TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintidós de junio de dos mil doce
202º y 153º

ASUNTO: AP31-V-2012-000440

DEMANDANTE: FRANCESCO TOMEI ANDREASSI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.314.243, representado en juicio por el abogado en ejercicio Jesús R. Gómez Solorzano, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 77.000.

DEMANDADA: ROSENDO RAMON TINOCO ORTEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.227.767, representado en el presente juicio por el abogado Raúl E. Aldana Guerra,, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.698.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO

I
Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 14 de marzo de 2012; y siendo recibido en este Tribunal, en esa misma fecha, en fecha 19 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve.

Sostiene la parte actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que mediante documento autenticado el 31 de julio de 1992, se cedió en arrendamiento a la parte demandada, un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL con baño y mezzanina, distinguido con el No. 4, del edificio “DORAL”, ubicado en la cuarta avenida, esquina segunda transversal de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, por cinco años fijos.
2.- Que transcurrido el tiempo inicial, el día 27 de marzo de 2001, por ante Notaría Pública, se celebró nuevo contrato, por cuatro años, contados a partir del 1º de marzo de 2001.
3.- Que vencido dicho tiempo, el contrato se prorrogó por cuatro años más, tal como se evidencia de documento autenticado el día 13 de mayo de 2001.
4.- Que en fecha 25 de marzo de 2009, mediante documento autenticado, se estableció que el último contrato celebrado el 13 de mayo de 2005, llegó a su vencimiento y que comenzaría la prórroga legal de 3 años, la cual vencería el 28 de febrero de 2012, fecha en la que el arrendatario se comprometió a entregar el local arrendado.
5.- Que no obstante, el vencimiento de la prorroga legal, el arrendatario no ha entregado el inmueble, incumpliendo así con su obligación, lo que hace exigible el pago del 10% del canon de arrendamiento para el último año de prorroga legal (Bs. 7.000), por cada día de atraso en dicha entrega.
6.- Que ante dicho incumplimiento, procedió a demandar el cumplimiento, exigiendo la entrega del local arrendador, y al pago de la penalidad antes mencionada.
7.- Señaló domicilio procesal y solicitó la medida de secuestro.

A través de diligencia presentada el día 18 de abril de 2012, el funcionario competente, hizo constar haberse trasladado al inmueble arrendador, a los fines de la citación, informando que el demandado, se negó a firmar el recibo de citación.

En fecha 07 de mayo de 2012, la Secretaria del Tribunal, hizo constar haber entregado la correspondiente boleta de notificación al demandado, ciudadano ROSENDO TINOCO, conforme lo establece el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

El día 09 de mayo de 2012, el abogado Raúl E, Aldana Guerra., ya identificado, presentó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Rechazó, negó y contradijo la demanda, la cual calificó de inoficiosa, por estar consumada la entrega del inmueble. Entrega que señaló, se verificó en el mes de abril de 2012, conjuntamente con el pago de Dieciséis Mil Bolívares (Bs. 16.000), a través de cheque del Banco Exterior, a nombre de su hijo persona designada por el arrendador para recibirla. Hecho que aseveró probaría en la etapa probatoria. Solicitando la declaratoria sin lugar de la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, mediante los cuales hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, siendo las mismas debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando la condición de arrendadora del inmueble constituido por el LOCAL COMERCIAL con baño y mezzanina, distinguido con el No. 4, del edificio “DORAL”, ubicado en la cuarta avenida, esquina segunda transversal de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos.

Al libelo de demanda, la parte actora, acompañó como instrumentos de los cuales se deriva la pretensión de cumplimiento, los siguientes instrumentos:

1.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda de Caracas, el 31 de julio de 1992, bajo el No. 63, Tomo 44, la cual –a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil- se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada por la demandada; y de cuyo instrumento se desprende que, efectivamente en dicha fecha, la parte demandada recibió en arrendamiento el local comercial, cuya entrega se pretende en juicio, y así se establece.

2.- Copia simple de documento autenticado por ante la misma Oficina, el 14 de marzo de 1996, bajo el No. 88, Tomo 60, valorado por este Tribunal conforme al citado artículo 429, teniendo dicho fotostato como fidedigno a falta de su impugnación; y con cuya prueba se demuestra en juicio, el nuevo convenio celebrado por las partes, extendiendo el tiempo de la relación, por un período de cinco años más, a partir del 1º de marzo de 1996.

3.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador, el 27 de marzo de 2001, bajo el No. 13, Tomo 19, la cual –a tenor de lo indicado en el prenombrado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil-, documento que aporta a juicio la prueba de que los contratantes renovaron su relación locativa por cuatro años fijos, a partir del 1 de marzo de 2001 hasta el 28 de Febrero de 2005.

4.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao, el 13 de mayo de 2005, bajo el No. 34, Tomo 73, no impugnada en forma alguna, teniéndose por tanto, fidedigna, y de la cual se determina, el acuerdo de voluntades de las partes, de prorrogar el plazo por cuatro años, desde el 1º de marzo de 2005 al 28 de Febrero de 2009, con un canon de Dos Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 2.150,oo).

5.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao, el 25 de marzo de 2005, bajo el No. 24, Tomo 34, valorado conforme a lo previsto en el artículo 429 del citado código de procedimiento, y a través del cual los contratantes, acordaron de forma expresa –entre otros-, lo siguiente:

5.1.- Que el contrato celebrado el 13 de mayo de 2005, terminó.
5.2.- Que el arrendatario se acogió al derecho a la prorroga legal, consagrada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, tres (03) años, desde el día 1º de marzo de 2009 al 28 de Febrero de 2012.
5.3.- Que el 28 de Febrero de 2012, fecha en que finaliza la prorroga legal, el arrendatario se obligó a entregar el local arrendado, a la ciudadana BEATRIZ SALINAS DE JIMENEZ o al ciudadano FRANCESCO TOMEI ANDREASSI.
5.4.- Que las cantidades a cuyo pago se obligó el arrendatario, debía realizarlo a los ciudadanos BEATRIZ SALINAS DE JIMENEZ o FRANCESCO TOMEI ANDREASSI.

Durante la etapa probatoria, se produjeron las siguientes:

Por la parte demandada:

1.- Copias simples del cheque con firma original del Banco, por Dieciséis Mil Bolívares (Bs. 16.000), que manifiesta entregó al ciudadano Francesco Tomei A., a quien identifica como hijo del actor, y que dio por cancelado cualquier indemnización, y de estados de cuenta.

Cabe acotar que tales instrumentos, por tratarse de documentos privados, requerían a los fines probatorios, que se complementaran, con otro medio de prueba, legal y conducente para traer a la controversia, la demostración del hecho, cuya demostración se pretendía. Ello en razón, por una parte, que el instrumento cambiario se corresponde con un documento de naturaleza privada, que por ende, no puede ser producido en copia simple; y por otra, la firma que se invoca se trata de una persona que resulta ajena a la causa, y como tal no le resulta oponible a la contraparte.

2.- A los fines de hacer constar la entrega del inmueble, hizo valer Inspección practicada a través de Notaría Pública, el día 15 de mayo de 2012, en cuya acta, la funcionario dejó constancia, que la puerta pequeña del local en litigio, estaba abierta, aún cuando la puerta Santamaría y de acceso al público estaba cerrada; que se encontraban tres (3) personas de sexo masculino, que no se identificaron, manifestando que se encontraban haciendo unas remodelaciones; y que dicho inmueble estaba identificado con el nombre de TECNIPISOS.

3.- Notificación practicada por la parte demandada a la ciudadana BEATRIZ SALINAS de JIMENEZ, titular de la cédula de identidad No. E-683.207, mediante Notaría Pública, a través de la cual el ciudadano ROSENDO RAMON TINOCO ORTEGA, le comunica a la mencionada ciudadana, en su condición de apoderada del arrendador FRANCESCO TOMEI ANDREASSI, que en fecha 30 de abril de 2012, dio cumplimiento al acuerdo de entregar formalmente el inmueble arrendado, entregando al hijo del arrendador identificado como Francesco Tomei, las llaves del local y un cheque por Dieciséis Mil Bolívares (Bs. 16.000,oo), cancelando cualquier indemnización por la demora en la entrega.

Por la actora:

1.- Recibos de Condominio librados por Inmobiliaria LUXOR, a los fines de demostrar el incumplimiento por parte del arrendatario. A los cuales este Tribunal no le concede valor probatorio alguno, pues se tratan de documentos emanados por terceros ajenos, y para su correspondiente valor a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se exigía su correspondiente ratificación; aunado a lo impertinente del hecho que a través de dicha prueba se pretendía probar con lo ventilado en la controversia, quedando por tanto, desechados dichos instrumento de la causa y así se establece.

2.- Inspección practicada en fecha 16 de mayo de 2012, mediante Notaría Pública, en el inmueble arrendado, en cuya acta se hizo constar, que el mismo estaba desocupado, y que el mismo dispone en su fachada anuncio que dice: “Centro Ferretero y Distribuidora” “Tecnipisos, todo en electricidad, plomería, llaves, pintura, herramientas y ferretería en general, pisos de parquet, machihembrados, rodapié”.

3.- Inspección promovida y evacuada en la presente causa, el día 24 de mayo de 2012, en la cual la juez de la causa, dejó constancia judicial, que desde las afueras del inmueble, a través de la puerta de vidrio protegida por una reja color verde, se apreció desocupado el local; y que el mismo, tenía un anuncio: “Tecnipisos, todo en electricidad, plomería, llaves, pintura, herramientas y ferretería en general, pisos de parquet, machihembrados, rodapié”.

Vistos los términos en que ha quedado planteada la controversia, sintetiza este órgano, que el punto de discusión está centrado, en determinar si efectivamente la entrega material a la cual estaba obligado el demandado, en su condición de arrendatario, se materializó como bien lo manifiesta en su contestación; o si por el contrario, como lo argumenta la parte actora, el demandado no cumplió en los términos contractualmente previstos, con la entrega del local, vencida como se encuentra la prorroga legal, consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ello en razón, de que no existe discusión alguna respecto a la relación locativa, cuyo cumplimiento se exige, así como tampoco respecto al vencimiento tanto del término contractual como el correspondiente al beneficio de la prórroga legal, y así se establece.

De las pruebas producidas a los autos, concretamente de la inspección judicial promovida y evacuada en juicio, adminiculada con las inspecciones practicadas a través de Notaría Pública, a tenor de lo previsto en el artículo 1430 del Código Civil, de establece que, efectivamente el local arrendado, cuya entrega es pretendida judicialmente, está desocupado. Tal como se hiciere constar en las actas levantadas con ocasión de las constataciones efectuadas, y así se establece.

Ahora bien, consta igualmente del último de los contratos, este es, el autenticado en fecha 25 de marzo de 2009, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, que las partes convinieron de forma expresa, entre otras cosas, lo siguiente:

“SEGUNDO: (…).
En consecuencia, yo ROSENDO RAMON TINOCO, amas tardar el veintiocho (28) de febrero de dos mil doce (2012), debo entregar a la señora BEATRIZ SALINAS de JIMENEZ o al Señor FRANCESCO TOMEI ANDREASSI, el local comercial arrendado distinguido con el No. 4, del edificio denominado DORAL, ubicado en la cuarta avenida esquina segunda transversal, de la Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, completamente desocupado, limpio y en buen estado de conservación.”.

Dicho instrumento en ningún caso fue objetado por la parte demandada; y a través del cual el arrendatario, de forma expresa, y consensual, se obligó a entregar el local arrendado, estableciéndose no solo el día en que debía efectuar dicha entrega, con motivo del vencimiento del lapso de prorroga legal, sino además, las personas a quienes debía devolver el inmueble, siendo las mencionadas, las autorizadas para recibirlo.

Respecto a la entrega, la parte demandada se excepcionó señalando, que había cumplido con su obligación de entregar, y que conforme a lo convenido por las partes, alegó que el día 30 de abril de 2012, entregó el local a un ciudadano que identificó como hijo del arrendador y autorizado por éste, conjuntamente con el pago a través de cheque, de la suma de Dieciséis Mil Bolívares (Bs. 16.000).

Ese convenio al cual hace referencia el demandado, en modo alguno fue demostrado en juicio, es decir, que el arrendador –contrariamente a lo expresado en documento auténtico- haya acordado con el arrendatario, que autorizaba a un ciudadano distinto a los mencionados en el documento previo, a recibir el local y alguna suma de dinero, no fue probado mediante ningún medio probatorio, por una parte. Y por la otra, tampoco se demostró de la forma procesalmente idónea, que el arrendatario haya cumplido en los términos convenidos en fecha 25 de marzo de 2009, ni en otros, con su obligación de entregar el inmueble que le fuere dado en arrendamiento, al arrendador o a persona autorizada por éste.

En ese orden de ideas, debe señalarse que, a tenor de lo previsto en el artículo 1159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Norma sustantiva que regula, que por regla general, lo pactado obliga a las partes, y de forma excepcional, los acuerdos pueden ser revocados, bien por mutuo consentimiento de los contratantes (cuya prueba se impone como necesaria) o cuando así lo autorice la ley.

Cabe agregar, que si bien el arrendatario, luego de iniciada la presente causa, practica notificación mediante Notaría Pública, a la ciudadana autorizada por el arrendador, BEATRIZ SALINAS de JIMENEZ, participándole haber entregado el local a quien señaló como hijo del arrendador. Ello no es prueba suficiente para lograr la demostración de dicho hecho, pues se trata de una manifestación unilateral de quien la realiza, sin que ello implique la veracidad y conformidad legal, de tal afirmación fáctica.

De modo pues, que este Tribunal luego del análisis que antecede, determina, al no haberse demostrado fehacientemente, el cumplimiento por parte del demandado, en su condición de arrendatario, con la entrega del local, declara procedente este órgano, el cumplimiento contractual exigido en juicio, en lo que respecta a dicha entrega, y así se establece.

Aunado a ello, la parte actora reclama la penalidad contractual, ante la demora en la entrega, aduciendo que en la cláusula séptima del contrato autenticado el 25 de marzo de 2009, se convino:

“SEPTIMO: Como cláusula penal las partes establecen para el supuesto de hecho que el señor ROSENDO RAMON TINOCO ORTEGA, no entregue el inmueble el día 28 de febrero de 2012, deberé pagar por cada día de retardo en la entrega del inmueble una cantidad igual al 10% del canon de arrendamiento establecido para el último año de la prorroga legal, penalidad prevista contractualmente y permitida legalmente.”.

Ahora bien, de la lectura íntegra del contrato en referencia, se determina, que cuando los contratantes, de forma expresa, regulan las sumas de dinero a las cuales –como contraprestación- se obligó el demandado en su carácter de arrendatario, concretamente, en la cláusula QUINTA, establecieron:

“Queda entendido entre las partes que el señor ROSENDO RAMON TINOCO ORTEGA, tendrá obligación de pagar la cantidad mensual convenida, más los ajustes correspondientes o la renta máxima mensual fijada por el órgano competente, mientras tanto esté ocupando el inmueble objeto de este contrato. ……”. (Cursivas del Tribunal).

Con vista a la lectura e interpretación del convenio aludido, a la luz de lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal se atiene a que el propósito e intención de los contratantes, en cuanto a las contraprestaciones mensuales, que por el uso del local debía satisfacer el arrendatario, se contrajo a que el arrendatario tenía la obligación de pagar no solo el canon mensual sino los demás ajustes al mismo (entiéndase cualquier suma adicional a ella, por ejemplo la penalidad prevista), solo durante el tiempo que estuviere ocupando el local. Nótese que incluso, se autorizó al arrendatario entregar antes de la fecha legal, obligándose a pagar solo hasta esa oportunidad.

Ahora bien, la penalidad exigida comprende a petición del actor, desde el día 28 de Febrero de 2012, fecha en que el demandado se obligó a entregar el inmueble, hasta el día en que se verifique la misma. Sin embargo, habiéndose constatado judicialmente que, a la fecha el demandado no está ocupando el inmueble (condición contractual prevista para que se genere la obligación de pago), resulta procedente en derecho acordar la petición de pago por cláusula penal, por cada día transcurrido desde el 28 de Febrero de 2012, exclusive, hasta el día 17 de abril de 2012, inclusive, fecha en la que mediante funcionario notarial, se hizo constar que el inmueble estaba ocupado por el arrendatario, los cuales se corresponden con cuarenta y nueve (49) días, a razón cada uno, de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,oo) que representa el diez por ciento (10%) de la suma de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000), canon que fue plenamente demostrado en la controversia a través del contrato, y así se establece.

III
En virtud del análisis fáctico y jurídica que antecede, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera el ciudadano FRANCESCO TOMEI ANDREASSI, contra el ciudadano ROSENDO RAMON TINOCO ORTEGA, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se condena al demandado, a entregar a la actora, el inmueble arrendado constituido por un “LOCAL COMERCIAL con baño y mezzanina, distinguido con el No. 4, del edificio “DORAL”, ubicado en la cuarta avenida, esquina segunda transversal de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda”, y al pago por cláusula penal, por cada día transcurrido desde el 28 de Febrero de 2012, exclusive, hasta el día 17 de abril de 2012, inclusive, fecha en la que mediante funcionario público, se hizo constar que el inmueble estaba ocupado por el arrendatario, los cuales se corresponden con cuarenta y nueve (49) días, a razón cada uno, de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,oo) que representa el diez por ciento (10%) de la suma de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000), canon que fue plenamente demostrado en la controversia a través del contrato autenticado el 25 de marzo de 2009.
Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación.
Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES; y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de Junio de 2012.
La Jueza

Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria,
Abg. Karem A. Benitez Figueroa.

En esta misma fecha, 22 de junio de 2012, siendo las 12:39 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria,

Abg. Karem A. Benitez Figueroa.

Asiento Diario No. 20