REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, Treinta (30) de Marzo de Dos Mil Doce (2012)
202º y 152º
ASUNTO: AP11-V-2009-000416
MATERIA CIVIL/FUERA DE LAPSO
SENTENCIA DEFINITIVA
CONTRATO
DE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L. 2707, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05 de Enero de 2005, bajo el Nº 54, Tomo 1023-A., de los libros respectivos.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos HEBELYN TENORIO ALCÁNTARA y CONSUELO ARROYO LÓPEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 29.439 y 25.164, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-10.065.833.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos IVÁN BARRETO, MANUEL BARRETO, JOSÉ ÁNGEL BALZÁN, ALICE PÉREZ DE BALZÁN, JOSÉ ÁNGEL BALZÁN PÉREZ e IRAIDA GABRIELA ÁLVAREZ LEDEZMA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 22.960, 16.997, 7.950, 7.949, 67.174 y 89.552, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inicia el presente asunto por libelo presentado en fecha 16 de Abril de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución le correspondió su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de está misma Circunscripción Judicial, contentivo de demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L.2707, C.A., contra la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ.
En fecha 30 de Abril de 2009, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, este Juzgado admitió la demanda por el procedimiento ordinario y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 07 de Mayo de 2009, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostátos necesarios a fin que se librara la respectiva compulsa.
En fecha 14 de Mayo de 2009, la representación de la parte accionante suministró los emolumentos para la práctica de la citación ordenada.
En fecha 18 de Junio de 2009, la representación Judicial de la parte actora consignó nuevamente los fotostátos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 22 de Junio de 2009, este Juzgado instó a la parte actora a comparecer ante la Coordinación de Alguacilazgo a retirar la compulsa.
En fecha 30 de Julio de 2009, el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación ordenada.
En fecha 30 de Julio de 2009, la representación de la parte actora solícito la citación por carteles, cuyo requerimiento fue acordado por auto del 10 de Agosto de 2009, librándose el respectivo cartel, siendo retirado por la parte interesada el día 18 de Septiembre de 2009.
En fecha 21 de Septiembre de 2009, la representación de la parte actora solicitó se fijara el cartel conforme a la Ley. En fecha 25 de Septiembre de 2009, este Juzgad0 indicó que la diligencia del día 21 de Septiembre de 2009, carecía de los elementos necesarios para su validez.
En fecha 28 de Septiembre de 2009, la representación actora consignó la publicación del Cartel de Citación.
En fecha 29 de Octubre de 2009, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia a los autos de haber fijado el cartel in comento, dejándose constancia además de haberse cumplido con todas las formalidades previstas en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de Noviembre de 2009, la representación judicial de la parte demandante solicitó se designará Defensor Judicial a la parte demandada, cuyo pedimento fue proveído por auto del día 20 de Noviembre de 2009 y se libró la boleta respectiva, siendo notificada la Defensora según diligencia del Alguacil de fecha 19 de Enero de 2010.
En fecha 20 de Enero de 2010, compareció la Defensora Judicial aceptando el cargo para la cual fue designada.
En fecha 08 de Febrero de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostátos necesarios a fin de la elaboración de la compulsa a la Defensora designada; la cual fue librada el día 18 de Febrero de 2010.
En fecha 23 de Febrero de 2010, el abogado JOSÉ ÁNGEL BALZÁN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó poder y solicitó se dejará sin efecto el nombramiento de la Defensora Judicial.
En fecha 22 de Marzo de 2010, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y propuso reconvención.
En fecha 25 de Marzo de 2010, este Juzgado dictó auto admitiendo la reconvención propuesta por la parte demandada y fijo oportunidad para la contestación de la misma.
En fecha 08 de Abril de 2010, la representación de la parte demandante solicitó prueba de cotejó y consignó documento. En esa misma fecha dicha representación consignó escrito de contestación a la reconvención, impugnando la estimación de la misma.
En fecha 21 de Abril de 2010, este Despacho fijó oportunidad para el nombramiento de Expertos Grafotécnicos.
En fecha 23 de Abril de 2010, se llevó a cabo el acto de nombramiento de Expertos Grafotécnicos, designándose a los ciudadanos MARÍA SÁNCHEZ MALDONADO, OSWALDO OVALLES DOMÍNGUEZ y RAYMOND ORTA.
En fecha 27 de Abril de 2010, este Juzgado ordenó el resguardo en la caja fuerte el escrito de pruebas presentado por la parte actora. En esa misma fecha los Expertos designados OSWALDO OVALLES DOMÍNGUEZ y RAYMOND ORTA, aceptaron el cargo y juraron cumplirlo bien y fielmente. En dicha fecha la representación judicial de la parte demandada apeló del auto de fecha 21 de Abril de 2010 y solicitó cómputo.
En fecha 28 de Abril de 2010, la experta MARIA SÁNCHEZ aceptó el cargo para el cual fue designada y solicitó se le concediera un lapso de Diez (10) días para la consignación del Informe Pericial.
En fecha 29 de Abril de 2010, este Despacho dictó auto en el cual oyó la apelación interpuesta por la parte demandada en un solo efecto, asimismo práctico cómputo solicitado por dicha parte. Igualmente en la referida fecha le concedió un lapso a los expertos designados, para la consignación de su Informe Pericial. Además en dicha fecha el Experto RAYMOND ORTA aceptó el cargo y solicitó se desglosara la diligencia por el consignada en el Asunto AP11-V-2009-000419.
En fecha 04 de Mayo de 2010, se incorporaron al presente asunto los escritos de pruebas presentados por ambas partes.
En fecha 07 de Mayo de 2010, el Experto OSWALDO OVALLES DOMÍNGUEZ presentó diligencia en la cual desistió de su pedimento.
Asimismo en dicha fecha la representación judicial de la parte demandada consignó las copias para su apelación.
En fecha 11 de Mayo de 2010, este Juzgado libró oficio Nº 10-0428 al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial remitiendo las copias certificadas correspondientes a la apelación de la parte demandada.
En fecha 12 de Mayo de 2010, este Juzgado emitió el pronunciamiento correspondiente a las probanzas aportadas por las parte en el presente asunto y ordenó la notificación de las partes.
En fecha 25 de Mayo de 2010, los Expertos Grafotécnicos designados dejaron constancia a los autos del inicio de su Examen Pericial. En fecha 03 de Junio de 2010, los Expertos designados consignaron su correspondiente Informe Pericial constante de ocho (8) folios útiles y dejaron constancia en esa misma fecha de haber recibido sus emolumentos.
En fecha 22 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte demandante se dio por notificada del auto de fecha 12 de mayo de 2010 y solicitó la notificación de la parte demandada.
En fecha 28 de Junio de 2010, se instó a la parte actora a comparecer ante la Coordinación de Alguacilazgo a impulsar la notificación en referencia. En fecha 01 de Julio de 2010, la representación actora suministró los emolumentos correspondientes a la notificación.
En fecha 15 de Julio de 2010, el Alguacil adscrito a este Circuito dejó constancia de haber hecho entrega del oficio 10-0428.
En fecha 13 de Agosto de 2010, la representación judicial de la parte demandante solicitó se procediera a la práctica de la notificación de la parte demandada. En fecha 22 de septiembre de 2010, se libró oficio a la Coordinación de Alguacilazgo a fin que informara sobre las resultas de dicha notificación.
En fecha 15 de Octubre de 2010, el Alguacil adscrito a esta Dependencia consignó la boleta de notificación debidamente firmada por la parte demandada.
En fecha 19 de Octubre de 2010, se dejo constancia por Secretaría de haberse cumplido las formalidades previstas en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de Octubre de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó los fotostátos necesarios de pruebas.
En fecha 01 de Noviembre de 2010, se ordenó librar boleta de intimación a la Empresa ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., en la persona de su Presidente para la exhibición de documento.
En fecha 03 de Noviembre de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó se libraran los oficios de pruebas. Asimismo en fecha 04 de Noviembre de 2010, la representación de la parte demandada solicitó se libraran los oficios de pruebas. En fecha 08 de Noviembre de 2010, se dictó auto instando a las partes a consignar los fotostátos necesarios a los fines de librar los oficios de pruebas.
En fecha 10 de Noviembre de 2010, la parte demandada suministró los emolumentos a fin de la intimación acordada. En esa misma dicha representación consignó los fotostátos.
En fecha 12 de Noviembre de 2010, se libraron los oficios de pruebas dirigidos al BANCO DE VENEZUELA (Oficina Santa Teresa del Tuy) y a la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A.
En fecha 22 de Noviembre de 2010, la representación de la parte demandante consignó fotostátos a fin que se libraran los oficios de pruebas.
En fecha 23 de Noviembre de 2010, se dejó constancia de haberse librado oficios dirigidos a la ALCALDÍA DE SUCRE y EL DIARIO EL UNIVERSAL.
En fecha 25 de Noviembre de 2010, la parte demandada suministró los emolumentos a fin de librar los oficios correspondientes.
En fecha 26 de Noviembre de 2010, uno de los Alguaciles adscritos a este Circuito Judicial, dejó constancia de haber hecho entrega del Oficio Nº 10-1129. Asimismo en fecha 30 de Noviembre de 2010, dejo constancia de la imposibilidad de hacer efectiva la intimación ordenada en la presente causa y de haber hecho entrega del oficio Nº 10-1128.
En fecha 02 de Diciembre de 2010, se agregó a los autos la comunicación proveniente del DIARIO EL UNIVERSAL.
En fecha 27 de Enero de 2011, se agregaron a los autos comunicación recibida de la ALCALDÍA DE SUCRE.
En fecha 18 de Mayo de 2011, la representación judicial de la parte demandada solicito se ratificaran sus oficios de pruebas.
En fecha 23 de Mayo de 2011, uno de los Alguaciles adscritos a este Circuito Judicial consignó a los autos los oficios N° 10-1070 y N° 10-1071 con sus copias por falta de impulso de la parte interesada.
En fecha 30 de Mayo de 2011, este Juzgado ordenó practicar cómputo por Secretaría y procedió a negar el pedimento realizado por la parte demandada.
Ahora bien, vencidos como se encuentran los lapsos correspondientes y hallándose la presente causa en estado de sentencia, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre ello tomando previamente en cuenta las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”.
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Verificadas como han sido las distintas etapas previstas en este procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que han quedado planteadas las controversias, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
De acuerdo a los límites dentro de los cuales quedaron trabadas ambas controversias opuestas en este asunto, observa este Tribunal que los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida alegaron en el escrito libelar que en 29 de Septiembre de 2006, se celebró una convención preparatoria de venta entre la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ y su representada, siendo el objeto de dicho instrumento la proposición de venta de un inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda ubicado en el Conjunto Residencial Andreina, distinguido con el N° 12-5, ubicado en el Nivel doce (12); situado en las Parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín, Sector Parque Caiza, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Señalan que el precio estimado del inmueble pactado en la citada Convención Preparatoria de Venta en su CLÁUSULA TERCERA, fue por la cantidad de Trescientos Treinta y Nueve Mil Doscientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs.F 339.255,00); que también se acordó que dicho precio se ajustaría mensualmente sobre el saldo deudor y en las mismas variaciones porcentuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC), publicado por el Banco Central de Venezuela, cuya diferencia entre el precio estimado de venta y el precio definitivo de venta producto de dicho ajuste se acumularía y se cancelaría como una cuota extraordinaria al momento de la firma del documento definitivo de compra venta.
Afirman que las partes convinieron conforme a la CLÁUSULA CUARTA del referido documento, que el futuro adquiriente cancelaría el precio de venta del inmueble de la siguiente forma: Una inicial de Ciento Treinta y Cinco Mil Setecientos Dos Bolívares (Bs.F 135.702,00) pagadera como a continuación se detalla: Una primera entrega de Veintiséis Seis Mil Bolívares (Bs.F 26.000,00) en la oportunidad de la firma de las tantas veces mencionada convención preparatoria y el saldo de la inicial en dieciocho (18) cuotas mensuales; la primera de Diez Mil Trescientos Setenta y Seis Bolívares (Bs.F 10.376,00) pagadera el día 29 de Octubre de 2006 y diecisiete (17) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (BS.F 2.450,00) pagaderas a partir del 29 de Noviembre de 2006 y tres (3) cuotas semestrales de Diecinueve Mil Doscientos Veinticuatro Bolívares (BS.F 19.224,00) pagadera la primera el día 29 de Marzo de 2007, la segunda el 29 de Septiembre de 2007 y la tercera el 29 de Marzo de 2008 y el saldo deudor, o sea, la cantidad de Doscientos Tres Mil Quinientos Cincuenta y Tres Bolívares (Bs.F 203.553,00) más la cuota extraordinaria producto del ajuste del índice de precios al consumidor, la cancelaría el futuro adquiriente en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente.
Del mismo modo manifiestan que en la CLÁUSULA QUINTA del documento supra identificado, las partes acordaron que la obligación de vender que asumió su representada, estaría vigente por el término de treinta (30) días contados a partir del envió por esta a el futuro adquiriente de un telegrama con copia en la siguiente dirección: Av. Francisco de Miranda, Edificio Lucerna, Piso 5, Apartamento 50, Urbanización Chacao, Distrito Capital, Caracas, Teléfono 0212-261636, 0412-9553864, 0121-258614, o que se notificara mediante Aviso de Prensa en un Diario local, en el que le comunique que los Permisos de Habitabilidad del inmueble o Constancia de Cumplimiento de las Variables Urbanas Fundamentales ya le habían sido expedidas; que igualmente las partes acordaron que para el momento de la protocolización debería estar cancelado el monto total del Apartamento y que la negociación objeto del convenio debería realizarse dentro del citado término de treinta (30) días, transcurrido el cual la Compañía propietaria quedaría libre de toda obligación para el futuro adquiriente, pudiendo en consecuencia disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la CLÁUSULA NOVENA y que cumpliendo con una de las alternativas de las cuales disponía su representada en la mencionada Cláusula a fin de notificar que los Permisos de Habitabilidad del inmueble o Constancia de Cumplimiento de las Variables Urbanas Fundamentales ya le habían sido expedidos, la Compañía propietaria, notificó en fecha 22 de Agosto de 2008, mediante Aviso de Prensa publicado en el DIARIO EL UNIVERSAL, que alega anexar marcado “C”, al futuro adquiriente, que los permisos de habitabilidad ya habían sido expedidos por los Órganos competentes, señalando además, que tenía treinta (30) días continuos a partir de la mencionada publicación para concretar la negociación del inmueble.
Sostienen que una vez cumplida con la formalidad de la notificación a través de la Prensa Nacional, el plazo de la obligación de vender que asumió su representada se inicio al día siguiente de la referida publicación, esto fue, el día 23 de Agosto de 2008 y terminaría el 21 de Septiembre de 2008, lapso dentro del cual debía procederse a la protocolización del Documento Definitivo de Compra Venta y que no obstante a ello, la demandada manifestó expresamente en comunicación de fecha 27 de Agosto de 208, la imposibilidad inmediata de cumplir con lo pautado y solicitó un plazo de noventa (90) días continuos para completar la totalidad del pago que tenía que realizar por el finiquito de la compra, ya que el Banco no le había aprobado el crédito y pretendió responsabilizar a su representada del referido hecho.
Manifiestan que en la CLÁUSULA DÉCIMA establecieron que la demora o negativa de otorgar el crédito, para la adquisición del inmueble por parte de alguna Entidad Crediticia se entendería como causa de rescisión imputable al futuro adquiriente; causal esta en la cual incurrió la demandada y que expresamente reconoce en la citada comunicación.
Señalan que en respuesta a la referida comunicación en fecha 10 de Octubre de 2008, la ciudadana NORELYS TOVAR en representación de ANEXINCA C.A., informó a la demandada que no era posible realizar una nueva Opción de Compra Venta, manifestándole que era en definitiva el Banco quien evaluaba y analizaba cada expediente y decidía si cada solicitante tenía o no la capacidad de pago para asumir un compromiso, dejando expresa constancia que la vendedora nunca fungió como Entidad Bancaria y que solo se limitó a la entrega de recaudos ante el Banco Nacional de Crédito, incumpliendo con el convenio.
Por último proceden a demandar para que convenga o en su defecto sea a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: La resolución de la convención preparatoria de venta, suscrito privadamente en fecha 23 de septiembre de 2008 entre INVERSIONES P.L. 2707, C.A. y la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ y SEGUNDO: Al pago de las costas y costos que ocasiones el presente juicio, inclusive los honorarios de abogados.
Concluye solicitando que la demanda sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS Y LA RECONVENCIÓN
En el acto de contestación de la demanda, los abogados de la parte accionada negaron, rechazaron y contradijeron en toda forma de derecho la acción ejercida, por ser falsos los hechos en que la misma se fundamenta y en cuanto al derecho invocado por no asistirle ninguno, toda vez que tratan de disfrazar la operación de compra venta pactada con su representada, con la pseudos-denominación de “Convención Preparatoria de Venta”.
Manifiestan que de los hechos narrados en el libelo de la demanda, se evidencia que fue celebrada una simple “operación de compra venta” entre su mandante y la Empresa accionante, toda vez que hubo acuerdo entre la vendedora y la compradora respecto del objeto de la venta y el precio convenido en la misma independientemente de que traten de darle calificativo de que se celebró una “Convención Preparatoria de Venta”, ya que como señalamos se llevó a cabo una corriente operación de compra-venta y que se materializó en el acuerdo suscrito, por el hecho de contener la circunstancia fáctica de vender un inmueble y la compradora llevar a cabo la compra del mismo.
Señalan que su representada en cumplimiento de la opción de compra-venta se obligó a cancelar y en efecto canceló a la vendedora en cuotas mensuales que se describen en la CLÁUSULA CUARTA, que la accionante admite haber recibido y que para mayor precisión señalan así: Una inicial de Ciento Treinta y Cinco Setecientos Dos Bolívares (Bs. F 135.702,00) pagaderos de la manera siguiente: A.-) Veintiséis Mil Bolívares (Bs. F 26.000,00) en la oportunidad en que se suscribió el contrato de compra-venta, pago que hizo su mandante a la accionante en fechas 10 y 24 de Septiembre de 2006, para lo cual la vendedora le expidió los recibos de pagos Números 0076 y 0204 y B.-) El saldo restante de la inicial, pagaderos en dieciocho (18) cuotas mensuales, la primera, de Diez Mil Trescientos Setenta y Seis Bolívares (Bs. F 10.376,00) pagadera el día 29 de Octubre de 2006 y diecisiete (17) cuotas iguales y consecutivas de Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. F 2.450,00) pagadera a partir del 29 de Noviembre de 2006, más tres (3) cuotas semestrales de Diecinueve Mil Doscientos Veinticuatro Bolívares (Bs. F 19.224,00) pagadera, la primera, el 29 de Marzo de 2007, la segunda, el 29 de Septiembre de 2007 y la tercera el 29 de Marzo de 2008, obligaciones de pago todas cumplidas por su representada conforme se evidencia de los recibos de pago que emitió la Empresa demandante.
Aducen que el saldo del precio de Doscientos Tres Mil Quinientos Cincuenta y Tres Bolívares (Bs. F 203.553,00), se observan disparidades en las cantidades en las Letras y Números, razón por la cual queda rechazada como documento (para el otorgamiento del crédito) de la opción por el Banco de Venezuela, por estar indicado en el contrato tal disparidad y no estar realizado el Contrato de Opción de Compra-Venta mediante autenticado emanado de una Notaría Pública de esta Ciudad, además que la cuota extraordinaria del Índice de Precios al Consumidor se cancelaría en la oportunidad de protocolización del documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina de Registro correspondiente; que asimismo la actora recibió de su representada adicionalmente por concepto de “Abono a Protocolización y Fondos de Condominio Res Andreina 12-5” la suma de Seis Mil Cien Bolívares (Bs. F 6.100,00) en fecha 13 de Mayo y 18 de Junio de 2008, los dos (2) primeros, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. F 2.500,00) cada uno y el último por un monto de UN MIL CIEN BOLÍVARES (BS. F 1.100,00) a cuyo efecto se emitieron los recibos correspondientes, donde manifiestan desvirtuar la falsa argumentación de la accionante de que por efecto de supuestamente haber publicado en el DIARIO EL UNIVERSAL una notificación el 23 de Agosto de 2008, el plazo para adquirir el inmueble terminaría el 21 de Septiembre de 2008.
Del mismo modo señalan que la INMOBILIARIA OBELISCO, C.A., venía cobrando y recibiendo de su representada los pagos por concepto de cuotas de condominio y que en fecha 26 de Febrero de 2009, a través de la Notaría Pública Vigésima Séptima de Caracas, le notificó de los pagos realizados e igualmente concedía a la vendedora un plazo improrrogable de cinco (5) días hábiles para que dieran cumplimiento a las obligaciones asumidas de otorgarle el documento de propiedad.
Mencionan además que el día Martes 02 de Diciembre de 2008, la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., convocó vía correo electrónico a una Asamblea General Extraordinaria y que en fecha 09 de Septiembre de 2008, su representada envió correspondencia a la constructora donde se le solicitó una nueva opción, no solamente porque estaba a punto de vencer sino también porque había disparidad entre los Números y Letras del remanente de la venta y que notificaron nuevamente mediante telegrama con acuse de recibo.
Alegan que su representada no ha recibido ninguna notificación respecto del Permiso de Habitabilidad y Variables Urbanas, puesto que deviene en falso lo aseverado por la accionante en cuanto al Conferimiento de Permiso de Habitabilidad, ya que la ALCALDÍA DE SUCRE solo emitió una “CONSTANCIA DE RECEPCIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DE TERMINACIÓN DE LA OBRA” que no es precisamente un “PERMISO DE HABITABILIDAD”, razón por la cual no cumplió la demandante con la obligación de tener un PERMISO DE HABITABILIDAD DEL INMUEBLE, puesto que solo se le emitió por la ALCALDÍA DE SUCRE una CONSTANCIA DE RECEPCIÓN DE CERTIFICACIÓN DE TERMINACIÓN DE LA OBRA, por lo que mal podía publicar avisos en el DIARIO EL UNIVERSAL, emplazando a los propietarios informando los permisos de habitabilidad.
Que de los hechos narrados concluyen que la demandante ha ejercido una acción consciente de su falta de fundamentos, mala fe, fraude procesal, intentando engañar al Órgano de Administración de Justicia, alegando hechos falsos y temerarios con una conducta dolosa y delictiva mientras que a su mandante la ampara la buena fe.
Impugnaron la copia fotostática de una supuesta correspondencia de la ALCALDÍA DE SUCRE, conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, asimismo desconocieron los documentos marcados “E” y “F” cursantes a los folios 11 y 12 del expediente y señalan que carece de valor probatorio el documento marcado “G” cursante al folio 13 ya que no proviene de las partes en este proceso y por consiguiente no pueden ser opuestas a su representada.
De conformidad con el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 361 eiusdem, en nombre de su representada proponen reconvención o mutua petición contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L.2707, C.A., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Que en fecha 29 de Septiembre de 2006, suscribió con su representada, ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, ampliamente identificada en los autos, un Contrato de “Opción de Compra-Venta” mediante el cual se obligó a venderle y su poderdante a comprarle el inmueble objeto de la presente demanda; SEGUNDA: Que en las identificadas parcelas para el momento de la suscripción del Contrato de Compra-Venta antes referido, se llevaba a cabo la construcción del Conjunto Residencial “Andreina”, razón por la cual si bien establecieron la cabida del inmueble constituido por el Apartamento 12-5, objeto de dicha Opción de Compra-Venta, no identificaron sus linderos, medidas y demás especificaciones, como tampoco fijaron y establecieron los datos regístrales y menos aun el porcentaje de condominio, por lo que se pretende con la presente acción que la parte reconvenida se obligue a identificar el referido Apartamento por sus linderos, medidas y demás especificaciones, así como también la identificación de los datos registrales donde conste la propiedad debidamente protocolizada e igualmente protocolizado el Documento de Condominio y el porcentaje de condominio; TERCERA: Que el precio convenido, conforme se estableció en la CLÁUSULA TERCERA del Contrato de Opción de Compra Venta fue la cantidad de Trescientos Treinta y Nueve Mil Doscientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs.F 339.255,00) de los cuales su representada pagó en concepto de Cuota Inicial la suma de Ciento Treinta y Cinco Mil Setecientos Dos Bolívares (Bs. F 135.702,00) y el saldo restante, o sea la cantidad de Doscientos Tres Mil Quinientos Cincuenta y Tres Bolívares (Bs.F 203.553,00) se obligó a pagarlo en la forma que de común acuerdo se estableció entre las partes en la CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA. CUARTO: Que ante la negativa de dar cumplimiento y por ende otorgar el documento público de propiedad, donde debían de determinarse claramente los linderos del Apartamento 12-5, medidas, datos registrales y porcentaje de condominio, mediante la entrega del Documento de Condominio del Conjunto Residencial “Andreina” y sin dar cumplimiento a ninguno de estos extremos legales, ha pretendido que su representada incumplió el Contrato de Opción de Compra-Venta, por cuanto según su débil e insuficiente alegato presentó Cédula de Habitabilidad donde señala que fue construido el inmueble de acuerdo a la “Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas”, cuando en verdad solo produjo una copia fotostática, la cual fue impugnada, donde la ALCALDÍA DE SUCRE señalaba haber recibido “Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de Obra”, cosa distinta al otorgamiento de la “Cedula de Habitabilidad” ni menos aún le fuera aprobado, debidamente registrado el Documento de Condominio; QUINTO: Que en virtud de haber pretendido desconocer la propiedad que tiene su representada, bajo el alegato de un falso incumplimiento y poner toda clase de obstáculos, artimañas y argucias para negarse a cumplir su obligación y no obstante reiteradas gestiones de su representada para que indicara el monto del pago que debía efectuarle para el momento de la protocolización y que sin embargo haber recibido de su poderdante adicionalmente la suma por concepto de abono a protocolización y gestión de protocolización y fondos de condominios-Res Andreina, la suma de Seis Mil Bolívares (Bs. F 6.100,00); no ha cumplido con la obligación de otorgar a su mandante el documento público de propiedad donde debe identificar el Apartamento vendido, no solo con los linderos de las parcelas, sino por los linderos que del mismo aparezcan en el documento de condominio debidamente registrado, señalar el porcentaje de condominio y la “Cedula de Habitabilidad”, cuyos requisitos exige la Ley de Registro Público y Notarias de obligatorio cumplimiento por los Registros Subalternos; SEXTO: Que habiéndoseles concedido un plazo improrrogable de cinco (5) días hábiles a partir del 26 de Febrero de 2009, en que fueron notificados por la Notaría Pública Vigésima Sexta de Caracas y ratificado por telegrama, para dar cumplimiento a las obligaciones asumidas de otorgar a su mandante el documento de propiedad; SÉPTIMO: Que el único pago que tiene que hacerle su mandante es el de la expresada suma señalada en el petitorio anterior y no ninguna otra; OCTAVA: Para que convenga o así sea condenada por el Tribunal, a otorgar a su representada por ante la Oficina de Registro Público donde conste la propiedad del inmueble objeto de la operación de compra venta, detallado el mismo en el escrito libelar y como quiera que no aparece debidamente identificado en el Contrato de Opción de Compra Venta, el Apartamento 12-5, objeto de la misma, la vendedora demandante debe de cumplir con la obligación de identificar plenamente dicho Apartamento por sus linderos, medidas y demás determinaciones, incluyendo el Documento de Condominio debidamente registrado y Cédula de Habitabilidad y que en defecto de convenimiento, piden que la Sentencia que dicte, sirva a su representada de título de propiedad, previo pago del saldo del precio adeudado, fijando al efecto oportunidad este Honorable Órgano Jurisdiccional, una vez definitivamente firme la sentencia, para que su representada consigne la suma correspondiente al saldo deudor y solicitan que en caso de que voluntariamente la demandante no cumpla con la obligación de producir en autos el documento de propiedad del inmueble, el Documento de Condominio y la Cédula de Habitabilidad, sea apercibida para que cumpla con dicha obligación, advirtiéndole del plazo en que debe hacer la consignación en cuestión y NOVENO: En pagar las costas de este juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogados.
Estimaron la reconvención en la cantidad hoy equivalente de Ochocientos Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 812.500,00) y concluyen solicitando que la demanda sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley y la Reconvención sea declarada con lugar en la definitiva.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida oponen a la reconvención incoada en contra de su representada los siguientes defectos de forma, por no permitir a esa representación distinguir con claridad y precisión las pretensiones de la demanda reconviniente, en virtud que no está claramente señalado el objeto de la pretensión, el cual, según el Ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, deberá determinarse con precisión, ni cumple con la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la misma, con las pertinentes conclusiones, como expresamente lo señala el Ordinal 5° del citado Artículo 340 eiusdem, sino que pasan directamente al petitum, sin hacer la correspondiente relación de los hechos que permita desvirtuarlo correlativamente.
Niegan, rechazan y contradicen la reconvención intentada en contra de su representada por ser falsos los hechos y el derecho en que la misma se ha fundamentado y señalan que consta en documento privado suscrito en fecha 29 de Septiembre de 2006, entre la demandada reconviniente y su representada y que de mutuo acuerdo denominaron CONVENCIÓN PREPARATORIA DE VENTA, que su mandante se comprometió a venderle a la futura adquiriente, a saber, la parte demandada reconviniente y ésta última a comprar el objeto de la presente demanda.
Asimismo manifiestan que en la CLÁUSULA SEGUNDA del documento, la demandada reconviniente declara haber solicitado a la Compañía propietaria información detallada sobre la calidad de la obra, el proyecto las condiciones de la operación, la calidad de materiales y demás circunstancias que le interesaban para la negociación y que todas le eran satisfactorias, aceptando en la misma CLÁUSULA que la demandante reconvenida podía realizar cualquier tipo de modificación, alteración o rectificación del inmueble, objeto de la futura negociación y/o del Edificio en que estuviera el inmueble, razón por la cual, por tratarse de un inmueble en construcción, no podía identificarse con precisión los linderos, ya que estos podían sufrir alteraciones, ni fijar porcentaje de condominio ni datos regístrales del inmueble y documento de condominio, pues la obra estaba en construcción y así lo reconoció y aceptó expresamente la demandada reconviniente.
Aducen que en las CLÁUSULAS TERCERA y CUARTA las partes fijaron el precio de la venta en la cantidad de Trescientos Treinta y Nueve Mil Doscientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. F 339.255,00) y que también se acordó que dicho precio se ajustaría mensualmente sobre el saldo deudor y en las mismas variaciones porcentuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Banco Central de Venezuela y que la diferencia entre el precio estimado de venta y el precio definitivo de venta producto de dicho ajuste, se acumularía y se cancelaría como una cuota extraordinaria al momento de la firma del documento definitivo de compra venta y que fijaron la forma de la cancelación del precio de la venta del inmueble.
Asimismo señalan que en la CLÁUSULA QUINTA del documento las partes acordaron la obligación de vender que asumió su representada, estaría vigente por el término de treinta (30) días contados a partir del envió por parte de esta a la futura adquiriente mediante un telegrama o se notificará mediante aviso de prensa en un Diario Local , opción esta elegida y que fue cumplida cabalmente por su representada en fecha 22 de Agosto de 2008, mediante publicación hecha en el Diario de Circulación Nacional “EL UNIVERSAL”.
Del mismo modo manifiestan que anexaron junto al escrito el Original de la CONSTANCIA DE RECEPCIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DE TERMINACIÓN DE LA OBRA de fecha 12 de Agosto de 2008, emitido por la ALCALDÍA DE SUCRE. Igualmente alegan que su representada siguiendo la formalidad a fin de perfeccionar la venta del inmueble, realizó unos cobros por concepto de abono de protocolización, gestión de protocolización y fondos de condominio, todo esto con miras y la buena fe de llevar a feliz término la venta acordada con la demandada reconviniente, por cuanto estaban contestes en que dicha operación iba a materializarse en la fecha convenida por ambas partes, cual era, treinta (30) días después de publicada la notificación por cumplimiento de las formalidades, el cual fue publicado el 22 de Agosto de 2008, venciéndose los mismos el 21 de Septiembre de 2008, no cumpliendo la demandada reconviniente, por cuanto de su propia declaración manifestó y reconoció que no disponía del dinero mediante misivas.
Igualmente señalan que la demandada reconviniente pretende hacer valer una notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública Vigésima Séptima de Caracas, la cual a todas luces no debe ser valorada por este Tribunal por cuanto la misma no constituía el medio idóneo para satisfacer la obligación pendiente de nuestra representada, por ser extemporánea ya que la fecha para el cumplimiento de su obligación venció el 21 de Septiembre de 2008 y segundo, porque en el supuesto negado que la demandada hubiera pretendido cumplir con su obligación de pago y que su representada no hubiera querido recibirle el pago, debió haber intentado por vía judicial la oferta real o cualquier otro procedimiento y por último impugnan la estimación de la reconvención por exagerada.
Planteadas como han sido las controversias, es menester pasar a pronunciarse sobre las defensas opuestas por las partes en el presente proceso, y al respecto se observa:
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA PRINCIPAL
Los abogados de la parte demandada reconviniente objetaron la estimación del valor de la demanda principal presentada por la representación accionante reconvenida. Al respecto se infiere que en el presente caso, lo que produce la presente acción es la Resolución de una Convención Preparatoria de Venta según denominación del escrito libelar, en virtud de lo cual, el Tribunal debe señalar que a pesar que dicha representación demandada negó, rechazó, contradijo expresamente la estimación de la cuantía al considerarla insuficiente y señaló que debía tomarse en consideración el costo actual del inmueble, como un hecho nuevo; y siendo que es bien sabido que en los contratos que tengan por objeto la transmisión de la propiedad, se debe establecer como requisito sine cua non, el valor del inmueble y en vista que en el caso bajo estudio consta de autos que el precio del inmueble objeto del contrato en litigio se estableció en la CLÁUSULA TERCERA por la cantidad de Trescientos Treinta y Nueve Mil Doscientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs.F 339.255,00), sin embargo, quien aquí decide señala que no se debe considerar el argumento esgrimido como un hecho nuevo para determinar la impugnación de la cuantía, por cuanto nada quedó establecido en dicha cláusula al respecto; y no habiendo quedado determinado ni probado el nuevo hecho alegado, se tiene como improcedente la impugnación hecha y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la representación judicial de la parte actora, y así se decide.
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA RECONVENCIÓN
Los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida cuestionaron la estimación del valor de la demanda reconvencional presentada por la representación demandada reconviniente, como un hecho nuevo bajo el mismo argumento de su antagonista de que debía tomarse en consideración el costo actual del inmueble, lo cual, conforme fue establecido Ut Supra, se debe señalar que no debe considerarse tal argumento como un hecho nuevo para determinar la impugnación de la cuantía de la mutua petición, por cuanto nada quedó establecido en dicha cláusula al respecto; y no habiendo quedado determinado ni probado el nuevo hecho alegado, se tiene como improcedente la impugnación hecha y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la representación judicial de la parte accionada reconviniente, y así se decide.
DEL NEGOCIO JURÍDICO INVOCADO
Como quiera que la representación judicial de la parte actora reconvenida ejerce la Resolución de una Convención Preparatoria de Venta y en vista que el abogado de la parte demandada alega que se trata de un opción de compra venta, resulta oportuno que el Tribunal haga previamente algunas consideraciones en torno a estas instituciones, sus efectos y lo relativo al saldo deudor, en la forma siguiente:
Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que toda oferta de compraventa, bien sea por promesa bilateral u opción de compraventa, es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que lleva por objeto la expectativa en la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador, en cualesquiera de sus denominaciones, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble que se le ofrece en venta, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble de que se trate. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo. Sin embargo, la venta puede realizarse a crédito, es decir, que el pago se realiza en un momento posterior a la entrega, o en su defecto mediante pago anticipado, a saber, el precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de dicho bien, en el entendido de que, contra la recepción de cada uno de los referidos pagos, deben extenderse los correspondientes recibos, como constancia del pago de las respectivas porciones del precio de compra venta, siendo muy frecuente, prestar garantía para el cumplimiento de la obligación.
Con vista a lo anterior y siendo que el documento privado suscrito entre las parte el 29 de Septiembre de 2006, versa sobre un acuerdo contractual de voluntades previo para la suscripción de un documento definitivo, donde una de las partes se comprometió a vender y la otra a comprar mediante el pago de una inicial y el saldo para la firma definitiva, es obvio que se está en presencia de una OPCIÓN DE COMPRA VENTA y así lo califica este Órgano Jurisdiccional, a tenor de lo previsto en la parte in fine del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atendiendo al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, y así se decide.
Respecto al alegato de que el contrato opuesto va en contravención a la Ley Contra Ilícitos Cambiarios al considerar la representación demandada que el saldo del precio es impreciso por la variación de la emisión de Bonos Globales de la Deuda Pública, el Tribunal observa que por efecto de la contratación de fecha 09 de Octubre de 2007, quedaron sustituidos íntegramente todos los negocios jurídicos anteriores al producirse una novación de las obligaciones asumidas por las partes, lo cual siendo así hace improcedente dicho alegato a tal respecto, y así se decide.
Resueltos los puntos anteriores, este Tribunal pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
Consta a los folios 4 y 5 del presente asunto marcado con la Letra “A” ORIGINAL DEL PODER otorgado por la Empresa actora a los abogados HEBELYN TENORIO ALCÁNTARA y CONSUELO ARROYO LÓPEZ, en fecha 16 de Febrero de 2009, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme los Artículos 12, 150, 154, 155 y 429 del Código Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357. 1.359, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.
Consta a los folios 6 al 8 del expediente marcado con la Letra “B” CONTRATO calificado por este Tribunal como una OPCIÓN DE COMPRA-VENTA PRIVADA tal como se dejó sentado anteriormente, suscrito en fecha 29 de Septiembre de 2006, entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L.2707, C.A., en su carácter de vendedora y la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, en su condición de compradora, donde la primera se compromete a venderle a la segunda el inmueble de marras y la segunda, a su vez, se obliga a adquirirlo mediante el precio de venta acordado en la cantidad de Trescientos Treinta y Nueve Mil Doscientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs.F 339.255,00) donde también se acordó que dicho precio se ajustaría mensualmente sobre el saldo deudor y en las mismas variaciones porcentuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC), publicado por el Banco Central de Venezuela, cuya diferencia entre el precio estimado de venta y el precio definitivo de venta producto de dicho ajuste se acumularía y se cancelaría como una cuota extraordinaria al momento de la firma del documento definitivo de compra venta, según las CLÁUSULAS PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA. Asimismo convinieron conforme a la CLÁUSULA CUARTA del referido documento, que la futura adquiriente cancelaría el precio de venta del inmueble de la siguiente forma: Una inicial de Ciento Treinta y Cinco Mil Setecientos Dos Bolívares (Bs. 135.702,00) pagadera como a continuación se detalla: Una primera entrega de Veintiséis Seis Mil Bolívares (Bs. 26.000,00) en la oportunidad de la firma de las tantas veces mencionada opción de compraventa y el saldo de la inicial en dieciocho (18) cuotas mensuales; la primera, de Diez Mil Trescientos Setenta y Seis Bolívares (Bs.F 10.376,00) pagadera el día 29 de Octubre de 2006 y diecisiete (17) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 2.450,00) pagaderas a partir del 29 de Noviembre de 2006 y tres (3) cuotas semestrales de Diecinueve Mil Doscientos Veinticuatro Bolívares (Bs.F 19.224,00) pagadera, la primera, el día 29 de Marzo de 2007, la segunda, el 29 de Septiembre de 2007 y la tercera, el 29 de Marzo de 2008 y el saldo deudor, o sea, la cantidad de Doscientos Tres Mil Quinientos Cincuenta y Tres Bolívares (Bs.F 203.553,00) más la cuota extraordinaria producto del ajuste del índice de precios al consumidor, lo cancelaría la futura adquiriente, en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente y señalan las formas de extinción del mismo. Del mismo modo se evidencia que en la CLÁUSULA QUINTA del documento supra identificado, las partes acordaron que la obligación de vender que asumió la Empresa vendedora, estaría vigente por el término de treinta (30) días contados a partir del envió por esta a la futura adquiriente de un telegrama con copia en la siguiente dirección: Av. Francisco de Miranda, Edificio Lucerna, Piso 5, Apartamento 50, Urbanización Chacao, Distrito Capital, Caracas, Teléfono: 0212-261636, 0412-9553864, 0121-258614, o que se notificara mediante Aviso de Prensa en un Diario local, en el que le comunique que los Permisos de Habitabilidad del inmueble o Constancia de Cumplimiento de las Variables Urbanas Fundamentales ya le han sido expedidos y que para el momento de la protocolización debería estar cancelado el monto total del Apartamento y que la negociación objeto del convenio debería realizarse dentro del citado término de treinta (30) días y que transcurrido el cual la Compañía propietaria quedaría libre de toda obligación para con la futura adquiriente, pudiendo en consecuencia, disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la CLÁUSULA NOVENA relativa al incumplimiento que se pudiere imputar a la vendedora, la compradora tendría derecho a exigir el dinero entregado a la fecha en que le sea comunicada tal circunstancia por telegrama y que en caso que tal incumplimiento fuese imputado a la compradora, ésta tendrá derecho a la restitución del dinero entregado salvo la cantidad de dinero equivalente al Diez por Ciento (10%) del valor fijado al inmueble en concepto de daños y perjuicios cuyo monto sería devuelto una vez que la vendedora reciba un monto equivalente por parte de un nuevo comprador, puesto que las cantidades de dinero entregadas serían invertidas en la construcción de la obra, entre otras determinaciones, y así se decide.
Consta al folio 9 del presente asunto marcada con la Letra “C” COPIA DE PUBLICACIÓN que se adminicula con su ORIGINAL que consta al folio 136 del presente asunto. Asimismo se concatena con la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Diario “EL UNIVERSAL”, la cual fue debidamente admitida en su oportunidad, ordenándose su evacuación, cuya respuesta consta a los folios 278 al 279; y en vista que no fueron cuestionadas por la contraparte se valoran conforme los Artículos 12, 433, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia de sus contenidos que el aviso ciertamente fue publicado el día 22 de Agosto de 2008, en el Cuerpo 1, Página 1-19 del diario “EL UNIVERSAL”, además que dicho aviso desplegado ocupó la esquina inferior derecha de la mencionada página, el cual, según copia certificada por la Consultoría Jurídica de dicho Diario, es del tenor siguiente: ““RESIDENCIAS ANDREINA” Parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín Con el objeto de dar cumplimiento a los establecido en la Cláusula Quinta de los contratos de compra-venta, se le informa a los Futuros Adquirientes que los permisos de habitabilidad, ya fueron expedidos por los organismos competentes. Por lo tanto tienen 30 días continuos a partir de la presente publicación, para concretar la negociación de sus inmuebles.”, y así se decide.
Consta al folio 10 del presente asunto marcada con la Letra “D” COPIA FOTOSTÁTICA A COLOR DE LA CONSTANCIA DE RECEPCIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DE TERMINACIÓN DE LA OBRA expedida por la ALCALDÍA DE SUCRE en fecha 12 de Agosto de 2008, distinguida con el N° 0110, la cual se adminicula con su ORIGINAL que consta al folio 130 del expediente. Dicha prueba fue impugnada por la representación accionada reconviniente al momento de dar contestación a la demanda principal, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La representación accionante reconvenida promovió a tal efecto PRUEBA DE INFORMES dirigida a la ALCALDÍA DE SUCRE, siendo debidamente admitida en su oportunidad ordenando su evacuación y en vista que a los folios 283 al 285 de las actas procesales consta respuesta de la misma, donde el referido ente señala que la denominación: “Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de Obra N° 0010 de fecha 12 de Agosto de 2008, emitida por la Dirección de Ingeniería Municipal y Planeamiento Urbano Local del Municipio Sucre, a nombre de la parte demandante, en efecto es sinónimo de “Permiso de habitabilidad”, el cual se encuentra aprobado conforme a lo contemplado en el Artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, se declara improcedente la impugnación opuesta y en consecuencia se valora dicha prueba como documento Administrativo al emanar de un funcionario competente de acuerdo a las leyes, por gozar de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad solo desvirtuable mediante prueba en contrario, conforme los Artículos 12, 433, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente se aprecia que a la Empresa demandante le otorgaron el Permiso de Habitabilidad del inmueble objeto de estudio en fecha cierta, ya sí se decide.
Constan a los folios 11 y 12 del presente asunto marcadas con las Letras “E” y “F” COMUNICACIONES emitidas por la parte demandada reconviniente, ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ a la Empresa ANEXINCA C.A., Y/O INVERSIONES P.L. 2707, C.A., en fechas 27 de Agosto y 08 de Octubre de 2008, respectivamente, las cuales se adminiculan con las copias de las referidas COMUNICACIONES que constan a los folios 116, 117, 137 y 138. Dichos instrumentos fueron desconocidos por la representación demandada reconviniente en cuanto a su firma, por no provenir de su mandante. Por su parte la representación actora promovió prueba de cotejo sobre los citados documentos con la finalidad de demostrar su validez y a tales efectos señaló documentos indubitados para su cotejo, cuya prueba fue admitida en fecha 21 de Abril de 2010, llevándose a cabo el acto el día 23 de Abril de 2010, donde se designaron para el cargo de Expertos Grafotécnicos a los ciudadanos MARÍA SÁNCHEZ MALDONADO, OSWALDO OVALLES DOMÍNGUEZ Y RAYMON ORTA MARTÍNEZ, a quienes, una vez realizadas las formalidades de Ley, se les concedió un lapso para la consignación del Informe Pericial respectivo. Así las cosas, en fecha 03 de Junio de 2010, los expertos grafotécnicos, procedieron a consignar en el presente asunto el referido Dictamen Pericial junto con planas gráficas representativas, dando así cumplida con la misión encomendada por el Tribunal respecto de la prueba grafotécnica promovida por la representación actora, y siendo que el Dictamen los Expertos determinaron en forma expresa lo que parcialmente se transcribe a continuación: “…CONCLUSION: Las firmas de Carácter Cuestionado que, como de “ANAYARITH GALAVIS.” y/o “Anayarith Galavis Lanz”, con el carácter de emitente, aparecen suscritas en dos (02) Comunicaciones, dirigidas a: “ANEXINCA, C.A. Y/O INVERSIONES P.L. 2707, C.A.”, de fechas: “Caracas, 27 de Agosto de 2.008.” y “Caracas, 08 de octubre de 2008”, que marcados “E” y “F” cursan insertas a los folios 11 y 12 respectivamente, del Expediente N° AP11-V-2009-000416; fueron ejecutadas por la misma persona que identificándose como “ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ”, titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.065.833, con el carácter de “EL OTORGANTE.” suscribió el Poder General, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha: “Caracas, 16 JUN 2009”, anotado bajo el N° 60, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública; que marcado “a” corre inserto a los folios 64 y 65 del Expediente N° AP11-V-2009-000416 que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Es decir que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. En definitiva concluimos que las firmas cuestionadas corresponden a la firma auténtica de la misma persona que identificada como “ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ” suscribió el documento indubitado (Poder General)…”, se concluye en que los apoderados actores probaron la autenticidad de los documentos desconocidos por su antagonista; lo cual siendo así, hace forzoso declarar IMPROCEDENTE EL DESCONOCIMIENTO opuesto y en consecuencia la citada prueba se valora conforme los Artículos 12, 429, 467 507, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.363, 1.371 y 1.422 y siguientes del Código Civil, ya que dicho dictamen se encuentra realizado dentro del marco de las previsiones que pauta el Código Adjetivo al respecto, al ser rendido por escrito ante este Órgano de Justicia, en la forma indicada por el Código Civil, pues en el mismo aparece la especificación tanto de la descripción detallada de lo que fue objeto de la experticia, como de los métodos y sistemas utilizados para la practica de dicha prueba y las conclusiones a que llegaron dichos expertos para dictar la conclusión del mismo y se aprecia de las referidas comunicaciones que la parte demandada reconviniente le solicitó a la parte demandante reconvenida un plazo de noventa (90) días para completar la totalidad del pago que tiene que realizarle por el finiquito de la compraventa del inmueble descrito en autos y le manifestó que escapa de sus posibilidades cumplir de forma inmediata con el monto del contrato suscrito y que había introducido una solicitud de crédito hipotecario ante otra Entidad Bancaria y solicita que le sea librada una nueva opción de compraventa a ser elaborada en un lapso de ciento veinte (120) días, entre otras circunstancias, y así se decide.
Consta al folio 13 del presente asunto marcada con la Letra “G” COMUNICACIÓN DE FECHA 10 DE OCTUBRE DE 2008, DIRIGIDA POR LA EMPRESA ANEXINCA, C.A. A LA CIUDADANA ANAYARITH GALAVIS. La representación de la parte accionada reconviniente en el acto de contestación de la demanda desconoció la vinculación que tiene dicha Compañía con la Empresa accionante al tiempo que reconoce que aquella Sociedad Mercantil fue quien le respondió las misivas de fechas 09 de Septiembre y 08 de Octubre de 2008. No obstante lo anterior, se observa que al haber quedado demostrado en autos que la parte demandada reconviniente suscribió las COMUNICACIONES que le envió a la Empresa ANEXINCA C.A., Y/O INVERSIONES P.L. 2707, C.A., en fechas 27 de Agosto y 08 de Octubre de 2008, respectivamente y siendo que las mismas guardan relación directa entre sí, es lógico inferir que existe un reconocimiento de la comunicación bajo análisis, por consiguiente se valora dicha prueba a tenor de lo previsto en los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con el Artículo 1.363 del Código Civil, y se aprecia que la Empresa ANEXINCA C.A. le comunicó a dicha parte accionada reconviniente la imposibilidad de realizar una Nueva Opción de Compra ya que al momento de la negociación fue preparada la misma que se mantiene vigente y que como parte de sus servicios realizaron la entrega de recaudos ante el Banco Nacional de Crédito para gestionar su solicitud de crédito hipotecario y la aprobación de Ochenta Mil Bolívares (BS.F 80.000,00) se basa en los parámetros del Banco, ya que es el que evalúa y analiza cada expediente y decide si el solicitante tiene o no capacidad de pago para asumir un compromiso por un monto mayor, y así se decide.
En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandante promovió el MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS. El Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
Consta a los folios 64 y 65 del presente asunto ORIGINAL DEL PODER otorgado por la parte demandada a los abogados IVÁN BARRETO, MANUEL BARRETO, JOSÉ ÁNGEL BALZÁN, ALICE PÉREZ DE BALZÁN, JOSÉ ÁNGEL BALZÁN PÉREZ E IRAIDA GABRIELA ÁLVAREZ LEDEZMA, en fecha 16 de Junio de 2009, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 60, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme los Artículos 12, 150, 154 y 429 del Código Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357. 1.359, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.
Constan a los folios 82 al 107 del expediente marcados con las Letras de la “A” a la “Y” RECIBOS emitidos por la parte demandante reconvenida a la parte demandada reconviniente; y por cuanto los mismos no fueron desconocidos, son valorados de conformidad con los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Adjetivo, en armonía con el Artículo 1.363 del Código Civil, y se aprecia la existencia de los pagos efectuados por la parte demandada en la presente causa por concepto de RESERVA DEL APARTAMENTO 12-, CANCELACIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA, Pagos de GIROS DE CUOTAS ESPECIALES Y MENSUALES, ABONOS EN CUENTA Y ABONOS DE PROTOCOLIZACIÓN y FONDO DE CONDOMINIO, desde el mes de Septiembre de 2006 hasta el mes de Septiembre de 2008, y así se decide.
Constan a los folios 108 al 114 del asunto marcadas con las Letras y Números “Z”, “A-1”, “A-2”, “A-3” y “A-4” COPIAS DE E-MAILS a las cuales se adminiculan las COPIAS DE E-MAILS que cursan a los folios 183 al 186 y revisadas como fueron tales instrumentales, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el Artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónica, las desecha del juicio en virtud que fueron promovidas conforme lo pauta dicha normativa, aunado a que no fueron ratificadas a través de la prueba de informes o experticia que es la forma de evacuación tal como lo determina la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de Octubre de 2007, y así se decide.
Consta al folio 115 del expediente marcada con la Letra “A-5” CONVOCATORIA de fecha 25 de Noviembre de 2008, emitida por ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A.; y siendo que de su revisión se evidencia que dicho recaudo versa sobre un instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de las mismas y que al no haber sido ratificada en juicio por dicho tercero mediante la prueba testimonial, carece de eficacia probatoria, conforme lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente queda desechada del juicio, y así se decide.
Consta al folio 118 del expediente marcado con la Letra y Número “A-8” COMUNICACIÓN DE FECHA 28 DE OCTUBRE DE 2008, enviada por el BANCO DE VENEZUELA, GRUPO SANTANDER a la ciudadana ANAYARITH GALAVIS exigiéndole una Opción de Compra Venta con vigencia de noventa (90) días y treinta (30) de prórroga como recaudo faltante en su solicitud de Crédito Hipotecario; y siendo que de su revisión se evidencia que dicho recaudo versa sobre un instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de las mismas y que al no haber sido ratificada en juicio por dicho tercero mediante la prueba testimonial ni de informes, carece de eficacia probatoria, conforme lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente queda desechada del juicio, y así se decide.
Consta al folio 119 del asunto marcado con la Letra y Número “A-9” DOCUMENTO consignado por la parte demandada reconviniente al momento de dar contestación a la demanda; y siendo que de su revisión se evidencia que el mismo versa sobre un documento doméstico privado que no posee firma ni sello húmedo de su emisor, es por lo que se desecha del proceso al no aportar solución al thema decidendum, conforme al espíritu, razón y alcance de lo pautado en el Artículo 1.378 del Código Civil, y así se decide.
Consta a los folios 120 al 123 del presente asunto marcada con la Letra y Número “A-10” ORIGINAL DE LA NOTIFICACIÓN JUDICIAL; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno se valora según lo pautado en los Artículos 12, 429, 509, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia de su contenido que el día 26 de Febrero de 2009, la ciudadana ANAYARITH GUADALUPE GALAVIS LANZ, puso en conocimiento a la Empresa INVERSIONES P.L. 2707, C.A., a través de la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, que sobre la obligación de pago por ella asumida en el contrato de Opción de Compra-Venta celebrado con dicha Empresa sobre el bien señalado en autos, le obliga a indicarle el pago que debe efectuar para el momento de la protocolización; que el monto exacto a pagar en la referida protocolización incluye la cuota extraordinaria por concepto de Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el saldo pendiente de pago, el cual no le ha sido indicado por aquella, sino que en violación al contrato celebrado, pretenden efectuar un cobro superior al pactado; que no ha recibido ninguna clase de notificación respecto del Permiso de Habitabilidad y Variables Urbanazas, como tampoco se le ha indicado que se cumplió con la publicación del aviso de prensa en un diario de esta localidad, haciendo saber el otorgamiento de los permisos antes señalados para el momento de la protocolización del inmueble y que ella ha dado cumplimiento a todas las obligaciones que asumió en el contrato celebrado, salvo que por no habérsele suministrado el monto de la cuota extraordinaria por concepto de Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el saldo del precio pendiente de pago y dada la negativa de la Empresa a hacerlo, en reiteradas oportunidades se ha dirigido a aquella en procura que le suministren dichos montos; que no obstante ello, en su poder reposan recibos de pago que señalan el concepto de pago por adelantado de protocolización de documento, que ha venido pagando a la Administradora Obelisco, C.A., los recibos correspondientes a las cuotas de condominio y que le concede a dicha Empresa un plazo improrrogable de cinco (5) días hábiles a partir de la fecha en que se le ponga en conocimiento de ello a fin que den cumplimiento a las obligaciones asumidas de otorgarle el documento y que tiene en su poder el dinero en efectivo, en moneda de curso legal o cheque de gerencia, necesario para efectuar el pago inmediato del saldo restante más el IPC al momento de la protocolización, entre otras determinaciones, y así se decide.
Consta a los folios 124 y 125 del expediente marcada con la Letra y Número “A-11” GACETA OFICIAL de fecha 10 de Noviembre de 2008; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno se valora conforme a la sana critica y máximas de experiencia a tenor de lo previsto en los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia de su contenido como un hecho público y notorio la publicación en dicha Gaceta de la Resolución N° 98, de fecha 05 de Noviembre de 2008, dictada por el Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Habitat, donde, en su Artículo 2, resolvió que en ningún caso operará el cobro del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), otro ajuste por inflación, ni el cobro de intereses de financiamiento, después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta, SALVO QUE LA PROTOCOLIZACIÓN NO SE LLEVE A CABO, EN EL TIEMPO PREVISTO POR CAUSA IMPUTABLE AL COMPRADOR, y no imputable al vendedor como la alega erradamente la representación de la parte accionada reconvenida, y así se decide.
En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandada reconviniente promovió el MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS. El Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
Asimismo promovió la prueba de INFORMES; la cual fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad, ordenándose su evacuación y en vista que a las actas procesales no consta que ello se haya verificado, no hay prueba de informes que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.
De igual manera promovió la prueba de EXHIBICIÓN; la cual fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad, ordenándose su evacuación y en vista que a las actas procesales no consta que ello se haya verificado, no hay prueba de exhibición que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.
Igualmente promovió al folio 182 del expediente COPIA SIMPLE DE CHEQUE DE FECHA 16/02/2009 Y DEPÓSITO elaborados a nombre de ADMINISTRADORA OBELISCO C.A.; y si bien de la revisión que se realizara sobre los mismos se evidencia que el cheque en cuestión fue librado por la parte demandada reconviniente a favor de dicha Empresa, también es cierto que el depósito en cuestión no se encuentra validado por el Banco, por consiguiente no se evidencia pago por concepto alguno ya que no fue realizado dicho depósito conforme las formalidades de Ley para ello, por consiguiente lo ajustado a derecho es desecharlos del proceso, y así se decide.
Ahora bien, planteadas como han sido las controversias bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, pasa a decidir el mérito de ambas causas, previa las siguientes consideraciones:
Es oportuno señalar que de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la OPCIÓN DE COMPRA VENTA opuesta, así como las obligaciones que se derivaron de la misma para las contratantes, respecto al bien de marras, y así se decide.
En cuanto a la distribución de la carga de la prueba considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación actora reconvenida, que evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la demandada reconviniente, con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la resolución de la negociación de marras, ya que ésta a través de su representación judicial, si bien negó expresamente lo alegado en el escrito libelar, también es cierto que no demostró a las actas procesales que dentro de los treinta (30) días siguientes a la publicación del aviso del día 22 de Agosto de 2008, en el Cuerpo 1, Página 1-19 del diario “EL UNIVERSAL”, desplegado en la esquina inferior derecha de la mencionada página, donde la vendedora le comunicó que los Permisos de Habitabilidad del inmueble o Constancia de Cumplimiento de las Variables Urbanas Fundamentales ya le habían sido expedidos, haya dado cumplimiento a su obligación de haber pagado el monto total del Apartamento, cuyo lapso venció el día 22 de Septiembre de 2008, ya que de las instrumentales aportadas por su representación judicial más bien producen prueba en su contra al sostener que para el día 26 de Febrero de 2009, la ciudadana ANAYARITH GUADALUPE GALAVIS LANZ, puso en conocimiento a la Empresa INVERSIONES P.L. 2707, C.A., a través de la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, entre otras circunstancias, que tiene en su poder el dinero en efectivo, en moneda de curso legal o cheque de gerencia, necesario para efectuar el pago inmediato del saldo restante más el IPC al momento de la protocolización, resultando ajustados a derecho los PARTICULARES PRIMERO Y SEGUNDO del escrito libelar, siendo forzoso DECLARAR CON LUGAR la pretensión principal resolutoria opuesta, pudiendo en consecuencia la Compañía propietaria, disponer del inmueble y aplicarse lo establecido en la CLÁUSULA NOVENA relativa al incumplimiento imputable a la compradora, es decir, que ésta tendrá derecho a la restitución del dinero entregado salvo la suma equivalente al Diez por Ciento (10%) del valor fijado al inmueble en concepto de daños y perjuicios, cuyo monto será devuelto una vez que la vendedora reciba un monto equivalente por parte de un nuevo comprador, conforme quedó expresamente convenido en dicha CLÁUSULA, tomando en consideración que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que deben ejecutarse de buena fe, obligándolos, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, y así se decide.
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, de lo cual observa:
En el asunto bajo estudio la representación judicial de la parte demandada de conformidad con el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 361 eiusdem, reconvino formalmente a la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L.2707, C.A., sin embargo al momento de la contestación a la misma la representación judicial de la parte actora opuso defectos de formas de la reconvención, por no permitir a su representada distinguir con claridad y precisión las pretensiones de la contra-demanda, en virtud que no está claramente señalado el objeto de la pretensión, el cual, según el Ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, deberá determinarse con precisión, ni tampoco cumple con la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones, como expresamente lo señala el Ordinal 5° del citado Artículo 340 eiusdem, sino que pasa directamente al petitum y sin hacer la correspondiente relación de los hechos que permita a dicha representación desvirtuarlo correlativamente, de lo cual este Juzgado observa:
La doctrina emanada por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia puede causar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, tal como lo sostuvo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 776 de fecha 18 de Mayo de 2001, cuyo extracto se transcribe parcialmente a continuación:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso… …Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción… …Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”. (Negritas y Subrayado del Tribunal)
Ahora bien, con vista a la Jurisprudencia anterior y lo sostenido también por la doctrina en relación al libelo reconvencional, donde piden que se especifiquen los fundamentos fácticos que exige el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y siendo que del escrito de mutua petición presentado por la representación demandada reconviniente no se desprende la expresión y determinación de cada uno de dichos requisitos, a saber, el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado, el carácter que tienen; el objeto de la pretensión; la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones, así como los instrumentos en que se fundamenta la misma y las causas que a su entender las motivan, ya que los abogados de la parte accionada reconviniente se fueron directamente al petitum, dejando de esta manera indefensa a su contraparte, lo cual siendo así hace que la demanda de reconvención no cumpla con las exigencias del citado Artículo 340 eiusdem; por consiguiente lo ajustado a derecho es DECLARAR INADMISIBLE LA ACCIÓN DE RECONVENCIÓN opuesta, y así lo deja establecido formalmente éste Operador de Justicia.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257 Constitucional, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinarse el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente se debe DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPUESTA e INADMISIBLE LA RECONVENCIÓN INCOADA con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, y así finalmente lo determina este Órgano Jurisdiccional.
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L. 2707, C.A., contra la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en autos que ésta última incumplió en las obligaciones asumidas en la convención, dirigidas a lograr el registro del documento definitivo y el pago del saldo restante del precio dentro de los treinta (30) días siguientes a la notificación mediante Aviso de Prensa publicado en el DIARIO EL UNIVERSAL el día 22 de Agosto de 2008, sobre el otorgamiento de los Permisos de Habitabilidad del inmueble o Constancia de Cumplimiento de las Variables Urbanas Fundamentales, conforme las determinaciones señaladas Ut Supra.
SEGUNDO: RESUELTA JURISDICCIONALMENTE la OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrita en forma privada por las partes de autos, el día 29 de Septiembre de 2006, sobre un inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda ubicado en el Conjunto Residencial Andreina, distinguido con el N° 12-5, ubicado en el Nivel doce (12); situado en las Parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín, Sector Parque Caiza, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, pudiendo en consecuencia la Compañía propietaria, disponer del inmueble y aplicarse lo establecido en la CLÁUSULA NOVENA relativa al incumplimiento imputable a la compradora, es decir, que ésta tendrá derecho a la restitución del dinero entregado salvo la suma equivalente al Diez por Ciento (10%) del valor fijado al inmueble en concepto de daños y perjuicios, conforme quedó expresamente convenido en dicha CLÁUSULA.
TERCERO: INADMISIBLE la RECONVENCIÓN o MUTUA PETICIÓN propuesta por la representación demanda por cuanto la misma no cumple con los fundamentos fácticos que exige el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se desprende la expresión y determinación de cada uno de dichos requisitos, a saber, el nombre, apellido y domicilio de la demandante y de la demandada, el carácter que tienen; el objeto de la pretensión; la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión reconvencional, con las pertinentes conclusiones, así como los instrumentos en que se fundamenta la misma y las causas que a su entender las motivan, ya que los abogados de la parte accionada reconviniente se fueron directamente al petitum, dejando de esta manera indefensa a su contraparte.
CUARTO: SE IMPONEN las COSTAS a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 eiusdem.
Regístrese, publíquese y notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 ibídem y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 de la Norma Adjetiva Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Treinta (30) días del mes de Marzo de Dos Mil Doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA ACC.,
ABG. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
AURORA J. MONTERO B.
En la misma fecha anterior, siendo las 10:17 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
LA SECRETARIA ACC.,
JCVR/AJMB/CAROLYN-PL-B.CA
ASUNTO: AP11-V-2009-000416
MATERIA CIVIL/FUERA DE LAPSO
SENTENCIA DEFINITIVA-CONTRATO
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