TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPERIOR DÉCIMO DE LO
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CAPITAL

Exp. 1009-08

El 22 de septiembre de 2008, las abogadas Irma Isabel Lovera De Sola y Belkis J. López, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 9.699 y 66.622, respectivamente, actuando en su condición de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil CUSTODIAS Y ALMACENAJES, C.A. (CUSALCA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 23 de noviembre de 1962, bajo el Nro. 6, tomo 41-A, cuya última modificación aparece registrada en fecha 15 de julio de 2005, bajo el Nro. 6, tomo 126-A Pro., consignaron ante el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo actuando en funciones de distribuidor de los órganos jurisdiccionales Contencioso Administrativo de la Región Capital, escrito contentivo de la demanda de nulidad contra el acto administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución Nro. 012247 del 8 de julio de 2008, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, adscrita entonces al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT, mediante la cual se fijó el canon máximo de arrendamiento al Edificio “DALA”, ubicado en la Calle Primera, diagonal con Calle Milano, Urbanización Industrial los Ruices Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de Bs. 453.140,43 (expresados en la conversión vigente).

Previa distribución efectuada el 23 de septiembre de 2008, al ser asignada la causa a este Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo, fue recibida el 25 del mismo mes y año.

Por auto del 27 de noviembre de 2008, fue admitido el recurso y se ordenó citar a la Procuraduría General de la República, y las notificaciones respectivas a la Dirección de Inquilinato, a la Fiscalía General de la República y a la sociedad mercantil Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., anteriormente denominada Constructora Managua, C.A., en su carácter de propietario del inmueble sobre el cual se dictó el acto administrativo de regulación de arrendamiento.

Practicadas la citación y las notificaciones respectivas, el 19 de enero de 2009 se libró el cartel mediante el cual se ordenó el emplazamiento de todos los interesados en la causa.

Mediante diligencia del 11 de febrero de 2009, los abogados Emilio Pittier Octavio, Gabriel Ruán Santos, Alfredo Almándoz Monterola y José Antonio Elíaz Rodríguez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 14.829, 8.933, 73.080 y 72.558, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES 4 ALBERT’S SONS, C.A., anteriormente denominada CONSTRUCTORA MANAGUA, C.A., consignaron escrito mediante el cual la referida Sociedad Mercantil se hizo parte en el presente juicio.

Por auto del 17 de febrero de 2009, el Tribunal abrió la causa a pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 21 aparte 12 del de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, siendo admitidas mediante auto del 5 de marzo de 2009.

Mediante auto del 5 de mayo de 2009, se fijó la oportunidad para celebrar el acto de informes, el cual tuvo lugar el 20 del mismo mes y año, dejándose constancia de la comparecencia de la parte recurrente, del tercero parte y de la representación del Ministerio Público. Asimismo, se dejó constancia de la consignación de los escritos conclusivos por parte de los comparecientes al referido acto.

Por auto del 22 de mayo de 2009, este Órgano Jurisdiccional, fijó el lapso de 30 días hábiles a los fines de dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 21, aparte 7 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; lapso que fue prorrogado mediante auto del 6 de julio de 2009 conforme a lo previsto en la referida norma.

El del 8 de junio de 2010, la Jueza Temporal Marvelys Sevilla Silva, titular de la cédula de identidad No. 3.347.471, en virtud de la designación efectuada por la Comisión Judicial en fecha 8 de abril de 2010; se abocó al conocimiento de la causa, y ordenó notificar a las partes.

Mediante diligencia del 19 de enero de 2011, la abogada Belkis López, antes identificada, solicitó el abocamiento del Juez.

Por auto del 02 de febrero de 2011, se abocó a la causa la Jueza Temporal Nohelia Cristina Díaz García, en virtud de la solicitud de la parte accionante. En consecuencia, ordenó dejar transcurrir el lapso de 5 días de despacho, a los fines de que las partes pudieran recusar al Juez o al Secretario. Asimismo, fijó un término de 10 días de despacho de conformidad con lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil por considerar que la causa se encontraba paralizada, contados a partir de que constara en autos la última de las notificaciones a las partes para la continuación de la misma,.

Mediante diligencia del 29 de febrero de 2012, la abogada Belkis López, antes identificada, solicitó el abocamiento del Juez.

Vista la designación efectuada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia al abogado Alí Alberto Gamboa García, como Juez Temporal de este Órgano Jurisdiccional, el mencionado profesional del derecho se abocó al conocimiento de la causa mediante auto del 21 de marzo de 2012, en consecuencia, fijó el lapso de 5 días de despacho previsto en el artículo 48 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.447, de fecha 16 de junio de 2010, reimpresa por error material en fecha 22 de junio de 2010, según Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.451, a los fines de que las partes pudieran hacer uso de su derecho de recusar al secretario y al juez, vencido el cual se ordenó dejar transcurrir el término de 10 días de despacho, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil. Al vencimiento de dichos lapsos, el Tribunal ordenó dar continuidad a la causa y dictar sentencia.

Efectuada la reseña procesal que antecede, este Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, pasa a dictar sentencia sobre la base de las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD

El recurrente fundamentó el recurso contencioso administrativo de nulidad, sobre la base de los siguientes argumentos de hecho y de derecho:

Alegaron que su representada es arrendataria en su totalidad del Edificio “DALA”, ubicado en la Calle Primera, diagonal con Calle Milano, Urbanización Industrial los Ruices Sur, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, el cual mediante la Resolución Nro. 012247 del 8 de julio 2008, emanada de la Dirección General de Inquilinato fijó el canon de arrendamiento máximo mensual en la suma de Bs. 453.140,43; de conformidad con lo establecido en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 21 de octubre de 1999, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 36.845 del 07 de diciembre de 1999.

Señalaron, que el acto administrativo impugnado se encuentra viciado de inmotivación, toda vez que aducen que el mismo se limitó a reproducir el texto del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pretendiendo con ello dar fundamento a las razones para determinar el valor del inmueble.

Alegaron, que el acto recurrido no contiene la narración sucinta de los hechos, y que por tratarse de la tramitación de la regulación de un inmueble “(…) sería una descripción resumida del inmueble, sus características, las diferentes áreas con sus usos específicos, las dimensiones generales y particulares de cada espacio, además de un razonamiento, de una fundamentación conforme a la Ley, que explique el por qué de la fijación de un valor por metro cuadrado, que permite llegar al valor general determinado del inmueble que constituye en fundamento fáctico de la rentabilidad establecida en el acto administrativo”.

Explicaron que la Administración no señaló cual es “(…) el valor por metro cuadrado del inmueble, cuantos metros tiene el inmueble, de que características, si se trata de un inmueble comercial, de depósito, industrial, estacionamiento, almacén, o cualquiera otro uso que en cada caso debe estar especificado como parte de la descripción del inmueble a regular y también como elemento definitorio y fundamental en el establecimiento de la rentabilidad de cada sector del mismo, según tenga uso diferente”, y que tampoco indicó en el acto impugnado el estado del inmueble y la proporción tomada en cuenta para fijar los diversos factores que conforman el valor del mismo.

Alegaron, que en el texto del acto administrativo la Dirección de Inquilinato “tampoco indica si acogió o desechó las probanzas y alegatos aportados por las partes, simplemente las ignora, cuando según la ley está el organismo administrativo obligado a apreciarlas o desecharlas y nunca a silenciarlas”.

Manifestaron, respecto al valor que le fue asignado al inmueble, que éste resulta arbitrario por cuanto no fue señalada la base jurídica o técnica sobre la cual se realizó el cálculo aritmético de la cantidad de unidades tributarias y el consecuente porcentaje a aplicar sobre el valor del mismo, en consecuencia del resuelto impugnado no se desprende cual fue el “origen y cimiento”, sino que “se dan cifras caprichosas que conducen a un monto de alquiler igualmente azaroso, sin asidero en la realidad ni en la ley”.

Alegaron que el acto administrativo impugnado no contiene la relación de los elementos tipificados en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 21 de octubre de 1999, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 36.845 del 07 de diciembre de 1999, así como tampoco señala el valor fiscal, ni las operaciones de compraventa de inmuebles semejantes realizadas en los dos últimos años.

Finalmente, solicitaron se declare la nulidad de la Resolución Nro. 012247 del 8 de julio de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda); conforme a lo establecido en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en consecuencia, se restablezca la situación jurídica subjetiva presuntamente lesionada, mediante la fijación del valor del inmueble objeto de regulación.

II
ALEGATOS DEL TERCERO INTERESADO

El 11 de febrero de 2009, los abogados Emilio Pittier Octavio, Gabriel Ruán Santos, Alfredo Almándoz Monterola y José Antonio Elíaz Rodríguez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 14.829, 8.933, 73.080 y 72.558, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., anteriormente denominada Constructora Managua, C.A., originalmente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el entonces estado Miranda el 21 de enero de 1987, bajo el Nro. 24, Tomo 12-A Pro., consignaron escrito mediante el cual en su carácter de propietaria del inmueble objeto de regulación, sostuvieron los siguientes argumentos:

Alegaron, que el acto administrativo recurrido está debidamente motivado, toda vez que a su juicio en éste se tomaron en consideración los parámetros establecidos en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 21 de octubre de 1999, indicando que en dicho acto se determinó el valor total del inmueble objeto de regulación de conformidad con los resultados del informe técnico de avalúo al señalar que “hace suyos todos y cada uno de los razonamientos expuestos en dicho informe de avalúo” y sobre el cual aplicó el porcentaje de rentabilidad previsto en el artículo 29 de la precitada norma.

Señalaron que de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al inmueble le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 9% anual por cuanto su valor representa el equivalente a 1.313.450 unidades tributarias en razón de Bs. 46 cada una para el momento de dictar la Resolución impugnada, de conformidad a lo establecido en la Providencia Administrativa Nro. 0062 del 22 de enero de 2008, dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Finanzas.

Sostuvieron, que de la lectura de la Resolución impugnada se puede colegir que la sociedad mercantil Custodias y Almacenajes, C.A. (Cusalca), fue debidamente notificada del inicio del procedimiento en sede administrativa, pero que la misma no presentó en su favor alegatos o pruebas para ser consideradas en dicho procedimiento a pesar de que siempre tuvo acceso a las actas del expediente administrativo.

Manifestaron que la Resolución recurrida fue dictada de acuerdo al procedimiento administrativo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “cuando ella claramente expresa que fue de conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que esa Dirección General ‘analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto’ estableció el canon de arrendamiento”, lo que permite concluir -a su decir-, que la decisión no fue elaborada al azar, de forma arbitraria o sin fundamento legal.

Finalmente, solicitaron que se declare sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto.

III
DEL INFORME DEL MINISTERIO PÚBLICO
El 20 de mayo de 2009, la abogada Marielba Escobar, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 16.770, actuando con el carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en lo Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, consignó escrito de opinión del Ministerio Público, en el cual luego de hacer una breve narración de los hechos y del derecho, expuso lo siguiente:

Indicó, que es deber de la Administración subsumir el caso concreto en el supuesto de la norma aplicada, es decir, el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 21 de octubre de 1999, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 36.845 del 07 de diciembre de 1999, sin embargo, estima que del texto del acto administrativo impugnado se desprende que se citó dicha norma jurídica pero no se aplicó su contenido, por lo cual afirmó que el acto administrativo adolece del vicio de inmotivación, y como consecuencia de ello considera se encuentra viciado de nulidad.

Señaló, que el acto administrativo impugnado no indicó el área de terreno o de construcción, el valor por metro cuadrado fijado al inmueble, no hizo mención del valor fiscal o de las operaciones de compra venta de inmuebles semejantes realizadas en los últimos dos años, sino que “(…) solo se limita a señalar en forma totalmente arbitraria un valor general al inmueble y una rentabilidad total, sin haber discriminado por áreas o por uso, cuánto corresponde a cada una de ellas, y sin basamento legal ni técnico valuatorio alguno”.

Destacó, que el avalúo técnico que sirvió de base a la Administración para fijar el canon máximo mensual de arrendamiento en la cantidad de Bs. 453.140,43 no tiene fundamento jurídico o técnico, y señaló que el recurrente promovió la prueba de experticia para que se tomaran en consideración todos los factores establecidos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 21 de octubre de 1999, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 36.845 del 07 de diciembre de 1999, aplicable en razón del tiempo, a fin de que el Tribunal fije un nuevo canon de arrendamiento.

Adujo, que en el referido informe pericial se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que dicho informe pericial fijó el valor de la renta del inmueble en Bs. 20.059.026,85 y determinó como renta máxima mensual la cantidad de Bs. 150.442,72; resultado -que a su decir- no guarda relación con el avalúo efectuado por la Administración.
Aseguró, que el avalúo técnico constituye el documento esencial sobre el cual la administración tomó su decisión, en consecuencia, concluye que la Administración incurrió en el vicio de falso supuesto por silencio de pruebas, al ser inexactos los datos contenidos en la prueba fundamental sobre el cual la administración tomó su decisión, agregando, que en el mencionado informe técnico efectuado por el ente querellado “carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble”, toda vez que estima que en él no aparecen determinadas las bases para el establecimiento de los valores asignados, y tampoco se hacen referencia a los elementos legales de obligatorio cumplimiento para determinar su valor.

Por último, señaló que la Resolución impugnada adolece de vicio de falso supuesto, y por tanto la fijación del canon de arrendamiento del inmueble, carece de causa por lo que considera que ésta debe ser anulada conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Por último, solicita que el referido recurso contencioso administrativo de nulidad sea declarado con lugar.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Punto Previo.
Como punto previo, debe este Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, pronunciarse sobre su competencia para conocer del presente recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto contra la Resolución Nro. 012247 de fecha 8 julio de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio del Poder Popular de Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. A tal efecto, resulta necesario referir lo dispuesto en las normas constitucionales y legales pertinentes.

En ese sentido, el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela señala:
“ la jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de justicia y a los demás tribunales que determine la ley; los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas lesionadas por la actividad administrativa”. (Resaltado y Subrayado del Tribunal)

Por su parte, el artículo 10 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 36.845 del 07 de diciembre de 1999, aplicable a la presente causa ratione temporis, señala lo siguiente:

“Artículo 10.- La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativa en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.”
Asimismo, el artículo 78 eiusdem señala que “(…) son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación (…)” en la circunscripción judicial de la Región Capital los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo. En tal sentido, con fundamento en lo establecido en la normativa transcrita anteriormente, este Órgano Jurisdiccional declara su competencia para conocer y decidir en primera instancia el recurso de nulidad interpuesto. Así se decide.
Del fondo de la controversia.
Determinada como fue previamente la competencia de este Órgano Jurisdiccional, para conocer del presente recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nro. 012247 del 08 de julio de 2008, corresponde a este Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, pronunciarse sobre los alegatos expresados por la parte actora, así como los argumentos sostenidos por la representación judicial de la sociedad mercantil Inversiones 4 Albert 4 Sons, C.A., en su carácter de tercero interesado en la presente causa, con la finalidad de verificar en primer lugar, si la Resolución recurrida incurrió en el vicio de silencio de pruebas, en segundo lugar, si el acto impugnado se encuentra afectado por el vicio de inmotivación, y en tercer lugar, si dicho acto omitió dar cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(i) Silencio de prueba.
Sobre este particular aduce la recurrente que el acto impugnado “tampoco indica si acogió o desechó las probanzas y alegatos aportados por las partes, simplemente las ignora, cuando según la ley está el organismo administrativo, obligado a apreciarlas o desecharlas y nunca silenciarlas”.
Respecto al vicio de silencio de pruebas, cabe destacar que éste ha sido vinculado por la Sala Político Administrativa con la falta de congruencia del acto administrativo, razón por la cual es necesario señalar que al igual como sucede en los procesos judiciales, la Administración se encuentra obligada a tomar en cuenta y analizar todos los alegatos y defensas opuestas por las partes -al inicio o en el transcurso del procedimiento- para poder dictar su decisión. (Vid. Sentencia Nro. 491 del 22 de marzo de 2007, caso: Benetton Group S.P.A.)
En efecto, los artículos 62 y 89 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos establecen lo siguiente:
“Artículo 62. El acto administrativo que decida el asunto resolverá todas las cuestiones que hubieren sido planteadas, tanto inicialmente como durante la tramitación.”.
“Artículo 89. El órgano administrativo deberá resolver todos los asuntos que se sometan a su consideración dentro del ámbito de su competencia o que surjan con motivo del recurso aunque no hayan sido alegados por los interesados.”.
Las disposiciones antes transcritas consagran el principio de globalidad administrativa, referido a la obligación por parte de la Administración de resolver dentro del ámbito de su competencia, todos los pedimentos o cuestiones planteadas tanto al inicio como en la tramitación de las causas puestas a su conocimiento.
En este sentido, cabe destacar que lo fundamental es que lo señalado por la Administración como motivo para la determinación del canon de arrendamiento, conste efectivamente en el expediente administrativo y esté subsumido en las previsiones legales respectivas, por cuanto no es obligatorio para la Administración contener en su acto un análisis minucioso de las pruebas, visto que, en todo caso, aparecen recogidas en el expediente del procedimiento administrativo. (Vid. Sentencia de la Sala Político Administrativa Nro. 105 de fecha 29 de enero de 2009, caso: Nelson Arturo Francia Chávez)
Ahora bien, denuncia la sociedad mercantil recurrente que la Administración no se pronunció con relación a los alegatos y las pruebas que promoviera durante el procedimiento administrativo, para lo cual es necesario traer a colación el contenido del acto impugnado, en el cual se señaló lo siguiente:
“(…) De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, esta Dirección General analizados los informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecidos en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de fijación del canon de arrendamiento es la cantidad de: SESENTA MILLONES CUATROCIENTOS DIECIOCHO MIL SETECIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS.F. 60.418.723,50), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.”
Igualmente es importante resaltar que cursan en el expediente administrativo todas las actuaciones relativas a la investigación llevada a cabo la Dirección General de Inquilinato, durante la tramitación del procedimiento.
En virtud de lo expuesto, considera esta Tribunal, contrariamente a lo afirmado por la sociedad mercantil recurrente, que de la lectura del acto recurrido se evidencia que la Dirección General de Inquilinato sí apreció el cúmulo probatorio sustanciado en el expediente administrativo y que si bien el órgano recurrido no hizo expresa mención respecto de todos y cada uno de los documentos aportados a los autos, sí hizo una valoración genérica acerca de éstos; situación que resulta suficiente para establecer que la Dirección General de Inquilinato no incurrió en el vicio de silencio de prueba denunciado, debiendo en consecuencia desestimarse dicho alegato. Así se decide.
(ii) Del vicio de inmotivación.
Alegó la recurrente que el acto administrativo impugnado se encuentra afectado por el vicio de inmotivación por infringir lo dispuesto en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no expresar suficientemente los factores que ordena la referida Ley para fijar la regulación del canon de arrendamiento, los cuales deben constituir la motivación del acto, conforme a lo dispuesto en el artículo 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
En tal sentido, indicó la recurrente que por tratarse de la tramitación de la regulación del canon de arrendamiento de un inmueble, el acto impugnado debió describir las características del inmueble, sus áreas y usos específicos, las dimensiones generales y los particulares de cada espacio, además de una explicación conforme a la Ley que establezca la fijación de un valor por metro cuadrado, lo que permite llegar al valor general determinado del inmueble.
En ese mismo orden de ideas, agregó que el acto impugnado tampoco indicó el estado del inmueble y la proporción tomada en cuenta para fijar los diversos factores que se tomaron en consideración para fijar el valor del inmueble.
Al respecto, cabe destacar que el vicio de inmotivación se configura cuando no es posible conocer cuáles fueron los motivos del acto y sus fundamentos legales, o cuando los motivos del acto se destruyen entre sí, por ser contrarios o contradictorios, es decir que la insuficiente motivación de los actos administrativos, sólo da lugar a su nulidad cuando no permite a los interesados conocer los fundamentos legales y los supuestos de hecho que constituyeron los motivos en que se apoyó el órgano administrativo para dictar la decisión, pero no cuando, a pesar de su sucinta motivación, permite conocer la fuente legal, las razones y los hechos apreciados por la Administración.
En tal sentido, observa este Tribunal que los actos administrativos, como instrumentos jurídicos, son mecanismos de expresión de la voluntad administrativa, que poseen como característica fundamental la sumisión a una serie de requisitos legales para su validez y eficacia.

A tal efecto, dispone el artículo 18, numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, lo siguiente:
“Artículo 18.- Todo acto administrativo deberá contener:
(…)
5.- Expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes”.
De la norma parcialmente transcrita, se desprende que la motivación es un requisito formal del acto administrativo, entendiéndose por tal, la expresión de los supuestos de hecho y de derecho del acto, y a partir del cual se hace indispensable que éste (el acto) contenga los razonamientos que darán origen a la decisión.
En el presente caso, la parte recurrente indicó que el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fija los factores a considerar para la determinación del valor del inmueble y del canon mensual de arrendamiento, los cuales deben ser suficientemente explanados en el acto administrativo conforme a lo dispuesto en el numeral 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que al tratarse de la tramitación de la regulación de un inmueble, dicho acto debió contener “(…) una descripción resumida del inmueble, sus características, las diferentes áreas con sus usos específicos, las dimensiones generales y particulares de cada espacio, además de un razonamiento, de una fundamentación conforme a la Ley, que explique el por qué de la fijación de un valor por metro cuadrado, que permite llegar al valor general determinado del inmueble que constituye en fundamento fáctico de la rentabilidad establecida en el acto administrativo (…)”. Así, señaló que el acto tampoco indicó el estado del inmueble y la proporción tomada en cuenta para fijar los diversos factores que determinaron el valor del inmueble.

Ahora bien, a los fines de verificar la ocurrencia del vicio denunciado es preciso analizar el acto impugnado, este Órgano Jurisdiccional observa que en los folios 17 al 20 del expediente judicial cursa la Resolución Nro. 012247 del 8 de julio de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (Hoy Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat), en el cual se indicó lo siguiente:

“(…) Siendo la oportunidad para decidir sobre la solicitud presentada según lo dispuesto en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Despacho observa que:

De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, esta Dirección General analizados los informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecidos en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de fijación del canon de arrendamiento es la cantidad de: SESENTA MILLONES CUATROCIENTOS DIECIOCHO MIL SETECIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS.F. 60.418.723,50), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad de 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 1.313.450 Unidades Tributarias a razón de CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (BS. 46,00) cada una (…).

En consecuencia, esta Dirección actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en el artículo 9°, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, oficina, y otros, al inmueble identificado como Edificio “DALA”, ubicado en la Calle Primera, Urbanización Los Ruices Sur, Municipio Sucre, Estado Miranda la cantidad de: CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (BS. F. 453.140,43).

Se advierte que las partes interesadas en la presente Resolución, que la misma constituye un acto administrativo de efectos particulares. Por Tanto, aquellos que tengan interés personal, legítimo y directo en impugnarlo, podrán interponer el correspondiente recurso contencioso administrativo inquilinato de nulidad, por ante los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de la notificaciones que de la presente Resolución se efectúe a las partes, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”.

Por su parte, los apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inversiones 4 Albert´s 4 Sons, rechazaron que el acto impugnado se encuentre afectado del vicio de inmotivación, toda vez que -a su juicio- “del propio acto administrativo es posible conocer los motivos que utilizó la administración para arribar a la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble identificado como Edificio ‘DALA’ (…)”.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el numeral 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, todo acto administrativo deberá contener la expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes, es decir, el acto debe contener de forma sucinta, las razones de hecho y de derecho que lo soportan.
En el caso de marras se observa que las razones de derecho explanadas por el órgano que dictó el acto se circunscriben a “Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, oficina, y otros, al inmueble identificado como Edificio ‘DALA’, ubicado en la Calle Primera, Urbanización Los Ruices Sur, Municipio Sucre, Estado Miranda la cantidad de: CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. F. 453.140,43)”.
Por otro lado, del propio acto impugnado se observan las razones fácticas que formaron parte de la motivación del acto administrativo, las cuales se encuentran soportadas por los hechos establecidos en el avalúo que realizó el Departamento de Avalúos de la Dirección General de Inquilinato, el cual se encuentra inserto a los folios 255 al 257 del expediente administrativo, a través del cual se determinó el valor del inmueble conforme a los requisitos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y con las fórmulas aplicadas para llegar a la conclusión de un monto especifico específico para el establecimiento del canon de arrendamiento.
En este orden de ideas, este Tribunal observa que la Resolución impugnada indicó que se arribó a la fijación del canon de arrendamiento una vez “(...) analizados los informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecidos en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos”; por lo cual se observa que los hechos en los cuales se fundamentó el acto impugnado fueron tomados del informe técnico elaborado por la Administración.
En consecuencia, de acuerdo a lo expuesto el acto impugnado analizó suficientemente los hechos establecidos en el Informe técnico elaborado a los fines de determinar el canon de arrendamiento a pagar, y por tanto, fundamentó su decisión en las disposiciones contenidas en los artículos 9, 29 y 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por consiguiente, resulta necesario para este sentenciador desestimar el alegato relativo al vicio de inmotivación esgrimido por la recurrente. Así se declara.
Por otra parte, la recurrente sostiene que “el valor del inmueble fijado, resulta arbitrario por cuanto no tiene fundamento ni base jurídica ni técnico para realizar el cálculo aritmético de la cantidad de unidades tributarias” y el consecuente porcentaje a aplicar sobre el mismo, y que de la Resolución impugnada no se desprende cual fue el “origen y cimiento, sino que se dan cifras caprichosas que conducen a un monto de alquiler igualmente azaroso o fantasioso sin asidero en la realidad ni en la ley”; y cuando denuncia que el acto no contiene razones “que expliquen el por qué de la fijación de un valor por metros cuadrados que permite llegar al valor general determinado del inmueble”.
Ahora bien, de acuerdo a lo indicado se constata que la recurrente para formular su delación señala que el acto objeto de impugnación incurrió en el vicio de inmotivación, toda vez que al apreciar los datos jurídicos y técnicos que sirvieron de base para determinar los valores resultantes en el avalúo, los cuales dieron lugar a la fijación del canon de arrendamiento, se hizo de manera caprichosa, razón la que concluye que el canon de arrendamiento no se adecúa a la realidad por no tener fundamento para realizar el cálculo de la unidades tributarias; sin embargo, se advierte que el punto narrado por la parte actora no se relaciona con los presupuestos de hecho que eventualmente darían lugar a la configuración del aludido vicio, sino en todo caso al vicio de falso supuesto de hecho, razón por la que el análisis del alegato en cuestión se hará a la luz del último de los mencionados vicios en atención al principio iura novit curia. Así se declara.
(iii) Falso supuesto de hecho.
Sobre este particular, la Sala Político Administrativa del Máximo Tribunal ha establecido que el falso supuesto se manifiesta de dos maneras: la primera, cuando la Administración al dictar un acto administrativo fundamenta su decisión en hechos inexistentes o que ocurrieron de manera distinta a la apreciación efectuada por el órgano administrativo, caso en el que estamos en presencia de un falso supuesto de hecho. La segunda se configura cuando los hechos que dan origen a la decisión administrativa existen, se corresponden con lo acontecido y son verdaderos, pero la Administración al dictar el acto los subsume en una norma errónea o inexistente en el universo normativo para fundamentar su decisión, lo cual incide decisivamente en la esfera de los derechos subjetivos del administrado, caso en el que estamos ante un falso supuesto de derecho. (Vid. Sentencia Nro. 1392 de fecha 26 de octubre de 2011, caso: Jonny Palermo Aponte León)
En este sentido, debe señalarse que el vicio de falso supuesto de hecho al igual que el falso supuesto de derecho, afecta la causa del acto administrativo y acarrea su nulidad, por lo cual es necesario examinar si la configuración del acto administrativo se adecuó a las circunstancias de hecho y de derecho probadas en el expediente y, además, si se dictó de manera que guarde la debida correspondencia con el supuesto previsto en la norma legal. (Vid. Sentencias de la Sala Político Administrativa Nros. 2189 del 5 de octubre de 2006 y 00504 del 30 de abril de 2008 y 01392 del 26 de octubre de 2011, entre otras).
De acuerdo a lo expuesto, corresponde analizar lo expresado por la parte actora en cuanto a que “el valor del inmueble fijado, resulta arbitrario por cuanto no tiene fundamento ni base jurídica ni técnico para realizar el cálculo aritmético de la cantidad de unidades tributarias” y el consecuente porcentaje a aplicar sobre el mismo, y que de la Resolución impugnada no se desprende cual fue el “origen y cimiento, sino que se dan cifras caprichosas que conducen a un monto de alquiler igualmente azaroso o fantasioso sin asidero en la realidad ni en la ley”; y cuando denuncia que el acto no contiene razones “que expliquen el por qué de la fijación de un valor por metros cuadrados que permite llegar al valor general determinado del inmueble”.
En conexión con lo anterior, observa este Tribunal que la accionante considera que la Resolución impugnada se encuentra viciada de nulidad, por cuanto la Administración al momento de dictarla se basó en hechos inciertos pues, a su decir, al apreciar los datos jurídicos y técnicos que sirvieron de base para determinar los valores resultantes en el avalúo, los cuales dieron lugar a la fijación del canon de arrendamiento, se hizo de manera caprichosa, razón la que concluye que el canon de arrendamiento establecido en el acto recurrido no se adecúa a la realidad por no tener fundamento para realizar el cálculo de la unidades tributarias.
Ahora bien, con el objeto de demostrar tales afirmaciones la parte actora promovió en esta instancia judicial una prueba de experticia con la finalidad de demostrar “los verdaderos valores rentales del Edificio “Dala”, objeto de regulación de canon de arrendamiento (…) de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil (…)”.
Sobre este particular, este Tribunal estima oportuno señalar, en primer lugar, que la experticia en nuestro derecho ha sido entendida, como el medio de prueba consistente en el dictamen de personas con conocimientos especiales, designadas por las partes o por el juez, con el fin de cooperar en la apreciación técnica de cuestiones de hecho, sobre las cuales el operador judicial debe decidir según su propia convicción. Este medio probatorio, tiene su razón de ser en que es evidente que el juez no puede poseer todos los conocimientos técnico-científicos que requiere la apreciación de las diversas cuestiones que se plantean en los litigios, y ante tal situación, se recurre a los expertos en la materia, a quienes les corresponde ilustrar al juzgador sobre el asunto que se trate.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se aprecia que en el caso bajo estudio la prueba pericial promovida no fue impugnada por las partes involucradas en la presente causa, y que la misma fue evacuada de acuerdo a los parámetros previstos en los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 467 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de los cuales se puede observar que los expertos tuvieron en consideración los siguientes aspectos que determinan el canon de arrendamiento:
1.-Área o superficie de terreno del inmueble.
2.-Área de Construcción.
3.-Calidad y edad de la Construcción.
4.-Uso que se da a cada área de esa construcción, discriminando las áreas de estacionamiento, de depósito y de oficinas.
5.- Ubicación del inmueble en relación con la red de servicios públicos de la ciudad.
6.-Valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizado por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de la regulación.
7.-Precios medios en que se hayan enajenado inmuebles similares durante los últimos dos años, con copias fidedignas de esas transacciones que reflejen esos valores referenciales.
8.-Enfoque comparativo de datos de mercado, y de aproximación al costo.
9.-Valoración del terreno, ajuste por área, ajuste por aprovechamiento, ajuste por localización y ajuste por tiempo.
10.-Valoración de la construcción: Valor del edificio principal, parámetros de cálculo, cálculo de la depreciación, valoración de las obras exteriores de estacionamiento, cerca y muros.
11.-Valoración del inmueble.
12.-Determinación del valor rental del inmueble, valor fiscal, ponderación de resultados y determinación de la renta máxima.
En conexión con lo antes indicado y con el objeto de resolver el alegato planteado, debe este Órgano Jurisdiccional precisar el contenido de la disposición establecida en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala lo siguiente:

“Artículo 30. Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
Parágrafo Único:
A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.” (Resaltado del Tribunal)
La norma transcrita precisa los parámetros legales que han de servir de base a la Administración para establecer el valor del inmueble con el objeto de fijar el canon de arrendamiento, los cuales han de ser apreciados en su totalidad.
Ahora bien, en el escrito recursivo el accionante afirmó que “el valor del inmueble fijado, resulta arbitrario por cuanto no tiene fundamento ni base jurídica ni técnico para realizar el cálculo aritmético de la cantidad de unidades tributarias” y el consecuente porcentaje a aplicar sobre el mismo, y que del acto impugnado no se desprende cual fue el “origen y cimiento, sino que se dan cifras caprichosas que conducen a un monto de alquiler igualmente azaroso o fantasioso sin asidero en la realidad ni en la ley”.
Al respecto, este Tribunal observa que en la oportunidad en que fue promovida la mencionada prueba de experticia, la sociedad mercantil recurrente indició que el objeto era “probar los verdaderos valores rentales del Edificio ‘DALA’, (…)”, y en consecuencia, demostrar en el proceso que el canon de arrendamiento fijado no estuvo ajustado a derecho ni se tomaron en cuenta los factores jurídicos y técnicos que presuntamente no fueron valorados en sede administrativa por la Dirección de Inquilinato a través del informe de avalúo que se encuentra inserto a los folios 20 al 22 del expediente administrativo.
En relación con lo antes señalado, observa esta instancia judicial que ni el acto impugnado ni la experticia evacuada en sede administrativa indicaron los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares al bien objeto de regulación en los últimos dos (2) años, de acuerdo a lo establecido en el artículo 30 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por el contrario, en el avalúo efectuado por la Administración (folio 256 del expediente), bajo el titulo denominado “precios medios en los últimos dos (2) años”, indica solamente el valor total del propio inmueble objeto de regulación, cuando lo exigido por el artículo 30 de la indicada Ley son los precios medios de enajenación de inmuebles similares en los últimos 2 años (folio 256).
En tal sentido, siguiendo los parámetros que se deben cumplir de conformidad con la norma in comento, se pudo apreciar de las actas procesales que el acto recurrido no tomó en consideración para determinar el valor del inmueble los actos de transmisión de la propiedad (compra-venta) sino una simple relación de los costos de los materiales de construcción del mismo.
Igualmente, se aprecia del Informe de Avalúo evacuado en sede administrativa (inserto al folio 256 del expediente administrativo), que éste solamente hizo referencia a una venta de dicho inmueble que tuvo lugar el 25 de mayo de 1965 por la cantidad de Bs. 653.874,00, que expresado en su valor actual asciende a la suma de Bs. 653,87; tal como se evidencia del informe de avalúo consignado en sede administrativa (folio 72), lo que hace presumir a este Tribunal que fue dicha cantidad la que el mencionado informe pericial utilizó como base para determinar el valor de dicho inmueble.
De esta manera, cuando el supra transcrito artículo 30 de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que debe tomarse en consideración el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad con al menos seis (6) meses antes de la solicitud de regulación, este Tribunal observa en el folio 205 del expediente administrativo la existencia de un documento que contiene la compra-venta del inmueble objeto de regulación, la cual tuvo lugar el 18 de agosto de 1995, como último acto de transmisión de propiedad, en el cual se lee que el valor de la operación allí efectuada fue la cantidad de Bs. 477.050.000,00, que reexpresada en la conversión actual corresponde al monto de Bs. 477.050,00, valor que debió ser reflejado en el informe de avalúo.
Además, en criterio de quien aquí decide, los valores que se indicaron en la experticia evacuada en sede administrativa, debieron ser específicos y estar plasmados en el informe técnico de avaluó, con la finalidad que el administrado pueda conocerlos y rebatirlos si los hubiese considerado pertinente, tanto en sede administrativa como en sede jurisdiccional.
Aunado a lo antes expuesto, de la lectura de experticia evacuada en sede administrativa, se evidencia que los peritos omitieron indicar en el mismo el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, lo que trajo como consecuencia que dichos expertos no hayan tomado en consideración otro aspecto de valoración previsto en el mencionado artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual deviene a su vez de:
1) Fundamentar su decisión en el informe de avalúo evacuado en sede administrativa (folios 259 al 261 del expediente administrativo), en el cual se dejaron de tomar en consideración los factores señalados en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tales como: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas del inmueble, las circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se ha hecho para fijar su justo valor, el valor fiscal declarado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión, así como los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años.
2) Haber dado por comprobados hechos que no fueron demostrados a través de los elementos probatorios cursante en el expediente administrativo, tales como: el precio de la última transmisión de la propiedad, los precios medios de enajenación de inmuebles similares en los últimos dos años, el valor fiscal declarado del inmueble, el uso, clase, calidad, situación y dimensiones aproximadas del inmueble, etc.
3) Ponderar de forma errónea los valores relativos a la enajenación de inmuebles similares establecidos en la experticia evacuada en sede administrativa, y los montos en los actos de transmisión de propiedad, toda vez que en dicho avalúo lo que se apreció fue el valor del costo de los materiales presentes en la construcción y no el valor de la enajenación de los inmuebles similares; y tampoco tomó en consideración el valor de la última transmisión de propiedad inserta del folio 205 al folio 203 del expediente administrativo.
De los aspectos antes mencionados se desprende que la Administración al dictar el acto administrativo impugnado fundamentó su decisión sobre la base de una apreciación errada y parcial de los elementos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales debieron ser apreciados en su totalidad, toda vez que si hubiese tomado en consideración tales aspectos, el valor rental hubiera sido distinto al establecido en el acto objeto de impugnación, razón por la cual considera este Tribunal que ciertamente dicho acto incurrió en el vicio de falso supuesto de hecho.
En consecuencia, al estar configurado el vicio de falso supuesto de hecho previamente analizado, y en atención a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, este Tribunal debe forzosamente declarar la nulidad del acto administrativo recurrido. Así se decide.
Por otra parte, observa este Tribunal que la parte actora solicitó la “declaración de nulidad del Resuelto Nro. 012247 de fecha 8 de julio de 2008, expedido por la (sic) Director General de Inquilinato del Ministerio para el Poder Popular para la Infraestructura, por ilegalidad, y que en sustitución del mismo y de conformidad con el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, restablecer la situación jurídica subjetiva lesionada mediante la fijación de valor al inmueble de autos y consecuencialmente, una nueva fijación de avalúo del inmueble y establecimientos de rentabilidad máxima mensual según los parámetros legalmente fijados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente y por el avalúo que se efectúe en esta instancia contenciosa administrativa (…)”; razón por la cual este Tribunal considera necesario hacer las siguientes consideraciones:
Al respecto, el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es claro en cuanto a labor del juez contencioso en relación al restablecimiento de la situación jurídica infringida, al respecto establece que:
“Artículo 259. La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa” (Resaltado y subrayado nuestro).

De la norma antes transcrita se puede apreciar que, el juez posee facultad para disponer en sus fallos todo aquello que conduzca a restablecer la situación jurídica infringida imputable a la actuación de la Administración.

De acuerdo a lo antes expuesto, considera necesario este Tribunal analizar lo dispuesto en el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala lo siguiente:

“Artículo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.
En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.” (Subrayado del Tribunal).

Ahora bien, del artículo trascrito se desprende que el juez contencioso no puede fijar el canon de arrendamiento; sin embargo, a los fines de ponderar la garantía prevista en la disposición constitucional contenida en el artículo 259, que deviene del derecho de tutela judicial efectiva se hace necesario efectuar las siguientes consideraciones:

Al respecto, debe tomarse en consideración lo dispuesto en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establece:

“Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.
En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente.
Corresponde exclusivamente a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia como jurisdicción constitucional, declarar la nulidad de las leyes y demás actos de los órganos que ejercen el Poder Público dictados en ejecución directa e inmediata de la Constitución o que tengan rango de ley, cuando colidan con aquella.” (Resaltado añadido).

Por su parte el Código de Procedimiento Civil en su artículo 20 ordena que:

“Articulo 20. Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los Jueces aplicarán ésta con preferencia.”

De las normas transcritas se colige, que corresponde a todos los jueces y juezas, aún de oficio asegurar la integridad de la Constitución, y que en caso de incompatibilidad, entre la Constitución y una norma jurídica, se aplicaran las disposiciones constitucionales correspondiendo a los tribunales decidir lo conducente. Por tanto, en el presente caso cumpliendo con el deber impuesto por el constituyente, y visto que el Juez tiene que velar por la integridad de la constitución y por su cabal y efectivo cumplimiento, pasa de oficio a desaplicar por control difuso de la constitucionalidad la norma contenida en el artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos por contrariar la norma constitucional prevista en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en los siguientes términos:

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela previamente trascrito se observa, que el constituyente dispone ampliamente la facultad del juez para materializar el restablecimiento de la situación jurídica lesionada por la Administración al particular.

En el caso de marras, la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, lesionó al particular, estableciendo un canon de arrendamiento sin ajustarse de manera integral a los parámetros que le indica el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, la forma más idónea para restablecer la situación jurídica infringida, seria indubitablemente la fijación de un nuevo canon, y si bien es cierto que esa tarea corresponde en estricto reparto competencial al órgano administrativo que emitió el acto recurrido, la remisión del expediente y la orden de una nueva regulación tomaría un tiempo indeterminado, con los riesgos de que en sede administrativa se incurra nuevamente en vicios, que generen una regulación viciada y en consecuencia se diluyeran las resultas del juicio que declaró la nulidad del acto.

En ese sentido, es evidente que el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios dispone una limitación a las facultades del juez para restablecer la situación jurídica infringida, contrariando lo dispuesto por lo el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al prohibir que se fije el canon de arrendamiento en el fallo del juez, dejando de lado el derecho a la tutela judicial efectiva.

Este criterio ha sido sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 559 del 17 de marzo de 2003, caso: Ricardo Zandegiacomo Cella Zamberlan; respecto de este aspecto en particular, estableciendo que:

“Ahora bien, contemporáneamente, la doctrina especializada (Ver entre otros, a Juan R. Fernández, Jurisdicción Administrativa Revisora y Tutela Judicial Efectiva, Madrid, Civitas, 1998, y Marta García Pérez, El Objeto del Proceso Contencioso-Administrativo, Pamplona, Aranzadi, 1999) ha sostenido que la consagración en las Constituciones democráticas del derecho a la tutela judicial efectiva, en los términos establecidos en el artículo 26 de nuestro Texto Fundamental, terminó de desmontar la concepción puramente objetiva o revisora de la jurisdicción contencioso-administrativa, que junto a los demás órganos de la rama Judicial del Poder Público, tienen la obligación de brindar protección a los derechos e intereses de los particulares cuando en el proceso quede probado que la actuación de la Administración efectivamente vulneró los derechos o intereses personales, legítimos y directos, ya sea que deriven de su enunciación en la Constitución, en leyes, reglamentos o por estipulación contractual, sin que pueda aceptarse tal menoscabo a efecto de resguardar el interés público tutelado por el órgano o ente demandado, bajo razonamientos de corte utilitarista.
De allí que se afirme que ‘el proceso contencioso-administrativo pasó a ser así inequívocamente subjetivo, de defensa de esos derechos e intereses frente a la actuación administrativa en general (art. 106.1 de la propia Constitución) y no precisamente sólo frente a actos administrativos formales. La tutela de los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos no puede reducirse a la fiscalización abstracta y objetiva de la legalidad de unos actos administrativos formales; derechos e intereses que resultan de los complejos ordenamientos jurídicos a que el ciudadano se hoy se ve sometido, y su tutela efectiva (...) impondrá extenderse necesariamente a todos los aspectos de la actuación administrativa, sea formal o informal, por procedimientos tipificados o por vía de hecho, reglados o discrecionales, típicamente administrativos o con eventuales contenidos políticos anejos, por acción o por omisión, que puedan llegar a afectar dichos derechos o intereses’ (Eduardo García de Enterría y Tomás Ramón Fernández, Curso de Derecho Administrativo, Tomo II, Madrid, Civitas, 2000, p. 621).
Dicha concepción amplia del contencioso-administrativo como jurisdicción protectora no sólo del interés público que tutela la Administración sino también de los derechos e intereses de los particulares, que es compatible con el sentido, propósito y razón del artículo 259 de la Constitución vigente, tal y como esta Sala lo indicó en su decisión n° 82/2001, del 1 de febrero, caso: Amalia Bastidas Abreu, permite comprender que necesariamente el Juez contencioso-administrativo deberá realizar pronunciamientos de condena a hacer o no hacer en contra de la Administración, a ordenar la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, y otras veces, inclusive, a sustituirse en el órgano o ente autor del acto anulado, a fin de proveer en sede judicial aquello a que tenía derecho el particular y que le fue negado o limitado en contrariedad con el Derecho, por lo que mal pueden disposiciones de rango legal, ajenas a las competencias de la rama Judicial del Poder Público para ejercer el control legal y constitucional de las actuaciones u omisiones de las demás ramas del Poder Público y para tutelar los derechos y garantías de los justiciables, limitar o eliminar el ejercicio de tales atribuciones, como lo hace la disposición contenida en el artículo 79 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”. (Subrayado y resaltado de este Tribunal)

Del fallo parcialmente transcrito, se desprende que la actividad del juez contencioso no puede limitarse a la fiscalización de los actos de la administración, pues a los fines lograr materializar el sentido, propósito y razón del artículo 259, podrá incluso sustituirse en el órgano o ente que dicto el acto a los fines de proveer lo que le fue negado al particular a causa de la actuación viciada de la Administración. En consecuencia, la fijación de un nuevo canon de arrendamiento en sede judicial, es perfectamente congruente con la realización de la justicia y de la tutela judicial efectiva.

Por las razones antes expuestas y de conformidad con lo previsto en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional desaplicar por control difuso de la constitucionalidad, la disposición contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el recurso contencioso administrativo de nulidad incoado por las abogadas Irma Isabel Lovera De Sola y Belkis J. López, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 9.699 y 66.622, actuando en su condición de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil CUSTODIAS Y ALMACENAJES, C.A. (CUSALCA) contra el acto administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución Nro. 012247 del 8 de julio de 2008, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, por resultar tal norma incompatible con el artículo 259 del Texto Fundamental, razón por la que la presente decisión, a tenor de lo previsto en el artículo 336 numeral 10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 25 numeral 12 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, una vez definitivamente firme, deberá ser remitida a la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República a los fines de su revisión. Así se decide.

Desaplicada como ha sido la disposición legal contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede este Tribunal Superior a fijar el nuevo canon de arrendamiento, y a tal fin se observa como parámetro a seguir para fijar el canon del inmueble constituido por el Edificio “DALA”, ubicado en la Calle Primera, diagonal con Calle Milano, Urbanización Industrial los Ruices Sur, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, el informe pericial evacuado en fase probatoria que concluye como valor rental del inmueble la cantidad de Bs. 20.059.026,85; estableciendo como canon mensual la cantidad de Bs. 150.442,70. En consecuencia, este Tribunal fija el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 150.442,70. Así se decide.

V
DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

SU COMPETENCIA para conocer en primera instancia del Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad ejercido por la sociedad mercantil CUSTODIAS Y ALMACENAJES, C.A. (CUSALCA), contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nro. 012247 de fecha 8 de julio de 2008 emanado de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, adscrita al extinto MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR DE VIVIENDA Y HÁBITAT.

1. CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido por la sociedad mercantil CUSTODIAS Y ALMACENAJES, C.A. (CUSALCA), contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nro. 012247 de fecha 8 de julio de 2008 emanado de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, adscrita al extinto MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR DE VIVIENDA Y HÁBITAT, mediante la cual se fijó el canon máximo de arrendamiento al Edificio “DALA”, ubicado en la Calle Primera, diagonal con Calle Milano, Urbanización Industrial los Ruices Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, en consecuencia;

2. FIJA EL CANON DE ARRENDAMIENTO máximo mensual del inmueble constituido por el Edificio “DALA”, ubicado en la Calle Primera, diagonal con Calle Milano, Urbanización Industrial los Ruices Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda en la cantidad de la cantidad de Bs.150.442,70.

Publíquese, regístrese y notifíquese a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Obras Públicas y Vivienda, a la Procuraduría General de la República de conformidad con lo establecido en el artículo 86 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Procuraduría General de la República, al Fiscal General de la República, a la sociedad mercantil Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., anteriormente denominada Constructora Managua, C.A. en su carácter de terceros interesados y a la parte recurrente de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de julio del año dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
EL JUEZ,
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ALÍ ALBERTO GAMBOA GARCÍA
GISELLE BOHÓRQUEZ
En fecha veintiséis (26) de julio del año dos mil doce (2012), siendo la una y treinta post meridiem (1:30 p.m.), se publicó y registro la anterior sentencia bajo el Nro. 101-2012.-
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

GISELLE BOHÓRQUEZ
-Exp. Nro. 1009-08