TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado JOSEFINA DI CRISTINA DE JESUS DE JESUS, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No. V-6.511.274, representada por los abogados en ejercicio Gustavo J. González, Fina Thais Ravelo y Carlos Carvajal Díaz, IPSA # 40.446, 33.500 y 50.951 respectivamente; contra la empresa sociedad INVERSIONES VICFRE, C.A., registrada en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, el 27 de agosto de 2003, bajo el No.39, Tomo 55 A-2003, representada por su Directora: María F. García Mejias.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de la parte actora que el difunto esposo de la parte actora, de nombre MOISES DE JESUS DE JESUS, había adquirido conjuntamente con su hermano,, el 50% de los derechos de propiedad de un inmueble de tres plantas, ubicado en Prado de Maria, Parroquia Santa Rosalía, antiguo Rincón del Valle, el Cementerio, cruce con las avenidas Santa Ana y Segunda Transversal de la Urbanización Álvarez Poello, número 40. La propiedad del inmueble se encuentra debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, cuyos datos de registro cita.
El inmueble, en su planta baja, se encuentra dividido en locales comerciales; y uno de los locales, el identificado con la letra “B” se encuentras arrendado a la empresa demandada.
Ahora bien, es el caso que la empresa demandada, a pesar de que esta en conocimiento de la muerte del esposo de la parte actora, se ha negado a reconocerla en ese carácter, siendo que ella es la propietaria, conjuntamente con sus hijos, del inmueble que la demandada ocupa como arrendataria.
Le preguntamos—dice—a la represente de la empresa arrendataria cuanto pagaba por alquiler, y nos respondió Bs.4.000, oo y le pedimos también que nos presentara el contrato de arrendamiento suscrito por el difunto esposo de la actora y la empresa demandada, negose a ello, cercenándole el derecho a cobrar los alquileres.
Así que estando en mora de su obligación de pagar alquileres, ahora la demanda en desalojo, de conformidad con el art. 34, letra “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que desaloje el local y lo entregue libre de bienes y personas; y para que cancele las mensualidades correspondientes desde la notificación del 2 de septiembre de 2011 hasta el cumplimiento de la entrega del local.
Contestación de la demanda
La empresa demandada se hizo representar por la ciudadana Maria Felicia García Mejias, debidamente facultada por los Estatutos de la empresa, y estando asistida por el abogado Muricio Cervini Colli, IPSA # 45.898, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Falta de cualidad de la parte demandada, de conformidad con el art. 361 CPC; por cuanto—dice—la empresa demandada nunca ha suscrito contrato alguno con los propietarios del inmueble , que ocupa como arrendataria. Añade que con quien tiene suscrito contrato de “subarriendo” es con el ciudadano Mauricio Serví ni Coli, quien estaba ampliamente facultado para subarrendar de acuerdo con el contrato, suscribió con Moisés y Joaquín de Jesús de Jesús, que acompaña.
2. Cuestión previa, en base al defecto de forma del libelo, del No.6 del art. 346 CPC¸ ya que para que proceda una demanda de desalojo debe de existir un contrato de arrendamiento firmado por las partes. Es impretermitible acompañar el contrato de arrendamiento. Se hace indispensable la presentación del contrato. En el presente juicio no se consigno conjuntamente con el libelo el documento fundamental, el cual no es otro que el contrato de arrendamiento.
3. Contestación de fondo, por cuanto niega y rechaza los hechos adminiculado en el libelo; y además niega la condición de la actora de heredera de la sucesión de su cónyuge.; además de su estado de insolvencia.
Parte motiva
Cuestión previa,
Este sentenciador considera que el concepto de documento fundamental de la demanda viene definido en el art.340 No.6º del CPC, cuando dice:
Los instrumentos en que se fundamente la pretensión; esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberá producirse con el libelo
Entonces para calificar un documento como fundamental se hace necesario que el derecho deducido se derive “inmediatamente” del documento en cuestión.
Tiene que existir una “inmediación generatriz” entre el derecho y el documento, para que éste ser calificado de fundamental y sea necesario acompañarlo con la demanda en forma preclusiva, O sea, el documento debe ser la causa o fuente directa del derecho reclamado, para que pueda decirse que éste se deriva “inmediatamente” de aquél
Pues bien, existen instrumentos ad-probationem e instrumentos ad-solemnitaten, de acuerdo con el art. 1355 del CC.
• Solo estos últimos, que tienen una influencia directa sobre la validez o existencia del derecho que esta destinado a probar, son los que podrían ser calificados de “fundamentales” y necesitan ser acompañados con la demanda ¿Y cuáles serían documentos con esa influencia directa sobre la validez del derecho que esta llamado a probar? Los instrumentos que se requieren para la existencia del mismo derecho, v.gr. documento hipotecario, titulo valor, contrato de donación, entre otros; o sea documentos que sin ellos no existiría el derecho accionado, como objeto de prueba.
• Los documentos que no cumplan esa condición entran en la categoría de los documentos ad-probationen, que son los medios probatorios con finalidad de demostrar el hecho objeto del mismo, pero no de forma exclusiva, ya que si faltasen, por alguna razón, podría demostrarse perfectamente el hecho de marras a través de otros medios probatorios diferente al documental. Vale decir, no son “consustanciales” a la existencia misma del derecho, como sí ocurre con los primeros.
Pero el contrato de arrendamiento, desde el momento que existen arrendamientos que pueden ser celebrados verbalmente, es obvio que la escritura no es un requisito indispensable para que exista el derecho de arrendamiento. O sea, para que exista contrato de arrendamiento no es necesario que el mismo se redacte por escrito.
Además, en la vida real se dan muchos casos donde no existe ni podría existir documentos fundamentales, como ocurre con las demandas de responsabilidad civil por hecho ilícito, del art. 1185 CC, donde el hecho generador del daño resarcible no queda documentado, como es obvio. Entonces vemos que este requisito no siempre es necesario cumplirlo. Solo en los casos—decimos—en que la escritura se requiera como requisito de forma para la existencia del derecho reclamado.
En conclusión declaramos sin lugar la cuestión previa invocada.
Pasemos ahora a resolver la cuestión de fondo, para lo cual, analicemos las pruebas traída a los autos, con especial atención sobre el tema de la ilegitimidad ad-causa de la parte demandada, cuando afirmó que ella no había celebrado contrato de arrendamiento con la parte actora.
Consideramos que la sola negación de la existencia de relación contractual con la parte actora, coloca sobre los hombros de ésta la carga de demostrar de alguna forma que esa relación sí existe.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 19 y ss corre la solicitud de la Declaración de Únicos y Universales herederos de Moisés de Jesús de Jesús, por parte de la parte demandada, en su condición de cónyuge del de cujus.
No aparece la evacuación de dicho justificativo de testigos; lo que hace que no sea posible derivar ningún argumento de prueba de dicho medio probatorio.
2.-
Al folio 25 corre Partida de Defunción de Moisés de Jesús de Jesús, C.I. No.5.968.711. Allí se dice que deja tres hijos: (Beatriz, Adriana y Verónica) y estaba casado con Josefina di Cristina de Jesús, C.I. No.6.511.274, que es la parte actora.
Con dicho medio probatorio se demuestra “presuntamente” (art. 77 Ley Orgánica de Registro Civil) que la parte actora es cónyuge del ciudadano Moisés de Jesús de Jesús, de conformidad con el No.5 del art. 130 de la Ley Orgánica de Registro Civil. Y como cónyuge, es heredera, de conformidad con el art. 823CC.
Dijimos que la prueba sería “presunta” porque la prueba más idónea sería el Acta de Matrimonio. De todos modos el art. 457 del Código Civil—desafortunadamente derogado—establecía que “las declaraciones de los comparecientes sobre hechos relativos al acto se tendrán como ciertas hasta prueba en contrario”
3.-
Al folio 26, 27 y 23 corren tres documentos administrativos representativa de tres Partidas de Nacimiento de Beatriz, Adriana y Verónica, hijas de la parte actora y de Moisés de Jesús de Jesús.
La demostración de ser las hijas del matrimonio no es relevante en este juicio, desde el momento que es la cónyuge: Josefina Di Cristina de Jesús de Jesús, la que esta asumiendo el papel de parte demandante, en su condición de cónyuge-heredera.
4.-
Al folio 30 corre documento público representativo de la venta que Carmen Santos de Santos le hiciera a Joao de Jesús y Antonio Dobaño Núñez, del inmueble de autos.
No aporta elementos de convicción para este juicio.
5.-
Al folio 36 y ss corre otro documento público representativo de la venta que Joao José Goncalves de Jesús y Conceicao de Jesús de Jesús le hicieron a Moisés de Jesús de Jesús y Joaquín de Jesús de Jesús, del inmueble de autos.
Con este medio probatorio sí se prueba que el inmueble de autos pertenecía en comunidad al esposo fallecido de la parte actora; y en consecuencia ahora le pertenece a ella por herencia de los derechos pro-indiviso del de-cujus.
Ahora bien, si bien debemos considerar probada la condición de propietaria de la parte actora, a titulo de heredera, sobre el inmueble de autos, ello no sería suficiente para acreditar la cualidad de arrendadora; habida cuenta que la parte demandada ha negado que haya celebrado contrato de arrendamiento con el esposo. Ya que la condición de propietario no conlleva “necesariamente” la condición de arrendador, salvo que el anterior arrendador (propietario) haya vendido el inmueble, por cuanto el comprador entonces se subroga en el contrato de arrendamiento que hubiere celebrado su vendedor, de conformidad con el art. 20 de la LAI y el art.1604 y ss del Código Civil. Pero la sola condición de propietario—salvo ese caso—no conlleva la condición de arrendador, condición, que eventualmente pudiera estar en cabeza de un poseedor rival que hubiese arrendado a un tercero.
Lo que la parte demandada ha alegado en la contestación es que ha celebrado contrato de arrendamiento con un tercero: Muricio Cervini Colli, a título de subarriendo. El contrato de subarriendo aún cuando es negocio “subordinado” al contrato de arrendamiento principal, es una relación contractual diferente, en que se deben respetar los diferentes roles o cualidades de cada negocio: A con B (principal) y B con C (subordinado). El art. 1584 del Código Civil reconoce implícitamente que el arrendador podría dirigirse (en cobro) contra el sub-arrendatario pero hasta el monto en que él sea deudor. Dice la norma:
El sub-arrendatario no queda obligado para con el arrendador sino hasta el monto del precio convenido en el sub-arrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introducción de la demanda y no puede oponer pagos hechos con anticipación.
No se reputan anticipados los pagos hechos por el subarrendatario de conformidad con los usos locales.
Vemos que la norma concede acción directa del arrendador contra el sub-arrendatario pero solo en cuanto a poder cobrar los cánones de arrendamiento de que éste sea deudor de los sub-cánones, para la fecha de la introducción de la demanda; pero para demandar el desalojo o la resolución del contrato que hubiese celebrado con el sub-arrendador (en el contrato de A con B), pensamos que no hay acción directa (de A contra C).
Para resolver (o desalojar) el contrato de sub-arriendo (contrato de B con C), el arrendador (A) no tiene acción directa contra el sub-arrendatario (C). Si el sub-arrendatario no cumpliera el contra de sub-arriendo quien lo tendría que demandar para desalojarlo, sería la persona que celebro el contrato con él (B).
Todo esto lo decimos partiendo del supuesto de que el sub-arrendamiento hubiese sido autorizado por el arrendador en el contrato de arrendamiento ( el de A con B); porque en el supuesto que el sub-arriendo se hubiese celebrado sin el consentimiento o autorización del arrendador, dicho sub-arrendamiento (el de B con C) deviene nulo, y se autorizaría al arrendador para resolver el contrato de arrendamiento (el de A con B), de conformidad con el art.15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese caso de sub-arriendo no autorizado, el arrendador debe demandar la resolución contractual o el desalojo de su arrendatario (A con B); y pienso que además, debería demandar la nulidad del contrato no autorizado (el de B con C) accionando también contra el sub-arrendatario , para poder más tarde hacer ejecutar la sentencia contra él.
6.-
Al folio 41 y ss corre un documento protocolizado, de escritura muy borrosa, escrito a mano, casi no se entiende. Además la parte actora en el libelo no se refiere a dicho documento. Pareciera que es una venta que se le hace al señor Joao De Jesús.
De todos modos, no aporta ningún elemento de prueba a esta litis.
7.-
Al folio47 corre otro documento protocolizado representativo de una venta que Joao José Goncalves de Jesús y Conceicao de Jesús de Jesús le hicieron a Moisés de Jesús De Jesús y Joaquín de Jesús de Jesús, del inmueble de autos.
Ya nos referimos a esta compra-venta.
8.-
Al folio 52 y ss corre en fotostato documento representativo de la Planilla de Autoliquidación de los derechos sucesorales del ciudadano Joao de Jesús, auien parece ser el hermano del esposo de la parte actora.
Por tal motivo no arroja argumento de prueba para esta litis.
9.-
Al folio 65 y ss corre Acta de matrimonio de Moisés de Jesús de Jesús con la parte actora, en fecha 10 de octubre de 1985.
Como esposa del propietario, queda probado la condición de la parte actora de heredera; y por tanto de propietaria del inmueble de autos.
10.-
Al folio67 y ss corre las resultas de la evacuación judicial ante el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, del justificativo de testigo de únicos y Universales Herederos de los causahabientes del señor Moisés de Jesús de Jesús.
Queda probada la condición de causahabiente de la parte actora del propietario pro-indiviso del inmueble de autos.
11.-
Al folio 85 corren las resultas de una Notificación Notarial que habría realizado la parte actora a la ciudadana María de F. García Mejias, quien, de acuerdo con el libelo, pareciera que es la directora de la empresa demandada.
Lo que se le notifica allí no tiene ninguna relación con lo dicho en el libelo.
12.-
Al folio 87 corren las resultas de una inspección ocular evacuada notarialmente en el edificio ya identificado en el libelo, donde se constata que en el mismo se encuentrasn tres locales comerciales.
No aporta argumentos de prueba en este litis.
13.-
Al folio 94 y ss corre en copias certificadas documentos representativos del Documentos Constitutivo de la empresa demandada.
Lo cual no demuestra la relación contractual de arrendamiento con el esposo fallecido de la parte actora; la cual ha sido negada en contestación.
14.-
Al folio 134 y ss corre documento notariado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos Moisés de Jesús de Jesús y Joaquín de Jesús de Jesús, como arrendadoras con el ciudadano Mauricio Cervini Colli, como arrendatario, sobre un local comercial del edificio identificado en el libelo de demanda.
Este documento lo presentó la parte demandada en contestación en apoyo de su excepción de falta de cualidad pasiva; por cuanto—dijo—la empresa demandada no había celebrado contrato de arrendamiento con el esposo de la parte actora. Ya que con quien celebró contrato de sub-arrendamiento sobre el local de autos, fue con el ciudadano Mauricio Cervini Colli, quien esta facultado para subarrendar en dicho contrato.
Antes que nada debemos decir que el documento examinado no prueba el sub-arriendo de la parte demandada con Mauricio Cervini Colli Lo que sí prueba es el arrendamiento del esposo y cuñado de la parte actora y con este señor.
Ahora bien que Mauricio Cervini Colli haya sub-arrendado a la parte demandada, eso no esta por demostrarse.
Pero debemos decir que en el supuesto que lo haya hecho, deberá hacerlo con el consentimiento de los arrendadores; ya que la cláusula quinta de este contrato establece que el arrendatario a través del presente contrato se encuentra facultado para subarrendar, previa autorización escrita de los arrendadores…”
Subarrendar sin la autorización requerida es colocarse en el supuesto de la norma del art.15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999.
15.-
Al folio213 y ss corre Acta de Asamblea de la empresa Mercadjuntas, c.a., promovido por la parte demandante, a fin de apoyar ciertas maniobras desleales o de colusión por parte del abogado de la demandada.
No aporta argumentos de prueba en relación con los temas controvertidos en esta litis.
Conclusión
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir, que habiéndose negado la existencia de la relación contractual de arrendamiento entre las partes de este juicio, como fundamento de la falta de cualidad en concepto de arrendataria por parte de la demandada para sostener este juicio, la parte actora no logro probar el contrato de arrendamiento que ella, o mejor su esposo, ya fallecido, habría celebrado con la empresa demandada; y que de haberse probado hubiera enervado la excepción de falta de legitimación ad causa de la empresa demandada, invocada en contestación; ya que lo único probado en autos fue que el esposo y cuñado de la parte actora, habría celebrado sobre el local de autos contrato de arrendamiento con un tercero: Mauricio Cervini Colli, quien, “supuestamente”—aunque ésto no fue probado—habría sub-arrendado el local de autos a la empresa demandada, según manifestó ésta en contestación.
Aún cuando el sub-arriendo no fue probado , de haberlo estado y estar además autorizado, no existe acción directa del arrendador contra el subarrendatario para demandar la resolución del contrato de subarriendo o desalojo del sub-inquilino. La única acción directa posible del arrendador contra el subarrendatario, aparece estar reconocida por el art. 1584 del Código Civil, pero es una acción de cobro de cánones de arrendamientos hasta el monto que el sub-inquilino estuviese debiendo al tiempo de la presentación de la demanda.
Acción que no es la que ha sido incoada en el presente juicio.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda, que ha presentado la ciudadana Josefina Di Cristina de Jesús de Jesús contra la empresa Inversiones Vicfre, c.a. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los doce días del mes de julio del año dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce del medio día, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria