Se refiere el presente asunto a una demanda de desalojo arrendaticio que han presentado los ciudadanos MYRIAM JOSEFINA ALBA de VALIENTE y LUIS EDUARDO ALBA MINDIOLA, mayores de edad, titulares de la Cédula de identidad Nos.4.268.965 y 3.796.290 respectivamente, representados por los abogados Cheché. Segundo Calles Delón y Alba Rosa Ibarra Brito, IPSA # 108.356 y 143.382 respectivamente; contra la sociedad mercantil LAVANDERIA S inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 28 de julio de 2010, bajo el No.48, tomo 214-Sdo
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados actores que sus defendidos celebraron con los demandados contrato de arrendamiento del local identificado con el No.4º del inmueble No.119-1, situado entre las esquinas Santa Rosa y Rosario, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, destinado exclusivamente para uso de comercio.
Después pasa a transcribir cláusulas del contrato que anexa; para después decir que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento de Bs.2.500,oo mensual, los nueve meses que van desde julio 2011 hasta marzo de 2012, dando lugar, con dicho incumplimiento, a la resolución del contrato, que demanda, con la entrega material del local objeto del contrato. Demanda igualmente el pago de Bs.27.068,76, por concepto de daños y perjuicios .
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por la Presidente de la empresa, Neblet Navas, C.I. No.13.406.456, quien estando asistida por el abogado Gabriel Pérez Ramírez, IPSA # 111.501, paso a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Como cuestión previa dijo que la acción que fue incoada es de resolución de contrato; siendo la duración de este contrato era de un año prorrogable automáticamente por períodos iguale (transcribe la cláusula tercera del contrato) siendo que la acción que debió trabarse era de desalojo y no de resolución del contrato. Invoco la cuestión 11 del art. 346 CPC, “Prohibición de Ley”
2. Como contestación de fondo, argumentó que el contrato no se encuentra vigente, por cuanto el día 16 de julio de 2011 las partes acordaron su resolución. Pasa a explicar minuciosamente como ocurrió la resolución de forma verbal del contrato, en la fecha indicada, quedando el local en posesión del arrendador y en depósito los bienes de la empresa hasta la realización del traspaso del negocio, para lo cual se realizaron todas las gestiones.
3. El local se encuentra desocupado, como se desprende de la gestión del Alguacil.
4. Vuelve a repetir que es falso pedir la resolución del contrato cuando el contrato ya se encontraba resuelto, y lo que se encuentra vigente era un nuevo acuerdo para que la demandada realizara todas las gestiones necesarias para alquilar nuevamente el local.
5. Niega que sea aplicable la cláusula 13º, donde dice que a la finalización del contrato la arrendataria deberá estar solvente en los servicios, ya que el contrato se encontraba finalizado.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos ahora a analizar los medios probatorios traído a los autos, haciendo las consideraciones que correspondan a los temas controvertidos.
1.-
Al folio 11 y ss corre documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, sobre el local de autos.
En la cláusula tercera se dice que la duración del contrato es de un año, a partir del 15 de julio de 2010, prorrogable automáticamente por períodos iguales si una parte no manifiesta a la otra su voluntad de no continuar con el mismo.
Si no existiese un convenio resolutorio o revocatorio del ahora analizado, como lo afirmo en contestación la parte demandada, este contrato todos los años, cada 15 de julio, se renovaría por un año más; considerándose que, por cada nueva anualidad, es a tiempo determinado. Es como si cada 15 de julio las partes suscribieran un nuevo contrato por otro año y así sucesivamente.
Le corresponderá a la parte demandada, probar que las partes de mutuo acuerdo acordaron extinguir este contrato de arrendamiento y suscribir un nuevo convenido de naturaleza diferente, como lo explico en el escrito de contestación; porque en caso contrario habrá que atenerse a este documento.
Ahora bien, haciendo abstracción de que pudiese existir ese nuevo convenio, cabe precisar que cuando la “causa petendi” de la acción incoada es la falta de pago de los alquileres, resulta superfluo diferenciar la acción de desalojo de la acción de resolución, ya que ambas responde a lo mismo. Es más, la acción de desalojo de la letra a) del art.34 del DLAI es realmente una acción de naturaleza resolutoria, porque “toda pretensión judicial de extinguir un negocio o contrato bilateral por razón del incumplimiento de la prestación principal de una de las partes, es una acción de resolución, de conformidad con el art. 1167 del Código Civil, independientemente de como la califique el legislador, que ya sabemos lo defectuoso que es etiquetando acciones judiciales. Como también toda acción dirigida a finalizar un contrato por razón de la exclusiva voluntad de una de las partes que estuviese “autorizada por la ley”, sin culpa de la otra, es una acción de naturaleza revocatoria, de conformidad con el art.1159 del Código Civil, independientemente de cómo la mencione la ley, como ocurre en el art.34, letra b) LAI; ya que la naturaleza de las acciones judiciales no la da el legislador con los nombres que le asigna, sino son la causa, el objeto y el sujeto de las mismas lo que determina su naturaleza, como lo dictamina la doctrina científica del derecho.
Se desestima el argumento esgrimido por la parte demandada, para fundamentar la cuestión previa del No.11 del art. 346 CPC, la cual se declara sin lugar.-
Y en cuanto a los cánones de arrendamientos, los mismos quedaron pactados en Bs.2.500, oo mensual pagaderos los primeros cinco días de cada mes.
2.-
Al folio16 y ss corre registro de Comercio de la empresa demandada.
Pasamos sobre dicho medio probatorio; por cuanto no hay excepciones o defensas que hagan necesario el examen del mismo.
3.-
Al folio 40 corre la diligencia del ciudadano Felwil Campos, Alguacil del Tribunal, quien, fue al local arrendado para citar la representante de la empresa demandada. Informó que una persona vecina del lugar, que pasaba, le informó que el local llevaba cerca de un año cerrado.
Fue promovida por la parte demandada (folio84) para demostrar el acuerdo que existió entre las partes de este juicio, al que hizo referencia en la contestación de la demandas.
La referencia que hace el Alguacil, solo demuestra que el local se encontraba cerrado y posiblemente desde un año; y esto último por el testimonio de un tercero, ya que a él no le consta.
Pero nada nos dice del convenio o contrato que habría dado fín al contrato de arrendamiento objeto de este juicio; que además—a juzgar por la contestación—se habría celebrado en forma verbal; lo cual dificulta que pueda hacer prueba contra el documento escrito notariado del contrato de arrendamiento de este juicio, de conformidad con el art.1387 del Código Civil, cuando dice que no es admisible la prueba de testigos para probar lo contrario de un convención contenido en un instrumento público o privado
4.-
Al 86 y ss corre documentos privados, representativos de recibos o facturas, emanados de Cadenas Carriles, promovidos por la parte demandada para probar que ella publicó ciertos avisos de prensa en seis días consecutivos
Además de ser documentos provenientes de terceros, a los que habría que verificar por medio de testimonio o de informe, tales documentos no prueban el contenido de esos avisos, ni el porque de los mismos. No podría extraerse de los mismos argumentos de prueba, además de ser una prueba circunstancial.
5.-
Al folio 98 corre en fotostato dos documentos privados representativos de dos tarjetas de crédito, que carecen de valor probatorio, de conformidad con el art. 429 del CPC.
6.-
Al folio 99 corre en original un documento privado proveniente de Cadena Carriles, representativo de una Constancia a quien pueda interesar, contentivo de una relación de facturas.
Cabe decir lo mismo: de conformidad con el art. 431 del CPC, como documento de tercero, carecería de valor si su autor no lo ratifica por medio de la prueba testimonial.
Conclusión
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:
• En cuanto a la acción principal de resolución del contrato ,al excepcionarse la parte demandada en la contestación de la demanda, diciendo que el contrato de arrendamiento objeto de este juicio se habría extinguido o revocado por voluntad de las partes, porque habían celebrado un nuevo convenido de naturaleza diferentes en relación al posible traspaso del negocio que operaba dentro del local arrendado, nuevo convenio que habría sustituido al de arrendamiento de este juicio; y al haber fracaso en probarlo, es evidente que debe quedar vencido en el presente juicio, en cuanto a la acción resolutoria incoada, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil, que pone sobre el deudor la carga de probar el hecho que hubiese producido la extinción de su obligación. Así se declara.
• En cuanto a la acción indemnizatoria que el actor acumuló a la anterior, es de observar que demandó la cantidad de Bs.27.068, 76, pero no dijo la causa de esos daños, ni tampoco se preocupo en probarlos; ya que no se sabe si corresponde a los posibles cánones insolutos, o si acaso a los posibles servicios a que se obligó el arrendatario en mantener solventes. Por lo que esta segunda acción no podría prosperar; ya que la carga de la prueba de ese posible crédito corre por cuenta de la parte actora, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil que coloca sobre el acreedor la carga de probar la obligación. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que han presentado los ciudadanos MYRIAM JOSEFINA ALBA de VALIENTE y LUIS EDUARDO ALBA MINDIOLA contra la sociedad mercantil LAVANDERIA TRAPITOS EXPRESS, C., ambas partes arribas identificadas.
En consecuencia adepta las siguientes resoluciones:
• declara resulto el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, arriba señalado, y condena a la parte demandada a que proceda a desalojarlo y entregárselo a la parte actora.
• Declara sin lugar la acción accesoria de daños y perjuicios por la razón mencionada.
• No hay lugar a las costas por ser parcial el vencimiento, de conformidad con el art. 274 CPV.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial en el día veinte y siete del mes de julio del año dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
Ivonne Contreras
No ta:
En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción en los autos del expediente.
La Secretaria