TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº 8504

DEMANDANTE: ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14/09/1990, bajo el N° 3, Tomo 92-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES: CARLOS BRENDER Y ROBERTO SALAZAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.820 y 66.600, respectivamente.
DEMANDADA: CONSTANZA ELENA SABINA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.169.027.
APODERADOS JUDICIALES: VICTOR RUBIO MUÑOZ y VICTOR RUBIO FAJARDO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.528 y 127.918, en el mismo orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DECISION APELADA: SENTENCIA DICTADA EL 25-10-2010 POR EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE ESTA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL.
En fecha 13-12-2010, esta Alzada recibió las presentes actuaciones procedentes del Juzgado Superior Cuarto (Distribuidor) en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y mediante providencia del 15 del mismo mes y año, se fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa.
Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada pasa a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:
PRIMERO
Alega la representación de la accionante en su escrito libelar, que en fecha 01-01-2009, se celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre su representada y la ciudadana CONSTANZA E. SABINA R., sobre un terreno identificado con el N° 3, ubicado en la Segunda Transversal, urbanización Guaicaipuro, Avenida Andrés Bello, Caracas.
Que en la cláusula segunda se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 3.500,00) mensuales que serían pagados por la arrendataria por mensualidades vencidas, a contar desde la fecha del contrato, en las oficinas de la arrendadora.
Que en la cláusula tercera se estableció la duración del contrato en un (1) año contado a partir del 01-01-2009, el cual se prorrogaría automáticamente por lapsos de un (1) año, si una de las partes no notifica a la otra por escrito y con un mes de anticipación, por lo menos, a la terminación del plazo inicial o de cualesquiera de las prórrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo. Que para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir el contrato se considerarán como de plazo de duración inicial o a tiempo determinado y se regirían por las mismas condiciones que para él se estipulan, todo lo cual fue aceptado por la arrendataria.
Que en la cláusula décima primera se estableció que la falta de cumplimiento de cualesquiera de las cláusulas sería causa suficiente para que la arrendadora pudiera exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, comprometiéndose la arrendataria en pagar a la arrendadora los daños y perjuicios a los cuales hubiere dado lugar por su incumplimiento y a desocupar el inmueble sin demora.
Que mediante notificación judicial realizada por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, del 21/10/2009, se notificó al ciudadano MANUEL VEGAS, en su carácter de encargado del terreno objeto de la demanda, de la voluntad de su representada de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito, a su vencimiento, haciendo de su conocimiento que al encontrarse esos inmuebles exceptuados de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no le corresponde al vencimiento del contrato, prórroga legal alguna, por lo que debería entregar el inmueble arrendado el 31-12-2009.
Que vencido la duración del contrato de arrendamiento el 31-12-2009, la arrendataria no ha desocupado el inmueble libre de bienes y personas, lo cual constituye un grave incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas libremente por ésta.
Que demanda a la ciudadana CONSTANZA ELENA SABINA RODRIGUEZ para que convenga o a ello sea condenada en: PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 01-01-2009, objeto de la demanda y la consiguiente entrega del inmueble constituido por un terreno identificado con el Nº 3, ubicado en la Segunda Transversal, Urbanización Guaicaipuro, Avenida Andrés Bello, Caracas, completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Al pago de la suma de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,00) mensuales, a partir del 01-01-2010 hasta el día en que se dicte sentencia definitiva en el presente juicio, por concepto de indemnización sustitutiva de los alquileres dejados de percibir por su representada en virtud de la ocupación ilegal que está ejerciendo la parte demandada sobre el inmueble arrendado después del vencimiento del contrato. TERCERO: Al pago de las costas que ocasiones este procedimiento. Estimó la cuantía en CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,00) equivalentes a 763,63 Unidades Tributarias.
Admitida la demanda y cumplidas las formalidades atinentes a la citación de los demandados, en fecha 21-09-2010, fue consignado escrito de contestación de demanda, en el que la representación de la accionada niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda.
Niega, rechaza y contradice que la presente acción pueda tener su fundamento legal en lo dispuesto en el literal “a” del artículo 3° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que su el objeto del contrato de arrendamiento sí es un terreno edificado.
Que la relación arrendaticia existente entre su representada y la accionante se inició el 01-01-1993, según consta de contrato que suscribieran en esa misma fecha de inicio, inmueble el cual, venía siendo arrendado anteriormente, con sucesivas renovaciones desde el año 1963 y hasta el 31-12-1992, en calidad de arrendatarios, por los ciudadanos RAMON SABINA RAVELO e ISABEL ACOSTA DE PIMENTEL.
Que el otrora co-arrendatario quien poseyera y explotase el inmueble arrendado con anterioridad a la posesión de la persona de su representada como tal arrendataria, aquel destinó el inmueble arrendado a la explotación de un taller mecánico, latonería, pintura y estacionamiento, por lo cual, tales actividades comportaban necesariamente la existencia de edificaciones varias, como depósitos y oficina desde la cual regentar los negocios referidos, todo ello, consentido por la arrendadora, en virtud de la cláusula décima primera del contrato, mediante la cual el arrendatario se comprometía a tolerar las visitas que en horas hábiles hicieren en el inmueble las personas que autorizara la arrendadora, con fines de inspección, vigilancia y ordenar las reparaciones que ameritase el inmueble arrendado, quedando de esa manera convalidado en las sucesivas renovaciones de las convenciones arrendaticias celebradas desde el año 1963 hasta el contrato hoy accionado, máxime, con el cambio de arrendatarios ocurrido en el año 1993 con la celebración de un nuevo contrato determinado con su representada el 01-01-1993.
Produce Comprobantes de Declaración y Pago de los Impuestos sobre Rentas Municipales que por concepto del ramo de Industria y Comercio expidiera la Gobernación del Distrito Federal, sobre el inmueble objeto del juicio, con ocasión de la explotación comercial efectuada en el inmueble.
Alega también, que su representada CONSTANZA E. SABINA, al suscribir, en calidad de arrendataria el contrato de arrendamiento del 01-01-1993, con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA C.B.A. C.A., lo hizo entrando en posesión de un terreno edificado, es decir, ambas partes lo hicieron con amplio conocimiento de las edificaciones que conforman el inmueble arrendado, que ello viene dado por el hecho que la vetustez de esas edificaciones levantadas en el terreno, supera holgadamente el tiempo de permanencia como arrendataria de su representada. Que su representada entró en posesión del inmueble arrendado, con todas sus instalaciones, edificaciones y/o bienhechurías ya edificadas; que es materialmente imposible que su representada haya levantado las edificaciones allí existentes, cuando son más antiguas que la prolongación temporal misma del contrato por ella suscrito, razón por la que, al contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda debe aplicársele y observarse las normas contenidas en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, sustanciarse bajo el amparo de esa ley y concedérsele la respectiva prórroga legal a que haya lugar, en virtud del tiempo de permanencia en el inmueble arrendado.
En fecha 28-09-2010, la representación de la parte accionada consigna escrito de promoción de pruebas, en la que promueve inspección judicial en el inmueble objeto del presente procedimiento, así como experticia en el mismo.
Mediante escrito del 28-09-2010, el apoderado de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, en el que promueve el valor probatorio del contrato de arrendamiento acompañado al libelo, esgrimiendo los fundamentos de su promoción y que se dan por reproducidos.
En auto del 28-09-2010, se admiten las pruebas promovidas por las partes y se fija la oportunidad para la práctica de la inspección y experticia.
En fecha 7-10-2010, se practicó la inspección judicial promovida por la parte demandada y el 14-10-2010, fue consignado informe por el experto designado en la inspección judicial practicada.
El 26-10-2010, el juzgado de la causa dictó sentencia, declarando improcedente la demanda.
SEGUNDO
ANALISIS PROBATORIO
Trabada la litis en los términos expuestos, se procede al análisis de las pruebas aportadas por las partes y en tal sentido tenemos:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Junto al libelo de demanda y su reforma, la representación accionante consignó las siguientes documentales:
a) Contrato Privado de Arrendamiento celebrado entre las partes, fechado 01-01-2009. Se observa de los autos que el citado instrumento no fue reconocido ni negado, por lo que de conformidad con el contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene por reconocido, quedando reconocida la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de la presente acción, en los términos establecidos en el contrato.
b) Notificación Judicial practicada por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, practicada en fecha 21-10-2009, a solicitud de la parte actora, a los fines de notificar a la arrendataria CONSTANZA ELENA SABINA RODRIGUEZ, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01-01-2009, sobre el inmueble objeto de la presente causa. Esta probanza es valorada por este tribunal, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil por tratarse de un documento público que hace plena fe de su contenido mientras no sea declarado falso. De esta instrumental queda demostrado que la arrendadora dio cumplimiento al contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, al notificar a la arrendataria de su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento que las vincula.
En la etapa probatoria, promovió el valor probatorio de lo siguiente:
a) Del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sobre el inmueble objeto del presente juicio. Cabe destacar que el citado instrumento fue valorado en párrafos precedentes.
b) De las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta y décima primera del contrato de arrendamiento que vincula a las partes. En tal sentido, se observa que el juzgado de la causa al analizar las citadas cláusulas procedió a desecharlas, siendo que le dio valor probatorio al contrato de arrendamiento, por considerar que “…no estamos en presencia de instrumentos que constituyan medios de prueba…” En tal sentido, debemos señalar que el contrato está conformado justamente por las cláusulas que lo conforman; en el cual las partes que lo suscriben, se hacen recíprocas concesiones, que están obligadas a respetar; por ello, mal pudo el jugado de instancia darle valor probatorio al contrato de arrendamiento suscrito en el presente juicio y luego pretender desechar las cláusulas que lo conforman. En consecuencia, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio a las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta y décima primera, que conforman el contrato privado de arrendamiento, el cual no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada, ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando reconocida la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de la presente acción, en los términos establecidos en el mencionado contrato. Así se decide.
c) De la notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 21-10-2009. Al respecto, observa este Superior que ya la citada prueba fue valorada.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación de la accionada promovió las siguientes documentales:
a) Contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes en este juicio, de fecha 01-01-1993, sobre el terreno Nº 3, 2da Transversal de Guaicaipuro, Caracas, para ser destinado únicamente para estacionamiento, taller mecánico, latonería, pintura y auto lavado.
b) Original de comprobante de Relación de Ventas-Ingresos Brutos-Operaciones Efectuadas, emanada de la Dirección de Liquidación de Rentas Municipales del Gobierno del Distrito Federal, de fecha 12-11-1963. En esa planilla se señala como “Contribuyente” a RAVELO & PIMENTEL, Dirección: 2° transversal, calle Barrera, Urb. Guaicaipuro, Ramos: Taller Mecánico y Estacionamiento, con un sello húmedo donde puede leerse “Taller Estacionamiento TENERIFE, Ravelo & Pimentel”. Con respecto al citado instrumento, se observa que si bien el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte accionante, no es menos cierto que el Contribuyente que allí se señala “Ravelo & Pimentel”, no forma parte de la presente litis, tampoco consta que se trate del mismo inmueble objeto del presente juicio, ya que no identifica el inmueble, por lo que mal puede pretenderse que sea el mismo terreno objeto de la acción aquí incoada, motivo por el cual se desecha el citado instrumento. Así se decide.
c) Planilla de Industria y Comercio, emanada de la Dirección de Liquidación de Rentas Municipales de la Gobernación del Distrito Federal, N° 342800, a nombre de Rodríguez González Eusebi, Est 20 PT Lat Pint Tll Meca, Transv 2, Guaicaip, Ldo Ed Abe. Al igual que en el anterior instrumento, se desprende que el contribuyente es una persona totalmente ajena a la presente causa y tampoco se desprende que el inmueble a que se refiere la señalada planilla sea el mismo inmueble objeto de esta causa, por lo que resulta impertinente ya que este medio de prueba no se identifica con el hecho litigioso. Así se decide.
d) Planilla de Industria y Comercio, emanada de la Dirección de Liquidación de Rentas Municipales de la Gobernación del Distrito Federal, N° 081487, del 15-04-1980, donde se señala como contribuyente a Rodríguez González, Eusebio, Latonería pintura Talle Mecánico Este 20 Transversal Guaicaipuro L, Ed. Abe. Esta instrumental resulta impertinente, por cuanto es manifiesta su inutilidad por no tender a demostrar los hechos controvertidos, ella misma no guarda relación directa con el objeto del litigio, por lo que al ser considerada impertinentes, queda fuera del debate probatorio. Así se decide.
e) Boletín de Notificación de la Dirección de Liquidación de Rentas Municipales de la Gobernación del Distrito Federal, del 29-03-85, a nombre de ESTACIONAMIENTO SABINA PIMENTEL S.R.L., dirección del negocio 2da Transv. de Guaicaipuro, calle Barrera al lado Ed. Abe. Estacionamiento (20 Puestos) Latonería, pintura y taller mecánico. A juicio de quien decide, esta planilla en nada guarda relación directa con el presente juicio, en virtud que el contribuyente no forma parte de la presente causa, además que tampoco se indica que el terreno objeto de la presente causa fuese el mismo que indica la planilla, por lo que queda desechado del mismo. Así se decide.
f) Inspección Judicial. En fecha 07-10-2010, el tribunal de la causa practicó inspección judicial en la parcela de terreno N° 3, Segunda Transversal de la Urbanización Guaicaipuro, avenida Andrés Bello de la ciudad de Caracas, Distrito Capital, dejando constancia de lo siguiente: Que se observan varios establecimientos comerciales, a saber: que uno (1) de ellos, se trata de un local comercial con fines de venta de repuestos para vehículos automotores, cuya descripción se desglosará en el segundo particular. Que al inspeccionar el local más grande, en el cual funcionan dos (2) de los mencionados en el escrito de promoción de pruebas, en cuya entrada se observa un muro de friso irregular, observándose en una de las paredes que conforman el muro, al lado del portón principal, graffiti abstracto de diversos colores y contiguo a éste, un letrero pintado, en el cual se lee: “AUTO FRIO 95-500 C.A. REFRIGERACION AUTOMOTRIZ”. Que estando frente al establecimiento, se observan dos (2) portones, uno (1) que sirve de entrada de vehículos y otro, que es utilizado para la salida de éstos. El Tribunal deja constancia, que el portón de entrada es completamente cerrado, y una vez dentro del establecimiento, al lado del portón se evidencian maquinarias propias del funcionamiento de un autolavado, en cuyo recorrido, se observa que es un (1) establecimiento de lavado, engrase y pulitura de vehículos. Que en la misma área compartida con el autolavado, se observa un (1) área de alineación y balanceo, con su plataforma y fosa; se observa una oficina (principal) cuya entrada posee una puerta de hierro, compuesta de techo de zinc y piso de cemento rústico pulido, contigua a ésta, se encuentra otra puerta del mismo material de la anterior, que conduce al área que funge de depósito. Que en el mismo espacio funciona un (1) taller de reparación y mantenimiento de vehículos, el cual en su parte interna posee dos 82) baños los cuales no se encuentran aptos para su uso, observándose sobre éstos un (1) tanque de agua; que en esta área se observan dos (2) ventanas y dos (2) puertas, que una de éstas puertas, comunica con el local comercial de venta de repuestos y la restante, conduce a una oficina (adicional); que en este punto el Tribunal deja constancia que en el taller, se observan diversos objetos vinculados con el oficio propio de la mecánica, y la suciedad que el ejercicio de ésta genera. El tribunal dejó constancia que aún cuando el solicitante señaló dos (2) establecimientos en esta área, éste se percató de un área destinada a la latonería, pintura y pulitura de vehículos, en el cual hay repuestos de vehículos y envases de aceite para los mismos, que dicha área, se encuentra dividida por una pared de cartón piedra; que igualmente se observan bombonas de oxígeno y mangueras, necesarias para la práctica del oficio descrito; que en esta área se encuentra un baño (adicional) en cuya puerta hay un cartel en papel, en el cual e lee: “para el uso exclusivo de sus clientes” y se observan dos (2) tableros eléctricos y cables eléctricos visibles. Que en el área central de todo lo anteriormente detallado, se encuentra al aire libre, observándose que los tres (3) locales, poseen pisos (rústicos) de cemento irregular y que sólo éstos, se encuentran techados, conformados con vigas de hierro en doble T, las cuales sostienen los techos de láminas metálicas (zinc), según lo expuesto por el experto designado; finalizando el recorrido, en el portón utilizado como salida, el cual es de rejas azules, las cuales permiten visualizar el interior de los establecimientos descritos. Que contiguo al área descrita, se encuentra el local comercial destinado a la venta de repuestos automotores, en cuya entrada se observa que el friso es irregular y se encuentra pintado con colores blanco, azul, rojo y gris; que se percibe una pequeña venta de ventilación y un letrero de identificación comercial, en el cual se lee: “Inversiones Peñaranda Ramírez 33-35 C.A., Rectificación de discos y tambores/torno de discos hidráulicos/ Repuestos para frenos/ Lubricantes. Teléfonos: 0212-574-20697417-7177/417-7178-0414 479-6455/0426-51068-48”. Que se aprecian ilustrados, los emblemas que identifican las distintas marcas de vehículos, a los cuales se les ofrecen sus servicios. Que para ingresar al establecimiento, se observa una reja tipo santa maría, y una vez en su interior, se observa un mostrador de atención al cliente y sobre éste una reja de protección de color azul; que detrás de éstos se percata de la existencia de estanterías con diferentes productos y repuestos para la venta. Que el piso del establecimiento es de cemento rústico pulido y el techo es de material impreciso de color blanco. Que no se puede determinar si se trata única y exclusivamente de un taller destinado al mantenimiento y reparación de aires acondicionados para vehículos automotores, aunque sí se puede apreciar que se dedica a la mecánica de vehículos, en virtud de los repuestos y suciedad de grasa productor del oficio de la mecánica que allí se evidencian. Que contigua al área del taller mecánica, existe una pequeña habitación, la cual consta de dos (2) espacios, una pequeña entrada, que conduce a una habitación en la cual se aprecia una cama individual, cocina y enseres, en la cual se encontraba durmiendo, persona de sexo femenino y con rasgos de adulto mayor, quien- según el promoverte, es la persona que habita el lugar. Que el experto designado señaló que los establecimientos tienen una data superior a quince (15) años, solicitando se le concediera un período prudencial a los fines de consignar las fotografías e informe detallado, lo cual se acordó en conformidad. El 14-10-2010, el ciudadano WILLIAM ROJAS, practico y fotógrafo designado para practicar la inspección judicial, consignó informe y fotografías en el que concluye que “…en función de mantenimiento y conservación de la bienhechuría llámese galpones o talleres tiene una data aproximada de más de 25 años, el inmueble en estudio se ubica en escala de 3.00 ROSS-HEIDECK. Para el experto en visita realizada se detectó áreas del techo que ya cumplió su vida útil…”
En tal sentido, con respecto a la valoración de esta prueba, esta Alzada hará referencia a la misma al momento de decidir el fondo de la causa.
TERCERO
Narradas como han sido las principales actuaciones en la presente causa, pasa este Superior a decidir el fondo del asunto en los siguientes términos:
La parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por vencimiento del término originalmente establecido, fundamentada en los artículos 3, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1159, 1167 y 1271 del Código Civil. Por su parte, la accionada, alega, que el inmueble arrendado es un terreno edificado, que la relación contractual pasó a ser por tiempo indeterminado, porque la accionante no les notificó judicialmente, acerca de la oportunidad de realizar la entrega del inmueble, ni tampoco del vencimiento de la prórroga.
A los fines de determinar si el contrato suscrito entre las partes, motivo de la presente acción, se trata de un contrato a tiempo determinado o si se convirtió a tiempo indeterminado, este Superior considera lo siguiente:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación, al considerar: “…El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia…”
Ahora bien, a fin de dilucidar lo referido a que el contrato de arrendamiento, cuya cumplimiento aquí se demanda, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o no, se observa del citado contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el bien inmueble objeto de litis, en su cláusula tercera que se estableció lo siguiente:
“…TERCERA: El término de este contrato es de (01) año contado a partir del día primero (1°) de enero de 2009; este término se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de un (01) año, si una de las partir no notifica a la otra por escrito y con un mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo inicial o de cualesquiera de las prórrogas, de su voluntad de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo de duración inicial o a tiempo determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan, todo lo cual es aceptado expresamente por “LA ARRENDATARIA”…

De la cláusula transcrita se puede constatar que las partes previeron un término de duración de Un (1) año, prorrogable, si una de las partes no notificaba a la otra y con un mes de antelación, de su voluntad de no prorrogarlo; lo que implica que el contrato por medio del cual la accionante dio en arrendamiento al demandado el inmueble constituido por el terreno identificado con el N° 3, ubicado en la Segunda Transversal, Urbanización Guaicaipuro, Avenida Andrés Bello, Caracas, destinado para el uso comercial, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el término de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato suscrito. Si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quo plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse a ese plazo determinado.
Así tenemos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 28-06-2005 dictaminó lo siguiente:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…” (Resaltado nuestro)

Vale acotar que en el contrato suscrito por la partes, se estipula el término de duración del contrato de arrendamiento. En tal sentido, debemos señalar que “el término” se refiere a un día y a una hora fijada expresamente, diferente al concepto de “lapso” que es un margen de tiempo dentro del cual se pueden realizar los actos. Tal aclaratoria tiene como finalidad, reiterar, que la relación arrendaticia que vinculó a las partes en el presente proceso, lo fue a tiempo determinado, por cuanto se estableció su duración del 01-01-2009 por un (1) año hasta el 31-12-2009, el cual no sería prorrogado, por cuanto se le notificó a la parte demandada la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato, tal como consta de notificación del 21-10-2009, practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo que se concluye, que en el caso en estudio, el contrato suscrito entre las partes, donde ellas quedaron sujetas a su estricta observancia en lo que respecto a su contenido, lo fue a tiempo determinado. Así se decide.
En ese orden de ideas, pasa ahora quien sentencia, a esclarecer si el bien objeto del litigio, es decir el inmueble que constituye el objeto del contrato de arrendamiento que da base a esta acción se encuentra amparado y le es aplicable las normas establecidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
El tribunal a-quo al dictaminar al respecto consideró lo siguiente:
“…En este sentido, conforme a lo expuesto y a las pruebas analizadas en el contenido del presente fallo, respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la demandada, siendo que en fecha 31 de diciembre de 2009, debió hacer entrega del mismo a la parte actora, sin derecho a gozar de prórroga legal, siendo que la ley de arrendamientos inmobiliarios, en su literal “a” artículo 3, es bastante clara en cuanto a su ámbito de aplicación; ahora bien, este Tribunal observa con base a las pruebas aportadas por la parte demandada, debidamente valoradas y apreciadas por esta sentenciadora, que se puede establecer con amplia claridad, que no estamos en presencia de terrenos urbanos y suburbanos no edificados, por el contrario, de la inspección realizada por este Tribunal, y el informe levantado por el experto ya mencionado, concatenado todo esto con las diversas planillas y comprobantes presentadas por el apoderado judicial de la parte demandada, se llega a la conclusión que el inmueble objeto de la presente demandada, lo constituye un terreno con bienhechurias, cuya data supera o asciendo (sic) a los 25 años de construcción, siendo evidente que para la fecha en que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento que dio pie a dicha relación arrendaticia, las diversas edificaciones que posee el lote de terreno arrendado, efectivamente ya estaban construidas, y así se declara.
Ahora bien, asentado lo anterior y estableciéndose que estamos en presencia de un terreno edificado, cuya regulación esta prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 1, pasa esta Sentenciadora a inferir, que la relación arrendaticia deviene desde la fecha 1º de enero de 1993, según se desprende del Contrato de Arrendamiento Privado, agregado a las actas que conforman el expediente a los folios 72 y 73, por un término de un (1) año, lo que es evidente que el mismo tuvo expiración el 1º de enero de 1994, sin que conste a los autos notificación alguna de no prorrogar el Contrato de Arrendamiento…”

Considera este sentenciador que la interpretación dada por el juez a-quo al contrato de arrendamiento es errónea, lo cual lo indujo a incurrir en la desnaturalización de la voluntad contractual que emerge del contrato de autos. Si bien, los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, puede ocurrir que se equivoque en su calificación o incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.
Así lo ha señalado la Sala de Casación Civil, en fallo del 23-07-2003, al disponer:
“…En este sentido, la Sala ha establecido que “…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.” (Sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, Caso: Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A) (cursivas y subrayado de la sentencia)

De acuerdo al criterio transcrito, la desnaturalización de la voluntad contractual está constituida por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del contrato.
En el caso de autos, tenemos que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, fechado 01-01-2009, en sus cláusulas Primera y Cuarta disponen lo siguiente:
“PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” el terreno identificado con el Nº 3, ubicado en la Segunda Transversal, Urbanización Guaicaipuro, Avenida Andrés Bello, Caracas, para ser destinado únicamente para comercio.
…Omissis…

CUARTA: “LA ARRENDATARIA” no podrá efectuar ningún cambio en las condiciones del inmueble objeto de éste contrato, ni constituir, ni agregar nada sin el previo consentimiento de “LA ARRENDADORA” dado por escrito, en cada caso. Para que “LA ARRENDATARIA” pueda realizar cualquier reforma o bienhechuría en el inmueble arrendado, deberá obtener el previo consentimiento escrito de “LA ARRENDADORA”, siendo por su cuenta todos los gastos que se ocasionen; y se obliga a restituir el inmueble a su forma original, si así lo deseare “LA ARRENDADORA” Para el supuesto de que “LA ARRENDADORA” prefiera no restituir el inmueble a su estado original, todas las mejores o bienhechurías de cualquier naturaleza que sea y que “LA ARRENDATARIA” pueda exigir ni reclamar, en ningún caso indemnización alguna en razón de dichas mejoras o bienhechurías, cualquiera que sea el valor de las mismas, o la causa por la cual termine el contrato…”

Como quedó señalado ut supra, el contrato que vincula a las partes en el presente juicio, constituye el instrumento fundamental de la presente acción, el cual contiene las condiciones del arrendamiento del inmueble hoy objeto de cumplimiento.
Del mismo puede colegirse que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA C.B.A., dio en calidad de arrendamiento a la ciudadana CONSTANZA ELENA SABINA RODRIGUEZ, un terreno identificado con el N° 3, ubicado en la Segunda Transversal, urbanización Guaicaipuro, Avenida Andrés Bello, Caracas.
Que el inmueble arrendado se destinaría única y exclusivamente para comercio y que las “bienhechurías” realizadas por el arrendatario quedarían en beneficio del inmueble.
Así las cosas, resulta conveniente realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de arrendamiento y en tal sentido tenemos:
El arrendamiento se encuentra definido en el artículo 1.579 del Código Civil, como el contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella.
Por tratarse de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son:
1.- Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre estas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.
2.- Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.
3.- Causa Lícita; radica en hacer gozar a la otra parte de la cosa objeto de arrendamiento, por cierto tiempo y mediante determinado precio.
Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.
En ese orden de ideas, tenemos que el juzgado de la causa, al interpretar el contrato desnaturalizó su sentido, tergiversando la voluntad contractual de las partes, ya que basándose en el siguiente razonamiento “que el inmueble objeto de la presente demandada, lo constituye un terreno con bienhechurias, cuya data supera o asciendo (sic) a los 25 años de construcción, siendo evidente que para la fecha en que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento que dio pie a dicha relación arrendaticia, las diversas edificaciones que posee el lote de terreno arrendado…” concluyó que el inmueble objeto de arrendamiento es un terreno “edificado”.
En el sub iudice, el contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, constituye el instrumento fundamental de la acción, del cual se derivan las condiciones del arrendamiento y de cuyo contenido se observa que el objeto del mismo es un “terreno”, por ende, mal podía el a-quo desentrañar de pruebas adicionales el objeto del contrato, si en forma clara e inequívocamente este lo expresaba; motivo por el cual se desecha la inspección judicial practicada en la presente causa.
En razón de ello, podemos señalar que la juez desnaturalizó el contrato de arrendamiento al señalar que el terreno estaba edificado, aún cuando de autos se desprende que el objeto de éste lo constituía un terreno, incurriendo en tal desnaturalización en virtud de la tergiversación hecha a otras pruebas, obviando que la prueba fundamental del juicio lo constituye el contrato en el cuales las partes expresaron claramente su voluntad y señalaron inequívocamente que el objeto del mismo era un “terreno”, desnaturalizando -como reiteradamente se ha señalado- con tal proceder lo indicado en el contrato.
En atención a lo anteriormente expuesto, se observa que la Juzgadora, en uso del poder soberano de interpretación del contrato, desnaturalizó el mismo, al haber concluido que se trataba de un terreno edificado lo cual no es compatible con el texto del mismo, cuyo objeto claramente establecido por las partes lo constituía un terreno, infringiendo a su vez el principio de autonomía de voluntad de las partes.
Resulta claro pues, afirmar que con tal interpretación del contrato, la juez de la causa, arrojó una interpretación errada e incompatible con lo que estipula el contrato ya que sus afirmaciones respecto a la existencia del “terreno edificado” son irreconciliables con el texto de la mención que se interpreta.
De manera que, el establecimiento de los hechos que la Juez realizó, resultó evidentemente contrario con la expresión de la voluntad de las partes, por ende, esta Alzada constata que en el caso de marras, se está en presencia de una desnaturalización del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda incoada.
Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contrato y considerar que el objeto del mismo era terreno edificado, conllevó a admitir una demanda que a todas luces es inadmisible por el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues claramente el literal “a” del artículo 3 de esta ley, excluye del ámbito de aplicación a los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
El autor Edgar Darío Núñez Alcántara, en su obra titulada “La Relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI”, considera respecto del contenido del artículo 3 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Esta norma se relaciona con el artículo 1º de la ley de marras, digamos que ambos son las dos caras de la misma moneda. En esta norma se indica las relaciones jurídicas que no están reguladas por la ley especial. Observemos entonces que cuando el mismo cuerpo legal excluye estas relaciones de su contenido las reenvía al derecho civil común, generalmente el Código Civil. El derecho especial del cual se ocupa la ley arrendaticia es de interpretación restrictiva; sus reglas solo pueden abarcar los asuntos que expresamente contemple. (…) De modo pues, que en los contratos arrendaticios que se celebren sobre alguno de estos inmuebles o derechos excluidos del régimen especial, no tendrán aplicación ni protegerán al arrendatario las reglas del derecho especial arrendaticio sobre: a) prórroga legal; b) preferencia ofertiva; c) retracto legal arrendaticio; d) la consignación arrendaticia; y, tampoco tendrá el arrendador la obligación de regular el inmueble, si fuere el caso para fijar el canon máximo a pagar por el arriendo del mismo. Obsérvese además, que la exclusión es variopinta, va desde los terrenos sin construcciones (como los que se ofrecen en algunas ciudades nuestras para estacionamiento de los vehículos) (…)”
Del mismo modo, los doctrinarios Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, en su obra titulada Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, consideran en cuanto al ámbito de aplicación de la Ley Arrendaticia que el artículo 3º contiene una exclusión absoluta respecto de los inmuebles mencionados en el referido artículo.
Según el criterio doctrinario arriba citado y siendo que el legislador expresamente le niega la tutela jurídica prevista en el mencionado Decreto Ley a los arrendamientos de terrenos urbanos y suburbanos no edificados, como lo es el caso que nos ocupa, mal podría haberse tramitado el presente juicio, toda vez que el mismo se refiere a una figura contemplada en la Ley cuya exclusión está claramente prevista en su artículo 3, literal a); debiendo aplicarse el procedimiento ordinario en esta demanda, y no el que aplicó el Juzgado de Municipio cuando lo tramitó por el procedimiento abreviado establecido en la señalada Ley.
No obstante ello, siendo que las partes en la presente causa, ejercieron a plenitud su derecho a la defensa, vale decir, realizaron todos los actos tendentes a garantizar la defensa de los derechos e intereses de sus representados, a juicio de quien decide, sería inútil ordenar una reposición de la causa al estado de su admisión, ya que la finalidad de los actos fue cumplida, por ello, sería un desgaste para las partes tener que retrotraer el juicio a la etapa de admisión, transgrediendo la norma contenida en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en cuanto a garantizar la celeridad procesal y evitar dilaciones indebidas, ya que, como se ha dicho anteriormente, las partes tuvieron la oportunidad de esgrimir los alegatos y pruebas pertinentes, para la mejor defensa de los derechos e intereses de sus representadas.
En consecuencia, esta Alzada procederá a decidir el fondo de la presente causa así:
Como quedó señalado anteriormente, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí se solicita, fue celebrado por tiempo determinado, ya que en el texto del documento que lo contiene se fijó su término de duración de Un (1) año, quedando además establecido que siendo el inmueble objeto del contrato un terreno sin edificar, queda exceptuado de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no procede la prórroga legal contenida en ese texto normativo. De esta manera, el contrato se inicio el 01-01-2009 y culminó el 31-12-2009, conforme al tiempo determinado establecido contractualmente y, siendo que la demandante-arrendadora procedió a notificar a la demandada-arrendataria, sobre la fecha de culminación de la relación locataria que las unía, estaba obligada a devolver el inmueble arrendado.
En ese sentido tenemos que el artículo 1.264 del Código Civil, dispone:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

En esa norma se encuentra contenido el principio fundamental de los contratos, referido al cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes. Normativa ésta que encuentra a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

Así, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales.
De esa manera el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, y del modo como fue contraída. En razón de ello, considera quien sentencia, que la obligación adquirida por la arrendataria, CONSTANZA ELENA SABINA RODRIGUEZ, de hacer entrega formal –el 31-12-2009, cuando vencía el término de un (1) año- del inmueble que le fue arrendado, debe cumplirse de modo idéntico a como se contrajo, según lo contemplada como principio general en el artículo 1.264 ejusdem, arriba transcrito.
Por consiguiente, con vista a la normativa citada, evidenciado como ha quedado el incumplimiento por parte de la arrendataria, de la obligación adquirida de entregar el inmueble que en esa condición ocupa, por haberles sido arrendado en virtud del contrato suscrito el 01-01-2009, se impone la declaratoria con lugar de la demanda interpuesta, y así será declarado en el dispositivo del fallo.
Con relación al pedimento formulada por la parte actora referido a que la demandada cancele la suma de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,00) mensuales, a partir del 01-01-2010 hasta el día en que se dicte sentencia definitiva en el presente juicio, por concepto de indemnización sustitutiva de los alquileres dejados de percibir por su representada en virtud de la ocupación ilegal que está ejerciendo la parte demandada sobre el inmueble arrendado después del vencimiento del contrato, este Superior considera que el referido pago resulta procedente en derecho, en virtud de que el mismo fue expresamente convenido por las partes aquí intervinientes, en la Cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento cuya ejecución se demandó, al señalar que en caso de incumplimiento LA ARRENDATARIA se comprometía a pagar a LA ARRENDADORA los daños y perjuicios a los cuales hubiere dado lugar por su incumplimiento, por lo que en el dispositivo del fallo será acordada experticia complementaria del fallo, a los fines de determinar la cantidad a pagar, la cual deberá ser calculada desde 31-12-2009 exclusive, hasta la fecha que la presente decisión quede definitivamente firme. Así se declara.
DECISIÓN
Por lo antes expresado este JUZGADO SUPERIOR ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado ROBERTO SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ejercido contra la sentencia dictada en fecha 25-07-2010, por el JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA C.B.A, C.A. contra la ciudadana CONSTANZA ELENA SABINA RODRIGUEZ, ambas partes identificadas en la primera parte de este fallo. En consecuencia, se ordena a la ciudadana CONSTANZA ELENA SABINA RODRIGUEZ, hacer entrega, libre de bienes y personas, el terreno identificado con el N° 3, ubicado en la Segunda Transversal, Urbanización Guaicaipuro, Avenida Andrés Bello, Caracas. TERCERO: Se condena a la demandada a pagar a la actora, la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,00) mensuales, a partir del 31-12-2009 exclusive hasta el día en que la presente decisión quede definitivamente firme, por concepto de indemnización sustitutiva de los alquileres dejados de percibir por su representada en virtud de la ocupación ilegal que está ejerciendo la parte demandada sobre el inmueble arrendado después del vencimiento del contrato, cálculo que deberá ser realizado a través de experticia complementaria del fallo a los fines de determinar la cantidad a pagar, la cual deberá ser calculada desde el 31-12-2009 exclusive, hasta la fecha que la presente decisión quede definitivamente firme. Este cálculo se realizará por un solo experto designado por el Tribunal, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Queda REVOCADA la sentencia apelada, sin la imposición de las costas del recurso, dado el carácter del fallo.
Publíquese, regístrese, diarícese y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de Junio de 2012. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI
LA SECRETARIA

NELLY B. JUSTO

CEDA/nbj
Exp. N° 8504

En esta misma fecha siendo las 02:15 p.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA