TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte actora: Ciudadana MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.091.744.
Apoderadas judiciales de la parte actora: Ciudadanas MARÍA TERESA MORENO SUÁREZ e INGRID BORREGO LEÓN, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-6.823.211 y V-10.515.911, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, (INPREABOGADO) bajo los Nros. 36.229 y 55, respectivamente.
Parte demandada: Ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de las cédula de identidad No. V-13.286.242.
Apoderado judicial de la parte demandada: Ciudadanos LUCÍA BEATRIZ CASAÑAS CALCINES, YLEN JOSÉ GARCÍA PARRA e ISMAEL FERNÁNDEZ DE ABREU, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 6.847.439, V-4.172.563 y V-6.440.304, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 31.630, 32.652 y 35.714, también respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Expediente Nº 13.680.-
- II –
RESUMEN DEL PROCESO
Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil diez (2010), por la abogada INGRID BORREGO, anteriormente identificada, en su condición de apoderada judicial de la parte actora ciudadana MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO, en contra de la decisión pronunciada en fecha catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró SIMULADO y NULO de nulidad absoluta el contrato de arrendamiento celebrado en fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), entre la ciudadana María Dolores Alberto de Sabio y el ciudadano Antonio Manuel Pita Ferreira; y, en consecuencia, declaró SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato, con expresa condenatoria en costas a la parte perdidosa.
Se inició la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO, ya identificada, contra el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, mediante libelo de demanda presentado en fecha cinco (05) de abril de dos mil diez (2010), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas.
Asignada la causa al Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa consignación de la parte actora de los recaudos en los cuales fundamentaba su acción, en auto dictado el primero (1º) de junio de dos mil diez (2010), se procedió a la admisión de la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a fin de que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de su citación, para que diera contestación a la demanda intentada en su contra.-
El día catorce (14) de junio de dos mil diez (2.010), compareció ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) del Circuito Judicial respectivo, el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, asistido de abogado, se dio formalmente por citado en el proceso, quedó en cuenta de la oportunidad de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda; y, otorgó poder apud acta a los abogados allí mencionados.
En fecha diecisiete (17) de junio de dos mil diez (2010), el representante judicial de la parte demandada, dio contestación al fondo de la demanda, en los términos expuestos en el escrito que presentó a tales efectos, con fundamento en los alegatos que se analizarán más adelante.
El doce (12) de julio de dos mil diez (2010), la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.
En auto de fecha trece (13) julio de dos mil diez (2010), el Juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
El día veintidós (22) de julio de dos mil diez (2010), el apoderado judicial de la parte demandada presentó otro escrito de promoción de prueba documental.
En fecha veintisiete (27) de julio de dos mil diez (2010), las representantes judiciales de la parte actora, presentaron escrito de conclusiones.
En fecha tres (03) de agosto de dos mil diez (2010), el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos.
Como fue apuntado, el día catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), el Juzgado de la causa, dictó sentencia en la cual declaró: SIMULADO, y en consecuencia, nulo de nulidad absoluta el contrato de arrendamiento celebrado en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009) entre la ciudadana María Dolores Alberto de Sabio y el ciudadano Antonio Manuel Rita Ferreira; asimismo, declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato sigue la ciudadana María Dolores Alberto de Sabio contra Antonio Manuel Pita Ferreira, con expresa condenatoria en costas a la parte perdidosa.
Notificadas las partes de la referida sentencia, el veintitrés (23) de noviembre de dos mil diez (2010), la apoderada judicial de la parte actora, apeló de la sentencia dictada en fecha catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), la cual fue oída en ambos efectos, el nueve (09) de diciembre de dos mil diez (2010) por el Tribunal de la causa; y se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.
Recibidos los autos por este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, por auto de fecha diez (10) de enero de dos mil once (2011), se fijó oportunidad para decidir, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fechas dos (02) y cuatro (4) de febrero de dos mil once (2011), las representantes judiciales de la parte actora y de la parte demandada, respectivamente, presentaron escritos de alegatos ante esta Alzada, los cuales serán analizados más adelante.
En la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, con base en las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA
Las apoderadas judiciales de la parte demandante, alegaron en su libelo de demanda, lo siguiente:
Que en fecha nueve (09) de marzo de dos mil cinco (2005), su representada, ciudadana María Dolores Alberto de Sabio, había suscrito un contrato de arrendamiento a plazo fijo ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador, el cual había quedado anotado bajo el Nº 09, Tomo 16, de los Libros de Autenticaciones respectivos, con el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, sobre un local comercial distinguido con el Nº, 6, Planta Baja del Edificio “Residencias Doral Centro” situado en la Parroquia La Candelaria, entre las esquinas de Candilito a Avilanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, del cual era propietaria su representada.
Que en la cláusula quinta del contrato aludido, se había establecido que la duración del mismo seria por un plazo fijo de dos (02) años, improrrogable, contados desde la fecha de la autenticación del contrato.
Que transcurridos los dos (02) años de duración, su poderdante había concedido la prórroga legal al arrendatario, desde el nueve (09) de marzo de dos mil siete (2007), la cual era de dos (02) años ya que el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERRERA, era arrendatario desde antes.
Que dicha prórroga legal había llegado a su término el día ocho (08) de marzo de dos mil nueve (2009).
Que al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario no había cumplido con su obligación de entregar el inmueble, por lo que su representada había iniciado las gestiones pertinentes para el desalojo extrajudicial.
Que en esa oportunidad el demandado había manifestado a su representada que le concediera un lapso de seis (6) meses, para entregar el inmueble por lo que de mutuo y amistoso acuerdo convinieron en suscribir un nuevo contrato por un lapso de seis (06) meses, constados a partir de la fecha primero (1º) de abril de dos mil nueve (2009), hasta el día treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2009).
Que en dicho contrato, habían convenido expresamente que de acogerse el arrendatario a algún plazo de prorroga legal, el mismo sería de seis (06) meses, pues el arrendatario ya había disfrutado de su prórroga legal, tal y como se desprendía de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), autenticado ante la Notaría Trigésima Sexta del Municipio Libertador, de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), anotado bajo el No. 93, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que el arrendatario había manifestado verbalmente a su representada a través de su apoderado, que no podía entregar el inmueble y en consecuencia se acogía a la prórroga legal; y que, por ello, en fecha veintidós (22) de julio de dos mil nueve (2009), procedió a notificar al arrendatario del vencimiento del contrato y la no prórroga del contrato de arrendamiento de fecha treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2009), fecha a partir de la cual empezaría a transcurrir el lapso de prórroga legal.
Que la referida notificación judicial se había practicado a través de solicitud evacuada por ante la Notaría Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en la cual se le hizo saber al arrendatario que el contrato de arrendamiento celebrado el veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009) no le sería renovado a su vencimiento; que a partir del treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2.009), empezaría a transcurrir la prórroga legal de seis (6) meses, hasta el treinta y uno (31) de marzo de dos mil diez (2.010); y que en esa última fecha debía entregar el local comercial arrendado.
Que comoquiera que había transcurrido en su totalidad el lapso de seis (06) meses previsto en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, no había cumplido con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de aquella; y que hasta la fecha de la interposición de la demandada, habían resultado infructuosas todas las gestiones tendentes a la entrega efectiva del inmueble en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado, completamente solvente en sus servicios de luz, teléfono y gas, así como cualquier otro servicio que hubiere contratado sobre el local.
Que por tales razones, en nombre de su representada, procedían a demandar al ciudadano Antonio Manuel Pita Ferreira, para que conviniera o en su defecto fuera condenado por el Tribunal en lo siguiente:
Primero: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009), por haberse vencido el plazo de prórroga legal de seis (06) meses, el día primero (1º) de abril de dos mil diez (2.010); en la consecuente entrega del local comercial distinguido con el No. 6, Planta Baja del Edificio “Residencias Doral Centro”, ubicado en la Parroquia La Candelaria, entre las esquinas de Candilito a Avilanes y de Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, jurisdicción del Municipio Libertador Distrito Metropolitano de Caracas, en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado, completamente desocupado de bienes y de personas y de bienes, así como solvente en sus servicios de luz, teléfono y gas.
Segundo: Al pago de las costas y los costos de la presente acción, así como los honorarios profesionales causados.
La parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000.000); y, fundamentó la misma en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.595 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
El representante judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda alegó lo siguiente:
Rechazo, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta por la ciudadana María Dolores Alberto Sabio, contra su representado, ciudadano Alberto Manuel Pita Ferreira, por no ser ciertos los hechos que alegó en el libelo como fundamento de la pretensión deducida en el juicio, ni procedente el derecho en virtud del cual había sostenido la demanda intentada.
Que la ciudadana María Dolores Alberto de Sabio, había planteado su pretensión de Cumplimiento de Contrato, con fundamento en que en fecha nueve (09) de septiembre de dos mil cinco (2005), suscribió contrato de arrendamiento a plazo fijo con el ciudadano Antonio Manuel Pita, sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, y que le había concedido la prórroga legal al arrendatario desde el nueve (09) de marzo de dos mil siete (2007), hasta el ocho (08) de marzo de dos mil nueve (2009), la cual era de dos (02) años, y vencido ésta el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el inmueble, por lo que había iniciado gestiones para el desalojo extrajudicial; por lo que, de mutuo y amistoso acuerdo, habían convenido en suscribir un nuevo contrato por un lapso de seis (06) meses contados a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2009), hasta el treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2009), en el cual, según la parte actora, habían convenido además, que de haber prórroga legal, ésta sería de seis (06) meses, ya que el arrendatario había disfrutado de su prórroga legal anterior.
Que la representación judicial de la parte actora había sostenido además, que el demandado había sido notificado de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), razón por la cual había demandado el cumplimiento de contrato y la consecuente entrega del inmueble arrendado, al haberse vencido el lapso de prórroga legal de seis (06) meses, el día primero (01) de abril de dos mil diez (2010).
El representante judicial de la parte demandada, en lo que respecta a los anteriores alegatos, señaló lo siguiente:
Que su representado ocupaba desde el veinticuatro (24) de enero de dos mil uno (2001), el local comercial identificado con el No. 6, ampliamente descrito en autos; y que, la ocupación legítima del inmueble había sido consecuencia de la sucesiva celebración de contratos de arrendamiento suscrito entre la parte actora y su representado, tal y como lo señaló en su escrito de contestación, así:
1.- Por documento otorgado el veinticuatro (24) de enero de dos mil uno (2001), ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el No. 28, Tomo 10, el cual acompañó marcado con la letra “A” y opuso a la parte actora, mediante el cual la ciudadana DOLORES ALBERTO DE SABIO dio en arrendamiento a su representado, un inmueble de su propiedad constituido por un Local comercial identificado el No. 6 ubicado en la Planta Baja del Edificio Doral Centro, entre las esquinas de Candilito a Avilanes y de Candilito a Platanal, La Candelaria, por un periodo de cuatro (04) años contados a partir del veinticuatro (24) de enero de dos mil uno (2001); y convinieron además las partes en dicho contrato en que el mismo podría ser prorrogado por periodos de un año; y que no habría lugar a la prorroga a menos de que una de las partes diera aviso a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo.
2.- Por documento otorgado el nueve (09) de marzo de dos mil cinco (2005), por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 09, Tomo 16, el cual acompañó marcado con la letra “B”, y que opuso a la parte actora, mediante el cual la arrendadora dio en arrendamiento el mismo inmueble, por el periodo de dos (02) años contados a partir del nueve (09) de marzo de dos mil cinco (2005), vencido el ocho (08) de marzo de dos mil siete (2007); que en dicho contrato los otorgantes pactaron nuevamente que el plazo inicial podría ser prorrogado por periodos de un año (01), tal y como se dispuso en la cláusula quinta.
3.- Que al vencimiento del contrato antes descrito en el numeral 2, su representado continuó ocupando el inmueble y la arrendadora entendió, con fundamento en lo convenido en el contrato de fecha nueve (09) de marzo de dos mil cinco (2005), que la ocupación del inmueble sería por prórroga legal obligatoria contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcurrida entre el día nueve (09) de marzo de dos mil siete (2007), y el día ocho (08) de marzo de dos mil nueve (2009).
4.- Por documento otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 93, Tomo43, el cual acompañó marcado con la letra “C”, y que opuso a la parte actora, mediante el cual la ciudadana María Dolores Alberto de Sabio, dio en arrendamiento nuevamente a su representado el local por un periodo de seis (06) meses contados a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2009), con vencimiento el treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2009); que en ese último contrato la arrendadora consideró que la ocupación del inmueble por parte del arrendatario, en el período comprendido entre el día nueve (09) de marzo de dos mil siete (2007) y el día diez (10) de marzo de dos mil nueve (2.009), correspondía a la prórroga legal obligatoria a la que resultaba tener derecho el arrendatario a consecuencia de la vigencia de contratos a tiempo determinado celebrados en los años dos mil uno (2001) y dos mil cinco (2005), razón por la cual estipularon que la prórroga legal, correspondía exclusivamente a la causada a consecuencia de la celebración del contrato de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), limitada a seis (06) meses.
Que el día veintidós (22) de julio de dos mil nueve (2009), la arrendadora practicó la notificación judicial al arrendatario, conforme a la cual, el contrato de arrendamiento celebrado el veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), no sería prorrogado por lo que participó judicialmente a su arrendatario que la prórroga legal obligatoria a que daba lugar el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), se entendería transcurrida el día treinta y uno (31) de marzo de dos mil diez (2010).
Que el demandado ocupaba el inmueble arrendado en calidad de arrendatario desde el día veinticuatro (24) de enero de dos mil uno (2001), y no desde el día nueve (09) de marzo de dos mil cinco (2005), como alegó falsamente la representación judicial de la parte actora, y que el demandado continuó ocupando el inmueble al vencimiento del contrato locativo celebrado en fecha nueve (09) de marzo de dos mil cinco (2005), y la arrendadora no reclamó la entrega del inmueble al arrendatario ni demandó el cumplimiento del mismo, lo cual era su derecho conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la prórroga legal obligatoria correspondiente a dicho contrato, había operado de pleno derecho y vencida la misma, la arrendadora podía exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado lo cual no hizo.
Que la arrendadora había dado continuidad a la relación arrendaticia cuando el día veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), había suscrito con su representado un nuevo contrato de arrendamiento sobre el local comercial antes identificado, por un lapso de seis (6) meses contados a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2009).
Que la parte actora, a propósito del vencimiento de la prórroga legal obligatoria del contrato de arrendamiento a que daba lugar la celebración de los contratos del año dos mil uno (2001) y dos mil cinco (2005), y conforme al contrato celebrado en fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), entre el arrendador y el arrendatario se entendería celebrado un contrato a tiempo determinado por un periodo de seis (06) meses, tal y como se desprendía de la cláusula cuarta del mismo.
Que la arrendadora efectivamente no convino celebrar el contrato para extender el plazo de la prórroga legal obligatoria transcurrido entre el siete (07) de marzo del año dos mil siete (2007) y el ocho (08) de marzo del año dos mil nueve (2009), y evidentemente que las partes pudieron haber convenido la extensión de la prórroga legal obligatoria, lo cual no hicieron; de manera que su representado continuó ocupando el inmueble con posterioridad en calidad de arrendatario.
Que en ese sentido, el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), en realidad no tenía como objeto la celebración de un contrato de arrendamiento, sino que el contrato constituía u artificio, un fraude a la ley, para dar apariencia de legalidad a lo que no fue más que una maquinación para burlar el derecho de su representado recurriendo a los siguientes artificios:
1.- Fue simulada la celebración de un contrato de arrendamiento por seis (06) meses, cuando la causa del contrato era supuestamente la extensión de la prórroga legal de los contratos de los años dos mil uno (2001) y dos mil cinco (2005).
2.- Estipularon el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), vigente desde el primero (1º) de abril de dos mil nueve (2009), con el propósito de desvincular la relación arrendaticia simulada en ese contrato de la relación arrendaticia de fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil uno (2001) y nueve (09) de marzo de dos mil nueve (2009), y en esa última fecha se entendería vencida la prórroga legal obligatoria.
3.- Emplearon el contrato de arrendamiento de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), para forzar al arrendatario a renunciar a los derechos que devenían de una eventual tácita reconducción del contrato del año dos mil cinco (2005), pese al vencimiento de la prórroga legal obligatoria, el día nueve (09) de marzo de dos mil nueve (2009).
4.- Fue simulado el disfrute de la prórroga legal obligatoria de dos (02) años, durante el período comprendido entre el nueve (09) de marzo del año dos mil siete (2007) y ocho (08) de marzo de dos mil nueve (2009), cuando a consecuencia de la continuación de la relación arrendaticia y celebración del contrato de arrendamiento del veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009), la ocupación del inmueble para el mencionado período (2007-2009), no podía reputarse en forma alguna como disfrute de la prórroga legal
5.- Que fue simulada la existencia de una relación arrendaticia limitada a seis (06) meses, cuando dicha relación se había extendido desde el veinticuatro (24) de enero de dos mil uno (2.001) y se mantenía vigente el día de la firma del simulado contrato, era decir, el veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009).
6.- Que la parte actora había utilizado el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), como una forma de simular la inexistencia de la relación arrendaticia desde el veinticuatro (24) de enero de dos mil uno (2001), y su continuación; con el deliberado propósito de limitar la prórroga legal a seis (6) meses contados a partir del primero (1º) de octubre del año dos mil nueve (2009); y demandar la entrega del inmueble al vencimiento de la presunta prórroga legal.
Adujo además el representante judicial de la parte demandada, que la arrendadora hizo suscribir al arrendatario, el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), no solamente en fraude a la ley, para burlar las disposiciones relativas a la prórroga legal obligatoria a la que tendría derecho su representado, cual era de dos (2) años contados a partir del vencimiento del contrato del veintisiete (27 de marzo de dos mil nueve (2.009), sino que además, iniciaron el presente proceso de supuesto cumplimiento de contrato, en la que la actora no plantea otra pretensión que la de obtener la entrega inmediata del inmueble y que vendría a obrar como un instrumento para cometer un fraude procesal para perjudicar al arrendatario, desconociendo así sus legítimos derechos.
Que tanto el contrato celebrado el veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009), como el presente proceso, eran el producto de un dolo procesal, que cuando era detectado por aplicación del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, daba lugar a la nulidad de los actos dolosos, declaración que podía plantearse en el proceso donde ocurre, como era el de autos, pues la actora, había hecho valer la suscripción de un contrato de arrendamiento simulado, para propiciar dolosa y fraudulentamente la violación y el desconocimiento de los derechos del arrendatario.
Que la simulación del contrato de arrendamiento y el fraude a la ley que comporta, entendido éste como actividad de la parte actora dirigida a eludir o a provocar la aplicación indebida de la normativa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciendo devenir nugatorios los derechos del arrendatario al contravenir el sentido y la finalidad de la ley.
Que dicha circunstancia daba lugar a que el Tribunal a-quo declarare la falsedad de la situación que se había creado en el ámbito del derecho material, al suscribir las partes el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), simulado y, en consecuencia, nulo de nulidad absoluta, en virtud del cual la parte actora suponía precedentemente la entrega del inmueble toda vez que encarnaba una clase de hecho ilícito para pretender la entrega del inmueble, a todas luces improcedente, toda vez que la relación arrendaticia se mantuvo vigente desde el veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001).
Que la relación arrendaticia no se había limitado a seis (6) meses, como lo había alegado la parte actora, al sostener que se encontraba vencida la prórroga legal de seis (6) meses contemplada en el aparte a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en consecuencia, con los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, exigía el reconocimiento por el Tribunal de una situación real que producía nulidad; y la consecuente inexistencia del contrato cuyo cumplimiento había sido demandado; y, en igual sentido, pidió fuere declarado por el Tribunal en la sentencia de mérito, con expresa declaración de no haber lugar a la pretensión de entrega del inmueble deducida por la parte actora en el proceso.
Solicitó que fuera declarada improcedente la pretensión deducida por la parte actora en el juicio, por haber sido simulado y en consecuencia nulo, el contrato de arrendamiento de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), y se declarare sin lugar la demanda intentada, con todos los pronunciamientos de ley.
ALEGATOS DE AMBAS PARTES ANTE ESTA ALZADA
En escrito presentado ante este Juzgado Superior, la representación judicial de la parte actora, señaló lo siguiente:
Ratificaron en todas y cada una de sus partes, el contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y el demandado, ciudadano Antonio Manuel Pita Ferreira, ante la Notaría Pública Vigésimo Noveno del Municipio Libertador, Caracas, en fecha nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005), anotado bajo el Nº 09, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre un local comercial distinguido con el No. 6, Planta Baja del Edificio “Residencias Doral Centro”, situado en la Parroquia La Candelaria, entre las esquinas de Candilito a Avilanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano que cursaba a los autos.
Que de la cláusula quinta del referido contrato de arrendamiento se desprendía que era por dos (2) años fijos, improrrogables.
Que dicho documento no había sido desconocido, impugnado o tachado por la parte demandada, por lo que constituía prueba fehaciente que la relación contractual que unía a las partes era de arrendamiento; que en un principio se había convenido el plazo de dos (2) años fijos, improrrogables; que de igual manera se desprendía que transcurridos los dos (2) años del contrato, de pleno derecho había operado la prórroga legal prevista en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que el demandado era arrendatario desde el año dos mil uno (2001).
Ratificaron el contrato de arrendamiento, suscrito entre su representada y el demandado, ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001), anotado bajo el No. 28, Tomo 10, de los libros de autenticaciones.
Que de dicho documento, se desprendía que efectivamente la relación contractual que unía a las partes se había iniciado en fecha veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001), habiéndose suscrito posteriormente, en fecha nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005), un contrato de arrendamiento, por dos (2) años fijos, improrrogables, por lo que transcurrido el lapso del contrato, de pleno derecho debía entrar en vigencia la prórroga legal de dos (2) años prevista en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Ratificó en todas y cada una de sus partes, el contrato de arrendamiento, suscrito ante la Notaría Trigésima Sexta del Municipio Libertador, de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), anotado bajo el Nº 93, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría, por un lapso de seis (6) meses, desde el primero (1º) de abril del año dos mil nueve (2009), instrumento público que jamás había sido desconocido, impugnado o tachado por la parte demandada, por lo que debía ser valorado.
Asimismo, los representantes judiciales de la parte actora, hicieron valer lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, de la cual se evidenciaba que el arrendatario había aceptado haber disfrutado de su prórroga legal de dos (2) años, que por lo tanto tácitamente había reconocido que nunca se le había conculcado derecho alguno.
Ratificaron en todas y cada una de sus partes, la notificación que fue practicada en fecha veintidós (22) de julio del año dos mil nueve (2009), por la Notaría Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, donde su representada procedió a notificar al arrendatario, que el contrato de arrendamiento no le sería renovado a su vencimiento y que a partir de su vencimiento, empezaría a transcurrir la prórroga legal de seis (6) meses; que dicho documento debía ser valorado por cuanto no había sido desconocido, impugnado ni tachado por la parte demandada.
Que de la referida notificación se apreciaba que desde el veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), habían comenzado a transcurrir nuevamente los plazos de prórroga legal, derecho que le asistía al arrendatario y era de orden público.
Que en el caso que este Juzgado considerare que no podía celebrarse con el arrendatario contrato de arrendamiento al vencimiento del plazo de la prórroga legal y con vista a la declaración de simulación hecha por el Tribunal a-quo, hicieron valer a favor de su representada que la prórroga legal era de orden público.
Adujeron además los representantes judiciales de la parte actora, que el Tribunal a-quo lo que pudo haber decidido era que la prórroga legal aún estaba en curso, por cuanto al suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento con el mismo inquilino al vencimiento de la prórroga legal, lo que existía era la continuidad en la relación contractual; y, en consecuencia, los lapsos vencidos de prórroga legal antes de la suscripción de cualquier nuevo contrato deberían ser computados como parte de la relación locativa, por lo que la prórroga legal sólo operaría efectivamente a partir del vencimiento del último contrato de arrendamiento.
Que era importante destacar que el contenido normativo de la prórroga legal era de orden público, por lo que no podía ser derogado ni por las partes, ni por terceros y muchos menos por los jueces.
Que de la sentencia apelada, se podía apreciar que el Tribunal a-quo consideró que el contrato era una simulación y procedió de oficio a indeterminar el contrato sin tener en cuenta los hechos alegados en el libelo de demanda; y, al mismo tiempo, había omitido su obligación de velar por el cumplimiento de las normas de orden público, con lo cual había incurrido así en un falso supuesto y en una errada aplicación de una norma jurídica.
Que si el Juzgado a-quo consideraba que su representada no podía suscribir con el demandado un contrato de arrendamiento, donde las partes convinieran una prórroga legal menor a la que éste consideraba le asistía, debió tener en cuenta los hechos alegados y tener presente que como la relación contractual excedía de cinco (5) años, pero era menor de diez (10) años, al arrendatario le correspondía de pleno derecho una prórroga legal de dos (2) años, lapso que se encontraba vigente desde el día veintisiete (27) de septiembre del año dos mil nueve (2009) hasta el veintiséis (26) de septiembre del dos mil once (2011).
Que el a-quo al querer salvaguardar los derechos que le asistían al arrendatario, como débil jurídico, había violentado normas de orden público; y, había omitido su obligación de pronunciarse sobre la vigencia de la prórroga legal; y así solicitaron fuera declarado.
Por su parte, el representante judicial de la parte demandada, en su escrito de alegatos presentado ante esta Alzada, adujo lo siguiente:
Que la arrendadora hizo suscribir al arrendatario el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), no solamente en fraude a la ley, para burlar las disposiciones relativas a la prórroga legal obligatoria a la que tendría derecho su representado, la cual habría sido de dos (2) años contados a partir del vencimiento del contrato, de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), sino que además, habían iniciado el proceso que nos ocupaba, de supuesto cumplimiento de contrato, en el que la arrendadora no planteaba otra pretensión que la de obtener la entrega inmediata del inmueble y que vendría a obrar como un instrumento para cometer un fraude procesal para perjudicar al arrendatario, con lo cual se desconocían sus legítimos derechos.
Que esa representación había alegado no solamente la simulación del contrato y la nulidad absoluta e inexistencia del mismo, desde que había sido utilizado el proceso como un instrumento para defraudar los derechos de la parte demandada, sino además la inadmisibilidad de la acción, por haber sido utilizada para violar el orden público e infringir las buenas costumbres, al haber sido utilizado el proceso como un instrumento para cometer un fraude;
Que aunado lo anterior al simulado contrato de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), no eran más que un artificio, una forma de simular la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado para dar visos de legalidad a la grosera violación de los derechos del arrendatario y burlar las disposiciones relativas a la prórroga legal obligatoria.
Adujo también, el representante judicial de la parte demandada, que evidentemente, tanto el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009); como el presente proceso, era el producto de un dolo procesal, que cuando era detectado, por aplicación del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, daba lugar a a la nulidad de los actos dolosos; declaración esta que podía plantearse en el proceso donde ocurriera, como en el caso de autos, pues la parte actora había hecho valer la suscripción de un contrato de arrendamiento simulado, para propiciar dolosa y fraudulentamente la violación y el desconocimiento de los derechos del arrendatario.
Que habiendo sido simulado el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), la ocupación del inmueble había sido consentida por la arrendadora y en consecuencia, reconducido el contrato de arrendamiento que dio lugar a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado; y que, hacía improcedente la pretensión de la parte actora en virtud de la cual sostenía la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado vigente y el vencimiento de una prórroga legal obligatoria, a la cual tampoco había lugar, desde que la relación arrendaticia se convirtió en una relación a tiempo indeterminado.
Que la simulación del contrato de arrendamiento y el fraude a la ley que comportaba, entendido éste como actividad de la parte actora que estaba dirigida a eludir o a provocar la aplicación indebida de la normativa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciendo devenir en nugatorios los derechos del arrendatario al contravenir el sentido y la finalidad de la ley, daba lugar a que el Tribunal de mérito declarara la falsedad de la situación que se había creado en el ámbito del derecho material al suscribir las partes el contrato de fecha veintisiete (27) de mazo del año dos mil nueve (2009); y, en consecuencia, la nulidad absoluta del mencionado contrato, con los mismos fundamentos.
Solicitó a este Juzgado Superior confirmara el fallo apelado, por encontrarse ajustado a derecho; y por tener la nulidad declarada su principal fundamento en lo alegado especialmente por la parte actora (quien confiesa que el contrato de 27 de mazo de 2009 no fue celebrado en realidad para prorrogar la relación arrendaticia sino para burlar las disposiciones relativas a la prórroga legal obligatoria).
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Como fue señalado en al parte narrativa de esta decisión, la Juez Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró simulado; y, en consecuencia nulo, de nulidad absoluta, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009); y, sin lugar la demanda intentada por la ciudadana MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO contra el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA.
Fundamentó la Juez de la recurrida, su decisión, en lo siguiente:
“…La representación judicial de la parte actora señalo en el libelo de la demanda que su representado en fecha 09 de Marzo de 2.005, suscribió un contrato de arrendamiento a plazo fijo con el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, sobre el local comercial ampliamente identificado en autos, el cual tendría una duración de dos (02) años fijos e improrrogables contados desde la fecha de autenticación del mismo es decir, el día 27-03-2.009, y vencido dicho lapso su poderdante concedió la prorroga legal al arrendatario de dos (02) años ya que éste era arrendatario desde antes, finalizando dicha prorroga el día 08-03-2.009, siendo el caso que al vencuimiento (sic) de la prorroga legal, el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el inmueble, por lo que le solicitaron el desalojo de manera extrajudicial, y el demandado manifestó a su representada que le concediera un lapso de seis (06) meses para entregar el inmueble y de mutuo y amistoso acuerdo suscribieron un nuevo contrato el cual comenzó a regir a partir del día 01-04-2009, hasta el 30-09-2009, y dicha prórroga legal seria de seis (06) meses, ya que el arrendatario había disfrutado de su prorroga legal. Asimismo en fecha 22-07-2009, el arrendador notificó al arrendatario del vencimiento del contrato y la no prórroga del mismo, y habiendo transcurrido la totalidad del lapso de seis (06) meses previsto en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, no cumplió con su obligación, es decir la entrega del inmueble al vencimiento de aquella, siendo infructuosas a la fecha, todas las gestiones dirigidas a que ejecutara su obligación, es decir la entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en que fue arrendado, motivo por el cual demanda por Cumplimiento de Contrato al ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA.
Por su parte el demandado en la oportunidad legal para la contestación de la demanda rechaza, niega contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta, por no ser ciertos los hechos alegados en el libelo de la demanda. Alega el apoderado del demandado, que su representado ocupa el inmueble desde el 24 de enero de 2.001, ocupación que ha sido sucesiva de la celebración de contratos de arrendamiento suscritos entre las partes (sic) actora y el hoy demandado, celebrando un primer contrato en fecha 24-01-2001, un segundo contrato en fecha 09-03-2005, y el último contrato celebrado en fecha 01-04-2009, que dicha ocupación es desde el día 24-01-2001, y no desde el día 09-03-2.005, como alega falsamente la representación judicial de la parte actora, y el demandado continuo (sic) ocupando el inmueble al vencimiento del contrato celebrado el 09-03-2005, sin reclamar la arrendadora la entrega del inmueble ni el cumplimiento del mismo, y la prórroga legal obligatoria correspondiente a dicho contrato había operado de pleno derecho y vencida la misma, la arrendadora podía exigir al arrendatario el cumplimiento e (sic) su obligación cosa que no hizo, con lo que dio continuidad a la relación arrendaticia al suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.
Alega la parte demandada, que el contrato de fecha 27 de Marzo de 2.009, es nulo de nulidad absoluta, por haber sido simulado y celebrado en fraude a la Ley. Que la causa de la suscripción del contrato, lo era supuestamente la extensión de la prorroga legal obligatoria correspondiente a los contratos celebrados en los años 2001 y 2005; que el propósito del contrato, según confiesa la parte actora, fue desvincular la relación arrendaticia mantenida entre el 24 de enero de 2001 y el 09 de Marzo de 2.009, (fecha ésta última, en la que se entendería vencida la prórroga legal obligatoria a que daba lugar la celebración de los contratos de 2001 y 2005); y que emplearon el contrato de arrendamiento de 27 de Marzo de 2.009, para forzar al arrendatario a renunciar a los derechos que devenían de una eventual tacita (sic) reconducción del contrato de arrendamiento celebrado en el año 2.005, al tolerar la arrendadora la continuación de la relación arrendaticia, pese al vencimiento de la prórroga legal obligatoria el 09 de marzo de 2009.
Finalmente, sostiene que la parte actora utilizó el contrato de fecha 27 d Marzo de 2.009, como una forma de simular la inexistencia de la relación arrendaticia desde el 24 de enero de 2001 y su continuación, con el deliberado propósito de limitar la prórroga legal obligatoria a seis (6) meses contados a partir del 1º de Octubre de 2009, y demandar la entrega del inmueble al vencimiento de la presunta prórroga legal, como lo hizo en autos. Con fundamento en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada alegó alegado (sic) y nulo el contrato de arrendamiento en virtud del cual la parte actora supone procedente la entrega del inmueble, al encarnar una clase de hecho ilícito (articulo 1.185 del Código Civil) en el que la parte actora se fundamenta para pretender la entrega del inmueble; que la relación arrendaticia no se limitó a seis (06) meses contemplada en el aparte “a”, del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, con todos los fundamentos de hecho y de derecho, solicita el reconocimiento por parte de este Tribunal de la situación que produce la nulidad e inexistencia del contrato, declarando no haber lugar a la pretensión de entrega del inmueble.
Hechas las anteriores precisiones, es necesario remitirse al contenido del artículo 1.141, del Código Civil, arriba citado, el cual establece cuales son las condiciones para la existencia del contrato. En efecto, con relación al objeto en el ordinal 2º, estipula que “el objeto pueda ser materia del contrato”, y puede ocurrir evidentemente que el objeto de la obligación, es decir, las prestaciones convenidas, cumplan todos los requisitos, pero el objeto del contrato, vale decir, la operación jurídica que se busca no puede realizarse porque existe una prohibición legal, de modo que, el objeto, para que sea valido debe reunir un conjunto de condiciones concurrentes.
En efecto, el artículo 1.155 del Código Civil, dispone que el objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable. Todos ellos deben estar presentes en el objeto para que éste pueda ser válido y son aspectos que deben influir en el objeto del contrato, para que sea legalmente viable la prestación. Caso contrario, al carecer de objeto o ser éste lícito, el contrato es anulable. Y a los efectos de la nulidad absoluta, el aspecto fundamental es la licitud de objeto, que debe ser permitido por el ordenamiento jurídico positivo, no necesariamente de forma expresa sino que no sea prohibido por norma alguna. La doctrina define al objeto lícito, como aquel que no viola el orden público ni las buenas costumbres, ni transgrede normas ni leyes imperativas. En contrario, se definirá por objeto ilícito aquel que viole las leyes, el orden público y las buenas costumbres.
En el contenido del mismo artículo 1.141, en el 3º literal, se refiere a la condición de causa lícita y “causa”, entendida como el motivo que induce al acto o contrato y que es un elemento del contrato indispensable a su existencia, distinto del objeto y del consentimiento. En nuestra legislación, el tratamiento que se le da al concepto causa, es como “causa final”, esto es, como el propósito perseguido al contratar y que es el que motiva el consentimiento y le da significación. De modo que la causa tiene que ser lícita, para que tenga validez y efectos el contrato. Y por argumento en contrario, los contratos que contengan obligaciones cuya causa sea ilícita, no tiene validez ni efectos y son sancionados con nulidad absoluta, que ocurre cuando los motivos son perseguidos por las partes, son ilícitos y éstos han sido determinantes en el consentimiento.
Evidentemente que un contrato de arrendamiento celebrado para eludir o provocar la aplicación indebida de una norma relativa a la prórroga legal obligatoria o a su duración, a objeto de contravenir su sentido y la finalidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es evidentemente un contrato simulado, porque las partes no quisieron mantener una relación arrendaticia a tiempo determinado, sino eludir la aplicación de la norma que garantizaba al inquilino demandado que, mientras subsistiera la relación arrendaticia prolongada en el tiempo, mayor seria el lapso de la prórroga legal obligatoria contemplada a su favor en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de reputarse la relación locativa a tiempo determinado.
En este sentido, es evidente para quien aquí juzga, que fue simulada la existencia de un contrato de arrendamiento con la intención de burlar la aplicación de determinada disposición de orden público, que le otorgaba al arrendatario mayor plazo de prórroga legal y tal circunstancia, confesada por la parte actora en el libelo, tal y como se ha señalado la doctrina, constituye una simulación negociad (sic) que “… existe cuando se oculta bajo apariencia de un negocio jurídico normal otro propósito negocial…”. En caso como el de autos, la prueba ha de recaer sobre la causa simulandi, o sea, “el interés que lleva a las partes a hacer un contrato simulado o el motivo que induce a dar apariencia a un negocio jurídico que no existe o a presentarlo en forma distinta a la que corresponde…” (Sabatè Luís Muñoz, la prueba de la simulación, Bogotá, 1980, Pág. 114 y 222), expresado por la parte actora en el libelo, cuando afirma que el demandado “…manifestó a nuestra representada, que le concediera un lapso para entregar nuevamente el inmueble de seis (06) meses, por lo que de mutuo y amistoso acuerdo convinieron en suscribir un nuevo contrato por un lapso de seis (06) meses, contados a partir del 1 de abril de 2009, hasta el 30 de Septiembre de 2.009, conviniendo así expresamente, que de acogerse el arrendatario a algún plazo de prórroga legal, el mismo seria de seis (06) meses, pues el arrendatario, ya había disfrutado de su prórroga legal, tal y como se desprende de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria…”
Quien aquí juzga, de una revisión exhaustiva realizada a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoles todo el valor probatorio, y con miras a lo antes transcrito observa, que si bien es cierto alega la parte actora que celebró un contrato de arrendamiento con el demandado en fecha 09-03-2005, y al vencimiento del mismo éste hizo uso de la prórroga legal que le correspondía, y cumplida la misma ambas partes acordaron la celebración de un nuevo contrato en fecha 01-04-2009, por un lapso de seis (06) meses del cual alega la parte actora seria de prorroga legal, el cual corre en autos a los folios setenta (70) al setenta y cuatro (74) ambos inclusive, no es menos cierto y así se pudo evidenciar de un análisis efectuado a dicho instrumento que, que (sic) a pesar de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento con todas las formalidades de Ley, la causa que motivo la suscripción, fue una causa de simulación, pues fue celebrado con la intención declarada, de burlar fraudulentamente la aplicación de la normativa relativa a la prórroga legal a que tenia derecho el arrendatario, por lo que mal podría tejérsele como lapso de prórroga legal, ya que con la celebración del mismo se le dio continuidad a la relación arrendaticia, y aunado a ello al vencimiento del contrato celebrado en fecha 09-03-2005, la arrendataria no reclamó la entrega del inmueble al arrendatario ni demando (sic) el cumplimiento del mismo, lo cual era su derecho, ya que si la intención del demandante era poner fin a dicha relación al vencimiento de la prorroga legal, este debió celebrar un contrato de prorroga, y no un contrato de arrendamiento, lo cual afecta de nulidad absoluta el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de Marzo de 2.009, al haber sido simulado y no tener objeto, ni causa lícita Y ASI SE DECLARA.
Por otra parte, no escapa a la consideración de está Juzgadora que la causa de autos fue intentada con fines ilícitos, pues la parte actora, conforme alega la parte demandada y prueba en autos, omitió mencionar los sucesivos contratos de arrendamiento en virtud de los cuales la relación arrendaticia había sido mucho más prolongada en el tiempo, y en el caso de marras no fue solo que se declarara el derecho a favor de la parte actora obtener la entrega material del inmueble por el supuesto vencimientote la prórroga legal convenida en el simulado contrato de arrendamiento, sino que con deslealtad procesal se trató de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), demandando el cumplimiento de una obligación de entrega convenida en un contrato simulado, y a la vez causarle daños, como seria precisamente desconocer los derechos derivados de la mantenida relación arrendaticia.
Habiendo sido declarado como ha sido, el simulado contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 27 de Marzo de 2009, y en consecuencia, nulo de nulidad absoluta, es evidente que el arrendatario ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, continuó ocupando el inmueble arrendado al vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 09 de marzo de 2.005, y su respectiva prórroga legal obligatoria con la tolerancia de la arrendadora MARIA DOLORES ALBERTO DE SABIO, razón por la cual debe entenderse que operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento que, con arreglo a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, se reputa celebrado a tiempo indeterminado y con arreglo a las previsiones contenida en el Código Civil, y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus efectos se reglan por la normativa relativa a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, por lo que el procedimiento incoado en autos resulta improcedente para dilucidar la acción de Cumplimiento o la Resolución del Contrato de arrendamiento habido entre las partes. Y ASI SE DECLARA.
Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos y en virtud de que los contratos son ley entre las partes y no pueden relajarse sino por mutuo consentimiento o por las causas establecidas en la ley, esta Juzgadora en aras de preservar la igualdad entre las partes el derecho a la defensa y salvaguardar los derechos establecidos en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, considera que lo más procedente y ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la ciudadana MARIA DOLORES ALBERTO DE SABIO contra el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA.
DISPOSITIVA
En consecuencia por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley. DECLARA SIMULADO, y en consecuencia, nulo de nulidad absoluta el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de marzo de 2009, entre la ciudadana MARIA DOLORES ALBERTO DE SABIO y el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, y en consecuencia de ello DECLARA SIN LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la sigue (sic) la ciudadana MARIA DOLORES ALBERTO DE SABIO contra el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, en consecuencia se condena a la actora a:
PRIMERO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso…”.

Revisada la recurrida, se observa:

La representación judicial de la parte demandante ciudadana MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO, en su libelo de demanda, como se ha señalado en este fallo, demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Antonio Manuel Pita Ferreira, ante la Notaria Trigésima Sexta del Municipio Libertador, de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), anotado bajo el Nº 93, Tomo 43, con vigencia desde el primero (1º) de abril de dos mil nueve (2.009), sobre un local comercial distinguido con el Nº 6, Planta Baja del Edificio “Residencias Doral Centro”, situado en la Parroquia La Candelaria, entre las esquinas de Candilito a Avilanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano.
Fundamentó su demanda, en que su representada había suscrito en fecha nueve (09) de marzo de del año dos mil cinco (2005), contrato de arrendamiento a plazo fijo con el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, sobre el local comercial ya identificado en el cuerpo del presente fallo, el cual tenía una duración de dos (02) años fijos e improrrogables contados desde la fecha de autenticación del contrato; que transcurrido los dos (2) años, su representada había concedido una prórroga legal al arrendatario por dos (02) años, ya que éste era arrendatario desde antes.
Que finalizada dicha prórroga en fecha ocho (08) de marzo del año dos mil nueve (2009), el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el inmueble, por lo que había procedido a solicitar el desalojo de manera extrajudicial, y el demandado le había manifestado a su representada que le concediera un lapso de seis (06) meses para entregar el inmueble; y que, de mutuo y amistoso acuerdo habían suscrito un nuevo contrato, el cual había comenzado a regir a partir del primero (1º) de abril del año dos mil nueve (2009), hasta el treinta (30) de septiembre del mismo año, conviniendo expresamente, que de acogerse el arrendatario algún plazo de prórroga legal, el mismo sería de seis (06) meses, ya que el arrendatario había disfrutado de su prórroga legal.
Que en fecha veintidós (22) de julio del año dos mil nueve (2009), el arrendador había notificado al arrendatario, el vencimiento del contrato y la no prórroga del contrato de arrendamiento, al treinta (30) de septiembre del año dos mil nueve (2009), fecha a partir de la cual empezaría a transcurrir el lapso de la prórroga legal.
Que transcurrido el lapso de seis (06) meses previsto en el literal “a” del artículo 38 de la ley de Alquileres de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario no había cumplido con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de aquella, siendo infructuosas a la fecha de interposición de la demanda, todas las gestiones dirigidas a que ejecutara su obligación, es decir, la entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en que fue arrendado, motivo por el cual demandó por cumplimiento de contrato al ciudadano Antonio Manuel Pita Ferreira.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, ciudadano Antonio Manuel Pita Ferreira, negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta, por no ser ciertos los hechos alegados en el libelo de la demanda.
Asimismo, adujo el representante judicial de la parte demandada, que su representado ocupaba desde el día veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001), un local comercial identificado con el Nº 6, ubicado en la Planta Baja del Edifico Doral Centro, entre las esquinas de Candilito a Avilanes y Candilito a Platanal, la Candelaria, ocupación que había sido sucesiva de la celebración de contratos de arrendamiento suscritos entre la parte actora y el hoy demandado.
Que habían celebrado un primer contrato en fecha veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001); un segundo contrato en fecha nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005); y el último contrato, celebrado en fecha primero (1º) de abril del año dos mil nueve (2009).
Que su representado ocupaba el inmueble desde el día veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001); y no desde el día nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005), como lo había alegado falsamente la representación judicial de la parte actora; que continuó ocupando el inmueble al vencimiento del contrato celebrado en fecha nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005).
Que la arrendadora no había reclamado la entrega del inmueble ni demandó el cumplimiento del contrato de fecha nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005), y que la prórroga legal obligatoria correspondiente a dicho contrato, había operado de pleno derecho y vencida la misma, la arrendadora podía exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación cosa que no había hecho, con lo que dio continuidad a la relación arrendaticia al suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.
Que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), era nulo de nulidad absoluta, por haber sido simulado y celebrado en fraude a la ley. Que la causa de la suscripción del contrato, lo era supuestamente la extensión de la prórroga legal obligatoria correspondiente a los contratos celebrados en los años dos mil uno y dos mil cinco (2001 y 2005); que el propósito del contrato, según había confesado la parte actora, fue desvincular la relación arrendaticia mantenida entre el veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001) y el nueve (09) de marzo del año dos mil nueve (2009), (fecha esta última, en que la se entendería vencida la prórroga legal obligatoria a que daba lugar la celebración de los contratos de 2001 y 2005).
Que habían empleado el contrato de arrendamiento de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), para forzar al arrendatario a renunciar a los derechos que devenían de una eventual tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado en el año dos mil cinco (2005), al tolerar la arrendadora la continuación de la relación arrendaticia, pese al vencimiento de la prórroga legal obligatoria de fecha nueve (09) de marzo del año dos mil nueve (2009).
Finalmente, sostuvo el apoderado del demandado, que la parte actora había suscrito el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), como una forma de simular la inexistencia de la relación arrendaticia desde el día veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001) y su continuación; con el deliberado propósito de limitar la prórroga legal obligatoria a seis (6) meses contados a partir del primero (1º) de octubre del año dos mil nueve (2009), y demandar la entrega del inmueble al vencimiento de la presunta prórroga legal, como lo había hecho y constaba en autos.
Que con fundamento en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada alegó la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento, en virtud del cual la parte actora suponía procedente la entrega del inmueble, al encarnar una clase de hecho ilícito (artículo 1.185 del Código Civil) en el que la parte actora lo había fundamentado, para pretender la entrega del inmueble; que la relación arrendaticia no se limitó a los seis (6) meses contemplados en el aparte a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, en consecuencia , con todos los fundamentos de hecho y de derecho aducidos, solicitó el reconocimiento por parte de este Tribunal de la situación que producía la nulidad e inexistencia del contrato, con la consecuente declaratoria de no haber lugar a la pretensión de entrega del inmueble.
Circunscrita como quedó la controversia en los términos antes señalados, pasa esta Sentenciadora a examinar y valorar las pruebas producidas en el proceso y a resolver el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:
El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de la carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tienen justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tienen la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.
En ese sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar tales circunstancias, la actora trajo al proceso, las siguientes pruebas:
1.- Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005), bajo el Nº 09, Tomo 16, el cual fue acompañado igualmente en copia por la parte demandada, al momento de dar contestación a la demanda y en original en el lapso probatorio, con el objeto de demostrar que la arrendadora dio en arrendamiento el inmueble objeto de litigio del presente juicio, por un período de dos (02) años contados a partir del día nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005) con fecha de vencimiento el ocho (08) de marzo del año dos mil siete (2007), y que se había pactado nuevamente que el plazo inicial, podría ser prorrogado por períodos de un (01) año.
En el referido instrumento, entre otras menciones, se lee:
“… Entre MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO, venezolana, de estado civil casada, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.091.744, mayor de edad y con domicilio en Caracas, quien en lo adelante será denominada LA ARRENDADORA, por una parte y por la otra ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, titular de la Cédula de Identidad Nº 13.286.42, mayor de edad y con domicilio en caracas, quien en lo adelante será denominado EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar un contrato de arrendamiento que regirá por la siguientes cláusulas:
PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien declara recibirlo como tal, un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial distinguido con el Nº 6, con una superficie aproximada de Noventa y Un metros cuadrados (91,00 mts2), y ubicado en la Avenida Urdaneta, Candilito a Platanal, Edificio Doral Centro, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital…”
“…Omissis…”
“…QUINTA: La duración de este contrato es de dos (02) años fijos, sin prórroga contada a partir de la fecha de autenticación del presente documento, a excepción de la prórroga legal. El plazo acordado podrá ser prorrogado por períodos de un año si las parte (sic) así lo acordaren de mutuo y voluntario acuerdo, por escrito. Las eventuales prórrogas que pudiere sufrir este contrato se regirán, para todos los efectos legales y contractuales, por las disposiciones aquí establecidas. EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble el día del vencimiento del plazo fijo o de la prórroga legal, en el mismo buen estado en que se encuentra a la presente fecha. Es entendido que si al final del lapso de duración acordado o de las prórrogas acordadas o de la prórroga legal, EL ARRENDATARIO continúa ocupando el inmueble, no operará la tácita reconducción, pues la voluntad de las partes es la de contratar a tiempo determinado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código civil, sin que esa continuidad en la ocupación haga procedente la conversión del contrato a tiempo indeterminado…”.

Este Tribunal, visto que dichas copias simples no fueron impugnadas por la contra parte en su oportunidad legal, por el contrario lo hizo valer en copia simple en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, y traído en original por la propia parte demandada, durante el lapso probatorio, y como quiera se trata de un instrumento público, otorgado ante funcionario autorizado para dar fe pública y con las formalidades de ley, que no fue tachado de falso, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que las partes ciudadanos MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO Y ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005), por un periodo de dos (2) años contados a partir del nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005), con fecha de vencimiento ocho (08) de marzo del año dos mil siete (2007). Así se decide.-
2.- Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), bajo el Nº 93, Tomo 43, el cual fue acompañado igualmente por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda en copia simple, con el objeto de demostrar que la ciudadana Dolores Alberto de Sabio, dio en arrendamiento nuevamente a la parte demandada el local, por el período de seis (06) meses, contados a partir del primero (1º) de abril del año dos mil nueve (2009), con vencimiento al treinta (30) de septiembre del año dos mil nueve (2009), y estipularon que la prórroga legal, correspondería exclusivamente a la causada a consecuencia de la celebración del contrato de fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil nueve (2009), limitada a seis (6) meses, en el cual, entre otras menciones se lee:
“…Entre, MARÍA DE LOS DOLORES ALBERTO de SABIO, venezolana, casada, mayor de edad, domiciliada en Caracas, con Cédula de Identidad Nº 2.091.744, quien a los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDADORA”, por una parte y por la otra ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Número V- 13.286.242, quien en lo sucesivo se denominará “EL ARRENDATARIO”, se ha convenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento, regido por las cláusulas siguientes:
PRIMERA: IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE: LA ARRENDADORA da en arrendamiento al ARRENDATARIO, quien lo acepta, un inmueble constituido por un local distinguido con el Número “6”, con una superficie aproximada de noventa y un metros cuadrados (91m2), ubicado en la Planta Baja del Edificio Doral Centro en la Avenida Urdaneta, entre las esquinas de Candilito a Platanal, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDA: DESTINO DEL INMUEBLE: EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble objeto del presente arrendamiento, única y exclusivamente para local comercial de comida, específicamente para la explotación del ramo comercial de restaurante y luncheria y no podrá cambiar su uso o destino sin la previa autorización de LA ARRENDADORA dada por escrito…”
“…Omissis…”
“…CUARTA: DURACIÓN DEL CONTRATO: La duración del presente contrato será de seis (6) meses, comenzando a contarse a partir del día 1 de abril de 009 y terminando el 30 de septiembre de 2009. EL ARENDATARIO conviene en caso de no ser convenida la continuación de la relación arrendaticia, contenida en la Cláusula Cuarta del presente contrato, procederá en forma inmediata a considerarse la prórroga legal contenida en el literal “a” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (sic), en este caso se llegará a un convenimiento por escrito, para fijar la cantidad que por concepto de canon de arrendamiento, deberá pagar EL ARRENATARIO durante el lapso que dure la prórroga legal; de no llegarse al acuerdo, ambas partes expresamente convienen en aumentar el arrendamiento mientras dure la prórroga legal de acuerdo a la tasa inflacionaria del IPC de terminado por el Banco Central de Venezuela) y al vencimiento de dicha prórroga, EL ARRENDATARIO tendrá la obligación de entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes y con las llaves respectivas, si perjuicio de lo estipulado en las cláusulas contenidas en este documento. Queda convenido entre las partes que la prórroga legal será de seis (6) meses, pues ya EL ARRENDATARIO disfrutó de la prórroga legal de dos (2) años durante los periodos comprendidos entre el 9 de marzo de 2007 al 8 de marzo e 2009. El incumplimiento de esta cláusula dará derecho a LA ARRENDADORA y así lo conviene EL ARRENDATARIO, a solicitar el cumplimiento del presente contrato en forma inmediata y la pertinente medida cautelar de secuestro, así como dará derecho a LA ARRENDADORA, a reclamar por concepto de Daños y Perjuicios que se ocasionen con el retardo en la entrega una suma equivalente al cinco (5%) del precio vigente como canon de arrendamiento, por cada día de retardo en la entrega del inmueble…”.

Este Tribunal, visto que dicho medio probatorio no fue impugnado por la contra parte en su oportunidad legal, por el contrario lo hizo valer también en copia simple, en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, tiene dichas copias simples como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, les atribuye el valor probatorio a que se refieren los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto al hecho de que la parte demandante celebró con la parte demandada un contrato sobre el local antes identificado, por un período de seis (06) meses, contados a partir del día primero (1º) de abril de dos mil nueve (2.009); y que, entre otros acuerdos, en el referido contrato, las partes convinieron en que la prórroga legal sería de seis (6) meses, pues ya EL ARRENDATARIO había disfrutado de la prórroga legal de dos (2) años por los períodos comprendidos entre el nueve (9) de marzo de dos mil siete (2.007) al ocho (8) de marzo de dos mil nueve (2.009). Así se decide.
3.- Notificación judicial solicitada por la abogada MARÍA TERESA MORENO, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana María de los Dolores Alberto de Sabio en su condición de arrendadora, practicada en fecha veintidós (22) de julio del año dos mil nueve (2009), por la Notaria Publica Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en el Edificio Doral Centro, Local Nº 6, esquina de Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los efectos de demostrar que la parte demanda había sido notificada de la no renovación del contrato y del inició de la prorroga legal.
Este Tribunal visto que dicho medio probatorio, no fue tachado de falso por la contra parte en su oportunidad legal, por el contrario lo hizo valer en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto al hecho de que la parte demandada fue debidamente notificada de la no renovación del contrato de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009) con vigencia a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2.009), a su vencimiento el treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2.009) y del inició de la prórroga legal de seis (6) meses hasta el treinta y uno (31) de marzo de dos mil diez (2.010). Así se decide.
4.- Original del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, de fecha veinticinco (25) de junio del año mil novecientos noventa (1990), bajo el Nº 6, Protocolo 1º, Tomo 47, con el objeto de demostrar el derecho de propiedad de la demandante, sobre el inmueble arrendado.
El referido documento instrumento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado ante funcionario público autorizado para dar fe pública y con las formalidades establecidas por la Ley para este tipo de instrumentos; y por cuanto no fue tachado de falso, este Tribunal de alzada le atribuye pleno valor probatorio al citado documento, conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1360 del mismo cuerpo legal y lo considera demostrativo de la propiedad de la demandante arrendadora sobre inmueble arrendado. Así se decide.
Por otra parte, se observa que la parte demandada, en la contestación al fondo de la demanda promovió en copia simple; y, durante el lapso probatorio, el siguiente documento:
1.- Contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001), anotado bajo el No. 28, Tomo 10, de los libros llevados por la citada Notaría, con el objeto de demostrar que ocupaba el local comercial dado en arrendamiento desde el veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001); y no desde el nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (005), como lo alegaba la parte actora.
En dicho documento, entre otras menciones, se lee textualmente, lo siguiente:
“Entre MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO, venezolana, mayor de edad, de estado civil casada, titular de la Cédula de Identidad No. 2.091.744, quien en lo sucesivo y para los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDADORA”, por una parte y por la otra, ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 13.286.242, quien en lo sucesivo y para los mismos efectos, se denominará “EL ARRENDADATRIO” se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra en este acto, el presente contrato de arrendamiento, de acuerdo a las siguientes:
CLAUSULAS
PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, quien declara recibirlo como tal, un inmueble de su propiedad , constituido por un local comercial, distinguido con el número 6, con un área aproximada de noventa y un metros cuadrados (91 mts2) ubicado en la Avenida Urdaneta, Candilito a Platanal, Edificio Doral Centro, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Forma parte integrante del Contrato de Arrendamiento, copia del documento de condominio, una (1) línea telefónica totalmente solvente y un aparato de Aire Acondicionado…”
“…omissis…”
TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de cuatro (4) años fijos, contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato, plazo este que podrá ser prorrogado por periodos de un año a voluntad, de las partes y siempre y cuando una de las partes no diere aviso a la otra, expresando su deseo de no renovar el presente contrato, aviso que deberá darse con treinta (30) días anticipación por los menos al vencimiento del plazo inicial o de las posibles prorrogas que pueda sufrir el presente contrato. Para todos los efectos legales y contractuales las prorrogas que pudiera sufrir este contrato, se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial del presente contrato. Llegada la oportunidad de entregar el local, “EL ARRENDATARIO” entregará el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente en los servicios de energía eléctrica, gas y línea telefónica. Es entendido entre las partes que aún cuando “EL ARRENDATARIO” continúe ocupando el inmueble al final del lapso fijado o de la prórroga o prorrogas, acordada o de la prorroga legal, no se operará en ningún caso, la tácita reconducción ya que la voluntad de “LA ARRENDADORA” y de “EL ARRENDATARIO” ha sido de contratar a tiempo determinado, a tenor de lo previsto en Artículo 1.599 del Código Civil y si “EL ARRENDATARIO” continuase ocupando dicho inmueble, en ningún caso y por ningún motivo será procedente la convertibilidad del contrato a tiempo indeterminado…”.

El referido documento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por funcionario público autorizado para dar fe pública; y con las formalidades previstas en la ley, para este tipo de instrumento. Este Tribunal, le otorga pleno valor probatorio al citado documento, conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, al no haber sido tachado por la contra parte en su oportunidad legal; y, lo considera demostrativo de que la parte demandada ocupaba el local comercial desde el veinticuatro (24) de enero del año dos mil uno (2001). Así se decide.
Sobre la base de ello, tenemos:
Tal como se señaló en el cuerpo del presente fallo, las apoderadas de la parte actora, afirmaron en su libelo que su representada había suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo, ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador, Caracas, el nueve (9) de marzo de dos mil cinco (2005), y que del referido contrato se podía leer que el mismo era por un plazo fijo de dos (2) años, contados desde la fecha de autenticación del contrato. Que transcurrido los dos (2) años, su representada había concedido la prórroga legal al arrendatario desde el día nueve (9) de marzo de dos mil siete (2007), la cual era de dos (2) años, ya que el ciudadano Antonio Manuel Pita Ferreira era arrendatario desde antes.
Que era el caso que, vencida la prórroga legal el ocho (8) de marzo de dos mil nueve (2.009), el arrendatario no había cumplido con su obligación de entregar el inmueble; por lo que su representada, había iniciado las gestiones pertinentes para el desalojo extrajudicial; y, en esa oportunidad, el demandado había pedido a su representada que le concediera un lapso para entregar nuevamente el inmueble, de seis (6) meses; por lo que, de mutuo y amistoso acuerdo habían convenido en suscribir un nuevo contrato, por un lapso de seis (6) meses, contados a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2009), hasta el treinta (30) de septiembre del mismo año.
Que además habían convenido expresamente en dicho contrato, que de acogerse el arrendatario a algún plazo de prórroga legal, el mismo sería de seis (6) meses; pues, el arrendatario, ya había disfrutado de su prórroga legal, tal y como se desprendía de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009), con vigencia a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2.009), que se acompañaba.
Asimismo, señalaron, como ya se dijo, en el cuerpo de esta decisión, que el arrendatario le había solicitado verbalmente a su representada, a través de su apoderado, que no podía entregar el inmueble; y, que en consecuencia se acogía a la prórroga legal, y que era por ello, que en fecha veintidós (22) de julio de dos mil nueve (2009), se había procedido a notificar al arrendatario el vencimiento del contrato y la no prórroga del contrato de arrendamiento, fecha en la cual comenzaría a transcurrir el plazo de prórroga legal.
La parte demandada, por las razones ya señaladas en este fallo, alegó que tanto el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), con vigencia a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2.009) como este proceso, era el producto de un dolo procesal, puesto que la actora hizo valer la suscripción de un contrato de arrendamiento simulado, para propiciar dolosa y fraudulentamente la violación y el desconocimiento de los derechos del arrendatario.
De la misma manera, señaló, que la simulación del contrato y el fraude de la ley, por la parte actora, estaba dirigido a eludir o a provocar la aplicación indebida de la normativa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A este respecto, se observa:
La cláusula cuarta de dicho contrato establece, que la duración del contrato sería de seis (6) meses, contados a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2009) hasta el treinta (30) de septiembre del mismo año. Que el arrendatario había acordado, en caso de no ser convenida la continuación de la relación arrendaticia, procedía en forma inmediata a considerarse la prórroga legal contenida en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que al vencimiento de la prórroga el arrendatario tendría la obligación de entregar el inmueble.
También establece dicha cláusula cuarta que quedaba expresamente convenido que la prórroga sería de seis (6) meses, ya que el arrendatario había disfrutado de la prórroga legal de dos años, durante los períodos comprendidos desde el nueve (9) de marzo de dos mil siete (2007) al ocho (8) de marzo de dos mil nueve (2009). Que el incumplimiento de dicha cláusula, daría derecho a la arrendadora a solicitar el cumplimiento del contrato de forma inmediata.
Ahora bien, pretende la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009), con vigencia desde el primero (1º) de abril de dos mil nueve (2009), por vencimiento del término y de su prórroga legal, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, la parte demandada, por su parte, pretende la declaratoria de simulación de dicho contrato y del fraude de ley.
Ahora bien, este Tribunal observa, lo siguiente:
1).- Que las partes celebraron como ya se ha señalado, contrato de arrendamiento debidamente autenticado, en fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil uno (2001), por un período de cuatro (4) años, contados a partir de dicha fecha.
2).- Que el día nueve (9) de marzo de dos mil cinco (2005), suscribieron nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, por el período de dos (2) años, contados a partir del nueve (9) de marzo de dos mil cinco (2005), vencido el nueve (9) de marzo de dos mil siete (2007); que transcurrido los dos (2) años del contrato, se le había concedido la prórroga legal al arrendatario desde el día nueve (9) de marzo de dos mil siete (2007), según lo señalado por la actora.
3) Que en el libelo de demanda, de manera expresa la parte actora afirmó que vencida la prórroga legal; es decir, el día ocho (8) de marzo de dos mil nueve (2009), había dado inicio a unas presuntas gestiones para el desalojo extrajudicial del inmueble por parte del demandado arrendatario; y que, éste último había requerido de su representada que le concediera un lapso de seis (6) meses para la entrega del inmueble, por lo que de mutuo y amistoso acuerdo, el veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009) habían convenido en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento por seis (6) meses, con vigencia a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2009), hasta el treinta (30) de septiembre de ese mismo año. Y que habían convenido además, expresamente, que de acogerse el arrendatario a un lapso de prórroga legal, el mismo sería de seis (6) meses; pues, el arrendatario ya había disfrutado de su prórroga legal, como se desprendía de la cláusula cuarta del contrato.
En relación a ello, cabe destacar que en el presente caso, la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna, que demostrara que había dado inicio a unas presuntas gestiones para el desalojo extrajudicial del inmueble, por parte del demandado arrendatario, al vencimiento de la prórroga legal, a la cual se hizo referencia.
De lo anterior, se evidencia que el contrato de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009), con vigencia desde el primero (1º) de abril de dos mil nueve (2.009), celebrado en esos términos, dadas las circunstancias referidas a que la parte arrendadora voluntariamente, como se dijo antes, afirmó en su libelo lo siguiente:
Que era el caso que, vencida la prórroga legal el ocho (8) de marzo de dos mil nueve (2.009), el arrendatario no había cumplido con su obligación de entregar el inmueble; por lo que su representada, había iniciado las gestiones pertinentes para el desalojo extrajudicial; y, en esa oportunidad, el demandado había pedido a su representada que le concediera un lapso para entregar nuevamente el inmueble, de seis (6) meses; por lo que, de mutuo y amistoso acuerdo habían convenido en suscribir un nuevo contrato, por un lapso de seis (6) meses, contados a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2009), hasta el treinta (30) de septiembre del mismo año.
Que el arrendatario había acordado, en caso de no ser convenida la continuación de la relación arrendaticia, procedía en forma inmediata a considerarse la prórroga legal contenida en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que al vencimiento de la prórroga el arrendatario tendría la obligación de entregar el inmueble
Tal afirmación y la admisión de haberse pactado a través de un acuerdo escrito, por el cual declararon las partes que celebraban un nuevo contrato de arrendamiento cuyo objetivo no era esencialmente el arrendamiento, sino solucionar el problema consistente en la discusión sobre la prórroga legal de un contrato anterior existente entre las partes por el mismo inmueble, configura un acuerdo por el cual, se hizo renunciar al arrendatario a una situación jurídica que le era más favorable, con relación a su derecho de continuar ocupando el inmueble arrendado como era la realidad de un arrendamiento sin determinación de tiempo.
En efecto; de ser el contrato a tiempo indeterminado, para desalojar al arrendatario se hacía necesario establecer la existencia de una causal de desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, distinta del vencimiento del término; y, de no existir ésta, el arrendatario podía continuar como inquilino, de manera indeterminada hasta cuando pudiera surgir una causal de desalojo.
Entonces se observa, que, en este caso, más que una simulación o un fraude a la ley, se pretendió una renuncia a esa situación ventajosa, para establecer un plazo fijo de entrega del inmueble, a pesar que ese nuevo acuerdo, calificado de nuevo contrato de arrendamiento, implicaba que el arrendatario continuaba ocupando el inmueble arrendado, en fecha nueve (9) de marzo de dos mil nueve (2009), es decir, al vencimiento de la prórroga legal, sin oposición del propietario, constituyendo entonces, como se dijo, un acuerdo por el cual, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se menoscabaron los derechos del arrendatario; los cuales, según la norma citada, son irrenunciables; lo que hace que el contrato sea nulo, toda vez que la norma antes citada establece que será nulo todo acuerdo o estipulación que implique entre otros, la renuncia de los derechos del arrendatario, tal como lo alegó la parte demandada. Así se establece.
Por lo que, comoquiera que el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, continuó ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se pidió, al vencimiento del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005), y su respectiva prórroga legal, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento conforme al artículo 1.600 del Código Civil, que establece que: «Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo». De modo que, por esa razón, no procede la pretensión procesal de cumplimiento de contrato, como acertadamente lo estableció el a quo. Así se decide.-
Ahora bien, observa este Tribunal que en el escrito de alegatos presentado por la demandante ante esta Alzada, adujo que si el Juzgado a-quo consideraba que su representada no podía suscribir con el demandado un contrato de arrendamiento, donde las partes convinieran una prórroga legal menor a la que éste consideraba le asistía, debió tener en cuenta los hechos alegados y tener presente que como la relación contractual excedía de cinco (5) años, pero era menor de diez (10) años, al arrendatario le correspondía de pleno derecho una prórroga legal de dos (2) años, lapso que se encontraba vigente desde el día veintisiete (27) de septiembre del año dos mil nueve (2009) hasta el veintiséis (26) de septiembre del dos mil once (2011).
En ese sentido, observa esta Juzgadora que mal puede pretender la parte actora, alegar en esta Alzada, que la sentencia de primera instancia, al querer salvaguardar los derechos que le asistían al arrendatario como débil jurídico, violentó normas de orden público, con la supuesta omisión de pronunciamiento del Tribunal de la causa sobre la vigencia de la prórroga legal de dos (2) años.
En efecto, aprecia esta Sentenciadora que la demandante en el petitorio de su libelo de demanda, concretamente, en el particular primero, demanda al arrendatario el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009), con vigencia a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2.009); por haberse vencido la prórroga legal de seis (6) meses, el primero (1º) de abril de dos mil diez (2.010).
Asimismo, como ya se ha establecido en este fallo, en el contrato calificado de arrendamiento acompañado por la actora como fundamento de su acción, este es, el contrato otorgado en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009), con vigencia a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2.009), concretamente en su cláusula cuarta, de manera expresa fue señalado que «quedaba convenido entre las partes que la prórroga legal sería de seis (6) meses, pues ya EL ARRENDATARIO disfrutó de la prórroga legal de dos (2) años durante los períodos comprendidos entre el 9 de marzo de 2007 al 8 de marzo de 2009».
Es de hacer notar que, con fundamento en dichos alegatos contenidos en su pretensión en la demanda y referidos al vencimiento de la prórroga legal de seis (6) meses; la demandada en la contestación de la demanda ejerció plenamente su derecho de defensa. En efecto, pretende en esta instancia la demandante, una vez que el demandado planteó la simulación y la nulidad del contrato; como se ha dicho en esta sentencia; y, ante esas defensas propuestas por la representación judicial del arrendatario, invocar que como la relación contractual excedía de cinco (5) años, pero era menor de diez (10) años, al arrendatario le correspondía de pleno derecho una prórroga legal de dos (2) años, lapso que se encontraba vigente desde el día veintisiete (27) de septiembre del año dos mil nueve (2009) hasta el veintiséis (26) de septiembre del dos mil once (2011), en razón de lo cual, según su criterio, el a quo, había violentado normas de orden público, con la supuesta omisión de pronunciamiento del Tribunal de la causa sobre la vigencia de la prórroga legal de dos (2) años.
A criterio de quien aquí decide, por un lado, no podía el Tribunal de la causa pronunciarse sobre la supuesta prórroga legal de dos (2) años; por que eso no fue lo pedido en el libelo de demanda, como fue apuntado; y por que ahora dicha pretensión en esta instancia contradice abiertamente, la cláusula cuarta establecida en el contrato cuyo cumplimiento se pretende, que señalaba que la misma ya se había disfrutado por el arrendatario; y por el otro, considera esta Sentenciadora, que esas circunstancias, hacen más evidente aún, la violación al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por que se pretendió una renuncia a esa situación ventajosa, para establecer un plazo fijo de entrega del inmueble, a pesar que ese nuevo acuerdo, calificado de nuevo contrato de arrendamiento, implicaba que el arrendatario continuaba ocupando el inmueble arrendado, en fecha nueve (9) de marzo de dos mil nueve (2009), es decir, al vencimiento de la prórroga legal, sin oposición del propietario, lo cual, como ya se ha dicho, constituye un acuerdo por el cual, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se menoscabaron los derechos del arrendatario; los cuales, según la norma citada, son irrenunciables. Así se decide.-
De lo señalado, se desprende, que el Tribunal de la causa no violó el orden público, sino que actuó ajustado a derecho. Así se declara.
En vista de lo anterior, es forzoso concluir para esta Sentenciadora, que la apelación interpuesta en fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil diez (2010), por la abogada INGRID BORREGO, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana MARÍA DOLORES ALERTO DE SABIO, en contra de la decisión de fecha catorce (14) de octubre del año dos mil diez (2010), dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe ser declarada SIN LUGAR y en consecuencia, la decisión recurrida debe ser confirmada en todas sus partes con expresa condenatoria en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil diez (2010) por la abogada INGRID BORREGO, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana MARÍA DOLORES ALERTO DE SABIO, en contra de la decisión de fecha catorce (14) de octubre del año dos mil diez (2010), dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, QUEDA CONFIRMADO el fallo apelado con las motivaciones expuestas en esta sentencia.
SEGUNDO: NULO el contrato celebrado por la ciudadana por la ciudadana MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO, con el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2.009), con vigencia a partir del primero (1º) de abril de dos mil nueve (2.009).
TERCERO: De conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se establece que operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado en fecha nueve (09) de marzo del año dos mil cinco (2005); por los ciudadanos MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO y el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, sobre el local comercial distinguido con el No. 6, Planta Baja del Edificio “Residencias Doral Centro”, situado en la Parroquia La Candelaria entre las esquinas de Candilito a Avilanes y Candilito a Platanal, avenida Urdaneta, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano. En consecuencia, dicho contrato se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo.
CUARTO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentara por la ciudadana MARÍA DOLORES ALBERTO DE SABIO, contra el ciudadano ANTONIO MANUEL PITA FERREIRA, ambos anteriormente identificados.
QUINTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se condena en costas del recurso a la parte demandante recurrente, de conformidad con el artículo 281 del mismo cuerpo legal.
SEXTO: Notifíquese a la partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Remítase el expediente al Tribunal de origen, en la oportunidad respectiva.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de marzo del dos mil doce (2012). AÑOS: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
LA JUEZ,

Dra. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM.
LA SECRETARIA,

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.