TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: FLORIANO RUSO ZAMORA, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 2.111.204
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: OLGA M. FEBRES CORDERO, ANIBAL LAIRET VIDAL Y EDUARDO E. RODRÍGUEZ SELAS, abogados en ejercicio, titulares de la cedulas de identidad Nros. 6.814.030, 5.538.625 y 10.790.131 respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.614, 19.882 y 73.558 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ELIAS CHERRABE, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 11.033.197 y a BASILE AJAJ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 15.369.269.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS KARIM MASRIE, abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 10.504.248 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.009.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PERDIDA DEL BENEFICIO DE LA PRORROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2011-001279

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PERDIDA DEL BENEFICIO DE LA PRORROGA LEGAL, por incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento fue interpuesta por la abogada OLGA M. FEBRES CORDERO, en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano FLORIANO RUSO contra los ciudadanos ELIAS CHERRABE en su calidad de arrendatario y BASILE AJAJ, en su carácter de fiador personal y solidario, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.-
Alego la Apoderada judicial de la parte actora en su escrito libelar que su representado mantuvo una relación de arrendamiento desde hace mas de diez años con el Sr. ELIAS CHERRABE, documentándose anualmente en contratos escritos, siendo el ultimo de ellos de fecha 1/02/2008,autenticado por ante Notaria Publica en fecha 27/03/2008 cuyo objeto es un inmueble constituido por un Galpón, ubicado en la Carretera Petare Santa Lucia , km.8, Urbanización El Limoncito , Sector Cabeza de Tigre en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda. Dicho contrato de arrendamiento se encuentra vencido desde el 01/02/2009, por haberse cumplido el único plazo de duración pactado conforme a la cláusula séptima del mismo, la cual se transcribe, sucintamente:
“ El lapso de duración del presente contrato es de UN (1) AÑO FIJO SIN PRORROGA contados a partir del 1° de febrero de 2008, hasta el 1° de febrero de 2009, indistintamente de la fecha en que las partes realicen las autenticación por ante una Notaria Publica. Queda claro que ninguna de las partes tendrá que notificar a la otra la finalización del contrato de arrendamiento, pues la presente cláusula es muy clara y no da pie a ninguna otra interpretación. Asi mismo queda convenido entre las partes contratantes que si EL ARRENDATARIO quisiere continuar con el arrendamiento una vez finalizado el contrato, se discutirá un nuevo contrato de arrendamiento con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del presente contrato,…..omisis
Que, en atención a la cláusula transcrita y en vista de no haber acuerdo para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, su representado en fecha 21 de enero de 2009, por intermedio del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas notifico al Sr. ELIAS CHERRABE del inicio del primer periodo de prorroga legal (comprendida desde 1° de febrero de 2009 hasta 1° de febrero de 2010) y del monto del canon de arrendamiento, la cual se negó a firmar ; que Por intermedio del Juzgado Noveno de Municipio de esta circunscripción Judicial, se notifico nuevamente al Sr. ELIAS CHERRABE, esta vez del inicio del segundo periodo de la prorroga legal (comprendida desde el 1° de febrero de 2010 hasta el 1° de febrero de 2011) y del monto del canon de arrendamiento para el segundo año del beneficio, aun cuando de nuevo se negó a firmarla, disfruto el segundo periodo de prorroga legal, pagando a su representado la totalidad de los conceptos por arrendamiento e IVA; que posteriormente su representado le notifico al Sr. ELIAS CHERRABE judicialmente el inicio del tercer y ultimo año de prorroga legal y del canon de arrendamiento, la cual el Sr. ELIAS CHERRABE, nuevamente se negó a firmar. Es asi que el primero (1) de enero de 2011 tuvo su inicio el tercer y ultimo año del beneficio de prorroga legal y el Sr. ELIAS CHERRABE se negó a cancelar el monto de los alquileres correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo 2011 a razón de Dos Mil Setecientos bolívares (BsF. 2.700,00) por mes, lo que hace un total de Diez Mil Ochocientos Bolívares (BsF.10.800, 00); por concepto de alquileres impagados. Que su representado ha agotado todas las vías extrajudiciales tendentes a lograr que el Sr. ELIAS CHERRABE cumpla con su obligación de pagar las pensiones de alquiler de febrero a mayo de 2011, ambos inclusive y que corresponden a los cuatro meses del tercer y ultimo año de la prorroga legal. Razón por la cual acuden ante el tribunal para demandar a los ciudadanos ELIAS CHERRABE Y BASILE AJAJ, para que convengan o en su efecto sean condenados por el este Tribunal en los siguientes hechos:

1. Que son ciertos e indubitables los hechos alegados y documentos promovidos con la demanda.
2. Que como consecuencia del incumplimiento en su obligación el demandado, ELIAS CHERRABE convenga, o sea condenado a la resolución del contrato de arrendamiento y se ordene la desocupación y entrega inmediata del inmueble.
3. Condene a la parte demandada a pagar la suma de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES ( BsF. 10.800,00) que es el monto de los arrendamientos insolutos, causados durante la vigencia del tercer y ultimo periodo de prorroga legal que corresponden a los meses de FEBRERO a MAYO 2011, a razón de Dos Mil Setecientos Bolívares (BsF. 2.700,00) por cada mes.
4. Condene a la parte demandada al pago de la suma de OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES (BsF. 81.00,00) por concepto de daños y perjuicios causados derivados del incumplimiento de su obligación principal, de conformidad con la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento.
5. Condene a la parte demandada a pagar la cantidad de Dos Mil Setecientos Bolívares (BsF. 2.700,00) mensuales por concepto de indemnización por la ocupación ilegal del inmueble, hasta que se produzca la entrega definitiva del mismo.
6. Condene a la parte demandada al pago de los intereses moratorios causados con fundamento a lo acordado por las partes contratantes en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento.
7. Condene a la parte demandada en costas.
8. Se decrete la medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.

Por auto de fecha 20/05/20011, este Juzgado admite la demanda y ordena la citación de los ciudadanos ELIAS CHERRABE Y BASILE AJAJ, a fin que comparezcan por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, para dar contestación a la demanda u oponer las defensas que juzgare procedentes. (Folio 63).

En fecha 06/06/2011, el Coordinador de Alguacilazgo dejo constancia de haber recibido los emolumentos, a fin de practicar la citación de las partes demandadas, y en esta misma fecha se libra compulsa a las partes demandadas. (Folio 67).

En fecha 03/08/2011 el Coordinador de Alguacilazgo consigno compulsa sin firmar. (Folio 68).
En fecha 29/09/2011 la abogada Olga Febres, solicita se libre cartel. (Folio 88).
En fecha 18/10/2011 se ordena citar mediante cartel a las partes demandadas. (Folio 89).

Mediante auto de fecha 28/10/2011 se repone la causa al estado que se pronuncie respecto de su admisión, dejando sin efecto todas las actuaciones posteriores al auto de admisión de fecha 20/05/2011, y en este mismo auto se admite la demanda y se ordena la citación de los ciudadanos ELIAS CHERRABE Y BASILE AJAJ, a fin que comparezcan por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, para dar contestación a la demanda u oponer las defensas que juzgare procedentes. (Folio 94).

En fecha 17/11/2011 el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos a objeto que se libren las compulsas a los co-demandados. (Folio 99).

Mediante diligencia de fecha 05/12/2011 el alguacil consigna compulsa de citación sin firmar a nombre del ciudadano ELIAS CHARRABE. (Folio 101).

Mediante diligencia de fecha 12/11/2011 la abogada Olga Febres solicita se libre cartel de citación a la parte demandada. (Folio 117).
Mediante auto de fecha 19/12/2011 se ordena citar mediante cartel a la parte co-demanda. (Folio 119).

Mediante diligencia de fecha 06/02/2012 el Secretario de este Juzgado dejo constancia de haberse dirigido al galpón ubicado en la Carretera Petare Santa Lucia , km.8, Urbanización El Limoncito , Sector Cabeza de Tigre en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, a los fines de fijar cartel de citación dirigido al ciudadano BASILE AJAJ, (Folio 129).

Mediante diligencia de fecha 05/03/2012 la abogada Olga Febres, solicita al tribunal se sirva nombrar defensor judicial. (Folio 132).

Mediante diligencia de fecha 12/03/2012 compareció el abogado Carlos Karim, y se da por citado en el presente juicio y consigna poder autenticado. (Folio 134)

En fecha14/03/2012, llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, la parte demandada presentó escrito contentivo de cuestiones previas, el cual se transcribe en forma sucinta: (Folio del 141 al 153).
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6°, del articulo 346, Código de Procedimiento Civil - (el defecto de forma de la demanda), por no haberse llenado en el escrito libelar los requisitos que indica el artículo 340, Numeral 5°, alegando además que faltaba la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión”. Que la parte actora omitió y no estableció cual es el articulo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la que fundamenta su acción, ya que debe expresar si fundamenta su demanda en el articulo 33 o 34, por ser los artículos esenciales para iniciar una demanda. En fecha 15 de marzo de 2012, compareció la apoderada judicial de la parte actora rechazando las cuestiones previas referentes al artículo 346, ordinal 6to. Tambien opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11°, del artículo 346, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la demanda, fundamentada en el criterio que por haberse indeterminado la relación, la vía resolutoria no tiene cabida a juicio del apoderado de la demandada, sino una acción de desalojo de conformidad con lo previsto en los ordinales establecidos en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a su juicio hace improponible la demanda.

En cuanto al merito de la causa.
1. Rechazó, negó y contradijo en toda y cada una de sus partes, la presente demanda por Resolución de contrato y como consecuencia, la entrega del inmueble.
2. Rechazó y contradijo que su representado incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo, ya que los mismos fueron consignados oportunamente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, expediente signado bajo el nro. 2011-0521, a razón de Bs. 1.512,00, mensual.
3. Alego que no son ciertos los argumentos y tampoco son indubitables los hechos alegados y documentados.
4. Alegó que no es cierto que el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011, ascienden a la suma de Bs. 10.800,00 a razón de Bs. 2, 700,00 por cada mes, ya que ese monto es propuesto ilegalmente por el arrendador pero no fue aceptado por el inquilino, por lo que debe regirse el ultimo monto convenido entre las partes que asciende la suma de Bs.1.512, 00 mensual.
5. Rechazó, negó y contradijo la indemnización demandada y que asciende la suma de 81.000,00 por concepto de daños y perjuicios previstos en la cláusula Décima del contrato, ya que no hubo incumplimiento de parte de sus representados.
6. Rechazó, negó y contradijo el pago que se pretende cobrar por la cantidad de Bs. 2.700,00 mensuales, por concepto de indemnización por la ocupación ilegal del inmueble hasta que se produzca la entrega definitiva, toda vez que la ocupación del inmueble es absolutamente legal.
7. Rechazó y contradijo el pago de los intereses moratorios, ya que fueron consignados puntualmente los cánones de arrendamiento por sus representados ante el Juzgado 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo que no tiene cabida en el presente caso.
8. Rechazó y contradijo que su representado sea condenado a las costas del proceso.
9. Rechazó y contradijo la estimación de la demanda por ser exagerada e ilegal, ya que si el demandante pretende demandar el pago del canon de arrendamiento correspondiente a cuatro (4) meses, que supuestamente el inquilino no le pago, esto tiene que hacerlo a razón de Bs. 1.512,00 mensual, sumados ascienden a la cantidad de Bs. 6.048,00 y no Bs. 10.800,00 sumando los cuatro meses a razón de Bs. 2.700,00, ya que dicho monto nunca fue aceptado por el inquilino.
10. Rechazó y contradijo que el canon de arrendamiento mensual sea es la suma de Bs. 2.700,00 mas el IVA., toda vez que este monto fue propuesto unilateralmente por el arrendador, mediante una notificación judicial.

CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promueve, de conformidad con lo previsto en el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, copia de dos Contratos de Arrendamientos constante de ocho (8) folios útiles celebrados por ambas partes, cuyo inmueble es el galpón, objeto de la demanda, los cuales fueron celebrados el primero, en fecha 01-01-1998 y el segundo 01-02-2003, los cuales al no haber sido impugnado dentro de la oportunidad prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio.
2. Promueve , de conformidad con lo previsto en el Articulo 429 del Código de procedimiento Civil, copia del escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con lo cual pretende demostrar que al tiempo de la presentación del escrito el apoderado conoce que el inmueble objeto del contrato es el identificado 5-A y no contrariamente reitera en la etapa probatoria con el 4-B, los cuales al no haber sido impugnado se le confiere valor probatorio.
3. Promueve, de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, copia del documento de propiedad de la totalidad del inmueble sobre el cual esta constituido el galpón 5-A, objeto del contrato cuya resolución se demanda los cuales al no haber sido impugnado se le confiere valor probatorio.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Consigna doce (12) contratos de arrendamientos, con lo cuales pretende demostrar que su representado es arrendatario del inmueble objeto de este juicio, desde el año 1984 hasta el año 2009, los cuales al no haber sido impugnado se le confiere valor probatorio.
2. Consigna copia certificada del expediente N° 2011-0521emanado del Juzgado 25 de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con lo cual pretende demostrar la consignación de los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento demandados por la parte actora, los cuales al no haber sido impugnado se le confiere valor probatorio.

CAPITULO III
PUNTO PREVIO PREVIO

Ahora bien, vistas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada conjuntamente en su escrito de contestación; antes de pasar al pronunciamiento del merito de la causa corresponde a este Juzgador decidirlas.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6°, del articulo 346, Código de Procedimiento Civil - (el defecto de forma de la demanda), fundamentada en no haberse llenado en el escrito libelar los requisitos que indica el artículo 340, Numeral 5°, alegando además que faltaba la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión”.y que la parte actora omitió y no estableció cual es el articulo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la que fundamenta su acción, ya que debe expresar si fundamenta su demanda en el articulo 33 o 34, por ser los artículos esenciales para iniciar una demanda. Tambien opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11°, del artículo 346, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la demanda, fundamentada en el criterio que por haberse indeterminado la relación, la vía resolutoria no tiene cabida a juicio del apoderado de la demandada, sino una acción de desalojo de conformidad con lo previsto en los ordinales establecidos en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a su juicio hace improponible la demanda.

Al respecto para decidir este tribunal observa que analizado pormenorizadamente el libelo de demanda, no encuentra este juzgador defecto de forma en cuanto a relación de los hechos y fundamentos de derecho pues existe la pretensión vertida en la demanda y su fundamento y en cuanto al fundamento de derecho independientemente de la calificación de la parte, este juzgador debe observarle al promovente que al juez dentro de la actividad jurisdiccional le corresponde aplicar el derecho independientemente de la calificación jurídica que haga la parte de acuerdo con los hechos vertidos en la demanda y asi lo ha establecido pacíficamente jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia considerando inoficioso e innecesario que se indiquen en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, ello es asi porque el Juez, sin atender siempre a las calificaciones jurídicas que hagan las partes, esta obligado a aplicar el derecho que estime procedente de acuerdo a la estimación y apreciación de los hechos; razón por la cual este Tribunal declara Improcedente dicha cuestión previa Y ASI SE DECIDE.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11°, del artículo 346, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la demanda, fundamentada en el criterio que por haberse indeterminado la relación, la vía resolutoria no tiene cabida, sino una acción de desalojo de conformidad con lo previsto en los ordinales establecidos en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , lo cual a su juicio hace improponible la demanda.

Siendo esta la situación se hace necesario establecer con claridad cuando se esta ante el supuesto de Ley señalado; lo que nos obliga a estudiar los criterios que al respecto nos enseña la doctrina y la jurisprudencia, veamos:

El tratadista patrio Dr. Ricardo Enrique La Roche en su texto “El Código de Procedimiento Civil,” Tomo III. Pag. 65 y 75, sostiene el siguiente criterio:

“Cuando el demandado alega la cuestión previa de inadmisibilidad, esta aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo. Ese impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa.

Esta cuestión muestra claramente que la inatendibilidad de la pretensión tiene un origen extra juicio; constituye un antecedente lógico inexcusable al razonamiento, que forzosamente lleva a impedir intelectivamente, y por tanto legalmente, el pase a la discusión de la litis, y a la integración del contradictorio, con la contestación a la demanda. La prohibición de la Ley de admitir la demanda, queda comprendida de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada (causales no tipificadas en relación legal taxativa). También comprende la denominada inadmisibilidad pro tempore de la demanda, la cual establecen los artículos 266, 271 y 354 in fine del Código de Procedimiento Civil, cuando el actor desiste del procedimiento o se produce la perención de la instancia o no se subsana oportunamente la demanda.

Asi mismo cita criterio sostenido por la Sala Político Administrativo del TSJ

En fecha 13 de Noviembre de 2001, la Sala Político Administrativo del TSJ, en la cual se asentó la siguiente doctrina:

“….Entiende esta mencionada Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede asi la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá? Sin lugar a dudas oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del presente Código. Empero, ya advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse la demanda. Ahora bien este Tribunal observa que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el orinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda.

Por otra parte en relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Edición de 1999, Tomo III, Página 83 sostiene el siguiente criterio:

“En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del Juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la Ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso. (Art, 356 C.P.C.)”

Señala el autor que esta cuestión previa no se refiere como en otros casos, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza, ya que aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla.

Al analizar esta norma se debe dejar claro el alcance de la misma porque en ella se señala que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se debe entender que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición no se puede derivar de la jurisprudencia, ni de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa, como por ejemplo: el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; igualmente, también se señala expresamente la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran 90 días continuos; así mismo, el artículo 1.801 del Código Civil señala expresamente que la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar, o envite o en una apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado. (Calvo Baca, Emilio).

Para el caso de autos, aplicando el análisis antes señalado tanto de la norma como de la doctrina, es claro señalar que la cuestión previa opuesta en la presente causa por la demandada no debe prosperar, por cuanto no existe norma expresa alguna que señale la prohibición de admitir la acción de Resolución de contrato propuesta por el actor, ya que en todo caso lo alegado por la parte demandada al momento de interponer la referida cuestión previa, se refiere a una defensa de fondo que debe ser apreciada al momento de dictar la sentencia definitiva. Así las cosas, se observa que igualmente en las normas adjetivas procesales civiles que rigen el procedimiento aplicable en esta materia no existe ninguna prohibición que incida directamente en la presente acción.

Ahora bien, en el caso de nuestro interés, observamos que los supuestos de la norma son la preexistencia de una prohibición expresa de la ley, que requiere además que la situación factica a regular este determinada, precisa; en el caso bajo estudio, observamos que es impretermitible la determinación previa del contrato, es decir, calificarlo de acuerdo con las circunstancias fácticas de hecho, lo cual es cuestión de la apreciación sobre el merito de la causa, no existe pues en autos un documento que acredite esta definición, sino situaciones o hechos que tienen que ser estudiados y analizados para determinar la calificación del contrato lo cual no puede ser a priori; razones estas que aunadas a la doctrina arriba citada este Tribunal se acoge, y en consecuencia procede a desechar la cuestión previa opuesta por ser la misma Improcedente. Y ASI SE DECIDE.

CAPITULO III
DE LA MOTIVA.
Ahora bien, resueltas las cuestiones previas opuestas corresponde a este juzgador analizar la cuestión de merito para lo cual procede seguidamente; Trabada la litis en los términos expuestos por las partes en el escrito libelar y en el escrito de contestación, para decidir este Tribunal observa; que la acción intentada es de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PERDIDA DEL BENEFICIO DE LA PRORROGA LEGAL, por falta de pago de cánones de arrendamiento que le corresponden a la parte actora, concerniente a los meses de febrero a mayo de 2011 por razón del tercer y ultimo año del beneficio.

Siendo esta la situación bajo estudio observa este Juzgador; en primer lugar que ambas partes han mantenido una relación arrendaticia desde enero de 1984.

Ahora bien alegó la apoderada de los demandados, que el contrato de arrendamiento tuvo su inicio en enero de 1984, que el ultimo contrato firmado fue en fecha 1º de febrero de 2008, habiendo trascurrido a la fecha mas de 25 años de la relación arrendaticia, pero que el arrendador la dejó en posesión del inmueble y continuó recibiendo los cánones de arrendamiento al pasar los 15 años de relación inquilinaria; por lo que la relación arrendaticia pasa a ser un contrato a tiempo indeterminado.

Ahora bien, para analizar las condiciones o requisitos de procedencia de esta acción, lo primero que tenemos que dilucidar es si es determinante la calificación de la relación arrendaticia como un contrato a tiempo determinado o indeterminado, para que pueda prosperar la pretensión vertida en la demanda.

En ese sentido observamos que la pretensión vertida en la demanda es una acción resolutoria por falta de pago; siendo que la norma prevista en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:….(omisis del Tribunal).

De manera que en principio de tratarse de un contrato verbal o indeterminado no puede demandarse la resolución del contrato por falta de pago por lo que se hace necesario determinar la naturaleza del contrato.

Pues bien, de las actas procesales se observa que la relación arrendaticia por la posesión sobre el inmueble data de enero de 1984, tal y como lo señaló la parte demandada y trajo a los autos contrato de arrendamiento que así lo demuestra opuesto al actor y no desconocido,

Ahora bien la doctrina patria y nuestra jurisprudencia ha sostenido pacíficamente el criterio que los contratos de arrendamiento que se extiendan por un tiempo superior a 15 años se entienden como si se indeterminaran en el tiempo; y esta doctrina la tomamos del texto la jurisprudencia texto EL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO, edición mayo 1993 pag 609 y 610 del Ex magistrado de la Corte Primera Contencioso Administrativo. José Agustín Catalá en el cual se sostiene el siguiente criterio:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los 15 años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. ...( sic).

Cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término (artículo 1580 del C.C.), y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción, quedando la situación regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil.
Sentencia CPCA FECHA 14-08-91
Ponente: Magistrada Hildegar Rondón de Sansó.
“Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580. En consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación pasó a ser la regulada por el artículo 1.600 del Código Civil que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado.”

Este criterio lo ha hecho suyo este juzgador y lo ha manifestado en reiteradas sentencias; sin embargo, en el caso de marras surge una situación que considera este juzgador es distinta y es que el inmueble dado en arrendamiento no es para uso exclusivo de vivienda; sino para uso de comercio, por lo que analizando pormenorizadamente la norma observamos que el artículo 1580 del Código Civil establece dos situaciones distintas veamos:

“Artículo 1.580.- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años.”

En el primer aparte del artículo observamos una norma genérica rectora que limita los alquileres a 15 años; que pareciera aplicarse a cualquier tipo de contrato de alquiler.

En cuanto al segundo aparte observamos que la norma va dirigida exclusivamente a los inmuebles dados en alquiler para el uso como vivienda y aquí es expreso el legislador que permite la excepción a la norma arriba citada pues, mientras en ese primer aparte prohíbe los alquileres por más de quince años y en todo caso los limita a 15 años; en este segundo aparte cuando se trata de alquiler para vivienda no solo permite que exceda los quince años sino que este podrá estipularse hasta que dure la vida del arrendatario.

Por lo que es forzoso por exclusión entender que el primer aparte de la norma citada es exclusivamente aplicable solo a los inmuebles dados en alquiler para otro tipo de uso distinto al uso para vivienda.

De manera que no fue la intensión del legislador indeterminar el contrato cuando excediera de 15 años, fuere cual fuere su naturaleza, sino que este privilegio fue exclusivo para los alquileres para uso de vivienda, lo cual tiene sentido social y lógico por lo cual considero esta es la interpretación que debe darse a la norma citada.

Siendo el caso bajo estudio un inmueble dado en arrendamiento para uso de comercio queda fuera de la aplicación de este beneficio y en consecuencia todo contrato de alquiler destinado a comercio no podrá exceder de 15 años tal y como lo pauta la norma prevista en el artículo 1580 primer aparte del Código Civil. Correspondiéndole en todo caso el beneficio de la prorroga legal previsto en la ley. Así se decide.

Bajo tal razonamiento es forzoso para este tribunal considerar que la relación arrendaticia de los contratos de alquiler sobre el cual versa la pretensión de la parte actora es a tiempo determinada, por lo que solo queda analizar el contrato objeto de la presente acción, en cuanto al pago del alquiler correspondiente a los meses: febrero, marzo, abril y mayo de 2011.

Ahora bien, siendo que nos encontramos frente a una relación arrendaticia que permaneció en el tiempo por más de Diez (10) años, ya que comenzó a regir a partir del año 1984, correspondía al arrendatario una prorroga legal de Tres (3) años, tal como lo establece la norma prevista en el Artículo 38 Literal D de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prorroga legal que comenzó a computarse desde el 1º de febrero de 2009; fecha en la que venció el contrato objeto de la presente acción, debiendo el actor entregar el inmueble objeto de la relación arrendaticia el 01/02/2012, por haber vencido la prorroga legal correspondiente.

Ahora bien durante la prorroga legal durante el primer año (febrero de 2009 a febrero de 2010); el arrendador aumento unilateralmente el canon de alquiler en Bolívares novecientos (Bs. 900), lo cual fue aceptado por el arrendatario cumpliendo con el pago respectivo de los alquileres. Estando en curso la prorroga legal para el segundo año (febrero de 2010 a febrero 2011) el arrendador aumento nuevamente y unilateralmente el canon de alquiler en Bolívares mil trescientos cincuenta (Bs.1.350,00), lo cual fue aceptado por el arrendatario cumpliendo con el pago respectivo de los alquileres; Estando en curso la prorroga legal para el tercer año ( febrero de 2011 a febrero 2012) el arrendador aumento nuevamente y unilateralmente el canon de alquiler en Bolívares dos mil setecientos (Bs.2.700,00), lo cual no fue aceptado por el arrendatario, y empezó a hacer los depósitos de alquiler por ante el Tribunal de consignaciones, a fin de cumplir con el pago respectivo de los alquileres.

Al respecto, no desconoce este juzgador que la norma prevista en al artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
( subrayados y negrillas nuestras).

De manera que para establecer la legitimidad del aumento del canon de alquiler, la Ley exige una de estas dos (2) circunstancias:
1. que las variaciones del canon sean producto de un procedimiento de regulación
2. que las variaciones del canon sean producto de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de regulación.

Del anterior análisis encontramos que el inmueble dado en arrendamiento, considerando que el contrato data del año 1984, y tratándose de un inmueble destinado a comercio, se encuentra exento de regulación; en cuanto al convenio de las partes veamos:

En el caso que nos ocupa observamos que el aumento del canon fue unilateral por parte del arrendador; sin embargo observamos que las partes convinieron en el ultimo contrato suscrito en fecha febrero de 2008, que para regular los aumentos subsiguientes de los cánones de alquiler se previo en la cláusula 7º del contrato lo siguiente:
“ … una vez finalizado el contrato, se discutirá un nuevo contrato de arrendamiento con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del presente contrato, en el cual, por lo menos deberá establecerse un aumento del 50 % del canon de arrendamiento…”

Asunto este que guarda relación con el caso bajo estudio en el sentido que no habiendo acuerdo ente las partes en relación al aumento estando dentro de la prorroga legal, lo mas ajustado a derecho, no habiendo otra disposición, era aplicar la disposición prevista en la cláusula séptima del contrato, o el arrendatario entregar el inmueble, pero no parece acertado a juicio de este juzgador que el arrendatario podía en caso de no estar de acuerdo con el canon continuar pagando el ultimo monto aceptado indefinidamente y sujeto a su discreción.

Razones estas que estima este juzgador como suficientes para declarar con lugar la demanda. Y ASI SE DECIDE.
CAPITULO V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: declara: SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: declara SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PERDIDA DEL BENEFICIO DE LA PRORROGA LEGAL sigue el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA contra los ciudadanos ELIAS CHERRABE y BASILE AJAJ.-
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dicto fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el Articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro ( 4 ) días del mes de junio de dos mil Doce.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ

EL SECRETARIO

ERICKSON JOSÉ MARTÍNEZ

En esta misma fecha siendo las 3;00 se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

ERICKSON JOSÉ MARTÍNEZ

Exp. N° AP31-V-2011-001279
JRG/eacr*