TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: JOSÉ ADELINO DE NOBREGA TEIXEIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-6.161.043.

DEMANDADA: LUISA MEDINA CARRASCO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-3.536.000.

APODERADOS
DEMANDANTES: Delfín de la Cruz Romero Hernández y Gonzalo Cedeño Navarrete, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 15.901 y 8.567, respectivamente.

DEFENDORA
AD-LITEM
DE LA
DEMANDADA: Yulimar Salazar Fernandez, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo el No 71.358.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2011-001569

- I –
- NARRATIVA-

En fecha 20 de junio de 2011 es presentada ante las taquillas de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) escrito libelar, el cual una vez distribuido correspondió su conocimiento a este Tribunal.
En fecha 29 de junio de 2011 es admitida la demanda ordenándose su trámite por el procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones procesales consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose en consecuencia el emplazamiento de la demandada para que de contestación a la demanda al segundo de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 08 de julio de 2011, el apoderado judicial de la parte actora procede a consignar los emolumentos necesarios para la citación de la demandada.
En fecha 09 de diciembre de 2011 comparece el Alguacil Edgar Zapata y mediante diligencia deja constancia de la imposibilidad que tuvo para practicar la citación personal de la demandada.
En fecha 14 de diciembre de 2011 se acuerda la citación por carteles de la demandada.
En fecha 07 de marzo de 2012, la Secretaria de este Juzgado deja constancia que se dio cumplimiento con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de abril de 2012 este Tribunal procede a designarle un defensor ad-litem a la demandada, designación que recayó en la abogada Yulimar Salazar, quien en fecha 08 de mayo de 2012 aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
En fecha 06 de junio de 2012 comparece la Alguacil Vilma Izarra Royero y mediante diligencia deja constancia de haber practicado la citación de la defensora ad-litem.
En fecha 11 de junio de 2012 comparece la defensora ad-litem de la demandada y presenta escrito de contestación a la demanda.
En fecha 18 de junio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas, el cual es providenciado por este tribunal mediante auto de fecha 19 de junio de 2012.
En fecha 10 de julio de 2012 se dicta auto mediante el cual se difiere el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de cinco (5) días de despacho.
Estando dentro del lapso de diferimiento para el pronunciamiento de la sentencia que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –

Alega la parte actora en su escrito libelar:
- Que celebró un contrato de arrendamiento con la demandada en fecha 10 de noviembre de 2004, sobre un local comercial ubicado en la Avenida Sucre, Edificio María Pavone, P.B., Catia Distrito Capital.
- Que conforme a la cláusula novena el término del contrato era de un (1) año prorrogable por lapsos iguales a menos que mediare notificación de una de las partes manifestando su voluntad de no prórroga.
- Que nunca se produjo dicha notificación de no prórroga por lo que el contrato se fue prorrogando por períodos de un (1) año y en la actualidad es un contrato a tiempo determinado.
- Que de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda y octava, el canon mensual era por (Bsf.1.000,00).
- Que el canon de arrendamiento fue aumentado por ambas partes a la cantidad de (Bsf.1.400,00) mensuales.
- Que la demandada ha dejado de pagar los cánones correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011.
- Que dado el incumplimiento de la arrendataria es por lo que procede a demandar la resolución del contrato por falta de pago y en consecuencia la demandada sea condenada a hacer entrega del inmueble arrendado y a pagar por vía subsidiaria, en calidad de indemnización de daños y perjuicios la suma de (Bsf.7.000,00), por el uso y disfrute del inmueble durante los meses insolutos, a razón de (Bsf.1.400,00) mensuales.
- Que la demandada sea condenada en costas.
- Estima la demanda en la cantidad de (Bsf.7.000,00).

Alegatos de la parte demandada.-
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la defensora ad-litem de la demandada procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como el derecho la demanda incoada.
Posteriormente señala que admite que su representada suscribió el contrato de arrendamiento, que es cierto que el contrato se encuentra determinado.
Niega que la relación contractual se haya modificado el contrato en lo relativo al canon de arrendamiento, sufriendo un incremento de (Bsf. 400,00), por lo tanto, niega que haya incumplido el pago de los cánones a razón de (Bsf.1.400,00).

Trababa de esta manera la controversia, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. En igual sentido se pronuncia el artículo 1.354 del Código Civil.
Así las cosas, las pruebas que fueron aportadas al proceso son las siguientes:
- Marcado con la letra “A”, cursante al folio 5 al 6, instrumento poder otorgado por el ciudadano José Adelino de Nobrega Teixeira, documento que no fuere tachado ni impugnado y que al tratarse de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
- Marcado con la letra “B”, cursante al folio 7 al 11, original de contrato de arrendamiento el cual fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésimo Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de Noviembre de 2004, anotado bajo el No 17 y Tomo 79, documento que no fuere tachado ni impugnado y que al tratarse de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.-

Así las cosas, la parte actora presentó el instrumento fundamental de su pretensión, consistente en el contrato de arrendamiento escrito sobre el que se pretende la resolución, el cual, como ya se señaló no fue tachado ni impugnado por la parte demandada, por lo que, queda plenamente demostrada la relación jurídica contractual que vincula a las partes.
Establecido lo anterior, se hace necesario determinar la naturaleza del contrato en relación a su lapso de duración, y determinar si el mismo es determinado o indeterminado, y a tales efectos se observa que las partes en la cláusula novena del contrato de arriendo establecieron que la duración del contrato sería de un (1) contado a partir del 01 de diciembre de 2004, prorrogable automáticamente por el mismo plazo de un (1) año, si una de las partes no participaba a la otra por escrito su intención de no prorrogarlo; en el presente caso no consta a los autos, ni tampoco fue alega por ninguna de las parte de que haya ocurrido dicha notificación, por lo que, en consecuencia el contrato es a tiempo determinado. Así se establece.-
Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Aunado a lo anterior hay que señalar que no le corresponde al arrendador demostrar en juicio la insolvencia o falta de pago del arrendatario, sino que, corresponde a este último demostrar que ha dado cumplimiento a su obligación contractual de pago de las pensiones de arrendamiento, y en este sentido se ha pronunciado la Sala de Casación Civil en sentencia No 604/2010 del 10 de diciembre.

Así las cosas, corresponde determinar cual era el monto del canon de arrendamiento que debía pagar el arrendatario, en virtud a que la parte demandada contradijo el monto señalado por el actor de (Bsf.1.400,00) mensuales, y a tales fines se observa que la parte actora en su escrito libelar señala que de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato, el canon de arrendamiento “fue modificado por ambas partes ekl canon arrendaticio y este nuevo alquiler mensual quedó en plana vigencia en la suma de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.1.400,00), y así lo venia pagando la arrendataria.”, este hecho, como ya se dijo, fue expresamente contradicho por la parte demandada, por lo que la parte actora tenía la carga probatoria en este aspecto.
En este orden de ideas, la cláusula segunda del contrato de arriendo estableció que el canon mensual de arrendamiento era por la cantidad de (Bsf.1.000,00), que la arrendataria debía pagar por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) días de cada mes y acordándose que: “LA ARRENDATARIA conviene en que LA ARRENDADORA podrá aumentar el canon de arrendamiento cada año, de acuerdo con el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela; si ese aumento no lo pudiese hacer de mutuo acuerdo.”. Es por lo anterior que, a pesar de señalarse en el contrato que la sola voluntad del arrendador sería suficiente a los efectos de modificar el canon de arrendamiento, en la presente causa, la actora tenía la carga de probar que efectivamente había realizado un ajuste del canon, a través del aporte a los autos de pagos realizados por el arrendatario con ese nuevo canon, o mediante alguna carta o notificación, si fuere el caso, que hubiere remitido a la arrendataria. Por lo tanto, al no haber probado el actor el pretendido aumento de los cánones de arrendamiento, es por lo que, el monto del canon mensual de arriendo es por la cantidad de (Bsf.1.000,00). Así se establece.-
Establecido lo anterior, en el presente caso, la parte demandada no probó que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011, a razón de (Bsf.1.000,00). Así se establece.-
Establecido lo anterior es de señalarse que de conformidad con lo establecido en el Código Civil en su numeral 2º del artículo 1.592 establece como una de las obligaciones principales del demandado la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En relación a los daños y perjuicios reclamados por la parte actora, ocasionados por el uso del inmueble durante los meses desde enero a mayo de 2011, la parte estimó los mismos en la cantidad de (Bsf.1.400,00) mensuales, para un total de (Bsf.7.000,00), que corresponde al importe de las mensualidades, pero siendo que el canon mensual de conformidad con lo antes señalado era de (Bsf.1.000,00) mensuales, la indemnización debe ser ajustadaa este monto. Así se establece.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara el ciudadano JOSÉ ADELINO DE NOBREGA TEIXEIRA, en contra de la ciudadana LUISA MEDINA CARRASCO, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así:

PRIMERO: Se declara la Resolución del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésimo Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de Noviembre de 2004, anotado bajo el No 17 y Tomo 79, y en consecuencia se condena a la demanda a entregar el inmueble arrendado constituido por UN LOCAL COMERCIAL UBICADO EN LA AVENIDA SUCRE, EDIFICIO MARÍA PAVONE, PLANTA BAJA (P.B.), CATIA, MUNICIPIO LIBERTADOR, DISTRITO CAPITAL, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTRES (BsF.5.000,00), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la estadía en el inmueble durante los meses desde enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011, a razón de MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bsf.1.000,00).

No hay condenatoria en costas.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTE (20) DÍAS DEL MES DE JULIO DEL AÑO DOS MIL DOCE (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.

EJFR/nr.-
Exp. No AP31-V-2011-001569.-