TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte actora: Sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A. S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de junio de mil novecientos noventa y siete (1997), bajo el Nº 6, tomo 326-A-Sgdo.
Representación judicial de la parte actora: Ciudadanos IGOR ENRIQUE MEDINA, ALONSO RODRÍGUEZ PITTALUGA, ANGEL BERNARDO VISO, ANGEL GABRIEL VISO, LEÓN HENRIQUE COTTIN, ALEXANDER PREZIOSI, MARÍA CAROLINA SOLÓRZANO P., ALFREDO ABOU-HASSAN F., ALVARO PRADA ALVIAREZ, ALEJANDRO GARCÍA, ALEJANDRO IGNACIO VILLORIA GARCÍA Y YAMIRA ESPERANZA MARCANO ROJAS, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 9.846, 1.135, 609, 22.671, 7.135, 38.998, 52.054, 58.774, 65.692, 131.050, 65.687 y 33.022, respectivamente.
Parte demandada: Sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de junio de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 46, tomo 54-A- Cto.
Representación judicial de la parte demandada: Ciudadanos MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, YVANA BORGES Y JUAN CARLOS QUERALES COMPAGNONE, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 6.755, 11.804, 75.509 y 150.155, respectivamente.
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expediente Nº 13.840.-
- II –
RESUMEN DEL PROCESO
Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil once (2011), por la abogada YVANA BORGES ROSALES, anteriormente identificada, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., en contra de la decisión pronunciada en fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil once (2011), por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A, S.A contra la sociedad mercantil INVERSONES 4187 C.A.; ordenó la entrega del inmueble arrendado; y, condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se inició la acción que da origen a estas actuaciones, por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la empresa mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A, C.A., ya identificada, contra la sociedad mercantil INVERSIONES 4187 C.A, también identificada, mediante libelo presentado en fecha once (11) de enero de dos mil once (2011), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas.
Asignada la causa al Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa consignación de la parte actora de los recaudos en los cuales fundamentaba su acción, en auto dictado el nueve (9) de marzo de dos mil once (2011), se procedió a la admisión de la demanda y se ordenó el emplazamiento, de la parte demandada en la persona de cualquiera de sus Directores, ciudadanos SHELLY ABAYOV COHEN o SARA SANDY LEVY ESSAYAG, a fin de compareciera al segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de su citación, para que diera contestación a la demanda incoada en contra de su representada.-
Mediante diligencia de fecha dos (02) de mayo de dos mil once (2011), el ciudadano GEORGE JOSÉ CONTRERAS, en su condición de Alguacil de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó la compulsa librada a la parte demandada; y, dejó constancia de no haber podido cumplir con su misión.
En diligencia del día cuatro (04) de mayo de dos mil once (2011), la representación judicial de la parte actora solicitó al a-quo librara cartel de citación a la parte demandada; lo cual fue acordado mediante auto del dieciséis (16) de mayo del mismo año.
Publicados y consignados los carteles de citación librados a la parte demandada en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil once (2011), la Secretaria del Tribunal de la causa dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El tres (03) de agosto de dos mil once (2011), la parte actora solicitó al Juzgado de la instancia inferior designara defensor judicial a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto del día cinco (05) de agosto del mismo año; y, en ese sentido, recayó el nombramiento de Defensor Judicial de la parte demandada, en la persona del ciudadano CARLOS VARGAS, a quien se ordenó notificar mediante boleta.
En fecha veinticinco (25) de octubre de dos mil once (2011), compareció la abogada YVANA BORGES ROSALES, antes identificada, consignó poder otorgado por la parte demandada, se dio por citada en nombre de su representada; y solicitó el cese de las funciones del defensor judicial designado.
En diligencia del veinticinco (25) de octubre de dos mil once (2011), la abogada YVANA BORGES ROSALES, en su condición de apoderada de la parte demandada, impugnó el instrumento poder presentado por la parte actora; y, posteriormente en fecha veintisiete (27) del mismo mes y año, consignó escrito de contestación de la demanda, a través del cual, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y, dio contestación al fondo de la demanda, con base en los argumentos que se analizarán en la parte motiva de esta decisión
El día once (11) de noviembre de dos mil once (2011), la parte demandada consignó escrito de pruebas; las cuales fueron admitidas por el a-quo, en auto de esa misma fecha.
El dieciséis (16) de noviembre de dos mil once (2011), el Tribunal de la primera instancia, dictó sentencia, en la cual, como fue apuntado, declaró: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A contra INVERSONES 4187 C.A.; ORDENÓ la entrega del inmueble arrendado; y, condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Apelada la referida decisión por la parte demandada, en diligencia de fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil once (2011), el Tribunal de la causa, el veintinueve (29) de noviembre de dos mil once (2011), oyó dicha apelación, en ambos efectos; y, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.
Recibidos los autos por este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, el día tres (03) de febrero de dos mil doce (2012), se fijó oportunidad para decidir, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
El día doce (12) de marzo de dos mil doce (2.012), la abogada YVANA BORGES, en su carácter de apoderada judicial de la demandada, presentó escrito de alegatos, el cual será analizado más adelante.
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, con base en las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA
Los apoderados judiciales de la parte demandante, alegaron en su libelo, lo siguiente:
Que en fecha veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), su representada había celebrado con la demandada, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un plazo de dos (2) años, el cual había tenido como objeto el local comercial distinguido con el Nº 2, ubicado en el edificio Santa Ana, situado en la Calle Real de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual había sido autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en esa misma fecha, anotado bajo el No. 31, Tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que conforme a la cláusula tercera del precitado contrato de arrendamiento, se había establecido que el mismo tendría una duración de dos (2) años fijos, así: «de dos años fijos contados a partir del 01 de junio de 2007, prorrogable por períodos de un año siempre que alguna de las partes no notifique a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas, la determinación de no prorrogarlo».
Que de acuerdo a lo pactado, treinta (30) días antes del vencimiento del contrato, que tendría lugar el primero (1º) de junio de dos mil nueve (2.009), específicamente, el veinte (20) de febrero de dos mil nueve (2009), se había notificado judicialmente al arrendatario de la no renovación del contrato, sin perjuicio de su derecho de acogerse a la prórroga legal; notificación la cual había sido efectuada por intermedio del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que acompañaban a su libelo de demanda.
Que vencido el plazo de la prórroga legal, el cual era de un (1) año, y había ocurrido el primero (1º) de junio de dos mil diez (2010), el arrendatario no había entregado el inmueble arrendado, razón por la cual, procedían a demandarlo para que diera cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales; y, en consecuencia, procediera a entregar el inmueble libre de bienes y personas.
Fundamentaron su demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.594 del Código Civil; y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, la estimaron en la cantidad CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 54.000,00), equivalente a 830,77 Unidades Tributarias.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Los representantes judiciales de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, como primera defensa, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no haber sido éste otorgado en forma legal.
Igualmente, como defensa de fondo, negaron, rechazaron y contradijeron la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta en contra de su representada.
A tales efectos, adujeron lo siguiente:
Que no era cierto que su mandante hubiese incumplido con su obligación de desocupar y entregar el inmueble arrendado, a pesar del vencimiento del plazo de duración y de la prórroga legal, ya que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento había sido demandado, era nulo, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la relación arrendaticia existente entre su representada, sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., y la actora, sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., C.A., se había iniciado el día primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005), con la celebración de un primer contrato de arrendamiento otorgado el cuatro (4) de agosto de dos mil cinco (2.005), ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 53, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones respectivos, cuyo original acompañaban a su contestación.
Que en la cláusula tercera de dicho contrato se había establecido el plazo de duración de un (1) año, esto era, desde el primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2.005) hasta el primero (1º) de agosto de dos mil seis (2.006), prorrogable por un períodos de un (1) año.
Que al vencimiento del plazo inicial del contrato, éste se había prorrogado automáticamente por un año, desde el primero (1º) de agosto de dos mil seis (2006) hasta el primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007), conforme a lo establecido en dicha cláusula tercera.
Que en fecha nueve (09) de mayo de dos mil siete (2007), a través de la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, la arrendadora, sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., C.A., había notificado a su representada, sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., de su intención de no prorrogar el referido contrato; y, que podía hacer uso de la prórroga legal de un (1) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que sin embargo, el día veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), las partes habían suscrito un segundo contrato de arrendamiento, con vigencia a partir del primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 31, Tomo 31, de los libros respectivos, con lo cual se le había cercenado el derecho de su representada de disfrutar de la prórroga legal que por ley le correspondía; disminuyendo así, su derecho a dicha prórroga, lo cual viciaba de nulidad el segundo contrato celebrado entre las partes.
Que para el momento de la celebración del segundo contrato, aún estaba vigente y con plenos efectos jurídicos el contrato anterior, de fecha primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005), puesto que no había sido rescindido, ni resuelto por las partes, ya que de conformidad con la notificación de la actora dicho contrato tendría vigencia hasta el primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007).
Que era el caso, que para el día primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), fecha en la cual había comenzado a regir el írrito contrato suscrito por las partes el veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), aún se encontraba con plenos efectos jurídicos, el contrato celebrado el primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005); por lo que, mal podían existir, al mismo tiempo, dos (2) contratos igualmente válidos por el mismo local y que vinculaban a las mismas partes.
Que el contrato de arrendamiento celebrado el veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), con vigencia a partir del primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), era absolutamente nulo, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA ANTE ESTA ALZADA
Como fue indicado en la primera parte de este fallo, la abogada IVANA BORGES, en su condición de apoderada de la sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., parte demandada en este proceso, presentó ante este Juzgado Superior, escrito en el cual pidió que fuera declarada con lugar la apelación interpuesta por esa representación judicial contra la sentencia de primera instancia.
Fundamentó su pedimento, en los siguientes argumentos:
Que en la oportunidad de contestar la demanda habían opuesto la cuestión previa contemplada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por que el poder que ostentaban los demandantes estaba viciado de falso al no haber sido otorgado en forma legal y en consecuencia eran nulas todas las actuaciones efectuadas en el ejercicio del mismo.
Que igualmente; y, sin convalidar la nulidad por falsedad del instrumento poder invocada por esa representación, en la oportunidad respectiva en la primera instancia, habían procedido a contestar al fondo de la demanda, con el alegato de que el documento fundamental de la demanda, esto era, el contrato de arrendamiento, era nulo, de conformidad con lo previsto en el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el a quo, había obviado el fundamento legal del precepto citado; ya que, había desechado las defensas sobre la vulneración de los derechos de la arrendataria, a quien la arrendadora no le había respetado el tiempo de la prórroga legal que le correspondía, una vez vencido el término del contrato.
Que en lo que se refería a este punto, el Sentenciador señalaba que la circunstancia de haber celebrado otro contrato, lejos de perjudicar al inquilino, lo benefició ampliamente; que esa posición acomodaticia utilizada en la sentencia, había menoscabado los derechos de su mandante, pues la prórroga legal de un (1) año, debió respetársele y una vez agotada, era que podría haberse celebrado un nuevo contrato.
Que la arrendadora, en su afán de romper la relación contractual arrendaticia, le había cercenado ese derecho y la hizo firmar otro contrato, con el cual le había impedido gozar de la prórroga legal de un año, obligatoria para ella, de tal modo que le arrebató un derecho consagrado en la ley, cuyas normas eran de orden público.
Que la sentencia recurrida, sin considerar que la materia inquilinaria, era de orden público y que el inquilino era el débil jurídico y sujeto de protección especial, había declarado con lugar la demanda; con la orden a su mandante de entregar el inmueble que ocupaba legalmente, lo cual constituía una interpretación errónea del ordenamiento jurídico en materia inquilinaria, por cuanto se estaba frente a un cumplimiento de un contrato nulo, ya que el mismo constituía una renuncia al derecho de prórroga legal que le correspondía a las sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A.-
Que además, la sentencia apelada había incurrido en contradicciones que la hacían anulable por cuanto indicaba que su representada no había presentado pruebas y analizaba el contenido del artículo 1.354 del Código de Procedimiento Civil, lo cual era falso, ya que se evidenciaba de los autos que junto al escrito de contestación de la demanda habían consignado las documentales que sirvieron de fundamento a sus alegatos; y que adicionalmente, esa representación judicial había presentado escrito de pruebas.
Que esos errores cometidos por el a-quo viciaban de nulidad la sentencia; y así pedía fuera considerado y analizado por este Juzgado Superior.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteada como quedó la controversia, en lo términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y, a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar los puntos previos que se indican a continuación:
-A-
DE LA CUESTIÓN PREVIA
Como ya se dijo en el capítulo correspondiente al resumen del proceso, se aprecia que en la oportunidad de la contestación a la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A, además de otras defensas, opusieron la cuestión previa contemplada en el 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no estar el poder otorgado en forma legal.
Sobre este particular, el Tribunal de la causa, se pronunció de la siguiente manera:
“….Observa este Juzgador, que la parte demandada fundamentó la cuestión previa opuesta en el hecho de la ilegitimidad de las personas que se presentan como apoderados o representantes del actor alegando que no esta otorgado en forma legal, pues la persona que aparece identificada como redactor del documento según lo dicho por el notario es una persona distinta a quien aparece visándolo, hecho este que según la demandad (sic) vicia de nulidad e ineficiencia el poder.
Ahora bien, considera este juzgador que en todo caso de existir una disparidad en la identificación de la persona que aparece como redactora del documento “Poder”, cuando la que aparece visando el documento es otra, pero también coapoderado en el mismo documento, no deja de ser indiferente y para nada anula el acto no el documento, donde expresamente la parte actora expresa su voluntad de constituir como apoderados a los mencionados abogados en el poder; además, no existe disposición legal que exprese que un documento poder donde quien aparece visándolo es distinto a quien aparece como redactor lo anule por este simple hecho; por tal Razón este Tribunal desecha dicho argumento por improcedente…”

En relación a dicha cuestión previa referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado de la parte actora, observa este Tribunal que la decisión que deseche la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tiene apelación por mandato expreso del artículo 357 del mismo cuerpo legal.
En ese sentido, se observa que el Juzgado de la causa en el fallo recurrido declaró SIN LUGAR la cuestión previa a que se contrae el ordinal 3º del artículo 346 citado, contra la cual, la ley no concede recurso alguno, ni de apelación ni de Casación.
El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, ha mantenido pacíficamente el siguiente criterio:
“…En un asunto similar al de autos, la Sala en decisión Nº. 878, de fecha 12 de noviembre de 1998, en el caso de Industria Técnica C.M.B, C.A. contra Feber Iluminación Venezolana, C.A. Exp. Nº 96-741, estableció criterio sobre este tipo de decisiones, en los términos siguientes:
“...No tiene apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión que ordene la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.
En conclusión, se ratifica a doctrina de la Sala que establece como única excepción que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluye extinguiendo el procedimiento, tiene apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga fina al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado...”.
En congruencia con lo transcrito, es oportuno resaltar el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:
“Artículo.- 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación...”.
De conformidad con el criterio Jurisprudencial y la norma precedentemente transcritos y aplicables al caso en concreto, se concluye que las decisiones donde el sentenciador considere suficientemente subsanada las cuestiones previas promovidas y, referidas en los ordinales del artículo 357 supra reproducido, no ponen fin al juicio. Esto significa que, son sentencias que tiene naturaleza de interlocutorias sin fuerza de definitivas y que, por el contrario, ordenan la continuación del mismo con la contestación de la demanda y demás trámites procesales. Además, el legislador las excluyó de aquellas contra las cuales pueda ejercerse el recurso de apelación, por lo que si contra ellas no cabe el recurso ordinario, mutatis mutandi, no pueden ser recurribles en casación lo que hace determinante para la Sala la inadmisibilidad del recurso de casación anunciado en el sub iudice, lo cual trae como consecuencia, la declaratoria sin lugar del presente recurso de hecho. Así se decide…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 30 de abril de 2002, con Ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., EXP. Nº 2002-000161).

En vista de lo anterior y, como quiera que la sentencia recurrida, por tratarse de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que debe ser tramitado por procedimiento breve, desechó la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por mandato del artículo 357 del mismo código, no tiene recurso de apelación ni Recurso de Casación, según se desprende del criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mal puede esta Juzgadora, asumir el conocimiento acerca de la procedencia o no de la referida cuestión previa. Así se decide.
-B-
DE LA NULIDAD DEL CONTRATO
La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, alegó también como defensa, la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pidió.
A tales efectos, indicó en su contestación al fondo de la demanda, lo siguiente:
Que no era cierto que su mandante hubiese incumplido con su obligación de desocupar y entregar el inmueble arrendado, a pesar del vencimiento del plazo de duración y de la prórroga legal, ya que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento había sido demandado, era nulo, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la relación arrendaticia existente entre su representada, sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., y la actora, sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., C.A., se había iniciado el día primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005), con la celebración de un primer contrato de arrendamiento otorgado el cuatro (4) de agosto de dos mil cinco (2.005), ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 53, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones respectivos, cuyo original acompañaban a su contestación.
Que en la cláusula tercera de dicho contrato se había establecido el plazo de duración de un (1) año, esto era, desde el primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2.005) hasta el primero (1º) de agosto de dos mil seis (2.006), prorrogable por un períodos de un (1) año.
Que al vencimiento del plazo inicial del contrato, éste se había prorrogado automáticamente por un año, desde el primero (1º) de agosto de dos mil seis (2006) hasta el primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007), conforme a lo establecido en dicha cláusula tercera.
Que en fecha nueve (09) de mayo de dos mil siete (2007), a través de la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, la arrendadora, sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., C.A., había notificado a su representada, sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., de su intención de no prorrogar el referido contrato; y, que podía hacer uso de la prórroga legal de un (1) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que sin embargo, el día veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), las partes habían suscrito un segundo contrato de arrendamiento, con vigencia a partir del primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 31, Tomo 31, de los libros respectivos, con lo cual se le había cercenado el derecho de su representada de disfrutar de la prórroga legal que por ley le correspondía; disminuyendo así, su derecho a dicha prórroga, lo cual viciaba de nulidad el segundo contrato celebrado entre las partes.
Que para el momento de la celebración del segundo contrato, aún estaba vigente y con plenos efectos jurídicos el contrato anterior, de fecha primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005), puesto que no había sido rescindido, ni resuelto por las partes, ya que de conformidad con la notificación de la actora dicho contrato tendría vigencia hasta el primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007).
Que era el caso, que para el día primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), fecha en la cual había comenzado a regir el írrito contrato suscrito por las partes el veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), aún se encontraba con plenos efectos jurídicos, el contrato celebrado el primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005); por lo que, mal podían existir, al mismo tiempo, dos (2) contratos igualmente válidos por el mismo local y que vinculaban a las mismas partes.
Que el contrato de arrendamiento celebrado el veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), con vigencia a partir del primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), era absolutamente nulo, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo, observa esta Sentenciadora, que ante esta Alzada, la abogada IVANA BORGES, en su condición de apoderada de la sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., parte demandada en este proceso, presentó escrito en el cual pidió que fuera declarada con lugar la apelación interpuesta por esa representación judicial contra la sentencia de primera instancia.
Fundamentó su pedimento, en los siguientes argumentos:
Insistió en que el documento fundamental de la demanda, esto era, el contrato de arrendamiento, era nulo, de conformidad con lo previsto en el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el a quo, había obviado el fundamento legal del precepto citado; ya que, había desechado las defensas sobre la vulneración de los derechos de la arrendataria, a quien la arrendadora no le había respetado el tiempo de la prórroga legal que le correspondía, una vez vencido el término del contrato.
Que en lo que se refería a este punto, el Sentenciador señalaba que la circunstancia de haber celebrado otro contrato, lejos de perjudicar al inquilino, lo benefició ampliamente; que esa posición acomodaticia utilizada en la sentencia, había menoscabado los derechos de su mandante, pues la prórroga legal de un (1) año, debió respetársele y una vez agotada, era que podría haberse celebrado un nuevo contrato.
Que la arrendadora, en su afán de romper la relación contractual arrendaticia, le había cercenado ese derecho y la hizo firmar otro contrato, con el cual le había impedido gozar de la prórroga legal de un año, obligatoria para ella, de tal modo que le arrebató un derecho consagrado en la ley, cuyas normas eran de orden público.
Que la sentencia recurrida, sin considerar que la materia inquilinaria, era de orden público y que el inquilino era el débil jurídico y sujeto de protección especial, había declarado con lugar la demanda; con la orden a su mandante de entregar el inmueble que ocupaba legalmente, lo cual constituía una interpretación errónea del ordenamiento jurídico en materia inquilinaria, por cuanto se estaba frente a un cumplimiento de un contrato nulo, ya que el mismo constituía una renuncia al derecho de prórroga legal que le correspondía a las sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A.-
Que además, la sentencia apelada había incurrido en contradicciones que la hacían anulable por cuanto indicaba que su representada no había presentado pruebas y analizaba el contenido del artículo 1.354 del Código de Procedimiento Civil (sic), lo cual era falso, ya que se evidenciaba de los autos que junto al escrito de contestación de la demanda habían consignado las documentales que sirvieron de fundamento a sus alegatos; y que adicionalmente, esa representación judicial había presentado escrito de pruebas.
Que esos errores cometidos por el a-quo viciaban de nulidad la sentencia; y así pedía fuera considerado y analizado por este Juzgado Superior.
Ante ello, tenemos:
En lo que concierne al vicio de contradicción, nuestro Máximo Tribunal ha sostenido el criterio que para que un fallo pueda considerarse viciado por contradicción, es necesario que la contradicción exista en la parte dispositiva del fallo. No obstante ello, alega la demandada, como ya se señaló que el vicio de contradicción existe, por que en la sentencia se había indicado que su representada no había presentado pruebas y fue analizado el contenido del artículo 1.354 del Código de Procedimiento Civil (sic), lo cual era totalmente falso, en razón que se evidenciaba de los autos, que si habían presentado pruebas en la contestación de la demanda y habían presentado escrito de pruebas en el lapso respectivo.
Este Tribunal, siendo que el vicio de contradicción está referido única y exclusivamente al dispositivo del fallo, como ya se dijo, desecha la solicitud formulada por la demandada en el sentido que sea anulada la sentencia por tal motivo. Así se declara.
Sin perjuicio de lo anterior, cabe destacar que el Tribunal de la causa en su sentencia, analizó las pruebas aportadas por la parte demandada y consideró que en la secuela del proceso no había dado cumplimiento a la entrega material del inmueble y no había demostrado a través de medio probatorio alguno, nada en contra de las afirmaciones realizadas por la demandante referente a la culminación del contrato y su prórroga legal.
De manera tal, que por esas razones, considera esta Sentenciadora, que al haber sido analizadas las pruebas aportadas por dicha parte y el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, en los términos antes expresados, el a-quo, dio debido cumplimiento a las formalidades de ley, lo cual hace improcedente también por estas razones, la solicitud de nulidad de la sentencia. Así se declara.
Por otra parte, se aprecia que el a-quo, en la recurrida, respecto a la nulidad del contrato, señaló lo siguiente:
“…No obstante la anterior interpretación este juzgador respecto a la nulidad de contrato alegada por la demandada y suscrito entre las partes considera que estando el primer contrato de fecha 1º de agosto de 2005 en su prórroga legal, la cual vencía en dos meses, al acordar el arrendador suscribir un nuevo contrato con el arrendatario en esta circunstancia lejos de perjudicarlo lo beneficia ampliamente, más aun cuando este nuevo contrato fue por un tiempo mayor y en todo caso se respeto su prorroga legal tal y como lo estable la ley tomando en cuenta no el contrato en si, sino la relación arrendaticia; por otra parte a juicio de este Juzgador las partes actuaron en pleno uso de la facultad de libre contratación al encontrarse libres de un contrato ya finiquitado a dos meses de finalizar una prorroga de gracia. Por lo tanto ese contrato suscrito entre las partes en fecha 1º de junio de 2007 que constituyó una nueva relación arrendaticia concediéndole mayor beneficio al arrendatario es plenamente valido y así se decide.

La parte demandada, en lo que se refiere a esta defensa concreta, acompañó a su escrito de contestación de la demanda, los siguientes documentos:
a.- Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A.., S.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha cuatro (04) de agosto de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 53, Tomo 67, de los libros de autenticación respectivos, sobre un local comercial, distinguido con el Nº 2, ubicado en el Edificio SANTA ANA situado en la calle Real de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los efectos de demostrar que la relación arrendaticia existente entre las partes había comenzado desde el primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005).
b.- Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A.., S.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2.007) bajo el Nº 31, Tomo 31, sobre un local comercial, distinguido con el Nº 2, ubicado en el Edificio SANTA ANA situado en la calle Real de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los efectos de demostrar que durante el lapso de duración del primer contrato de arrendamiento había sido celebrado un segundo contrato por dicho inmueble.
Los referidos medios probatorios son documentos públicos, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fueron otorgados por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública; y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto los mismos no fueron tachados de falsos, sino que su existencia fue plenamente aceptada y reconocida por la parte actora, este Juzgado Superior, les atribuye pleno valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y lo considera demostrativo de la relación arrendaticia existente entre las partes; que dicha relación arrendaticia comenzó a partir de cuatro (04) de agosto de dos mil cinco (2005), con la firma de un contrato de arrendamiento pactado por un periodo de un (1) año; que posteriormente fue firmado por las partes un segundo contrato de arrendamiento en fecha veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), por un periodo de dos (2) años. Así se decide.-
c.- Notificación Judicial practicada en fecha nueve (09) de mayo de dos mil siete (2007), por la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, a la sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., en el local comercial distinguido con el Nº 2, ubicado en el Edificio SANTA ANA, situado en la calle Real Sabana Grande, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, a los efectos de demostrar que la parte actora le había notificado a la parte demandada, de la no renovación del contrato del arrendamiento de fecha cuatro (04) de agosto de dos mil cinco (2005); del derecho de hacer uso de la prórroga legal del un (1) año, por lo que, el lapso de un (1) año comenzaba a contarse a partir del primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007) hasta el primero (1º) de agosto de dos mil ocho (2008).
Este Tribunal de alzada le atribuye todo el valor probatorio al citado medio probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por tratarse de un instrumento público que no fue tachado de falso en la oportunidad respectiva, por la parte contra quien se hizo valer y lo considera demostrativo de que la parte actora notificó a la parte demandada, su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha cuatro (04) de agosto de dos mil cinco (2005); lo relativo al comienzo de la prórroga legal de un (1) año; y de la solicitud de entrega del inmueble arrendado, una vez vencida la prórroga legal, el primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007). Así se declara.
Examinadas y valoradas las pruebas traídas a los autos por la demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, para soportar su defensa de nulidad, el Tribunal observa:
En el caso de autos, se aprecia que la parte demandada alega la nulidad del contrato cuyo cumplimiento se demanda, basada en el hecho de que la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento le había cercenado su derecho de disfrutar de la prórroga legal que le concedía la ley, por el contrato anterior, suscrito en fecha primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005).
Además indicó, que era el caso, que para el día primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), fecha en la cual había comenzado a regir el írrito contrato suscrito por las partes el veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), aún se encontraba con plenos efectos jurídicos, el contrato celebrado el primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005); por lo que, mal podían existir, al mismo tiempo, dos (2) contratos igualmente válidos por el mismo local y que vinculaban a las mismas partes.
Que en consecuencia, el contrato de arrendamiento celebrado el veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), con vigencia a partir del primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), era absolutamente nulo, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A este respecto, se observa:
En lo que se refiere al alegato de que se le habían menoscabado los derechos de su mandante, pues la prórroga legal de un (1) año, debió respetársele y una vez agotada, era que podría haberse celebrado un nuevo contrato; y que la arrendadora, en su afán de romper la relación contractual arrendaticia, le había cercenado ese derecho y la hizo firmar otro contrato, vale la pena hacer las siguientes consideraciones:
De conformidad con lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; la cual deriva de la autonomía de la voluntad; y su modificación o alteración, está sujeta a esa misma voluntad de las partes, o lo que es lo mismo; cualquier modificación, alteración o revocación que estipulen las partes a través de cualquier medio, lleva implícita, salvo que se demuestre lo contrario, la manifestación de voluntad de las partes contratantes de modificar, alterar, y hasta convertir una relación jurídica determinada en otra. Es decir, ese mismo poder que tienen las partes para crear una obligación, lo tienen para modificarla y alterarla, siempre que manifiesten su voluntad de hacerlo.
La parte demandada señala que, a su representado, se le hizo firmar otro contrato para romper la relación arrendaticia inicial. Ahora bien, de los elementos que cursan en autos, no se desprende elemento probatorio alguno que lleve a esta Juzgadora a determinar que la manifestación de voluntad dada por la arrendataria, hoy demandada, no haya sido expresada libremente, cuando celebró el segundo contrato, cuyo cumplimiento se pide. Así se establece.
A mayor abundamiento se observa, que en lugar de perjudicarlo, por la propia la voluntad de las partes al celebrar el referido contrato, se le benefició de una forma amplia al otorgarle un tiempo mayor a su favor en la permanencia del inmueble; por lo que mal puede la parte demandada alegar la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha veintinueve (29) de mayo de dos mil siete con vigencia a partir del primero (1o) de junio de dos mil siete (2007) por dichas razones. Así se declara.
Igualmente, en lo que se refiere al alegato referido a que se le cercenó el derecho de gozar de la prórroga legal de un (1) año que le correspondía, observa este Tribunal que si bien es cierto, que la parte actora notificó a la demandada por escrito la terminación del plazo fijo; su voluntad de no prorrogar; y el comienzo de la prórroga legal del contrato de arrendamiento de fecha primero (1º) de agosto del dos mil cinco (2005), no es menos cierto, que las partes suscribieron un contrato por dos años (2) a tiempo determinado, por lo que a la luz del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que la prórroga legal, es potestativa para el arrendatario, en todo caso; al haberse celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, por el período antes señalado, evidenció claramente, la voluntad del arrendatario de iniciar una nueva relación arrendaticia, independientemente del vencimiento o no del lapso de prórroga legal, que como ya se dijo, es potestativo para el arrendatario; y como consecuencia de ello, renunciable, puesto que es un derecho exclusivo que le establece la Ley, a los efectos que el decida si le conviene o no hacer de uso de tal derecho. Esa circunstancia se hace aún más evidente, cuando en este caso en concreto, fue celebrado un nuevo contrato, que además de ello, como se dijo, benefició al arrendatario en su permanencia en el inmueble, por la libre voluntad de contratar, y que se traduce en este asunto específico, que al haber ocurrido tal manifestación de voluntad, evidentemente implica la renuncia al lapso que faltaba de prórroga legal. Así se establece.
En consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la solicitud de nulidad del contrato de arrendamiento alegada por la parte demandada, y se tiene como válido dicho contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), cuya naturaleza jurídica es la de ser un contrato a tiempo determinado que precluyó por la expiración de su término. Así se declara.
-C-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Resuelto los anteriores puntos previos y circunscrita como quedó la controversia en los términos antes señalados, pasa esta Sentenciadora a examinar la sentencia recurrida; y, a tales efectos, observa:
El Juzgado de la causa, en el fallo recurrido, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, corresponde a este juzgador analizar el tiempo de prorroga legal que le corresponde al arrendatario tomando como fecha el inicio de la relación arrendaticia es decir la fecha del primer contrato; suscrito en fecha 01 de agosto de 2005, y por otra parte analizar el contrato valido suscrito por las partes el 1º de junio de 2007 de acuerdo a lo previsto en la cláusula tercera en la cual se estableció lo siguiente:
…omissis..
De la cláusula anterior transcrita, se evidencia que el contrato de arrendamiento se prorrogaría por periodos iguales de Un (1) año, siempre y cuando con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o cualesquiera de sus prorrogas, alguna de las partes manifestara su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia.
Ahora bien, de autos se evidencia que según notificación judicial de fecha 08/01/2009, practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, el arrendatario fue debidamente notificado sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento, por lo tanto, habiendo sido practicada dicha notificación dentro del lapso establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, la relación arrendaticia venció en echa 01/06/2009, por lo que teniendo la relación arrendaticia un lapso de cuatro (4) años, le corresponde al arrendatario una prorroga legal de un (1) año, según lo establecido en el literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto la prorroga legal se entendía vencida a partir del día 01/06/2010, por lo tanto el arrendatario debió entregar el inmueble objeto del contrato en dicha fecha.
Por lo que correspondía a la parte demandada demostrar durante la secuela del proceso, el cumplimiento de la entrega material del inmueble arrendado, y no habiendo demostrado a través de medio probatorio alguno, nada en contra de las afirmaciones realizadas por la demandante referente a la culminación del contrato y de su prorroga legal, considera quien aquí decide que la presente acción debe prosperar. Así se decide.
CAPITULO V
DE LA DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, y 39 de la Ley de arrendamiento inmobiliario. Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el Ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES 4187 C.A., y en consecuencia se ordena a la demandada la entrega a la parte actora libre de bienes y personas el bien inmueble local comercial distinguido con el Nº 2, ubicado en el Edificio Santa Ana, situado en la calle Real de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Resaltado del Tribunal de la causa)

Revisado el fallo impugnado, el Tribunal observa:
Como fue indicado, la parte actora, sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A., en su condición de arrendadora demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal a la arrendataria, sociedad mercantil INVERSIONES 4187 C.A.; y fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.594 del Código Civil; y en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo lo cual consta del libelo de la demanda.
Por su parte, la demandada, sociedad mercantil INVERSIONES 4187 C.A., dio contestación a la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada en su contra, de acuerdo a lo señalado en la contestación de demanda (folio 81).-
Ahora bien, el Tribunal de la causa, tanto en el auto de admisión como en el dispositivo de la recurrida, indicó que se trataba de una demanda de desalojo, a pesar de que en el trámite del proceso, en el análisis de los hechos y fundamentos de derecho que dieron origen a la pretensión; así como en las defensas opuestas por la parte demandada, en las cuales, entre otros aspectos, negaron haber incumplido con la entrega del inmueble por el vencimiento de la prórroga legal, siempre se le dio el tratamiento de cumplimiento de contrato de arrendamiento. En ese sentido, considera esta Sentenciadora, que debe determinarse efectivamente, que el objeto de la pretensión que nos ocupa es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, como a tales efectos, fue litigado; y en función de ello ejercieron plenamente sus derechos; y, efectuaron sus alegatos y defensas. Como consecuencia de ello, en lo que se refiere a la calificación de la acción, estamos en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Así se decide.
Ante ello, tenemos:
El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee los efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.-
En ese sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar tales circunstancias, la actora trajo al proceso las siguientes pruebas:
1.- Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A.., S.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintinueve (29) de mayo de dos mil siete (2007), bajo el Nº 31, Tomo 31, sobre un local comercial, distinguido con el Nº 2, ubicado en el Edificio SANTA ANA situado en la calle Real de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los efectos de demostrar la existencia de la relación arrendaticia.
Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio, fue promovido así mismo, por los representantes judiciales de la parte demandada, en su escrito de pruebas.
En dicho contrato, entre otras menciones, se lee:
“… CLÁUSULA TERCERA: El plazo de duración del presente contrato, es de dos (2) años fijos contados a partir del día 01 de junio del 2007, prorrogable por periodos de un (1) año siempre que alguna de las partes no notifique a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas, la determinación de no prorrogarlo….”

Al referido medio probatorio, este Juzgado Superior, en el cuerpo de este fallo le atribuyó pleno valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, lo consideró demostrativo de la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se decide.-
De igual forma queda demostrado con el referido contrato de arrendamiento que la duración de éste fue establecida a término fijo de dos (2) años fijos contados a partir del primero (1º) de junio de dos mil siete (2.007), y de la posibilidad que tenían las partes de prorrogarlo por períodos de un año, a menos que una de las partes no notificara a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas, la determinación de no prorrogarlo. Así se decide.-
2.- Notificación Judicial a solicitud de la arrendadora sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A., practicada a la sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., en fecha veinte (20) de febrero de dos mil nueve (2009), por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el local comercial distinguido con el Nº 2, ubicado en el Edificio SANTA ANA, situado en la calle Real Sabana Grande, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, a los efectos de demostrar que la parte demanda había sido notificada de la no renovación del contrato y del inició de la prorroga legal de un (1) año.
En la referida notificación judicial, el Tribunal de Municipio dejó constancia de lo siguiente:
“En horas del día de hoy, veinte (20) de febrero (2009), siendo las 12:30 AM, jurada la urgencia del caso y previa habilitación del tiempo necesario, se trasladó y constituyó el Tribunal en compañía del apoderado judicial de la solicitante, en la (sic) siguiente Inmueble: Local comercial distinguido con el Nº 2, ubicado en el Edificio “SANTA ANA”, situado en la Calle Real Sabana Grande, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, con el fin de practicar la notificación de la empresa INVERSIONES 4187 C.A., entidad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de junio de 2.005, bajo el Nº 46, tomo 54-A-Cto, en la persona de su Director Gerente ciudadana SARA LUNA LEVY ESSAYAG, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 14.775.925, o a cualquiera persona mayor de edad que allí se encuentre del contenido a que se contrae la presente solicitud. En este estado, se designa como secretario accidental para la practica de la presente actuación al ciudadano JUAN SANTOS GALVIS, portador de la cédula de identidad Nº 19.692.500, quien estando presente aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley. Realizados los toques de ley. Presente (s) en el lugar una (s) persona (s) que dijo ser y llamarse ERAN ABAYOV, mayor(es) de edad, portador (es) de la Cédula de Identidad Nº 12174453, y manifestó ser gerente, a quien el Tribunal impuso el objeto de su misión. Seguidamente el Tribunal procede a leer en alta voz a la notificada (o) el contenido del escrito de solicitud y se procedió a hacerle entrega de una copia debidamente sellada y firmada de la misma. Cumplida como ha sido la misión del Tribunal, se ordena el regreso a su sede siendo las 12:50 PM. Término, se leyó y conformen firman”.

Este Tribunal de Alzada le atribuye todo el valor probatorio al citado medio probatorio, conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, toda vez que se trata de un instrumento público, otorgado por el funcionario autorizado para dar fe pública y con las formalidades de ley establecidas para este tipo de documentos; por cuanto el mismo no fue tachado de falso en la oportunidad respectiva, por la parte contra quien se hizo valer; y lo considera demostrativo de que la parte actora notificó a la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES 4187 C.A., de su deseo de no renovar del contrato de arrendamiento, el comienzo de prórroga legal de un (1) año; y, de la solicitud de entrega del inmueble una vez vencida la prórroga legal. Así se declara.
En el presente caso tenemos, que en el lapso probatorio abierto, la representación judicial de la parte actora, no consignó medio probatorio alguno.
Por otra parte se aprecia, que los representantes judiciales de la parte demandada en el lapso probatorio reprodujeron y ratificaron los medios probatorios producidos junto a su escrito de contestación de la demanda; y, por cuanto dichos medios probatorios ya fueron valorados anteriormente, este Tribunal da por reproducidas sus respectivas valoraciones. Así se establece.
Analizadas las pruebas aportadas a los autos por las partes intervinientes, considera por tanto, este Juzgado, lo siguiente:
Que existió una relación arrendaticia entre la empresa mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A.S.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES 4187 C.A., sobre un local comercial, distinguido con el Nº 2, ubicado en el Edificio SANTA ANA, situado en la Calle Real de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que la parte actora, empresa mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A.S.A., notificó a la parte demandada, a través de notificación judicial, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento y el derecho de hacer uso a la prórroga legal de un año (1).
Que vencida la prórroga legal, la parte actora demandó el cumplimiento del referido contrato, por vencimiento de la respectiva prórroga legal, al no haber hecho la demandada, la entrega del inmueble en la oportunidad correspondiente.
Sobre la base de ello, tenemos:
El arrendamiento es un contrato por el cual cada unas de las partes contratantes se obligan a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquella, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil. Por otro lado, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final.
En el caso bajo estudio, consta en autos, la notificación judicial de la prórroga legal practicada a la sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., (folios 16 al 37), parte demandada en la presente causa, el día veinte (20) de febrero de dos mil nueve (2009), en la cual le hacen saber su voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento; y que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta tenía una duración de un (1) año; y como fecha de vencimiento, el primero (1º) de junio de dos mil diez (2010).
Ahora bien, observa esta Sentenciadora, que si bien es cierto, que una vez agotada como se encuentra la prórroga legal desde fecha primero (1º) de junio de dos mil diez (2010) la parte demandada siguió ocupando el inmueble objeto del litigio; no es menos cierto, que dicha ocupación se realizó sin la anuencia tácita del arrendador, lo cual es claramente evidenciable con el hecho de que vencida la prórroga legal y una vez notificada a la arrendataria; la arrendadora intentó una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de Prórroga Legal, lo cual evidencia, que la parte demandada permaneció en el inmueble objeto del litigio, sin el consentimiento del arrendatario. Así se declara.
Ahora bien, visto que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es un contrato a tiempo determinado, tal como se señaló en el cuerpo de este fallo, la arrendataria tenía derecho a la prórroga legal del contrato, como lo establece el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:
“…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
En el caso de autos, se observa que habiendo sido notificada la parte demandada en fecha veinte (20) de febrero de dos mil nueve (2009), de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, dada la duración del mismo, el lapso de la prórroga legal era de un (1) año; y dicho término comenzaba a contarse a partir del primero (1º) de junio de dos mil nueve (2009). En consecuencia, la prorroga finalizó en fecha primero (1º) de junio de dos mil diez (2010). De modo que, cuando la parte actora presentó su demanda, se había vencido o agotado la prórroga legal; por esa razón, procede la pretensión procesal de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal. Así se decide.-
No obstante ello, al haber quedado debidamente establecido que la prórroga legal es potestativa para el arrendatario; y, tomando como base que la relación arrendaticia comenzó en el año 2005 y culminó en el año 2.009, independientemente que se haya celebrado un nuevo contrato en el año 2007, conforme al artículo 38 antes citado; y siendo que siempre fue a tiempo determinado, igualmente le correspondía, si fuere el caso, la prórroga legal de un año, la cual le fue concedida plenamente, de manera tal que no hubo, violación alguna al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como fue alegado por la parte demandada en esta instancia, puesto que el Juez de la causa, actuó ajustado a Derecho, al considerar que efectivamente, si le fue respetado el tiempo de prórroga al arrendatario, una vez vencido el término del contrato. Así se establece.
En virtud de lo anterior, es forzoso concluir para esta Sentenciadora, que la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, que da inicio a estas actuaciones, debe ser declarada CON LUGAR con expresa condenatoria en costas del proceso, a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida. Así se declara.
En consecuencia, deberá ser ordenado en el dispositivo de este fallo la entrega del inmueble arrendado. Así se establece.
Asimismo, y, por los motivos expuestos en esta decisión, la sentencia recurrida, deberá ser confirmada en todas y cada unas de sus partes; y, deberá ser declarada SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil once (2011), por la abogada YVANA BORGES ROSALES, anteriormente identificada, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., en contra de la decisión pronunciada en fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil once (2011), por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se declara.

DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la nulidad del contrato de arrendamiento, alegada por la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES 4187. C.A.-
SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil once (2011), por la abogada YVANA BORGES ROSALES, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES 4187, C.A., en contra de la decisión pronunciada en fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil once (2011), por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADA la decisión recurrida.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la empresa mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES 4187 C.A., ya ambas identificadas.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES 4187 C.A., a hacer entrega a la parte actora, empresa mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A. del inmueble arrendado identificado así: un local comercial, distinguido con el Nº 2, ubicado en el Edificio SANTA ANA situado en la calle Real de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital.
QUINTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada, al haber resultado totalmente vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente se condena en costas del recurso a la demandada recurrente, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del mismo cuerpo legal.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de marzo del año dos mil doce (2012). AÑOS: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.-
LA JUEZ,

DRA. EVELYNA D’APOLLO ABRAHAM.
LA SECRETARIA,
MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.
En esta misma fecha, a la una y cuarenta y cinco minutos de la tarde (1:45 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ