República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Felicidade Goncalves de Gomes, portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-833.070. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Luis Agustín Brazón García, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 6.545.074, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.180. PARTE DEMANDADA: Rosa María Cocchi Querales, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.404.516. ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: Emilio González y Gustavo Rodríguez Ferrer, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 52.956 y 115.078, respectivamente. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la acción resolutoria ejercida por la ciudadana Felicidade Goncalves de Gomes, en contra de la ciudadana Rosa María Cocchi Querales, sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29.06.2011, bajo el N° 42, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “B”, situado en el piso 02 del Mini Centro Comercial La Villa, ubicado en la Calle Pérez de León de la Zona Colonial de Petare, N° 502-708, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, al igual que enero, febrero y marzo de 2.012, a razón de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo) cada uno, así como por su inobservancia en el pago de los servicios de agua y luz correspondientes a dichos meses, a razón de cien bolívares (Bs. 100,oo), por cada servicio. En tal virtud, efectuado como ha sido el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 30.03.2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión. Acto continuación, el día 09.04.2012, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar. Luego, en fecha 23.04.2012, el abogado Luis Agustín Brazón García, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para llevar a cabo la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa. Acto seguido, el día 24.05.2012, se libró la compulsa. Después, en fecha 07.06.2012, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación firmado por la citada. Acto continuo, el día 12.06.2012, la ciudadana Rosa María Cocchi Querales, debidamente asistida por el abogado Emilio González, consignó escrito de contestación de la demanda. De seguida, en fecha 22.06.2012, el abogado Luis Agustín Brazón García, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 26.06.2012, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, siendo que en relación a la prueba de exhibición de documento, se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la intimación de la parte demandada, a las once de la mañana (11:00 a.m.), a fin de que tuviese lugar el acto de exhibición, librándose, a tal efecto, boleta de intimación. Luego, en fecha 03.07.2012, la ciudadana Rosa María Cocchi Querales, debidamente asistida por el abogado Gustavo Rodríguez Ferrer, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado ese mismo día, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. - II - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN El abogado Luis Agustín Brazón García, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Felicidade Goncalves de Gomes, en el escrito de la demanda aseveró lo siguiente: Que, en fecha 29.06.2011, su representada dio en arrendamiento a la ciudadana Rosa María Cocchi Querales, el bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “B”, situado en el piso 02 del Mini Centro Comercial La Villa, ubicado en la Calle Pérez de León de la Zona Colonial de Petare, N° 502-708, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29.06.2011, bajo el N° 42, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual constituye la última convención locativa celebrada entre las partes, ya que siendo la relación arrendaticia de forma cordial, desde el día 17.07.2006, hasta el día 17.07.2011, cada año se celebraron contratos de arrendamiento. Que, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se pactó el canon de arrendamiento en la cantidad de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo) mensuales, más cien bolívares (Bs. 100,oo), por concepto de electricidad y cien bolívares (Bs. 100,oo), por concepto de agua, cuya cantidad total de siete mil cuatrocientos bolívares (Bs. 7.400,oo), debía cancelar la arrendataria por mensualidades vencidas. Que, la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, al igual que enero, febrero y marzo de 2.012, a razón de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo) cada uno, así como por su inobservancia en el pago de los servicios de agua y luz correspondientes a dichos meses, a razón de cien bolívares (Bs. 100,oo), por cada servicio. Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264 y 1.579 del Código Civil, así como en el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud de lo anterior, la ciudadana Felicidade Goncalves de Gomes, procedió a demandar a la ciudadana Rosa María Cocchi Querales, para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en la resolución de la convención locativa accionada; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado; en tercer lugar, en el pago de la cantidad de treinta y siete mil bolívares (Bs. 37.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento y servicios insolutos; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales. - III - ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA La ciudadana Rosa María Cocchi Querales, debidamente asistida por el abogado Emilio González, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 12.06.2012, sostuvo lo siguiente: Que, nunca ha dejado de pagar desde el día 17.07.2006, cuando arrendó el local comercial como guardería hasta la presente fecha, según consta de los contratos de arrendamiento y recibos de pago de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2.011. Que, tiene un procedimiento de regulación de alquileres por ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de lo cual se encuentra notificada la demandante arrendadora, y tal como lo establece la ley no podrá celebrarse nuevo contrato de arrendamiento hasta que el procedimiento de regulación finalice y se determine el canon de arrendamiento a pagar por la inquilina, así como se realice el reintegro de los cánones de arrendamiento pagados en exceso, de conformidad con la regulación vigente de 1.993. Que, ha consignado todos los pagos de los cánones de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° 20120206, por lo cual no se encuentra en estado de insolvencia. Que, el canon de arrendamiento establecido en su contrato de arrendamiento supera lo permitido por la ley y la regulación vigente dada al inmueble en 1.993, siendo que el verdadero canon de arrendamiento nuevo a cobrar será la cantidad que determine la nueva regulación solicitada para el local, la cual deben aguardar ambas partes y el contrato de arrendamiento continúa vigente hasta tanto se dicte la resolución correspondiente en el procedimiento de regulación. Que, la arrendadora ha faltado el respeto a sus empleados y a su persona, conforme se evidencia del expediente N° 01-FM4-123.2012, llevado por la Fiscalía Cuarta Municipal del Ministerio Público con competencia en la Parroquia Petare y Leoncio Martínez del Municipio Sucre del Área Metropolitana de Caracas. Que, ha sido difamada y desacreditada ocasionándole daños morales y psicológicos muy graves, en virtud de que tiene una guardería donde ha sido puesta al escarnio público y en duda su reputación, ya que ha sido acusada de cometer un agravio o delito contra los demandantes, siendo ellos y su hijo quienes la han agraviado. Que, la parte actora no tiene cualidad ni interés para el ejercicio de esta acción, pues conforme consta de notificación que hiciera a la arrendadora, no ha retirado las consignaciones efectuadas a su favor, en razón de lo cual, se encuentran pagados los supuestos cánones de arrendamiento vencidos que motivan la demanda de resolución. - IV - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - IV.I - DE LA FALTA DE CUALIDAD En fecha 12.06.2012, ciudadana Rosa María Cocchi Querales, debidamente asistida por el abogado Emilio González, alegó la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el presente juicio, por considerar que la arrendadora no ha retirado las consignaciones efectuadas a su favor, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° 20120206, en razón de lo cual, se encuentran pagados los supuestos cánones de arrendamiento vencidos que motivan la demanda de resolución. Al respecto, resulta pertinente precisar que en la contestación de la demanda verificada conforme al procedimiento breve inquilinario, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva (ver artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); por tal motivo, en dicha oportunidad el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar; además, podrá hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas, conforme a lo previsto en el artículo 361 ibídem. En virtud de la defensa perentoria de falta de cualidad del actor para sostener el juicio opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación, debe este Tribunal hacer referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser parte, cuya regla general es, que aquél que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio. En tal sentido, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…”. (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, p. 189) Al unísono, el citado autor ha referido a la legitimatio ad causam “…como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes)…”. (Luis Loreto. Ensayos Jurídicos, Fundamento Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, p. 170) Señala el autor en referencia, que la legitimación activa se fundamenta normalmente en que el actor se afirma ser el actual y propio titular de la relación o interés en litigio: res in indicium deducta, presentándose tal legitimación como simplemente supuesta y afirmada, deducida de una norma material abstracta, no en su existencia real o verdadera. Asimismo, afirma que tal legitimación “…se presenta, icto oculi, inseparablemente unida a la titularidad igualmente supuesta y afirmada de la relación jurídica o derecho que constituye el fondo de la controversia: merita causae…”. Por su parte, el procesalista Jaime Guasp, respecto a la legitimación procesal, ha apuntado que “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso…”. (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961, p. 193) Por otro lado, el Dr. Hernando Devis Echandía, en cuanto a la legitimación, sostiene que “…es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga”. (Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961, p. 539) En cuanto a la legitimación para actuar en juicio como parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 5007, dictada en fecha 15.12.2005, con ponencia de la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuño, expediente Nº 05-0656, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, expresó: “...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”. En consonancia con lo establecido en el fallo parcialmente transcrito, la legitimación activa se encuentra supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, por tanto, si el actor, en el caso en concreto, se afirma titular del derecho entonces está legitimado activamente, de lo contrario, carecería de cualidad activa. Por ende, si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. En el caso sub júdice, la parte demandada fundamentó la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, con fundamento en que la arrendadora no ha retirado las consignaciones efectuadas a su favor, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° 20120206, considerando de esa manera pagados los supuestos cánones de arrendamiento vencidos que motivan la demanda de resolución; sin embargo, tales argumentaciones jamás pueden sustentar la defensa perentoria invocada, por cuanto las mismas están dirigidas a refutar la insolvencia imputada libelarmente, mientras que la falta de cualidad constituye un mecanismo de defensa concedido a la parte demandada, cuyo objetivo primordial es enervar la cualidad de la persona que intenta o ejerce la demanda en su contra. No obstante ello, en cuanto a que la demandada fundamentó erradamente la alegada falta de cualidad, observa este Tribunal de la simple lectura efectuada al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29.06.2011, bajo el N° 42, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que la ciudadana Felicidade Goncalves de Gomes, en su condición de arrendadora, dio en arrendamiento a la ciudadana Rosa María Cocchi Querales, en su carácter de arrendataria, el bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “B”, situado en el piso 02 del Mini Centro Comercial La Villa, ubicado en la Calle Pérez de León de la Zona Colonial de Petare, N° 502-708, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, lo cual conlleva a precisar que carece totalmente de asidero fáctico y jurídico la defensa perentoria de falta de cualidad e interés de la accionante para intentar el presente juicio, ya que se desprende del título que fundamenta su pretensión su cualidad para ejercer la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento. Así se decide. - IV.II - DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA Resuelto el anterior punto previo, observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por la ciudadana Felicidade Goncalves de Gomes, en contra de la ciudadana Rosa María Cocchi Querales, se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29.06.2011, bajo el N° 42, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “B”, situado en el piso 02 del Mini Centro Comercial La Villa, ubicado en la Calle Pérez de León de la Zona Colonial de Petare, N° 502-708, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, al igual que enero, febrero y marzo de 2.012, a razón de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo) cada uno, así como por su inobservancia en el pago de los servicios de agua y luz correspondientes a dichos meses, a razón de cien bolívares (Bs. 100,oo), por cada servicio. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entre las que se encuentra la acción resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual contempla lo siguiente: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron estipuladas las obligaciones. En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978) Pues bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante, observa este Tribunal que la relación arrendaticia existente entre las partes tuvo su génesis por contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 17.07.2006, bajo el N° 03, Tomo 65, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue establecida en su cláusula tercera por el lapso de un (01) año fijo, contado a partir del día 17.07.2006, hasta el día 17.07.2007. Posteriormente, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, siendo autenticado el mismo por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 16.07.2008, bajo el N° 59, Tomo 75, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue establecida en su cláusula tercera por el lapso de un (01) año fijo, contado a partir del día 17.07.2008, hasta el día 23.06.2009. Luego de ello, las partes suscribieron otro contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 11.07.2009, bajo el N° 91, Tomo 100, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue establecida en su cláusula tercera por el lapso de un (01) año fijo, contado a partir del día 17.07.2009, hasta el día 17.07.2010. Seguidamente, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 25.06.2010, bajo el N° 39, Tomo 118, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue establecida en su cláusula tercera por el lapso de un (01) año fijo, contado a partir del día 17.07.2010, hasta el día 17.07.2011. Y, finalmente, las partes suscribieron el último contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29.06.2011, bajo el N° 42, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue establecida en su cláusula tercera por el lapso de un (01) año fijo, contado a partir del día 17.07.2011, hasta el día 17.07.2012, sin que haya finalizado aún dicho lapso, es por lo que esta circunstancia motiva a calificar la convención locativa accionada como a tiempo determinado, en atención de lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil, ya que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Así se decide. Esclarecido lo anterior, observa este Tribunal que el accionante imputa a la demandada su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, al igual que enero, febrero y marzo de 2.012, a razón de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo) cada uno, así como por su inobservancia en el pago de los servicios de agua y luz correspondientes a dichos meses, a razón de cien bolívares (Bs. 100,oo), por cada servicio, en contravención a la obligación contraída en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado. Pues bien, en vista del principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia. En el caso de marras, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29.06.2011, bajo el N° 42, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentó, apreciándose de la documental en referencia los derechos y obligaciones asumidas por las partes con ocasión al arrendamiento cuya extinción ha sido reclamada. También, la accionante acreditó original del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 14.06.1995, bajo el N° 49, Tomo 39, Protocolo Primero, al cual se dispensa el valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentó, desprendiéndose de la referida documental que los ciudadanos María Esther León de Mendoza, Morela Mendoza de Larrañaga y Virgilio Javier Mendoza León, dieron en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable, a los ciudadanos Felicidade Goncalves de Gomes Jardin y Rufino Gomes Jardin, el bien inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 01, ubicada en la calle Pérez de León, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda. Adicionalmente, la demandante proporcionó original de cinco (05) recibos emitidos en fecha 17.11.2011, 17.12.2011, 17.01.2012, 17.02.2012 y 17.03.2012, a los fines de demostrar la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, así como enero, febrero y marzo de 2.012, a los cuales no se atribuye valor probatorio alguno, por cuanto no aparecen firmados por la parte contra quien se dirige, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Conforme a las anteriores documentales, juzga este Tribunal que la parte actora probó la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes, con ocasión al contrato de arrendamiento cuya resolución ha sido reclamada, ya que la ciudadana Felicidade Goncalves de Gomes, entregó en arrendamiento a la ciudadana Rosa María Cocchi Querales, el bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “B”, situado en el piso 02 del Mini Centro Comercial La Villa, ubicado en la Calle Pérez de León de la Zona Colonial de Petare, N° 502-708, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyo canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo), más cien bolívares (Bs. 100,oo), por concepto de electricidad y cien bolívares (Bs. 100,oo), por concepto de agua, debiéndose pagar dichas cantidades por mensualidades vencidas. Por lo tanto, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación de la demanda, la parte demandada aportó copias simples de los contratos de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticados por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 17.07.2006, 16.07.2008, 11.07.2009, 25.06.2010 y 29.06.2011, bajo los Nros. 03, 59, 91, 39 y 42, Tomos 65, 75, 100, 118 y 125, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, respectivamente, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, en atención de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de tales documentales los derechos y obligaciones asumidas por las partes. De igual manera, la parte demandada consignó original de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2.011, emitidos en fecha 17.07.2011, 17.08.2011, 17.09.2011 y 17.10.2011, a los cuales no se atribuye valor probatorio alguno, ya que los mismos no se refieren a los cánones de arrendamiento señalados como insolutos. Asimismo, la parte demandada aportó original de la notificación privada enviada en fecha 09.02.2012, por la ciudadana Felicidade Goncalves de Gomes, a la ciudadana Rosa María Cocchi Querales, la cual se tiene como reconocida, por cuanto no fue tachada ni desconocida dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, en atención de lo previsto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la misma que la accionante comunicó a la demandada sobre el atraso en el pago del canon de arrendamiento por más de tres (03) meses, razón por la que informó que el contrato de arrendamiento quedaba resuelto, de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda. Igualmente, la parte demandada proporcionó copias simples de las actuaciones llevadas a cabo en el expediente N° 01-FM4-123-2012, de la nomenclatura interna llevada por la Fiscalía Cuarta Municipal del Ministerio Público con competencia en las Parroquias Petare y Leoncio Martínez del Municipio Sucre del Area Metropolitana de Caracas, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, en atención de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, no se concede valor probatorio alguno a las mismas, por su ostensible impertinencia, puesto que no guardan relación con lo discutido en la presente causa. Adicionalmente, la parte demandada aportó copia simple de la certificación de consignaciones emitida en fecha 16.05.2012, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, relacionada con el expediente N° 20120207, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, la cual se tiene como fidedigna, ya que no fue impugnada dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, en atención de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, no se concede valor probatorio alguno a la misma, por su ostensible impertinencia, ya que el bien inmueble señalado en dicha certificación y por el cual se realizan las consignaciones arrendaticias, no constituye el bien inmueble arrendado, puesto que aparece el bien inmueble constituido por local comercial distinguido con la letra “C”, situado en el piso 02 del Mini Centro Comercial La Villa, ubicado en la Calle Pérez de León de la Zona Colonial de Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, mientras que el bien inmueble arrendado es el local comercial distinguido con la letra “B”, situado en el piso 02 del Mini Centro Comercial La Villa, ubicado en la Calle Pérez de León de la Zona Colonial de Petare, N° 502-708, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda. También, la parte demandada acreditó copias simples de la Resolución N° 2968, dictada en fecha 16.12.1993, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio de Fomento, en el expediente N° 38.884, de la nomenclatura interna llevada por dicha Dirección, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, en atención de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de dicha documental que se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina y otros usos, al inmueble identificado con el N° 502 y 708, situado en la Calle Pérez de León, Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de sesenta y un mil trescientos veintiún bolívares con ochenta céntimos (Bs. 61.321,80), equivalentes actualmente a sesenta y un bolívares con treinta y dos céntimos (Bs. 61,32), distribuida entre los siguientes inmuebles: consultorio 01, consultorio 02, consultorio 03, oficina 04, oficina 05, consultorio A y consultorio B. En este sentido, estima este Tribunal que el bien inmueble arrendado identificado como local “B”, no se corresponde con alguno de los bienes inmuebles discriminados en la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, en razón de lo cual, dicho acto administrativo no resulta aplicable al bien inmueble objeto de la convención locativa accionada, en virtud de no haberse determinado la identidad entre los mismos. Y, además, la parte demandada consignó copias simples de dos (02) planillas de consignación bancaria, sobre las cuales aparece un sello húmedo perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, relacionadas con el expediente N° 20120206, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, a las cuales se dispensa el valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que en virtud del sello húmedo estampado sobre las mismas, fueron autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentaron, apreciándose de tales documentales que en fecha 17.02.2012, se hizo el depósito de la cantidad de doce mil cien bolívares (Bs. 12.100,oo) y dos mil setecientos bolívares (Bs. 2.700,oo), en la cuenta corriente N° 0102-0552-230000034393, perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, siendo que la parte posterior de dicha documentales se evidencia que tales depósitos fueron consignados ante ese Tribunal, en fecha 23.02.2012, a los fines de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2.011 y enero de 2.012. Al respecto, el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) En atención a la anterior disposición jurídica, cuando el arrendador rehusare a recibir la pensión de arriendo, el arrendatario cuenta con el procedimiento de consignaciones arrendaticias para liberarse de su obligación contractual y legal de pagar el canon de arrendamiento convencionalmente pactado o legalmente fijado, para lo cual cuenta con quince (15) días calendarios consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad. En el presente caso, se observa que en atención a la cláusula segunda de la convención locativa accionada, el pago del canon de arrendamiento debe efectuarse por mensualidades vencidas, por lo que en presencia del procedimiento de consignaciones arrendaticias, la arrendataria debió cancelar la pensión de arriendo hasta los días quince (15) del mes siguiente al vencido, motivo por el cual se determina que las consignaciones hechas de forma conjunta de los meses de diciembre de 2.011 y enero de 2.012, resultan extemporáneas por tardías, aunado a que la cantidad consignada no coincide con la cantidad pactada como canon de arrendamiento. Por consiguiente, juzga este Tribunal que ha quedado plenamente comprobado en autos el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, al igual que enero, febrero y marzo de 2.012, a razón de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo) cada uno, así como en el pago de los servicios de agua y luz correspondientes a dichos meses, a razón de cien bolívares (Bs. 100,oo), por cada servicio, conforme a las previsiones pactadas en la cláusula segunda de la convención locativa accionada, en relación a la regla que pauta el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la acción resolutoria elevada a su conocimiento, por haberse determinado la inobservancia de la arrendataria a deberes contractuales y legales. Así se declara. Finalmente, observa este Tribunal que la parte actora peticionó en la demanda el pago de la cantidad de treinta y siete mil bolívares (Bs. 37.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, al igual que enero, febrero y marzo de 2.012, a razón de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo) cada uno, así como por los servicios de agua y luz correspondientes a dichos meses, a razón de cien bolívares (Bs. 100,oo), por cada servicio. Pues bien, en los casos de resolución de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, por incumplimiento del arrendatario en el pago de las pensiones de arriendo, el demandante puede solicitar el pago de las mismas, siempre y cuando sea a título de daños y perjuicios, ya que se encuentra plenamente facultado por el artículo 1.167 del Código Civil, cuando puntualiza que “…[e]n el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Así lo sostuvo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 669, dictada en fecha 04.04.2003, por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-2891, caso: María Gallo de Perdomo, la cual precisó lo siguiente: “…Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato. La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto. El artículo 1167 del Código Civil, reza: ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’. Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios. Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil…”. En el caso sub júdice, la parte actora procedió a reclamar la resolución del contrato de arrendamiento accionado y el pago de la cantidad de treinta y siete mil bolívares (Bs. 37.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento y servicios insolutos, sin indicar expresamente que el cobro de dicha cantidad lo pretendía a título de daños y perjuicios, razón por la que estima este Tribunal que ante esa falta de señalamiento, su pretensión de cobro no puede prosperar. Así se declara. - V - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por la ciudadana Felicidade Goncalves de Gomes, en contra de la ciudadana Rosa María Cocchi Querales, de acuerdo con lo contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil. Segundo: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29.06.2011, bajo el N° 42, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Tercero: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “B”, situado en el piso 02 del Mini Centro Comercial La Villa, ubicado en la Calle Pérez de León de la Zona Colonial de Petare, N° 502-708, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda. Cuarto: No hay condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Quinto: El presente fallo ha sido dictado dentro de su lapso legal, conforme al artículo 890 ejúsdem. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de julio del año dos mil doce (2.012).- Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria, Grisel del Valle Sánchez Pérez En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.). La Secretaria, Grisel del Valle Sánchez Pérez CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2012-000560