TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: VALIO REALTY C.A., sociedad Mercantil, inscrita por ante el Registro Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de Octubre de 2003, anotado bajo el Nº 41, Tomo 822 A-Qto,

DEMANDADO: HITALA UNTI CONCHA, venezolana, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad Nº 3.590.766

APODERADOS
JUDICIALES DEL
DEMANDANTE: OSWALDO JOSE CONFORTTI DE GIACOMO Y ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 20.424 y 69.569 respectivamente.

APODERADA
JUDICIAL DEL
DEMANDADO: MERCEDES CONSUELO DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.098

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2011-000543

-I-
- NARRATIVA-
Comienza la presente causa mediante libelo de demanda presentado en fecha 01 de Marzo de 2.011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Juzgado.
En fecha 09 de Marzo de 2.011, se admite la demanda y se ordena su tramitación por el Procedimiento Breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con las modificaciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emplazándose a la parte demandada, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, dentro de las horas de despacho comprendidas desde las ocho y treinta minutos de la mañana (8:30 a.m) hasta las tres y treinta minutos de la tarde (03:30 p.m.), a dar contestación a la pretensión intentada en su contra.
En fecha 15 de Marzo de 2.011, se libró compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 25 de Marzo de 2.011, compareció el Alguacil Cesar Martínez, y mediante diligencia hace saber que se traslado al domicilio de la parte demandada, en donde lo atendió la ciudadana Hitala Unti Concha, y consigno diligencia recibo de citación, debidamente firmado por su destinatario.
En fecha 30 de Marzo de 2.011, se recibió diligencia presentada por la ciudadana Hitala Unti Concha, asistida por la abogada Mercedes Díaz Himiob, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 25.098, mediante la cual otorgó Poder Apud-Acta a la abogada anteriormente identificada, certificado por el Coordinador de la URDD y asimismo presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 08 de Abril de 2.011, se recibió escrito de promoción de pruebas, presentado por la apoderada judicial de la ciudadana parte demandada, siendo providenciado el mismo en fecha 11 de abril del mismo año.
En fecha 27 de abril de 2012 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos.
En fecha 02 de mayo de 2011 se difirió la publicación de la sentencia por un lapso de 05 días de despacho.
En fecha 11 de mayo de 2011, se suspendió la causa en virtud de lo establecido en el artículo 04 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
En fecha 19 de marzo de 2012 se ordenó la continuación de la causa, es decir; en el Tercer Día de Despacho para dictar sentencia, los cuales comenzaran a transcurrir una vez que constara en autos la notificación de las partes, previa solicitud de la parte actora mediante diligencia presentada en fecha 12 del mismo mes y año.
En fecha 24 de mayo de 2012 se libró boleta de notificación dirigida a la parte demandada en el presente juicio, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora formulada mediante diligencia de fecha 23 del mismo mes y año.
En fecha 06 de junio del mismo año, el alguacil Edgar Zapata, adscrito a este Circuito Judicial, consignó diligencia mediante la cual dejó constancia de la notificación de la parte demandada.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
DECISIÓN DE FONDO –
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA -

Alega la parte actora en su escrito liberar:
- Que en fecha 01 de Septiembre del 2.003, la sociedad mercantil Organización Habikasa, C.A., celebró contrato de arrendamiento privado con la ciudadana Hitala Unti Concha, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras uno raya tres “A” (1-3ª) situado en la Planta o piso 1 de la Torre A, del edificio Residencias Nadar, ubicado en la terraza G, calle Panamá, Urbanización Terrazas de Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.
- Que dicho contrato tenia una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 1 de Septiembre de 2003 hasta el 1 de Septiembre de 2004. No obstante la arrendataria continuo ocupando el inmueble sin haberse producido renovación alguna del contrato luego de vencido el lapso acordado en el mismo, por lo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
- Que en la segunda cláusula del contrato se estableció un canon de arrendamiento de Tres Cientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 380.000,00) para los meses de septiembre, octubre, Noviembre, y Diciembre de 2003 y Enero y Febrero de 2004 y la cantidad de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs.420.000,00) hoy, Cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420,00) para los Meses, Abril, Mayo, Junio, Julio, y Agosto de 2004 que la arrendataria debía cancelar durante los primeros cinco (5) días de cada mes-
- Que la arrendataria ha venido consignando en nombre de Valio Realty C.A, los cánones de arrendamiento desde el mes de Marzo de 2005 por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual cursa bajo el Nº 2005-8103.
- Que los pagos han venido realizándose de forma extemporánea, por atrasado, cuando su la obligación de la arrendataria era pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por lo cual se considera a la inquilina en estado de insolvencia.
- Que con fundamento a lo antes expuesto acuden ante esta autoridad para demandar como en efecto demandan a la ciudadana Hitala Unti Concha, en su carácter de arrendataria, por desalojo debido al incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Alega la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice tanto lo hechos como el Derecho, los alegatos y fundamentos de la demanda, por considerarla improcedente e impertinente.
- Es arrendataria del inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras UNO RAYA TRES “A” (1-3ª) situado en la Planta o piso 1 de la Torre A, del edificio Residencias Nadar, ubicado en la terraza G, calle Panamá, Urbanización Terrazas de Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda. Así como también de dos (2) puestos de estacionamiento identificados con los números dieciséis (16) y treinta (30), situados en la planta del sótano dos (2) del edificio y el maletero distinguido con el numero ocho (8) desde el quince de septiembre de mil novecientos noventa y seis (15/09/1996), según se evidencia de contrato de Arrendamiento autenticado en fecha trece de septiembre de mil novecientos noventa y seis (13/09/1996).
- Que ha venido ocupando el inmueble señalado en su calidad de arrendataria durante todo este tiempo, en pleno uso, goce y disfrute de sus derechos, dando cabal cumplimiento a sus obligaciones, encontrándose completamente solvente con respecto a los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha.
- Que la parte actora, ha utilizado una estrategia para burlar los derechos que le corresponden como arrendataria del inmueble en referencia.
- Que en fecha 01/09/2011 la parte actora incoó demanda de desalojo por vencimiento de la prorroga legal de seis (6) meses desconociendo su antigüedad y en consecuencia violando sus derechos, lo cual consta en el expediente Nº AP31-V-2005-000254 del Juzgado Décimo Séptimo De Municipio de esta Circunscripción Judicial.-
- Que se ampara en la decisión de fecha 05/02/2009 dictada por el mas alto tribunal en Sala Constitucional con Ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz mediante la cual se interpreta el contenido del articulo 51 del “Decreto con Rango Y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” que trata sobre la Consignación arrendaticia y que deja claro el criterio a aplicar con respecto a la oportunidad de pago puntual de los cánones de arrendamiento, estableciendo que en primer lugar el vencimiento convencionalmente fijado y en su defecto, el ultimo día de cada mes.-
- Que en virtud de todo lo anterior pide muy respetuosamente a este Tribunal considere sus alegatos y que sean declarados con lugar en la definitiva. Asimismo solicita la desestimación de la pretensión articulada en el libelo junto con todos los pertinentes pronunciamientos de Ley e imposición de costas procesales a la parte demandante.
-
Vista como se ha planteado la presente controversia, las pruebas que fueron aportadas por las partes a los autos son:

PRUEBAS DE LA ACCIONANTE
- Cursante desde el folio 03 al 05, copia simple del Instrumento poder que acredita la representación de la parte actora.
- Cursante en el folio 06 del expediente, carta emanada de la sociedad mercantil Valio Realty, C.A de fecha 15 de enero de 2004, dirigida a la ciudadana Hitala Unti Concha.
- Cursante desde el folio 07 al 10, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de septiembre de 2003.
- Cursante desde el folio 11 al 156, copias certificadas emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
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PRUEBAS DE LA DEMANDADA
 Cursante desde el folio 175 al 190, copia simple de sentencia emanada del la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

Así las cosas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que en el proceso civil cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en consecuencia, quien alegue la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.
En el presente caso la parte demandada en la oportunidad de la contestación ha admitido la existencia de la relación jurídica contractual, negando que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arriendo.
En relación a la naturaleza jurídica del contrato en relación a su lapso de duración, se observa que las partes establecieron en la cláusula tercera que el mismo tendría una duración de (1) año fijo, desde el 1 de septiembre del 2003 hasta el 1 de septiembre de 2004, y siendo que con posterioridad a esta fecha las partes continuaron con la relación, se produjo en consecuencia la llamada tácita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil, indeterminándose el contrato. Así se establece.-
Así las cosas, en el presente caso la parte actora le imputa al demandado como causal para el desalojo la establecida en el literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (ley aplicable al haber ocurrido los hechos con la vigencia de la misma), la cual establece como causal de desalojo el hecho que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, alegando de manera específica que el arrendatario a pesar de haber hecho las consignaciones de los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas las mismas están mal consignadas ya que consignaba por mensualidades vencidas, cuando lo correcto, según sus argumentos, era que el pago debía ser hecho dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en curso, por lo que alega que todas y cada una de las consignaciones efectuadas desde el año 2005 son inválidas y en consecuencia la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia.
En este orden de ideas, debe señalar que efectivamente la cláusula segunda del contrato de arrendamiento al establecer la oportunidad del pago se estableció que el mismo debía ser hecho “…dentro de los primeros CINCO (5) días de cada mes.”.
En relación al pago por consignación el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estable que: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
En relación a la interpretación de este artículo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 55/2009 del 05 de febrero, sentencia de carácter vinculante debidamente publicada en la Gaceta Oficial No 39.125 del 20 de febrero de 2009, estableció que:
“En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.”
(Las negritas son de este Juzgado)

Tal como se observa en el criterio de carácter vinculante establecido por la Sala Constitucional, en la cual, señala que primero hay que atenerse al lapso legal establecido de manera convencional entre las partes en el contrato, y que una vez vencido el mismo es que comenzarían a correr el lapso de los quince (15) días para la consignación, y solo en el caso en que no se hubiere establecido de manera expresa la oportunidad de vencimiento de las mensualidades es que se entenderá que la misma vence el último de cada mes, y en consecuencia el lapso de los 15 días comenzaría a correr desde entonces, es decir, dentro de los 15 días siguientes del mes siguiente.
En el presente caso, y en aplicación con el criterio vinculante antes citado, se observa que las partes convinieron y establecieron en el contrato el lapso de vencimiento de las mensualidades, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, supuesto que incluso es señalado por la Sala Constitucional como un ejemplo al señalar la Sala que en estos casos que “…el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).”. Tal como se observa, la propia Sala hace referencia al supuesto planteado en el presente caso, por lo que, en el presente caso para que el pago por consignación pueda ser considerado como válido la misma debía ser hecha dentro de los primeros vente (20) días del mes en curso es decir, la mensualidad de marzo debía ser consignada dentro de los primeros veinte (20) días del mismo mes de marzo y así sucesivamente, ya que lo contraría significaría, tal como lo señala la propia Sala: “irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido”.
Establecido lo anterior, en el presente caso, se observa que desde el mes de abril de 2005 la arrendataria (hoy demandada) ha hecho las consignaciones de manera extemporánea al haber hecho las consignaciones vencidas y no dentro de los primeros veinte (20) días de cada mes (cinco -5- días contractuales más los quince -15- días del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), sin que esta conducta haya sido aceptada por el arrendador, ya que no se evidencia de las actas procesales conducta alguna por parte de éste (como podría ser el retiro de las consignaciones y recibir el pago extemporáneo de manera personal), que evidencia la aceptación de esta conducta irregular del arrendatario, por lo que esta conducta unilateral no aceptada por el arrendador se transforma en un incumplimiento del contrato, por lo que, al no haber sido hechas las consignaciones conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia en relación a los cánones de arrendamiento de los meses desde abril del 2005 hasta diciembre de 2010, configurándose la causal de desalojo consagrada en el artículo 24 literal “a” eiusdem, y en consecuencia al existir la plena prueba de los hechos alegados por el actor en su escrito libelar, la presente demanda debe ser, como efectivamente lo será, declarada con lugar, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
Establecido lo anterior, necesario es señalar que la reanudación de la presente causa se realizó en el estado de sentencia, estado en que se encontraba para el momento de la entrada en vigencia de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que, para el momento de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (12 de noviembre de 2011) la causa se encontraba en estado de sentencia, por lo que, de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Primera, los trámites procesales continuarán por las disposiciones consagradas en la pre nombrada ley, y en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 eiusdem “De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, independiente de su cuantía; debiendo ser propuesta dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo.”
Por otra parte, debe señalarse que en caso de quedar definitivamente firme el presente fallo y ser necesario proceder a la ejecución de la misma, deberá realizarse el procedimiento previo a la ejecución de desalojos consagrado en el artículo 12 y siguientes de la Ley Contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial No 39.668 del 06 de mayo de 2011). Así se establece.-
-III-
-DISPOSITIVA-

Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, incoada por la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., contra la ciudadana HITALA UNTI CONCHA, ambas partes ya identificadas en esta decisión y decide así:
PRIMERO: Se condena a la demandada a desalojar y en consecuencia hacer la entrega material del inmueble dado en arrendamiento constituido por un inmueble tipo apartamento distinguido con como uno raya tres “A” (1-3A), situado en el piso uno (1) de la torre “A” del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, Calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió.-
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de septiembre de 2003.-
TERCERO: Se condena a la parte actora a pagar las costas procesales, en virtud de haber resultado perdidoso en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
.-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los NUEVE (9) DÍAS DEL MES JULIO DEL AÑO DOS MIL DOCE (2012). Año: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular

Abg. Luzdary Jiménez S.

En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La Secretaria Titular

Abg. Luzdary Jiménez S.
EJFR/LJS.-