TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que ha presentado la ciudadana GIACOMA GETTAPIETRA DE LUCAS, mayor de edad, de este domicilio Cédula de Identidad No.6.224.133, representada por los abogados en ejercicio Maria Teresa Moreno, Ingrid Borrego León y Henry Sánchez Vallecillos, IPSA Nos.36.229, 55.638 y 142.564 respectivamente; contra los ciudadanos JOSE ANTONIO CASTRO ZAMBRANO y SANDRA DEL CARMEN BAPTISTA ALDANA, mayores de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad Nos.V-18.020.943 y V-20.327.069 respectivamente.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados actores que su defendida suscribió contrato de arrendamiento con los demandados sobre un local comercial de una sola planta de 303 mts2 de extensión, ubicado en la Planta N-1, No.14 de la Avenida Argentina de la Urbanización Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, Distrito Metropolitano de Caracas.
Se convino que el alquiler sería, en los primeros seis meses, de Bs. 10.000, oo; encontrándose vigente porque nunca se incremento.
Se convino también que el lapso del contrato sería de un año, a partir del 01 de junio de 2011 hasta el 31 de mayo de 2012.
Pues bien, el arrendatario ha dejado de pagar el canon correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2012, que suman Bs.30.000, oo
Por ese motivo piden la resolución del contrato con la entrega material del inmueble; además demandan por vía subsidiaria el pago de los alquileres insolutos de febrero a abril de 2012, así como los alquileres que se siguiesen venciendo, a razón de Bs.10.000, oo c/u.
Contestación de la demanda
La parte demandada haciéndose asistir por los abogados Carlos Alberto Calanche Bogado, Indira Moros Restrepo, María de los Ángeles Pérez Núñez, e Irene Victoria Morillo López, IPSA # 105.148, 110.298, 119.895 y 115.784, pasó a contradecir la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Como cuestión previa invoco la del No.6 del art. 346 CPC, fundamentándola en la circunstancia de que en el libelo no se hizo la descripción del inmueble de autos, con su situación y linderos.
2. Como negación genérica, niegan los hechos adminiculados en el libelo.
3. Como contestación específica argumentó:
• La falta de cualidad de la parte actora, ya que no se sabe—dice—si ella esta demandando como administradora, para lo cual debió haber acompañado el contrato de administración; o como propietaria del local, para lo cual debió haber acompañado el titulo de propiedad. No presentó ni una cosa ni la otra, por lo cual esta defensa debe prosperar.
• No se desprende que los alquileres deban pagarse de manera anticipada; por lo que el pago deberá hacerse entonces por mensualidades vencidas.
• No se deben los meses de febrero, marzo y abril de 2012, a razón de Bs.10.000, oo, que totalizan Bs.30.000,oo. Consignamos los recios de pago correspondiente a los meses de noviembre a diciembre de 2011y al mes de enero de 2012.
• La parte actora, ni su representante, no se han presentado a recibir el pago del alquiler correspondiente al mes de febrero de 2012. Tampoco lo hicieron del mes de marzo de 2012; a pesar de las llamadas que se les hizo; siendo su obligación en el contrato, cuando se dice que el pago deberá efectuarse en el local arrendado. Por ello acudieron a realizar las consignaciones judiciales de los cánones de esos meses y de abril de 2012, de conformidad con el art. 51 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Presenta el depósito bancario, de fecha 13 de abril de 2012, donde se evidencia la consignación de los tres meses que se imputan de insolutos en el libelo.
• Dice que no pudieron “formalizar” la consignación ante el Tribunal de Consignaciones porque esta cerrado.
Parte motiva
Cuestión previa
Respecto al defecto de forma del libelo de demanda del No 6 del art. 346 CPC,, por no haberse indicado la situación y los linderos del inmueble, corresponde decir que la ubicación del inmueble quedo señalada en el libelo cuando se mencionó la dirección del local.
Y respecto a los linderos, ellos solo son necesarios señalarlos cuando lo que se ha incoado es una acción real, donde el objeto de la pretensión es el bien inmueble en cuestión. Pero en este caso el inmueble arrendado es el objeto del contrato (de arrendamiento). En este juicio, el objeto de la pretensión es el contrato mismo que se busca resolver y como consecuencia de esa resolución se pide que se reintegre la tenencia del inmueble. Pero no es el inmueble “el objeto de la pretensión”, que queda reservada—como se dijo—a las acciones reales.
Cuando el objeto de la pretensión sea un contrato cuyo incumplimiento haría surgir el “derecho a resolverlo”, según el art. 1167 del Código Civil, el No 4º del art. 340 CPC, exige que “deberá determinarse los datos, títulos y explicaciones necesarias, si se tratare de derechos u objetos incorporales”. Requisito que sí se cumplió en el libelo de este juicio, cuando el actor explica que celebró con los demandados un contrato a tiempo fijo sobre determinado local, a determinado precio, etc.
En consecuencia no ha lugar a la cuestión previa incoada. Así se declara.
La falta de cualidad de la parte actora.
La cualidad o legitimación ad-causa se ha definido como la correspondencia o identidad de los sujetos procesales (actor y demandado) con los sujetos materiales, que aparecen sustentando las titularidades sustantivas (acreedor y deudor, por ejemplo) en la relación contractual subyacente del juicio.
En todo juicio cabalgan dos relaciones jurídicas, una sobre la otra:
1) una es la relación adjetiva o procesal que actualiza la misma contienda judicial entre sujetos procesales, esto es, entre actor y demandado;
2) y la otra es la relación material subyacente a la anterior, entre acreedor y deudor, en caso de que sea una relación obligacional, o entre arrendador y arrendatario, en caso de que sea una relación arrendaticia, o entre herederos, en caso de que sea una relación sucesoral, etc.
Cuando los sujetos de la primera coinciden con los sujetos de la segunda, podemos decir que existe legitimación ad causa.
En este caso esa relación de identidad se actualiza desde ele momento que la parte demandante nos esta informando en el libelo que ella suscribió con los demandados un contrato de arrendamiento sobre el local de autos; el cual acompañan y que se analizará de inmediato.
Al haber celebrado el contrato como arrendadora, esta demás exigir que el actor presente un mandato de administración o un documento de propiedad, cuando para arrendar lo que se necesita es ser poseedor de la cosa, siendo el arrendamiento un negocio donde lo que se entrega y se recibe es solo la posesión o el goce del bien, de conformidad con el art. 1579 del Código Civil.
En consecuencia no ha lugar al alegato de falta de cualidad de la parte actora. Así se declara.
Examen de las pruebas
Visto que las defensas de previo pronunciamiento no han prosperado, corresponde ahora analizar las pruebas traídas a los autos, especialmente en relación con el estado de solvencia de la parte demandada, según lo ha alegado el demandado.
1.-
Al folio 10 corre documento público representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre la parte actora y los demandados, de fecha 18 de julio de 201, cuya resolución se demanda en el presente juicio, por haber sido incumplido.
Con este documento queda probada—como dijimos—la cualidad de la parte demandante y de las partes demandadas, en el presente juicio.
Viniendo a los argumentos de prueba que se derivan de dicho documento, en relación a los temas discutidos, cabe decir:
1. El alquiler quedo pactado en Bs.10.000, oo mensual; donde la parte actora dice que no ha sido aumentado.
2. Se dice también que el pago del alquiler se hará en los primeros cinco días de cada mes, en el inmueble arrendado.
Si nos preguntamos cuándo comienza los meses de arrendamiento en este contrato, deberíamos ir a la cláusula tercera que nos informa que el contrato comienza el 01 de junio de 2011 hasta el 31 de mayo de 2012. Entonces los pagos se harán entonces “por adelantado”, en los primeros cinco días del mes, desde el día primero de cada mes, a partir del 1º junio de 2011 en adelante; a los que habría que añadir el plazo de los quince días previstos en el artículo 51º del Decreto Ley; por lo que el inquilino si no pagara entraría en estado de mora, después del día 20º de cada mes.
Es a partir del día vigésimo del mes que el inquilino entraría en estado de mora, de conformidad con el art.1269 del Código Civil, y surgiría el derecho, por parte del arrendador, de demandar judicialmente el cumplimiento del pago del alquiler o la resolución del contrato, de conformidad con el art. 1167 del Código Civil; pero en el entendido de que mientras el arrendador no “opte” por demandar una cosa o la otra, el estado de mora del inquilino se prolongaría, haciendo posible entonces ofertar válidamente el pago del canon de arrendamiento; ya que el estado de mora no impide al deudor moroso ofrecer válidamente el cumplimiento de su obligación, de conformidad con el art.1306 del Código Civil; que, al dictaminar que los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado, nos esta dando a entender a las calaras que el deudor consignante ya estaría en estado de mora; siempre que el plazo no se hubiese estipulado en beneficio del acreedor, según No.4º del art. 1397 CC. Y como el plazo del pago del alquiler esta obviamente previsto en beneficio del inquilino, el solo estado de mora no impide que se ofrezca validamente el canon, mientras el deudor no sea demandado en resolución del contrato. Así se declara.
Por otra parte, el art.56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario dice que el inquilino “se considerará solvente” si “consignara conforme a lo dispuesto en ese título”, interpretándose que se refiere al plazo de 15 días. Se ha querido entender esa expresión, por argumento a contrario, que si el inquilino consignara con el plazo vencido, el inquilino no se solventaría; pero tal cosa no lo dice la norma. La interpretación correcta es que “la solvencia” del inquilino, a que se refiere la norma, es porque entonces él no daría lugar a los intereses de conformidad con el art.27 ejusdem. Pero lo que no dice la norma—y aquí vemos una laguna—es que vencido el plazo previsto, la consignación posterior se consideraría inválida por extemporánea, dándole al vencimiento del plazo un carácter resolutorio definitivo o de caducidad o perentoriedad que en verdad no tiene; y que es el carácter que se le ha querido dar indebidamente al plazo del art. 51 ejusdem, en muchas sentencias, olvidando que en el procedimiento de oferta y depósito del derecho común del Código Civil—que debería servir de guía orientadora para suplir las lagunas de las leyes especiales (art. 14 CC)—el deudor moroso, puede consignar válidamente, mientras no sea demandado en resolución; que es la regla general consagrada para todo deudor moroso que no le quieran recibir su pago.
Claro que en este caso debería entonces consignar, junto con el principal, los intereses de mora que se hubiesen causado, de conformidad con el. Art. 1307 No.3º del Código Civil, para que su ofrecimiento fuese válido.
Lo único que pretendemos con la explicación que antecede, es acudir al ordenamiento común de oferta y depósito del Código Civil, que es supletorio de las leyes especiales (art.14 CC), para llenar el silencio en que incurrió el legislador especial en el art. 56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando definió el estado en que quedaba el inquilino si consignaba sus alquileres dentro del plazo; guardando silencio, si lo hacía fuera del plazo
No deja de ser un contrasentido decir que el deudor común, podría consignar o cumplir válidamente su obligación en estado de mora, mientras no fuese demandado en resolución del contrato; y, en cambio el inquilino como deudor inquilinario, que se supone que es un ciudadano protegido y amparado por un ordenamiento de orden publico y protector de sus derechos irrenunciables, no puede hacerlo; porque entonces, su consignación se consideraría inválida por extemporánea, aún cuando no hubiese sido todavía demandado. ¿El deudor común puede solventarse en estado de mora y el deudor inquilinario no le es posible hacerlo? Eso no tiene ninguna sindéresis.
Consideremos por último que al art. 56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le cabe aplicar el argumento a contrario para sostener que la norma esta consagrando una excepción a la regla general, al decir que el deudor, si consignara en estado de mora, no se solventaría. Este argumento a contrario no es aplicable porque dicha “regla de interpretación” llevaría a derogar o desaplicar la norma general. Cabe citar a los Hermanos MAZEAUD, cuando al tomo I pagina 157, en el epígrafe “La escuela de la exégesis, de su LECCIONES DE DERECHO CIVIL, dice:
“…el argumento a contrario, más arriesgado, al darle a un asunto, juzgado como opuesto a lo resuelto en la ley, la solución contraria a la adoptada en el texto legal; este último argumento no es seguro más que cuando conduce aplicar la regla general a la cual deroga el texto así invocado a contrario…”
En este caso comprobamos que el aplicar el argumento a contrario nos lleva ver que el texto del art. 51 DLAI derogaría la regla general; por lo que dicen los autores que no es aplicable por inseguro.
2.-
Al folio 42 corre fotostato de un recibo de pago por Bs.10.000,oo, del canon de arrendamiento, correspondiente al mes de enero de 2012, expedido por la parte actora.
Aún cuando los fotostato de documentos privados no tienen valor probatorio, éste además, de tenerlo, se refiere al mes de enero de 2012 que no fue señalado en el libelo como impagado.
3.-
Al reverso del folio 42 corren en fotostato dos recibos por Bs.10.000,oo cada uno de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses Noviembre y Diciembre de 2011.
Son fotostato de documentos privados, que de acuerdo con el art. 429 CPC, carecen de valor probatorio. Pero además se refieren a meses que no son los señalados en el libelo como no pagados.
4.-
Al folio 44 corre una Planilla de depósito bancario correspondiente a la cuenta del Juzgado 25ª de Municipio de Caracas, que es el Tribunal de Consignaciones Inquilinarias. Le damos valor probatorio como tarja del art. Tiene fecha del 13 de abril de 2012.
Es por el monto en efectivo de Bs.33.600, oo; que, a juzgar por el alquiler, debe corresponder a tres meses de arrendamiento.
Aún cuando la planilla no lo diga, ni se hubiese “formalizado” dicho depósito ante el Tribunal de Consignaciones—por estar cerrado—imputando el mismo a determinados meses, la parte demandada hizo la imputación en el escrito de contestación (art.1302 CC), cuando dijo que dicho depósito se debía a los cánones de los meses de febrero, marzo y abril de 2012.
Podemos ver que el depósito de los meses de febrero y de marzo de 2012 fue realizado con el plazo (de quince días del art. 51 LAI) vencido Solo el alquiler de abril de 2012 fue consignado antes del día vigésimo del mes, como antes dijimos.
Sin embargo—de acuerdo a lo antes dicho—el ofrecimiento se esta haciendo antes de ser demandada la resolución del contrato que fue en fecha 02 de mayo de 2012); o sea, en estado de mora, cuando solo existía, por parte del arrendador, la opción de demandar el cumplimiento o la resolución del contrato (art.1167 CC), y el derecho a resolver el contrato no era todavía un “derecho adquirido” para el arrendador; ya que solo lo es, a partir de que se introduzca la demanda resolutoria; ya que antes de esa fecha es solo una expectativa de optar por la vía del cumplimiento o la vía de la resolución previstas en el art. 1167 del Código Civil
Debemos asumir entonces, por sana crítica, que los Bs.600, o, que exceden del monto consignado de los alquileres de los tres meses (Bs.30.000, oo), son atribuibles a intereses de mora y otros gastos, de conformidad con el art.27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra reza:
Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamientos, no podrán ser inferiores a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela
Debemos entonces ver que la oferta, en que consiste la consignación, cumple con el requisito del No.3º del art.1307 del Código Civil, en cuanto a añadir al principal los intereses de mora causados y otros posibles gastos líquidos. Por lo menos, la parte actora nada objeto al respecto.
5.-
Al folio 53 corre en original un cheque por Bs.22.400,oo, librado por Sandra Baptista, a la orden de la parte actora, de fecha 3 de marzo e 2012, promovido por la parte actora, diciendo que el mismo fue devuelto por el banco.
Con dicho medio se quiere probar que la arrendadora sí hizo gestión de cobranza, y que no hubo por su parte inducción maliciosa a colocar al arrendatario en estado de mora.
6.-
Al folio 54 corre documento público representativo del título de propiedad del local de autos en cabeza de la parte actora.
Queda entonces probada la propiedad del local por parte de Giacoma Gettapietra de Lucas; aún cuando el contrato de arrendamiento es suficiente para legitimar a la parte actora para sostener el presente juicio, ni es necesario ser propietario para suscribirlo.
7.-
Al folio56 corre un documento de un Estado de Cuenta de Hidrocapital, presentado por la parte actora; el cual no guarda relación con el tema controvertido en este juicio.
8.-
Al folio57, 58 y 59 corren en original unos documentos privados representativos de unos recibos de pago de cánones de arrendamientos del inmueble de autos, emitidos por la parte actora, por Bs.11.200, oo cada uno, correspondientes a los meses de:
Enero de 2012-
Julio de 2011
Agosto de 2011
Octubre de 2011
Septiembre de 2011
Ninguno de esos pagos se refiere a los meses que se señalan en el libelo como no pagados; por lo que esos documentos no guardan relación con el tema controvertido en el juicio.
9.-
Al folio 60 y ss corre Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, donde se dejó sentado el criterio de que el art.51 LAI habla del vencimiento convencionalmente pactado, para contar los 15 días; y solo a falta del vencimiento pactado en el contrato, es que podría entenderse que la consignación se haga a mes vencido, y después los 15 días allí consagrados.
Estamos de acuerdo con ese criterio, que vino a despejar la duda de si la consignación se debía hacer, (contando los 15 días): a mes vencido, o a mes por vencer. La sentencia dijo que había que estar a lo que dijera el contrato.
Lo que no analizó la sentencia—y sería muy conveniente y provechoso que algún día lo hiciera—es que el art. 56 de la LAI no previo la consecuencia para el caso de que la consignación judicial del canon de arrendamiento se realizara vencido que fuese el plazo de quince días; ya que solo previó el caso de que ella se realizara dentro del plazo o antes del vencimiento diciendo que en ese caso estaba entonces en estado de solvencia. Y aquí no es aplicable la interpretación a sensu contrario, que es lo que se ha querido hacer indebidamente, como antes dijimos cuando citamos a los Hermanos Mazeaud en el Derecho clásico francés.
Es esta laguna la que hemos pretendido llenar con las normas que el Código Civil venezolano ha dispuesto para el procedimiento de oferta real y depósito, donde el deudor común puede ofrecer validamente allí el cumplimiento de su obligación en estado de mora; lo que significa que el plazo para pagar habría vencido, con tal que ofrezca también los intereses de mora, como hemos visto.
10.-
Al folio 76 corre Acta de la evacuación del interrogatorio del testigo JORGE HERNAN ANIBAL MUÑOZ LEYTON, promovido por la parte actora.
De la lectura del acta podemos ver que todas las preguntas se refieren al reconocimiento de facturas de pago de alquileres de meses que no son los que se señalaron en el libelo como no pagados; por lo que no arrojan argumentos de prueba pertinentes a esta litis.
11.-
A los folios 93 y 94 corren en original dos documentos representativos de dos recibos de pago del alquiler del inmueble de autos, correspondiente a los meses mes de junio y julio de 2011; los cuales no son meses de los que se señalan en el libelo como no pagados.
Conclusión
Visto el material probatorio ingresado a los autos, podemos concluir que el inquilino demandado consignó judicialmente los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril de 2012, a razón de 10.000, oo cada uno, cuando depositó, en efectivo, en la cuenta bancaria del Juzgado 25ª de Municipio, la cantidad de Bs.33.600, oo; sin embargo tal depósito lo hizo el 13 de abril de 2012; esto es, cuando el plazo de 15 días del art. 51 LAI, para la consignación del alquiler de febrero y marzo, habrían ya vencido, que, de acuerdo con el contrato, era anticipado, a mes por vencer.
Pero también dijimos que el vencimiento del plazo de quince días del art. 51 LAI no produce de pleno derecho la resolución del contrato; ya que mientras no fuera demandada la resolución , el inquilino solo se encuentra en “estado de mora”, el cual no le impide llevar a cabo una oferta válida con los intereses respectivos, de conformidad con el art.1307 del Código Civil.
Por lo que consideramos que la oferta en que consiste la consignación judicial realizada, es válida y liberatoria de la obligación a cargo del inquilino. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de las República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado GIACOMA GETTAPIETRA DE LUCAS contra los ciudadanos JOSE ANTONIO CASTRO ZAMBRANO y SANDRA DEL CARMEN BAPTISTA ALDANA.
Hay condenatoria en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los veintiséis días del mes de julio del año dos mil doce, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo las diez de la mañana, se publico en la anterior fallo con su inserción en los autos del expediente.
La Secretaria