REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce de julio de dos mil doce
202º y 153º
ASUNTO: AP31-V-2012-000742
PARTE ACTORA: INVERSIONES NGR, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 17d e abril de 1991, bajo el No. 25, Tomo 28 A Pro, representada en el presente juicio por los abogados en ejercicio, María T Moreno, Ingrid Borrego León y Henry Sánchez Vallecillos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.966.224, asistida en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Francisco I. Cavalieri Mendoza, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 50.009.
MOTIVO: RESOLUCIÓN CONTRATO ARRENDATICIO
I
El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio presentara la representación judicial de la parte actora, el día 02 de mayo de 2012, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo distribución de ley, la cual mediante auto dictado en fecha 03 del citado mes y año, fue admitida por los tramites del juicio breve.
La representación judicial de la parte actora, sostiene en la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
Que mediante documento autenticado en fecha 12 de mayo de 2009, por ante la Notaría Pública 33º del Municipio Libertador, bajo el No. 28, Tomo 17, su mandante dio en arrendamiento al ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, antes identificado, un inmueble constituido por un GALPON INDUSTRIAL No. 49, ubicado en la avenida Sucre de Los Dos Caminos, entre la 8va y 9na transversal, Municipio Sucre del Estado Miranda, con un canon mensual de Trece Mil Quinientos Bolívares (Bs. 13.500).
Que el arrendatario dejó de cumplir con el pago de los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2010, enero a junio de 2011, a razón de Trece Mil Quinientos Bolívares (Bs. 13.500), cada uno.
Que el 27 de mayo de 2011, fue dictada por la Dirección de Inquilinato, Resolución No. 00014822, que fijó el canon de Cincuenta Mil Seiscientos Noventa y Dos Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 50.692,75). Cuyo canon fue notificado al inquilino, el 14 de julio de 2011.
Que a pesar de haber sido notificado, el inquilino se niega a pagar el nuevo canon, adeudando hasta la fecha, las pensiones de julio, agosto y septiembre de 2011, a razón cada uno de la cantidad fijada por el órgano regulador.
Que en virtud de ello, procedió a demandar al citado ciudadano, para que convenga o en su defecto sea condenado, a la Resolución del Contrato con su consecuente entrega del inmueble arrendado, el pago de los cánones adeudados así como los que se sigan generando, por indemnización y al pago de las costas procesales.
A través de diligencia presentada el día 1º de junio de 2012, compareció el demandado y asistido de abogado, se dio por citado en la presente causa; y en la oportunidad legal correspondiente, la representación de la parte demandada, presentó escrito, dando contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Negó, rechazó y contradijo la demanda, aduciendo en primer término, la temeridad de la misma.
Reconoció la existencia de la relación contractual, la cual señaló, ha tenido una duración de más de 11 años, a partir del 16 de junio de 1999.
Alegó que dicha relación es a tiempo INDETERMINADO, ya que no se notificó a su mandante su voluntad de no prórroga.
Aseveró que su representado está solvente con el pago, según recibos que manifestó acompañar.
Mediante diligencia de fecha 18 de junio de 2012, la representación actora, procedió a impugnar las pruebas consignadas por el demandado, conjuntamente con el escrito de contestación.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal, salvo su apreciación en la definitiva.
Las partes, atendiendo al llamado del Tribunal, procedieron a los fines de llegar a un arreglo, a suspender la causa; y resultando infructuoso el llamado a la conciliación, el juicio continuó su curso de Ley.
Por escrito presentado el 22 de junio de 2012, el apoderado del demandado, realizó sus alegatos en relación a la impugnación de los recibos originales aportados con la contestación.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones:
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada, con fundamento en la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de enero a junio de de 2011, a razón cada uno, de Trece Mil Quinientos Bolívares (Bs. 13.500,oo) y de julio, agosto y septiembre de 2011, a razón de Cincuenta Mil Seiscientos Noventa y Dos Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 50.692,75), suma ésta fijada por el órgano regulador, y la cual fuera notificada al arrendatario el día 14 de julio de 2011.
En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:
1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, el día 25 de abril de 2012, bajo el No. 54, Tomo 50, de cuyo documento se evidencia la representación de los profesionales del derecho que actúan en nombre y representación de la actora, y así se establece.
2.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública 13º del Municipio libertador, el 12 de mayo de 2009, bajo el No. 28, Tomo 17, contentivo del contrato de arrendamiento, cuya resolución es pretendida en juicio, el cual será analizado más adelante.
3.- Copia de actuaciones administrativas, relacionadas con el expediente No. 34.830, llevado por ante la Dirección General de Inquilinato, con motivo del procedimiento de regulación de canon, las cuales son consideradas como fidedignas al no haber sido impugnadas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de cuyo estudio se determina en autos, que efectivamente el mencionado órgano regulador fijó como canon máximo a pagar por el inmueble en litigio, la suma de Cincuenta Mil Seiscientos Noventa y Dos Bolívares con setenta y Cinco Céntimos (Bs. 50.692,75), la cual fue notificada al inquilino, y así se establece.
NATURALEZA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA:
Tal como se indicara la demandante acciona la resolución del contrato bajo el argumento de estar en presencia de un contrato determinado. Y la representación del demandado, al contestar la demanda, rechazó tal alegato, sosteniendo que la relación locativa bajo estudio, se había indeterminado en el tiempo. Naturaleza que seguidamente este Tribunal pasa a determinar con las pruebas producidas en juicio, a los fines de precisar si la acción escogida por la actora, es la procesalmente idónea para satisfacer su pretensión, a saber:
En la cláusula SEGUNDA del contrato aportado a los autos, los contratantes establecieron lo siguiente:
“SEGUNDA: La duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO, no prorrogable contado a partir del PRIMERO (1) DE MARZO DE 2009 y finalizando el VEINTIOCHO (28) de FEBRERO DE 2010, llegada esta oportunidad EL ARRENDATARIO deberá desocupar el inmueble objeto de este contrato inmediatamente, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió al momento de celebrar este contrato.”.
Previamente este órgano destaca, ante los alegatos de ambas partes para calificar la naturaleza de la relación arrendaticia bajo estudio, que a tenor de lo consagrado en el artículo 1599 del Código Civil, “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”; y conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga lega opera de pleno derecho.
Disposiciones que permiten afirmar, que en contratos con tiempos prefijados, vencen contractualmente en la fecha establecida por las partes. Y vencido dicho tiempo, si estuvieren dados los extremos de Ley, comienza –de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna- a transcurrir el lapso de prorroga legal que le corresponda al arrendatario solvente, según el tiempo de la relación arrendaticia.
Igualmente, establece este órgano, que ambas partes, no solo reconocieron la relación arrendaticia que existe entre ellos, por el galpón industrial, ya identificado, sino que estuvieron de acuerdo, (no fue un hecho discutido), en que dicha relación data desde el año 1999, lo que permite sostener que efectivamente, la relación derivada del arrendamiento entre las partes, inició desde 1999, y así se establece.
Ahora bien, de la lectura efectuada a la cláusula transcrita, cabe afirmar que, contractualmente, el contrato que vincula a los litigantes, venció el 28 de febrero de 2010, sin necesidad de notificación alguna, por tratarse de un contrato con determinación en el tiempo y sin posibilidad de prórroga prevista. A partir de ésta fecha exclusive, comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal, que en este caso, habiéndose admitido por las partes, que la relación inició en el año 1999, correspondía un lapso de 3 años, lo que permite afirmar, que estando en curso dicho tiempo legal, el contrato está determinado en el tiempo, y por tanto la acción incoada es la procesalmente idónea para la satisfacción de la pretensión deducida y así se establece.
DEL FONDO:
Precisada como ha sido la naturaleza de la relación contractual bajo estudio, este Juzgado pasa a determinar la procedencia en derecho de la acción resolutoria intentada, en los términos siguientes:
Reitera este Juzgado que la acción in comento está basada en la supuesta falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2010, enero a junio de 2011, cada uno por Trece Mil Quinientos Bolívares (Bs. 13.500) y julio, agosto y septiembre de 2011, a razón de Cincuenta Mil Seiscientos Noventa y Dos Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 50.692,75).
Contractualmente debe sostenerse, que la oportunidad de pago, se convino por mensualidades anticipadas, dentro de los cinco primeros días de cada mes, a través de depósito bancario. Vale decir, que el mes de diciembre de 2010, debía ser depositado dentro de sus primeros cinco días, entiéndase, del 1 al 5 de dicho mes y año, y así sucesivamente. Todo ello en cuanto al lapso contractual de pago.
Ahora bien, rehusándose la arrendadora a recibir dicho pago, el arrendatario disponía del lapso legal de consignación de quince días (15), establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lapso que en el caso de autos, siguiendo el ejemplo, el mes de diciembre de 2010, se comprendía desde el 06 al 20 de diciembre de 2010, y así se establece.
Resulta importante destacar que, si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, lo procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Precisada la oportunidad de pago contractual y legal de las pensiones de arrendamiento mensual, pasa este Juzgado a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas y producidas a los autos, a los efectos de determinar la solvencia o no de la demandada con su obligación de pago que le fuere reclamada:
Traídas por el demandado, copia con sello en original del Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, de los depósitos en calidad de consignaciones realizadas, las mismas fueron impugnadas por el apoderado actor, quedando sin efecto procesal alguno dicha impugnación, por cuanto precisamente dicha representación, en pruebas, consignó a tales fines, copia del expediente contentivo de tales consignaciones, por lo que este Juzgado pasa seguidamente a analizarlas:
MES DEMANDADO FECHA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN CANTIDAD CONSIGNADA
Diciembre 2010 15-12-2010 06-12 al 20-12-2010
Bs. 13.500,oo
Enero 2011 25-01-2011 06-01 al 20-01-2011
Bs. 13.500,oo
Febrero 2011
28-02-2011
06-02 al 20-02-2011
Bs. 13.500,oo
Marzo 2011
04-04-2011
06-03 al 20-03-2011
Bs. 13.500,oo
Abril 2011
05-05-2011
06-04 al 20-04-2011
Bs. 13.500,oo
Mayo 2011
30-05-2011
06-05 al 20-05-2011
Bs. 13.500,oo
Junio 2011
21-06-2011
06-06 al 20-06-2011
Bs. 13.500,oo
Julio 2011
21-07-2011
06-07 al 20-07-2011
Bs. 50.692,75
Agosto 2011
27-09-2011
06-08 al 20-08-2011
Bs. 50.692,75
Septiembre 2011
11-10-2011
06-09 al 20-09-2011
Bs. 50.692,75
Del cuadro que antecede se desprende que si bien es cierto que, los cánones correspondientes a todos los meses señalados en la demanda, fueron consignados, razón por la que no se condena su pago; no es menos cierto que, la parte demandada no cumplió con su obligación de consignar tempestivamente, tales mensualidades, evidenciándose que los cánones arrendaticios de los meses de enero a septiembre de 2011, fueron consignados, extemporáneamente, es decir, ya vencido el lapso legal para efectuar válidamente la consignación; siendo importante reiterar que las consignaciones deben ser realizadas dentro del lapso legal, ni antes ni después, lo que no hace procedente declarar el estado de solvencia a favor de la parte demandada y así se declara.
De modo pues, que verificado en autos que, el incumplimiento de la parte demandada con su obligación de pagar los cánones mensuales de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la cláusula décima primera del contrato, debe concluirse que la resolución del contrato pretendida en el presente juicio debe prosperar en derecho y así se establece.
III
Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la sociedad mercantil INVERSIONES NGR, C.A., contra el ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, ambos previamente identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 12 de mayo de 2009, por ante la Notaría Pública 13º del Municipio Libertador, bajo el No. 28, Tomo 17, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un GALPON INDUSTRIAL No. 49, ubicado en la avenida Sucre de Los Dos Caminos, entre la 8va y 9na transversal, Municipio Sucre del Estado Miranda, por lo que se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado antes identificado.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese. Regístrese; y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de julio de 2012.
La Jueza,
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria,
Abg. Karem A. Benitez Figueroa.
En esta misma fecha, 12 de julio de 2012, siendo las 12.22 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria,
Abg. Karem A. Benitez Figueroa
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