REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dos (2) de julio de 2012
202º y 153º

Parte demandante: “Condominios San Agustín, C.A.”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 21 de agosto de 1977, bajo el Nº 50, tomo 144-A Quinto.; con domicilio procesal en: Centro Mercantil San Francisco, Piso 1, Oficina 1-1, esquina de San Francisco, Avenida Universidad, Caracas.

Representación judicial
de la parte demandante: “Ángel Gaspar Bracamonte Mejías”, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 81.768.

Parte demandada: “Julio Ramírez”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.529.244; sin representación judicial ni domicilio procesal acreditado en autos.

Motivo: Resolución de Contrato

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2012-000153

I
Desarrollo del Juicio

Mediante libelo de demanda suscrito en fecha 1 de febrero de 2012, el abogado en ejercicio de su profesión Alvaro Rodrigues Bes, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 3.483, en su carácter de representante legal de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Condominios San Agustín, C.A., pretendió la resolución judicial del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Julio Ramírez, ambas partes ya identificadas, y consecuencialmente la entrega de un inmueble destinado al uso comercial, distinguido con el Nº 11, del edificio industrial Nº 120, situado entre las esquinas de Alcabala y Tenería, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por auto de fecha 3 de febrero de 2012, el Tribunal admitió la demanda conforme el precepto contenido en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
En fecha 14 de marzo de 2012, previa consignación de los recaudos necesarios se libró la compulsa.
Mediante diligencia suscrita el día 30 de abril de 2012, el ciudadano Alguacil Antonio Guillén informó al Tribunal que citó personalmente al demandado, ciudadano Julio Ramírez, quien firmó el correspondiente recibo de la compulsa con la orden de comparecencia.
Durante la etapa probatoria, ninguna de las partes promovió medios de pruebas.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a dictar sentencia, previa las siguientes consideraciones:

II
Síntesis de la Controversia

La parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que fundamentó la pretensión que hace valer frente a la parte demandada, alegó en el libelo de la demanda, lo siguiente:
a) Adujo, que el ciudadano Álvaro Rodríguez Bes celebró personalmente un contrato de arrendamiento con el ciudadano Julio Ramírez, que tiene por objeto una superficie de 86,35 M2, ubicada en la parte posterior izquierda, niveles sótanos 1 y 2, local 11, del edificio industrial identificado con el Nº 120, situado entre las esquinas de Alcabala y Tenería, Parroquia San Agustín, Caracas, el cual es de dos niveles, superior e inferior unidos por una escalera; contrato que posteriormente le fue cedido a Condominios San Agustín, C.A., de lo cual fue notificado el arrendatario.
b) Expuso, que en la cláusula quinta de dicho contrato se pactó el término de duración por un (1) año, contado a partir del día 1 de abril de 2008, prorrogable por períodos iguales salvo que alguna de las partes diere aviso a la otra con por lo menos un (1) mes de anticipación su voluntad de no prorrogarlo. Que el canon de arrendamiento mensual se pactó en la suma inicial de Bs. 595,00, que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades adelantadas; sin embargo, posteriormente mediante Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, se fijó un canon de Bs. 2.189,7 (sic), que es la sumatoria del canon atribuido a cada superficie. Asimismo, destacó que en la cláusula segunda las partes acordaron que el arrendatario podrá utilizar el área dada en arrendamiento para el ejercicio de cualquier actividad mercantil o industrial, pero en ningún caso podrá utilizar el inmueble arrendado como vivienda.
c) Afirmó, que el arrendatario sin autorización “…ha ido tomando espacios adyacentes al local arrendado, especialmente en el nivel inferior, ha hecho construcciones y reformas, ha construido una suerte de apartamento y para esta fecha ha llegado a tomar una superficie que puede alcanzar, en total, a unos ciento ochenta o doscientos metros cuadrados (…) se sabe por lo demás, que el arrendatario ha destinado parte del inmueble a su vivienda personal, lo cual está expresamente prohibido en el contrato”.
d) Alegó, que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento desde junio de 2011, por lo cual a la fecha adeuda los correspondientes a junio de 2011, a enero de 2012, ambos inclusive.
e) Que por lo antes expuesto, procede a demandar al ciudadano Julio Ramírez, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en la resolución del contrato de arrendamiento y a entregar el inmueble objeto del mismo.

Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.593 del Código Civil.

Debe señalarse, que la parte demandada, ciudadano Julio Ramírez, a pesar de haber sido citado personalmente no compareció en la oportunidad legal correspondiente, con el fin de alegar hechos tendientes a enervar la pretensión que en su contra hace valer la parte demandante. En efecto, consta en autos que el ciudadano Alguacil Antonio Guillén, mediante diligencia suscrita el día 30 de abril de 2012, dejó constancia del cumplimiento de esa formalidad (folio 82).
Así las cosas, advierte el Tribunal que las garantías constitucionales establecidas en el artículo 26 de la Carta Magna, en modo alguno significan el desconocimiento total y absoluto del lugar y tiempo en que deben cumplirse los actos procesales, pues lo contrario conllevaría al desencadenamiento de la anarquía procedimental y a la desnaturalización de la verdadera función del proceso.
En sintonía con lo antes expresado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, intérprete máxima de la Constitución, en sentencia N° 208 de fecha 4 de abril de 2000, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera, expediente N° 0279-00, hizo mención al postulado del artículo 257 del Texto Constitucional, conforme al cual: “No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”. En este sentido la Sala expreso:
“(…) Igualmente, la Sala observa que, en realidad, los apoderados actores intentaron la corrección de su solicitud de amparo constitucional apenas unas pocas horas después que se agotara el tiempo que disponían para ello. Sin embargo, la decisión apelada -confirmada por esta Sala- no contravino la citada norma constitucional, sino que fue consecuencia de la aplicación fiel, por parte del juez, de una regla procesal que fija un lapso preclusivo para la realización de determinadas actuaciones. Afirmar lo contrario sería aceptar, por ejemplo, que invocando la existencia de una formalidad no esencial se inobserven los lapsos legalmente fijados para interponer una apelación o que también, por ejemplo, con ese mismo criterio, una parte irrespete el tiempo otorgado por el tribunal para realizar su intervención en el marco de una audiencia constitucional. A todo evento, por demás, esta Sala no considera que los lapsos procesales legalmente fijados y jurisdiccionalmente aplicados puedan considerarse “formalidades” per se, sino que éstos son elementos temporales ordenadores del proceso, esenciales al mismo y de eminente orden público, en el sentido de que son garantías del derecho de defensa de las partes que por ellos se guían (debido proceso y seguridad jurídica)...“ (Subrayado nuestro)

En el presente caso, la revisión de las actas procesales conduce a verificar la posible confesión ficta del ciudadano Julio Ramírez, esto es los supuestos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, pues no cumplió con su carga de dar contestación a la demanda, alegar, contradecir, ejercer medios probatorios, y en general, hacer todo cuanto estimase pertinente en defensa de sus derechos e intereses.
Al respecto, el Tribunal observa:
III
La figura de confesión ficta comporta en sí la existencia de una sanción legal para el demandado contumaz o rebelde en contestar la demanda; a través de ella se admite como cierto todo cuanto haya sido objeto de la demanda, estableciéndose únicamente como excepción que la petición del demandante sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones del accionante.
La extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de vieja data estableció lo siguiente:
“(Omissis) En el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación a la demanda, el artículo 362 establece en su contra la presunción iuris tantum de la confesión. Esta presunción admite la prueba limitada del demandado rebelde, a aquello que enerve la acción de la parte actora, más no puede hacer uso de pruebas que recaiga sobre las excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda. Vencido el lapso de promoción de prueba, sin que la parte demandada promueva alguna que le favorezca, la confesión queda ordenada por Ley, no como presunción, sino como consecuencia legal, por haberse agotado la oportunidad de probanza aun en contra de la confesión. Ya el juzgador, no tiene porque entrar a conocer si la pretensión es o no procedente, si son veraces o falso los hechos y la trascendencia jurídica de los mismos, sino que constatado que la pretensión no esta prohibida por la Ley, lo cual es un hecho negativo, debe decidir ateniéndose a la confesión del demandado…” (Sentencia dictada en fecha 19 de Junio de 1996 por la Corte Suprema de Justicia en la Sala de Casación Civil, contenida en el expediente Nro. 95.867, de la nomenclatura de esa sala).

En el mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia N° Nº 202, de fecha 14 de junio de 2000, expediente Nº 99-458, estableció lo siguiente:
“…La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir, extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una partes, y por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. …”

Por esto, cuando la parte demandada no asiste oportunamente a dar contestación a la demanda, el Juzgador se encuentra eximido de expresar en la motivación de la sentencia las razones que le han llevado a la convicción de los hechos alegados en la demanda, porque la presunción de verdad que ampara esos hechos se produce ope legis.
Ahora bien, la norma contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece que: “si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…” .

De lo antes expresado, resulta claro que la norma jurídica adjetiva invocada exige la concurrencia de los siguientes supuestos:
1) Que el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo indicado.
2) Que la petición del demandante no sea contraria a derecho.
3) Que en el lapso probatorio la parte demandada no probare nada que le favorezca.

En lo atinente al primer supuesto de la ficción de confesión prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, “Que el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo indicado”, es conveniente referir que la oportunidad que concede la Ley al demandado de comparecer al juicio y dar contestación a la demanda, es única y no puede posponerse para otra oportunidad. La no comparecencia del demandado al acto de contestación de la demanda lo coloca en una situación de rebeldía frente a la Ley.
En el caso sub iudice, las actas que conforman el presente expediente evidencian que la parte demandada, estando a derecho como consecuencia de su citación personal ex artículo 218 del Texto Adjetivo Civil, no dio contestación a la demanda dejando precluir la oportunidad procesal para cumplir con su carga alegatoria.
Por consiguiente, ante la resistencia del demandado de contestar la demanda, se debe establecer que se configura el primer supuesto de confesión ficta; así se decide.-
En cuanto al segundo supuesto de la confesión ficta, observa este operador jurídico que la parte demandante ejerció la acción, con el propósito de obtener una sentencia favorable que declare la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Julio Ramírez, argumentado que éste ha destinado el inmueble “a su vivienda personal”, lo cual está prohibido por el contrato; y además, que ha incumplido con el pago de los cánones de alquiler en los términos pactados.
Por lo tanto, se colige que en la presente demanda la petición de la parte actora no es contraria a derecho, pues no solamente aportó el documento fundamental del cual se deriva la relación jurídica que vincula a las partes en litigio, el cual se tiene por legalmente reconocido ex artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; sino que además, la acción propuesta se encuentra amparada por lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil; así se decide.-
Por otra parte, como quiera que es necesario la concurrencia de los tres (3) supuestos ex artículo 362 del Código de Procedimiento Civil para que sea declarada la confesión ficta, se advierte que la parte demandada a pesar de estar a derecho, tampoco probó dentro de la oportunidad procesal correspondiente nada que le favoreciera, con el fin de destruir las afirmaciones de hecho constitutivas de la pretensión que hace valer la parte actora; razón por la cual, forzosamente se debe declarar que la parte demandada se encuentra incursa en las causales del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto, en la presente causa ha operado la confesión ficta, y así se decide.-
No obstante la anterior Resolución, el Tribunal no puede pasar por inadvertido que la parte actora alegó, como hecho constitutivo de su pretensión de resolución y entrega del inmueble, que el arrendatario “ha destinado parte del inmueble a su vivienda personal”.
De hecho, en el acta levantada con ocasión de la notificación judicial diligenciada por intermedio del Juzgado Duodécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 21 de octubre de 2011, aportada junto al escrito libelar, la notificada “Socorro Magdalena Maldonado, titular del pasaporte Nº 3563415, quien dijo ser la esposa del ciudadano Julio Ramírez; a quien el Tribunal impuso de su misión (…) expresó: dejo constancia de que yo vivo con mi esposo en el local y he gastado de mi dinero para hacer unas reformas…”.
Visto de esta forma, cabe referirse que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de abril de 2008, el cual sirve de titulo a la demanda, demuestra, obviamente, las condiciones originales de la contratación, en particular lo pactado respecto al uso del inmueble, cual es, según la cláusula segunda, “…para el ejercicio de cualquier actividad mercantil o industrial no contaminante…”.
Claro está, que a través del citado contrato de arrendamiento no puede concluirse si hubo, o no, una variación consentida por el arrendador en cuanto al uso o destino del inmueble, lo que es, lógicamente, imposible. Ni siquiera la prohibición expresa de la modificación de los términos del contrato –de ser el caso- podría servir de sustento para la fijación de ese hecho, ante la evidencia del despliegue de una conducta, de parte de los contratantes, distinta de la que pactaron originalmente.
Por esta razón, la relación contractual trasciende lo simplemente establecido en el contrato, el cual no es sino un medio facilitador de la demostración, en juicio, de una relación jurídica que puede ir más allá de lo que, aparentemente, pactaron las partes en las cláusulas que lo conforman. De tal manera que, pueden existir ciertas prácticas en la relación arrendaticia, que si bien no fueron contempladas inicialmente en las estipulaciones escritas, son constantemente aplicadas por las partes durante un lapso prolongado, con anuencia diaria o periódica de las mismas, configurando así un consentimiento tácito entre ellas y por ende la existencia de una cláusula tácita que debe entenderse como parte integrante del contrato respectivo.
En el caso bajo examen, aun cuando ciertamente debido a la insuficiencia del material probatorio aportado a los autos, no puede determinarse que el arrendador haya consentido en que el arrendatario destine parte del inmueble a su vivienda personal, es decir que no hizo oposición, y por tanto aceptó la modificación del contrato; sin embargo, también es cierto, por razonamiento en contrario, que otra parte del inmueble sigue estando destinada a uso comercial conforme lo previsto contractualmente. Esto último se infiere tanto de la propia afirmación que esgrime la parte demandante en el libelo, como de los efectos que produce la presunción de confesión ficta en cuanto a la aceptación de hechos.
La situación jurídica antes descrita, a juicio del Tribunal, pone de manifiesto que existen derechos constitucionales en pugna o contraposición; en efecto, de un lado está el derecho constitucional de la parte actora a obtener la tutela judicial efectiva de su pretensión, reconocida mediante el presente fallo en los términos ex ante establecidos, y por tanto lograr su ejecución en cuanto a la entrega del inmueble objeto de la demanda, y de otro lado, está el derecho constitucional a la vivienda según el cual toda persona tiene derecho a una vivienda digna, siendo la satisfacción de ese derecho una obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos.
La norma contenida en el artículo 2 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece, que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
Un Estado de esta naturaleza, persigue un equilibrio social que permita el desenvolvimiento de una buena calidad de vida, y para lograr su objeto, las leyes deben interpretarse en contra de todo lo que perturbe esa meta.
Se entiende entonces que el Estado es garante del derecho a una vivienda digna, considerado como un derecho inherente a la existencia humana, y desde éste óptica debe interpretarse la institución del contrato de arrendamiento, cuando el inmueble se destine a vivienda.
Ante una situación como la presente, en la que existen derechos constitucionales que asisten a los involucrados en el asunto y que de alguna manera se contraponen, existiendo adicionalmente circunstancias fácticas no previstas expresamente por el legislador, se le impone al juez la tarea no poco dificultosa de armonizar los derechos constitucionales en pugna.
En efecto, no se trata de que un derecho prive sobre otro, por el contrario, los derechos y garantías constitucionales han sido establecidos de tal manera que deben y pueden coexistir, complementándose los unos a los otros, por ende, la labor del operador de justicia es, de un lado, aplicarlos de forma armónica y articulada y por otro lado, resolver la situación particular sometida a su consideración, utilizando las herramientas jurídicas de que dispone para hacerlo de tal manera que la sentencia logre en el caso concreto la justicia material, cumpliendo así el desideratum constitucional.
Por ello, en este caso, en el que no hay norma jurídica que regule el supuesto fáctico concreto, como es que el arrendatario use parte del inmueble para comercio, conforme fue estipulado contractualmente, y al mismo tiempo modifique parcialmente ese uso, destinándolo a vivienda sin el consentimiento dado por el arrendador, es por lo que este juzgador considera que de conformidad con lo establecido en los artículos 26 y 257 del Texto Constitucional, debe tomarse una decisión justa y equitativa, que tienda a lograr los fines antes mencionados.
En efecto, al analizarse los hechos, cuya ocurrencia ha quedado establecida en este fallo, a juicio de este juzgador, desde el punto de vista humano y social, debe protegerse el derecho a la vivienda del arrendatario y su grupo familiar dentro del mismo inmueble cedido en arrendamiento, donde además ejerce una actividad económica; ello sin desconocer el derecho a la tutela judicial efectiva que le asiste a la parte actora, que comporta la ejecución del fallo en cuanto a la entrega del inmueble.
En esta perspectiva, resulta aplicable al caso particular la norma contenida en el artículo 4 del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en cuya virtud no podrá procederse a la ejecución forzosa de viviendas, sin el cumplimiento previo del procedimiento administrativo allí previsto; lo cual se complementa con el precepto contenido en el artículo 13 del mismo texto legal. Por consiguiente, en lo que respecta a la entrega del inmueble, determina el Tribunal que antes de ejecutarse el presente fallo deberá oficiarse al órgano competente en materia de vivienda y hábitat, a fin de que provea un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva al arrendatario y su grupo familiar, por aplicación analógica de la norma contenida en el artículo 13 del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y el artículo 49 de la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; así se decide.-
IV
Dispositiva
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
Primero: Procedente en Derecho la pretensión de Resolución de Contrato contenida en la demanda incoada por Condominios San Agustín, C.A., contra Julio Ramírez, ambas partes plenamente identificadas en autos; por consiguiente, se declara resuelto el contrato de arrendamiento en que se fundamentó la demanda, suscrito el día 1 de abril de 2008.
Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el inmueble objeto de la demanda, que tiene una superficie de 86,35 M2 ubicada en la parte posterior izquierda, niveles sótanos 1 y 2, local 11, del edificio industrial identificado con el Nº 120, situado entre las esquinas de Alcabala y Tenería, Parroquia San Agustín, Caracas, el cual es de dos niveles, superior e inferior unidos por una escalera; previa notificación al órgano competente en materia de vivienda y hábitat, a fin de que provea un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva al arrendatario y su grupo familiar.
Tercero: Se condena en costas a la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de julio de 2012. Años: 202º de la Independencia y 153° de la Federación.
El juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García





En la misma fecha, siendo la 11:58 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria