LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Años: 201º y 153º DEMANDANTE: PROYECTOS MERCATUS, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 2 de diciembre de 1982, bajo el No. 65, Tomo 149-Sgdo, posteriormente modificados sus Estatutos Sociales por Asamblea General Extraordinaria de Accionistas en fecha 2 de octubre de2007, inscrita por ante el mismo Registro Mercantil en fecha 8 de julio de 2008, bajo el No. 53, Tomo 129-A Sgdo. APODERADOS JUDICIALES: ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL y ERIKA LAIRET NORIA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.882 y 145.922, respectivamente. DEMANDADA: INVERSIONES S.G.S.819, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de mayo de 2008, bajo el No. 46, Tomo 9-A. APODERADOS JUDICIALES: ANTONIO BRANDO, ROBERTO E. LATOZEFSKY P., MANUEL F. GONCALVES S., MARIO BRANDO, DOMINGO MEDINA, PEDRO NIETO y LEONARDO ALCOSER, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 40.314, 43.138, 119.059, 128.661, 122.774 Y 117.113, en el mismo orden de mención. JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RECONVENCIÓN SENTENCIA: DEFINITIVA MATERIA: MERCANTIL EXPEDIENTE: 11-10586 I ANTECEDENTES Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 16 de marzo de 2011, por el abogado MARIO BRANDO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconvincente; y en fecha 17 de marzo del mismo año por la abogada ERIKA ANAIS LAIRET NORIA actuado en su carácter de apoderada judicial de la parte actora contra la decisión proferida en fecha 2 de noviembre de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada contenida en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, declaró sin lugar la demanda por CUMPLIMINETO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la sociedad mercantil PROYECTOS MECATUS, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A.. Por otra parte, declaró sin lugar la demanda reconvencional por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES y CUMPLIMINETO DE CONTRATO DE RESERVA DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., contra la sociedad mercantil PROYECTOS MECATUS, C.A., es por ello, que condenó en costas a ambas partes. Expediente Nº AP31-V-2009004296 (nomenclatura del aludido juzgado). Los referidos medios recusivos fueron oídos en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 24 de marzo de 2011, ordenando la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley. Verificada la insaculación de causas en fecha 4 de abril de 2011, fue asignado el conocimiento y decisión de las preindicadas apelaciones a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 13 de abril del año que discurre. Por auto dictado el 15 de abril de 2011 se le dió entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. II SÍNTESIS DE LOS HECHOS 3 de noviembre de 2009 por el abogado ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandante, sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A., con fundamento en los siguientes hechos: Que consta de documento autenticado en fecha 29 de mayo de 2008, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 46, Tomo 127 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que su representada suscribió contrato de arrendamiento como arrendadora con la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., debidamente constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 12 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 46, Tomo 9-A como arrendataria, cuyo objeto es el inmueble identificado como local 43-L-02, ubicado en el Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Avenida La Estancia, Municipio Chacao, del Estado Miranda. Que en dicho contrato se pactó por el término fijo e improrrogable de un (1) año contado a partir del día 15 de mayo de 2008 hasta el 14 de mayo de 2009, todo de conformidad con las previsiones de la Cláusula Tercera de Contrato de Arrendamiento, y que por lo tanto, agotado así el término contractual estipulado y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se produjo la prórroga legal, que procedía por seis meses, contados entre el 15 de mayo de 2009 y el 14 de noviembre de 2009, por tratarse de una relación arrendaticia cuya duración había sido de un año fijo e improrrogable, finalizando así el día 14 de noviembre de 2009, no obstante, la arrendataria, no ha dado cumplimiento a su obligación legal de entregar desocupado el inmueble a pesar que desde entonces se le ha exigido amistosa y extrajudicialmente el cumplimiento de tal obligación. Que la demandante notificó judicialmente de la demandada la terminación de la prórroga legal, conforme a las actuaciones evacuadas por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 26 de noviembre de 2009, y es por todo esto que intenta la presente acción de cumplimiento de contrato, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819. C.A., conforme a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el artículo 1.167 del Código Civil. Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.264, 1.167, 1.579 y 1.599 del Código Civil Venezolano; 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó que la parte demandada, convenga o sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, identificado como: local 43-L-02, ubicado en el Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Avenida La Estancia, Municipio Chacao del Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado, libre de personas y bienes. SEGUNDO: Que la parte demandada convenga en pagar las costas que origine el presente juicio, y estimó la presente demanda en la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), equivalentes a QUINIENTAS CUARENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (545 U.T.). Solicitó medida de secuestro sobre el bien arrendado fundamentando dicho pedimento, en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La parte acora acompañó su escrito libelar con los siguientes recaudos: a) Instrumento poder que acredita la representación de los abogados ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL y LUISA MARLINI PESTANA RODRIGUEZ, b) Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 29 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 46, Tomo 127, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, c) Constante de veinticinco (25) folios útiles original de la solicitud de notificación judicial, realizado por la parte actora a la parte demandada y evacuada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. La demanda in comento aparece admitida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 4 de diciembre de 2009, ordenándose el emplazamiento de la demandada sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., en la persona de su Directora JEANNETT SÁNCHEZ SÁNCHEZ, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, a fin de que contestara la demanda (f. 49). En fecha 1 de marzo de 2010, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sustuyó el poder conferido por la actora, de forma amplia y suficiente en cuanto derecho se requiere a la abogado ERIKA LAIRET NORIA, inscrita en el Inpreabogado bajo en No. 145.922. (f.73). Consta al folio noventa y ocho (98) de la primera pieza del presente expediente, que en fecha 19 de julio de 2010, el abogado DOMINGO MEDINA, titular de la cédula de identidad No. 17.797.644, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 128.661, y actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada INVERSIONES S.G.S.819, C.A., se dio por citado del presente juicio. Asimismo, consignó copia certificada de poder especial conferido por la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., a los abogados ut supra mencionados. En fecha 21 de julio de 2010, los abogados MARIO BRANDO y DOMINGO MEDINA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada en la presente causa, procedieron a contestar la presente demanda, mediante escrito constante de trece (13) folios útiles con fundamento en lo siguiente: Que oponen la cuestión previa prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta dado que sólo se permite admitirla por determinadas razones que no son las alegadas en la demanda, por cuanto una vez finalizada la prórroga legal, el 14 de noviembre de 2009, la parte demandada continuó ocupando el inmueble y la arrendadora continuó aceptándolo, recibiendo el canon de arrendamiento correspondiente al período correspondiente del 15 de noviembre al 14 de diciembre de 2009, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado ya que su representada a partir de la mensualidad correspondiente del 15 de diciembre de 2009 al 14 de enero de 2010, procedió a consignar sus pagos en el expediente de consignaciones Nº 2009-2258 del Tribunal 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con lo que, la aceptación y retiro de estos pagos por parte de la arrendadora, aunado al hecho que se le permitió a la demandada permanecer pacíficamente en posesión del inmueble, configuran el supuesto de “presunción de renovación del arrendamiento”, contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, lo cual, trae como consecuencia que el arrendamiento se considere renovado a tiempo indeterminado. Que en virtud de lo anterior, al ser este un contrato a tiempo indeterminado, la acción intentada por la demandante no es admisible, dado que no se cumplen los extremos del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que se requiere la existencia de un contrato a tiempo determinado, por lo que solicitó que la cuestión previa opuesta sea declarada con lugar. Seguidamente, realizaron una negación general, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado, la demanda intentada en contra de su representada INVERSIONES S.G.S.819, C.A., por la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A.. Asimismo, negaron, rechazaron y contradijeron que su representada tenga que desocupar el inmueble, en vista de que entre las partes hay un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado que sigue vigente, puesto que su representada nunca ha incumplido con ninguna de sus obligaciones contractuales y que ha pagado puntualmente todos los cánones de arrendamiento en la fecha solicitada por la arrendataria para su propia convivencia. Que la acción iniciada por la parte demandada es improcedente, y así debe ser declarada de acuerdo a los siguientes fundamentos: 1) Que desde el 15 de mayo de 2008 se inició una relación arrendaticia entre la demandante y su representada, que según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, tendría una duración de 1 año fijo y sería improrrogable. 2) Que según de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento el canon sería por la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), mensuales que serían pagados por la arrendataria dentro de los primeros 5 días de cada mes. 3) Que transcurrido el lapso de arrendamiento establecido en el contrato, comenzó a transcurrir la prórroga legal de seis (6) meses que le correspondía a su representada la cual finalizó el catorce de noviembre de 2009. 4) Que la accionante notificó judicialmente a su representada sobre la terminación de la prórroga legal, conforme a las actuaciones evacuadas por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 26 de noviembre de 2009. 5) Que hasta la fecha de interposición del escrito de contestación la actora le ha recibido a la demandada (además de consignaciones retiradas en el Tribunal) 19 cánones, es decir, los doce correspondientes al año de contrato, los 6 correspondientes a la prórroga legal que le correspondía y posteriormente, le aceptó un pago más, por el mes del 15 de noviembre al 14 de diciembre de 2009, habiéndose vencido la prórroga legal el día 14 de noviembre de 2009, con lo cual se indeterminó el contrato en cuánto al tiempo. 6) Que la aceptación del pago anteriormente mencionado por parte de la arrendadora, mas el retiro de las consignaciones descritas en el punto tercero del capítulo I, aunado al hecho de que se le permitió a su representada permanecer pacíficamente en posesión del inmueble, configuran el supuesto de “Presunción de renovación del arrendamiento”, contemplado en el artículo 1.600 del Código Civil, lo cual, según lo dispuesto en el mencionado artículo, trae como consecuencia que el arrendamiento se considere renovado a tiempo indeterminado. 7) Que al ser este un contrato a tiempo indeterminado, la acción que fue intentada por la demandante no procede, dado que no se cumplen los extremos del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que trae como consecuencia que la acción propuesta sea improcedente, y así solicitaron que sea declarado de acuerdo con lo establecido por el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. con expresa condenatoria en costas para el demandante. Reconvino a la parte actora arguyendo lo siguiente: 1) Que los cánones que han sido cobrados a la parte demandada, son superiores a los fijados por la Dirección de Inquilinato, de conformidad con lo establecido en los artículos 29 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dando derecho a su representada a reclamar el reintegro del exceso de conformidad con lo establecido en el artículo 58 y siguientes eiusdem. 2) Que dicho canon de arrendamiento fue regulado por la Dirección General de Inquilinato en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 7.538,85), mediante resolución No. 14.174, la cuál consta en el expediente No. 69.946, de la Dirección General de Inquilinato, la cuál se anexa marcado con la letra “C”. 3) Que encontrándose el canon de arrendamiento regulado en el mencionado monto de SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 7.538,85) y por cuánto en los últimos dos años ha venido pagando por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), su representada tiene derecho a que le sea repetida la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 4.461,15) mensuales, que multiplicado por los veinticinco (25) meses pagados, alcanza la suma de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 111.528,25), por lo que procede a demandar a la parte actora, ahora reconvenida por la cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON VEINTICÍNCO CÉNTIMOS (Bs. 111.528,25), equivalentes a los sobrealquileres cobrados desde el mes de mayo de 2008, hasta el mes de junio de 2010. 3) Que en fecha 4 de abril de 2008, la parte demandada reconviniente firmó un contrato privado de reserva sobre el local objeto del presente juicio, por concepto de arrendamiento, en el cuál se establecía que debía pagarse la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), los cuáles serían devueltos a su representada al momento de que la misma decidiera definitivamente ser la arrendataria del inmueble, documento el cuál se encuentra marcado con la letra “E”, y que la demandada reconviniente en numerosas oportunidades ha intentado que la actora reconvenida le devuelva la cantidad dada en reserva, siendo infructuosa tal reclamación. 4) fundamentó su acción en las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. 5) Que por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que demanda el reintegro de sobrealquileres y cumplimiento de contrato de reserva a PROYECTOS MERCATUS, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenado a pagar lo siguiente: PRIMERO: La cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 111.528,25), equivalentes a los sobrealquileres pagados por su representada desde el mes de mayo de 2008, hasta el mes de junio de 2010. SEGUNDO: La cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 7.500,00), por concepto de cumplimiento del contrato de reserva de arrendamiento. TERCERA: La suma que resulte de la indexación de los montos indicados en la cláusulas anteriores, calculada desde la fecha de admisión de la demanda, hasta el momento en que se haga efectivo el pago de la deuda demandada, a los fines de restablecer el equilibrio roto como consecuencia del fenómeno inflacionario por la disminución o pérdida del patrimonio debido a la falta de pago del deudor, para lo cuál, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron al Tribunal se sirva a ordenar una experticia complementaria del fallo. CUARTA: En pagar los costos y costas, incluyendo los honorarios de abogado, causados en el presente juicio. 6) Estimó la presente reconvención en la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL VEINTIOCHO BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 119.028,25) equivalentes a 1.831,20 Unidades Tributarias. 7) finalmente, solicitó que el presente escrito de contestación a la demanda y reconvención, sea sustanciado conforme a derecho y declarado sin lugar la demanda y con lugar la reconvención en la definitiva. Asimismo, la parte demandada reconviniente consignó junto a su escrito de contestación lo siguiente: • Originales de los recibos y depósitos correspondientes al pago del canon de arrendamiento del local 43-L-02 del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, PB, 2da etapa, Chuao, Caracas, desde el 07 de julio de 2008 al 16 de noviembre de 2009, marcados letras “A-1 al A-18”. • Constante de cincuenta y un (51) folios útiles, copia simple de expediente No. 20092258, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas donde la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A. consignó los cánones de arrendamiento del inmueble en cuestión a favor de la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A. Marcado letra “B”. • Original resolución emanada por la Dirección General de Inquilinato, expediente Nº 69.946 f-189 de fecha 21 de mayo de 2010, donde fija el canon mensual de arrendamiento del local objeto de la presente demanda, marcado letra “C”. • Original de la notificación realizada por la parte demandante reconviniente a la parte actora reconvenida a través de la prensa en fecha 7 de junio de 2010, de la resolución No. 69.946 f-189 de fecha 21 de mayo de 2010, donde fija el canon mensual de arrendamiento del local objeto de la presente demanda, marcado letra “D”. • Recibo original del contrato de reserva arrendaticia, sucrito por ambas partes en fecha 4 de abril de 2008, marcado letra “E”. La reconvención in comento aparece admitida en fecha 21 de julio de 2010 por el Juzgado de la causa dejando constancia que la parte actora reconvenida debía comparecer al 2º día de despacho siguiente a esa fecha para dar contestación a la reconvención, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil. Luego, en fecha 26 de julio de 2010 compareció la parte actora reconvenida y procedió a dar contestación a la reconvención mediante escrito constante de cinco folios útiles (5) bajo los siguientes fundamentos: 1) Negaron, rechazaron y contradijeron, en todo y cada una de sus partes la reconvención propuesta por la parte demandada en lo que se refiere al cobro de los sobrealquileres. 2) Que la resolución mediante la cuál el demandado reconviniente solicita el reintegro de sobrealquileres, se produjo en fecha 21 de mayo de 2010, y notificada por carteles conforme a los artículos 72 y 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en fecha 7 de junio de 2010, por lo que la misma no está definitivamente firme, ya que no ha transcurrido el lapso establecido en el artículo 77 del mismo texto legal. 3) Que el Tribunal de la causa no debió admitir la presente reconvención por la aplicación del artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y solicitó que el Juzgado de la causa declare la reconvención sin lugar por extemporánea. 4) Que de todas maneras, el reintegro solicitado por la demandada reconviniente, tampoco procede, pues se estaría aplicando en forma retroactiva un acto administrativo que se produce en fecha 21 de mayo de 2010, con respecto a los cánones de arrendamientos que se han venido cobrando desde el año 2008, siendo que necesariamente se estaría violentando flagrantemente el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que dicha resolución, solo puede ser aplicada una vez que sean notificadas las partes, y en este caso, su representada solo pudo estarlo en fecha posterior al 7 de junio de 2010, por lo que de allí en adelante es que tendría la demandada reconviniente la posibilidad de exigir se le cobre el canon establecido en la misma. 5) Rechazaron, negaron y contradijeron, en todo y cada una de sus partes, la reconvención propuesta por la parte demandada en lo que se refiere al cumplimiento del supuesto contrato de reserva por cuánto dicho contrato fue suscrito por una persona natural, siendo que es al ciudadano MANUEL GONCALVES SANCHEZ, se le denomina como OPCIONANTE, por lo que en definitiva este suscribió dicho documento en forma personal y no como pretenden hacer ver los apoderados de la demandada reconviniente, en nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., así como tampoco dicho documento fue suscrito por la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A., por lo que no puede ser demandada por vía de reconvención. 6) Que la reconvención no debió ser admitida en este punto, puesto que el documento que constituye el objeto de la reconvención fue suscrito por un tercero a la presente causa, y por tanto no puede ser considerado como demandado reconviniente, pues, el ciudadano MANUEL GONCALVES SANCHEZ, no es parte demandada en el presente proceso, así como tampoco es parte del supuesto contrato de reserva su representada la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A. 7) Por último, solicitaron que la reconversión fuera declarada sin lugar. Abierta ope legis la causa a pruebas, mediante escrito de fecha 27 de julio de 2010, el apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente promovieron las siguientes pruebas: • Ratificaron, preprodujeron y hacen valer todo el valor probatorio que se desprende del contrato de arrendamientos firmado entre PROYECTOS MERCATUS, C.A., y la sociedad mercantil INVERCIONES S.G.S.819, C.A., en fecha 29 de mayo de 2008, el cuál corre en autos en los folios dieciocho 18 al veinte 20 del cuaderno principal, con lo que pretenden demostrar que su representada ocupa el inmueble en litigio en condición de arrendataria, desde hace mas de dos años. • Promovieron e hicieron valer los recibos de pago y comprobantes de depósito marcados A-1, A-2, A-3, A-4, A-5, A-6, A-7, A-8, A-9, A-10, A-11, A-12, A-13, A-14, A-15, A-16, A-17, A-18, con lo que pretenden demostrar que su representada se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamientos y que después de vencido el plazo de prorroga legal que le correspondía de pleno derecho, se le siguieron aceptando los pagos de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses siguientes , operando sí la tácita reconduccíon del contrato, convirtiéndose este en un contrato a tiempo indeterminado. Igualmente arguye que demuestra el pago de sobrealquileres. • Promovieron marcada con la letra “F”, copia certificada del expediente Nº 2009-2258, del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con lo que pretenden demostrar que su representada ha seguido pagando puntualmente los cánones de arrendamiento y que la arrendadora ha retirado dichos pagos en repetidas ocasiones, lo cuál ratifica que ha operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento. • Promovieron y hacen valer todo el valor probatorio de la copia certificada de la Resolución No. 14.174, la cuál consta en expediente Nº 69.946, de la Dirección General de Inquilinato que fue consignada junto con la contestación de la demanda marcada letra “C”, con lo que pretenden demostrar que el canon de arrendamiento que le corresponde pagar a la arrendataria es de SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 7.538,85), en virtud de la regulación mencionada y que por lo tanto, el monto que ha venido pagando durante dos años, ha sido excesivo. • Promovieron y hacen valer todo el valor probatorio del original del cartel mediante el cuál fue notificada la regulación del monto del canon de arrendamientos sobre el inmueble objeto del contrato el cuál se encuentra consignado junto a la contestación de la demanda marcada letra “D”, con lo cual pretenden demostrar que la regulación establecida fue notificada en fecha 7 de junio de 2010. • Promovieron y hacen valer todo el valor probatorio del contrato privado de reserva de arrendamiento sobre el local comercial 43-L02, del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, firmado por las partes en fecha 4 de abril de 2008, que se encuentra consignado junto a la contestación de la demanda marcado con la letra “E”, con lo que se pretende demostrar que entre su representada y la parte demandante reconvenida, existe un contrato mediante el cuál la demandante reconvenida se obligó a devolver el dinero depositado por su representada, una vez que esta última se constituyera definitivamente como arrendataria del inmueble. • Promovieron la prueba de informes, requiriendo que se oficiara al Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, para que informe si en sus archivos, documentos u otros papeles, constan los siguientes depósitos bancarios: Planilla de depósito Nº 000000596828031 en fecha 10 de enero de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; Planilla de depósito Nº 000000622958473 en fecha 9 de marzo de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; Planilla de depósito Nº 000000623007057 en fecha 8 de abril de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; Planilla de depósito Nº 000000623005116 en fecha 11 de mayo de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; Planilla de depósito Nº 000000627005212 en fecha 5 de junio de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; Planilla de depósito Nº 000000608969127 en fecha 21 de julio de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; Planilla de depósito Nº 000000608969129 en fecha 18 de agosto de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; Planilla de depósito Nº 000000636470663 en fecha 14 de septiembre de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; Planilla de depósito Nº 000000636047377 en fecha 16 de octubre de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; Planilla de depósito Nº 000000636040717 en fecha 16 de noviembre de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00. Asimismo, solicitaron al Tribunal que enviara copia simple de los mencionados depósitos y requiera copia certificada de los mismos, con lo que pretenden demostrar que los pagos anteriormente mencionados fueron efectivamente realizados a favor de la arrendadora. • Promovieron la prueba de Informes, requiriendo que se oficiara al Banco de Venezuela, C.A., para que informe si en sus archivos, documentos u otros papeles, constan los datos y contenido del cheque No. 37086469, librado el mes de mayo del año 2008 desde la cuenta corriente del Banco de Venezuela No. 01020122590009327674, a favor de la ciudadana MARÍA CARLOTA RRODRÍGUEZ. De igual forma, solicitaron al juzgado de la causa que requiera a la mencionada entidad bancaria, una copia del mencionado cheque, con lo que pretenden demostrar que dicho pago correspondiente al primer mes de arrendamiento (del 15 de mayo al 14 de junio de 2008), mas el depósito de garantía (3 meses) fue efectivamente realizado por su representada y recibido por la representante de la arrendadora. Por auto dictado el 30 de julio de 2010, el tribunal de mérito admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, por lo que ordenó oficiar tanto al Banco Mercantil, C.A., como al Banco de Venezuela, con la finalidad de dar cumplimiento a lo requerido por la parte demandada reconviniente. En fecha 10 de agosto de 2010, comparecieron por ante el juzgado de la causa los abogados ERIKA LAIRET NORIA y ANIBAL LAIRET actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora reconvenida y consignaron escrito de promoción de pruebas, constante de seis (6) folios útiles y anexos constante de ocho (8) folios útiles, a través del cuál promovieron las siguientes pruebas: • Promovieron y hacen valer en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento suscrito por PROYECTOS MERCATUS, C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., en fecha 29 de mayo de 2008, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 46, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, con lo que pretende demostrar que la demandada reconviniente no dio cumplimiento a lo establecido en el contrato en cuanto a entregar desocupado el inmueble. • Promovieron y hacen valer el contenido de la Notificación Judicial hecha por su representada a la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., conforme a las actuaciones evacuadas por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de noviembre de 2010, acompañada al libelo marcada con la letra “C”, con lo que pretende demostrar que su representada le ratificó a la demandada reconviniente, la terminación de la prórroga legal y su obligación de entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, por lo tanto, debía de abstenerse de depositar suma alguna por concepto de cánones de arrendamiento en la cuenta corriente del cuál es titular la arrendadora. • Promovieron y hacen valer, el escrito consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cuál fue traído a los autos por la parte demandada, en especial en lo siguiente: “…De conformidad con las previsiones del artículo 52 de la Ley de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de la pensiones de alquiler..”, solicito del Tribunal se sirva hacerme entrega las cantidades de dinero depositadas a mi favor de mi representada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., debidamente constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día doce (12) de mayo de 2.008, anotado bajo el número 46. El retiro de las sumas depositadas en el presente expediente a favor de mi representada la Sociedad Mercantil PROYECTO MERCATUS C.A., no implican tal como lo determina la norma arriba señalada, desistimiento alguno de la Acción que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento se intento en contra la también Sociedad Mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., por vencimiento del término contractual, así como de la Prórroga Legal prevista en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. Dicho procedimiento cursa por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en el expediente signado bajo el número AP31-V-2009-004296, de la nomenclatura del referido Tribunal, el cual mantiene plena vigencia y ratifico en todas y cada una de sus partes”, con lo que pretenden demostrar que los retiros de los cánones de arrendamiento consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se hicieron en estricto apego a lo establecido en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. • Como prueba de la reconvención, promovieron constante de ocho (8) folios útiles, copia del escrito contentivo del recurso de nulidad contra el acto administrativo No. 00014174 de fecha 21 de mayo de 2010, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, presentado por ante el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, en fecha 6-8-2010, con lo que pretende la actora reconvenida demostrar, que dicha resolución no se encuentra definitivamente firme, como lo exige el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por auto de fecha 10 de agosto de 2010 el Juzgado de la Causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 11 de agosto de 2010, compareció el abogado MARIO BRANDÓ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente donde solicitó que sea acorada una prórroga del lapso probatorio a los fines de que puedan ser evacuadas las pruebas de informes promovidas en la presenta causa, lo cuál fue negado por en a quo mediante auto en fecha 12 de agosto de 2010. Luego, en fecha 12 de agosto de 2010 compareció por ante el Juzgado de la Causa la abogada ERIKA LAIRET NORIA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida y consignó escrito de conclusiones constante de trece (13) folios útiles. En esa misma fecha, es decir, 12 de agosto de 2010, compareció el ciudadano GREJOSVER PLANAS ROJAS, en su condición de Alguacil adscrito al Circuito de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos de esta misma Circunscripción Judicial, y dejó constancia de haber entregado el oficio No. 867-10, dirigida al Banco de Venezuela, y en fecha 13 de agosto de 2010, compareció también el ciudadano JESÚS MANUEL LEAL, en su condición de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, con sede en los Cortijos de esta misma Circunscripción Judicial, y dejó constancia de haber hecho entrega del oficio No. 866-10, dirigida al Presidente del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal. En fecha 16 de septiembre de 2010, compareció por ante el a quo, el abogado PEDRO NIETO, actuando en su carácter de apoderado judicial del la parte demandada reconviniente y apeló del auto de fecha 12 de agosto de 2010, que niega la prórroga del lapso probatorio, el cuál se encuentra oída en un solo efecto por el Juzgado del la causa, mediante auto fechado 21 de septiembre de 2010. En fecha 27 de septiembre de 2010, fue recibido oficio fechado 24 de agosto de 2010, proveniente Mercantil C.A., Banco Universal, constante de tres (3) folios útiles dando respuesta parcial al oficio No. 866-10 de fecha 30 de julio de 2010. Por otro lado en fecha 19 de octubre de 2010, fue recibido por el a quo, oficio No. GRC-2010-07273 de fecha 26 de agosto de 2010, proveniente del Banco de Venezuela, dando respuesta al oficio No. 867-10 de fecha 30 de julio de 2009. Mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2010, compareció el abogado ANIBAL LAIRET, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, y consignó constante de un (1) folio útil, copia simple del auto de admisión de fecha 13 de agosto de 2010, emanado por el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, con la finalidad de demostrar que la resolución No. 00014174, emanado de la Dirección General de Inquilinato, no se encuentra definitivamente firme. Habiéndose agotado las fases alegatoria y probatoria, el tribunal de primer grado de conocimiento el día 2 de noviembre de 2010 dictó la sentencia recurrida. III MOTIVACIONES PARA DECIDIR Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen: Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón de los recursos de apelación ejercidos en fechas 16 y 17 de marzo de 2011 por las partes demanda y actora, respectivamente, contra la decisión proferida en fecha 2 de noviembre de 2010 por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Primero: Sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A. Tercero: Sin lugar la demanda reconvencional que por reintegro de se sobrealquileres y cumplimiento de contrato de reserva de arrendamiento, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., contra la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A., y en consecuencia fueron condenadas en costas las partes por haber sido vencidos en sus pretensiones, fallo que en su parte pertinente es como sigue: “...De acuerdo a los alegatos bajo los cuales fue promovida la cuestión previa, sería necesario que este Juzgado estableciera en primer lugar cuál es la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, (…) A mayor abundamiento, este Juzgado observa que para resolver el planteamiento expuesto por la promovente de la cuestión previa, es necesario adentrarse al mérito de la controversia y ello queda corroborado de la actuación de la propia parte demandada cuando al contestar al fondo de la demanda y fundamentar su improcedencia, expone los mismos argumentos en los que fundamentó la promoción de cuestión previa. Por tales razones, los mismos serán analizados al resolver el mérito de la controversia En consecuencia, este Juzgado declara SIN LUGAR, la cuestión previa promovida por la parte demandada. Así se decide… (omissis) Aún cuando en el presente caso, la demandada no fue fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, la parte actora debía estar en pleno conocimiento de que cualquier acción dirigida a disponer del dinero consignado, se entendería como su expresa voluntad de continuar con la relación arrendaticia que le vinculaba con la arrendataria, pues ya ese dinero no podía ser retirado por ella en concepto de cánones de arrendamiento, sin atenerse a las consecuencias jurídicas que su proceder le acarrease. Distinto sería si el retiro de ese dinero fuese ordenado por un órgano jurisdiccional, por concepto de indemnización de daños y perjuicios económicos causados a la arrendadora por parte de la arrendataria al seguir en la posesión del inmueble arrendado luego de la terminación de la prórroga legal, es decir, una contraprestación por la ocupación del inmueble, pero esta vez ordenado por un Tribunal. En consecuencia, considera este Juzgado que a partir del momento en que la arrendadora retiró el dinero consignado por concepto de cánones de arrendamiento, convalidó dicho pago que no puede ser imputable a otro concepto y por ende permitió la continuación del contrato de arrendamiento, pero esta vez sin determinación de tiempo, aun cuando le había notificado a la arrendataria que no siguiera depositando por tal concepto. En base a las consideraciones que anteceden, este Juzgado declara la improcedencia de la demanda interpuesta. Así se decide…”. (omissis) En relación al señalamiento de que la reconvención no ha debido ser admitida por cuanto la Resolución dictada por el órgano administrativo no está definitivamente firme, este Juzgado declara que dicho alegato es improcedente en Derecho, toda vez que lo discutido forma parte del contradictorio que debe presentar la parte actora reconvenida, pues en este tipo de procedimientos no le es dable al Tribunal suplir argumentos de las partes y entrar a analizar los instrumentos en los cuáles las partes fundamenten su demanda o reconvención, so pena de incurrir en adelantamiento de opinión. (omissis) Sin obviar el hecho de que lo decidido en la Resolución indicada, goza del principio de ejecutoriedad de los actos administrativos, este Juzgado considera que la procedencia de la acción de REINTEGRO DE SOBREALQUILRES exige que a la fecha de su interposición, la Resolución que regule del canon máximo de arrendamiento se encuentre definitivamente firme, en interpretación de lo previsto en el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, luego de transcurrido el lapso legalmente previsto para el ejercicio del recurso de nulidad sin que los interesados hicieren uso de tal derecho; o habiendo ejercido dicho medio jurisdiccional contencioso-administrativo, ya exista sentencia declarada definitivamente firme en sede jurisdiccional. Toda vez que no hay constancia en el expediente de que la Resolución N° 00014174, dictada el 21 de mayo de 2010, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, se encuentre definitivamente firme, este Juzgado declara improcedente la acción por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES. Así se decide. Ahora bien, con relación a la pretensión de devolución por parte de PROYECTOS MERCATUS, C.A., de la cantidad de dinero entregada por concepto de reserva de arrendamiento del local antes identificado, toda vez que luego de dos (2) años de celebrado el contrato, la arrendadora no los ha devuelto, se observa lo siguiente: Los apoderados judiciales de la demandada reconviniente fundamentaron su pretensión en un recibo de pago de fecha 4 de abril de 2008, en el cual se dejó constancia de lo siguiente: (…) Se observa que dicho recibo presenta dos (2) firmas, una de ellas ilegible, denominado EL OPTANTE, y con el número de Cédula 8.680.482, que adminiculada al texto del recibo, puede declararse que fue estampada por el ciudadano MANUEL GONCALVES SÁNCHEZ; y otra de la ciudadana CARLOTA RODRÍGUEZ, que adminiculada al texto del recibo, es quien declara recibir el dinero de parte del ciudadano MANUEL GONCALVES SÁNCHEZ. Ahora bien, con relación a dicho recibo, los apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., afirmaron que fue su representada quien lo suscribió y a su vez pretenden que sea PROYECTOS MERCATUS, C.A., quien cumpla con la devolución del dinero. Por su parte, los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida afirmaron que no es cierto que dicho recaudo hubiese sido suscrito por la arrendataria, toda vez que quien lo suscribe es una persona natural, a quien se le denomina Opcionante; y que tampoco fue suscrito por su representada, PROYECTOS MERCATUS C.A. Al respecto, este órgano jurisdiccional observa que efectivamente el documento en el cual la parte demandada reconviniente fundamentó su pretensión, fue firmado por dos personas naturales, y de su texto no se evidencia que estuviesen actuando en nombre de las sociedades mercantiles que son parte en este procedimiento, por lo cual no le puede ser opuesto a PROYECTOS MERCATUS, C.A.; y tampoco este Tribunal puede suplir afirmaciones de hecho no señaladas por la demandada reconviniente. Por consiguiente, se declara que dicha parte no logró demostrar las afirmaciones de hecho en las que fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato de reserva de arrendamiento, por lo que resulta forzoso para este Tribunal declarar la improcedencia de su pretensión. Así se decide…” Corresponde a este Juzgado Superior determinar el thema decidendum en la presente controversia, el cual viene claramente señalado en el escrito libelar interpuesto por la demandante y está circunscrito al cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario en cuanto a la entrega del bien inmueble arrendado libre de bienes y personas, por vencimiento de la prórroga legal que se inició el 15 de mayo de 2009 al 14 de noviembre de 2009. Dicha pretensión fue rebatida por el demandado en la oportunidad de contestar la demanda, alegando como punto previo la defensa prevista en los ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, aduciendo que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes nació a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado, en virtud de que el inquilino continuó en el uso y goce del inmueble sin oposición de la demandante, cancelando oportunamente los cánones por lo que la relación arrendaticia se recondujo en los términos del artículo 1.600 del Código Civil, y por ello la demanda no se ajusta a la regla prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, produciendo en consecuencia la causal de inadmisibilidad prevista en el artículo 341 del Código Adjetivo Civil. Asimismo, el demandado contestó al fondo la demanda, negando, rechazando y contradiciendo la misma por cuanto el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado. Por otro lado, la parte demandada reconvino a la actora para que pague el exceso del canon de arrendamiento en virtud de la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato, Nº 00014174 fechada 21 de mayo de 2010, por un monto total de CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 4.461,15), y del cumplimiento del contrato de reserva suscrito en fecha 4 de abril de 2008, por un monto de SIETE MIL QUINIETOS BOLÍVARES (Bs. 7.500). Asimismo, esta pretensión o mutua petición quedó rechazada y contradicha en lo referido al cobro de sobre alquileres, por cuanto la resolución administrativa en la cual se fundamenta no se encuentra definitivamente firme. Igualmente se rechazó y contradijo lo referido al cumplimiento del contrato de reserva de arrendamiento, por estar suscrito por personas naturales ajenas a la relación procesal que originó el presente juicio. Establecida la forma como quedó trabada la litis, antes previamente este Tribunal pasa al análisis de las pruebas aportadas al proceso, habiendo quedado admitido el hecho de la suscripción del contrato de arrendamiento entre PROYECTOS MERCATUS, C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., en fecha 29 de mayo de 2008, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 46, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, se aprecia conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, evidenciándose las obligaciones asumidas por ambas partes en dicha relación locativa. LA PARTE ACTORA RECONVENIDA, promovió los medios probatorios siguientes: • Promovió y hace valer el contenido de la Notificación Judicial realizada por su representada a la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., conforme a las actuaciones evacuadas por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de noviembre de 2009, el cuál se acompañó con el libelo de la demanda marcada “C”, y se evidencia que la actora le ratificó a la demandada reconviniente, la terminación de la prórroga legal y su obligación de entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, por lo tanto, debía de abstenerse de depositar suma alguna por concepto de cánones de arrendamiento en la cuenta corriente de la cuál es titular la arrendadora. Al respecto, se observa que se trata de un documento que está suscrito por un funcionario público con facultad para dar fe publica, razón por la cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra la notificación que efectuó la parte actora al arrendatario, en cuanto a la terminación de la prorroga legal y entrega del inmueble. Así se declara. • Como prueba para la reconvención, promovió constante de ocho (8) folios útiles, copia del escrito contentivo del Recurso de Nulidad contra el acto administrativo No. 00014174 de fecha 21 de mayo de 2010, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, presentado ante el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, en fecha 6-8-2010, con lo que pretende la actora reconvenida demostrar que dicha resolución no se encuentra definitivamente firme, como lo exige el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta probanza a pesar de haber sido elaborada por la propia parte actora, adminiculada al auto de admisión del recurso de nulidad de fecha 13 de agosto de 2010 (f. 292), se aprecia como indicio en cuanto a que efectivamente se ejerció dicho recurso de nulidad todo conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Promovió pruebas de la siguiente manera: • Ratificaron e hicieron valer el valor probatorio que se desprende del contrato de arrendamiento firmado entre PROYECTOS MERCATUS, C.A., y la sociedad INVERSIONES S.G.S. 819, C.A., en fecha 29 de mayo de 2008, el cuál corre en autos a los folios 18 al 20 del cuaderno principal, para demostrar que su representada ocupa el inmueble en litigio en condición de arrendataria desde hace mas de dos años. Este documento ya fue valorado precedentemente, siendo un hecho admitido por las partes en lo que respecta a la suscripción del mismo en fecha 29 de mayo de 2008, con una vigencia por un término fijo de un (1) año e improrrogable, contando a partir del día 15 de mayo de 2008 hasta 14 de mayo de 2009, tal como se desprende de su cláusula tercera. Quedando controvertido el aspecto atinente a sí la relación de arrendamiento se indeterminó en el tiempo lo cual será analizado mas a delante. Así se declara. • Ratificaron e hicieron valer los recibos de pago y comprobantes de depósito marcados A-1, A-2, A-3, A-4, A-5, A-6, A-7, A-8, A-9, A-10, A-11, A-12, A-13, A-14, A-15, A-16, A-17, A-18, cursantes en el expediente adjunto al escrito de contestación a la demanda, pretendiendo demostrar que su representada se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento causados durante la vigencia del contrato, esto es hasta el mes de abril de 2009 con los recibos marcados con la letra A-1 al A-11 por un monto de bolívares doce mil cada uno (Bs. 12.000 c/u). Que luego de vencido el plazo de prorroga legal que le correspondía de pleno derecho, desde el 15 de mayo de 2009 al 14 de noviembre de 2009, se siguieron realizando los pagos por cánones de arrendamientos mediante depósitos efectuados en la cuenta corriente de la ciudadana María Carlota Rodríguez aperturada en su nombre en el Banco Mercantil, depósitos marcados desde la A-11 hasta la A-17, y luego de vencida la prórroga legal con el deposito marcado A-18. los recibos al no haber sido impugnados se valoran según el artículo 1663 del Código Civil los depósitos bancarios conforme a lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, en concordancia con el artículo 507 del Código Procedimiento Civil, y demuestran el pago del canon de arrendamiento del inmueble objeto de la presente causa en el período antes referido. Así se declara. • Promovieron marcada con la letra “F”, copia certificada del expediente Nº 2009-2258, del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con el fin de demostrar que su representada ha seguido pagando los cánones de arrendamiento y que la arrendadora ha retirado dichos pagos en repetidas ocasiones. Esta prueba documental se aprecia y valora según lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, y evidencia, efectivamente que en fecha 17 de diciembre de 2009 la parte demandada reconviniente comenzó a consignar los cánones arrendaticios en dicho juzgado y que la parte actora reconvenida los ha venido retirando y sus efectos en el merito del proceso será analizado mas a delante. Así se declara. • Promovieron y hacen valer el valor probatorio de la copia certificada de la Resolución No. 14.174, emitida en el expediente Nº 69.946, por la Dirección General de Inquilinato que fue consignada junto con el escrito de la contestación de la demanda marcada letra “C”, que evidencia que se fijó un canon de arrendamiento para dicho inmueble en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 7.538,85), en fecha 21 de mayo de 2010. Se aprecia y valora según establecen los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil. En relación a este mismo aspecto, promovieron e hicieron valer todo el merito probatorio del cartel de notificación de la resolución antes referida consignado junto al escrito de contestación de la demanda marcada letra “D”, y demuestra que a dicha regulación establecida fue notificada en fecha 7 de junio de 2010, mediante el referido cartel que se valora según lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, igualmente evidencia que para la fecha de la contestación de la demanda 21-07-2010, no se encontraba definitivamente firme el acto administrativo regulatorio, al estar corriendo el lapso de sesenta (60) días calendarios para el ejercicio del recurso contencioso administrativo de nulidad, conforme a los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. • Promovieron y hacen valer todo el valor probatorio del contrato privado de reserva de arrendamiento sobre el local comercial 43-L02, del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, firmado por las parte en fecha 4 de abril de 2008, que fuera adjuntado al escrito de contestación de la demanda marcado letra “E”. Dicho instrumento resultó impugnado por la parte actora reconvenida por no estar suscrito por las personas jurídicas que conforman la relación procesal que nos ocupa, motivo por el cual será analizado al decidir este punto. Así se declara. • Promovieron prueba de informes, requiriendo se oficiara al Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, si en sus archivos, documentos u otros papeles, constan los siguientes depósitos bancarios: Planilla de depósito Nº 000000596828031 en fecha 10 de enero de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; planilla de depósito Nº 000000622958473 en fecha 9 de marzo de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; planilla de depósito Nº 000000623007057 en fecha 8 de abril de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; planilla de depósito Nº 000000623005116 en fecha 11 de mayo de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; planilla de depósito Nº 000000627005212 en fecha 5 de junio de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; planilla de depósito Nº 000000608969127 en fecha 21 de julio de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; planilla de depósito Nº 000000608969129 en fecha 18 de agosto de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; planilla de depósito Nº 000000636470663 en fecha 14 de septiembre de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; planilla de depósito Nº 000000636047377 en fecha 16 de octubre de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00; planilla de depósito Nº 000000636040717 en fecha 16 de noviembre de 2009, en la cuenta No. 01050114891114136646, de la ciudadana María Carlota Rodríguez por Bs. 12.000,00. Las resultas de este medio de prueba quedaron agregadas a la expediente en fecha 29 de septiembre de 2010, (f. 278) mediante comunicación emitida por dicha institución bancaria donde remite copia de los depósitos que fueron objeto de la prueba, salvo el identificado con el No. 623007057 y evidencia que efectivamente se realizaron los referidos depósitos por los montos ya indicados. Este medio de prueba se aprecia y valora conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y demuestra la realización de dichos depósitos en los períodos antes referidos. Así se declara. • Promovieron la prueba de informes, requiriéndose oficiara al Banco de Venezuela, C.A., a los fines de que informará sobre si en sus archivos, documentos u otros papeles, constan los datos y contenido del cheque No. 37086469, librado en el mes de mayo del año 2008 de la cuenta corriente del Banco de Venezuela No. 01020122590009327674, a favor de la ciudadana MARÍA CARLOTA RODRÍGUEZ. De igual forma, solicitaron al Juzgado de la Causa que requiera a la mencionada entidad bancaria, una copia del mencionado cheque, con lo que pretende demostrar que dicho pago correspondiente al primer mes de arrendamiento (del 15 de mayo al 14 de junio de 2008), mas el depósito de garantía (3 meses) que fue efectivamente realizado por su representada y recibido por la representante de la arrendadora. Las resultas de este medio de prueba fueron agregadas al expediente en fechas 19 y 21 de octubre de 2010, meditante comunicaciones emitidas por dicha institución bancaria remitiendo copia del cheque Nº 37086469 de fecha 29-5-2008 por un monto de Bs. 48.0000. A pesar de que no se trata de un hecho controvertido el pago del primer mes del canon de arrendamiento y el pago del depósito respectivo, dicho medio de prueba se aprecia y valora conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. Fijados los hechos controvertidos materia de la presente apelación y valoradas las pruebas aportadas por las partes en juicio, esta superioridad pasará a resolver en primer lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada reconviniente contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, luego se procederá a realizar el análisis de la naturaleza temporal del contrato para emitir pronunciamiento con respecto al mérito de la acción principal propuesta, así como de la reconvención. PRIMERO: Conforme a lo antes indicado procede este Juzgado Superior a emitir pronunciamiento respecto a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte accionada en la contestación a la demanda, con fundamento en que el contrato locativo suscrito por las partes, en un principio fue a tiempo determinado y luego con el transcurrir del tiempo se transformó a tiempo indeterminado, por lo que, habiendo el accionante demandado el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, se aduce que esa no es la vía idónea por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, siendo aplicable para estos casos accionar por desalojo, tal como lo señala el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sobre este punto, el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00353, de fecha 26 de febrero de 2002, estableció lo siguiente: “…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que ?en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley (...) el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…” (Énfasis de esta alzada). Asimismo, el Dr. Román José Duque Corredor en su obra titulada “Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario”, Editorial Jurídica Alva S.R.L. Caracas, 1990, págs. 95, 96 y 97, señala: “…En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, los jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo. La previsión de la inadmisibilidad de las demandas que contraríen normas legales, no solo está referida a las prohibiciones expresas de intentar determinadas acciones, porque así se deduce del texto legal. En efecto, la redacción del artículo 341 expresa que resultan inadmisibles las demandas contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En este último caso, por ejemplo, cabrían, como se expresó, las demandas para reclamar deudas de juego porque estas acciones son contrarias a la ley. También, por ejemplo, una reivindicación sobre un bien de dominio público, es contraria a la Ley, porque estos bienes son inalienables. Igualmente, la demanda para obligar a un comunero a permanecer en comunidad viola el principio anticomunitario consagrado en la Ley. La demanda pidiendo el cumplimiento de algún contrato por el cual una persona se obliga a renunciar a una sucesión no abierta, porque contraría una disposición expresa legal. Las acciones de nulidad de las obligaciones de los menores, cuando no se trate de aquellas que la Ley considera válidas; las acciones para obligar a algunas personas a comprar cuando la ley se lo prohíba; las demandas para hacer cumplir las obligaciones derivadas de un contrato de sociedad de gananciales a título universal entre personas, que no sean cónyuges por ser todas contrarias a la Ley. Por último, otro ejemplo de demandas contrarias a la disposición legal, podrían ser los interdictos posesorios sobre bienes inalienables, porque su posesión no produce ningún efecto jurídico, o la acción de nulidad de un acto judicial de remate, por contrariar expresas normas legales.…En cualquier otro caso, en el que la demanda no contraríe objetivamente alguna norma legal o que especialmente no prohíba la acción, los jueces deberán admitirla y si éste no debió admitirse por ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna norma jurídica, el demandado puede proponer la respectiva cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta a la que se refiere el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 341 eiusdem…”. En este orden de ideas, observa el Tribunal que el juzgado a quo desestimó dicha defensa previa, por considerar que el fundamento de la misma estaba relacionado con el merito de la controversia, por tanto dicho aspecto en cuanto a la indeterminación en el tiempo del contrato sería analizado al resolver el fondo de la causa, argumento este que considera esta Juzgador que se encuentra ajustado a derecho y no es motivo para que ab initio el jurisdicente declare inadmisible una demanda máxime si el actor para el ejercicio de su demanda alude la existencia de un contrato a tiempo determinado y este aspecto es contradicho por el accionado en su contestación, tal como ocurre en el caso de marras. Se debe resaltar que efectivamente la parte demandada arguye los mismos fundamentos en que apoya la defensa previa expuesta, para contradecir el fondo de la demanda y peticionar su improcedencia, lo que indefectiblemente conlleva a que este aspecto deba ser analizado al resolver el merito de la controversia, dado que como ya se expreso y siguiendo para ello la cita jurisprudencial y doctrinal ut supra realizada, no existe prohibición alguna de ley para declarar inadmisible la pretensión que nos ocupa por el motivo aducido por la parte demandada, por lo que resulta forzoso declarar sin lugar dicha cuestión previa quedando confirmada en este aspecto la decisión recurrida. Así se declara. SEGUNDO: Despejado lo anterior, corresponde a este sentenciador pronunciarse respecto al fondo de la controversia, para lo cual se debe comenzar por verificar la temporalidad del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, a fin de determinar si el mismo siguió manteniéndose determinado en el tiempo hasta el vencimiento de la prorroga legal, o si por el contrario como lo arguye la parte demandada se indetermino en el tiempo al haber operado la tácita recondución. A tal efecto se observa que el contrato anexo a la demanda como instrumento fundamental sobre el cual las partes admiten su suscripción, en su cláusula tercera establece que comenzaría a regir a partir del día 15 de mayo de 2008 al 14 de mayo de 2009, es decir por el período de (1) un año fijo, siendo que en fecha 26 de noviembre de 2009 la actora reconvenida notificó judicialmente por medio del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dicha prorroga legal arrendaticia que había comenzado a regir de pleno derecho por seis (6) meses, esto es desde el 15 de mayo de 2009 hasta el día 14 de noviembre de 2009, había culminado en esa fecha, debiendo abstenerse el arrendatario de realizar depósitos por concepto de canon de arrendamiento en la cuenta corriente Nro. 0105-001489-1114136646 del Banco Mercantil. Por su parte la accionada, fundamento su alegato de indeterminación contractual y aplicación de la tácita reconducción, en el hecho de que en todo momento había cumplido con el pago del canon de arrendamiento, e incluso en el periodo de prorroga legal, y un mes después del vencimiento de la misma además luego de realizarse consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 2009-2258, se había procedido en varias oportunidades al retiro de las mismas, motivo por el cual y con iguales fundamentos de la cuestión previa opuesta, solicitaba que la demandada fuera declarada sin lugar, al haberse producido el efecto contemplado en el artículo 1.600 del Código Civil. En este sentido, se debe traer a colación lo establecido en los artículos 38, 39 y 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.600 del Código Civil, que establecen: Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses (…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Articulo 39: La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendamiento el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler. Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendamiento queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. (Énfasis de esta alzada). En el caso bajo estudio, se evidencia que la pretensión de la actora reconvenida es de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, lo que procede en los casos de relaciones locativas a tiempo determinado, encuadrando el actor su petición en lo previsto en los artículos 1.159, 1.167, 1.579 y 1.599 del Código Civil, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente se apoyo en lo previsto en el instrumento fundamental de la demanda, cuya Cláusula Tercera establece: “El término de este contrato es de un año (1) año fijo, contado a partir del quince (15) de mayo del año dos mil ocho (2008) hasta el catorce (14) de mayo del dos mil nueve (2009)…”. Asimismo, quedo demostrado en autos con la notificación judicial realizada por la parte actora en fecha 26-11-2009, que esta efectivamente no deseaba continuar con la relación arrendaticia, actuando de manera diligente en el mismo mes de culminación de la prorroga legal, esto es 14-11-2009, luego de vencido el lapso de seis (6) meses que le correspondía conforme al literal a del artículo 38 eiusdem, e indicándole a la arrendataria que se abstuviera de realizar depósitos en la cuanta corriente de la actora aperturada en el Banco Mercantil, de manera pues, que el hecho que la parte demandad haya cumplido con las obligaciones contractuales durante el periodo de la prórroga legal e incluso un mes después de vencida la misma, no puede implicar en ningún caso que haya operado la tácita reconducción, ello con base en lo previsto en el artículo 39 citado, y adicionalmente tomando en cuenta que la prórroga legal se da solo en los contratos a término fijo; voluntad esta que permanece inalterable luego de vencido dicho lapso, por lo que resulta inaplicable -dada la conducta asumida por el arrendador-, que al vencimiento de esta prórroga legal se pretenda imponer la continuidad del contrato por el posterior recibimiento o retiro de las pensiones locativas consignadas, por cuanto en el sub iudice no se demanda con fundamento en la falta de pago de las pensiones de alquiler. En el aspecto referido al desistimiento previsto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y su procedencia, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de julio de 2010, expediente 2010-0517, en un caso de revisión ejercido contra sentencia de este Juzgado Superior, dejó asentado el siguiente criterio: “…Advierte la Sala, luego de una revisión detallada de las actas que conforman la presente causa que, tal como fue señalado por el solicitante, durante el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento tramitado en segunda instancia ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los arrendadores procedieron a efectuar de manera periódica retiros parciales de las cantidades de dinero depositadas a título de consignaciones arrendaticias ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alcanzando un total de 15 solicitudes de retiro en el lapso comprendido entre el 11 de mayo de 2005 y el 23 de febrero de 2010. La situación descrita supra constituye al menos preliminarmente una circunstancia que daría lugar a considerar procedente el argumento expuesto por el solicitante, sobre el desistimiento de la acción incoada en su contra, debido a que para el momento en que los arrendadores procedieron al retiro de las consignaciones arrendaticias aún no existía a su favor sentencia definitivamente firme que los habilitara a realizar los retiros in commento. No obstante lo anterior, para que el desistimiento previsto en el artículo 52 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios resulte posible, es necesario que la pretensión principal se encuentre sustentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, circunstancia esta que no se encuentra presente en el caso de autos, ya que a pesar de formar parte de la pretensión de los arrendadores el pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2003, su pretensión principal se centró en el cumplimiento del contrato, debido al incumplimiento injustificado del arrendatario en hacer entrega del inmueble arrendado una vez que venció la prórroga legal. En razón de lo expuesto, esta Sala concluye que durante la tramitación del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento no existió un desistimiento de la acción incoada por los arrendadores; en consecuencia, desecha el argumento esgrimido por el solicitante. En lo que concierne al argumento expuesto por el solicitante respecto de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, al haber retirado los demandantes las cantidades que no fueron demandadas como insolutas sin que existiese sentencia definitivamente firme que los autorizara a retirar más de lo pedido, esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado. En consecuencia, el retiro por parte de los demandantes de las consignaciones arrendaticias que no fueron demandadas como insolutas, no constituye -tal como erróneamente pretende hacerlo ver el solicitante- una circunstancia válida para considerar tácitamente reconducido el contrato de arrendamiento…”. Congruente con lo expresado, en opinión de este Juzgador resulta procedente la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento impetrada por la demandante, al no haberse verificado la tácita reconducción ni el desistimiento tácito por el retiro de pensiones locativas alegado por la parte demandada reconviniente, al no verificarse los supuestos para que opere dicha renovación tácita una vez vencido el término fijo pactado en el contrato y al operar la prórroga legal, máxime cuando la parte actora manifestó en forma clara y oportuna su disconformidad con la estadía del arrendatario y pago por este depositados una vez vencida la prorroga legal lo que de suyo hace que prospere en derecho la apelación ejercida por la parte actora, motivo por el cual se debe revocar el fallo recurrido en este aspecto y declarar ha lugar la demanda por cumplimiento de contrato impetrada. Así se decide. TERCERO: Siguiendo con el orden decisorio se observa que la parte demandada reconvino a la actora para que reintegre las cantidades de dinero pagadas en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, en virtud de que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, en fecha 21 de mayo de 2010, mediante Resolución Nº 00014174, emitida en el Expediente Nº 69.946, fijó el canon de arrendamiento del inmueble local 43-L-02 del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, en la cantidad de SIETE MIL QUINIETOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 7.538,85), siendo el caso que en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 29-5-2008, se fijó un canon de arrendamiento en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs.12.000), todo conforme a lo previsto en el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, demanda el pago de la diferencia pagada en exceso a razón de CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 4.461,15) mensuales, que por los 24 meses pagados asciende a la suma de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 111.528,25). Asimismo, demandó el cumplimiento del contrato de reserva suscrito en fecha 4 de abril de 2008, peticionando el pago de la cantidad de SIETE MIL QUINIETOS BOLÍVARES (Bs. 7.500); pretensiones que quedaron rechazadas y contradichas por el actor, en lo referido al cobro de sobre alquileres, por cuanto la resolución administrativa en la cual se fundamenta no se encontraba definitivamente firme; y en lo referido al cumplimiento del contrato de reserva de arrendamiento, por estar suscrito por personas naturales ajenas a la relación procesal que originó el presente juicio. Al respecto, se deben traer a colación los artículos 60 y 77 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen: Artículo 60: El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme. Artículo 77: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada por las partes. Ahora bien, de las pruebas allegadas al proceso y ya valoradas por este sentenciador, se pudo constatar que la Resolución administrativa que reguló el canon arrendaticio para el Local 43-L-02, ubicado en el Centro Ciudad Comercial Tamanaco, fue dictada en fecha 21-5-2010 y notificada por carteles (f. 177) conforme a los artículos 72 y 73 eiusdem en fecha 7 de junio del mismo año, lo que implica sin lugar a dudas que para el día 21 de junio de 2010, fecha en la cual se presentó el escrito de reconvención no se habían agotado los sesenta (60) días calendarios posteriores al acto de notificación, lo que implica que no se había dado el supuesto de hecho previsto en el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que para el ejercicio de la acción de reintegro de sobrealquileres debe encontrarse definitivamente firme. Aunado a lo anterior, el reintegro impetrado por la demandada reconviniente resulta improcedente, por cuanto la regulación administrativa se dicta con posterioridad al vencimiento del contrato de arrendamiento el 14-5-2009 y su respectiva prórroga legal de fecha 15-11-2009. En conclusión y como efectivamente fuera alegado por la actora reconvenida, siendo requisito sine quanon para el ejercicio de la acción de reintegro de sobrealquileres que la regulación se encuentre definitivamente firme, lo cual no fue acreditado a los autos por la demandada reconviniente, resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la pretensión de reintegro ejercida. ASÍ SE DECIDE. Con respecto a la pretensión de devolución por parte de la actora reconvenida sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A., de una cantidad de dinero entregada supuestamente por concepto de reserva de arrendamiento del Local No 43-L-02, ubicado en el Centro Ciudad Comercial Tamanaco, en fecha 4 de abril de 2008, en virtud de que la arrendadora no a reintegrado el monto recibido por este concepto, arguyendo la actora que dicha pretensión resulta improcedente al estar suscrita por dos personas naturales ajenas a la relación procesal trabada en el juicio principal, considera prudente quien aquí decide realizar una cita textual de dicho documento el cual señala lo siguiente: “…CARLOTA RODRÍGUEZ, Caracas 4 de abril de 2008.- POR BS. 7.500.00,00 HEMOS RECIBIDO DE MANUEL GONCALVES SÁNCHEZ, TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD V-8.680.482, LA CANTIDAD DE SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 7.5000.000,00), POR CONCEPTO DE RESERVA DE UNA PARTE DEL LOCAL 43-L-02, UBICADO EN LA SEGUNDA ETAPA, NIVEL PLANTA BAJA DEL CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO. EN CASO DE NO REALIZARSE LA OPERACIÓN DE ALQUILER PORQUE EL PROPIETARIO EN EL MECIONADO INMUEBLE ASÍ LO DACIDIERA, LA SUMA SERÁ DEVUELTA AL OPCIONANTE, PERO SI POR EL CONTRARIO, EL OPCIONANTE, SE RETRACTARA DE LA OPERACIÓN POR RAZONES NO IMPUTABLES AL PROPIETARIO, DEL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE RESERVA, LA SUMA AQUÍ ENTREGADA QUEDARA A FAVOR DE EL PROPIETARIO, POR SIMPLE INDEMINZACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE LA SITUACIÓN CONLLEVE. ESTE RECIBO NO CONSTITUYE COMPROMISO DE ALQUILER PARA GRUPO M&M, C.A. Y/O EL RPOPIETARIO DE EL MENCIONADO INMUEBLE NI PAGO DE ALQUILERES. ESTE RECIBO NO TENDRÁ EFECTO DE RESERVA HASTA TANTO NO SE HAGA EFECTIVO EL CHEQUE AQUÍ ENTREGADO…” De lo antes citado, se observa con meridiana claridad que dicho recibo se encuentra firmado por dos personas naturales, a saber el ciudadano MANUEL GONCALVES SÁNCHEZ; y por otra, la ciudadana CARLOTA RODRÍGUEZ, y en ningún caso se hace referencia a que se actúe por las sociedades mercantiles que aparecen como sujeto activo y pasivo del juicio principal, lo que indefectiblemente pone de relieve y dada la forma como ejerció su pretensión la demandada reconviniente, que la sociedad mercantil reconvenida, no ostenta conforme a dicho recibo cualidad jurídica para obligarse al pago reclamado al no demostrarse la relación de identidad necesaria, por cuanto, la cualidad jurídica es toda circunstancia, permanente o transitoria, de una persona y que le atribuye determinada posición frente a las normas jurídicas y califica por éstas; es decir, son cualidades jurídicas el ser heredero, socio, acreedor, deudor, etc, lo que no se cumple en el presente caso, tal y como acertadamente lo decidiera el a quo en la sentencia recurrida y sin aportar ningún medio de prueba adicional que permitiera inferir al sentenciador lo contrario, es decir, no actuó conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disposición según la cual: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” En ese sentido, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal… Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente: “… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: “…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”. Congruente con todo lo antes expuesto, se declara en este aspecto igualmente sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, e improcedente su pretensión al no quedar efectivamente probada la obligación reconvencional incoada, y así se hará de manera expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE. IV DISPOSITIVO DEL FALLO En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario apelación ejercido por la abogada ERIKA LAIRET NORIA en representación de la actora sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A. en fecha 17 de marzo de 2011; y SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 16 de marzo del mismo año, por el abogado MARIO BRANDÓ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., identificadas en autos, contra la decisión proferida en fecha 2 de noviembre de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuestas por la parte demandada consagrada el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., ambas identificadas ut supra, y en consecuencia, se condena a la parte demandada en hacer entrega a la parte actora del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento en las mismas condiciones en que le fuera arrendado, constituido por un (1) local comercial distinguido con la letra y número 43-L-02, con una superficie aproximada de treinta y cuatro metros cuadrados (34 mts2), distribuidos en diecisiete metros cuadrados (17 mts2) en la planta baja y diecisiete metros cuadrados (17 mts2) en la mezanina de dicho local, ubicado en el Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Avenida La Estancia, Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por reintegro sobre alquileres por cumplimiento de contrato, incoada por sociedad mercantil INVERSIONES S.G.S.819, C.A., contra la sociedad mercantil PROYECTOS MERCATUS, C.A. QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas derivadas del juicio principal y de la reconvención por haber resultado vencida en juicio. Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes. Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito Y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 201º de la Independencia y 153° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de marzo de dos mil doce (2012). El JUEZ, ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA, Abg. MILAGROS CALL FIGUERA En esta misma data, siendo las tres y veintiocho minutos de la tarde (3:28 p.m.), se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de veinticuatro (24) folios útiles. LA SECRETARIA, Abg. MILAGROS CALL FIGUERA Expediente Nº 11-10586 AMJ/MCF/ds.-