TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: VALIO REALTY C.A., sociedad Mercantil, inscrita por ante el Registro Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de Octubre de 2003, anotado bajo el Nº 41, Tomo 822 A-Qto,

DEMANDADA: BERTHA INES VILLAMIZAR SANTA MARÍA, venezolana, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad Nº 6.519.909.

APODERADOS
JUDICIALES DEL
DEMANDANTE: OSWALDO JOSE CONFORTTI DE GIACOMO, ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ y CARLOS MEZA abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 20.424, 69.569 y 49.428 respectivamente.

APODERADOS
JUDICIALES
DE LA
DEMANDADA: Luís Enrique Santana Marciales y Orlando David Guerra Espitia, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 36.413 y 50.021, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2011-000459

-I-
- NARRATIVA-
Comienza la presente causa mediante libelo de demanda presentado en fecha 21 de febrero de 2.011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Juzgado.
En fecha 28 de febrero de 2.011, se admite la demanda y se ordena su tramitación por el Procedimiento Breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con las modificaciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emplazándose a la parte demandada, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, dentro de las horas de despacho comprendidas desde las ocho y treinta minutos de la mañana (8:30 a.m) hasta las tres y treinta minutos de la tarde (03:30 p.m.), a dar contestación a la pretensión intentada en su contra.
En fecha 14 de Marzo de 2.011, el apoderado de la parte actora consigna los emolumentos al Alguacil para la práctica de la citación.
En fecha 25 de Marzo de 2.011, compareció el Alguacil Cesar Martínez, y mediante diligencia hace saber que se traslado al domicilio de la parte demandada, en donde lo atendió la ciudadana Bertha Ines Villamizar Santa María, y consigno diligencia recibo de citación, debidamente firmado por su destinatario.
En fecha 30 de Marzo de 2.011, se recibió diligencia presentada por la ciudadana Bertha Ines Villamizar Santa María, asistida por el abogado Orlando Guerra, mediante la cual otorgó Poder Apud-Acta a la abogada anteriormente identificada, certificado por el Coordinador de la URDD y asimismo presentó escrito de contestación de la demanda (folios 33 al 52).
En fecha 01 de abril de 2011, comparece la abogada Odalys López y procede a consignar instrumento poder en original.
En fecha 08 de abril de 2011 el apoderado de la demandada presenta escrito de promoción de pruebas (folios 344-348) y consigna documentales (f.349 al 525).
En fecha 11 de abril de 2011 se provee sobre el escrito de pruebas de la parte demandada (f.526-529).
En fecha 13 de abril de 2011 el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas (f.533).
En fecha 15 de abril de 2011 se declara desierto la declaración de la testigos Catorina Isabel Camilla, Luisa Elena Castro Rodríguez, Julio Narciso Domínguez (f.537-539).
En fecha 18 de abril de 2011 se declaró desierto el acto de inspección judicial en virtud a la incomparecencia de la parte demandada por si o por intermedio de apoderado judicial alguno, solicitante de la prueba (f.545).
En fecha 18 de abril de 2011, se dicta auto mediante el cual se declara ilegal la promoción de la prueba de informes hecha por la parte demandada en fecha 13 de abril de 2011.
En fecha 02 de mayo de 2011 se difiere el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de cinco (5) días de despacho (f.550)
En fecha 11 de mayo de 2011 se suspende la causa (f.561)
En fecha 19 de marzo de 2012 se ordena la continuación de la causa previa notificación de la parte demandada y vencido como fuere un lapso de 10 días de despacho para su continuación en el estado procesal en que se encontraba al momento de su suspensión, es decir, al tercer día de sentencia (f.2-4 de la Pieza II).
En fecha 06 de junio de 2012 comparece el Alguacil Edgar Zapata y mediante diligencia hace saber que se trasladó a al dirección procesal de la demandada a los fines de la notificación (f.16 de la Pieza II).
En fecha 13 de junio de 2012 el apoderado de la parte demandada apela del auto de reanudación de la causa.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- Punto Previo –
- De las cuestiones previas opuestas por la parte demandada –

En la oportunidad de la contestación a la demandada, la parte demandada procedió a oponer cuestiones previas de los ordinales 2, 3 y 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se proceden a resolver como punto previo en la sentencia definitiva y a tales efectos:

De la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio
En relación a esta cuestión previa la demandada alega que: “…en relación de al cuestión previa que aquí se alega es de observarse, que del libelo de demanda NO se desprende que la empresa VALIO REALTY, C.A.m haya demostrado su legitimación que no es más que la cualidad necesaria para hacerse parte en un procedimiento específico y en contra de una persona determinada, por lo que en consecuencia al no expresar o manifestar el carácter con que actúa en el presente juicio, si es administradora o es la propietaria del inmueble o es la mandataria…”.

De la forma como ha sido planteada la cuestión previa se observa que la parte demandada confunde los conceptos de legitimación al proceso (legitimatio ad processum) o capacidad y la legitimación a la causa (legitimatio ad causam) o legitimación.
La confusión proviene como lo señala Pedro Alid Zopi (en “Cuestiones Previas y otros temas de derecho procesal. Vadell Hermanos editores. p.108) de la expresión empleada en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 346 ordinal 2 que habla de “ilegitimidad”. Ésta ilegitimidad a que se refiere la norma esta referida a la legitimación al proceso que no es más que la capacidad para obrar en juicio, y que la misma significa simplemente una demora, interrupción o dilación en el juicio hasta que se subsane la legitimidad. Por su parte el autor Rafael Ortiz define la capacidad procesal como “la aptitud que tiene una persona para ejercitar actos procesales válidos” (en “Teoría General del Proceso”. Editorial Frónesis. 1ra edición. p.485).
La legitimación a la causa es la identidad entre la persona que la ley considera que debe hacer valer en juicio un determinado interés y quien, materialmente, se presenta en juicio. Se entiende entonces porque la capacidad a la causa es denominada también como cualidad (no capacidad) o interés.
Así en este orden lógico de ideas, una persona natural o jurídica puede tener legitimación a la causa y no tener legitimación procesal (Ej, propietario de un inmueble pero es menor de edad); ó viceversa, una persona puede tener legitimación procesal (capacidad) pero no legitimación a la causa (Ej, la persona natural hábil a quien se demanda por ejecución de hipoteca y no es propietaria del inmueble hipotecado).
Así, mientras la capacidad (legitimación al proceso) es un presupuesto procesal, cuyo defecto se alega como una cuestión previa, que es subsanable, la falta de cualidad (o legitimación a la causa) es una condición de admisibilidad de la pretensión y que debe ser alegada como una defensa de fondo que será resulta en la sentencia de mérito.
En el presente caso se alegó la cuestión previa de la falta de cualidad a través de la cuestión previa del ordinal 2do del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo cual es incorrecto desde el punto de vista procesal, ya que la falta de cualidad (legitimación a la causa) se alega como defensa de fondo, no obstante lo anterior en virtud a que el fondo de la cuestión previa opuesta no se corresponde con el supuesto de hecho de la norma del ordinal 2º del artículo 346 eiusdem, la misma es declarada sin lugar.-

De la Cuestión Previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor.
Argumenta la demandada esta cuestión previa alegando que: “Igualmente impugnamos el poder que se presentó acompañado al escrito libelar en copia marcado con la letra “A”, ya que el mismo no demuestra tener la capacidad necesaria en nombre del propietario del inmueble para establecer la presente demanda o su sustitución si las hay y así pedimos sea declarado por este Tribunal.”.
Así las cosas, el ordinal 3ro del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece que:
“La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.”.
Tal como se observa, la cuestión previa esta referida a los casos en los que los apoderados que se presentan en nombre del actor no tienen la legitimidad para representar a esa parte por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o por no tener la representación que se atribuyen, es decir, que no sean apoderados de la parte actora, o porque el poder no es suficiente por ser ilegal; en el presente caso, la parte demandada alega que el poder no los atribuye como apoderados del propietario del inmueble, pero es que en el presente caso los apoderados no se presentan como abogados del propietario del inmueble sino como apoderados de la sociedad VALIO REALTY, C.A., y así lo demuestran de manera fehaciente al consignar instrumento poder en original que corre inserto al folio 340 de la primera pieza. Es por ello que, la cuestión previa alegada debe ser, como efectivamente lo es, declarada sin lugar al no subsumirse el supuesto de hecho consagrado en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil con lo alegado por la demandada. Así se decide.-

De la Cuestión Previa del Ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la existencia de una Cuestión Prejudicial.
Alega la demandada que existe una cuestión prejudicial que debe ser resuelta con anterioridad a la presente causa, y para ello la fundamenta en el hecho de que en fecha 14 de septiembre de 2012 la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas publicó en la Gaceta Oficial No 00426, el decreto de desafectación de expropiación del inmueble de la Residencia NADAR, y que contra este Decreto Administrativo un grupo de inquilinos del conjunto residencial Nadar ejercieron un Recurso de Nulidad con Medida Cautelar de Suspensión de Efectos el cual fue presentado ante la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo Juzgado de Sustanciación el cual procedió a declinar la competencia ante los Juzgados Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, por lo que alegan que el mencionado decreto es nulo de toda nulidad.
Así las cosas, tal como lo señala Ricardo Henríquez La Roche la prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quoestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidotas del asunto.
Así las cosas, en el presente caso, se alega que para la resolución de la presente causa se debe esperar las resultas del juicio de nulidad ejercido en contra el Decreto fecha 14 de septiembre de 2012 la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas publicó en la Gaceta Oficial No 00426 mediante el cual se procedió a la desafectación de expropiación del inmueble denominado Residencias NADAR. En este sentido, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia al folio 140 al 147 que en fecha 14 de marzo de 2011 fue presentado por los ciudadanos RAFAEL ARMANDO RODRÍGUEZ SIERRA, ALEJANDRO JOSÉ SUÁREZ MANUITT, NESTOR CORZO CARRERO y OSWALDO RODRÍGUEZ DEL RÍO, Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad conjuntamente con Medida Cautelar de Suspensión de Efectos la cual fue presentada ante las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, declinando la competencia en fecha 21 de marzo de 2011 la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo (folios 179 al 189), no evidenciándose de las actas que el recurso haya sido admitido o haya sido decretada la medida cautelar de suspensión de los efectos del decreto, que es un acto administrativo, se presume hasta los actuales momentos como legítimo y amparado por la presunción de legalidad, por lo que el mismo se tiene como válido, produciendo su natural eficacia jurídica, llegando incluso ha afirmarse que el acto administrativo desde que existe tiene fuerza obligatoria y es de obligatorio cumplimiento desde su nacimiento.
Es por lo anterior que, en el presente caso, el acto administrativo contenido en el decreto No 00426 dictado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas se encuentra planamente válido, y declarar la prejudicialidad por el juicio de nulidad incoado tendría como efecto la suspensión de los efectos del mismo, cuestión que solo es posible que sea declarada por el Juez competente que conozca sobre el juicio de nulidad, es por ello que, se declara sin lugar la cuestión prejudicial opuesta por el demandado. Así se establece.-

- DECISIÓN DE FONDO –

Alegatos De La Parte Actora

Alega la parte actora en su escrito liberar:

“En fecha 2 de noviembre de 2004, nuestra representada celebró un último contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 26, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble constituído por un apartamento distinguido con los números y letras SEIS RAYA CUATRO “A” (6-4A), situado en la planta o piso Seis (6) de la Torre “A”, del Edificio Residencial Nadar, ubicado en la Terraza “G”, calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, con la ciudadana BERTHA INES VILLAMIZAR SANTA MARIA (…).
Dicho contrato tenía una duración de Un (1) año fijo, contados a partir del 1 de Noviembre de 2004 hasta el 1 de Noviembre de 2005. No obstante lo anterior, la arrendataria continuó ocupando el inmueble si haberse producido la renovación alguna del contrato luego de vencido el lapso acordado en el mismo, por lo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
En la cláusula segunda del contrato se estableció un canon de arrendamiento de Quinientos Sesenta Mil Bolívares (bs. 560.000,00) hoy, Quinientos Sesenta Bolívares (Bs. 560,00), que la arrendataria debía cancelar durante los primeros cinco (5) días de cada mes.
Es el caso ciudadano Juez, que la arrendataria ha venido consignando los cánones de arrendamientos desde el mes de Noviembre de 2005 por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, expediente Nº 2005-9125, tal y como se evidencia de Copia Certificada, la cual se anexa a la presente marcada “C”, pero en forma extemporánea, por atrasado, ya que, del expediente de Tribunal de consignaciones ya anexado se infiere claramente que dichos pagos efectuados mensualmente siempre son realizados con un mes de atraso al vencimiento de la pensión de arrendamiento, es decir, el mes de Noviembre de 2005, lo pago el 15 de diciembre de 2005, el mes de diciembre de 2005, lo pago el 6 de enero de 2006, y así sucesivamente, cuando su obligación era pagar dentro de los primeros (5) días de cada mes, teniendo la posibilidad de efectuar la consignación legítimamente hasta el día vente (20) de cada mes, lo cual no hizo, por lo que no puede considerarse a la inquilina en estado de solvencia.”

Que es por estas razones por las que demanda por desalojo de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la Contestación de la Demanda

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada alegó:
- Que negaba que tenga una relación arrendaticia desde el 02 de noviembre del 2004, y que la misma data del año 1.995.
- Que la relación arrendaticia comenzó con la sociedad Organización Habikasa, C.A. y que desde el 2004 se firma con Valio Realty, C.A.
- Que se suscribió un último contrato en fecha 02 de noviembre de 2004.

En relación a la forma de pago señaló:

- Que era costumbre de que por convenio verbal con las arrendatarias desde el año 1995, la arrendataria siempre recibió los pagos por mensualidades vencidas no solo a mi personas si no a un gran número de inquilino.
- Que los arrendadores “pasaban los recibos de cobros de las mensualidades de arrendamiento por mensualidades vencidas (…) cosa esta que se volvió costumbre desde hace más de quince años y es por ello que las partes contratante modificaron tácitamente la cláusula del contrato de arrendamiento en su contenido al pago de mutuo acuerdo y verbalmente en las cláusulas establecidas en todos los contratos desde el año 1.995, de las formas de pago y en este específico caso del contrato del año 2004, en su cláusula segunda…”
- Concluyendo que: “hubo una modificación en cuanto al tiempo para el pago de los cánones, de mensualidades por adelantada a mensualidad vencida, por (la) aceptación tácita de la arrendadora con vista a su conducta por recibir desde el primer mes del contrato y los sucesivos meses, el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, esto como elemento de la libre autonomía de voluntad de las partes.”
- Que en consecuencia ha realizado las consignaciones de manera puntual y válida tomando en cuenta la alegada modificación de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, es decir, por mensualidades vencidas, dentro de los veinte (20) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad.
- Alega que la parte actora no dio cumplimiento en su escrito libelar en señalar cuales son las mensualidades que alega como extemporáneas y que ese hecho le produce una violación a su derecho a la defensa, al debido proceso, a la seguridad jurídica y la certeza jurídica, a la tutela judicial eficaz.

De la forma en que ha quedado trabada la presente controversia:
Se observa que en la presente causa, una vez analizados tanto el escrito libelar como el escrito de contestación de la demanda, que el demandado ha admitido como cierta la existencia de la relación jurídica que pretende hacer valer el actor, por lo tanto la misma se tiene como cierta constituida la misma por un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto un inmueble tipo apartamento distinguido con los números y letras SEIS RAYA CUATRO “A” (6-4A), situado en la planta o piso Seis (6) de la Torre “A”, del Edificio Residencial Nadar, ubicado en la Terraza “G”, calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.
Así las cosas, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” En igual sentido se pronuncia el artículo 1.354 del Código Civil.
En el presente caso, la parte demandada ha admitido la existencia de la relación jurídica contractual, pero ha alegado un hecho nuevo cual es, que la convención escrita establecida en el contrato relacionado con la oportunidad de pago fue modificado por la conducta de las partes en la ejecución del mismo. Es por ello que se procede a hacer un análisis del material probatorio aportado al presente proceso.

De las Pruebas cursante a los autos:
- Cursante del folio 4 al 7, copia simple de instrumento poder otorgado por la sociedad Valio Realty, C.A, el cual fue consignado en original a los folios 339 al 341, por lo que, el mismo al no haber sido tachado y al tratarse de uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante a los folios 8 al 13, original de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de noviembre de 2004¸y el cual fuere debidamente autentica ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el mismo al no haber sido tachado y al tratarse de uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante del folio 53 al 58, copia simple de contrato de arrendamiento el cual fuere autenticado ante Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 11 de octubre de 2005, el mismo al no haber sido tachado y al tratarse de uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante a los folios 59 al 64, copia simple de contrato de arrendamiento el cual fuere autenticado ante Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 28 de octubre de 2006, el mismo al no haber sido tachado y al tratarse de uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante del folio 65 al 94, copia simple de instrumentos privados, al respecto hay que señalar que las únicas copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánica claramente inteligible admisibles en juicio son la de los instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y siendo que las copias aquí valoradas son copias simples de instrumentos privados, los mismos son desechados y no se les otorga valoración alguna, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Del folio 95 al 112 copias de una sentencia obtenidas aparentemente del portal de la página web del Tribunal Supremo de Justicia. En relación a este tipo de documentos la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 721 del 09 de julio del 2010 señaló que las mismas sólo sirven para la etapa inicial de los recursos de amparos constitucionales, por lo que, al no estarse en presencia del supuesto señalado por la Sala, dichas copias son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante a los folios 113 y 114, instrumentos privados emanados de la sociedad Organización Habikasa, la cual al no ser parte en el presente juicio, dichas documentales debían ser ratificadas mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y que no haberse hecho las mismas son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante al folio 115 original de recibo No 209 emanado de la parte actora en el presente juicio, el cual al no haber sido desconocido ni impugnado de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil es mismo es ampliamente valorado y apreciado otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 eiusdem. Así se establece.-
- Cursante al folio 128 original de documento emanado de la parte actora en el presente juicio, el cual al no haber sido desconocido ni impugnado de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil es mismo es ampliamente valorado y apreciado otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 eiusdem. Así se establece.-
- Cursante a los folios 129 al 130 planillas de depósito bancario hechos a favor del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estas planillas de depósito serán valoradas en concordancia con las copias del expediente de consignaciones que cursa a los autos. Así se establece.-
- Cursante a los folios 131 al 133 copia de la Gaceta Oficial Ordinaria No 00158, la cual es ampliamente valorada y apreciada por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
- Cursante del folio 134 al 133 copias de una sentencia obtenidas aparentemente del portal de la página web del Tribunal Supremo de Justicia. En relación a este tipo de documentos la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 721 del 09 de julio del 2010 señaló que las mismas sólo sirven para la etapa inicial de los recursos de amparos constitucionales, por lo que, al no estarse en presencia del supuesto señalado por la Sala, dichas copias son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante del folio 140 al 189, copia simple de libelo de demanda presentado ante el Juzgado de Sustanciación de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, las cuales al no haber sido tachadas ni impugnadas las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.-
- Cursante del folio 190 al 196, copias de una sentencia obtenidas aparentemente del portal de la página web del Tribunal Supremo de Justicia. En relación a este tipo de documentos la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 721 del 09 de julio del 2010 señaló que las mismas sólo sirven para la etapa inicial de los recursos de amparos constitucionales, por lo que, al no estarse en presencia del supuesto señalado por la Sala, dichas copias son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante del folio 197 al 336, y del folio 384 al 525 copia simple del expediente signado con el No 2005-9125 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el mismo al no haber sido tachado y al tratarse de uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante al folio 349 original de documento emanado de la parte actora en el presente juicio, el cual al no haber sido desconocido ni impugnado de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil es mismo es ampliamente valorado y apreciado otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 eiusdem. Así se establece.-
- Cursante al folio 350 original de Constancia de Residencia emanado de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Nuestra Señora del Rosario, el mismo al no haber sido tachado y al tratarse de uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante del folio 351 al 354, certificado de matrimonio y copias simples de partidas de nacimiento las cuales se tornan impertinentes en relación con lo debatido en la presente causa, por lo tanto, las mismas son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante del folio 355 al 383 documentos privados emanados de la propia parte demandada, sin que aparezcan suscritos por la parte demandada o algún tercero, en consecuencia, en vista de que este documento quebranta el principio de que nadie puede unilateralmente crear pruebas a su favor (principio de alteridad de la prueba), y en vista de que la misma no constituye un documento privado emanado de la parte contra la que se opone, no se le asigna valoración alguna. Así se decide.
- Cursante a los folios 553 al 560, resultas de la prueba de informes remitida por el Banco Mercantil, C.A. Banco Universal, las cuales serán valoradas en concatenación en las restantes pruebas de autos. Así se establece.-
En relación a la naturaleza jurídica del contrato en relación a su lapso de duración, se observa que las partes establecieron en el último contrato suscrito, este es, el del 02 de noviembre de 2004 (folios 8 al 13) en la cláusula tercera que el mismo tendría una duración de (1) año fijo, desde el 1 de noviembre de 2004 hasta el 1 de noviembre de 2005, y siendo que con posterioridad a esta fecha las partes continuaron con la relación, se produjo en consecuencia la llamada tácita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil, indeterminándose el contrato. Así se establece.-
Así las cosas, en el presente caso la parte actora le imputa al demandado como causal para el desalojo la establecida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (ley aplicable al haber ocurrido los hechos con la vigencia de la misma), la cual establece como causal de desalojo el hecho que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, alegando de manera específica que el arrendatario a pesar de haber hecho las consignaciones de los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas las mismas están mal consignadas ya que consignaba por mensualidades vencidas, cuando lo correcto, según sus argumentos, era que el pago debía ser hecho dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en curso, por lo que alega que todas y cada una de las consignaciones efectuadas desde el año 2005 son inválidas y en consecuencia la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia.
En este orden de ideas, debe señalar que efectivamente la cláusula segunda del contrato de arrendamiento al establecer la oportunidad del pago se estableció que el mismo debía ser hecho “…dentro de los primeros CINCO (5) días de cada mes.”.
En relación al pago por consignación el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estable que: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
En relación a la interpretación de este artículo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 55/2009 del 05 de febrero, sentencia de carácter vinculante debidamente publicada en la Gaceta Oficial No 39.125 del 20 de febrero de 2009, estableció que:
“En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.”
(Las negritas son de este Juzgado)

Tal como se observa en el criterio de carácter vinculante establecido por la Sala Constitucional, en la cual, señala que primero hay que atenerse al lapso legal establecido de manera convencional entre las partes en el contrato, y que una vez vencido el mismo es que comenzarían a correr el lapso de los quince (15) días para la consignación, y solo en el caso en que no se hubiere establecido de manera expresa la oportunidad de vencimiento de las mensualidades es que se entenderá que la misma vence el último de cada mes, y en consecuencia el lapso de los 15 días comenzaría a correr desde entonces, es decir, dentro de los 15 días siguientes del mes siguiente.
En el presente caso, y en aplicación con el criterio vinculante antes citado, se observa que las partes convinieron y establecieron en el contrato el lapso de vencimiento de las mensualidades, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, supuesto que incluso es señalado por la Sala Constitucional como un ejemplo al señalar la Sala que en estos casos que “…el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).”. Tal como se observa, la propia Sala hace referencia al supuesto planteado en el presente caso, por lo que, en el presente caso para que el pago por consignación pueda ser considerado como válido la misma debía ser hecha dentro de los primeros vente (20) días del mes en curso es decir, la mensualidad de marzo debía ser consignada dentro de los primeros veinte (20) días del mismo mes de marzo y así sucesivamente, ya que lo contraría significaría, tal como lo señala la propia Sala: “irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido”.
Esta forma de hacer las consignaciones es aceptada y admitida por la propia parte demandada, quien alega que esta forma de pago, por mensualidades vencidas, era costumbre por convenio verbal con la arrendataria desde 1995. Al respecto, la parte demandada tenía la carga probatoria en relación a este alegato de modificación de las condiciones establecidas en el contrato, modificaciones que de conformidad con lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia No 561 del 14 de mayo de 2009), es plenamente válido que durante la ejecución del contrato esa forma de ejecutar el mismo produzca una variación en los términos primigenios pactados en el contrato, pero, no puede pretenderse la modificación del contrato mediante actos unilaterales de la voluntad de una de las partes, ya que, requiere necesariamente la voluntad concertada de ambas partes para que pueda tener el efecto de modificación del contrato. En el presente caso, la parte demandada alega que la forma de pago se modificó por la conducta de las partes en ejecución del contrato, alegando específicamente que ella ha pagado los cánones de arriendo por mensualidades vencidas y no como señala el contrato que dice que el pago es por mensualidades anticipadas, debiéndose tener presente que el último contrato celebrado fue en fecha 02 de noviembre de 2004, que fue un contrato escrito donde se estableció la forma de pago, por lo que, si se pretende una modificación del contrato es en relación a este último contrato.
En este orden de ideas, de las pruebas aportadas al juicio no se evidencia que durante la ejecución del contrato celebrado en fecha 02 de noviembre de 2004 se hubiere producido una modificación bilateral de la cláusula referida a la forma de pago, ya que, las consignaciones de arriendo efectuadas ante el Juzgado 25º de Municipio de ésta Circunscripción Judicial no han sido retiradas por el arrendador por lo que, esa manera de pago, por mensualidades vencidas representa una conducta unilateral del arrendatario que por si sola se torna incapaz e insuficiente para modificar las cláusulas originales del contrato.
Es por todo lo anterior que en el presente caso no existe plana prueba sobre el alegato esgrimido por el demandado referido a que la cláusula del contrato referida a la forma de pago haya sido modificada por la conducta de las partes, por lo que, la forma válida de pago es la establecida en el contrato. Así se decide.-
Establecido lo anterior, en el presente caso, se observa que desde el mes de Diciembre de 2005 la arrendataria (hoy demandada) ha hecho las consignaciones de manera extemporánea al haber hecho las consignaciones vencidas y no dentro de los primeros veinte (20) días de cada mes (cinco -5- días contractuales más los quince -15- días del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), sin que esta conducta haya sido aceptada por el arrendador, ya que no se evidencia de las actas procesales conducta alguna por parte de éste (como podría ser el retiro de las consignaciones y recibir el pago extemporáneo de manera personal), que evidencia la aceptación de esta conducta irregular del arrendatario, por lo que esta conducta unilateral no aceptada por el arrendador se transforma en un incumplimiento del contrato, por lo que, al no haber sido hechas las consignaciones conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia en relación a los cánones de arrendamiento de los meses desde diciembre del 2005 hasta enero de 2011, configurándose la causal de desalojo consagrada en el artículo 34 literal “a” eiusdem, y en consecuencia al existir plena prueba de los hechos alegados por el actor en su escrito libelar, la presente demanda debe ser, como efectivamente lo será, declarada con lugar, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
Establecido lo anterior, necesario es señalar que la reanudación de la presente causa se realizó en el estado de sentencia, estado en que se encontraba para el momento de la entrada en vigencia de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que, para el momento de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (12 de noviembre de 2011) la causa se encontraba en estado de sentencia, por lo que, de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Primera, los trámites procesales continuarán por las disposiciones consagradas en la pre nombrada ley, y en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 eiusdem “De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, independiente de su cuantía; debiendo ser propuesta dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo.”
Por otra parte, debe señalarse que en caso de quedar definitivamente firme el presente fallo y ser necesario proceder a la ejecución de la misma, deberá realizarse el procedimiento previo a la ejecución de desalojos consagrado en el artículo 12 y siguientes de la Ley Contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial No 39.668 del 06 de mayo de 2011). Así se establece.-

-III-
-DISPOSITIVA-

Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, incoada por la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., contra la ciudadana BERTHA INES VILLAMIZAR SANTA MARÍA, ambas partes ya identificadas en esta decisión y decide así:
PRIMERO: Se condena a la demandada a desalojar y en consecuencia hacer la entrega material del inmueble dado en arrendamiento constituido por un inmueble tipo apartamento distinguido con como seis raya cuatro “A” (6-4A), situado en el piso seis (6) de la torre “A”, del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, Calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió.-
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de noviembre de 2004.-
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar las costas procesales, en virtud de haber resultado perdidoso en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
.-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los ONCE (11) DÍAS DEL MES JULIO DEL AÑO DOS MIL DOCE (2012). Año: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular

Abg. Luzdary Jiménez S.

En la misma fecha, siendo las tres y quince de la tarde (03:15 p.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La Secretaria Titular

Abg. Luzdary Jiménez S.
EJFR/LJS.-