TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintisiete (27) de junio de 2012.
202º y 153º.

EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2012-000562.
PARTE ACTORA: HALIME BAHKOS DE SAAD.
APODERADOS JUDICIALES: CARMINE ROMANIELLO, MABEL CERMEÑO, JOSÉ GREGORIO ROMANIELLO, NACARID SIFONTES y ORLEANYS MÁRQUEZ.
PARTE DEMANDADA: MÁXIMO PÉREZ SOTO.
APODERADO JUDICIAL: ÁNGEL OVIDIO SAYAGO SALAZAR.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Fue iniciado el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, presentado por la ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 2.947.610, asistido por el abogado Carmine Romaniello, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 18.482; contra el ciudadano MAXIMO PÉREZ SOTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 22.762.305.
Este Juzgado dictó auto de admisión de la demanda el 11/04/2012 y ordenó la citación del demandado para que compareciera a contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
El 15/05/2012, el Alguacil asignado presentó diligencia por la cual afirmó que se trasladó el día 08/05/2012 a citar al demandado, a quien citó en la dirección señalada en el libelo, le entregó la compulsa librada, pero que el ciudadano MÁXIMO PÉREZ SOTO se negó a firmarle el recibo de citación.
El mismo día (15/05/2012) compareció el ciudadano MÁXIMO HUMBERTO PÉREZ SOTO, asistido por el abogado Ángel Ovidio Sayago Salazar, y otorgó poder judicial apud acta a éste y al abogado Néstor Sayago Cáceres. Igualmente presentó escrito de contestación a la demanda y consignó recaudos probatorios.
El 21/05/2012, el abogado Carmine Romaniello presentó escrito de promoción de pruebas, proveído por este Tribunal mediante auto dictado el 23/05/2012, fecha en la que el abogado Ángel Ovidio Sayago Salazar también presentó escrito de promoción de pruebas, admitidas por auto dictado el 25/05/2012, incluida una prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
El 19/06/2012, el Alguacil del Tribunal consignó en el expediente, el oficio que había sido librado al Juzgado 25º de Municipio, con motivo de la prueba de informes solicitada por el apoderado judicial de la parte demandada, fundamentado en que ya había transcurrido el lapso de pruebas y la parte interesada no le dio el debido impulso procesal.
El 19 de junio de 2012, el abogado Carmine Romaniello presentó diligencia mediante la cual solicitó que fuese dictada la sentencia.
Este Juzgado dictó auto el 19/06/2012, mediante el cual difirió el pronunciamiento de la sentencia definitiva para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes. Estando dentro del lapso de diferimiento, este Juzgado procede a dictar dicha sentencia, bajo las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO:
El demandado procedió a contestar la demanda el mismo día en que compareció al Tribunal por primera vez a imponerse de las actas procesales; igual día en que Alguacil dejó constancia en el expediente de haberlo citado, aun cuando se le había emplazado para que contestara la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, que correspondía al día 17/05/2012.
De las actuaciones cursantes al expediente, se evidencia que el escrito de contestación fue presentado el día 15 de mayo de 2012, es decir, un día antes del término indicado en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil. No obstante ello, en aplicación de la jurisprudencia pacífica y reiterada de la Sala Constitucional y la Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en interpretación de los postulados constitucionales que ordenan no sacrificar la justicia por la omisión de formalidades innecesarias, han sentado el criterio de que las contestaciones anticipadas deben tomarse en cuenta toda vez que son la expresión del derecho a la defensa de la parte y lo que debe imperar es el establecimiento de la verdad en base a los alegatos expuestos por las partes, este Juzgado tomará en consideración el escrito presentado, contentivo de la contestación al fondo de la demanda, garantizando así el derecho a la defensa del demandado. Así se establece.
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA:
El ciudadano HALIME BAHKOS DE SAAD afirmó en el libelo que el 27/03/2007, fue autenticado un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador, bajo el Nº 50, Tomo 28, celebrado entre él y el ciudadano MÁXIMO PÉREZ SOTO, sobre un inmueble destinado para uso de tipografía , constituido por el local Nº 2, ubicado en el primer piso del edificio Apolo, situado en la avenida Lecuna, esquinas de Miseria a Curamichate, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Citó el contenido de las cláusulas primera (Objeto del Contrato) y cuarta (Duración del Contrato).
Agregó que mediante telegrama con acuse de recibo, enviado a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), El Silencio, debidamente entregado y firmado por Máximo Pérez, titular de la Cédula de Identidad Nº 22.762.305, del 18 de enero de 2010, se le notificó de conformidad a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, que el mismo no le sería prorrogado a su vencimiento (12/03/2010), acompañado marcado con la letra “B”, sellado por el indicado Instituto, con acuse de recibo.
Que vencido el lapso de la prórroga legal, el 12 de marzo de 2012, el ciudadano MAXIMO PÉREZ SOTO no hizo entrega del inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, lo cual constituye grave incumplimiento de las obligaciones asumidas.
Fundamentó la demanda en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en base a las razones de hecho y de derecho expuestas, acude ante este Tribunal para demandar al ciudadano MAXIMO PÉREZ SOTO, para que convengan o a ello sea condenado en lo siguiente: PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de arrendamiento y a la consiguiente entrega del inmueble antes identificado; SEGUNDO: Al pago de las costas procesales.
Al contestar la demanda, el demandado afirmó que la rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, por ser inciertos los hechos narrados e inaplicable el derecho invocado.
Señaló que de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil desconocía los recaudos concernientes a la “supuesta notificación por telegrama”, por ser fotostatos.
Agregó que independientemente de la fuerza probatoria de los recaudos acompañados a la demanda, concernientes a la supuesta notificación por telegrama, el alegato de la actora de que le notificó, mediante telegrama, al arrendatario que no le prorrogaría el contrato para la fecha 12-03-2010 y que la prórroga legal vencía el 12-03-2012, no tiene valor alguno, porque a través de la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, la demandante, aproximadamente un año antes, notificó el 15-02-2008, que el contrato de arrendamiento “no será prorrogado al finalizar el término establecido, de conformidad con la cláusula Cuarta de dicho contrato.”
Que de manera que, según la aludida cláusula cuarta del contrato, éste finalizaba el 12-03-2009, la prórroga legal de dos años expiró el 12-03-2011 y después de esta fecha existe la voluntad expresa de la arrendadora de continuar con la relación arrendaticia porque lo dejó pacíficamente en posesión del local y le ha consignado todas las mensualidades de alquileres que transcurrieron desde el 12-03-2001 en que expiró la prórroga legal, como se evidencia de catorce (14) comprobantes originales de consignaciones de alquileres realizadas en la cuenta 0112-0552-23-00000-34393, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en el Banco de Venezuela, que cursa en el expediente Nº 20082076, a razón de (Bs. 1.484,75) cada una, a favor de la arrendadora, ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD; por lo que operó la tácita reconducción, por aplicación de la aludida cláusula cuarta del contrato y los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.
Concluyó que habiendo expirado la prórroga legal del contrato de arrendamiento, el 12-03-2011 y habiéndose transformado en una convención a tiempo indeterminado, la cuestionada notificación carece de todo apoyo jurídico. Solicitó que fuese declarada sin lugar la demanda.
Ahora bien, a pesar de que la parte demandada comenzó negando y contradiciendo la demanda, “en todas y cada una de sus partes”, de sus alegatos posteriores se evidencia que reconoce la relación arrendaticia alegada en el libelo, sobre el local comercial identificado, solo difiere de su contraparte en el sentido de que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y que en base a ello la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal no debe prosperar. En base a ello, este Juzgado procede a analizar los medios probatorios producidos a los autos.
La parte actora consignó con el libelo, los siguientes:
1) Original del contrato de arrendamiento antes identificado. Por haber sido reconocido por la parte demandada, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba. La cláusula que prevé su duración, invocada por la parte actora en el libelo, prevé lo siguiente:
“CUARTA: Duración del contrato: El plazo de duración del presente contrato, es de un (1) año, contado desde el 12 de marzo de 2007 hasta el 12 de Marzo (sic) de 2008 y prorrogable por períodos iguales de un (1) año, caso que una de las partes contratantes, no desee prorrogar el contrato deberá darle aviso a la otra parte por escrito, ya sea por telegrama con acuse de recibo, judicialmente, personalmente o mediante la notificación a cualquier persona mayor de edad que se encuentre dentro del inmueble; este aviso deberá darse con por lo menos treinta (30) días anticipado a la fecha de vencimiento del contrato inicial o de cualquiera de sus prórrogas. Las prórrogas que pudiera sufrir este contrato, se considerarán siempre de plazo fijo sin que pueda alegarse la tácita reconducción.”
2) Documento contentivo de acuse de recibo de telegrama emitido por IPOSTEL, OPT EL SILENCIO, adjunto comunicación sellada por dicha oficina, de telegrama dirigido el 18/01/2010 al ciudadano MÁXIMO PÈREZ SOTO, C.I. 22.762.305, por la ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD.
Dichos recaudos fueron impugnados por el demandado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias simples. En razón a ello, fueron consignados en original por el apoderado judicial de la parte actora, en el lapso probatorio, junto con el recibo original signado con el Nº 9933. Ahora bien, en el comprobante emitido por el Instituto Postal Telegráfico, fue afirmado que el telegrama CABQA 9933 fue entregado y firmado por el ciudadano MÁXIMO PÉREZ (C.I. 22.76305).
En la comunicación dirigida como telegrama al ciudadano MAXIMO PÈREZ SOTO, el 18 de enero de 2010, la ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD, le informa que el contrato de arrendamiento no será renovado a su vencimiento, el 12/03/2010, por lo que le informa el derecho que tiene respecto a la prórroga legal, que sería de dos (2) años y le solicita que le informe si haría uso de la prórroga, entendiendo que en caso de no informarle, que de cancelar el mes inmediato siguiente a la finalización del contrato, sería por concepto de pago del mes de prórroga legal.
Por su parte, el demandado promovió los siguientes medios probatorios:
1) Original de escrito presentado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10 de diciembre de 2008, mediante el cual la ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD, en carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES SINMAR 95, C.A., le solicita que se traslade al inmueble arrendado, ya identificado previamente, para que notificase al ciudadano MAXIMO PEREZ SOTO, que el contrato de arrendamiento suscrito el 27 de marzo de 2007, no le sería renovado al finalizar el término establecido, de conformidad con lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento también antes identificado.
Anexo a este escrito se encuentra el Acta levantada por la indicada Notaría, el 15 de diciembre de 2008, mediante la cual deja constancia que notificó al ciudadano MÁXIMO PÉREZ SOTO, quien recibió copia de la solicitud.
La notificación fue requerida por la ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD en carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES SINMAR 95, C.A. Por el principio de notoriedad judicial y adquisición de la prueba este Juzgado constata que el apoderado judicial de la parte actora consignó en el cuaderno de medidas el documento original protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 46, Tomo 46, Protocolo Primero, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES SINMAR 95, C.A. adquirió dos lotes de terreno, uno de los cuales en donde está construido el edificio Apolo. Dicho documento fue consignado para que este Tribunal designase a la propietaria del inmueble como Depositaria Judicial del local comercial sobre el cual fue decretada previamente una medida de secuestro.
Visto que la sociedad mercantil INVERSIONES SINMAR 95, C.A. es la propietaria del local comercial arrendado, y actuó a través de la parte actora en este procedimiento, quien se identificó ante el Notario Público como Presidenta de dicha sociedad mercantil, este Juzgado tiene como válida la oposición que de dicha notificación hizo el arrendatario a la parte actora en este procedimiento, pues si bien el contrato de arrendamiento fue celebrado por la ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD, la propietaria del inmueble es la sociedad mercantil indicada.
2) Catorce (14) planillas de depósito bancario (copia cliente), a la cuenta corriente que mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el Banco de Venezuela, por la cantidad de (Bs. 1.484,75) cada depósito, los días 15/03/2011, 12/04/2011, 11/05/2011, 08/06/2011, 11/07/20011, 04/08/2011, 08/09/2011, 13/10/2011, 08/11/2011, 16/12/2011, 03/’1/2012, 07/02/2012, 07/03/2012 y 11/04/2012. Todas presentan sello húmedo original estampado por el indicado Juzgado y el número de expediente 20082076, imputables al canon de arrendamiento de los meses comprendidos desde febrero 2011 hasta marzo 2012.
Con dichos depósitos se evidencia que el arrendatario consignó los cánones de arrendamiento de los meses indicados en el expediente que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
3) Copia certificada de Resolución Nº 0013537, dictada el 22 de octubre de 2009, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, para demostrar que el canon de arrendamiento que está depositando es el que corresponde al local arrendado.
Ahora bien, del análisis de los recaudos probatorios analizados este Juzgado establece los siguientes hechos:
- El día 15 de diciembre de 2008, el ciudadano MÁXIMO PÉREZ SOTO, fue notificado por la ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD, que no le sería prorrogado el contrato de arrendamiento.
- De conformidad a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato, fue celebrado por el período de un año, que vencía el 12/03/2008. El mismo fue renovado automáticamente por un año más, que vencía el 12/03/2009.
- Antes del vencimiento del segundo año de vigencia del contrato, fue realizada tempestivamente la notificación indicada, por lo que se entiende que el contrato venció el 12 de marzo de 2009 y posteriormente comenzó a correr el lapso de la prórroga legal a la que el arrendatario tenía derecho, que de conformidad a lo dispuesto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de un lapso máximo de un (1) año, es decir, hasta el 12 de marzo de 2010.
- En la segunda notificación, realizada el 18 de enero de 2010, el arrendatario fue informado que el contrato que vencía el “12/03/2010” no le sería renovado y que tendría derecho a hacer uso de la prórroga legal de dos (2) años, que vencían el 12/03/2012.
En base a la primera notificación realizada al arrendatario, éste afirmó que el contrato de arrendamiento se indeterminó, por cuanto al vencimiento de la prórroga que le correspondía hasta el 12/03/2010, continuó en el uso pacífico del inmueble y pagando el canon de arrendamiento.
Sin embargo, este Juzgado considera que no se produjo la tácita reconducción del contrato, pues si bien es cierto que la arrendadora incurrió en el error de concederle tres (3) años de prórroga legal, con ambas notificaciones quedó expresada claramente su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia a su vencimiento y tampoco hay constancia en autos de que la arrendadora haya recibido el pago del canon de arrendamiento luego del vencimiento de la prórroga legal de tres (3) años que le concedió.
Toda vez que el demandado admitió que no ha hecho entrega del inmueble arrendado luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, resulta forzoso para este Juzgado declarar la procedencia de la demanda interpuesta.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpuso la ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD contra el ciudadano MÁXIMO PÉREZ SOTO. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por el local comercial Nº 2, ubicado en el primer piso del edificio Apolo, situado en la avenida Lecuna, esquinas de Miseria a Curamichate, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Se condena en costas al demandado, debido a que resultó totalmente vencido en el procedimiento, en interpretación del contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se publica dentro del lapso de diferimiento previamente acordado, no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los veintisiete (27) días del mes de junio de dos mil doce, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 202º año de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (3:15) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,

EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2012-000562.