TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
202° y 153°

PARTE ACTORA: GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.082.018.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT, abogado en el ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 95.006.
PARTE DEMANDADA: JOSE MALDONADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.079.712.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Mediante libelo de demanda admitido en fecha 28 de marzo de 2012, el abogado Alberto José Freites Deffit, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 95.006, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, demandó al ciudadano JOSE MALDONADO, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Admitida la demanda por el procedimiento breve, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Por diligencia de fecha 10 de abril de 2012, la representación judicial de la parte demandante consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa de citación.
Por auto dictado en fecha 13 de abril de 2012, se libró la compulsa a la parte demandada.
En fecha 26 de abril de 2012, el ciudadano Armando Duque, alguacil designado por la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, dejó constancia de haberle entregado la compulsa a la parte demandada, negándose a firmar el recibo de citación.
Por diligencia de fecha 14 de mayo de 2012, el abogado Alberto Freites, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó el complemento de citación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 24 de mayo de 2012, se libró la boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 21 de junio de 2012, compareció el ciudadano JOSE RAFAEL MALDONADO VICTORAN, parte demandada, asistido por el abogado Pablo Mauro Vásquez Mijares, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 7.533, presentó escrito de contestación a la demanda, acompañando un legajo de instrumentales.
En fecha 28 de junio de 2012, compareció la parte demandada y consignó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 04 de julio de 2012.
En fecha 12 de julio de 2012, compareció la representación judicial de la parte demandante y consignó escrito de pruebas, el cual fue admitido por auto de fecha 12 de julio de 2012.
Estando la causa en fase de sentencia, este Juzgado pasa a pronunciarse sobre la misma y al respecto observa:
Aduce la representación judicial de la parte actora en su libelo que consta en documento autenticado en fecha 20 de diciembre de 2007, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 05, Tomo 205, que su representado suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano José Maldonado.
Que en la cláusula segunda del contrato se estableció que éste tendría una duración de un año fijo, contado a partir del 01 de enero de 2008 y con finalización el 31 de diciembre de 2008.
Que se fijó en la cláusula tercera del contrato que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Quinientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 500,oo), para el período comprendido entre el 1º de enero de 2008 y el 30 de junio del mismo año y Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 650,oo), mensuales para el período comprendido entre el 1º de julio de 2008 y el 31 de diciembre de ese mismo año, pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días a la fecha de vencimiento.
Que en fecha 23 de diciembre de 2008, por intermedio de la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, se notificó al arrendatario JOSE MALDONADO, que el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes en fecha 20 de diciembre de 2007, no sería prorrogado.
Que en sentencia dictada en fecha 08 de marzo de 2010 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato intentó su representado, el la cual señaló que es aplicable el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que esa acción no prosperó en derecho.
Que conforme a la notificación practicada el 23 de diciembre de 2008, el término de duración del contrato de arrendamiento feneció el 13 de diciembre de ese mismo año, activándose de pleno derecho el lapso de la prórroga legal en atención a los artículos 38 y 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente el literal “D” del artículo 38.
Que por esa sentencia la relación arrendaticia que une a su representado con el ciudadano JOSE RAFAEL MALDONADO VICTORAN tuvo un lapso de duración desde el 1º de marzo de 1989, hasta el 13 de diciembre de 2008, vale decir de más de diez (10) años.
En el acto de litis contestatio, la parte demandada, ciudadano José Rafael Maldonado Victoran, asistido por el abogado Pablo Mauro Vásquez, procedió a dar contestación al fondo de la demanda, aduciendo que existe una expropiación decretada por el antiguo Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 17-11-1987, según oficio de fecha 19 de noviembre de 2009.
Alegó la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio en contra de su persona, sobre un galpón ubicado dentro de un lote de terreno de 130 M2 y que pertenece a una extensión de 4.678 M2.
Argumenta el demandado que los dos lote s de terrenos son propiedad de la Sucesión de Pérez Ruíz y el galpón y que de repente también pertenece a la Sucesión de Urbano Pérez Ruíz.
Que la falta de cualidad que se alega es que el actor tiene que estar sustentada en el que demanda diciéndose ser titular de un contrato de arrendamiento del cual es propietario y que de verdad puede tener sobre el inmueble una cuota parte de la propiedad pro indivisa.
Que le es aplicable a la parte demandante el artículo 765 del Código Civil, en el sentido de que el inmueble consistente del galpón se encuentra dentro de la Hacienda La Cabaña y que el galpón sería un lote de terreno cercado, y que le estaba prohibido cercar ni arrendar lotes dentro del terreno común y por ende el contrato de arrendamiento su causa es contraria a la Ley y nula.
Con la demanda el accionante consignó instrumento poder que riela a los folios 09 al 12, marcado con la letra A, autenticado en fecha 26 de octubre de 2010, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 29, tomo 90. Dicho instrumento se valora y aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con el cual quedó demostrado la representación judicial con la que ostenta el abogado actuante.
Asimismo, produjo contrato de arrendamiento marcado con la letra B, el cual cursa a los folios 13 al 18, autenticado por ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 20 de diciembre de 2007, anotado bajo el Nº 05, Tomo 205. Dicho instrumento se aprecia y valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Con dicho instrumento quedó demostrado con plena prueba la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos Gustavo Adolfo Pérez Acevedo y José Maldonado.
Igualmente, produjo instrumento cursante a los folios 19 al 21, marcado con la letra C, referidos a la Notificación practicada en fecha 23 de diciembre de 2008, por la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, la cual se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido atacado ni impugnado en la forma de Ley. Con dicho documento quedó demostrado la notificación hecha a petición de la parte actora, a la parte demandada José Maldonado, donde la participa que no le sería prorrogado el contrato de arrendamiento.
Copias certificadas cursante a los folios 23 al 37, marcada con la letra D, referida a la Sentencia dictada en fecha 08 de marzo de 2010, por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho instrumento se aprecia y valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual se demostró la demanda interpuesta por el ciudadano Gustavo Pérez Acevedo, en contra del ciudadano José Rafael Maldonado, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, de la cual se deriva la existencia de la relación arrendaticia de más de diez (10) años de duración.
Por su parte la parte demandada junto con la contestación de la demanda acompañó copia de documento cursante a al folio 55, marcado con la letra A, referida a la comunicación Nº 2185 de fecha 19 de noviembre de 2009, mediante la cual le informa al ciudadano José Maldonado, que el negocio llamado Taller Mecánico Cheo, C.A., galpón Nº 21, ubicado en la calle progreso, Hacienda La Cabaña, se encuentra ubicado en propiedad privada de la Sucesión Pérez Ramírez. Asimismo, acompañó al folios 56, marcado B, copia simple de comunicación Nº 06835 de fecha 18 de octubre de 1988, emanada del Concejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual contiene los decretos 11 y 13, dirigidos a la Sucesión Pérez.
Planilla de liquidación de impuestos sucesorales Nº 691, de fecha 25/08/1.954, cursante a los folios 57 al 64, marcado con las letras “C y D”, del causante Jorge Pérez Ramírez, donde aparece como coheredero el ciudadano Gustavo Adolfo Pérez, parte actora. Dichas instrumentales se aprecian con todo su vigor probatorio, conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, habiéndose alegado la falta de cualidad activa del demandante, corresponde éste Juzgado resolverla como punto previo al fondo del asunto controvertido.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

Hay una situación que debe resolver previa a toda consideración de mérito quien decide, como es, la procedencia o no de la falta de cualidad (del actor) advertida por el demandado al momento de la contestación de la demanda, argumentando que el demandante dice ser titular de un contrato de arrendamiento del cual no es propietario, que aún cuando la actora para disfraza la ilegalidad del contrato trata de disimular su acción, señalando que arrienda un galpón.
La Sala Civil del Supremo Tribunal ha reiterado que la falta de cualidad es una cuestión jurídica previa, que debe resolverse antes de entrar al Derecho reclamado. En efecto, teniéndose la cualidad como requisito de la acción, su determinación es de importancia capital, ya que, por consecuencia lógica si no hay cualidad (sea activa o pasiva) mal puede tenerse “legitimación” para reclamar algún derecho subjetivo. Ello implica que si el Tribunal asume que no hay cualidad (carácter procesal), mal se entraría a estudiar la pretensión que es un requisito de mérito (carácter sustantivo).
En ese contexto, consta de autos que la parte demandada argumenta quien arrendó no es propietario y por tanto la legitimación para intentar esta acción no existe.
En consecuencia, se pasa de seguidas a verificar si en el actor existe la falta de cualidad que sugiere el demandado, que redundaría en que no tiene interés, y con ello, que no se encuentra legitimado para incoar la acción.

El maestro Arminio Borjas señala que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, para luis Loreto, la cualidad expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede acción, de allí que se conecta el tema de la cualidad
Loreto, señala de igual forma que la parte actora debe tener interés para intentar el juicio, cuyo interés consiste en la necesidad jurídica que tiene el actor de ocurrir judicialmente para demandar a fin de que se le repare el daño que para él se le ha ocasionado en su patrimonio.
De conformidad con los principios que regulan el procedimiento civil, no solamente puede ejercer la acción el titular de un derecho o quien sea parte de una relación sustancial controvertida, ya que también puede intentar la acción toda persona que tenga interés procesal en la cosa juzgada por verse favorecido de alguna manera por ella. Así podemos señalar el interés de sujetos de derecho en demandar la nulidad de contratos no celebrados por ellos, titulo de ejemplo se puede mencionar la acción de los acreedores para demandar los actos realizados en fraude de sus derechos de crédito, la cónyuge para demandar los actos realizados en perjuicio de la comunidad conyugal; el heredero para demandar la nulidad de los legados en perjuicio de la legítima. Ello es conforme a lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que establece que para proponer la demanda se requiere tener interés jurídico.

Al respecto enseñó LUIS LORETO en su trabajo “CONTRIBUCIÓN AL ESTUDIO DE LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD”; ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, 1987, pág.225, que:

“Dada la relación lógica de antecedente a consecuente en que se encuentra la cualidad con respecto al interés jurídico hecho valer en juicio, es posible y de gran interés práctico separar en el proceso la prueba de una, de la prueba del otro, ya que si se demuestra la no existencia de la primera, antecedente lógico, que funciona en la estructura del proceso como un punto prejudicial, es manifiesto que será innecesario pasar a demostrar la existencia del segundo, interés jurídico demandado.”

Del trabajo de Loreto se colige pues que la cualidad es un requisito de la acción, de allí que si no está acreditado la cualidad, no puede considerarse la acción incoada como procesalmente procedente, y menos la pretensión de la misma que es su contenido (de la acción).
En este caso está en discusión el contrato de arrendamiento que se suscribió, el tema de que quien dio el arriendo no es el propietario y por tanto sería nulo como lo afirma el demandado.
Sobre ese asunto discutido no cabe dudas, al hacer un examen prolijo de los instrumentos acompañados en el estadio probatorio, se evidencia que el contrato de arrendamiento fue suscrito entre ambas partes, quienes conocían las condiciones del mismo. Por ello el artículo 1.163 del Código Civil, señala: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”.
En tal sentido, a pesar que el inmueble se encuentre afectado o no por Decreto Nº 11 de fecha 17-11-1.987, como lo señaló el demandado en su contestación, ha venido poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria y que en nada ha sido afectada por la referida medida, pues antes la presentación de la demanda y en esta fase del proceso no acompañó algún instrumento que demuestre lo contrario, pues lo discutido en el presente caso no es la titularidad de la propiedad u otro derecho que se asemeje a éste, sino más bien la relación arrendaticia que no sólo comenzó con el contrato accionado en este proceso, sino desde el 01 de de marzo de 1.989, tal como se puede evidenciar de la copia certificada de la sentencia dictada en fecha 08 de marzo de 2010, emanada del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual riela a los folios 23 al 37.
De allí que, existiendo la cualidad legal devenida de esa relación arrendaticia, la cual se encuentra plenamente demostrada en autos, máxime si la misma parte demandada reconoce los derechos sucesorales que posee el arrendador sobre el inmueble objeto de la controversia, a través de los instrumentos consignados por ella misma en la contestación de la demanda, de los que se deriva la relación jurídica que tiene el accionante sobre el inmueble en cuestión, de acuerdo a la planilla sucesoral que riela a los folios 61 al 64, se pudo evidenciar que a la muerte del de cujus Jorge Pérez Ramírez, propietario del inmueble, sucede el arrendador (Gustavo Adolfo Pérez), entre otros coherederos. En consecuencia, no existiendo la falta de cualidad activa en el accionante, la misma deberá ser declarada sin lugar y así.
Resuelto el anterior punto de derecho, este Juzgado se adentra al fondo del asunto controvertido.
El proponente de la acción planteada argumentó en su pretensión el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, fundada en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Al respecto, en la cláusula segunda las partes estipularon, lo siguiente:

“SEGUNDA. DURACION.- Se fija COMO DURACIÓN DE ESTE CONTRATO un año (01) FIJO, A CONTAR DEL PRIMERO (1º) DE Enero de dos mil ocho (2008) y termina el día treinta y uno (31) de Diciembre de dos mil ocho (2008).”.

De la interpretación de la citada cláusula se observa, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento cuya tiempo de duración era de un año fijo entre el 01 de enero de 2008, hasta el 31 de diciembre de ese mismo año, por lo que al día siguiente a su vencimiento, según para la parte actora comenzaba a transcurrir el lapso de tres (3) años por considerar que la relación arrendaticia tenía más de diez años (10) desde su inicio, lo cual a su decir le fue participado al arrendatario el 23 de diciembre de 2008, por la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda.
En efecto, de las revisión del contrato, así como de las probanzas analizadas supra, se evidencia que para la parte demandada arrendataria le asistía en derecho un lapso de tres años de prórroga legal, por virtud de la relación arrendaticia permanente en el tiempo de más de diez (10) años, lo cual es aplicable el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Ahora bien, vencido el lapso de la prórroga legal como se estableció anteriormente sin que la parte demandada hiciera entrega del inmueble objeto de la pretensión en su oportunidad, es decir que para la parte demandada le correspondía usar de la referida prórroga legal desde el día 01 de enero de 2009, hasta el 31 de diciembre de 2011, debiendo entregar el inmueble al accionante de manera voluntaria a partir del 01 de enero de 2012 y no habiéndolo hecho, una vez precluido el lapso de la institución legal en favor del arrendatario, bien pudo el accionante ejercer su derecho de rescate, como lo es la ejecución del contrato por vencimiento de la prórroga legal. En consecuencia, probado en autos la pretensión procesal ejercida por el actor y no siendo destruida por el demandado en la oportunidad de la contestación, ni en el debate probatorio, la demanda ejercida deberá declararse con lugar y así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin Lugar la Falta de Cualidad Activa alegada por la parte demandada, ciudadano José Maldonado en contra del ciudadano Gustavo Pérez Acevedo, parte actora;
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal incoara el ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, en contra del ciudadano JOSE MALDONADO, ambas partes plenamente identificadas ab-initio y en consecuencia se ordena a la parte demandada hacer entrega material a la parte actora de manera real y efectiva, el inmueble consistente de un (01) galpón identificado con el Nº 1, el cual tiene una superficie aproximada de Ciento Treinta Metros Cuadrados (130 mts. 2), el cual se encuentra ubicado dentro de la Hacienda La Cabaña, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, del Estado Miranda y su frente, que es la entrada, da a la carretera de la referida hacienda.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión fue dictada dentro del lapso natural de sentencia, no se hace necesario la notificación de las partes.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada en el archivo del Tribunal, conforme al artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de julio de dos mil doce (2012). Años 202º y 153º.
EL JUEZ TEMPORAL

ABG. BARTOLO JOSE DIAZ PATETE
EL SECRETARIO
Abg. CARLOS DELGADO
En esta misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), se registró y publicó la presente decisión, quedando anotada bajo el asiento diario Nº ___________.-
EL SECRETARIO

Abg. CARLOS DELGADO
AP31-V-2012-000429