines del pronunciamiento sobre el fondo de la presente causa, este Superior considera:
La parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por vencimiento del término originalmente establecido, así como de su prórroga legal. Por su parte, la accionada, acepta la existencia de la relación contractual; sin embargo, señala que según la cláusula segunda del contrato, la misma comenzó a regir desde el 01-12-2008, por el lapso de un (1) año. Que el contrato pactado a tiempo determinado se prorrogó de manera consensuada, operando la tácita reconducción. Que la notificación para la no renovación hecha por los arrendadores lo fue en forma extemporánea, ya que fue realizada con cuatro meses posteriores a la aplicación de la tácita reconducción.
En tal sentido, a los fines de calificar si el contrato suscrito entre las partes, motivo de la presente acción, se trata de un contrato a tiempo determinado o si se convirtió a tiempo indeterminado, quien decide considera lo siguiente:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación, al considerar: “…El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
Ahora bien, a fin de dilucidar lo referido a que el contrato de arrendamiento, cuya cumplimiento aquí se demanda, se convirtió o no en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, se observa del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el bien inmueble objeto de litis, en su Cláusula Segunda se estableció lo siguiente:
“…CLAUSULA SEGUNDA: El término de duración del presente contrato será de un (1) año y se contará a partir del 01 de DICIEMBRE del 2.008 hasta el día 01 de DICIEMBRE del 2.009, vencido el término fijo, se considera prorrogado automáticamente por el término de un año en forma sucesiva, a menos que una de las partes participe a la otra, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijo o de cualquiera de sus prorrogas, darlo por terminado…” (Subrayado y resaltado nuestro)

De la cláusula transcrita se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de Un (1) año, improrrogable, lo que implica que el contrato por medio del cual la accionante dio en arrendamiento a los demandados el inmueble constituido por el local N° B-2, que forma parte de la Quinta Campania, ubicada en la Avenida Washington, Urbanización El Paraíso, Sector El Pinar, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato suscrito. Si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quo plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse a ese plazo determinado.
Así tenemos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 28-06-2005 dictaminó lo siguiente:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”

Quiere resaltar esta Alzada que en el contrato suscrito por la partes, se estipula el término de duración del contrato de arrendamiento. En tal sentido, debemos señalar que “el término” se refiere a un día y a una hora fijada expresamente, diferente al concepto de “lapso” que es un margen de tiempo dentro del cual se pueden realizar los actos. Tal aclaratoria tiene como finalidad, reiterar, que la relación arrendaticia que vinculó a las partes en el presente proceso, lo fue a tiempo determinado, por cuanto se estableció su duración del 01-12-2008 por un (1) año hasta el 01-12-2009, el cual no sería prorrogado, por cuanto se le notificó a la parte demandada la voluntad de los arrendadores de dar por terminado el contrato, tal como consta de las notificaciones efectuadas y que fueran analizadas anteriormente, por lo que se concluye, que en el caso en estudio, el contrato suscrito entre las partes, donde ellas quedaron sujetas a su estricta observancia en lo que respecto a su contenido, lo fue a tiempo determinado; motivo por el cual no operó la tácita reconducción alegada por la parte demandada. Así se decide.
Ahora bien, de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02-12-2008, se destaca que las partes procesales celebraron un contrato de arrendamiento por Un (1) año fijo a partir del 01-12-2008 hasta el 01-12-2009, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor de la arrendataria de un (1) año, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo el 01-12-2010.
En virtud de ello, tenemos que la prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vence en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación, por lo que a su vencimiento, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, los arrendadores quedaban facultados para hacer ese requerimiento judicialmente.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, los arrendadores quedan facultados para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, la siguiente:
“…devolver la cosa tal como la recibió…”
Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Por consiguiente, evidenciado como ha quedado el incumplimiento por parte de la arrendataria, de la obligación adquirida de entregar el inmueble que en esa condición ocupa, por haberle sido arrendado en virtud del contrato suscrito el 02-12-2008, se impone la declaratoria con lugar de la demanda interpuesta, como en su oportunidad lo declaró el tribunal de la primera instancia. Así se declara.
DECISION
Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION ejercida por el Abogado CHARLES SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia del 21-01-2012 dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato intentado por los ciudadanos ITALO GAETANO DI PRISCO SERIZIER y ANA MARIA PUIG DE DI PRISCO contra la ciudadana YULY DEL VALLE ALVAREZ CASTRO, ambas partes identificadas en la primera parte del fallo. En consecuencia, se CONDENA a la demandada a hacerle entrega a la parte actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el Local identificado como Local B-2, de uso comercial, el cual forma parte de la Quinta Campania, situada en la Avenida Washington, Urbanización El Paraíso, sector El Pinar, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, expídase copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Palacio de Justicia. En Caracas, a los Veinticinco (25) días del mes de julio de 2012. AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ,
CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA,
NELLY B. JUSTO

En esta misma fecha, siendo las 03:05 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previo anuncio de ley.
LA SECRETARIA

Exp. Nº 8730
CEDA/nbj